PLAN URBANISME CONSTRUCTION ET ARCHITECTURE LA MAÎTRISE D'OUVRAGE ET L'ELABORATION DE LA COMMANDE

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1 PLAN URBANISME CONSTRUCTION ET ARCHITECTURE LA MAÎTRISE D'OUVRAGE ET L'ELABORATION DE LA COMMANDE Articulation entre commandes ponctuelles et commande urbaine globale Rapport définitif Juin 2000 CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE, ARCHITECTES-URBANISTES 4 rue Martel PARIS Tél : fax :

2 Sommaire Préliminaires Définition des acteurs Définition des termes Introduction I. EVOLUTIONS DE LA MAÎTRISE D'OUVRAGE I.1. Affirmation du pouvoir des politiques dans le processus de projet urbain Projet de ville /Projet urbain Aménagement et conjoncture économique De la Maîtrise I.2. L'urbanisme communal Maîtrise du foncier et de l'économique Maîtrise du résultat architectural I.3. L aménagement privé I.4. Le projet urbain comme culture partagée I.5. Mise en place de structures internes de maîtrise des projets Maîtrise des connaissances Structuration des services communaux Travail communal en régie Fabrication d'une maîtrise d'œuvre urbaine communale Le Communalisme II. EVOLUTION DES PROCESSUS II.1. Développement de la concertation avec les habitants de la composition urbaine à la composition sociale II.2. Ecoute des autres partenaires Partenariat avec les promoteurs II.3. Démultiplication des études en amont et en cours de projet II.4. Recherche de nouvelles compétences II.5. Allers/retours du projet urbain Démarches interactives II.6. L'espace public au centre de la démarche du projet urbain II.7. Gestion du projet urbain dans le temps III. PLACE ET EVOLUTIONS DU RAPPORT MAÎTRISE D'OUVRAGE / MAÎTRISE D'OEUVRE III.1. Maîtrise d Ouvrage/ Maîtrise d œuvre. Qui maîtrise quoi? III.2. Perte de la place centrale et prépondérante des architectes/urbanistes dans le projet urbain Recours aux concepteurs extérieurs III.3. Absence de linéarité Projet urbain/projet architectural III.4. Nouvelles places des maîtres d œuvres dans l élaboration des projets urbains III.5. Relations entre architectes du projet urbain et architectes des opérations III.6.Choix des architectes d'opération III.7.Méfiance par rapport aux représentations urbaines architecturalement anticipées. III.8. Conséquences spatiales de la volonté de maîtrise Passe-t-elle par le rejet de l inconnu et le refus de l acte créateur? Permet-elle au contraire une harmonie et une meilleure cohérence urbaine? MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE page 2

3 Préliminaires Cette étude porte sur des villes moyennes :. Aix en Provence ( habitants). Créteil ( habitants). Rennes ( habitants). Nantes ( habitants). Amiens ( habitants). Saint Germain en Laye. Saint Maur Elle porte sur les évolutions de la maîtrise d'ouvrage principale lors du passage entre projet de ville / projets urbains et projets architecturaux ainsi que sur l'évolution des démarches mises en œuvre et l'évolution de ces rapports à la maîtrise d'oeuvre. Il s est agit à travers cette étude de mieux comprendre comment une collectivité peut tenir les rênes de ses projets, de ses stratégies urbaines et ses objectifs qualitatifs tout en impliquant étroitement d autres intervenants, publics et privés. Comment elle passe de l intention à la réalisation, comment elle poursuit les fils conducteurs du Projet de Ville, comment elle garde l essence du projet urbain dans les réalisations tout en intégrant les aléas et les fluctuations du marché. Cette étude porte sur des projets urbains neufs et a exclu du cadre les GPU et le renouvellement urbain. Définition des acteurs : - Maîtres d'ouvrages prescripteurs : instance politique, maîtrise d'ouvrage principale ; - Aménageurs - Maîtres d'ouvrage bâtisseurs (privés et publics) - Assistance à Maître d'ouvrage (privée, publique) - Maîtrise d'œuvre urbaine (interne, externe) - Maîtres d'œuvre (architectes, paysagistes,..) Définition des termes : Le projet urbain s inscrit dans une échelle de temps et d espace intermédiaire entre le Projet de Ville et le projet architectural : - intermédiaire entre le schéma directeur de l agglomération et le POS et le projet particulier qui s inscrit dans une parcelle et relève de l urbanisme réglementaire, MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE page 3

4 - intermédiaire entre le court terme du Permis de Construire et le long terme de la planification. Projet de Ville : projet politique porté par les élus. Il détermine les enjeux et définit la stratégie urbaine, sociale et économique à l échelle du territoire communal. Il est transcrit dans une culture commune, par des concepts urbains, de grands axes de composition et de développement urbain. Projet urbain : projet qui s inscrit dans un projet plus vaste qui est le Projet de Ville. Projet initié par la collectivité locale qui en est généralement le manager, le leader. Projet partagé avec les opérateurs, les professionnels, les usagers, des spécialistes, etc. Il se situe à un stade préalable et pré-opérationnel. Il concerne la conception des espaces publics, les infrastructures, la trame urbaine, les densités du bâti, etc. Projet architectural : c est un projet opérationnel mené par un promoteur avec la ville et conçu par un architecte. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE page 4

5 Liste des personnes rencontrées : Jean Yves CHAPUIS, adjoint à l urbanisme de la Ville de Rennes André LORGEOUX, Directeur de l architecture, du foncier et de l urbanisme de la ville de Rennes Mr ROSSIGNOL, Directeur adjoint de l architecture, du foncier et de l urbanisme de la ville de Rennes Mr LE PETIT, Directeur du service des infrastructures Ville de Rennes Mr LEPINE, Directeur Général de l aménagement et du développement à Nantes Mr NOEL Directeur de l aménagement Ville de Nantes Anne BERTY, Directeur du Développement urbain Ville de Nantes Mr Daniel PENEAU, SEM Atlanpole Ville de Nantes Mr Directeur de la SEM de Sextius Mirabeau, Ville d Aix en Provence Mr GODARD, architecte au service d urbanisme d Amiens Mr CONROUX, architecte de la Ville de Créteil Mr Le TRIONNAIRE, architecte d opération à Rennes Alexandre CHEMETOFF, paysagiste/architecte/urbaniste sur Rennes et Nantes Loïc JOSSE, architecte/urbaniste à Rennes Jean François REVERT, urbaniste à Rennes et Nantes Eric DANIEL LACOMBE, architecte/urbaniste à St Germain-En-Laye et Saint Maur Mr VITRY, promoteur privé (IFI) à St Germain-En-Laye et Saint Maur Jean Yves MARTIN Conseil en Urbanisme et procédures d aménagement Mr Bertrand AVRIL, Promoteur privé, Directeur du Groupe George V MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE page 5

6 Introduction Un projet se réalise sur 10 à 20 ans. La décentralisation et le transfert aux élus, des compétences en matière d'urbanisme, date d'il y a 16 ans. Paradoxalement, la situation de crise économique est bénéfique pour la formation des élus. Le retrait des promoteurs privés sur l aménagement urbain et les recours de toutes sortes sur les Z.A.C. et les Permis de Construire, les obligent à se structurer pour maîtriser l'ensemble du processus, à mettre en place des équipes de suivi des projets, à mieux définir les conventions avec les maîtres d'ouvrage constructeurs, à élaborer des cahiers des charges plus précis. Elle introduit, en somme, une véritable formation au métier de maîtrise d ouvrage urbaine. Cependant, la volonté de maîtrise et l absence de frontière claire entre ouvrage et œuvre entraîne des recouvrements de compétences et amènent les maîtres d ouvrages à se considérer comme les garants de l esthétique de la ville MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 6

7 I. EVOLUTIONS DE LA MAÎTRISE D'OUVRAGE I.1. Affirmation du pouvoir des politiques dans le processus de projet urbain. Projet de ville / Projet urbain Un Projet de Ville est censé donner du sens au développement urbain et aux mutations de la ville, et donc à l action immobilière. Cette vocation sémantique du Projet de Ville est liée à la notion d intérêt public et à une conception de la ville comme un tout complexe et non comme une juxtaposition ou une collection de groupes sociaux de consommateurs de produits immobiliers 1. C est pour cela que le Projet de Ville définit des orientations qui traverseront les différentes interventions urbaines, les différents projets urbains, pour en donner la raison et assurer la cohérence de l ensemble. Le projet qui consisterait à concevoir la ville comme un vaste supermarché de produits immobiliers où la commune n assurerait que la réalisation et l entretien des allées ne s inscrit pas dans la notion même de Projet de Ville. Le Projet de Ville est un projet pour échapper à un monde narcissique dont l utopie consisterait à ne vivre que groupé avec soi-même, chaque produit immobilier ne constituant plus qu autant de miroirs pour ceux qui s y veulent voir. Dans L individu incertain Alain Ehrenberg souligne bien cette difficulté à se représenter le collectif dans une société où s accroît l individualisation. En assignant encore un rôle au politique qui consisterait à régler les rapports entre les hommes de telle sorte que les articulations entre souci pour soi et souci pour autrui soient 1 La promotion privée agit et réagit aux mutations sociales et aux crises de la société sur des principes strictement commerciaux : se saisir de situations vécues par des groupes sociaux comme des difficultés ou des frustrations pour les transformer en arguments de vente de produits censés résoudre ces difficultés en particulier. La peur de grossir est exploitée pour vendre des produits amincissants qui ne traiteront aucune des raisons qui ont enclenché le processus de grossissement ; de la même manière le thème de l insécurité sera exploité pour trouver une réponse par des produits immobiliers proposant des immeubles pour des populations choisies et très fermés. A une sécurité renforcée, et très affichée (comme on affiche le nom d une marque sur la cravate ou la chemise), d autres services pourront être apportés en interne : jardinage, courses, services juridique, salle de sport, piscine, etc... Ce produit immobilier Villanueva présenté aujourd hui par Féréal, par exemple, est pratiqué depuis longtemps aux Etats Unis notamment sous le nom de condominium. Ces produits immobiliers constituent des communautés fermées sur des principes de consommation. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 7

8 facilitées, le Projet de Ville doit être considéré comme l outil idéologique qui a pour vocation de fournir une représentation de la ville et l établissement, à travers les compositions urbaines, des distances qui font lien. L espace public prend alors une valeur syntaxique que les projets urbains auront pour vocation d affiner à travers l organisation des différentes opérations urbaines. Aménagement et conjoncture économique Dans les périodes fastes de l immobilier, les promoteurs, privés ou publics, et les entreprises du BTP auront tendance à vouloir assurer des fonctions d aménagement pour préparer leurs interventions (cf Thierry VILMIN). L objectif des promoteurs publics consiste à générer du foncier et à se vendre à eux mêmes les terrains. Ces aménageurs sont le plus souvent l émanation de promoteurs ou d entreprises. Les villes ont alors tendance à concéder aux promoteurs des opérations importantes et à leur déléguer la définition des projets urbains. Dans les périodes dites de crise de l immobilier, les développeurs 2 disparaissent et le jeu des rapports de force ne leur est plus aussi favorable que quand ils étaient aménageurs. Il n existe plus dans le privé de structures qui feraient exclusivement de l aménagement car aujourd hui cette fonction n est plus rentable, en tant que telle. La commune est alors rappelée à ses responsabilités. Les élus redécouvrent l importance d agir sur les équipements et les espaces publics. C est ainsi qu au début des années 90 la crise de l immobilier et celle du logement social et de ses quartiers, obligent les maires à revenir sur leurs illusions 3 : d une part, le privé ne peut assurer une continuité dans l aménagement urbain et d autre part, les politiques nationales de l Etat n arrivent pas à résorber les problèmes de paupérisation et de dégénérescence de l habitat social et des quartiers de grands ensembles construits 20 ans auparavant. 2 Sae, Bouyghes, Kaufman, la SARI-SEERI ne font plus d aménagements urbains clefs en main. 3 François Ascher écrit en 1993, dans Partenariats, dans cinq opérations d aménagement : il s agissait moins, pour les Collectivités locales, de maîtriser l urbanisation qu à l inverse de la relancer, d attirer des investisseurs et des créateurs d emplois. (...) L urbanisme est parfois passé du discours de la maîtrise à celui de la séduction, c est à dire de la réglementation au marketing!. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 8

9 La Loi de décentralisation qui donne au Maire toute autorité sur l urbanisme de sa commune n a pas 8 ans quand cette crise conjointe de l immobilier et du logement social éclate. Depuis l éclatement de la bulle spéculative, les élus se sont penchés plus directement sur la question urbaine de leur commune. Certains ont développé des stratégies raffinées à travers des Projets de Ville et renforcé en conséquence, leurs services internes. Depuis 1990, l intercommunalité cherche une organisation. Aujourd hui une nouvelle loi définit trois formes de groupements intercommunaux à fiscalité propre. L aménagement de l espace, le logement et la politique de la ville font partie des compétences obligatoires. Les huit ans qui arrivent devraient voir les structures communales mises en place, pour gérer la question urbaine, évoluer vers cette dimension intercommunale. Les villes de Nantes, d Amiens et de Rennes connaissent déjà les prémisses de ces transferts de compétences. De la maîtrise Si les qualités d oeuvre et d ouvrage présentent parfois des flous dans leur définition et leurs attributs, la question de la maîtrise semble plus claire et fortement revendiquée. La maîtrise est la fonction de celui qui exerce sa domination et qui se traduit par l action de commander. Ainsi, à Rennes, on considère que c'est le Maire, son adjoint à l'urbanisme et les élus qui doivent maîtriser non seulement la gestion mais également la conception du développement et du renouvellement urbain. Les aménagements urbains engagent des interventions sur du long terme en fonction d orientations qui nécessitent du temps et une action de continuité que la promotion privée ne peut gérer. En élaborant un Projet de Ville, les municipalités s engagent dans des objectifs comme la mixité sociale, qualité architecturale et du cadre de vie, etc. qui ne MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 9

10 trouveront leur aboutissement qu au terme de changements importants qui nécessitent que soit affirmée la maîtrise des processus. M. Jean Yves Chapuis, Adjoint au Maire de Rennes : Nous voulons la qualité architecturale parce que nous voulons que les bâtiments deviennent du patrimoine. Le promoteur ce n'est pas son souci, son souci c'est de vendre le plus vite possible. Si vous n'imposez pas la mixité sociale en implantant des opérations, ça ne se fait pas! Si l on veut tenir des politiques de solidarité, et les tenir dans le concret, il faut contrôler le marché. (...)". Les municipalités entendent gérer les effets sociaux et économiques induits par le développement immobilier. La volonté de maîtrise sociale du développement urbain est une constante politique parce que les conséquences d une mutation de la population sont électorales. I.2. L'urbanisme communal : le communalisme La maîtrise d'ouvrage principale tend donc à cadrer et à limiter la place et le rôle des maîtres d'ouvrages constructeurs. Elle cherche à réguler l'intervention des promoteurs et se donne comme objectif d'assurer la stabilité du marché. Elle perturbe donc la logique qui veut qu un terrain cher implique des logements chers, en obligeant par exemple à réaliser sur toutes les Z.A.C. 30% de logements sociaux, comme à Rennes ou Créteil. M. Jean Yves Chapuis, Adjoint au Maire de Rennes nous dit : A chaque fois que l'on veut des projets forts, des projets d'anticipation, à part quelques grands capitaines d'industries, la plupart des promoteurs privés sont plus frileux que le public. Il faudrait que le promoteur s'inscrive dans une logique à long terme, dans une logique culturelle. Il faudrait qu'il s'intéresse à la question de savoir comment on vivra demain dans les logements ou dans les supermarché et qu'il puisse le prévoir. M. Conroux, Directeur de l Urbanisme, nous explique que sur Créteil : Les sociétés construisent grâce à nos aides financières et notre garantie d'emprunt et on a en contrepartie du patrimoine que l'on gère. On a donc aussi des exigences par rapport MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 10

11 au fonctionnement interne de ce patrimoine. On s'intéresse, y compris à la cellule. Pour l'accession c'est pareil, parce que c'est du logement que l'on offre sur notre ville. On va très loin dans le travail entre promoteurs et architecte, très, très loin. En échange d'un portage foncier et d'une limitation des risques financiers, l'urbanisme communal impose des contraintes de construction : volumes, matériaux, SHON, espaces publics, etc. A Rennes, à Créteil, à Nantes et à Amiens, le promoteur, privé ou public, est considéré comme un outil opérationnel dont il faut cadrer les activités et les interventions. On prend son avis, on s intéresse à ses activités parce qu il est l acteur en bout de chaîne mais aucun des élus rencontrés, ou des membres des services municipaux, ne semblent disposés à en faire des partenaires déterminants dans l élaboration des projets urbains. La ville d Aix en Provence, se différencie en ayant choisi une procédure de consultation d équipes réunissant architectes, investisseurs et promoteurs. Maîtrise du foncier et de l'économique Le foncier constitue le meilleur moyen d une maîtrise communale. C est le nerf de la guerre. Jean Yves Chapuis, Adjoint au Maire de Rennes : En maîtrisant le foncier nous maîtrisons ce qui sera mis sur le marché. La politique d urbanisme de la ville de Rennes repose sur une tradition de forte maîtrise foncière engagée dès les années 50 ; au milieu des années 70, plus de 30% du territoire communal était déjà constitué en réserve foncière. Dans les années 80 et 90, 24 Z.A.C. résidentielles et mixtes mettent en œuvre logements. Les motivations profondes de la politique foncière de la ville reposent sur :. une maîtrise de la planification urbaine régulant les phénomènes spéculatifs du marché de manière à empêcher une organisation ségrégative du territoire, MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 11

12 . une maîtrise quantitative et qualitative des programmes immobiliers en ajustant les niveaux de la charge foncière en fonction des types d habitat et permettant la mixité sociale. Cet effort financier de la collectivité est en partie compensé par les mécanismes de péréquation de la charge foncière qui permettent d en répartir partiellement le déficit sur les programmes non aidés. Ce retour financier de la maîtrise publique urbaine représente environ 50% du montant global des participations ville aux bilans aménageurs. Les opérations immobilières ne permettraient pas, à elles seules, d'équilibrer les Z.A.C. et de réaliser des aménagements de la qualité de ceux d'aix, de Créteil, de Nantes, d'amiens ou de Rennes. Ce sont les villes qui doivent beaucoup investir dans les équipements publics, les aménagements de parcs et de jardins, le logement social, etc. et apporter des garanties communales sur le bilan des Z.A.C. et sur les opérations locatives. La thèse du partage des risques, risques politiques des élus contre risques financiers des opérateurs, doit être sérieusement pondérée car la prise de risques financiers des promoteurs est de plus en plus limitée. S ils sont parfois consultés en amont, ils ne se positionnent dans le projet qu en aval. Les services communaux, pour assurer la maîtrise sur les processus de conception et de fabrication, doivent élaborer des règles du jeu avec les promoteurs. Ces conventions s'appuient sur des réciprocités dont les dosages sont très fluctuants. La ville assure le portage du foncier jusqu'à l'obtention du permis de construire, en contrepartie elle entend gérer la densité, les programmes et l'architecture des projets de construction et d'aménagement des espaces extérieurs privés. Ces dispositions font ressortir des prix de charges foncières élevés et retirent une part de liberté de choix sur les " produits immobiliers " mais assurent un portage foncier minimum aux promoteurs. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 12

13 Cependant, aujourd hui, le coût de la maîtrise foncière et son portage apparaît comme l une des causes principales des difficultés de l urbanisation. Pour y pallier, la ville de Rennes cherche à tirer parti d opportunités opérationnelles permettant d économiser ces coûts en incitant les propriétaires à commercialiser directement auprès des constructeurs dans le respect d un protocole partenarial définissant le projet d aménagement ainsi que les contenus quantitatifs et qualitatifs des différents programmes de logements. Deux opérations de ZAC conventionnées sans acquisition, sont ainsi en cours :. ZAC Renault/Marbeuf, 250 logements, avec Renault propriétaire. ZAC Solférino, bureaux, avec Groupama propriétaire. La SEM aménageur de la ville assure dans ces deux opération la Maîtrise d Ouvrage déléguée pour le compte des propriétaires des terrains. Ce type de montage permet à la collectivité de contrôler l urbanisation de certains secteurs sans devoir préalablement en assurer la maîtrise foncière. Ces opérations restent exceptionnelles dans la mesure où il s agit de propriétaires institutionnels, de petites opérations maîtrisables dans le temps, pour lesquelles la précommercialisation peut intervenir avant le conventionnement des ZAC. La réalisation d une telle stratégie foncière de la ville nécessite de traiter très finement les opérations et de maîtriser dans la durée les bilans. Il devient dès lors évident que cette maîtrise ne peut être assurée que par l emploi de compétences au sein des services de la ville ou d une SEM. La ville de Rennes a privilégié le renforcement de ses services de manière à assurer une proximité plus immédiate du politique avec les cadres techniques et économiques. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 13

14 Maîtrise du résultat architectural La maîtrise du choix des architectes par la municipalité est un moyen de contenir le partenaire promoteur dans le cadre d'un projet urbain que la ville n'a pas l'intention de voir contredit par une configuration ou un programme de bâtiment. Le promoteur arrive à la fin d'un processus qui a permis de mettre en place un projet, et qui a nécessité l'avis et la participation de nombreuses personnes et de nombreux intérêts. A Rennes, aucun promoteur privé ou public n'est intervenu en amont de la Z.A.C. Ils ne sont pas un moteur du projet. Mais comme ils sont dans le tissu local, ils connaissent les projets. Et puis on les voit continuellement. Le Club Qualité 35 permet de les rencontrer et d'exposer les futurs projets. M. Conroux, Directeur de l'urbanisme de Créteil : La ville a pris des responsabilités importantes et elle a aussi beaucoup investi financièrement. C'est aussi cela qui favorise l'émergence d'exigences importantes de qualité sur les opérations (immobilières) car les opérations ne payent pas la totalité des équipements. Pour nous, le promoteur privé est un intervenant comme un autre, c'est dans le processus qu'il intervient, pas en dehors ou en plus. C'est des fois plus difficile dans la discussion parce que le privé a plutôt tendance à dire : moi, c'est comme ça. Dans l'accession, on voit souvent des promoteurs qui viennent avec leurs plans et prennent l'architecte pour un dessinateur. Nous, nous disons : non, c'est comme cela que nous voyons les choses, sauf si le projet est au bout du compte satisfaisant. Si on n'est pas d'accord avec un projet, il ne passera pas le stade du dépôt du permis de construire. Il n'ira même pas jusqu'au dépôt de permis de construire. Si nous ne sommes pas d'accord, ça ne se fera pas, nous ne signons pas en blanc au départ. MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 14

15 I.3. L aménagement privé Avec la conjoncture économique, les aménageurs sont plus prudents dans les opérations et les montages. Ils n achètent les terrains qu au fur et à mesure des réalisations (par phases, par îlots,..) en se remboursant sur les droits à bâtir et en précommercialisant. Ils analysent la rentabilité parcelle par parcelle et interviennent sur de plus petites opérations. Pour limiter les risques, ils développent de nouvelles démarches en intéressant aux affaires par exemple, les grands propriétaires (SNCF, industriels, Edf, ) ou les particuliers. Il n existe plus d aménageurs privés en tant que tels. Ce sont des entreprises ou des promoteurs qui créent des structures provisoires avec un personnel qui se forme sur le tas. Ils font appel à des prestataires extérieurs et externalisent les fonctions :. sur les montages financiers, fiscaux, juridiques. sur les règlements et procédures. sur les aspects techniques (BET VRD, BET circulation, ). sur les programmes et projets urbains (architectes, urbanistes, paysagistes, coloristes, décorateurs). sur la communication et commercialisation. Il y a ainsi démultiplication de petites structures spécialisées, qui fonctionnent le plus souvent en réseau. Les seuls véritables aménageurs qui acceptent des opérations à risques, sont publics (l AFTRP, par exemple), mais même l AFTRP s externalise pour éviter la sclérose, avoir des idées ou apports nouveaux et une stimulation de son personnel. Les quelques aménageurs privés se trouvent :. dans les grandes villes : Paris, Lyon, Nice, ). dans les secteurs tendus où les terrains sont chers. dans les villes où les SEM ont fait faillite MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 15

16 De plus en plus, la prudence des aménageurs fait que la Collectivité Locale reprend de l autorité ; autorité que les aménageurs privés leur reconnaissent d autant plus facilement qu elle a pour contrepartie une responsabilité accrue des élus. On peut ainsi constater que dans les villes où les structures de maîtrise spatiale des projets urbains sont quasi inexistantes, on assiste néanmoins a une volonté de maîtrise qui prend d autres formes et tend à évoluer vers une reprise en main de la maîtrise de la forme urbaine en interne. Ainsi, pour la Z.A.C. de la Louvière à St Germain en Laye, le maire, Michel Péricard, désirait avoir une influence forte sur les formes de développement urbain de sa ville mais ne souhaitait pas que la SEM publique considérée comme un simple outil, en soit l aménageur. Elle eut pour seules missions d organiser un concours d architecture, un concours d aménageurs et d acquérir le foncier. La ville fit appel à la maîtrise d ouvrage privée, sur laquelle le maire tenait à conserver néanmoins, toute autorité. En 1990, un grand concours international fut lancé pour la conception d un centre urbain et d affaires en relation avec l ouverture d une nouvelle gare SNCF. Eric Daniel-Lacombe et Alain Sarfati ont gagné ce concours qui faisait d eux les architectes de toutes les opérations de construction, privées ou publiques, des aménagements et des études urbaines de la Z.A.C. La SEMAGER missionna les architectes pour faire passer des oraux aux promoteurs dans le cadre d une consultation d aménageurs privés. Le fait que les promoteurs détestaient être jugés par un architecte, faisait partie de la stratégie du maire. Une des contraintes les plus difficiles à accepter par les aménageurs privés était cette présence obligatoire des architectes ayant gagné le concours. Un seul promoteur, IFI, accepta les conditions de maîtrise par le maire du programme et l imposition des architectes. Devant contractualiser les architectes (pour un montant d étude de 1,7 MF), IFI obtint MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 16

17 une convention de la ville de 2 MF en cas où il ne serait pas retenu comme aménageur. L aménageur privé IFI (aujourd hui PHIDIAS) s est associé avec la société SILAC, constructeur de logement social et créa la SABA (Société d aménagement) dont le SILAC détenait 51 % des parts. Cette situation rassura le maire sur le caractère social de l opération. Le maire mit en place une structure tri-partie qui lui permettait des jeux complexes de relations avec l architecte et l aménageur/promoteur La continuité du projet urbain fut garantie, malgré des changements importants de programme, par le respect des intérêts de chacun des membre de la triade maire/architecte/aménageur privé.. Les architectes ayant l exclusivité de la conception, étaient incontournables. Ils ont accepté de bonne grâce des modifications et des adaptations importantes dès lors que leur exclusivité était assurée et qu aucun produit immobilier pré-dessiné ne leur était imposé.. L aménageur ayant l exclusivité de la réalisation des opérations, échappait ainsi à la concurrence. Cette exclusivité pour réaliser m² obligeait les concepteurs comme les opérateurs à une certaine flexibilité. L aménageur privé acceptait le jeu dès lors qu il pouvait faire valoir des modifications de programme lui assurant un équilibre financier. L acceptation de la part du maire et des architectes de garantir la surface de SHON a établi la confiance de l aménageur privé.. Le maire acceptait des modifications de programme tant que les formes urbaines générales de son projet étaient respectées. Son autorité était assurée par la complexité du projet due à des restructurations importantes des voies SNCF, à l implantation d une gare et d un parking régional et à des recompositions avec les secteurs voisins. I.4. Le projet urbain comme culture partagée Les projets urbains déclinent les grandes orientations du Projet de Ville. M. Alain Lorgeoux, Directeur de l Architecture, du Foncier et de l Urbanisme de MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 17

18 Rennes : Le projet urbain est devenu, après un lourd travail d explication et de communication, une référence commune à l ensemble des acteurs municipaux et aux interlocuteurs de la ville : habitants, promoteurs, architectes, associations. Le projet urbain, qui n est ni strictement dessiné, ni strictement décrit, est l espace obligatoire des échanges. Le projet urbain est conçu comme fédérateur du politique, de la vie quotidienne à l action politique. Socle de réflexions communes, le projet urbain doit assurer la cohérence des décisions municipales et dessiner un cadre d action quotidien. M. Jean Yves Chapuis, Adjoint au Maire de Rennes, semble chercher à lutter contre l'isolement et le cloisonnement, contre les tendances à l'individualisme et la pression des intérêts particuliers et on pourrait schématiser en axiomes ses positions : 1. l'urbain c'est une culture partagée 2. le partage d'une culture s'établit par le débat 3. le débat doit être structuré par la compétence des services et l'ouverture des élus 4. ce qui garantit la compétence des services et l'ouverture des élus c'est l'exigence d'une culture partagée sur l'urbain. Le débat doit être entretenu comme on entretient un feu dont il faut connaître les bienfaits et les dangers. Il faut construire les lieux adéquats pour l accueillir, partout et à tous les niveaux ; apprendre à le conserver et à l activer... il faut le maîtriser pour éviter qu il ne ravage sauvagement la société. M. Jean Yves Chapuis insiste sur la dimension culturelle du Projet de Ville : Le maître d'ouvrage urbain, c'est le Maire, lui seul a l'autorité nécessaire, mais l'urbanisme est une compétence partagée. Pour partager un projet, il faut partager une culture urbaine. Le partage d'un projet et d'une culture urbaine passe par le débat, la formation et l'utilisation des compétences. Il s agit donc pour lui, d élaborer une culture de la ville partagée, des élus aux citoyens, des techniciens aux professionnels, une culture de la ville qui donne envie MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 18

19 de la ville, une culture de la manière de vivre-ensemble, une culture communautaire ". Dès l'énonciation d'une volonté politique d'agir sur le développement de la ville, la démarche est conceptuelle ; il s'agit de concevoir la ville de demain avec des termes qui, s'ils doivent, aujourd'hui, rester ancrés dans le réalisme, doivent aussi résonner de manière culturelle aux oreilles des administrés. Même les plus commerçants le savent : " on ne vend pas à la raison mais au désir. A Saint Germain-en-Laye comme à Saint Maur, où les structures municipales de maîtrise du projet urbain sont peu développées, on s aperçoit d une évolution qui se fait au travers des réalisations urbaines. Les services municipaux se sont formés en suivant l évolution des projets et interviennent de plus en plus dans le processus. Il y a là aussi mise en place progressive d une culture partagée et une volonté de maîtrise de plus en plus forte. La ville (élus et services) veut de plus en plus voir et gérer, elle devient exigente sur la qualité architecturale, sur les détails, sur les espaces publics, au nom de la culture commune que vous nous avez transmise. I.5. Mise en place de structures internes de maîtrise des projets La maîtrise d ouvrage urbaine veut se doter des moyens d explorer en amont le sens des choix d organisation spatiale, d esthétique urbaine et de vocabulaire architectural. De plus, les dangers de recours fragilisent toujours plus des opérations toujours plus longues à réaliser. Les services communaux assurent le passage à travers des procédures réglementaires devenues souvent trop complexes pour un petit promoteur. La maîtrise assurée par la ville passe donc par une structuration des services et une formation des responsables de ces services. C'est en favorisant les confrontations et le débat entre services, et avec les adjoints, que le projet urbain peut évoluer. Pour cela de nombreuses commissions et réunions sont programmées. Et pour garantir la richesse des débats entre élus et services, M. Jean Yves Chapuis prône : la nécessité pour les élus, d'avoir une vue transversale et de ne pas rester MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 19

20 confinés dans leurs délégations correspondant aux structures administratives des services. L'urbanisme communal ne peut plus se contenter de bien gérer et de réglementer l'urbanisme ; il doit mener une démarche de prise de connaissances et de préfiguration. Le personnel des services communaux doit acquérir des connaissances culturelles sur la ville, et les connaissances techniques ne sont plus suffisantes ; les services municipaux doivent penser. M. Jean Yves Chapuis : Quand, pour les Bords de Vilaine, Alexandre Chemetoff a expliqué qu'il fallait supprimer une grande voirie, ça a provoqué un tollé dans les services qui demandaient de quoi il se mêlait. La mutation de l'appareil municipal, elle se fait par ces démarches là aussi. On ne poursuit pas seulement un urbanisme opérationnel, on poursuit une manière de travailler différemment. Il faut donc d'abord faire un vrai travail d'urbanisme de conception après on fait les études de faisabilité pour vérifier l'équilibre financier d'une opération et on fait des sous-bilans îlot par îlot. Sur Créteil, la concertation interne est continue : notre équipe se réunit tout le temps et depuis l'origine, au minimum une fois par semaine pour travailler, faire le point, continuer. Dans le cadre de ces réunions nous invitons les services de l'état, différentes personnes qui sont concernées par notre projet. Maîtrise des connaissances Nous assistons à une démultiplication des moyens qui permettent de se représenter le réel social de la ville. Les élus s'entourent de conseils multiples, les services municipaux commandent des études ethnologiques, anthropologiques, sociologiques, historiques, typologiques, géographiques, floristiques et faunistiques, écologiques, etc... On peut trouver la raison de ce besoin d'éclairages multiples par la difficulté, aujourd'hui, de se représenter la composition sociale d'une ville à travers des entités, des groupes ou des classes sociales. L'individualisation de la société oblige à trouver MAITRISE D OUVRAGE ET ELABORATION DE LA COMMANDE - PUCA CRISTINA CONRAD ET SERGE RENAUDIE 02/12/07 page 20