LE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AUTOUR DES GARES TGV FRANCILIENNES

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1 L immobilier d entreprise au cœur des marchés LE MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AUTOUR DES GARES TGV FRANCILIENNES Les pôles économiques autour des gares TGV périphériques bénéficient sans conteste de leur proximité avec ces gares. Celles-ci ont elles le même impact sur le développement économique des territoires les entourant? Les principales données économiques et de marché issues de nos études donnent une vision synthétique de ces 3 pôles (*), nous les avons réunies au sein de ce document pour une analyse globale et comparative : LES BUREAUX * Liste des communes composant les pôles : annexe page 8

2 CHIFFRES CLES 2 DONNEES GENERALES IDF Chiffres INSEE Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF TERRITOIRE (en Km²) ,6% 67 0,6% 91 0,8% NOMBRE DE COMMUNES ,0% 4 0,3% 13 1,0% NOMBRE D'HABITANTS ,8% ,8% ,3% POPULATION ACTIVE ,9% ,8% ,3% NOMBRE D'EMPLOIS ,6% ,3% ,0% NOMBRE D'ENTREPRISES ,9% ,6% ,6% Ces pôles représentent 3,9 % du territoire francilien, 5,9% du nombre d habitants et 6 % de la population active. Ils comptent également 6,9% des emplois et 4,1 % des entreprises d Ile de France. Le pôle le plus représentatif est Marne-la-Vallée qui arrive en 1 ère position sur tous les critères généraux retenus ci-dessus. La plus faible part dans ces ratios de Roissy s explique par une plus petite taille de territoire. Ce pôle représente néanmoins 2,3 % des emplois franciliens. DESSERTES ROUTIER / AUTOROUTIER A4/A104 (FRANCILIENNE) A1 /A3 / A104 (FRANCILIENNE )/ N2/ N17 A6 / A10 / A86 / N20 / N118 / N7 RER A / E B B / C / ORLYVAL SNCF GARE DE L'EST AEROPORT PARIS-CDG PARIS-CDG / LE BOURGET PARIS-ORLY TGV CHESSY (PARIS-CDG) MASSY Ces pôles, situés à environ une dizaine de kilomètres de Paris (à l exception de Roissy plus éloigné), bénéficient de dessertes autoroutières et de transports en commun (RER ou SNCF) vers Paris. Dans le cadre des projets du Grand Paris, ces 3 pôles bénéficieront de nouvelles dessertes et infrastructures : Marne-la-Vallée : lignes 15 et 16 du Grand Paris Express, nouvelles gares avec interconnexion à Bry-sur-Marne, Villiers-sur- Marne et Champs-sur-Marne, Roissy : ligne 17 (St Denis le Mesnil-Amelot) et création d une gare Grand Paris Express à l aéroport Massy / Morangis : ligne 18 (tronçon du Grand Paris Express reliant Orly à Nanterre) desservira Antonypole, Massy et Palaiseau. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ENSEIGNEMENT SUPERIEUR POLES DE COMPETITIVITE Université Paris Est Marne-la- Vallée, 18 établissements d'enseignement supérieur et de recherches Medicen, Cap Digital, Advancity, Finance Innovation ASTech, Medicen, Cap Digital, Finance Innovatiion System@tic, ASTech, Medicen, Finance Innovation, Cap Digital, Advancity ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE GRANDS PROJETS Tourisme (EURODISNEY), Pole d'excellence Grand Paris Clusters Descartes et du Tourisme Aéroport international, parc des Expositions de Villepinte OIN Massy Saclay Versailles St Quentin en Yvelines, proximité des centres de recherches et des universités et grandes écoles du plateau de Saclay Extension du parc des Aménagement d un grand Expositions, aménagement pôle scientifique lié à l OIN de centres d'affaires avec pour thème urbanisme internationaux dédiés à et développement durable, Tremblay-en-France et Roissyen-France quartiers à Massy, et projet aménagements de nouveaux Antonypole à Antony autour du pôle de compétitivité Medicen

3 IMPLANTATION DES GARES TGV 3 LE DEVELOPPEMENT TERTIAIRE AUTOUR DES GARES TGV La gare TGV de Chessy Marne-la-Vallée est mise en service en Créée à l origine dans une zone non urbanisée de l agglomération, à proximité immédiate des terrains destinés au développement d Eurodisney. A noter que cette gare est couplée avec une gare terminus du RER A (Marne-la-Vallée Chessy). 2 pôles tertiaires sur Marne-la-Vallée, le 1 er autour de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne, le 2nd plus récent sur Val d Europe et Montévrain à proximité de la gare TGV. L immobilier d entreprise se développe autour des stations RER A de Bussy St Georges et Val d Europe, situées juste en amont de la gare terminus. Ce développement est lent, répondant à une création pure et simple de nouveaux quartiers où toutes les infrastructures et services sont alors inexistants. Une première phase de développement tertiaire a lieu au début des années 2000 (2000/2005). Par la suite, 2 immeubles : Citalys (9 000 m²) et Citalium ( m²) sont lancés en blanc et livrés (et loués : Oce France et Canon pour le 1er, EDF pour le 2nd) respectivement, en 2010 et La gare TGV de Massy est mise en service en 1991 à proximité d une station du RER B et au coeur d un environnement industriel (datant des années 50) et tertiaire (développé dans les années 90) plutôt en déclin. Ce constat conduit la ville de Massy à donner de nouvelles orientations stratégiques, en instituant des ZAC, afin de maintenir les entreprises tout en favorisant une mixité des fonctions (habitat, commerce, service) au sein d un nouveau quartier dénommé aujourd hui Atlantis. Développement tertiaire sur Massy autour de la gare TGV, également à Antony (Antonypôle) et Palaiseau (MP3). Ainsi le développement s effectue en s appuyant sur le tissu existant. Certaines entreprises déjà présentes restent : c est le cas d Alstom qui a vendu son site, et pris en location, dans un immeuble à construire, m² de bureaux sur ce même site. D autres se sont implantées dans de nouveaux programmes comme Sagem ( m²) et plus récemment Carrefour ( m² à construire). La gare TGV de Roissy Charles de Gaulle est mise en service fin Elle se situe dans l enceinte de l aéroport international, dans l aérogare 2. Elle est couplée à une station du RER B. Développements réalisés par Aéroports De Paris : en 1991, le Dôme, immeuble de bureaux de m², en 1993, Aéronef, m² de bureaux, en 1997, Roissytech, m² de bureaux, en 1992 et 2005, Continental Square 1 et 2, au total m² de bureaux, en 2012, Altaï construit pour Air France KLM. Ainsi, Roissypole se constitue aujourd hui de m² de bureaux. Développement tertiaire sur Roissy-en-France (parc du Moulin et territoire aéroportuaire). Rénovation et restructuration de programmes existants sur le parc d affaires Paris Nord 2 (Villepinte et Tremblay-en- France). A proximité de l aéroport, le parc d affaires Paris Nord 2 bénéficie de la création de cette nouvelle gare. A l époque, les gestionnaires du Parc ont la volonté d en faire un parc international. Cependant, l absence de foncier disponible ne permet plus de nouveaux projets. Les propriétaires institutionnels déjà présents choisissent, quant ils le peuvent, de rénover, réhabiliter, ou restructurer leurs immeubles, ce qui participe à redynamiser le Parc (pour mémoire les premiers programmes sont construits dans les années 80 à 90). De nouveaux programmes tertiaires et d activités se développent également depuis quelques années à Roissy-en-France dans le Parc du Moulin.

4 MARCHE BUREAUX 4 LE MARCHE DES BUREAUX L OFFRE Faible part d offres neuves M² CONSTRUITS (source ORIE 2013) M² CONSTRUITS (source ORIE 2013) 3% 2% 2% RESTE IDF 93% Ces pôles représentent 7 % des m² construits en IDF ( m² - source ORIE 2013). Marne-la-Vallée est le pôle le plus construit devant Massy / Morangis. OFFRE IMMEDIATE M² OFFRE IMMEDIATE M² 1% 3% 2% RESTE IDF 94% L offre disponible à 1 an à l échelle francilienne, en augmentation au 31 décembre 2013, atteint 5,28 millions de m². Ces pôles représentent 6 % de l offre disponible en Ile de France. Marne-la-Vallée est le pôle où l offre disponible est la plus importante devant Massy / Morangis. On retrouve une configuration équivalente entre les chiffres des m² construits et de l offre disponible pour ces pôles. Néanmoins les taux de vacance font ressortir une disparité de marché, avec un taux de vacance élevé sur Marne-la-Vallée, et des taux inférieurs sur Roissy et Massy / Morangis. A noter cependant que le pôle de Roissy compte de nombreuses disponibilités en locaux mixtes dont la partie bureaux peut se louer indépendamment m² sont concernés et ne sont pas comptabilisés dans les chiffres présentés. Sur un an l offre est en augmentation sur Marne-la-Vallée et Massy / Morangis, en baisse sur Roissy. Les pôles de Marne-la-Vallée et Massy / Morangis bénéficient de plusieurs offres supérieures à m², cependant il s agit uniquement d offres de second marché parfois inadaptées aux exigences du marché actuel (Noisiel - le Luzard). M² CONSTRUITS (source ORIE 2013) OFFRE IMMEDIATE M² TAUX DE VACANCE OFFRE > A M² ,50% ,50% ,64%

5 MARCHE BUREAUX 5 L offre neuve est très faible sur ces pôles voire inexistante (Massy / Morangis). Sur les pôles de Marne-la-Vallée et Roissy, il s agit de surfaces résiduelles dans des programmes livrés depuis moins de 5 ans (Parc Mail à Roissy-en-France, Burospace à Bussy-St-Georges, ). Cette faiblesse de l offre neuve peut être palliée sur les pôles de Marne-la-Vallée et Massy / Morangis par l offre future. Néanmoins, dans la conjoncture économique actuelle, les promoteurs lancent peu de programmes en blanc. C est cependant le cas sur Massy avec le Green Valley et Helios (pré-commercialisé en grande partie à Ericsson France après son lancement). Pour Marne-la-Vallée, le développement futur se situe sur Champs-sur-Marne et sur le secteur du Val d Europe. OFFRE IMMEDIATE M² % NEUF % VENTE % 20% % 2% % 29% OFFRE A MOINS D'UN AN M² OFFRE FUTURE M² LE MARCHE DES BUREAUX LA DEMANDE PLACEE Placement moyen peu élevé M² PLACES M² PLACES 2,59% 0,79% 1,19% RESTE IDF 95% La demande placée à l échelle francilienne, en régression de 21 % au 31 décembre 2013, s élève à 1,28 million de m². Ces pôles représentent 5 % de la demande placée en Ile de France. Marne-la-Vallée est le pôle où le volume placé est le plus important devant Massy / Morangis. En nombre de transactions, comme pour le volume placé, Marne-la-Vallée se situe loin devant les 2 autres pôles. A l opposé, le nombre le plus faible de transactions est enregistré à Massy / Morangis, qui a cependant bénéficié d une transaction en volume supérieure à m² lui permettant de compter un volume moyen nettement supérieur aux 2 autres pôles. Le placement moyen le plus faible se trouve à Marne-la-Vallée (114 transactions < à 300 m²). Dans un placement en forte régression à l échelle francilienne, Roissy enregistre un recul de la demande placée de 22 %. Le placement de Marne-la-Vallée reste stable, et celui de Massy / Morangis est en augmentation grâce une transaction de plus de m². M² PLACES NBRE DE TRANSACTIONS PLACEMENT MOYEN

6 MARCHE BUREAUX 6 En 2013, malgré une offre neuve faible, 20 % du volume placé sur Marne-la-Vallée ont porté sur des surfaces neuves. Concernant Massy / Morangis, une transaction portant sur m² à livrer dynamise le placement (Ericsson France sur Helios). A noter encore, 3 transactions portant sur des surfaces > à m² : Ericsson France à Massy ( m²), Eurodisney à Chessy (9 150 m²), Eurodisney à Serris (6 830 m²). Les transactions Eurodisney ont porté sur des immeubles de second marché récents. M² PLACES % NEUF/A LIVRER NBRE DE TRANSACTIONS > A M² % % % 1 DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK EN MOIS Les délais théoriques d écoulement du stock de Marne-la-Vallée et Roissy sont proches, celui de Massy / Morangis est plus faible. Les ratios taux de vacance et délai d écoulement du stock placent le pôle de Massy / Morangis dans la moyenne francilienne DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK (MOIS) ET TAUX DE VACANCE (%) Taux de vacance IDF 7,5 % Délai moyen IDF 22 mois % 2% 4% 6% 8% 10% 12% Marché opportuniste Marché sur-offreur Marché souffrant d une faiblesse de la demande Marché à l équilibre

7 MARCHE BUREAUX 7 LE MARCHE DES BUREAUX LES VALEURS LOCATIVES Stabilité des valeurs Sur ces pôles, les valeurs de présentation ne dépassent pas les 250 /m². Elles sont globalement stables, voire en baisse sur Marne-la-Vallée. Les valeurs moyennes sont les suivantes : Neuf Marne-la-Vallée : 176 /m² Roissy : 170 /m² (1 référence) Massy / Morangis : sans objet Second marché Marne-la-Vallée : 131 /m² Roissy : 140 /m² Massy / Morangis : 145 /m² Les 3 pôles ont des fourchettes de valeur de second marché relativement proches, notamment en valeurs basses. Massy / Morangis enregistre cependant des valeurs hautes plus élevées que les 2 autres pôles : Marne-la-Vallée : 80 à 217 /m² Roissy : 80 à 215 /m² Massy / Morangis : 80 à 265 /m² FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION NEUF FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION SECOND MARCHE A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent : Marne-la-Vallée : 128 /m² Roissy : 128 /m² Massy / Morangis : 131 /m² (moyenne calculée uniquement sur des transactions < à 300 m²) Les valeurs moyennes de transaction sont très proches sur ces 3 pôles. Elles sont inférieures aux valeurs moyennes de présentation sans que la décote ne soit trop importante. Cependant, elles ne tiennent pas compte des avantages consentis par le bailleur (franchise de loyer, abattement, travaux, ).

8 ANNEXES 8 ANNEXE LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES POLES * BRY SUR MARNE GONESSE ANTONY NOISY LE GRAND EN FRANCE CHAMPLAN VILLIERS SUR MARNE TREMBLAY EN FRANCE CHILLY MAZARIN CHAMPS SUR MARNE VILLEPINTE EPINAY SUR ORGE C BEAUBOURG EMERAINVILLE LOGNES TORCY BUSSY ST GEORGES BUSSY ST MARTIN CHANTELOUP EN BRIE COLLEGIEN CONCHES SUR GONDOIRE FERRIERES EN BRIE GOUVERNES GUERMANTES JOSSIGNY LAGNY SUR MARNE MONTEVRAIN ST THIBAULT DES VIGNES BAILLY ROMAINVILLIERS CHESSY COUPVRAY MAGNY LE HONGRE SERRIS VILLENEUVE LE COMTE ANNEXE LEXIQUE Bureau : lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration Délai théorique d'écoulement (du stock) : délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. Demande placée - transaction : ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Disponibilité future : se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Dynamique de placement : rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % Immeuble/programme restructuré : immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf : immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché : tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Loyer : prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" : moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne : moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation : transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme : immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Taux de vacance : rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % Utilisateur : personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser Valeur locative : voir loyer IGNY LONGJUMEAU MASSY MORANGIS PALAISEAU SAULX LES CHARTREUX SAVIGNY SUR ORGE VERRIERES LE BUISSON WISSOUS * périmètre limité à Paris Nord 2 pour les communes de Gonesse, Tremblay-en-France et Villepinte

9 L immobilier d entreprise au cœur des marchés REDACTEUR Département Etudes & Analyses 251 boulevard Pereire PARIS CEDEX 17 Directrice : Patricia VEVAUD CONTACTS PARIS 251 boulevard Péreire, PARIS CEDEX 17 T : paris@gemofis.com IDF OUEST / SUD Le Crystal, 6 rue Hélène Boucher, GUYANCOURT T : idf.ouest@gemofis.com IDF EST / SUD 56 boulevard de Courcerin, MARNE LA VALLEE CEDEX 2 T : idf.est@gemofis.com IDF NORD Parc des Nations, 358 rue de la Belle Etoile, BP Roissy en France, EN FRANCE T : idf.nord@gemofis.com SIÈGE ET DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS : Investissement : Grands Comptes : Etudes & Analyses : Régions : 251 boulevard Pereire, PARIS CEDEX 17 T : investissement@gemofis.com grandscomptes@gemofis.com etudes@gemofis.com franchise@gemofis.com Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet Cliquez ici pour y accéder directement Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette étude ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source.