DEPARTEMENT DU CHER. COMMUNE de VIERZON ENQUETE PUBLIQUE PARCELLAIRE

Transcription

1 DEPARTEMENT DU CHER COMMUNE de VIERZON ENQUETE PUBLIQUE PARCELLAIRE concernant 2 immeubles du centre ville de VIERZON pour l Opération de Restauration Immobilière (O.R.I.) 13 FEVRIER 2014 au 28 FEVRIER 2014 RAPPORT D ENQUETE pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON

2 SOMMAIRE 1 GENERALITES Préambule : Objet de l enquête: Cadre juridique : Nature et caractéristiques du projet : Justification du projet : Caractéristiques du projet: Composition du dossier : ORGANISATION DE L ENQUETE Désignation du commissaire-enquêteur : Modalités de l enquête : Préparation et organisation de l enquête : Période : Permanences : Registre : Contacts préalables : Autres contacts : Visite des lieux : Information effective du public : Publicité : Affichage : Autre action d information du public : Incidents survenus au cours de l enquête : Climat de l enquête Clôture de l enquête et modalités de transfert des dossiers et registres : Clôture de l enquête : Modalités de transfert du dossier et du registre : Relation comptable des observations : ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC: Courrier L1 : Courriers L2 et L3: ANNEXES : pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 1

3 1 GENERALITES 1.1 Préambule : Aux portes de la Sologne et de la Champagne Berrichonne, VIERZON est une ville d eau à la croisée de cinq (5) rivières dont le Cher et l Yèvre et traversée par le canal du Berry. Elle possède un riche patrimoine industriel et historique. Sous Préfecture du Cher, elle compte habitants. 1.2 Objet de l enquête: La présente enquête publique concerne l enquête parcellaire pour deux (2) immeubles du centre ville de la commune de VIERZON dans le cadre d une Opération de Restauration Immobilière (O.R.I.). Il s agit d une enquête publique dont le responsable du projet est la commune de VIERZON, représentée par la Société d Economie Mixte du Cher (S.E.M.) TERRITORIA, et l autorité organisatrice est la Préfète du Cher représentée par la Direction Départementale des Territoires (D.D.T.). 1.3 Cadre juridique : -Le code de l urbanisme notamment l article L ainsi que les articles R à R313-28, -Le code de l expropriation notamment les articles L11-1, L11-5 et L13-2 ainsi que les articles R11-4 à R11-6, et R11-19 à R11-30, -L arrêté N du 11 mai 2007 relative à la Restauration Immobilière, -L arrêté N du 13 juin 2012 de monsieur le Préfet du Cher déclarant d utilité publique une opération de restauration immobilière de 14 immeubles à VIERZON, -L arrêté N du 28 janvier 2014 de la Préfète du Cher prescrivant l ouverture et l organisation de l enquête publique. 1.4 Nature et caractéristiques du projet : La commune de VIERZON a confié, par convention de concession du 8 juillet 2010, l animation de l aménagement du centre ville à la S.E.M. TERRITORIA pour une durée de dix (10) ans. Il s agit de la première Opération de Restauration Immobilière (O.R.I.) dans le Cher Justification du projet : La commune a lancé le renouvellement urbain du cœur de VIERZON avec pour objectif principal de mettre en œuvre une stratégie opérationnelle d amélioration de l habitat en développant la réalisation de travaux importants de réhabilitation complète d immeubles dégradés. C est ce qui a conduit la commune à entreprendre la restauration immobilière. La restauration immobilière est une opération d aménagement destinée à résorber l habitat insalubre et généralement vacant en transformant les conditions d habitabilité. Cela contribue à lutter contre l habitat indigne et favorise la mixité sociale. pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 2

4 Aussi la commune a souhaité passer à une action plus forte pour faire réaliser des réhabilitations plus lourdes d où le lancement du dispositif O.R.I. qui permet aux propriétaires de restaurer leurs immeubles en bénéficiant soit de subventions soit d incitations fiscales. Cette procédure permet de rendre obligatoire les travaux sur des immeubles dégradés. Les prescriptions détaillées de travaux sont notifiées aux propriétaires des immeubles, déclarés d utilité publique. Ces propriétaires ont l obligation de réaliser les travaux, dans le délai prescrit, sous peine d expropriation de l immeuble concerné. La réglementation prévoit que pour une O.R.I. la procédure se déroule en deux (2) phases distinctes. Tout d abord une enquête préalable à la D.U.P. de travaux et ensuite, après l arrêté préfectoral de D.U.P. de travaux, une enquête parcellaire avec la notification des travaux à réaliser. Une première tranche de travaux de restauration immobilière, concernant un ensemble de quatorze (14) immeubles bien identifiés et situés dans plusieurs secteurs, a été déclarée d utilité publique par l arrêté préfectoral du 13 juin Après l arrêté de D.U.P., le responsable du projet a engagé et poursuivi l animation des propriétaires afin de faire réaliser, sous contrainte de délai, les travaux déclarés d utilité publique. La grande majorité des propriétaires ont trouvé un accord avec le responsable du projet. Malgré de nombreuses relances, les propriétaires de 2 immeubles n ont pas souhaité engager des travaux d où la nécessité de poursuivre la procédure en vue de la cessibilité de ces immeubles préalablement à une éventuelle procédure d expropriation Caractéristiques du projet: Cette enquête parcellaire concerne donc uniquement deux (2) immeubles : sis au 42 rue de la République avec un seul propriétaire et au 2 rue Voltaire avec plusieurs propriétaires dont le responsable du projet et un syndic. Les immeubles sont situés en zone urbaine Ua du P.L.U. de la commune. L immeuble, de la rue de la république, à usage d habitation comprenant un rez-de-chaussée commercial, est concerné par cette restauration. L enquête parcellaire a pour but d une part la recherche avec exactitude des ayant-droits : propriétaires, usufruitiers, locataires.des immeubles concernés et d autre part le rappel de la procédure notifiée avant le début de l enquête. Cette procédure consiste à notifier, à chaque ayant-droit connu, l arrêté d ouverture de l enquête parcellaire, le dépôt du dossier en mairie et un programme détaillé des travaux à réaliser dans chaque immeuble dans un délai de 18 mois. Le responsable du projet a notifié ces éléments, en recommandé avec accusé de réception, le 31 janvier 2014 à tous les propriétaires. L ensemble des propriétaires ont accusé réception entre le 3 et le 6 février L estimation domaniale sommaire, globale et forfaitaire, établie par la Direction des Finances Publiques du Cher, s élève respectivement à pour l immeuble de la rue Voltaire et à pour l autre immeuble. Le présent dossier concerne donc l enquête parcellaire pour les deux (2) immeubles. pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 3

5 1.5 Composition du dossier : Arrêté N du 28 janvier 2014 Le dossier établi, suivant les dispositions de l article R du code de l urbanisme et transmis à la D.D.T., par la S.E.M. TERRITORIA et consultable à la mairie de Vierzon, siège de l enquête, comprend: -le registre d enquête (16 pages), -l arrêté, N en date du 13 juin 2012, de monsieur le Préfet du Cher déclarant d Utilité Publique de travaux les 14 immeubles concernés par l O.R.I. (2 pages), -l arrêté d ouverture et d organisation de l enquête publique, N en date du 28 janvier 2014, de la Préfète du Cher (4 feuillets), -la délibération 13/346 du conseil municipal de VIERZON, en date du 24 juin 2013, approuvant les travaux et le délai d exécution pour chaque immeuble soumis à l enquête publique et autorisant monsieur le maire à solliciter une enquête parcellaire sur 2 immeubles (3 feuillets), -un document (146 pages) comportant : -la notice explicative : rappelant le contexte général d une O.R.I., décrivant la procédure de poursuite de cette opération par la mise en enquête parcellaire, Cher, -l état parcellaire pour chaque immeuble, -le dossier technique de la Déclaration d Utilité Publique, -la valeur vénale des immeubles établis par la Direction des Finances Publiques du -le courrier du 29 janvier 2014 transmis en R.A.R. le 31 janvier 2014 à monsieur Abdelkrim MEMMOU à VIERZON pour l immeuble de la rue de la république (24 pages), -le courrier du 29 janvier 2014 transmis en R.A.R. le 31 janvier 2014 à l agence IMMO DE FRANCE BERRY à BOURGES pour l immeuble de la rue Voltaire (5 feuillets), -le courrier du 29 janvier 2014 transmis en R.A.R. le 31 janvier 2014 à madame et monsieur MARTIN à GEHEE (36240) pour l immeuble de la rue Voltaire (17 feuillets), -le courrier du 29 janvier 2014 transmis en R.A.R. le 31 janvier 2014 à monsieur BARROIS à GOUVERNES (77400) pour l immeuble de la rue Voltaire (17 feuillets), -le récapitulatif des envois en recommandé avec les avis de réception (3 feuillets), -le journal, diffusé dans le Cher, dans lequel l avis de publicité est paru, -le certificat d affichage, établi et remis en fin d enquête par monsieur le président de la S.E.M. TERRITORIA (1 page), -le certificat d affichage établi et remis, en fin d enquête, par monsieur le maire de VIERZON (1 page), -le certificat de mise à disposition du dossier établi et remis, en fin d enquête, par monsieur le maire de VIERZON (1 page), Le dossier m apparaît conforme à la réglementation. pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 4

6 2 ORGANISATION DE L ENQUETE 2.1 Désignation du commissaire-enquêteur : Par l arrêté N du 28 janvier 2014, la Préfète du Cher m a désigné comme commissaire enquêteur pour cette enquête et a désigné monsieur Maurice GIROUDON en qualité de commissaire enquêteur suppléant. 2.2 Modalités de l enquête : Préparation et organisation de l enquête : Dès ma désignation, j ai contacté madame Françoise REGNIER, du bureau de la réglementation au secrétariat général à la Direction Départementale des Territoires (D.D.T.) du Cher, pour obtenir le dossier de l enquête. Le dossier m a été remis le 8 janvier Lors de l entretien du 20 janvier 2014, le projet d arrêté a été élaboré. Les dates de l enquête, le nombre, dates et heures des permanences ont été fixés. La Préfète du Cher a pris, en date du 28 janvier 2014, l arrêté portant ouverture et organisation de l enquête publique Période : L enquête publique s est déroulée du jeudi 13 février 2014 au vendredi 28 février 2014 inclus, soit pendant 16 jours entiers consécutifs. Pendant toute la durée de l enquête, les personnes intéressées ont pu consulter le dossier et formuler éventuellement des observations soit : -sur le registre d enquête spécialement ouvert à cet effet à la mairie de VIERZON, siège de l enquête, du lundi au vendredi de 8h00 à 11h55 et de 13h25 à17h30, -par correspondance adressée, à l attention du commissaire-enquêteur, en mairie de VIERZON Permanences : Je me suis mis à la disposition du public pour le renseigner utilement et pour recevoir ses observations écrites, à la mairie, durant les deux permanences suivantes : Registre : le jeudi 13 février 2014 de 8h30 à 11h30, le vendredi 28 février 2014 de 14h30 à 17h30. Conformément aux articles 3 et 6 de l arrêté préfectoral, le registre d enquête a été coté, paraphé et ouvert par monsieur le maire de VIERZON qui a. également clos le registre, le 28 février 2014 après l heure de fermeture de la mairie Contacts préalables : Responsable du projet, représenté par le concessionnaire : Après avoir pris connaissance du dossier d enquête j ai rencontré, le 5 février 2014 accompagné de monsieur Maurice GIROUDON commissaire enquêteur suppléant, madame Milena RADONIC, directrice de projets, dans les locaux de la S.E.M. TERRITORIA de VIERZON pour connaître l animation avec les différents propriétaires depuis l arrêté préfectoral de D.U.P. de travaux, les tenants et les aboutissants ayant conduit au projet d enquête parcellaire dans le cadre de l O.R.I. du centre ville de VIERZON et les relations avec pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 5

7 les propriétaires des deux (2) immeubles concernés par cette enquête. La directrice du projet m a indiqué avoir pu procéder, après la D.U.P., à un diagnostic technique précis de l état des deux (2) immeubles. Mairie de Vierzon : Le 5 février 2014 j ai rencontré madame Florence GAILLIEGUE, responsable du service Urbanisme et habitat à la mairie de Vierzon, pour les modalités de déroulement des permanences : lieu d accueil du public, local pour le commissaire ainsi que les conditions de détention et de mise à disposition du dossier en dehors des permanences. J ai également contrôlé l affichage mis en place par la mairie sur le panneau situé à l extérieur et à proximité de l entrée Autres contacts : Service de l urbanisme, de l habitat et de la ville de la D.D.T. du Cher: J ai rencontré, le 20 janvier 2014, les représentants du service de l urbanisme, de l habitat et de la ville de la D.D.T. du Cher accompagné de monsieur Maurice GIROUDON, de madame RADONIC représentante du responsable du projet et de madame Françoise REGNIER représentante de l autorité organisatrice afin de mieux comprendre la procédure très spécifique d enquête parcellaire, dans le cadre d une opération de restauration immobilière, tant sur le plan technique que sur le plan administratif et juridique. Au cours de l entretien il a été remis et commenté le document sur les Opérations de Restauration Immobilière de l Agence Nationale de l Habitat (ANAH). Mairie de Vierzon : Le 28 février 2014 j ai rencontré monsieur Franck MICHOUX, adjoint délégué à l aménagement urbain, aux travaux, logement et P.R.U. afin de connaître les motivations de la commune pour lancer la procédure d enquête parcellaire dans le cadre de l O.R.I. et également de situer cette opération dans un contexte plus général de réhabilitation du centre ville. Lors de cet entretien monsieur MICHOUX m a fait part de l arrêté de péril, pris par la commune, pour l immeuble, situé au 24 rue de la République, et de la mise en demeure en résultant. Le propriétaire n a pas réalisé les travaux nécessaires. Monsieur MICHOUX m a également indiqué qu un échafaudage et un filet de protection avaient été installés par l entreprise chargée, par le propriétaire, de réaliser les travaux de réfection de couverture. Ces éléments sont restés en place jusqu en fin d année 2013 sans aucune réalisation. La commune n est pas intervenue plutôt car ces éléments sécurisaient partiellement l immeuble et l enquête parcellaire devait démarrer. Monsieur MICHOUX m a remis les documents évoqués précédemment ainsi qu un document de cette entreprise indiquant le démarrage des travaux en décembre 2013 (annexes 1, 2 et 3) Visite des lieux : Le 5 février 2014 j ai effectué, accompagné de Maurice GIROUDON commissaire enquêteur suppléant ainsi que de madame RADONIC représentante du responsable du projet, une visite, depuis la voie publique, des deux (2) immeubles concernés par cette enquête afin de mieux les visualiser dans leur environnement et de mieux appréhender leur état de vétusté et leur dangerosité pour le public. J ai pu constater l état de forte dégradation des immeubles dont l entrée de l immeuble, faisant partie des bâtiments emblématiques de VIERZON, était murée pour éviter des squats et l autre pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 6

8 immeuble présentait de nombreux désordres pouvant s avérer très dangereux pour le public circulant sur le trottoir devant l immeuble. Ce même jour, j ai contrôlé l affichage mis en place sur la façade de chaque immeuble et donc visible et lisible depuis la voie publique. Le 20 mars 2014 j ai effectué également une visite, depuis la voie publique, de l immeuble de la rue de la République afin de vérifier si certains travaux, mentionnés dans les deux (2) courriers remis par le propriétaire, étaient effectifs. J ai constaté qu un échafaudage et qu un filet de sécurité ont été mis en place. Il m apparait que les travaux de réfection de la couverture n avaient pas encore démarré. 2.3 Information effective du public : Publicité : L avis de publicité de l enquête a été publié, par les soins de D.D.T. du Cher, dans les annonces légales du Berry Républicain le samedi 1 février Conformément à l article 5 de l arrêté préfectoral, un exemplaire du journal a été joint au dossier. Dans ces conditions, la publicité m apparaît conforme à la réglementation Affichage : L affichage de l avis de l enquête publique a été mis en place par : -la SEM TERRITORIA, pour le compte du responsable du projet, sur des panneaux plastifiés au format A3, visibles, lisibles par le public depuis la voie publique et fixés sur la façade de chacun des immeubles concernés par l opération, le 3 février 2014 et ce jusqu à la fin de l enquête comme le précise le certificat remis en fin d enquête. La police municipale de Vierzon a constaté l affichage en date du 3 février la mairie de VIERZON, au format A3, sur le panneau administratif d affichage, situé à l extérieur et près de l entrée, le 3 février 2014 et jusqu à la fin de l enquête comme le précise le certificat remis en fin d enquête. J ai effectué des vérifications d affichage le 5 février 2014 et avant le début de chaque permanence jusqu au 28 février 2014, date de clôture de l enquête. Dans ces conditions l affichage m apparaît conforme à la réglementation Autre action d information du public : L arrêté d ouverture de l enquête ainsi que l avis d enquête ont été mis en ligne, dès le 31 janvier 2014, sur le site internet de la préfecture du Cher. 2.4 Incidents survenus au cours de l enquête : Aucun incident n a été déploré ni rapporté durant l enquête. 2.5 Climat de l enquête L enquête s est déroulée dans un très bon climat. Les permanences se sont déroulées dans le calme et dans un excellent rapport d échanges avec les personnes rencontrées. Le Berry Républicain, dans son édition du 15 février 2014, a consacré une page entière à l O.R.I. ainsi qu à l enquête publique. pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 7

9 Le Berry Républicain, dans son édition du 25 mars 2014, relate, avec photo à l appui, les ouvrages préparatoires à la réalisation des travaux extérieurs sur l immeuble de la rue de la République 2.6 Clôture de l enquête et modalités de transfert des dossiers et registres : Clôture de l enquête : Conformément à article 6 de l arrêté préfectoral et à l issue de la dernière permanence, monsieur le maire de VIERZON a clôturé le registre le 28 février 2014 à 17h30 après l heure de fermeture de la mairie, Il m a été remis, à la fin de l enquête, d une part par la mairie de VIERZON le certificat d affichage en mairie ainsi que le certificat de mise à disposition du dossier et d autre part par la S.E.M. TERRITORIA le certificat d affichage attestant l opposition d affiches. L ensemble du dossier et du registre avec les courriers annexés m ont également été remis en fin d enquête Modalités de transfert du dossier et du registre : Afin d éviter les envois, sources de retard et de perte de documents, le registre d enquête avec le dossier, le journal et les certificats d affichage et de mise à disposition du dossier ainsi que le procès verbal de l opération, mon rapport, mes conclusions et avis ont été remis directement, avec un courrier d accompagnement, à monsieur le Sous-Préfet de VIERZON, conformément à l article 5 de l arrêté préfectoral, le 28 mars Relation comptable des observations : Trois (3) personnes sont venues consulter le dossier et m ont rencontré lors des permanences. Une personne (madame Véronique PETREAU, correspondante du Berry Républicain sur Vierzon) a consulté le dossier et n a pas souhaité consigner d observation mais elle a rédigé plusieurs articles, d une page entière sous la rubrique VIERZON, dans le Berry Républicain du 15 février Aucune autre personne n est venue consulter le dossier en dehors des permanences Aucune personne n a consigné des observations sur le registre. Trois (3) courriers m ont été remis lors des permanences dont deux de la même personne et ils ont été annexés au registre. Aucun propriétaire, de l immeuble de la rue Voltaire, ne s est manifesté durant l enquête. 3 ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC: 3.1 Courrier L1 : Madame Patricia SACCO, demeurant à VIERZON, considère que l immeuble de la rue Voltaire doit être restauré en priorité car il apparaît dans de nombreux documents concernant la ville. Avis du commissaire enquêteur : La demande concerne un bâtiment emblématique de VIERZON situé dans le périmètre des monuments historiques et donc les travaux demeurent soumis à l avis de l architecte des pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 8

10 bâtiments de France. Toutefois cette demande ne peut recevoir une suite favorable dans le cadre de cette enquête parcellaire. Il appartient au responsable du projet de conserver, lors des travaux de restauration, ce coté architectural emblématique notamment lors de la restauration des colombages. 3.2 Courriers L2 et L3: Par le courrier remis le 13 février 2014, monsieur Abdelkrim MEMMOU, propriétaire de l immeuble sis 42 rue de la République, indique vouloir réaliser les travaux de rénovation de la couverture, le remplacement de la vitrine et le ravalement de la façade. Il fait remarquer qu ainsi son immeuble ne présentera aucun danger pour la sécurité du public et que l esthétique générale de l immeuble sera améliorée. Il mentionne sa réflexion concernant la future activité commerciale au rez-de-chaussée. Par le second courrier, remis à la dernière permanence, ce propriétaire confirme les travaux mentionnés dans le précédent courrier en y ajoutant le changement des menuiseries et il indique vouloir procéder à des travaux d aménagement du local commercial pour son épouse sans emploi. Ce propriétaire réfute l idée que trois (3) appartements soient réalisables dans l immeuble et surtout à l étage. Il estime donner la priorité à l aménagement de l étage en lien avec l activité commerciale envisagée. En cas d impossibilité, un appartement de type T3 sera aménagé à l étage. Ce propriétaire indique que les travaux doivent démarrer maintenant et se terminer au plus tard en fin d année Monsieur MEMMOU fait part de situations financières délicates dans une conjoncture économique difficile depuis 2008 pour expliquer d une part le retard pris dans son projet d amélioration de son immeuble et d autre part son souhait de conserver ce bien dans son patrimoine. Avis du commissaire enquêteur : Monsieur MEMMOU n a pas réagi lors de la notification de l arrêté préfectoral de déclaration d utilité publique des travaux avec les prescriptions techniques concernant son immeuble. Cette personne n a également pas réagi lors de la notification, en avril 2013, par courrier en recommandé de l obligation d exécuter sous contrainte de délai les travaux mentionnés dans les prescriptions générales et particulières liées à la D.U.P.. Malgré les possibilités de subventions ou d incitations fiscales, cette personne n a entrepris aucune restauration. Le responsable du projet a fait réaliser un diagnostic très détaillé de l immeuble avant de rédiger des prescriptions spécifiques. Celles-ci ont été notifiées au propriétaire avant le début de l enquête comme prévu par la réglementation. De plus la mairie de VIERZON a pris un arrêté de péril, le 25 octobre 2012, et une mise en demeure, le 29 avril 2013, pour cet immeuble afin d obliger le propriétaire à réaliser des travaux de sécurisation. Des ouvrages préparatoires aux travaux ont été installés permettant de sécuriser partiellement les passants mais les travaux n ont jamais démarré et les ouvrages démontés en fin d année Depuis quelques années monsieur MEMMOU laisse son immeuble se dégrader et ne respecte pas les divers arrêtés et la mise en demeure. pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 9

11 C est lors de cette ultime phase avant la cessibilité pouvant déboucher sur l expropriation de son immeuble qu il a répondu au courrier du responsable du projet par une proposition mentionnant dans un premier temps une restauration extérieure de l immeuble et dans un second temps son intention d aménager un local commercial. Ces dispositions ne me semblent pas correspondre à la totalité des travaux prescrits par la D.U.P.. Pour montrer son désir de restaurer l immeuble, monsieur MEMMOU a mis en œuvre, tout récemment, des ouvrages préparatoires à la réfection de la toiture. J espère que la situation de l année précédente ne se reproduira pas. Il appartient au responsable du projet d examiner sur un plan technique, administratif et juridique si les prescriptions de travaux proposées par le propriétaire demeurent compatibles avec la D.U.P. de travaux. 4 ANNEXES : -Annexe 1 : lettre 705/2012 du 25 octobre 2012 de la mairie de VIERZON notifiant à monsieur Abdelkrim MEMMOU l arrêté de mise en demeure de faire cesser l état de péril résultant de l état de son immeuble sis 42 rue de la République (4 feuillets). -Annexe 2 : lettre 263/2013 du 29 avril 2013 de la mairie de VIERZON informant monsieur Abdelkrim MEMMOU que la commune allait procéder d office à l exécution des travaux de couverture afin de faire cesser le péril résultant de l état du bâtiment (1 page). -Annexe 3 : Document manuscrit signé de l entreprise GAUTHIER, en date du 7 novembre 2013, attestant que les travaux de couverture devraient débuter en décembre 2013 (1 page). Fait à SAINT DOULCHARD le 28 mars 2014 Le commissaire enquêteur Joseph CROS pour 2 immeubles au centre ville de VIERZON 10