MOUS : Maîtrise d œuvre urbaine et sociale. Vous aider à résorber l habitat indigne dans votre commune

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1 MOUS : Maîtrise d œuvre urbaine et sociale Vous aider à résorber l habitat indigne dans votre commune

2 Face à un logement indigne, agissez! Un administré vient vous voir pour un problème concernant l état d un logement du parc privé. En tant que maire, vous avez le pouvoir d agir. Contactez le Pact (association pour la réhabilitation de l habitat) au Visite du logement par le maire ou son représentant, accompagné par un technicien 1 du Pact, chargé d évaluer la situation (danger, normes, entretien, santé, inconfort), en présence de l occupant. 2 Le technicien qualifie l état du logement. Il établit un «diagnostic vétusté» qui évalue les dysfonctionnements par rapport à une norme de confort normal. À réception d un diagnostic vétusté établi par le Pact : 3 - en cas d insalubrité, l ARS (Agence régionale de santé), pour le compte du Préfet, est compétente pour agir, - en cas d infraction au RSD (Réglement sanitaire départemental), l ARS transmet le diagnostic au maire pour qu il intervienne dans le cadre de son pouvoir de police. Le maire peut solliciter l assistance du Pact de l Ain qui pourra en particulier tenter une démarche de conciliation. À réception d un diagnostic de non décence établi par le Pact, la Caisse d allocations familiales va informer locataire et propriétaire qu elle peut agir sur le versement de 4 l allocation logement. Elle peut aussi demander un diagnostic vétusté pour les autres logements loués par le même propriétaire, le cas échéant. Si un relogement des occupants du logement est nécessaire, la Direction départementale de la cohésion sociale (DDCS) va se baser sur le diagnostic vétusté pour un 5 relogement dans le parc public. Pour les cas les plus complexes, le Pôle départemental de lutte contre l habitat indigne prend le relais et réunit un comité spécial chargé d étudier les dossiers les plus 6 complexes avec le Procureur de la République. Diagnostic vétusté : des situations variées La réalisation d un diagnostic vétusté déclenche une mobilisation des acteurs de la Mous (Maîtrise d œuvre urbaine et sociale habitat indigne-précarité énergétique) qui vont être informés de la situation et suivre son évolution. La qualification précise de la situation du logement va entraîner l intervention d un ou plusieurs partenaires de la Mous. Habitat indigne «Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.» (article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l exclusion du 25 mars 2009). C est la notion la plus large qui englobe habitat insalubre, habitat précaire, locaux ayant du plomb accessible et immeuble menaçant ruine. Insalubrité Une procédure d insalubrité est mise en œuvre par l ARS, pour le compte du Préfet, «lorsqu un immeuble ( ) constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour mous.indd 3 03/11/11 11:35

3 la santé des occupants ou des voisins» (Articles L et suivants du code de la santé publique). Péril Une procédure de péril est mise en œuvre par le Maire lorsqu un immeuble menace ruine et qu il pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité publique ou celle des occupants. La procédure de péril est définie par les articles L et suivants du code de la construction et de l habitation. Règlement Sanitaire Départemental (RSD) Le règlement sanitaire départemental constitue le texte de référence pour imposer des prescriptions en matière d hygiène et de salubrité, notamment en ce qui concerne l habitat. Le Maire est chargé de son application. Logement décent Le «décret décence» (Décret du 30 Janvier 2002) détermine les prestations minimales qu un propriétaire bailleur doit à son locataire dans le cadre d un bail de location d habitation principale. Dans la majorité des cas, les infractions au RSD recoupent des infractions au décret décence. Logement vétuste Il n existe pas de définition précise pour un «logement vétuste». Dans la terminologie juridique, un équipement vétuste est un équipement qui ne rend plus de façon satisfaisante le service qui lui est demandé en raison de son ancienneté ou de son obsolescence. La précarité énergétique La précarité énergétique est souvent liée aux problèmes d indignité du logement : un logement mal équipé est difficile à chauffer et engendre des factures énergétiques importantes, les ménages qui sont contraints pour des raisons économiques de limiter leur chauffage et l aération de leur logement dégradent son état. La précarité énergétique est une cause importante de mal être social et de dégradation sde la santé. L importance du phénomène va s aggraver avec l augmentation du coût des énergies. Objectif : Réaliser un audit succinct de la consommation énergétique d un ménage dans son logement, rechercher les travaux qui permettraient d améliorer l efficacité énergétique du logement en étant économiquement réalistes, compte tenu des possibilités du propriétaire et des aides financières existantes. Domaine d application : Concerne uniquement les propriétaires occupants aux ressources «modestes» ou «très modestes» ayant accès aux aides de l ANAH (Agence nationale d amélioration de l habitat). La décision d intervenir : La demande est formulée directement auprès du PACT de l Ain. La demande peut être transmise par courrier, fax, mail, téléphone, etc... Un contact par téléphone peut permettre d évaluer ensemble la pertinence de l intervention et les suites espérées. Le déroulement de l intervention : Après réalisation du diagnostic, le PACT de l Ain accompagne le propriétaire occupant pour l aider à mettre en œuvre le programme de travaux envisagés (assistance administrative et financière). mous.indd 4 03/11/11 11:35

4 Travaux de mise aux normes : des financements possibles La lutte contre l habitat indigne passe aussi par un effort de production de logements sociaux adaptés aux ménages les plus modestes. Parallèlement au soutien financier à la construction de logements sociaux publics, le Conseil Général de l Ain et l Etat, à travers l action de l ANAH, soutiennent financièrement les propriétaires privés qui s engagent à réserver leur logement aux ménages les plus modestes avec un loyer adapté à leur situation. Cette action favorise naturellement une réelle mixité sociale. Les aides peuvent être complétées par d autres collectivités dans certains secteurs du département, notamment en cas d Opah (Opération programmée d amélioration de l habitat) ou de PLH (Programme local de l habitat). Ces logements réhabilités rentrent dans le cadre de la médiation locative. Le PACT de l Ain est ainsi chargé de l accompagnement des personnes placées dans ce parc et du suivi du conventionnement de ces logements. Exemple d une réhabilitation complète en plaine de l Ain Historique Janvier 2007 : visite diagnostic du PACT et de la Mairie à la demande des services sociaux Constat réalisé Absence de ventilation Fenêtres en mauvais état dont une ne ferme plus Bac à douche non étanche Chauffage par poêle gaz et appareils électriques vétustes Plancher bois de la salle de bains fragilisé par les infiltrations d eau Défaut d étanchéité de la toiture terrasse Mars 2007 : relogement des locataires dans le parc public Mai 2007 : rencontre de conciliation en présence du Maire Décision suite à la conciliation Le propriétaire s engage à ne pas remettre en location sans travaux de mise aux normes. Le PACT de l Ain réalisera une étude de faisabilité technico-financière afin d envisager une réhabilitation de qualité à 2009 : plusieurs rencontres successives du PACT avec le propriétaire et ses héritiers afin de faire évoluer le projet (croquis et chiffrage des travaux) et faire murir la décision. Décision de travaux La décision est prise de réaliser les travaux en réservant le logement à un public prioritaire avec loyer modéré, ce qui permet de bénéficier de financements majorés. mous.indd 5 03/11/11 11:35

5 Décembre 2009 : dépôt des dossiers de demande de financement à l Anah et au Conseil général de l Ain Mars 2010 : notification des subventions Novembre 2010 : fin des travaux Décembre 2010 : présentation par le PACT d un nouveau candidat locataire et mise en location Bilan Les problèmes d habitat du ménage ont été résolus en urgence par l attribution prioritaire d un logement social public. La remise en location dans de mauvaises conditions a été évitée grâce à l action de conciliation engagée sous l autorité du Maire de la commune. Les problèmes d inconfort du logement ont été résolus par des travaux de réhabilitation complets et de qualité grâce aux aides financières de l Anah et du Conseil général de l Ain. Programme de travaux Un logement sur 2 niveaux dans une petite maison de ville. Le logement est composé de 3 pièces principales pour 88 m² de surface habitable totale. Confort : chauffage central gaz naturel. Condition de location : loyer 530 /mois ; coût prévisionnel chauffage 48 /mois ; loyer conventionné très social Coût des travaux : TTC Financement Anah % Conseil Général de l'ain % Région Rhône Alpes % Emprunt du propriétaire auprès d une banque % mous.indd 6 03/11/11 11:35

6 Exemple d une situation d insalubrité en Haute Bresse Mai 2009 : visite diagnostic du PACT en présence du maire Constat réalisé T oiture n assurant plus l étanchéité du bâtiment de dispositif d assainissement réglementaire I nstallation électrique non conforme Absence de ventilation, d isolation thermique, chauffage inadapté A bsence Juin 2009 : l ARS, alertée par le Pact, organise une visite de la maison en présence du propriétaire. À la suite de cette visite, l ARS notifie par écrit au propriétaire les insuffisances constatées et l obligation qui lui incombe de résoudre les problèmes, faute de quoi une procédure d insalubrité sera engagée. Septembre 2009 : l e PACT de l Ain présente au propriétaire une étude de faisabilité technique et financière pour une réhabilitation de la maison. Le propriétaire ne souhaite pas débuter les travaux tout de suite. Décembre 2009 : la famille est relogée par un bailleur public. Mars 2010 : la maison est déclarée insalubre remédiable par arrêté préfectoral et interdite à l habitation. Bilan La maison ne sera pas remise en location avant que tous les travaux de mise aux normes ne soient réalisés. mous.indd 7 03/11/11 11:35