Prêt viager hypothécaire GUIDE PRATIQUE

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1 Prêt viager hypothécaire GUIDE PRATIQUE

2 oédito Conçu par le Crédit Foncier, ce guide pratique reprend les principaux éléments de la réglementation du Prêt viager hypothécaire. Le Prêt viager hypothécaire : un nouveau dispositif Grâce à l Ordonnance du 23 mars 2006 qui a notamment réformé l'hypothèque *, les particuliers bénéficient désormais d'une flexibilité accrue dans le recours au crédit immobilier. Comme l'a précisé le Ministère de l'economie, des Finances et de l'industrie, cette nouvelle mesure permet de «mobiliser la valeur du patrimoine immobilier dormant dans le financement de l'économie pour relancer consommation et croissance». L une des premières mesures de cette réforme est l'introduction du Prêt viager hypothécaire dans la gamme des crédits distribués en France, à l'instar du Royaume- Uni, des Etats-Unis, du Canada, de l'espagne... Le Prêt viager hypothécaire : une solution inédite Ce dispositif permet à toutes les personnes seniors d'obtenir des liquidités garanties sur leur patrimoine immobilier (résidence principale, secondaire, bien à usage locatif), tout en conservant la pleine propriété de leur bien. Aucun remboursement n'est supporté par l'emprunteur de son vivant. Ce n est qu à son décès ou à la vente de son bien immobilier que le capital et les intérêts sont remboursés. Il ne peut y avoir aucune dette * au-delà du bien laissé aux héritiers car le remboursement est plafonné à la valeur de l immeuble au décès de l'emprunteur. Le Prêt viager hypothécaire offre donc une solution inédite pour le financement des besoins de la population des seniors en France. Ce guide pratique est rédigé en l'état des dispositions légales et réglementaires au 1 er janvier 2007 ; il n'a pas de valeur contractuelle. * Voir lexique p. 16

3 Les points clés ce qu'il faut retenir o Le Prêt viager hypothécaire : permet d obtenir des fonds du patrimoine immobilier, sans aucun remboursement du vivant de l emprunteur. offre une solution pour conserver son bien immobilier. Il protège les héritiers : En effet, au jour du décès de l emprunteur : si la dette * est supérieure à la valeur du bien, la différence est supportée par la banque. si la valeur du bien est supérieure à la dette *, l excédent revient aux héritiers. Les obligations de l'emprunteur sont les suivantes : entretenir le bien en bon père de famille *. ne pas réduire de son fait la valeur de la garantie hypothécaire * dont bénéficie l'établissement prêteur. * Voir lexique p. 16

4 3 Sommaire Ce qu il faut comprendre 4 5 étapes pour tout savoir 6 Questions / Réponses 8 Prêt viager hypothécaire ou vente en viager? 14 Lexique du Prêt viager hypothécaire 16

5 4 Ce qu'il faut comprendre o! Le Prêt viager hypothécaire permet d'emprunter, quel que soit l âge de la personne senior et quel que soit son état de santé. Il peut servir à n'importe quel usage, à l exception du financement d une activité professionnelle. Le montant du prêt peut être versé en une ou plusieurs fois, selon les conditions proposées par l'établissement prêteur. Dès lors, le Prêt viager hypothécaire permet de réaliser de multiples projets, dont quelques illustrations sont présentées ci-contre.

6 Travaux Immobilier Effectuer des travaux d'aménagement ou d'entretien de sa résidence. Faciliter l'acquisition d'un bien immobilier mieux adapté aux besoins de l emprunteur. 35 Maintien au domicile Financer les frais d'une aide à domicile (ménage, infirmière, aides diverses). Maison de retraite Se donner les moyens d intégrer une maison de retraite. Rente et compléments de revenus Placer les fonds sur une épargne permettant des retraits libres ou programmés (par exemple, un contrat d'assurance vie existant). Alimenter une épargne permettant une sortie en rente viagère (par exemple, un Plan d'epargne en Actions ouvert depuis 8 ans). Souscrire une rente viagère auprès d'un assureur. Consommation Résoudre ses problèmes de trésorerie pour améliorer la gestion de son budget. Faire face à des dépenses significatives (voiture, renouvellement d'équipement ménager...) sans ponctionner ses revenus de retraite. Santé Financer des frais médicaux ou chirurgicaux restant à charge. Souscrire une assurance ou une rente dépendance. Epargne Se constituer une épargne de précaution. Donation Aider les enfants ou petits-enfants à s'installer dans la vie ou à passer une phase difficile. Ces informations sont données à titre d illustration. Elles ne peuvent en aucun cas constituer un engagement de la part du Crédit Foncier à proposer tous les produits cités ci-dessus.

7 6 5 étapes pour tout savoir o5 Le Prêt viager hypothécaire n'exige aucun remboursement, ni du capital prêté, ni des intérêts avant le décès de l emprunteur, ce qui explique la notion de durée viagère du prêt. Pendant ce temps, le prêt est garanti par une hypothèque * prise sur le bien immobilier. Pour mieux comprendre le Prêt viager hypothécaire, son fonctionnement est illustré à travers 5 étapes clés. Étape 1 L éligibilité du bien immobilier et de l'emprunteur Le bien consenti en garantie du Prêt viager hypothécaire doit être consacré exclusivement à un usage d'habitation (par opposition à un usage professionnel) ; il peut s'agir d'une résidence Étape 2 La détermination du montant du prêt L'établissement prêteur définit le montant maximum du prêt qu'il peut accorder notamment en fonction de trois paramètres : * Voir lexique p. 16 principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien à usage locatif. L'emprunteur doit être une personne physique et être propriétaire du bien. la valeur expertisée du bien immobilier ; la durée potentielle du Prêt viager hypothécaire ; les coûts du financement.

8 Étape 3 Le notaire, un conseil et un relais incontournables dans le montage du prêt L'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur, de même que la prise de garantie hypothécaire *, interviennent par-devant notaire. Ce dernier fera bénéficier l'emprunteur de ses Étape 4 Les obligations de l'emprunteur Au cours de la vie du prêt,ses obligations sont les suivantes : l'emprunteur doit préserver la valeur du bien et lui apporter tous les soins d'un bon père de famille * : effectuer l'entretien courant, faire des travaux si nécessaire... il doit permettre à l'établissement prêteur de s'assurer que le bien est en bon état d'entretien et de conservation ; Étape 5 La fin du prêt Le prêt s'éteint si l'un des événements suivants survient : le décès de l emprunteur ; la cession du bien hypothéqué à un tiers à titre gratuit ou onéreux ; le démembrement du bien (sa pleine propriété est divisée en nuepropriété * et usufruit * ) ; le remboursement de la totalité de la dette * par l emprunteur, à tout moment. Quel que soit le montant de la dette *, la somme alors réclamée par l'établissement prêteur pour le conseils et appréciera le Prêt viager hypothécaire en tant que solution appropriée à sa situation patrimoniale et à ses attentes. l'emprunteur ne doit pas diminuer de son fait la valeur de la garantie hypothécaire * consentie à l'établissement prêteur : pas de dégradation directe du bien ni de modification dévalorisante de son usage ; l'emprunteur ne doit pas changer l affectation du bien donné en garantie. remboursement ne peut dépasser la valeur du bien lors de l'événement. S'il s'agit du décès de l emprunteur, les héritiers peuvent soit rembourser le montant de la dette *, soit laisser l établissement prêteur mettre en jeu la garantie hypothécaire. Même dans ce dernier cas, la règle du plafonnement joue : si la valeur du bien est supérieure à la dette *, l'établissement prêteur reverse la différence aux héritiers ; si la dette est supérieure à la valeur du bien, les héritiers n'auront rien à payer. 37

9 8 Questions Réponses o? La possibilité de recourir au Prêt viager hypothécaire L'emprunteur peut-il souscrire un Prêt viager hypothécaire pour parer une éventuelle perte d'autonomie? Absolument! C'est même une solution idéale puisque les ressources mises à disposition permettent : de faire des travaux d'aménagement ou de bénéficier de services à la personne, facilitant le maintien à domicile ; de souscrire une assurance dépendance qui, le jour venu, contribuera à payer le séjour en maison de retraite. Le bien possédé au travers d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut-il servir de garantie à un Prêt viager hypothécaire? Cela est impossible car le bien doit être la propriété d une personne physique. * Voir lexique p. 16

10 9 Un bien indivisible à usage mixte habitation/ professionnel (ex : cabinet médical à domicile) peut-il être apporté en garantie d'un Prêt viager hypothécaire? Non, car l'ordonnance du 23 mars 2006 restreint le champ d'éligibilité spécifiquement aux biens à usage exclusif d'habitation. En revanche, si l'emprunteur possède d'autres biens immobiliers (résidence secondaire ou logement locatif), ils peuvent être donnés en garantie. Le bien à hypothéquer est déjà démembré, c'est-à-dire que la nue-propriété * et l'usufruit * sont partagés entre plusieurs personnes : est-il possible d'obtenir un Prêt viager hypothécaire? Oui, mais il faut étudier les droits des divers titulaires. A priori, le Prêt viager hypothécaire portera uniquement sur la valeur de la part de nue-propriété * détenue par l emprunteur. La prise d hypothèque devra recevoir l accord des autres propriétaires.

11 10?o La mise en place du prêt Pourquoi ne recevrait-on pas 100 % de la valeur du bien? La dette * du Prêt viager hypothécaire se rembourse au décès de l'emprunteur ou à la revente du bien apporté en garantie. Cette dette * se compose alors du capital prêté et des intérêts cumulés durant la vie du prêt. Or, l'ordonnance du 23 mars 2006 stipule que la dette * est toujours plafonnée à la valeur de revente du bien. C est à l'établissement prêteur de prévoir un écart suffisant entre le capital prêté et la valeur estimée de revente du bien. Si, au jour du décès, l écart s avère excessif, les héritiers bénéficieront de la différence. Dans le cas contraire, le prêteur constatera sa perte. Le montant du capital prêté est-il imposable? Les capitaux du Prêt viager hypothécaire n étant pas des revenus, ils ne sont pas imposables à l impôt sur le revenu. * Voir lexique p. 16

12 11 Quel est l impact du Prêt viager hypothécaire lorsque l'emprunteur est assujetti à l'impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)? La création d'une dette *, même si l'emprunteur ne rembourse rien de son vivant, constitue un passif qui vient réduire le niveau du patrimoine global. En revanche, les fonds prêtés et versés sur les comptes du particulier viennent compenser ce passif. Le Prêt viager hypothécaire est donc neutre du point de vue de l'isf. Pendant la vie du prêt Pendant la vie du prêt, l'emprunteur souhaite s installer en maison de retraite : est-ce possible? Tout à fait. Deux possibilités s'offrent à lui : soit il procède à la revente du bien donné en garantie : il rembourse alors le prêt ainsi que les indemnités de remboursement anticipé le cas échéant ; soit il souhaite conserver son bien : il doit alors veiller à ce que le bien soit entretenu en son absence, et que sa valeur de garantie soit maintenue. L'emprunteur souhaite faire une donation en nue-propriété * consentie sur le bien hypothéqué. Est-ce possible? Non, car faire une donation revient à transmettre le bien à autrui, ce qui est un motif d'exigibilité du remboursement du prêt. En revanche, les fonds issus du prêt peuvent faire l'objet d'une donation immédiate à ses proches.

13 12?o Les fonds reçus du Prêt viager hypothécaire entrent-ils dans le calcul des ressources déterminant le droit d'accès aux aides sociales? Les capitaux du Prêt viager hypothécaire n étant pas des revenus, ils n entrent pas dans les ressources de l'emprunteur. En revanche, les revenus éventuels tirés de l'usage de ces capitaux (par exemple, les intérêts de comptes d'épargne ou les arrérages d'une rente souscrite) restent soumis aux règles de droit commun qui varient selon la nature des revenus et des produits. La fin du prêt Que se passe-t-il si l'un des deux co-emprunteurs décède avant son conjoint? Le prêt n'est remboursable qu'au décès du dernier co-emprunteur. Le montant de la dette * imputable au premier co-emprunteur décédé fait partie du passif successoral éventuel. Dans ce cas, l assiette des droits de succession sur le bien est réduite. * Voir lexique p. 16

14 Que se passe-t-il si, au décès du dernier emprunteur, la valeur du bien est supérieure à la dette * et si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien? Deux solutions sont envisageables pour les héritiers : soit ils vendent le bien, remboursent le prêt et conservent la plus-value ; soit ils laissent l'établissement prêteur vendre le bien ou l acquérir à la valeur estimée par l'expert choisi. Ils reçoivent alors la plus-value. 13 A l'inverse, lors du décès du dernier emprunteur, que se passe-t-il lorsque la valeur du bien est inférieure à la dette *? Les héritiers bénéficient de la règle du plafonnement de valeur instituée par l Ordonnance du 23 mars Là encore, deux possibilités s offrent aux héritiers : soit ils souhaitent conserver le bien. Ils versent au prêteur, au jour du décès, la valeur du bien déterminée par l expert. La dette se trouve ainsi éteinte, même si son montant est très élevé. soit ils laissent l établissement prêteur vendre le bien ou l acquérir à la valeur estimée par l expert choisi.

15 14 Prêt viager hypothécaire ou vente en viager *? o + Le principe du viager * traditionnel tient, habituellement, dans la vente à un tiers de son bien (dont on conserve l'usage viager), moyennant le versement d'une rente pendant toute la durée de sa vie. Le Prêt viager hypothécaire offre comparativement plusieurs atouts. Une solution normée Le Prêt viager hypothécaire est proposé par un établissement de crédit. Le montant du prêt accordé est fixé en fonction de critères objectifs et stables (barêmes du prêteur, âge et valeur expertisée). Pas de dépossession L'emprunteur demeure pleinement propriétaire du bien dans lequel il vit. * Voir lexique p. 16 Une situation librement réversible Le Prêt viager hypothécaire peut être interrompu à chaque instant, à l'initiative de l'emprunteur ; il lui suffit alors de rembourser le prêt, tout en s'acquittant, le cas échéant, des indemnités de remboursement anticipé fixées par décret. La vente en viager, quant à elle, représente un acte irréversible. Des fonds non considérés comme des revenus Les rentes du viager * traditionnel sont des revenus. En revanche, les fonds perçus dans le cadre du Prêt viager hypothécaire n en sont pas. Ils ne changent pas la situation au regard des aides sociales ou de la fiscalité.

16 Double protection des héritiers En cas de décès précoce de l'emprunteur Dans le cas de la vente en viager *,le bien est définitivement perdu pour les héritiers, même si les rentes versées à l emprunteur ne représentent qu'une faible partie de la valeur du bien ; Avec le Prêt viager hypothécaire, le bien immobilier peut être conservé par les héritiers : il leur suffit de rembourser le prêt, les intérêts n'ayant porté que sur une courte durée. Une protection favorable aux héritiers Afin de protéger l'emprunteur et ses héritiers, l'ordonnance du 23 mars 2006 prévoit que le montant de la dette * ne peut dépasser la valeur de revente du bien. Exemple 1 : le bien vaut et la dette * s'élève à , les héritiers dégagent un solde positif de Exemple 2 : le bien vaut et la dette * s'élève à , celle-ci sera ramenée à la valeur du bien soit Le solde est donc nul et de fait, l'opération est neutre pour les héritiers. Le prêteur perd Suivant les scénarios, les héritiers profitent du solde positif ou l établissement prêteur assume la perte. En conclusion : le Prêt viager hypothécaire ne se substitue pas au viager * traditionnel. Il constitue une autre solution novatrice, souple et protectrice, répondant aux besoins des seniors.

17 16 Lexique du Prêt viager hypothécaire oabc Bon père de famille Dette Hypothèque / Garantie hypothécaire Expression juridique consacrée pour qualifier l ensemble des soins, attentions (assurances, travaux, entretien...) qu il convient d apporter raisonnablement à un immeuble pour en préserver la qualité, la valeur ou l usage normal. La dette du Prêt viager hypothécaire est égale au capital prêté (sous forme de versement unique ou par versements fractionnés) majoré des intérêts calculés. L Ordonnance du 23 mars 2006 la plafonne à la valeur du bien. Garantie accordée à un créancier sur un bien immeuble, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Nue-propriété immobilière Usufruit immobilier Propriété d'un bien immobilier dénuée du droit d'usufruit. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien sous réserve de respecter les droits de l'usufruitier tels que définis ci-après. Droit d'user d'un bien immobilier par son occupation ou par la perception de revenus tirés de son exploitation. Vente en viager Vente de la propriété d'un bien immobilier par un crédirentier (le vendeur) auprès d'un débirentier (l'acheteur), passée par-devant notaire et dont les modalités de paiement du prix ont la particularité que tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu'au décès du crédirentier.

18 17 Textes légaux et réglementaires Ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés Création du Prêt viager hypothécaire. Décret du 16 mai 2006 Abaissement du tarif des notaires de façon à rendre la pratique de l'hypothèque plus attractive. Décret du 22 juin 2006 Abaissement des frais de publication des hypothèques par les conservations des hypothèques. Arrêté du 24 août 2006 Définition du taux d'usure pour le Prêt viager hypothécaire. Décret du 6 décembre 2006 Définition des modalités de remboursement anticipé du Prêt viager hypothécaire. Pour plus d informations : Journaux officiels - 26 rue Desaix PARIS Renseignements documentaires et multimédia :

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