Le parc, la demande, les attributions de logements locatifs sociaux dans le grand Sud

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1 Le parc, la demande, les attributions de logements locatifs sociaux dans le grand Sud Les Avirons, Étang Salé, Saint Louis, Cilaos, Entre Deux, Le Tampon, Saint Pierre, Petite Île, Saint Joseph, Saint Philippe Édition 213

2 Sommaire LE PARC LOCATIF SOCIAL 3 Poids du parc locatif social 4 Rythme de livraison du parc locatif social 5 Répartition du parc locatif social par bailleur 7 Type de financement du parc locatif social 9 Taille des logements 1 LA DEMANDE 11 Importance de la demande 12 Profil des demandeurs 12 LES ATTRIBUTIONS 13 Évolution du nombre d attributions de logements 14 Évolution du taux de rotation 15 LES PREVISIONS A COURT TERME 16 CONCLUSION 18 Page 2

3 LE PARC LOCATIF SOCIAL Page 3

4 Le parc locatif social Poids du parc locatif social Début 213, les 1 communes du Sud de l île rassemblées au sein de la CIVIS et de la CASUD, regroupaient 36% des ménages de La Réunion mais seulement 25% du parc locatif social de l île. Dans ce territoire, seulement 15 % des ménages sont logés dans le parc locatif social (contre 21% en moyenne dans le département et 31% dans la CINOR), soit le taux le plus faible des bassins d habitat de l île. Ce taux moyen recouvre cependant des disparités importantes selon les communes : - St Pierre avec 22% de logements locatifs sociaux et St Louis avec 17%, sont les communes où le parc locatif social est le plus présent. - Le Tampon, Les Avirons, Étang Salé, St Joseph et Entre Deux comptent entre 9 et 13% de logements locatifs sociaux. - Les communes les plus rurales Cilaos, Petite Île, St Philippe ne comptent qu entre 2 et 6 % de logements locatifs sociaux. Répartition du parc locatif social par commune Communes Habitations principales (*) PLS %PLS /Ménages LES AVIRONS % ETANG SALE % SAINT LOUIS % CILAOS % ENTRE DEUX % LE TAMPON % SAINT PIERRE % PETITE ILE % SAINT JOSEPH % SAINT PHILIPPE % Le Sud % (*) NB : Pour les habitations principales, les dernières données connues à ce jour sont celles figurant au rôle établi pour la perception de la taxe d habitation au 1/1/ % de ces logements locatifs sociaux sont des logements individuels, ce taux étant supérieur ou égal à 3 % sur les communes de Cilaos, L Etang Salé, Petite Ile, St Philippe et St Louis. 6 Répartition entre logements individuels/collectifs LES AVIRONS ETANG SALE SAINT LOUIS CILAOS ENTRE DEUX LE TAMPON SAINT PIERRE PETITE ILE SAINT JOSEPH SAINT PHILIPPE 67 3 Collectif Individuel Page 4

5 Le parc locatif social Rythme de livraison du parc locatif social Dans le Sud, le parc locatif social s est constitué plus tardivement que dans le reste de l île, essentiellement à partir de la fin des années 8. Pour l ensemble des communes du Sud, le rythme annuel moyen de livraisons a ainsi culminé à plus de 77 logements entre 1995 et 1999, pour nettement ralentir de 2 à 29, à un rythme de 45 logements livrés en moyenne par an. Du fait de l augmentation du nombre de livraisons en 211 et surtout 212, la moyenne sur les trois dernières années est légèrement plus élevée que pour les périodes précédentes, avec 526 logements neufs livrés par an. Ancienneté du parc locatif social et rythme moyen annuel de livraison Pour la période , c est essentiellement la commune de Saint-Pierre qui a fortement augmenté son rythme de livraison par rapport à la décennie précédente. Sur la même période, au Tampon, à l Etang Salé et à St Joseph, le rythme de livraison de logements neufs est resté stable. Les autres communes du bassin Sud ont vu leur rythme de livraison chuter en moyenne ces trois dernières années par rapport aux années antérieures, à l exception de Petite Ile. Page 5

6 Le parc locatif social Rythme moyen annuel de livraison par commune 3 Les Avirons 3 Étang Salé Saint Louis Le Tampon Petite Ile Il est à noter qu entre 25 et 29, 39 % des livraisons de logements locatifs sociaux de l île ont été réalisées dans le Sud, réparties sur St Louis, Le Tampon, St Pierre, St Joseph et Les Avirons essentiellement. Sur cette période, le Sud a rattrapé une partie de son retard en matière d équipement en logement social par rapport aux autres bassins Entre Deux 61 Saint Pierre Saint Joseph d habitat. Ce rattrapage serait toutefois compromis si la stagnation ou la baisse des livraisons sur la plupart des communes du Sud qui ont eu lieu de 21 à 212 se poursuivaient, les autres bassins d habitat ayant plus fortement accru leur rythme de production. Page 6

7 Le parc locatif social Répartition du parc locatif social par bailleur Dans le Sud, la SHLMR est le bailleur social au patrimoine le plus important avec 5157 logements. La SHLMR est présente dans toutes les communes du Sud à l exception de Cilaos. La SIDR avec 4675 logements est également très présente, notamment sur les communes de St Pierre, du Tampon et de St Louis. Répartition du parc locatif par bailleur Répartition du parc locatif par bailleur par année de livraison SHLMR SODEGIS SEMADER SIDR SEDRE SEMAC SODIAC Avec 236 logements, la SEMADER a constitué un parc social sur les communes de St Pierre et de St Louis, essentiellement dans le cadre des opérations d aménagement RHI, ZAC, menées à partir des années 9. La SODEGIS avec 2547 logements est fortement présente sur les communes de la CASUD (Le Tampon, St Joseph, Entre Deux) et sur Les Avirons (ex CASUD), avec un patrimoine constitué dans les 2 dernières années. La SEMAC n est présente que de manière réduite dans le Sud avec 21 logements à St Joseph et St Pierre. Page 7

8 Le parc locatif social Répartition du parc locatif social par commune Les Avirons Étang Salé Saint Louis Le Tampon Saint Pierre Saint Joseph Page 8

9 Le parc locatif social Type de financement du parc locatif social Dans le Sud, le parc locatif social s étant constitué récemment, le parc ancien (avant 86) ne représente que 13 % du patrimoine locatif social, et se situe essentiellement à St Pierre. Type de financement du parc 2% 13% Le financement LLS est très largement majoritaire dans le Sud et représente 58 % du parc contre 27 % pour le LLTS. 58% 27% Le logement intermédiaire (ILM/PLS) ne se trouve qu à l Étang Salé, Le Tampon et St Pierre, et ne pèse que 2 % du parc locatif social du Sud. ancien LLTS LLS intermediaire Type de financement du parc par commune Les Avirons Étang Salé 8% 6% 1% Saint Louis 7% 56% 44% 57% 36% Cilaos 1% 76% Entre Deux 38% 62% Le Tampon 2% 9% Saint Pierre 2% 24% Petite Ile 34% 22% 67% 54% 2% 66% Saint Joseph % Saint Philippe % 3% 31% 51% 49% 66% Page 9

10 Le parc locatif social Taille des logements La répartition par taille de logement du parc locatif social dans le Sud est marquée par un poids plus important qu ailleurs de petits logements (T1/T2), qui représentent 33% du parc locatif social. Répartition par taille de logement 8% 9% Plusieurs communes ont ainsi des taux importants de petits logements renvoyant souvent à la présence de programmes spécifiques (résidence personnes âgées, logements étudiants), notamment l Entre Deux (53%), St Joseph (44%), Les Avirons (41%), Étang Salé (38%), Le Tampon (37%). A l inverse, quelques communes se caractérisent par un poids important de grands logements (T4 et +), notamment Cilaos (55%), Petite Ile (44%), St Louis (4%), St Philippe (38%). 25% 24% 34% T1 T2 T3 T4 T5 Répartition par taille de logement par commune Les Avirons Étang Salé Saint Louis 7% 6% 6% 3% 1% 2% 18% 2% 35% 21% 35% 3% 32% 19% Cilaos 2% 19% 35% Entre Deux 1% 1% 4% 4% Le Tampon 24% 36% 36% 49% Saint Pierre Petite Ile 8% 16% 8% 1% 8% 15% 23% 25% 22% 21% 36% 32% 22% Saint Joseph Saint Philippe 35% 5% 9% 14% 2% 19% 41% 35% 24% 29% 41% Page 1

11 LA DEMANDE Page 11

12 La demande Importance de la demande Les changements d outils informatiques intervenus à l initiative de l Etat dans le courant de l année 211 ne permettent pas d avoir des données fiabilisées au 1 er janvier 213 sur la demande, et donc de mesurer les évolutions quantitatives intervenues depuis deux ans. Nous espérons pouvoir retrouver des données fiables au 1 er janvier 214. Contrairement aux données sur le volume de la demande, qui peuvent fluctuer de manière importante d une année sur l autre, la typologie des ménages demandeurs est beaucoup plus stable. C est la raison pour laquelle les données du rapport 211 sont reprises ci-dessous, car restant proches de la réalité début 213. Profil des demandeurs Les ménages d une et de deux personnes représentent 6% des demandeurs du Sud. Si l on y rajoute ceux de trois personnes, on arrive à 78% de la demande. Les ménages de cinq personnes et + ne représentent que 11% du total des demandeurs. Profil des demandeurs par taille de ménages 11% 11% 35% 18% 25% 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers et + Pour 46 % d entre eux, les ménages demandeurs ont moins de 35 ans. Comme ailleurs dans l île, la demande qui s exprime Profil des demandeurs par âge chez les bailleurs sociaux est très largement une demande de décohabitation de jeunes ménages de taille réduite. 9% 15% 22% 31% 23% < 25 ans 25/34 ans 35/44 ans 44/59 ans 6 ans et plus Page 12

13 LES ATTRIBUTIONS Page 13

14 Les attributions Évolution du nombre d attributions de logements locatifs sociaux Contrairement à tous les autres bassins d habitat de l île, le Sud avait connu de 22 à 29 une augmentation régulière des attributions de logements locatifs sociaux qui sont passées de l ordre de 1 7 en 22 à plus de 2 en 29, grâce notamment à un effort soutenu de construction de logements sociaux. Après une baisse significative en 21, la reprise des livraisons en 211 et 212 a de nouveau permis de dépasser les 2 attributions. Les attributions ces 1 dernières années Attribution sur parc existant Attribution sur logements neufs A l échelle de chacune des quatre communes les plus importantes du Sud, le volume des attributions varie d une année sur l autre essentiellement en fonction de l importance des livraisons de logements neufs constatées sur chaque territoire, mais relativement peu du fait de variations des taux de rotation du parc existant. Saint Louis Les attributions par commune Le Tampon Saint Pierre Saint Joseph Page 14

15 Les attributions Évolution du taux de rotation Globalement dans le Sud, le taux de rotation s est maintenu à un niveau élevé ces 1 dernières années et avec un taux de 11,2 % en 212 (en légère baisse par rapport à 211), la fluidité dans le parc social est bien plus importante que dans le TCO, bassin d habitat le plus tendu (7,3 % de taux de rotation). Évolution du taux de rotation 15% 11,8% 12,2% 12,7% 12,9% 11,7% 12,5% 11,5% 11,3% 11,6% 11,2% 1% 5% % St Louis et St Pierre connaissent cependant les situations les plus tendues : le taux de rotation de St Pierre en tombé à 8,3% en 212, et celui de St Louis est resté en dessous des 9%. Avec un taux de presque 18% (en hausse d 1 point), Le Tampon connaît une situation beaucoup plus fluide en matière d habitat social, les ménages locataires du parc social ayant manifestement plus de facilités pour trouver des solutions de logements en dehors de ce parc et compatibles avec leurs ressources. Saint Joseph est dans une position intermédiaire avec un taux de rotation de 11,6%, en baisse par rapport aux années précédentes. Saint Louis Évolution du taux de rotation par commune Le Tampon 2% 15% 1% 5% % 2% 15% 1% 5% % 9,3 % 5,9 % 1,2 %9,4 % 8,5% 7,9 % 7,2 % 9,2 % 7,5% 8,5% Saint Pierre ,5% 11,1% 1,3 %1,6 %9,8 % 11,5% 9,6 % 9,6 % 9,8 % 8,3 % % 15% 1% 5% % 2% 15% 1% 5% % 18,2 %17,9 %16, %17,8 %17,1%16, %17, %15, %16,9 %17,9 % Saint Joseph ,7% 13,9 %2,1% 12,1% 1,6 % 16,4 % 13,2 % 14,4 %13,8 % 11,6 % Page 15

16 LES PREVISIONS A COURT TERME Page 16

17 Les prévisions à court terme Pour les communes du Sud 213 devrait se traduire par une baisse des livraisons par rapport à 212, notamment à Saint Pierre et Saint Joseph. Pour 214, les prévisions sont un peu plus optimistes, même si la réalité sera en deçà de ces prévisions, du fait d aléas accrus sur une partie importante de cette production (VEFA, défiscalisation) qui risquent de repousser les dates de livraisons au-delà de 214. Par type d opération Prévisions de livraisons Par bailleur en dehors dans opération aménagement Moyenne livraison 2 / 29 Incertitude sur le volume global SHLMR SODEGIS SEMADER SIDR SEDRE SEMAC SODIAC Prévisions de livraisons par bailleur par commune Saint Louis Le Tampon Saint Pierre Saint Joseph Page 17

18 Conclusion Malgré un taux de logements locatifs sociaux de 15 % du parc de résidences principales, le plus faible de tous les bassins d habitat de l île, le Sud connaît globalement une situation moins tendue que l Ouest et le Nord, même si des disparités existent entre les communes les plus tendues, comme Saint Louis et Saint Pierre, et le reste du territoire. L accélération des livraisons ne sera effective qu en 214, et le taux de satisfaction de la demande ne devrait pas s améliorer par rapport à la situation actuelle, du fait d un taux de rotation globalement à la baisse dans le Sud. Au delà de 214, pour améliorer la situation, plusieurs conditions sont nécessaires : L augmentation des crédits consacrés au financement de logement social, par la LBU et la défiscalisation. Ce dernier dispositif de financement reste cependant à simplifier et sécuriser réglementairement, afin d apporter durablement des ressources financières significatives pour la construction de logements sociaux. Le renforcement du soutien aux communes pour le financement de nouvelles opérations d aménagement pour la période à venir, le stock de foncier aménagé au sein d opérations d aménagement en cours arrivant à son terme, et le gisement des VEFA étant également en réduction. La mise en place au sein du grand Sud d un PLH et d outils d observation et d accompagnement de la mise en œuvre de ce PLH, tenant compte de la diversité des territoires. La déclinaison dans les documents d urbanisme des communes des outils réglementaires à leur disposition pour favoriser l implantation de logements sociaux où cela est souhaitable (emplacements réservés, fiscalité sur terrains vacants.). L ARMOS quant à elle est prête à apporter sa contribution à toutes les démarches portées par les élus allant dans ces directions et visant à apporter des solutions aux besoins d habitat de tous les ménages du grand Sud. Page 18

19 Contact Contact Michel OBERLE ARMOS OI Association Régionale des Maîtres d Ouvrage Sociaux et aménageurs Océan Indien 91, rue de la République 974 Saint Denis Tél. : Page 19