Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier : exemple à Melun (77)

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1 Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier : exemple à Melun (77) Vous payez plus de 10 K d impôt? Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier est fait pour vous, en complément d autres leviers fiscaux si votre fiscalité est élevée. Et si vous avez des revenus fonciers, ce dispositif vous permet de défiscaliser non seulement sur les travaux, mais aussi sur le foncier, contrairement au Déficit Foncier classique. Explications : Le cumul de défiscalisants deux dispositifs Rappelons que la loi Pinel permet une réduction d impôt de 12, 18 ou 21% de l investissement, selon la durée de location. Le régime du Déficit Foncier (droit commun) permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux réalisés. L excédent éventuel remonte à hauteur de sur le revenu global, et s il reste un surplus, il est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir, permettant de défiscaliser ces derniers. Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier Ce dispositif fiscal conjugue les deux. A ce titre, il permet de bénéficier à la fois de la réduction d impôt Pinel et de la

2 déductibilité des travaux du régime Déficit Foncier. Le tout dans un immeuble ancien entièrement restauré, le plus souvent en centre ville, comme c est le cas dans notre opération de Melun (77). La réduction d impôt Pinel va porter sur le foncier et les travaux d aménagements intérieurs. Tandis que la déductibilité sur le revenu, liée au Déficit Foncier, concernera les travaux des parties extérieures. Cet avantage fiscal est immédiat, et échappe au plafonnement des niches fiscales. Plus votre tranche marginale d imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. Il portera également sur la défiscalisation des loyers générés par l opération. Exemple à Melun Située à 40 km au sud-est de Paris (25 mn en Transilien), la Préfecture de la Seine-et-Marne voit naître en son coeur un projet de ce type. Il porte sur la restauration de l ancienne CCI, l «Hôtel de Cravoisier», et sa transformation en 11 logements, avec terrasses, jardins, caves et stationnements. Mr et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de , dont de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une Tranche Marginale d Imposition de 41%, et un impôt de , plus 775 de CSG. Ils acquièrent un 3 Pièces dont le budget global, après travaux, sera de Là-dessus, le foncier représente et les travaux

3 Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour et ceux au Déficit Foncier pour Moyennant une location de 9 ans, leur réduction d impôt pour la partie Pinel s élèvera à Soit ( ) x 18%. Ils passeront leurs travaux Défit Foncier sur 3 ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d imputer par an sur le revenu global. Le gain d impôt sera de sur 3 ans (soit x 41% x 3), plus de CSG. Et il leur restera encore de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de Soit un gain fiscal lié au Déficit Foncier de Gain fiscal global = (soit ), sur 11 ans, dont deux de travaux. Soit 24% de leur investissement. La même opération en Pinel seul génèrerait 18% de gain fiscal. Et ce uniquement une fois les travaux terminés. En conclusion La loi Pinel optimisée au Déficit foncier permet d augmenter de façon très significative le gain fiscal du Pinel usuel. Rendant toute sa pertinence à cette loi, qui sinon plafonne à

4 2% de réduction d impôt par an. Elle permet aussi un gain fiscal immédiat, sans attendre la livraison. En outre, elle présente l énorme avantage de porter sur des biens situés en centre ville, de très grande qualité, voire avec des façades en pierre de taille, comme cette opération à Melun. Il s agit donc d investissements patrimoniaux beaucoup plus valorisants que dans le Pinel neuf. De ce fait, elle est susceptible d intéresser tous les contribuables payant plus de 10 K d impôt. Et, pour ceux très fortement fiscalisés, elle est parfaitement complémentaire d une opération de type Monument Historique. En effet, là où ce dernier dispositif fonctionne entièrement en déduction fiscale, laissant toujours un reliquat d impôt (sur les tranches peu imposées), le Pinel optimisé fonctionne essentiellement en réduction d impôt, et permet donc de s attaquer à ce reliquat. Hugues de Tappie Directeur de la rédaction Déficit Foncier suivi d une

5 Location Meublée : exemple à La Baule Le Déficit Foncier consiste à défiscaliser des bénéfices fonciers, taxables à l impôt sur le revenu et soumis à la CSG. Et, de surcroît, à imputer un déficit foncier de sur le revenu global, pendant plusieurs années. La location meublée permet également de défiscaliser des revenus locatifs pendant une durée considérable, sans avoir à effectuer de travaux et donc à générer une charge, mais elle n est pas possible partout ni dans tous les contextes. L idéal étant que la location meublée prenne le relais du déficit foncier. Quand la solution permettant de cumuler les deux se situe à La Baule, dans un édifice remarquable, avec la possibilité d en profiter pour un usage personnel saisonnier, cela mérite un examen attentif. Vous avez des revenus fonciers? L acquisition d un appartement ou local commercial dans ce programme de La Baule va vous permettre de déduire de vos revenus fonciers l ensemble des travaux de réhabilitation, soit 67% de l enveloppe totale. Ce dès 2014, et, si besoin, sur 4 ans. Si, chaque année, l enveloppe travaux dépasse le montant de vos bénéfices fonciers, vous imputerez jusqu à de

6 travaux sur votre revenu global, et le solde constituera un déficit reportable 10 ans sur vos futurs revenus fonciers. Votre gain fiscal et social sera constitué pour partie de la CSG (15,5%) gommée sur vos revenus fonciers. D autre part, votre revenu imposable diminuant, votre gain fiscal sera fonction de votre taux marginal d imposition. Sachant que ce dernier est de 41% dès 143 K pour un couple marié, jusqu à quatre enfants. Et dès 71 K pour un célibataire. Exemple : Vous avez 180 K de revenu imposable dont 25 K de bénéfices fonciers. Mariés, deux enfants. Vous vous portez acquéreur du lot 203, T2 de 51 m2, pour 264 K, dont 178 K de travaux. Vous allez pouvoir imputer vos travaux sur 4 exercices fiscaux, de 2014 à 2017, année de la livraison. Soit par an. En sachant que, si par exemple sur 2014 vos revenus fonciers sont plus importants, il est également possible de verser plus dès la premiere année (jusqu à 100%). Aussi, chaque année pendant 4 ans, les travaux La Baule effaceront vos bénéfices fonciers et les dépasseront de Vous imputerez alors sur votre revenu global, et passerez le solde, 8 800, en Déficit Foncier reportable. > Gain fiscal et social immédiat = sur 4 ans, qui se décompose de la façon suivante : Sur la CSG : x 15,5% = par an Sur l impôt : ( ) x 41% = par an > Soit par an, pendant quatre ans = Nous avons vu que le Déficit Foncier reportable s élève à par an pendant quatre ans, soit Il s imputera sur les revenus fonciers 2018 et 2019, et portera sur la CSG, au taux de 15,5%, et sur l impôt, au taux de 41%. Soit un gain fiscal et social de 56,5%. Gain fiscal et social reportable = x 56,5% = Aussi le gain fiscal et social lié au Déficit Foncier s élèvera à , soit un total de Pour un investissement total de Le gain fiscal et social représente donc 35,6% du total. Même avec un financement cash. Ramenant le prix de 5

7 177 à le m2. Après travaux. Dans le centre de La Baule. Vous n avez pas de revenus fonciers? Dès lors vous imputerez de déficit sur votre revenu global, pendant quatre ans, de 2014 à Soit Si vous êtes imposés à 41%, cela représente de gain fiscal. Le solde de travaux, soit = , constituera un déficit foncier reportable, et va vous permettre de défiscaliser intégralement les revenus tirés de la location à partir de 2017, et pendant 10 ans. Là aussi, même si vous financez votre acquisition et vos travaux cash. Passage en location meublée, avec un usage personnel : Dès que vos loyers ne seront plus défiscalisés (avec ou sans revenus fonciers au départ), et en respectant l obligation de louer trois ans en location nue après imputation d un déficit foncier sur votre revenu global, vous aurez la possibilité de louer votre appartement en meublé non professionnel, selon le

8 statut LMNP (celui de droit commun, pas le Censi Bouvard). Ce du fait de la très forte demande locative en location saisonnière sur La Baule. Ce statut permet d amortir l immobilier, sur une durée généralement comprise entre 25 et 30 ans. Pour reprendre notre exemple, avec un bien d une valeur de , sur 30 ans cela représente par an d amortissement. Ce qui correspond approximativement au loyer meublé annuel susceptible de générer ce bien. De sorte que, ayant déjà défiscalisé lourdement et touché des loyers nets d impôt du fait des travaux, le passage en LMNP vous permet de plus de toucher ensuite des loyers nets d impôt pendant encore 30 ans. Même si vous avez financé l opération cash et n avez pas d intérêts d emprunt à déduire. Conclusion Si vous avez des revenus fonciers, que vous ayez ou pas l intention d utiliser votre acquisition à La Baule à terme, voici une opportunité exceptionnelle d investissement, du fait du coût réel qu il représente pour vous et de la valorisation et de la liquidité du marché baulois. Si vous n avez pas de revenus fonciers, vous avez là une possibilité de vous offrir une résidence secondaire à La Baule à un coût paticulièrement attractif, dans un immeuble d exception. Hugues de Tappie Directeur de la rédaction

9 Loi Malraux + Déficit foncier : cas concret à Villeneuvelès-Avignon La loi Malraux, lorsqu elle est utilisée dans le cadre d une ASL, permet non seulement une réduction d impôt substantielle, mais aussi un déficit foncier, ce qui est trop peu connu et utilisé. Ceci s avèrera particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs, afin de défiscaliser leurs revenus locatifs. Fonctionnement de la réduction d impôt Malraux couplée au Déficit foncier Un investissement dans un programme immobilier Malraux permet une réduction d impôt. Celle-ci est de 30% des travaux en secteur sauvegardé, et de 22% en ZPPAUP ou en AVAP. Bien qu elle ne soit pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, les travaux ouvrant droit à la réduction d impôt ne peuvent excéder par an, pendant un maximum de 4 ans. La réduction d impôt est donc plafonnée de fait à ou par an. Or, les travaux de restauration d un immeuble Malraux sont aussi éligibles, au choix, au régime du Déficit foncier, pour ce qui concerne les travaux d entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Cette quote-part peut représenter jusqu à 100% des travaux. Si un déficit foncier ne peut générer sur le revenu global qu un déficit plafonné à par an (sauf dans le cadre de la loi Monument Historique), ce déficit s impute sans limitation sur des

10 revenus fonciers, et l excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Exemple à Villeneuve-lès-Avignon Mr et Mme T possèdent de l immobilier locatif. A ce titre, ils déclarent de revenus fonciers nets par an. Par ailleurs, ils sont assujettis à un impôt de par an. Leur taux marginal d imposition est de 41%. Ils acquièrent un appartement à usage locatif dans le programme Canilhac à Villeneuve-lès-Avignon, pour un montant de 129 K, en secteur sauvegardé. Les travaux s élèvent à 240 K. Les travaux pourraient donc être passés entièrement en réduction d impôt Malraux, et étalés sur 3 ans. Avec une réduction d impôt de 30%, soit 72 K. De fait, ils peuvent aussi choisir de passer jusqu à 100% des travaux en déficit foncier. Il sera beaucoup plus intéressant pour eux d en passer la plus grosse part en déficit foncier. Explication : Un défit foncier est reportable 10 ans sur les revenus de même nature. Sur les 10 ans à venir, ils vont avoir 20 x 10 = 200 K de revenus fonciers (plus les loyers Malraux, et une éventuelle évolution de leurs revenus fonciers, aussi dans la réalité il conviendra d affiner cet exemple). S ils passent 200 K en déficit foncier, ils vont alors pouvoir gommer leurs revenus fonciers pendant 10 ans. Sachant que ces revenus fonciers sont imposés à 41%, plus 15,5% de CSG, soit 56,5%. Aussi, le gain fiscal et social généré par le déficit

11 foncier s élève dans ce cas à 113 K. De plus, il reste 40 K à passer en réduction d impôt Malraux, avec un gain fiscal de 30%, soit 12 K. De telle sorte que, en couplant le Malraux et le déficit foncier, Mr et Mme T cumulent 125 K de réduction d impôt et de CSG. Pour 72 K en n utilisant que le levier de la loi Malraux. Cela est-il possible avec tous les investissements Malraux? Seuls les programmes de restauration Malraux montés avec une ASL ou une AFUL peuvent prétendre à passer tout ou partie (selon qu il y a des travaux de reconstruction ou pas) de leurs travaux en déficit foncier. Pour les opérations Malraux montées en VIR cela n est pas possible. En effet, ce dispositif Malraux est assimilable à une opération packagée, comme dans le neuf, et l initiative des travaux n appartient plus à l investisseur. Pour la même raison, dans le cadre d une VIR, les appels de fonds travaux se font en même temps pour tous les copropriétaires, ne permettant pas une optimisation individuelle. Cela concerne-t-il aussi ceux qui

12 n ont pas de revenus fonciers? Dans une moindre mesure, cela peut aussi les concerner. En effet, le déficit foncier peut s imputer à hauteur de sur le revenu global, chaque année pendant 4 ans. Puis l immobilier Malraux génèrera des revenus fonciers. Un investisseur qui n aurait pas de prêt verrait alors ces revenus imposés. Le déficit foncier reportable aurait alors toute sa justification. Même avec un prêt, pour peu qu il soit amortissable et relativement court, le déficit foncier aura de fortes chances de trouver sa justification. Chaque cas étant particulier, seule une étude personnalisée permet de déterminer où mettre le curseur Malraux / Déficit foncier. Pour une optimisation au cas par cas. Hugues de Tappie Directeur de la rédaction