25/02/ février Pascal CHASSAING. Premier Vice-Président de la Chambre des Notaires de Paris

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1 25 février 2016 Pascal CHASSAING Premier Vice-Président de la Chambre des Notaires de Paris 1

2 Thierry DELESALLE Notaire à Paris Introduction 2

3 Un regain d activité et des prix d appartements stables Appartements : peu d évolutions attendues sur les prix Prix des appartements anciens en Ile-de- France T Projection avril* 2016 Prix au m² Variation en an -1,0% 0,3% (avril* 2016 / avril* 2015) Variation brute en 3 mois -0,9% 0,7% (avril* 2016 / janvier* 2015) Variation CVS en 3 mois 0,3% 0,6% * Avrilcorrespondà la périodeallantde févrierà avril (janvier*de novembreà janvier) 3

4 Maisons : des prix stables et des volumes de ventes élevés Maisons : des prix attendus en hausse début 2016 Prix des maisons anciennes en Ile-de-France (valorisation des indices Notaires-INSEE) T Projection avril* 2016 Prix de vente Variation en an Variation brute en 3 mois -0,2% -2,1% 2,8% 1,3% (avril* 2016 / avril* 2015) (avril* 2016 / janvier* 2016) Variation CVS en 3 mois -0,3% 1,6% * Avrilcorrespondà la périodeallantde févrierà avril (janvier*de novembreà janvier) 4

5 Des volumes de ventes d appartements dynamiques à Paris, surtout en fin d année correspond à une période de haute activité (nombre élevé de ventes et prix en hausse) Le prix des appartements devrait se stabiliser autour des le m² Prix des appartements anciens à Paris (valorisation des indices Notaires- T Projection avril* 2016 Prix au m² Variation en an 0,4% 1,6% Variation brute en 3 mois -0,4% 0,6% Variation CVS en 3 mois 0,9% 0,6% (avril* 2016 / avril* 2015) (avril* 2016 / janvier* 2016) * Avrilcorrespondà la périodeallantde févrierà avril (janvier*de novembreà janvier) 5

6 Focus Evolution des prix de l immobilier à Paris par taille Appartements : six arrondissements à plus de le m² (quatre il y a un an), dont un au-dessus de Prix au m² médians des appartements anciens à Paris par arrondissement au 4 e trimestre

7 Appartements : des prix plutôt stables, les plus fortes variations s observent au cœur de la Capitale Evolution annuelle des prix au m² médians des appartements anciens à Paris par arrondissement au 4e trimestre 2015 Appartements en Petite Couronne : des volumes de ventes en hausse, spécialement dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne correspond à une période de haute activité (nombre élevé de ventes et prix en hausse) 7

8 La forte reprise rapproche les volumes de ventes de maisons de leur niveau de correspond à une période de haute activité (nombre élevé de ventes et prix en hausse) Prix des appartements : une tendance légèrement baissière qui se prolongerait début 2016 Projection des prix des appartements anciens en avril* 2016 Prix au m² Petite Couronne Hauts-deSeine Val-deMarne Variation en 1 an (avril* 2015 / avril* 2016) -1,4% -1,6% -1,3% Variation brute en 3 mois (janvier* 2016 / avril* 2016) 0,6% 0,5% 0,6% Variation CVS en 3 mois 0,4% 0,1% 0,6% * Avril correspond à la période allant de février à avril (janvier* de novembre à janvier) 8

9 Prix des maisons : -1% en un an en Petite Couronne Prix des maisons anciennes au T valorisation des indices Notaires-INSEE) Prix de vente Variation en an Variation brute en 3 mois Variation CVS en 3 mois Petite Seine-SaintHauts-de-Seine Couronne Denis ,0% -3,4% 1,3% -3,0% -0,8% -5,0% -3,0% -1,3% 1,0% Val-deMarne ,5% -2,4% -0,2% Ventes d appartements : la Seine-et-Marne et l Essonne atteignent des volumes supérieurs à la période correspond à une période de haute activité (nombre élevé de ventes et prix en hausse) 9

10 Ventes en Grande Couronne : le marché des maisons encore plus dynamique que celui des appartements correspond à une période de haute activité (nombre élevé de ventes et prix en hausse) Prix des appartements en 2015 : une baisse légèrement plus accentuée en Grande Couronne (2,4%) qu en Petite Couronne (2%) Prix des appartements anciens au T (valorisation des indices Notaires-INSEE) Prix au m² Variation en an Variation brute en 3 mois Variation CVS en 3 mois Grande Couronne ,4% Seine-etMarne ,4% -1,3% -0,2% -1,1% 0,1% Yvelines Essonne Val-d'Oise ,8% ,1% ,4% -1,7% -0,9% -0,9% 0,3% -1,0% 0,4% 10

11 Le prix des maisons devrait progresser au 1er trimestre 2016 Projection des prix des maisons anciennes avril* 2016 Grande Couronne Seine-etMarne Prix de vente Variation en 1 an (avril* 2015 / avril* 2016) ,0% ,8% Variation brute en 3 mois (janvier* 2016 / avril* 2016) 1,3% 1,5% Variation CVS en 3 mois 1,7% 2,1% * Avril correspond à la période allant de février à avril (janvier* de novembre à janvier) Conférence-débat Club Notarial Immobilier Quel contexte financier pour les marchés immobiliers dans les années à venir? Pierre Bocquet Directeur du département Banque de détail et Banque à distance 25 février

12 SOMMAIRE 1) Environnement économique du financement du logement Sources : INSEE - Banque de France Observatoire Crédit Logement Observatoire des crédits aux ménages 2) Les crédits immobiliers en France 3) Et demain : évolution ou révolution? 23 1) Environnement économique du financement du logement a. Un écosystème structurant Le marché du logement constitue un écosystème à prendre en compte et à comprendre dans son ensemble. Ses composantes sont interdépendantes. Elles permettent à chacun de suivre le parcours résidentiel qui lui est adapté ou possible : Vivre dans le neuf ou l ancien L habitat collectif ou le logement diffus Vivre dans une zone urbaine? Péri-urbaine? rurale? Choisir le parc de logement privé ou social? Être locataire et/ou accéder à la propriété et/ou faire un investissement locatif? Primo, secondo accession, retraite Prendre en compte toutes ces composantes et leurs interactions est indispensable pour bâtir et faire évoluer positivement une politique du logement 24 12

13 1) Environnement économique du financement du logement b. Un écosystème à respecter pour agir Le logement et ses marchés : un élément fondamental de la croissance économique en France Non délocalisable. Du point de vue budgétaire, les pouvoirs publics doivent prendre le sujet dans sa globalité Une dépense budgétaire peut aussi être une opportunité de recettes (63 milliards de prélèvements sur le logement) 40 milliards d aides publiques dont 20 milliards de prestations sociales 20 milliards consacrés pour moitié au soutien de la demande pour un quart au soutien du secteur logement social et urgence PTZ = 4% Ne pas miser que sur l accession à la propriété car les marchés du logement sont un écosystème diversifié interdépendant Quand on dépasse 60/65% de propriétaires, on touche des populations non solvables qui font plus souvent défaut (Espagne : 80% propriétaires au moment de la crise). 25 1) Environnement économique du financement du logement c. Du positif côté ménages Amélioration du moral des ménages depuis un an : 58,7 % d entre trouvent que leur situation financière s est stabilisée ou améliorée 4,6 % des ménages ont l intention de recourir au crédit immobilier les six prochains mois Les taux de crédit restent bas : 2,15 % pour crédits taux fixe longs (janvier 2016 OCL/CSA) La seule baisse des taux depuis 2013 équivaut à une diminution du prix des logements de 8,5% sur le neuf. Permet d améliorer les conditions d accès au crédit des primo-accédants sans apport Les ménages primo-accédant recommencent à emprunter comme le montre l allongement de la durée moyenne 26 13

14 1) Environnement économique du financement du logement c. Du positif côté ménages Quelques illustrations 27 2) Le crédit immobilier en France : des bonnes pratiques qui ont fait leurs preuves Les trois piliers de la distribution du crédit Garantie (97,5%) Qui ont montré leur efficacité Y compris durant la dernière crise financière de où les taux d encours douteux étaient inférieurs à 2 % Taux fixes (85,5%) Analyse de la Solvabilité des emprunteurs (29,8% de taux d effort) ==> Un modèle résilient 28 14

15 2) Le crédit immobilier en France a. Des crédits garantis Des crédits garantis à 97,5% En majeure partie par des cautionnements. Les garanties réelles représentent un tiers des garanties (hypothèques et privilèges de prêteur de deniers) Cautionnement : 52,7% Garantie réelle : 30% Autre 29 2) Le crédit immobilier en France b. Des crédits à taux fixes et longs favorables aux ménages jeunes et modestes Taux des crédits immobiliers aux particuliers La part de la production réalisée à taux fixe : 92 % fin 2014 Taux variable : 4,6 % de la production 2014 (moins de 1% actuellement), dont 0,9 % pour les prêts à taux variable «sec» La part des prêts à taux fixe dans l encours : 85,5 % en 2014 Taux variable 2014 : 10,9 % de l encours, dont seulement 3,2 % pour les prêts à taux variable «sec» Taux variable dans les meilleures conditions de transparence : 12 engagements FBF et ASF depuis mai 2008 Durée moyenne à l octroi : entre 17 et 18 ans 54,8% de crédits de plus de 20 ans (44,5 % en 2013) Durée de vie moyenne : 6,5 ans 30 (évènements de vie amenant à un remboursement anticipé) 15

16 2) Le crédit immobilier en France c. Une analyse de solvabilité de l emprunteur L analyse de la solvabilité des emprunteurs plutôt que l analyse de la valeur des biens financés - Permet de s assurer de la pérennité du remboursement sans être impactée par la volatilité du prix du bien acquis Un crédit immobilier représente en moyenne 3,83 ans de revenus en janvier (contre 3,75 % il y a 1 an) Le taux d effort moyen des ménages : 29,8 % en 2014 (en baisse depuis 2009 : 31,6 %) Les banques sont bien protégées contre un choc sur les prix : il faudrait que les prix baissent de plus de 47 % pour que la valeur des biens financés devienne inférieure au capital restant dû des crédits 31 3) Et demain évolution ou révolution? a. Des bonnes pratiques et des bonnes nouvelles Analyse de la solvabilité et maîtrise des risques : système robuste Taux bas vont sans doute persister sauf accident La forte concurrence entre banques est un élément favorable et le crédit immobilier représente encore un produit structurant de la relation bancaire + faible inflation + QE de la BCE L élargissement du PTZ pour 3 ans Simplification et pérennisation du dispositif demandées de longue date Marché dynamique et dynamisme de la demande MAIS chômage, croissance, prix, fiscalité, élections (graphique hors rachats)

17 3) Et demain évolution ou révolution? b. Evolutions réglementaires : des inquiétudes venant de France vers un arrêt de la distribution de nouveaux crédits? Bonnes pratiques du modèle français sont reconnues. La Directive sur le crédit immobilier qui promeut le «prêt responsable» a assemblé les bonnes pratiques européennes souvent en vigueur en France Problème : les textes de transposition français ont créé de nouvelles obligations non prévues par la Directive les textes ne prennent pas en compte les impératifs de délai pour la mise à jour des banques Si les banques n ont pas le temps suffisant pour mettre en œuvre les nouvelles règles, comment poursuivre le financement de l immobilier? vers un arrêt du financement des emprunteurs sans apport personnel suffisant? Le seuil de l usure se calcule uniformément pour tous les crédits immobiliers quelle que soit la durée Un crédit long est un crédit plus risqué donc à taux plus élevé par définition Sans modification des règles de calcul du seuil de l usure, que faire? augmentation de l apport nécessaire? diminution de la valeur du bien finançable? Ou report d opérations d accession? Les emprunteurs qui empruntent sur de longues durées sont les ménages jeunes et modestes 33 3) Et demain évolution ou révolution? b. Evolutions réglementaires : des inquiétudes venant d Europe 34 17

18 3) Et demain évolution ou révolution? c. Evolutions réglementaires : des inquiétudes venant d Europe Vers la disparition du cautionnement? Travaux bâlois s appuient sur l hypothèque, moins répandue en France que le cautionnement Au niveau international, le cautionnement n est donc pas considéré comme une garantie reconnue d un point de vue prudentiel Conséquence possible : renoncer au cautionnement (système fiable et peu cher) et n utiliser que l hypothèque Vers un arrêt du financement à taux fixe? Bâle impose de mettre des ressources Long terme face aux crédit immobiliers En France, dépôts considérés comme ressource moyen/long terme Mais pour Bâle, les dépôts = ressources courtes => Si le taux fixe bas n est plus possible, un taux fixe élevé sera incontournable => Si le taux est variable, le risque sera porté par les ménages Vers un accès au crédit en fonction de la valeur du bien? La réglementation pourrait obliger les banques à ne regarder que la «Loan to Value» (LTV) à l octroi. C est le rapport entre le montant du prêt et la valeur d achat du logement. => pénalisation possible des crédits dont les LTV > 80 % donc les primo- accédants, les jeunes, les investissements locatifs. 35 Merci de votre attention Merci de vos questions 36 18

19 Conclusion 19