ICH COMPTABILITE IMMOBILIERE EXAMEN SESSION 02/2012

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1 ICH COMPTABILITE IMMOBILIERE Linda MARCARIAN CHAVE EXAMEN SESSION 02/2012 Durée : 3 heures Documents autorisés : Calculette de poche Recommandations préalables : Plan comptable (liste des comptes) - Prendre le temps de la lecture des énoncés ; - S efforcer de répondre à un maximum de questions ; - Pour une optimisation des points, il est préférable de répondre dans l ordre chronologique des questions ; à défaut, il est recommandé de noter avec précision la réflexion ou les calculs pouvant mener aux résultats ; - Indiquer le numéro du plan comptable pour chaque compte utilisé (à défaut, préciser au moins la classe) o Classe 1 : Capitaux o Classe 2 : Immobilisations o Classe 3 : Stocks o Classe 4 : Tiers o Classe 5 : Comptes financiers o Classe 6 : Charges o Classe 7 : Produits - Lorsqu il vous est demandé de procéder à des enregistrements comptables, il est préférable de procéder à l enregistrement au livre journal, néanmoins, un enregistrement direct au grand livre (compte en T) est accepté sous réserve de bien référencer chaque écriture. Votre sujet comporte 2 annexes : - Plan comptable général - Plan comptable des syndicats de copropriétaires BON COURAGE A TOUS 1

2 THEME 1 : COMPTABILITE DES MANDATAIRES GESTION D APPARTEMENTS (4 points) «Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu il a reçu en vertu de sa procuration, quand bien même ce qu il aurait reçu n ait point été dû au mandant». Art 1993 du Code Civil. «Constitue un abus de confiance tout abus intentionnel d une situation de droit préalablement constituée pour s approprier la chose d autrui». Art du Code Pénal. La conjonction de ces deux textes impose aux mandataires en charge de la gestion d immeubles : - D établir des redditions périodiques de comptes, - De pouvoir justifier à tout instant de la représentation des fonds confiés, - De pouvoir justifier à tout instant des montants encaissés pour leur compte (loyers), - Sous déduction des frais engagés ou payés pour leur compte. TRAVAIL A FAIRE Au terme de brillantes études, vous êtes engagés dans l agence immobilière IMMOGEST récemment constituée et qui débute son activité de gérance d appartement pour le compte de tiers. Impressionné par vos connaissances en matière de comptabilité immobilière, votre responsable, trop occupé au développement de la structure, vous laisse la charge de deux dossiers dont les mandats, récemment signés, constituent les premiers mandats de l agence. Les honoraires négociés s élèvent à 6% HT des loyers encaissés et sont prélevés automatiquement au moment du décompte propriétaire. Vous avez donc à cœur de mettre en place les meilleures procédures aux fins de respecter les textes en vigueur. Les mandats correspondent à deux appartements A et B, situés dans la même copropriété mais dont les propriétaires sont distincts, respectivement, M. CŒUR et M. TREFLE. 1 ère question : Aucune formalité n ayant été faite jusqu à présent, et ayant la charge de la mise en place des dossiers, expliquez en quelques lignes la procédure que vous suivez au démarrage de l activité et du suivi des dossiers afin de respecter au mieux la législation en vigueur et de satisfaire les besoins de vos clients. 2

3 Pour la période considérée, les opérations suivantes sont constatées : 1- Encaissement de loyers : Appartement A / Locataire M. BELOTE : Loyer = 1000 Charges = 250 Appartement B / Locataire M. RAMI : Loyer = 800 Charges = Réception des décomptes à régler au syndicat des copropriétaires de l immeuble : Charges récupérables Charges non récupérables Appartement A Appartement B Total Réception des factures TTC suivantes : M. CŒUR M. TREFLE Plomberie ROBINETT Changement chauffe-eau 850 Frais de procédure HOIRIE Règlement des factures Chèque n 1 / ROBINETT = 850 Chèque n 2 / acompte HOIRIE = ème question : Calculer le montant des honoraires à percevoir sur chacun des propriétaires. 3 Eme question : Procéder à l enregistrement comptable de l ensemble des opérations décrites cidessus en mentionnant les comptes ventilés. 4 ème question : Etablir le grand livre des comptes ainsi que la balance générale. 5 ème question : En considérant que l appel aux locataires des charges récupérables n a pas encore été établi, préciser les montants à remettre aux propriétaires CŒUR et TREFLE A contrario, l appel des charges récupérables est établi et payé, formaliser le comptablement et donnez le solde final revenant aux propriétaires. 3

4 THEME 2 : COMPTABILITE DES COPROPRIETES (7 points) La loi SRU du 13 Décembre 2000 a instauré une normalisation de la comptabilité des syndicats de copropriété, qu il s agisse de la présentation formelle ou des règles comptables proprement dites et dont les modalités ont été précisées par le décret du 14 Mars 2005 (JO 18 p 4575) rectifié (JO 16-4 p 6785) et un arrêté du même jour. Cette nouvelle réglementation comptable est applicable à compter du 1 er exercice comptable ouvert à compter du 01/01/2007. TRAVAIL A FAIRE 1 ère question : Expliquer brièvement mais de manière exhaustive les obligations et les principes à respecter pour un syndic en vertu de l application de la loi décrite ci-dessus en matière de compte bancaire et de tenue de comptabilité. La copropriété «les Terrasses bleues» vous a désigné comme syndic dès sa création. Elle se compose de 3 lots : A représentant B représentant C représentant 320 millièmes 250 millièmes 430 millièmes Total En début d exercice, une première assemblée a approuvé un budget prévisionnel en vue de déterminer des appels de fonds et obtenir la trésorerie nécessaire au règlement des factures et des aléas : Budget prévisionnel : Montant TTC Clé de répartition SA JARDINETT: Entretien des espaces verts Millièmes EDF des parties communes 800 Millièmes SARL SEP : Nettoyage Millièmes Honoraires du syndic 735 Lot TOTAL L assemblée a aussi voté pour la constitution d un fonds de réserve à hauteur de 1 /millième. 2 ème question : Calculer le montant des appels de fonds à établir pour chaque propriétaire sur l année en cours. 4

5 3 ème question : Présenter suivant un tableau récapitulatif à votre convenance mais détaillé l ensemble des charges effectivement imputable à chacun des copropriétaires. Les sommes totales acquittées au cours de l exercice par les copropriétaires sont les suivantes : A a versé B a versé C a versé Parallèlement, les sommes effectivement payées par le syndic autre que sa rémunération sont les suivantes : Chèque n 1 en acompte de la facture JARDINETT Chèque n 2 en règlement de la facture EDF 800 Chèque n 3 en acompte de la facture SEP ème question : Sur la base des factures reçues, calculer le montant du solde complémentaire à appeler aux copropriétaires et déterminer leur solde en fin d exercice. 5 ème question : Procéder à l enregistrement comptable retraçant l ensemble des opérations décrites ci-dessus. Il vous est demandé de garder une certaine chronologie des évènements quand bien même les dates ne vous sont pas données. Nota : Vous pourrez vous reporter au plan comptable professionnel qui vous ait joint pour la nomenclature des comptes. 6 ème question : Dresser la balance générale des comptes 7 ème question : En fin d année, le copropriétaire A informe le syndicat des copropriétaires qu il rencontre de graves difficultés financières du fait de son licenciement et qu il ne sera pas en mesure de régler son solde dans l immédiat. Expliquer brièvement ce qu il convient de faire dans cette situation et enregistrer comptablement les conséquences de cette situation. 5

6 THEME 3 : SCI DE CONSTRUCTION VENTE (9 points) Vous êtes engagé(e) au sein de la structure BATIPLUS créée en 2011 en vue de la construction d un immeuble d habitation dont la durée d exécution s étale sur plusieurs années. On vous demande d utiliser vos compétences en vue d intervenir sur les comptes de l exercice 2011 à clôturer. Pour des raisons de simplifications, toutes les données seront exprimées en HT. Les factures déjà comptabilisées pour le projet immobilier sont les suivantes : Terrain Achats de Matières Premières et fournitures Sous-traitance directe de production Assurances travaux Honoraires architecte Honoraires Techniques Honoraires de comptabilité Frais généraux Frais de publicité Total Le coût global budgété de l opération s élève à 3 M et le prévisionnel des ventes permet de déterminer un chiffre d affaires global de 3.3 M. Parallèlement un emprunt a été contracté le 01/03/2011 en vue de faire face à l acquisition du terrain et à l importance des frais du démarrage du chantier. Il s agit d un emprunt de remboursable in Fine sur 4 ans à 4% l an. TRAVAIL A FAIRE 1 ère question : Le dossier du financement ayant été perdu et votre banquier injoignable, il vous est demandé de présenter le tableau d amortissement annuel de l emprunt. 2 ème question : On vous demande également d éclairer de manière concise le chef d entreprise sur les différentes modalités d emprunt existantes et sur les caractéristiques respectives de chacune. 6

7 3 ème question : L ensemble des écritures relatives à l emprunt n ayant pas été enregistré, procéder à l enregistrement comptable de la mise à disposition des fonds par la banque et des éventuels intérêts dus pour l exercice Les productions en cours doivent, pour toutes les entreprises, être évaluées au coût de revient hors TVA constitué par le coût d achat des matières premières et fournitures consommés augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production. Il est décidé que les frais financiers relatifs à l emprunt ne seront pas inclus dans le coût de production de la construction. D autre part, il vous est précisé que la charge d assurance a été enregistrée pour son montant total et couvre la période du 01/03/2011 au 29/02/ ème question : Procéder à la régularisation comptable des charges si besoin afin de déterminer les charges de l exercice ème question : En utilisant les éléments ci-dessus et vos connaissances, calculer le coût de l en cours de production du programme immobilier au 31/12/2011. Les différents acheteurs n ont pas encore été facturés et à ce propos, se pose la réflexion de la méthodologie à appliquer quant à l enregistrement du chiffre d affaires sachant que toutes les conditions nécessaires à l application des 2 méthodes sont remplies. 6 ème question : Déterminer le montant à prendre en compte au niveau des ventes et du résultat : - Si la méthode retenue est celle de l avancement ; - Si la méthode retenue est celle de l achèvement. 7 ème question : Procéder à l enregistrement comptable de l ensemble des écritures relatives à la méthode à l avancement au 31/12/ ème question : Si la société avait facturée ses clients courant de l exercice 2011 pour , mais qu elle décide d appliquer la méthode à l achèvement, procéder à l enregistrement comptable des écritures au 31/12/