Pour l optimisation des investissements de rénovation. L outil d aide à la décision

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1 Pour l optimisation des investissements de rénovation L outil d aide à la décision

2 Le secteur de la rénovation fourmille d idées reçues «Rénover fait plonger le rendement et provoque des pertes» «Il faut isoler pour assainir les performances énergétiques» «La loi empêche toute action dans la rénovation» «Ils rénovent pour spéculer et augmenter les profits» «Il ne faut surtout pas rénover pour avoir une politique sociale» «La rénovation énergétique est incompatible avec la rentabilité» «Le propriétaire investit pour l énergie, le locataire en profite»

3 Une vision globale et rationnelle «La maîtrise des coûts de maintenance c est la garantie d une bonne rentabilité durable.» «La courbe de vie d un bâtiment ne suit pas la règle du 1% par année.» «Des rénovations optimisées permettent de lisser l état locatif.» «Planifier la rénovation c est réduire les coûts opérationnels et sortir d une vision coups par coups.» «Penser énergie c est garantir la valeur du bien.»

4 Le parc immobilier vieillit chaque année Vétusté: le montant des travaux pour remettre en état un bâtiment

5 Evolution du degré de vétusté selon la stratégie de maintenance La durée de vie dépend de la qualité de construction et du niveau de maintenance

6 Coût de la vétusté dû à la maintenance courante Degré de vétusté Âge coût de la maintenance courante sans remise en état (15-20 Fr/m 2 a) Le coût de la vétusté dû aux besoins de maintenance courante représente pour les bâtiments résidentiels Fr/m2, ou 0.7% de la valeur d assurence

7 Coût de la vétusté dû à la remise à l état coût de remise en état. Coût de remise en état: fond de rénovation de 35 Fr/m2a ou 1.2% de la valeur d assurance

8 Obsolescence fonctionnelle Chaque génération a d autres éxigences que la précédente: avant guerre - toilettes par étage, après guerre - chauffage central, plus de surface, cuisine agencée, après le «pick oil» - isolation thermique

9 Obsolescence énergétique: norme 2009 = 276 MJ/m 2 a Les bâtiments «non Minergie» construits hier sont déjà obsolètes

10 Remarques Large marge de maneuvre sur le niveau de remise en état Pas de frontière claire entre maintenance et remise en état. Large marge de maneuvre sur le moment de l intervention Prolonger le mement de l intervention augmente le montant des travaux à repercuter sur les loyers Les bâtiments vétustes constituent l offre principale de logements à loyer bas La Suisse n a jamais comporté autant de bâtiments «à rénover» La Suisse se trouve devant une obsolescence général de son parc

11 Pour l optimisation des investissements de rénovation Connaître le parc

12 Diagnostic de l état physique avec EPIQR [g CO 2 eq.] [m 2 /a]

13 Calcul des coûts de remise en état [g CO 2 eq.] [m 2 /a] Énergie Fr Total Fr

14 Diagnostic énergétique et bilan thermique [g CO 2 eq.] [m 2 /a] Avant: 907 MJ/m²a Après: 435 MJ/m²a

15 Extrait d un budget de maintenance Bâtiments Donner du sens aux chiffres

16 Aide à la décision: une échelle de qualification intuitive V + V = V - J + J = J - R + R = R - Satisfaisant avec des avantages particuliers Satisfaisant Satisfaisant avec quelques réserves Moyen ou incertain avec des éléments positifs Moyen ou incertain Moyen ou incertain avec des éléments négatifs Mauvais avec des éléments positifs Mauvais Mauvais avec des éléments très négatifs

17 Exemple frais d entretien et de rénovation 35 Fr/m 2 a 1.2% val. ass. par an Bâtiments Pour ce parc immobilier, les dépenses en maintenance et en rénovation s élèvent à 35 Fr/m2a, soit 1.2% de la valeur d assurence.

18 Quels bâtiments sont les gros consommateurs?

19 Pour l optimisation des investissements de rénovation Connaître les besoins d investissement

20 Stratégie d investissement 1. Quel est le besoin réel d investissement pour maîtriser le vieillissement du patrimoine? 2. Priorités d investissement: quel projet de rénovation et quel bâtiment d abord? Le risque existe d avoir une «vague» d immeubles à rénover! Maîtriser l âge du parc, c est maîtriser l obsolescence de rendement!

21 Connaître l âge apparent du parc Age apparent InvestImmo L âge apparent reflète l âge du bâtiment en tenant compte de son histoire.

22 Définir les critères de priorisation Finance-social Dégradation Environnement Qualité Rendement Hausse locative Degré de vétusté Urgence Indice de dépense d énergie Potentiel de réduction Architecturale Localisation Les critères dépendent des objectifs

23 Analyse multicritère et agrégation 1 Rendement 3 Dégradation 4 Cons. énergie Batiment A = Batiment B Batiment C - + = = = - - Planification Batiment D + = = InvestImmo Vous & InvestImmo Les évaluations des critères sont agrégées pour donner l ordre de planification.

24 Exemple d une synthèse sur 6 critères L observatoire InvestImmo permet de trier, d afficher et d agréger n importe quelle combinaison de variables.

25 Exemple de planification des scénarios de travaux L outil de planification permet de determiner un budget en fonction de l évolution de l âge moyen. C est le besoin d investissement réél.

26 Pour l optimisation des investissements de rénovation Eléments de communication

27 Eléments de communication Des fiches d identité InvestImmo modulables et imagées. Des graphiques de segmentation et de distribution. Des grilles d analyse. Des rapports sommaires et détaillés des diagnostics EPIQR.

28 Différents utilisations HUG Genève: AIG: CPCL Lausanne: quelle est la valeur du parc et quel budget de rénovation? valeur du parc et outil de planification des travaux optimisation des investissements, calcul DCF Ville de Lausanne: quelle stratégie énergétique pour une société de 2000W? CEH: Ville de Neuchâtel: quels bâtiments rénover et à quel rythme? quel est le besoin réel d investissement en rénovation? Retraites populaires: quel est l état du parc et quel est le besoin réel d investissement?

29 Utilisation future: Organiser la reconversion du parc pour une société énergétiquement sobre