Inauguration de la Résidence Lamartine au HAVRE après sa restructuration

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1 Dossier de Presse Inauguration de la Résidence Lamartine au HAVRE après sa restructuration Inauguration le lundi 24 octobre 2005 à 11h30 en présence de Antoine RUFENACHT, maire du Havre, André YCHE, Président du groupe SNI Christian ROUSSELOT, Président de La Plaine Normande et Eric THUILLEZ, Directeur Général de La Plaine Normande. SA d HLM LA PLAINE NORMANDE 16, avenue de Verdun BP CAEN Cedex

2 Restructuration de la résidence Lamartine Enjeux et Réalisation Page 2 sur 20

3 S O M M A I R E 1 Contexte du projet 1.1 Enjeux 1.2. Composition avant restructuration de la Résidence 2 Description de la restructuration 2.1. Objectifs du programme de la restructuration 2.2. Partenariat et moyens mis en œuvre 3 Le Projet social 3.1. Le diagnostic social 3.2 Le conseil des résidents 3.3. Contacts avec les activités 4) Modalités de réalisation du projet 4.1. Budget global de l opération 4.2. Délai de réalisation et Entreprises intervenantes 4.3. Atteintes des objectifs prévisionnels 4.4. Actions de communication 4.5. Quelques photos 5) Présentation de la Plaine Normande et du groupe SNI Page 3 sur 20

4 1 CONTEXTE DU PROJET 1-1 Les enjeux: La Résidence Lamartine est située dans le quartier Brindeau, Quartier Sud de l agglomération havraise. Cette zone urbaine est constituée d un vaste territoire couvrant 800 ha, proche de l estuaire de la Seine. Page 4 sur 20

5 Installé en limite Sud de l agglomération et en contact direct des quartiers de centre-ville, ce secteur (dont les limites Sud et Est s appuient sur les zones portuaires et industrielles portuaires) est composé de six quartiers principaux : Saint Nicolas de l Eure, Brindeau, Vallée Béreult, Champs Barets, Les Neiges, Cité Chauvin. Dans ces quartiers, résident habitants en 1999, qui côtoient de l ordre de entreprises employant environ salariés privés. Les activités dominantes (transport, construction mécanique, bâtiment et travaux publics) voisinent avec logements. Les Quartiers Sud ont une histoire étroitement liée à celle du port du Havre dont l extension a été guidée par la croissance de l activité maritime. Ils sont restés à l écart du mouvement d urbanisation et de développement économique jusqu à la moitié du 19 ème siècle. La Plaine de l Eure s urbanisa à partir de 1875 avec, comme caractéristique principale, l accompagnement de chaque implantation industrielle par son lot de logements (Docks entrepôts, Tréfileries ). Ce mode d urbanisation, au coup par coup (à l exception du quartier Saint-Nicolas), sans autre but que de loger à proximité des usines les populations ouvrières y travaillant, est à l origine des grandes caractéristiques des Quartiers Sud : - l enchevêtrement habitat/activités - la caractère hétérogène et dispersé du tissu urbain - le poids très important des grandes propriétés privées, - la prédominance d une population active. Bien qu organisé à partir d éléments très hétérogènes qui perturbent la composition et la cohérence des espaces, ce secteur havrais constitue une entité géographique enclose et de lecture homogène. Il s agit, en effet, d un territoire aux limites nettement marquées (faisceau SNCF/grandes voiries urbaines/zone portuaire/terminaux à conteneurs), ce qui génère un relatif isolement de ces quartiers par rapport au centre ville. Par ailleurs, l effondrement progressif des métiers et activités traditionnels, dont la fermeture des ACH (2 000 emplois perdus et 21.7 hectares de nouvelles friches foncières) est le dernier exemple, a brisé d identité et la cohérence sociale et urbaine de ces secteurs. Cela se traduit par : - la perte de 20 % de la population entre 1975 et 1990, soit plus de habitants ; ce chiffre s est toutefois stabilisé entre 1990 et 1999, - une grande jeunesse de la population, tant au niveau des hommes que des femmes (31 % de moins de 20 ans contre 28.4 % en moyenne sur Le Havre et 26.5 % au niveau national), une proportion importante d étrangers (9.8 % taux supérieur de 4.5 points à la moyenne havraise), et une sur-représentation des familles monoparentales particulièrement de femmes avec enfants (9.6 %) de 2 points supérieure à la moyenne havraise. Page 5 sur 20

6 - des indicateurs de précarité préoccupants avec une sous-qualification, tant des hommes que des femmes, un chômage endémique et un fort taux de bénéficiaires des minima sociaux. - l apparition de friches industrielles et portuaires de grande superficie inadaptées aux PME/PMI, suite au déplacement des activités strictement portuaires vers les zones de fret conteneurisé, mouvement qui devrait s accélérer avec Port un mouvement d arrivées et de départs d entreprises liées au port pas toujours compatible avec l habitat, - une délinquance importante, - des conditions environnementales dégradées qui affectent une partie des Quartiers Sud. Néanmoins, au-delà de ces handicaps engendrant une mauvaise image, et des contraintes dues aux nuisances, l excellente localisation de ces quartiers à proximité du centre décisionnel de la ville, au contact de la zone portuaire et reliés aux principaux axes de desserte de la ville, et l omniprésence d un patrimoine portuaire, tant en terme de bâti que de plans d eau, constituent des atouts structurels importants et un fondement potentiel pour réaffirmer l identité maritime du Havre. C est pourquoi, en complément du programme d investissement économique que constitue Port 2000, la Ville du Havre souhaite engager, dans le cadre de son projet de ville, non seulement une opération de renouvellement urbain sur deux quartiers de la Ville Haute (Grand Projet de Ville), mais également une opération important de régénération sociale, environnementale et économique durable des Quartiers Sud, projet conforme aux stratégies définies avec l Etat, les autres collectivités territoriales et les institutions (P.A.H., C.C.I.H., ) au travers du C.I.A.D.T. du 15 décembre 1998, de la Charte de Place Portuaire, du Contrat de Ville et de la D.T.A. en cours d élaboration. Cette démarche globale, visant à insuffler une nouvelle attractivité au territoire, permettra : - de limiter l urbanisation extensive (+ 35 % en 15 ans pour une population stable), et, en complément du projet Port 2000 axé sur le développement de l outil économique portuaire et sur la valorisation de l environnement de l estuaire, - d accueillir les fonctions urbaines vitales pour assurer la cohésion sociale des Quartiers Sud et une restauration environnementale au bénéfice des populations. Ainsi, un schéma de développement est actuellement à l étude dans la perspective de définir un outil qui affiche la stratégie municipale pour conduire la politique de développement des quartiers Sud, qui s articule autour de 3 thèmes principaux : donner à ces quartiers un positionnement à l échelle de l agglomération, assurer une coexistence harmonieuse de la fonction résidentielle et de la vocation économique des quartiers Sud, améliorer le fonctionnement social. Page 6 sur 20

7 Cette stratégie s attache à faire converger les objectifs sociaux (accès des habitants aux emplois du quartier), urbains (revalorisation du cadre urbain et réduction des nuisances) et économiques (création d activités porteuses de développement), de façon à refonder une mixité durable et exemplaire. D ores et déjà, cette stratégie s appuie sur les dispositifs suivants : périmètre de Zones Urbaines Sensibles (ZUS) qui bénéficient d une fiscalité dérogatoire afin de les réinsérer sur le plan économique, périmètre de Zone de Redynamisation Urbaine (ZRU), territoire inscrit au titre du PIC Urban, une OPAH (Opération Programmée d Amélioration de l Habitat) inclut dans son périmètre l un des trois bâtiments de la Résidence Lamartine. AVANT RESTRUCTURATION Page 7 sur 20

8 1.2. Composition avant restructuration de la Résidence Lamartine Réalisée en , elle se compose de 162 logements répartis en 9 cages d escalier composées chacune d un rez-de-chaussée, d un rez-de-jardin et de 5 étages. Ces 9 cages d escaliers sont regroupées pour former 3 immeubles : Les «accès nobles», les halls d entrées, sont accessibles depuis le 1 er étage, à l intérieur de l îlot, par l intermédiaire d un espace vert central (photo ci-dessous). Page 8 sur 20

9 Ce dernier accessible par de nombreux endroits, mais caché de la rue, était devenu au fil des ans, un lieu d insécurité que les locataires et leurs enfants n utilisaient plus. La résidentialisation de cet espace est un élément du dispositif de recomposition urbaine de la résidence Lamartine. Le stationnement des résidents est composé de : 92 places de stationnement extérieur le long de contre-allées 48 garages accessibles depuis ces contre-allées 93 garages souterrains répartis en 3 unités situées sous les bâtiments et sous l espace vert central. Ces dernières places n étaient plus utilisées par les locataires pour des raisons d insécurité qui s amplifiaient au fil des ans, et qui ont été confirmées par un diagnostic social réalisé auprès des résidents. Le nombre d incivilités (graffitis, feux de poubelles, incendie de véhicules, vols de biens, squattage ) allait croissant. Aussi, 35 % des locataires déclaraient vouloir quitter la résidence à court ou moyen terme, malgré leur fort attachement au quartier. Page 9 sur 20

10 2 DESCRIPTION DE LA RESTRUCTURATION 2.1. Objectifs du programme de restructuration Objectif n 01 Participer à la restructuration et à la requalification du Quartier Brindeau en offrant à la rue une façade rénovée, et animée Objectif n 02 Sécuriser la résidence Objectif n 03 Assurer la mixité urbaine en implantant des emplois et des activités nouvelles dans le quartier Objectif n 04 Accueillir prioritairement des associations qui participent à la vie sociale du quartier Consciente des enjeux sociaux, mais aussi urbains, de la restructuration de cette Résidence, la Plaine Normande a entrepris une réflexion sur les moyens à mettre en œuvre pour qu elle s inscrive dans une démarche cohérente et globale, seuls gages de résultats durables. En partenariat avec la Ville du Havre, un programme d interventions sur la résidence a été fixé, qui réponde et s intègre aux objectifs de restructuration urbaine des quartiers Sud du Havre, et particulièrement du Quartier Brindeau. Il prend également en compte l enquête sociale et l enquête de satisfaction menées auprès des habitants de la Résidence. Pour remédier aux dysfonctionnements actuels, ce programme comporte, outre la réhabilitation purement technique des logements, une redéfinition du rapport que la résidence entretient avec son environnement : - d une part en lui donnant un lien direct avec la rue, en inversant les halls et en proposant des locaux à des associations et à des activités en rez-de-chaussée et au 1 er étage d un immeuble, - d autre part en résidentialisant le cœur de l îlot en privatisant l espace vert central. Ainsi cette restructuration dépasse le cadre d une simple réhabilitation en s inscrivant dans un processus de restructuration urbaine. Enfin, il s attache à prendre en compte le quotidien des locataires en répondant à leurs légitimes attentes. Page 10 sur 20

11 Cette restructuration comporte les points suivants : Réhabilitation / Requalification des immeubles (mise aux normes techniques, réfection des logements et des espaces communs, étanchéité des terrasses, changement des menuiseries, ). Les travaux ont été programmés suite à un diagnostic technique des bâtiments Sécurisation de la résidence Résidentialisation de l espace central en supprimant les accès directs depuis les espaces publics, en le rendant accessible aux seuls résidents et en le réaménageant en square intérieur. Résidentialisation des immeubles en isolant les logements rez-de-chaussée par un espace de préhabitation fermé. Création d un poste de gardien(ne) ainsi qu une étude portant sur un accompagnement d adultes-relais. En ce qui concerne le gardiennage de nuit, une étude est réalisée pour la mise en place de caméras. Mise en sécurité des garages souterrains (+90 places) pour les rendre de nouveau utilisables par les résidents, en lieu et place des garages sur rue : réhabilitation complète de 3 garages. Mise en place d une télésurveillance de la résidence avec, notamment la mise en place de caméras devant l entrée des garages souterrains et dans les halls d immeubles Ouverture des immeubles sur la rue et requalification des façades En redonnant l immeuble à la rue, et en changeant son image actuelle introvertie, cette action répond à plusieurs objectifs : Sécuriser la Résidence : la résidentialisation de l espace central nécessite le retournement des halls d immeubles et leur ouverture directe sur les rues A. Rispal et Lamartine. Ainsi la fonction noble d accueil des immeubles ne tourne plus le dos au côté urbain et public du quartier, Page 11 sur 20

12 La suppression des garages sur rue et leur remplacement par de nouveaux logements et par des activités tournés vers l espace public participent à la restructuration et à la requalification du quartier Brindeau en offrant à la rue des façades rénovées et animées. Cette action s articule et complète le dispositif des aménagements urbains mis en place par la Ville du Havre (rue des Raffineries, espace Arcole en particulier) Assurer une mixité des fonctions Pour mieux intégrer la Résidence au quartier, et la faire participer à son animation, une mixité d occupation a été recherchée : Mixité du statut des logements : de nouveaux logements ont été créés au rez-de-chaussée des bâtiments A et C. Ils sont adaptés à l occupation par des handicapés et séparés de la rue par des jardins privés. Le bâtiment C (36 logements) sera vendu, après réhabilitation, financés sur fonds propres en priorité aux locataires occupants. Création d un pôle d activités : La suppression des garages sur rue et le changement d usage de 12 logements au 1 er étage du bâtiment B (cf croquis page 7) permettent la création d'environ 1300 m² de locaux accessibles depuis la rue Rispal dont m² proposés en location et 225 m² mis en vente. Cette disponibilité permet la création d un pôle d activités qui répond à la demande croissante et non satisfaite de surface de bureau dans le quartier. Par ailleurs, il pourrait être réservé une partie de ces surfaces à des associations à un tarif de location inférieure au prix du marché (cf. chapitre 3.3) Partenariat et moyens mis en œuvre Pour établir le programme de la restructuration de la résidence Lamartine, un étroit partenariat a été développé au cours de nombreuses réunions de travail entre la Plaine Normande, les Elus et les services de la ville du Havre, l association «Le Havre Développement» et les services de la DDE. Des contacts ont également été pris avec des associations impliquées dans la vie sociale du quartier ainsi qu avec des entreprises de services susceptibles de s implanter dans des locaux de la résidence. Les locataires ont été largement interrogés lors du diagnostic social, et lors d une consultation au cours de laquelle le programme de restructuration/réhabilitation de leur résidence a été largement présenté et débattu (cf. chapitre suivant). Page 12 sur 20

13 3 LE PROJET SOCIAL 3.1. Le diagnostic social Une large concertation a été entreprise pour définir les objectifs et le contenu de la restructuration de la Résidence Lamartine. Ainsi, parallèlement au diagnostic de l état de l ensemble des bâtiments, La Plaine Normande a mis en œuvre un diagnostic social de la résidence. Appuyé par une analyse de la structure sociale des résidents, une enquête les a interrogé sur : Le vécu, les perceptions et les représentations des locataires ; Les usages des parties communes (cages d escaliers, halls, garages, espace central ) ; Les flux existants dans la résidence et son proche environnement (le quartier). De ce dialogue, il est ressorti : Un ancrage fort des résidents dans leur quartier dont il sont souvent originaires ; Un attachement à leur logement ; Un jugement très négatif sur la sécurité du quartier et de la résidence, sentiment en forte augmentation (35 % des résidents désirent quitter la résidence de ce fait) Le conseil des résidents Le dialogue social, réalisé au cours du second semestre 2001, a été présenté en même temps que le diagnostic technique et que les premières options de réaménagement aux résidents lors d une Assemblée Générale des locataires et des Associations, le 26 février 2002 Au cours de cette Assemblée Générale, les locataires ont désigné parmi eux un Conseil des Résidents chargé de participer à l élaboration du programme détaillé de la restructuration de la résidence. Au cours de cinq réunions de travail, ce conseil en compagnie de l architecte et du bureau d études Maîtres d œuvre, et des représentants de La Plaine Normande, a abordé les thèmes suivants : Les bâtiments, les logements ; Les espaces communs (halls, escaliers ) ; Les garages, le stationnement ; Les espaces verts et de réhabilitation, la rue. Le projet ainsi élaboré a fait l objet d un accord collectif entre La Plaine Normande et les associations de locataires. Cet accord a été largement approuvé par les locataires eux-mêmes en juin Nota : durant l été 2002, un cinéaste et un stagiaire de La Plaine Normande ont animé des «ateliers audiovisuels» sur la résidence. Des adolescents ont réalisé un film sur leur vision du quartier et du voisinage de la résidence, qui a été projeté en public à la fin du stage. Page 13 sur 20

14 3.3 Contacts avec les activités potentielles Motivée par la recherche d une mixité urbaine et d un ancrage dans le quartier, la création du pôle d activités a tout d abord fait l objet d une étude de marché qui, au travers de, contacts avec le secteur de l immobilier d entreprises et avec les «institutionnels» (C.C.I. du Havre, Le Havre Développement ) a identifié l importance de la demande dans ce secteur de la ville, ainsi que le prix du marché de location. Des contacts ont également été pris avec des entreprises situées au Vaisseau, (pépinière d entreprises proche du site) et avec des associations locales. Depuis, la commercialisation du pôle d activités a été confiée à une agence havraise spécialisée dans l immobilier d entreprises MDI (Montage et Développement Immobilier), sur la base d un coût de location de 90 par mètre carré par an. Un tarif préférentiel de 60 /M2/an sera consenti aux associations havraises. C est le cas de l association CORAIL déjà hébergée dans la résidence par La Plaine Normande. Page 14 sur 20

15 4 MODALITES DE REALISATION DU PROJET 4.1. Budget global de l opération FEDER URBAN II LE HAVRE En TTC (5.5 %) Y compris honoraires 1 - Réhabilitation des logements 2 - Sécurisation de la résidence 1) Résidentialisation de l espace central 2) Garages souterrains 3) Télésurveillance 4) Inversion des halls d entrée Mixité 1) changement d usage de locaux nouveaux logements locaux pour activités/associations : restructuration création bureaux «la pointe» 2) Création d un bâtiment neuf 4 Aménagement sur rue pour mémoire TOTAL en TTC Nota : Gardiennage : /an Page 15 sur 20

16 4.2. Financement de l opération FEDER URBAN II LE HAVRE En TTC (5.5 %) Y compris honoraires Caisse des Dépôts Emprunts PRU Etat (DDE 76) Palulos CXhangement d usage AQS / Mieux vivre ensemble Europe FEDER mesure 10 FEDER Pic Urban Conseil Régional de Haute-Normandie Conseil Général de Seine Maritime Ville du Havre Etat contrat de ville Ville contrat de ville La Plaine Normande Fonds propres TOTAL en TTC Délai de réalisation Ce projet, composé de travaux de technicité courante, a été réalisé par une entreprise générale qui a eu recours à une vingtaine d entreprises sous-traitantes, havraises pour la plupart. L ordre de service à été délivré à l entreprise générale le 19 décembre 2003 pour un démarrage de l opération au 5 janvier 2004.Après une période de préparation, les travaux se sont déroulés d avril 2004 à août L opération a représenté environ h de travail avec un effectif moyen de 15 compagnons tous corps d état. Page 16 sur 20

17 La principale difficulté de cette opération était la réalisation des travaux en site occupée. Malgré quelques locataires récalcitrants, les travaux se sont déroulés dans de bonne condition grâce à la mise en œuvre d un accompagnement social qui a été réalisé par une personne dite «relation locataire» dont la principale mission été d organiser et de planifier les travaux dans les logements en intégrant les contraintes de chacun (locataire et entreprise). LES INTERVENANTS Maître d'ouvrage : SA HLM LA PLAINE NORMANDE Architecte : Atelier BW Architecture Bureau d études : SOFRETUDES Contrôle technique : SOCOTEC Coordonateur S.P.S. : APAVE Entreprise générale SOGEA (+ entreprises sous-traitantes havraises) 4.3. Atteintes des objectifs prévisionnels Objectif n 01 Participer à la restructuration et à la requalification du Quartier Brindeau en offrant à la rue une façade rénovée, et animée Actions réalisées permettant d atteindre l objectif : Construction d une extension «en pointe» du bâtiment au 52 rue RISPAL (surface de bureaux) permettant d animer la façade en créant une «proue» au bâtiment Inversion des halls permettant de redonner les bâtiments à la rue Alignement des façades des bâtiments sur les niveaux rez de chaussée et rez de jardin permettant d animer les façades par la matérialisation d un «socle» Habillage des avancées de façade, de la «proue» et du «socle» par une vêture (pierre reconstituée sur ossature) Ravalement peinture pour les autres façades Objectif n 02 Sécuriser la résidence Actions réalisées permettant d atteindre l objectif : Mise en place d un contrôle d accès pour accéder aux halls (et donc aux logements) et aux parkings souterrains Mise en place d une vidéosurveillance dans les halls et dans les parkings souterrains Mise en place d un éclairage permanent basse consommation dans les halls et les parkings souterrains Réalisation d une peinture blanche sur l ensemble des murs et plafonds des parkings souterrains Mise en place de clôtures périphériques permettant la fermeture totale de l espace central Page 17 sur 20

18 Remplacement des portes palières existantes par des portes palières équipées d un oeilleton et d un entrebâilleur à chaîne Objectif n 03 et n 04 : Assurer la mixité urbaine en implantant des emplois et des activités nouvelles dans le quartier, accueillir prioritairement des associations qui participent à la vie sociale du quartier Actions réalisées permettant d atteindre l objectif : Transformation de 13 garages en rez de rue (rue RISPAL) et de 12 logements en rez de jardin en surface de bureau (1 175 m²) Surfaces louées au 01/09/05 De plus, les objectifs traduits sous forme d indicateur figurant dans le dossier de demande de subvention sont les suivants : 1. Indicateurs de réalisation : - Surface totale réhabilitée = 1275 m² - Nombre de garages transformés = 13 - Nombre de logements transformés = 12 Les données chiffrées après réalisation de l opération sont identiques 2. Indicateurs de résultats : - Nombre de réunion organisée pour le suivi des travaux avec le conseil des résidents Prévue = 6 réalisé = 4 3. Indicateurs d impact : - Comparatif du diagnostic social établi en 2001 avec le diagnostic qui sera fait fin 2006 : en attente - Baromètre de satisfaction : résultat non significatif car deux enquêtes entrants depuis juin Diminution du taux de rotation : 6.67% en septembre 2005 contre 12.67% en décembre Degré de commercialisation x m2 loués à des entreprises et y m2 à des associations soit z % des surfaces commercialisées 4.4. Actions de communication 1. Elaboration et diffusion d une plaquette de commercialisation 2. Contrat de commercialisation avec un agent immobilier présent sur LE HAVRE (ALAN PARKER) 3. Démarche auprès du Havre Développement afin de leur présenter les bureaux disponibles. 4. Inauguration en présence du maire Antoine Rufenacht et du président du groupe SNI André Yché Page 18 sur 20

19 4.5 Quelques photos : AVANT PENDANT APRES Page 19 sur 20

20 5 La Plaine Normande en quelques chiffres La Plaine Normande est une filiale HLM du Groupe S.N.I./C.D.C. Créée en 1920, La Plaine Normande a intégré depuis 1978 le Groupe Caisse des Dépôts et développe son activité sur l ensemble de la Normandie. Son capital est détenu essentiellement par SCIC Habitat (actionnaire de référence et filiale de la S.N.I.) ainsi que par le Groupement Interprofessionnel pour la Construction (GIC) et les Caisses d Epargne de Basse-Normandie et de Haute-Normandie. La Plaine Normande possède aujourd hui un patrimoine de plus de logements. Pour gérer ce parc constitué de logements collectifs, de maisons individuelles, de foyers, de résidences pour personnes âgées ou étudiants, elle a créé 6 agences de gestion décentralisées en Haute et Basse-Normandie afin d être un interlocuteur proche, attentif et efficace pour ses locataires. Quelques chiffres au 31 décembre salariés logements dont 3184 en individuels, en collectifs et en foyers 40.5 millions d euros de chiffre d affaires en millions d euros de travaux engagés en 2004 : Constructions neuves : 22.9 millions d euros Réhabilitation : 8.4 millions d euros Page 20 sur 20