1Touchée ces vingt dernières années par la fermeture d importantes entreprises

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2 Rester dynamique dans un contexte atypique 1Touchée ces vingt dernières années par la fermeture d importantes entreprises industrielles, la Saône-et-Loire est aujourd hui un département en décroissance. Sa population vieillit. Des villes comme Chalon-sur-Saône et Le Creusot ont perdu de leurs habitants. La crise de 2008 a aggravé la situation d un territoire déjà fragilisé. Dans ce contexte économiquement déprimé, l OPAC Saône-et-Loire se place comme le premier donneur d ordres du département avec 94,5 millions investis en Ce qui illustre les vertus contracycliques du logement social. Département rural, ayant accueilli dans le passé une large population ouvrière, la Saône-et-Loire se caractérise par un maillage de villes moyennes. L agglomération de Chalon-sur-Saône, seul pôle urbain d envergure, compte à peine habitants. Le département se place troisième en France pour le volume de la vacance. La demande de logement social a baissé de 14 % depuis Presque 7 % des logements de l OPAC Saône-et-Loire sont inoccupés, soit 14 millions d euros de manque à gagner. L OPAC Saône-et-Loire est ainsi le seul bailleur social de plus de logements situé en territoire détendu, devant faire face à un problème de fonds : l inadéquation de la taille de son parc au potentiel du marché. Le profil détendu du marché du logement social rend nécessaire la recherche de gisements d innovation.

3 2 Se réinventer L OPAC Saône-et-Loire se démarque des autres bailleurs en créant des départements marketing et commercial pour capter une clientèle nouvelle. Clients, prospects, produits, services, offres promotionnelles, etc., l office reprend à son compte les techniques des organismes immobiliers privés sans abandonner sa mission sociale. Il multiplie les opérations de fidélisation à travers, par exemple, sa carte avantages ou son programme de parrainage. L OPAC Saône-et-Loire est également un des premiers bailleurs à dématérialiser les décisions d attribution à travers un outil numérique innovant, Attriweb, plateforme d attribution qui permet aux membres des commissions d attribution de répondre aux demandes en ligne. Assurant une totale égalité de traitement, sa souplesse d utilisation réduit considérablement les délais. Un demandeur peut se voir attribuer un logement en 72 heures. Les commissions sont organisées en flux tendu tout au long de la semaine. Alors que les demandes de logement sont en baisse, la part de marché de l OPAC Saône-et-Loire concernant la demande est passée de 55 % à 62 %. Dans un même temps, l OPAC Saône-et-Loire sait répondre aux problématiques de précarité et d isolement de plus en plus observées dans certains quartiers défavorisés. Son conseil d administration a acté la réserve de 14 millions d euros à sa mission sociale. Un département du Développement social local a été créé pour mener des activités de cohésion sociale et de relance économique dans des quartiers ciblés.

4 3Créer du lien social Lutter contre l isolement et le repli sur soi est devenu dans certains quartiers une impérieuse nécessité. Les actions engagées par l OPAC Saône-et-Loire posent, nous en avons conscience, la question des limites de la mission des bailleurs sociaux. N intervenons-nous pas parfois en lieu et place des pouvoirs publics? Créé en 2010, le Département du développement social local (DSL) comprend à l heure actuelle 5 agents (6 à terme), intervenant dans 10 quartiers identifiés comme prioritaires. En s appuyant sur un diagnostic terrain, les agents mettent en place des activités culturelles, sociales et économiques, tentent de renouer du lien social, de redonner confiance à des individus en rupture de ban avec leur environnement. Nous sommes un des rares bailleurs sociaux engagés dans cette voie. L OPAC Saône-et-Loire met l accent sur les relations de proximité avec les locataires, réintégrant les services de nettoyage et de petite maintenance autrefois externalisés. Récemment, l OPAC Saône-et-Loire a mis en place la fonction référent tuteur : 6 agents de proximité servent de référents à leurs collègues et leur assurent de la formation continue. Preuve supplémentaire que la qualité de services est un axe de développement majeur pour l OPAC Saône-et-Loire. L office est également devenu un acteur de référence dans le domaine de l économie sociale et solidaire : nous introduisons systématiquement des clauses d insertion dans nos marchés. Un chantier d insertion a récemment été mis en place pour le réaménagement du parc des Aubépins, à Chalon-sur-Saône, bénéficiant en priorité à nos locataires.

5 Démolir, réhabiliter & construire 4Depuis 2012, compte tenu du profil du marché, l OPAC Saône-et-Loire a décidé de réduire le nombre de constructions et de mettre l accent sur la réhabilitation. 700 logements ont été rénovés l année passée, contre 250 logements construits. Les réhabilitations permettent 40 à 50 % d économies d énergie et sont un apport substantiel au pouvoir d achat des ménages (30 /mois) dans un contexte de flambée des prix de l énergie. Selon un récent rapport du comité d évaluation et de suivi de l ANRU, la réhabilitation favorise la mixité sociale et le désenclavement des quartiers. Toute opération de rénovation doit, autant que faire se peut, s inscrire dans une logique de politique de l urbanisme. L OPAC Saône-et-Loire œuvre à la mixité sociale en diversifiant son parc, en créant une enseigne commerciale, In-Situ, en menant une politique de réhabilitation et en définissant des stratégies de peuplement dans le cadre de conventions de territoire. Confrontés à la nécessité de requalifier massivement notre parc et de procéder à de nombreuses démolitions, nous inventons en même temps de nouveaux produits logements : logements solidaires pour le maintien à domicile de locataires âgés, surfaces plus grandes et adaptées, logements jeunes, colocation, programme ascenseurs, etc. Nous entrons volontairement en concurrence directe avec les bailleurs privés.

6 Partenariat avec les collectivités locales 511 conventions de territoires sont en cours d élaboration avec 12 communes (Torcy et Plottes signeront une convention commune). Ces conventions ouvrent la voie à un diagnostic commun de la ville et de l OPAC Saône-et-Loire sur la configuration sociale de la population, sur l identification des besoins en logements, sur les réponses spécifiques à apporter et la coordination des différentes actions à mener. Elles permettent de confronter les projets des communes et ceux de l OPAC Saône-et-Loire. En novembre 2013, l OPAC Saône-et-Loire tiendra une Conférence des maires pour lancer l ensemble de ces initiatives. Une convention de territoire pose le travail suivant : une analyse conjointe de la démographie, du marché et des besoins de logement dans le secteur concerné ; les perspectives concrètes d évolution de l offre de logement ; les ambitions propres à la ville ; la définition d un volet social. Ces conventions suivent ainsi deux axes majeurs, l évolution de l offre de logement et la vie sociale des quartiers.

7 Œuvrer pour l adaptabilité du logement 6Les locataires de l OPAC Saône-et-Loire vieillissent : 38 % ont aujourd hui plus de 60 ans. En 2030 : locataires (20 %) auront plus de 75 ans. C est un défi majeur pour l office qui doit penser à l adaptabilité de ses logements pour maintenir le plus longtemps possible les personnes âgées dans le droit commun. Depuis 2006, barres de douche ont été installées. En mars 2013, l OPAC Saône-et-Loire a lancé un vaste programme d installation de 120 ascenseurs à l échelle du département. L office a inventé les logements solidaires, comme la résidence Puebla au Creusot, favorisant l intergénérationnel ou le Jardin des Enclos à Bourbon-Lancy dont la conception a été étudiée pour favoriser le maintien à domicile de ses locataires : accessibilité (présence d ascenseurs, par exemple), cellules modulables, volets roulants électriques, visiophone La ville offrira activités et services d aide aux personnes âgées. L OPAC Saône-et-Loire multiplie également les opérations à destination des personnes en situation de handicap. À Chalon-sur-Saône, un foyer pour personnes handicapées autonomes géré par l office ouvrira ses portes fin 2014.

8 Régionaliser la politique de l habitat 7Les bailleurs sociaux doivent répondre au mieux aux exigences sociales et s adapter sans complexe aux logiques de marché. Pour rendre cela possible, les politiques de l habitat qui encadrent leurs activités doivent prendre en considération les problématiques terrains, très diverses, auxquels ils sont confrontés. L OPAC Saône-et-Loire appelle à la régionalisation des politiques de l habitat, dernière étape d une logique de décentralisation cohérente. Les besoins des bailleurs de la Bourgogne ne sont pas ceux d Île-de-France qui ne sont pas ceux, non plus, de Midi-Pyrénées. Tout en conservant sa compétence départementale, l OPAC Saône-et-Loire signera des conventions de territoires avec les agglomérations, conçues sur la base du Schéma régional de l habitat. La politique de mutualisation doit répondre à la même logique pour les départements en zones détendues. Loin de vouloir remettre en cause la nécessité d une péréquation dans le secteur du logement social, l OPAC Saône-et-Loire demande que les spécificités territoriales soient prises en compte. À l heure actuelle, seuls le volume de la construction et celui de la réhabilitation servent de critères dans la définition du reversement financier à un bailleur. Nous rappelons que la démolition d un logement coûte en moyenne euros et que, dans l idéal, notre parc devrait être ramené à logements (contre actuellement). Nous ne pouvons accepter que les loyers des locataires de l OPAC Saône-et-Loire financent des projets dont ils ne seront jamais bénéficiaires.