octobre 2011 L offre de bureaux et les besoins à l horizon 2030

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1 octobre 2011 L offre de bureaux dans la métropole lilloise et les besoins à l horizon 2030

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3 octobre 2011 L offre de bureaux dans la métropole lilloise et les besoins à l horizon 2030 Agence de développement et d urbanisme de Lille métropole Espace International 299, Boulevard de Leeds EURALILLE T. : (33) agence@adu-lille-metropole.org F. : (33)

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5 Préambule Avec 4,3 millions de m² de bureaux 1, la Métropole lilloise appartient avec Lyon et Marseille au trio de tête des agglomérations françaises (hors Paris) accueillant les plus importants parcs de bureaux. Ce positionnement est un des multiples indicateurs du dynamisme de l économie locale, qui compte actifs dans établissements (dont 15 sièges sociaux de multinationales), pour l arrondissement de Lille. Au nombre des atouts de la Métropole lilloise figurent sa situation au cœur d un bassin de population et d emploi important, sa proximité à trois grandes capitales européennes (Londres, Paris, Bruxelles) et son excellente accessibilité. Le TGV arrive en effet en plein quartier d affaires, à proximité immédiate du centre-ville de Lille. La Métropole a également connu, au cours des dernières décennies, un remarquable changement d image ; de grands évènements culturels comme «Lille 2004, Capitale européenne de la Culture» puis «Lille 3000», ont notamment illustré sa nouvelle attractivité. Le développement du tertiaire, venu compenser le recul des activités industrielles traditionnelles, a été l une des grandes caractéristiques de la mutation métropolitaine récente. Les surfaces de bureaux ont cru rapidement et de très nombreux projets ont été lancés ou imaginés. Une première étude, conduite par l Agence de Développement et d Urbanisme de Lille Métropole, en 2008, «Le marché de bureaux neufs dans la Métropole» avait souligné l importance du potentiel constructible, si tous les projets plus ou moins avancés se réalisaient, et l intérêt de mieux connaître ces projets pour en maîtriser le développement futur. L Agence a donc poursuivi son travail d observation pour établir le nouvel état des lieux présenté ci-dessous. Ce travail s inscrit en outre pleinement dans l élaboration du futur Schéma de Cohérence Territoriale, à l horizon 2030, dont la maîtrise de la consommation foncière est un des principaux défis. Pour mener à bien cette étude, l Agence s est appuyée sur les travaux et publications de l Observatoire des Bureaux de la Métropole (OBM), créé par la Chambre de Commerce et d Industrie Grand Lille, qui suit depuis 1975 le marché des bureaux et recense les différentes opérations de bureaux dans l arrondissement de Lille. Les données de l Observatoire ont été complétées par une série d entretiens menés entre avril et juin 2011 avec différents membres de l OBM, commercialisateurs et promoteurs, ainsi qu avec les services de Lille Métropole Communauté urbaine, des villes concernées et les aménageurs des pôles d excellence. L Agence remercie l OBM et tous ces acteurs pour l apport de leur expertise dans ces travaux. Les résultats obtenus permettent aujourd hui d appréhender l offre disponible et à venir de bureaux neufs et de repérer les sites susceptibles d accueillir de nouveaux programmes. Avant d exposer ces résultats, l étude propose également un bref rappel de l évolution récente du marché des bureaux dans la Métropole. 1- Source : Rapport annuel Lille Métropole Immobilier, Marché de bureaux 2010, Grands Aménagements 2011 L offre de bureaux dans la métropole lilloise 3

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7 L évolution du marché des bureaux dans la Métropole de 1996 à 2010 Un marché de bureaux dynamique L Observatoire des Bureaux de Lille Métropole (OBM) dresse chaque année un bilan détaillé de la commercialisation de bureaux. Le total des surfaces commercialisées dans l année est un indicateur majeur de l état du marché. Ce chiffre comprend : les produits neufs en comptes propres, bureaux construits par l entreprise pour répondre à ses besoins ; cette donnée n est disponible qu à partir de 2002 ; les produits neufs faisant l objet d une transaction pour la vente ou la location à un utilisateur ; les bureaux de seconde main, c est-à-dire ayant été déjà commercialisés antérieurement et à nouveau commercialisés dans l année. Selon les chiffres de l OBM, le marché de bureaux de la Métropole lilloise est dynamique. De 2002 à 2010, le volume de commercialisation a toujours dépassé m² utiles par an, dont m² utiles (soit m² SHON) 2 de locaux neufs, comptes propres inclus. Pendant la période , avec la crise financière, le marché de bureaux s est contracté. Mais dès 2010, la commercialisation de bureaux de seconde main et de bureaux neufs a repris de façon conséquente. La création de bureaux en comptes propres a également, selon les premières estimations, redémarré début Le marché lillois présente la particularité d être plus robuste, c està-dire moins sensible que d autres places françaises aux variations économiques, il réagit moins fortement aux périodes économiques fastes mais traverse mieux les crises. Autre point à noter, le marché de bureaux lillois, comme tous les marchés hors Paris, est essentiellement endogène au territoire. La part des nouveaux bureaux investis par des entreprises locales est estimée à 85%. Evolution du marché de bureaux entre 1996 et 2010 (en m² utiles) Source : OBM, chiffres arrondis Sans comptes propres Avec comptes propres Bureaux de seconde main commercialisés Bureaux neufs commercialisés Comptes Propres 2- La surface utile d une opération correspond à environ 90% de la surface hors œuvre nette (SHON). Pour cette étude, on retiendra ainsi que la production de locaux neufs annuelle entre 2002 et 2010, de m² utiles, représente l équivalent de m² SHON. L offre de bureaux dans la métropole lilloise 5

8 Des secteurs géographiques attractifs pour l implantation de bureaux neufs Le parc tertiaire s est constitué originellement dans les centresvilles, notamment le centre-ville de Lille, ainsi que le long du Grand Boulevard, axe structurant de l agglomération. A partir des années 1970, la création de parcs tertiaires, situés principalement dans la ville nouvelle de Villeneuve d Ascq, est venue conforter et mieux répartir cette offre de bureaux neufs. A partir des années 90, l opération Euralille a modifié la situation en créant autour des gares Lille Flandres et Lille Europe le principal pôle tertiaire métropolitain. Ce pôle Euralille, ainsi que les autres pôles d excellence métropolitains, ont pris progressivement une part croissante dans le monde de l immobilier tertiaire. L analyse de la répartition spatiale des bureaux montre que ces dix dernières années, l offre de bureaux neufs (hors comptes propres) s est localisée essentiellement dans 3 secteurs : le quartier d affaires Euralille : 27% des bureaux neufs commercialisés, soit environ m² utiles par an ; le secteur de Villeneuve d Ascq : 24% des bureaux neufs commercialisés, soit environ m² utiles par an. Ces bureaux se sont essentiellement développés ces dernières années dans le pôle d excellence de la Haute Borne ; les abords du Grand Boulevard : 19% des bureaux neufs commercialisés, soit environ m² par an ; Avec respectivement près de 14% et 11% des bureaux neufs commercialisés, le secteur de la rocade Nord-Ouest et le centre-ville de Lille ont également été des territoires d implantation significatifs. Le secteur de Roubaix-Tourcoing a joué un rôle plus limité (1 400 m² utiles par an) mais devrait prendre une place plus significative avec le développement du pôle d excellence de l Union et les autres opérations à l étude dans ces deux villes. Les bureaux en comptes propres, dont la localisation est suivie plus précisément depuis 2008, se sont implantés principalement à Villeneuve d Ascq (20% des réalisations en comptes propres entre 2008 et 2010) et à Roubaix-Tourcoing (19%). Mais cette répartition par secteur est peu significative car quatre opérations seulement (Jules à Roubaix, m² utiles ; Cofidis à Villeneuve d Ascq, m² ; Adéo à Ronchin, m² et Atos Wordline à Noyelles-lez-Seclin, m²) regroupent la moitié des bureaux en compte propres de ces trois dernières années. Répartition géographique des surfaces commercialisées Moyenne annuelle , hors comptes propres (en m² utiles) Source : OBM, chiffres arrondis Euralille Villeneuve d Ascq Grands Boulevards Rocade Nord-Ouest Lille Roubaix -Tourcoing Autres secteurs 6 L offre de bureaux dans la métropole lilloise

9 Cinq pôles d excellence au rôle majeur Les pôles d excellence sont des opérations visant plus particulièrement des filières économiques prioritaires dans la politique métropolitaine. Ils doivent aussi, par leur importance et leur qualité d aménagement illustrer l ambition métropolitaine dans la concurrence nationale et européenne des territoires : Euralille est le principal lieu d accueil du tertiaire supérieur situé autour du nœud des transports locaux, régionaux et internationaux ; le Parc Eurasanté, à Lille et Loos, à proximité du plus grand campus hospitalo-universitaire d Europe, est principalement dédié aux entreprises de la biologie et de la santé ; le Parc d activités de la Haute Borne, à Villeneuve d Ascq, est destiné aux entreprises innovantes, en liaison notamment avec la Cité scientifique voisine ; Euratechnologies à Lille-Lomme est centré sur les TIC ; le site de l Union à Roubaix, Tourcoing et Wattrelos est le lieu d accueil préférentiel de plusieurs des filières porteuses : l image, le textile innovant et la distribution. Les données détaillées par pôle d excellence, des chiffres de la commercialisation et des comptes propres sont suivies et analysées depuis Ces données indiquent que les pôles d excellence représentent 44,5% de l ensemble des surfaces de bureaux neufs commercialisés et créés en comptes propres au sein de la Métropole, soit une moyenne annuelle d environ m² utiles entre , soit environ m² SHON 3. L implantation de ces nouvelles surfaces a varié dans le temps. Ces trois dernières années, elle a surtout concerné les pôles d excellence de la Haute Borne et d Euralille. Mais de nombreuses études pré-opérationnelles ont porté sur les pôles d Euratechnologies et de l Union et annoncent un développement conséquent de ces sites pour ces prochaines années. Surfaces neuves commercialisées dans les pôles d excellence Comptes propres inclus (en m² utiles) Source : OBM, chiffres arrondis Moyenne par an entre 2008 et 2010 Haute Borne Euralille Euratechnologies Eurasanté Union Total Surfaces neuves commercialisées dans les pôles d excellence, Total , Comptes propres inclus Source : OBM, chiffres arrondis % 40% 12% 5% 1 % % 51% 3% 8% % 21% 47% 6% % 39% 2% 3% Haute Borne Euralille Euratechnologies Eurasanté Union 3- Le nombre exact de m² commercialisés et créés en comptes propres dans les pôles d excellence n est connu précisément que depuis le recensement lancé en Si l on applique le même pourcentage de commercialisation et création de comptes propres dans les pôles d excellence entre , soit 44,5%, à la période , les m² SHON créés dans les pôles d excellence seraient estimés en moyenne à m² SHON par an. L offre de bureaux dans la métropole lilloise 7

10 Halluin Tourcoing Wattrelos Armentières V L'UNION TG HAUTE BORNE Lille Villeneuve d'ascq EURATECHNOLOGIES Loos EURASANTÉ Aubers EURALILLE Lomme Roubaix Comines TGV Seclin La Bassée Templeuve Mouchin Pont-àMarcq Annoeullin N Lens Km OFFRE DÉJÀ LIVRÉE DISPONIBLE OU PROGRAMMÉE EN BUREAUX NEUFS DANS LES PÔLES D EXCELLENCE Bâtiments à construire ou en construction Droits à construire en cours de commercialisation (en m² de SHON) Limites administratives Frontière Limite de l'arrondissement Limite communale Droits à construire à commercialiser Août L offre de bureaux dans la métropole lilloise Source : Adulm Bureaux livrés et disponibles Ostricourt

11 L Offre disponible et les projets de bureaux neufs Des pôles d excellence en plein développement Des entretiens auprès des responsables d opérations des pôles d excellence ont permis d évaluer, pour chacun des pôles, la part des droits à construire déjà commercialisée, la part en cours de commercialisation et la part restant à commercialiser. Dans cette première analyse, c est donc la part des surfaces acquise par les investisseurs et promoteurs qui a été mise en évidence. Parmi les droits à construire déjà commercialisés ont ensuite été distingués, les surfaces livrées (commercialisées ou encore disponibles), les surfaces en cours de construction (pré-commercialisées ou disponibles) et les surfaces en attente pour des projets en comptes propres. Dans cette seconde analyse, c est donc la part des surfaces acquise par les occupants qui a été identifiée. Les programmes actuels des pôles d excellence totalisent plus d un million de m² de bureaux, dont m² SHON (41%) correspondent à des droits à construire ayant des surfaces déjà commercialisées ou pré-commercialisées au 1 er trimestre L offre non encore commercialisée représente m² SHON et se répartit ainsi : m² SHON (4%) disponibles immédiatement ; m² SHON (10,5%) disponibles à court terme car les droits à construire ont déjà été commercialisés ; m² SHON (27%) disponibles à court et moyen terme car les droits à construire sont en cours de commercialisation ; m² SHON (58,5%) disponibles à plus long terme car les droits à construire ne sont pas encore commercialisés. Si l on reconduisait le rythme observé ces dernières années dans les pôles d excellence (44,5% de l offre totale, soit m² SHON par an), l offre recensée encore disponible correspondrait à 15 années de commercialisation de bureaux neufs et de création de bureaux en compte propre. Ce total ne comprend pas les surfaces envisagées à terme dans certains pôles d excellence pour lesquels des phases nouvelles de densification (Euralille) ou d extension (Eurasanté, La Haute Borne, Euratechnologies) font l objet de réflexions. Etat de la commercialisation dans les pôles d excellence (en m² SHON) Source : ADU, juin 2011 Eurasanté Euratechnologies Haute Borne Union Euralille Droit à Construire commercialisés Droit à Construire en cours de commercialisation Droit à Construire restant à commercialiser état d avancement de la commercialisation des pôles d excellence (en m² SHON) Source : ADU, juin 2011 Droit à Construire commercialisés (en m² SHON) Surface livrée et commercialisée Surface livrée et disponible Surface de bâtiment à construire ou en construction précommercialisée Surface à construire ou en construction disponible Surface à construire ou en construction pour des projets en compte propre en attente Droit à Construire en cours de commercialisation (en m² SHON) Droit à Construire restant à commercialiser (en m² SHON) TOTAL de l'ensemble des Droits à Construire de bureaux (en m² SHON) Euralille Union Haute Borne * Euratechnologies Eurasanté * Total * Pour les Parcs d Eurasanté et de la Haute Borne, qui comptent des surfaces de laboratoires importantes, il a été estimé que la part des bureaux dans les droits à construire restant à commercialiser serait équivalente à la part de bureaux dans les surfaces déjà commercialisées et en cours de commercialisation. L offre de bureaux dans la métropole lilloise 9

12 Halluin Zone tertiaire du Parc du Mélantois Siège social d'oxylane Terres et Eaux La Bassée Templeuve Mouchin Pont-àMarcq Annoeullin TGV Zone de l'epinette Seclin Synergie Park Porte des Postes Atos Wordline Reflets de Lille IRD Opération Boulanger Opération Eiffage Heron Parc Newton Parc John Hadley Cité des Métiers Parc des Pyramides Densification du club Parc des Prés Les reflets du Lac Lille Loos Fives Cail Babcock Parc de la Blanchisserie Site Danon Face Novotel Green Way Palais Morisson Lomme SI Energie Tournebride Cœur de Ville Parc Rivéo Site Rhodia Le Recueil Parc de la Cimaise Pirano Campus Véolia Roubaix Parc Europe Parc de la Cessoie Parc des 7 lieues Le Château Blanc Buisness park Wattrelos Armentières Aubers Ilot Gare Indoor Park Parc de la Marque Parc Tertiaire du Haut Touquet Les grands moulins de Paris Ecopark V Alhena TG Altaïr Triangle Hydraulique Tourcoing Comines N Lens Km OFFRE LIVRÉE DISPONIBLE OU PROGRAMMÉE EN BUREAUX NEUFS HORS DES PÔLES D EXCELLENCE Limites administratives Livrée et encore disponible Arrivant sur le marché à court ou moyen terme et encore disponible (Bureaux en cours de construction ou PC déposé ou obtenu) En projet ou en attente (en m² de SHON) Frontière Limite de l'arrondissement Limite communale Août L offre de bureaux dans la métropole lilloise Source : Adulm 0 Ostricourt

13 De nombreux projets hors pôles d excellence Un recensement des différents projets hors pôles d excellence dans l arrondissement a également été mené entre avril et juin Ce recensement n est sans doute pas exhaustif mais il permet d identifier et de localiser une grande part des opérations programmées pour les prochaines années. Il a été établi grâce à des rencontres avec les commercialisateurs et promoteurs ainsi qu avec les services des mairies et de la Communauté Urbaine. Les données recueillies permettent de différencier les opérations déjà livrées offrant encore des disponibilités et les opérations programmées : en cours de construction, dont le permis a été obtenu, dont le permis a été déposé, en projet ou en attente. Les opérations livrées de bureaux neufs hors des pôles d excellence représentent environ m² SHON de disponibilités. Les opérations programmées représentent m² SHON (dont m² déjà précommercialisées). L offre totale disponible, déjà livrée ou programmée pour ces prochaines années, est donc de m² SHON. La réalisation exhaustive de ces opérations représenterait environ 8 ans de commercialisation au rythme observé au cours des dernières années hors pôles d excellence (55,5% de la surface commercialisée de bureaux neufs, soit m² de SHON environ par an). Les surfaces programmées identifiées sont en grande majorité situées dans les secteurs de la «Rocade Nord-Ouest», des «Grands Boulevards», de «Villeneuve d Ascq» et de «Seclin». Elles se répartissent ainsi : 7%, soit m² sont disponibles immédiatement. Il s agit par exemple de l opération en centre-ville du Palais Morisson ou du Parc de la Cimaise à Villeneuve d Ascq. 2%, soit m² sont en cours de construction et ne sont pas encore pré-commercialisés. Ces opérations devraient être livrées ces prochains mois. On peut citer en exemple le Parc des 7 lieues à Roubaix ou l opération Alhena Gare à Tourcoing. 27%, soit m² SHON, correspondent à des opérations dont le permis de construire est accordé ou demandé, ce qui permet la livraison du bâtiment en 18 mois après la décision de construire. Le projet le plus important de cette catégorie est situé sur les anciens terrains de la Voix du Nord achetés par IRD, dans la zone de la Pilaterie à Marcqen-Baroeul : le permis est accordé pour m² SHON. 15%, soit m² sont en attente de décision, en général car ils n ont pas trouvé de promoteur. L exemple le plus significatif est le Parc tertiaire du Mélantois. 49%, soit m², sont à l état de projet. Les opérations les plus importantes se localisent à Saint-André (Site Rhodia), à Lille (Reflets de Lille), à Villeneuve d Ascq (Le Recueil). 11 années de commercialisation dans les projets identifiés Les projets identifiés dans les pôles d excellence ( m² SHON) et hors des pôles d excellence ( m² SHON), représentent ainsi au total plus d un million de m² de SHON, soit au rythme de commercialisation observé de 2002 à 2010, 11 années de commercialisation de bureaux neufs et création de comptes propres. Offre livrée disponible ou programmée en bureaux neufs hors des pôles d excellence (en m² SHON) Source : ADU, juin Secteur Lille Secteur Roubaix Secteur Rocade Nord Ouest Secteur Grands Boulevards Secteur Tourcoing Secteur Villeneuve d Ascq Secteur Seclin Livrée et disponible SHON disponible arrivant sur le marché à court terme SHON en projet L offre de bureaux dans la métropole lilloise 11

14 Tourcoing Villeneuve d'ascq Ancienne Station Shell Lille Quebecor Loos Aubers Plaine de la Motte Pic au Vent Courbillon Zone de l'epinoy Reconvertion du site Eiffage Saint Sauveur Marais Délivrance Terrain Nortene Port de Lille Clinique du Parc Siège Transpole Garage Renault Lomme Tournebride Roubaix Site Neu Gare de la Madeleine Porte des Anglais Eurolys 3 Site de la Lainière/ Peignage-Amédée Site de Daxon Movitex Pavé Stratégique Armentières Wattrelos Friche Desurmont V TG Le Labo Comines Halluin Valorparc Cavale Rouge TGV ZA Seclin La Bassée Templeuve Mouchin Pont-àMarcq Annoeullin N Lens Km SITES SUSCEPTIBLES D'ACCUEILLIR DES OPÉRATIONS TERTIAIRES Ces sites ont été évoqués lors de rencontres avec les professionnels de l'immobilier. La plupart d'entr'eux ont fait l'objet d'études comprenant des programmes tertiaires d'importance variable. Mais certains sites n'ont pas fait l'objet d'études précises et leur vocation tertiaire n'est pas confirmée, parfois pas souhaitée, par Lille Métropole Communauté urbaine. Limites administratives Frontière Limite de l'arrondissement Limite communale Août L offre de bureaux dans la métropole lilloise Source : Adulm 0 Ostricourt

15 D autres projets à l étude Au-delà des opérations évoquées page 10, d autres projets de construction de locaux tertiaires font l objet de réflexions plus ou moins avancées. Ces réflexions concernent la densification ou l extension de certains pôles d excellence métropolitains : Une extension de 65 ha du pôle Eurasanté, en partie destinée à des bureaux, est à l étude ; Un projet de densification d Euralille est en cours d approfondissement. Ce projet «Euralille 3000» prévoit la création d environ m² SHON supplémentaires de bureaux. De nouvelles surfaces pourraient également être implantées sur les terrains de la gare Saint-Sauveur, dont les études de programmation sont à lancer ; 80 nouveaux hectares d espaces urbains à requalifier pourraient constituer une seconde phase du pôle d excellence Euratechnologies. En outre, une trentaine d autres sites figurés sur la carte ci-contre pourraient accueillir de nouvelles implantations tertiaires. Ces sites ont été évoqués lors de rencontres avec les professionnels de l immobilier. La plupart d entr eux ont fait l objet d études comprenant des programmes tertiaires d importance variable. Mais certains sites n ont pas fait l objet d études précises et leur vocation tertiaire n est pas confirmée, parfois pas souhaitée, par Lille Métropole Communauté urbaine. La surface de bureaux qui y sera programmée ne peut donc pas être déterminée aujourd hui. Elle pourrait être conséquente, compte tenu des emprises concernées, notamment sur certains sites parmi lesquels figure Tournebride à Capinghem. L offre de bureaux dans la métropole lilloise 13

16 Quels besoins à l horizon 2030? Les projets identifiés doivent être rapprochés des besoins de locaux tertiaires à l horizon 2030, c est-à-dire à l échéance du SCOT en cours d élaboration. Estimation rapide par prolongation des tendances Cet exercice peut être effectué de façon très approximative en s appuyant sur la prolongation des tendances récentes observées entre Les besoins se situeraient ainsi autour de m² SHON commercialisés annuellement. L estimation basse pourrait correspondre à m² SHON par an, niveau des années de crise ; l estimation haute à m² niveau de l année 2007, la meilleure année de la décennie. Les besoins pour représenteraient ainsi 1,6 à 2.2 millions de m² SHON de bureaux. Les projets identifiés et quantifiés (1,1 millions de m² au total) couvriraient 10 à 13 années de commercialisation. Les besoins complémentaires à l horizon 2030 se monteraient entre 0,5 et 1,1 millions de m² SHON, à accueillir dans les «autres projets à l étude» mentionnés précédemment, mais aussi pour partie, dans d autres opérations diffuses dans le tissu urbain de la métropole. Hypothèses d évolution du marché de bureaux Hypothèses par rapport à la période Fléchissement Stabilité Croissance Période de Référence Années Moyenne Estimation annuelle des besoins en bureaux (m² SHON) Estimation annuelle 20 ans (horizon 2030) 1.6 millions 1.8 millions 2.2 millions Nombre d années de commercialisation dans les projets quantifiés 13 ans 11 ans 10 ans Impact des évolutions sociétales et urbanistiques Différentes tendances sont susceptibles de venir influencer à la hausse ou à la baisse la demande future de bureaux. Facteurs d évolution à la hausse L attractivité de la métropole, sa capacité à attirer les entreprises est un facteur de renforcement futur des besoins. L image de la métropole lilloise a profondément changé ces dernières décennies. Elle a développé sa renommée nationale et européenne, grâce à ses atouts comme lieu de vie et comme site d implantation pour les entreprises. Les actions publiques sur le logement, la culture et l innovation ont été des éléments essentiels pour l accueil de nouvelles entreprises soucieuses du cadre de vie de leurs salariés. La métropole lilloise a su en outre mettre en avant sa très bonne accessibilité et le prix attractif de son foncier. La métropole a d ailleurs prouvé qu elle pouvait être une très bonne opportunité pour des entreprises prêtes à quitter la région parisienne, comme Bayer Schering Pharma. Ce renforcement d attractivité, s il s amplifie, aura un impact positif sur l emploi et donc sur les besoins en immobilier de bureaux. Les mesures issues du Grenelle de l Environnement, qui obligent à construire des bâtiments basse consommation, vont créer ces prochaines années une offre en immobilier de bureaux de qualité sur le territoire. Ainsi, à partir du 28 octobre 2011, les bâtiments neufs du secteur tertiaire devront respecter la réglementation thermique 2012, qui a pour objectif de limiter la consommation d énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 60 kwhep/(m²/an) dans le Nord. A l horizon 2020, le Schéma Régional Climat Air Energie, en cours de mise au point, envisage que tous les bâtiments neufs soient à énergie positive, c est-à-dire qu ils produisent plus d énergie à partir de sources renouvelables qu ils en consomment. La volonté d acquérir de nouveaux locaux plus respectueux de l environnement pourra donc susciter une demande accrue de bureaux neufs. Mais elle risque simultanément de contribuer au développement d une offre de seconde main de moins en moins adaptée qui nécessitera des transformations importantes, voire des reconversions vers d autres fonctions. Facteurs de limitation Ces dernières décennies, la répartition des emplois dans les différents secteurs d activités économiques s est profondément modifiée. En l espace de 40 ans, la part des emplois dans le secteur tertiaire a doublé alors que le secteur industriel a perdu 60% de ses effectifs. Si une part de ces nouveaux emplois tertiaires a résulté de l externalisation de nombreux services internes aux industries (comptabilité, gestion ), la part de l emploi purement tertiaire a fortement augmenté. Dans l arrondissement de Lille, ce sont aujourd hui huit actifs sur dix qui travaillent dans le secteur tertiaire. Il est possible qu à l avenir cette part tertiaire se renforce encore mais il est probable que cette évolution soit plus limitée que par le passé. Dans ce contexte, l évolution de la structure de l emploi devrait être moins génératrice de demande de bureaux. Les soucis des entreprises et administrations de rationalisation et d économie devraient amener à une diminution de la surface moyenne occupée par emploi. A titre d exemple la politique gouvernementale vise à atteindre d ici 2012, un ratio moyen d occupation des surfaces de 12 m² par fonctionnaire (contre actuellement 15 m² environ dans les administrations centrales et 18 m² en province), ce qui pourrait également limiter les besoins en bureaux. Enfin, d autres évolutions comme l augmentation du télétravail ou du coworking (partage de locaux et de matériel par différents utilisateurs) pourraient limiter la création de nouvelles surfaces de bureaux. La France a aujourd hui l un des taux de télétravailleurs les plus bas d Europe : 9% des salariés, alors qu ils sont plus de 30% en Finlande et en Suède, et 18% en moyenne en Europe. Aux Etats-Unis, ce taux dépasserait également les 30%. Les impacts de ces différentes évolutions sur la demande restent cependant très difficiles à quantifier. Ils pourraient faire l objet de différentes simulations qui n ont pas été effectuées dans le cadre de la présente étude. 14 L offre de bureaux dans la métropole lilloise

17 CONCLUSION Le travail effectué de recensement des capacités d accueil de bureaux montre que les besoins à court et moyen terme paraissent pouvoir être satisfaits sans grandes difficultés dans les opérations engagées, notamment les pôles d excellence et les opérations programmées, si l on se fonde sur les volumes de réalisations envisagés. A plus long terme, à l horizon du SCOT, différents sites de projets apparaissent également susceptibles de répondre à la demande telle qu elle a été sommairement estimée ici, par prolongation des tendances. Mais les aléas sont plus importants tant sur les besoins que sur la programmation tertiaire des sites. Les évaluations de la demande et de l offre prévisible devront donc être suivies dans le temps pour s assurer de leur cohérence. Ce résultat global confirme celui de la première étude de ce type, menée par l Agence en 2008, qui soulignait l importance du potentiel de bureaux réalisable dans l ensemble des opérations engagées et surtout prévues et envisagées, à des termes plus ou moins rapprochés. Pour respecter les objectifs de renouvellement urbain, d économie d espace et de ville intense mis en avant par les élus et repris dans le diagnostic du SCOT, il apparait nécessaire de gérer de façon sélective le développement des futures opérations tertiaires. Lille Métropole Communauté urbaine a retenu, dans ce but, des principes de localisation prioritaire : dans les pôles d excellence et dans les grands centres urbains desservis par les transports en commun lourds pour le tertiaire supérieur ; en cœur de ville pour le tertiaire plus standard ; dans les parcs d activités de la périphérie pour les bureaux liés à des locaux mixtes. Le Schéma de Cohérence Territoriale devra mettre en œuvre ces objectifs et leurs principes d application, à travers notamment : la réaffirmation du rôle des pôles d excellence ; la définition des implantations des futures opérations tertiaires, appuyée en particulier sur leur accessibilité par les transports en commun ; l indication de mesures favorables à la densité, dans le respect des caractéristiques des différents lieux d implantation ; la mise en place d un mode de gestion progressive, dans le temps, de ces capacités de réalisation afin de s adapter à la réalité des évolutions urbaines à venir. Tous ces thèmes seront au cœur de l élaboration du Projet d Aménagement et de Développement Durable du SCOT qui devra s efforcer de concilier renforcement de l attractivité économique du territoire et fabrication d une éco-métropole. L offre de bureaux dans la métropole lilloise 15

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19 Directeur de publication : Nathan STARKMAN Responsable de l édition : Chantal DELAHOUTRE Rédaction : Jeanne KOSTRZ Cartographie : Eric HERREMAN, Madjid SENDID Photo : Danièle LEBLOND Mise en page : Jean-François BREITENBACH Reprographie : AD Concept Remerciements aux personnes et aux structures rencontrées dans le cadre de ce travail : Les services Aménagement et Habitat et Développement Economique de Lille Métropole Communauté Urbaine ; l Observatoire des Bureaux de la Chambre de Commerce et d Industrie du Grand Lille ; les Sociétés d Economie Mixte Euralille, Haute Borne, Ville Renouvelée et SORELI, ainsi que le GIE Eurasanté ; les Directions du développement économique ou de l Urbanisme des villes de Lille, Tourcoing, Roubaix, Villeneuve d Ascq, Marcq-en-Baroeul, Mons-en-Baroeul, Wasquehal, La Madeleine, Armentières ; les sociétés de conseils en immobilier d entreprises Arthur Loyd, CB Richard Ellis, BNP Paribas Real Estate et Tostain Laffineur ; les promoteurs Nacarat, Bouygues Immobilier, Kieken Immobilier Construction, Projectim, Eiffage, Synergie Park, Polygone, pour leur contribution indispensable à la réalisation de cette étude.

20 Espace International 299, Boulevard de LEEDS EURALILLE T. : (33) F. : (33) agence@adu-lille-metropole.org