Le marché du logement en Indre et Loire Bilan Début Indicateurs d évolution des marchés

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1 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Le marché du logement en Indre et Loire Bilan Début 2013 Indicateurs d évolution des marchés Laure HUGUENIN Mise à jour : 16 avril 2013

2 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine SOMMAIRE Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives 1. Le marché du logement ancien début 2013 : poursuite du mouvement de baisse enclenché début Le recul constaté en 2012 perdure début Le recul des prix en 2012 plus marqué pour les appartements que pour les maisons 1.3. L évolution des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» 2. La demande de logement : ralentissement de la demande en Le taux de croissance des crédits à l habitat, au point bas, se stabilise depuis mi La construction neuve en 2012 : faiblesse des mises en chantier, léger rebond des autorisations 2.3. La commercialisation des logements neufs en 2012 : volumes et prix 2.4. Prix des maisons : comparatif neuf - ancien 2.5. Prix des appartements : comparatif neuf ancien 2

3 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Introduction Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives L évolution du montant des transactions en habitations, garages et bâtiments professionnels (Source : Services Fiscaux) Le montant total intègre les transactions sur l habitat et les transactions de bâtiments qui n ont pas une destination habitat. Depuis l harmonisation des taux des droits de mutation à 3,6% en 2000, il n y a pas possibilité de dissocier les deux types d opérations. Sur l année 1999, dernière période avant l harmonisation des taux, la part «habitat» représentait 86% du total des deux types de transactions concernées. Depuis le 1er janvier 2011, le taux harmonisé est fixé à 3.8%. L évolution des prix sur le marché des appartements et des maisons anciennes (Source : Perval) La base Perval n est pas exhaustive. Elle est généralement fondée sur un nombre suffisamment important de transactions pour être représentative des prix pratiqués dans l immobilier. Les prix utilisés dans le tableau de bord pour calculer les transactions en volume (prix moyen au m 2 ) sont les «prixréels»(bruts) tels qu ils apparaissent dans les transactions enregistrées sur un trimestre donné, sans correction de structure. Ils sont comparés au prix réels du trimestre précédent (évolution trimestrielle) et aux prix réels du même trimestre de l année précédente (évolution annuelle). Perval calcule par ailleurs un indice d évolution qualifié de «trimestriel» qui est en fait un indice d évolution annuelle «glissant». Cet indice compare les prix moyens des 12 derniers mois observés (ex : juil.2009-juin 2010) avec les 12 mois de la période précédente (avril 2009-mars 2010). Par ailleurs, cet indice prend en compte la structure des ventes (taille et localisation) et corrige le prix moyen réel en référence à une structure moyenne de longue période (5 années) : c est le «prix corrigé des effets de structure». 3

4 Introduction Marché de l ancien : renforcement de la prépondérance des ventes de maisons anciennes en 2012 (Source : Perval) En 2012, la part des maisons individuelles anciennes continue de progresser dans le total des transactions enregistrées dans la base PERVAL 4

5 Introduction Le rapprochement des deux sources «Perval» et «Services Fiscaux» : intérêt et limites Le rapprochement des deux sources (Services Fiscaux et Perval) permet de dissocier le facteur «prix» et le facteur «volume»* dans l évolution des transactions sur le marché du logement ancien. La limite principale est de rapprocher deux séries d observations qui ne sont pas totalement synchrones, et qui sont chacune décalées dans le temps par rapport au comportement d achat que l on peut situer au moment du compromis, soit : Une observation «prix» (Perval) réellement constaté sur les transactions effectives du trimestre T (3 mois de décalage sur la décision d achat au moment du compromis). Une observation «valeur» (Services Fiscaux) d un trimestre T ajoute au délai celui du traitement et de la transmission des droits de mutations par les Services Fiscaux (estimée autour de 2 mois). Ce double décalage temporel peut poser un problème d analyse sur une période de retournement de tendance. (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, prix réel, non corrigé des effets de structure). 5

6 1. Le marché du logement début 2013 : poursuite du mouvement de baisse enclenché début Le recul constaté en 2012 perdure début 2013 Rappel des évolutions annuelles depuis 2001 en Indre et Loire Ralentissement continu depuis début

7 Evolution du cumul annuel 2012/2011 : -11,3% fin décembre Evolution sur le 1 er trimestre 2013 : -21%/ 1 er trimestre 2012 L évolution du cumul annuel fléchit peu à peu à partir de la mi Après une stabilisation début 2012 liée à la modification de la fiscalité, le fléchissement constaté dès le 2ème trimestre 2012 s est renforcé peu à peu. Le pic de janvier 2013 n a pas été suivi et le recul des transactions s accentue en février et mars

8 1.2. Le recul des prix en 2012 plus marqué pour les appartements que pour les maisons Prix bruts dans les transactions observées au 4 e trimestre 2012 PERVAL : Prix au m 2 en euros réellement Prix au m 2 en euros réellement observés* pour les maisons observés* pour les appartements anciennes : au 4 e trim. 12 anciens : au 4 e trim. 12-3,3% / 4 e trim. 11 (1 751 ) -12,3% / 4 e trim. 11 (2 230 ) -7,5% / 3 e trim. 12 (1 829 ) -8,5% / 3 e trim. 12 (2 137 ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure 8

9 Prix bruts dans les transactions observées au 4 e trimestre 2012 PERVAL : Total ancien maisons et appartements au 4 e trim. 12 : /m² Prix au m 2 en euros réellement observés* -5,8% / 4 e trim. 11 (1 846 ) - 7,5% / 3 e trim. 12 ( ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure 9

10 Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) MAISONS ANCIENNES : la baisse des prix au m² des maisons entamée à l automne 2011 se poursuit en Indre et Loire, plus rapidement qu en province, mais moins qu en région Centre SOURCE : PERVAL Type Maisons anciennes zone géographique Indre-et-Loire Centre Province évolution sur 12 mois Janv 2012-déc 2012/ oct 2012-sept ,9-3,4-1,6 10

11 Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) APPARTEMENTS ANCIENS : Net fléchissement des prix des appartements sur 12 mois en Indre et Loire après une reprise début SOURCE : PERVAL Type Appartements anciens zone géographique Indre-et-Loire Centre Province évolution sur 12 mois Janv 2012-déc 2012/ oct 2012-sept ,0-0,8-0,7 L Indre et Loire continue de bénéficier d un niveau de prix nettement supérieur à 2010, mais le recul récent est plus fort que sur les autres zones géographiques 11

12 1.3. L évolution des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» Moyennes mobiles des montants des transactions sur l'immobilier ancien en Indre et Loire : évolution comparée à prix constant (1er trim. 2000) et à volume constant (1er trim. 2000) SOURCES : Services Fiscaux et Perval ; milliers d'euros effet volume effet prix 1T 00 2T 00 3T 00 4T 00 1T 01 2T 01 3T 01 4T 01 1T 02 2T 02 3T 02 4T 02 1T 03 2T 03 3T 03 4T 03 1T 04 2T 04 3T 04 4T 04 1T 05 2T 05 3T 05 4T 05 1T 06 2T 06 3T 06 4T 06 1T 07 2T 07 3T 07 4T 07 1T 08 2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 2T 09 3T 09 4T 09 1T 10 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 4T 11 1T 12 2T 12 3T 12 4T 12 Montant des transactions au prix constant du 1er trimestre 2000 montant des transactions en volume constant du 1er trim Moy. mobile sur pér. (Montant des transactions au prix constant du 1er trimestre 2000) 4 Moy. mobile sur pér. (montant des transactions en volume constant du 1er trim 2000) RAPPEL Période : forte croissance du marché tiré par les prix. Mi e trim : baisse du marché sous l effet d une baisse volume et des prix avec la résistance des vendeurs face à la baisse des prix. Fin 2009 : amorce d une hausse des volumes dans le contexte de prix encore globalement en baisse (-7,3% selon la base PERVAL 4 e Trimestre). En 2010 : amélioration du marché portée par une nette hausse des volumes et des prix maitrisés En 2011 : poursuite de la hausse des prix alors que les volumes fléchissent 12

13 En 2012, la baisse des volumes entamée en 2011 s accélère et s accompagne d un fléchissement des prix à partir de l été Une configuration proche de celle constatée en Moyennes mobiles des montants des transactions sur l'immobilier ancien en Indre et Loire : évolution comparée à prix constant (1er trim. 2000) et à volume constant (1er trim. 2000) SOURCES : Services Fiscaux et Perval ; milliers d'euros effet volume effet prix Courbe verte = effet «prix» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix courant et volume constant (volume du 1 er trimestre 2000) Courbe rouge = effet «volume» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix constant et volume courant (prix moyen Perval du 1 er trimestre 2000) T 00 2T 00 3T 00 4T 00 1T 01 2T 01 3T 01 4T 01 1T 02 2T 02 3T 02 4T 02 1T 03 2T 03 3T 03 4T 03 1T 04 2T 04 3T 04 4T 04 1T 05 2T 05 3T 05 4T 05 1T 06 2T 06 3T 06 4T 06 1T 07 2T 07 3T 07 4T 07 1T 08 2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 2T 09 3T 09 4T 09 1T 10 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 4T 11 1T 12 2T 12 3T 12 4T 12 Montant des transactions au prix constant du 1er trimestre 2000 montant des transactions en volume constant du 1er trim Moy. mobile sur pér. (Montant des transactions au prix constant du 1er trimestre 2000) 4 Moy. mobile sur pér. (montant des transactions en volume constant du 1er trim 2000) (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, non corrigé des effets de structure). 13

14 Evolution des transactions dans l ancien : l Indre et Loire dans la tendance générale 14

15 2. La demande de logement : ralentissement de la demande en Le taux de croissance des crédits à l habitat, au point bas, se stabilise depuis mi 2012 Indre et Loire Le point le plus élevé : + 16,4% en mars 2006 / mars 2005 Décélération : + 10,89 % en janv / janv ,4% en janv / janv Le point le plus bas : + 2,41% en sept / sept Reprise : Mars 2010 : +5.71%/ mars 2009 Déc : +9.06%/ déc Mai : +9,95%/ mai Décélération : Janvier 2012: +6,8/janv Juin 2012 : +4,12%/juin 2011 Janvier 2013 : +3,97%/janv

16 2012 : Le recul des encours perdure alors que les taux d intérêt baissent. Le 1 er semestre 2012 est marqué par le retour de la configuration de crise de Au second semestre, les encours se stabilisent sous l effet de la baisse des taux : sous l effet de la crise, rupture de la corrélation entre les évolutions de taux d intérêt et le taux de croissance des encours de crédits avec une baisse des encours de crédits et une baisse des taux d intérêt (entre les lignes vertes sur le graphique) 2010 : reprise des encours de crédits dans un contexte de baisse des taux 2011 : la baisse des encours accompagne la hausse des taux Evolution des taux d intérêt des nouveaux prêts : 4,06% en oct ,41% en déc ,98 en nov ,1 en mars ,37 en janvier 2013 Evolution du taux de croissance annuel des encours de crédits à l habitat : + 2,41% en sept 2009 / sept ,06% en déc / déc ,95% en mai 2011 / mai ,92% en avril.2012 / avril ,97% en janv. 2013/janv

17 2.2. La construction neuve : faiblesse des mises en chantier, léger rebond des autorisations en 2012 Bilan 2012 Logements commencés : au plus bas depuis Individuel : -26,5% - Collectif : -46,5% - Total : -35,3% Logements autorisés : la progression du collectif compense la chute de l individuel - Individuel : -21,8% - Collectif : +40,6% - Total : +2,2% 17

18 2.3. Commercialisation des logements neufs en 2012 (promoteurs) : Les mises en vente ont fortement progressé par rapport au faible niveau de 2011 Les ventes ne suivent cependant pas le rythme et reculent encore (baisse continue depuis 2008) Dans ce contexte de hausse de l offre et de baisse de la demande, les stocks progressent Mises en ventes 2012/2011 : +13,4% Ventes 2012/2011 : -14% Stocks 2012/2011 : +20% Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 16 avril

19 Commercialisation d APPARTEMENTS neufs en 2012 : Rappel 2011 : hausse des mises en ventes et des stocks, recul des ventes Bilan 2012 : Reprise des mises en ventes, mais toujours très loin du niveau d avant crise (-14%/2007) Les ventes reculent, au plus bas depuis 2008 Les stocks se reconstituent Les prix sont en hausse modérée Mises en ventes 2012/2011 : +12% Ventes 2012/2011 : -15% Stocks 2012/2011 : +28% Prix 4 e T 2012/4 e T 2011 : +3% Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 16 avril

20 Commercialisation de MAISONS neuves en 2012 : Rappel 2011 : recul marqué des mises en vente, des ventes et des stocks Bilan 2012 : Les mises en ventes progressent sur un très faible niveau 2011 et restent très en dessous de celui d avant crise (-60%/2007) Les ventes continuent de reculer, en baisse constante depuis 2009 Les stocks descendent au plus bas (-50%/2007) Les prix reculent Mises en ventes 2012/2011 : +34% Ventes 2012/2011 : -4% Stocks 2012/201 : -18% Prix 4 e T 2012/4 e T 2011 : -5% (*) Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 16 avril

21 2.4. Prix des maisons : comparatif neuf-ancien MAISONS : l investissement moyen en baisse plus forte dans le neuf que dans l ancien Au 4 e trimestre 2012, le prix moyen d achat d une maison ancienne selon la base des notaires PERVAL enregistre une baisse ( contre au 3 e trim. 2012). Les prix moyens reculent également dans le neuf ( contre au 3 e trim. 2012). Les prix du neuf ont chuté tout au long de 2012 alors que les variations des prix de l anciens sont de moindre ampleur. 21

22 2.5. Prix des appartements : comparatif neuf-ancien APPARTEMENTS : le m² neuf reste beaucoup plus cher que le m² ancien L écart moyen de prix au m² observé en comparant les sources PERVAL et DREAL (commercialisation des logements neufs) a été de 60% au 4 e trimestre 2012, un écart qui tendait à se modérer mais qui retrouve son amplitude de

23 Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Retrouvez les indicateurs conjoncturels du marché du logement sur : le site portail de l économie tourangelle 23