RÉSERVÉ À L USAGE EXCLUSIF DES ADHÉRENTS FNAIM GÉRANCE

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1 RÉSERVÉ À L USAGE EXCLUSIF DES ADHÉRENTS FNAIM GÉRANCE

2 GER1 - CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT : DÉCENCE/SÉCURITÉ Ce document doit rester interne au cabinet. Il servira de document de travail et d information. Si lors de la visite du bien, avant la prise du mandat, certains points du I ne sont pas conformes au décret décence, il sera judicieux de savoir s il convient d assurer la gestion et donc la responsabilité d un tel bien. I - CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT (Décret décence n du 30 janvier 2002) oui non nsp Sécurité Le logement fait l objet d un arrêté de péril ou d insalubrité Garde-corps des fenêtres, loggias, balcons, rampes des escaliers en bon état Canalisations, matériaux de construction, revêtements, sans risque pour la santé et sécurisés Réseaux et branchements électriques, gaz, chauffage, production eau chaude, conformes aux normes de sécurité, en bon état de fonctionnement Ouvertures et ventilations permettant un renouvellement d air adapté à une occupation normale du bien et au fonctionnement des équipements Installation de chauffage adaptée au logement, avec dispositifs d évacuation des produits de combustion Installation électrique permettant fonctionnement des appareils ménagers courants Conditions générales Clos et couvert assurés Gros œuvre et accès au logement en bon état d entretien et de solidité Gros œuvre protège les locaux des eaux de ruissellement et remontées d eau Menuiseries extérieures et couverture protègent contre les infiltrations d eau Pièces principales possèdent un ouvrant sur l air libre ou sur volume vitré donnant à l air libre Dispositifs d ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l air adapté au logement Alimentation en eau potable avec débit et pression suffisants Évacuation des eaux usées et eaux vannes avec siphon, sans refoulement d odeurs Cuisine ou coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson Cuisine ou coin cuisine avec évier équipé d eau chaude, froide, évacuation des eaux usées W.-C. séparés de la cuisine W.-C. extérieurs possibles dans même bâtiment si logement d une seule pièce Équipement de toilette (douche ou baignoire) avec eau chaude et froide, évacuation W.-C. et équipement de toilette aménagés de façon à garantir l intimité Installation électrique permet éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants Pièces principales bénéficiant d un éclairement naturel suffisant Date du document : 02/2012

3 II - DIAGNOSTICS Diagnostic de performance énergétique État des risques naturels et technologiques Indemnités perçues à la suite d un sinistre entrant dans le cadre de l article L du code de l environnement Constat de repérage de l exposition au plomb si immeuble construit avant le Amiante si immeuble construit avant 1997 III - VÉRIFICATIONS INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES Assainissement (tout à l égout, fosse etc.) vidange faite (moins d un an) Ramonage effectué (moins d un an) Entretien chaudière effectué (moins d un an) Ascenseur mis aux normes, ne semblant pas présenter de dangerosité Alimentation France Télécom raccordée Prise T.V. et raccordement Contrat EDF ou GDF réglementé Logement câblé T.N.T. FTTH (fibre optique dans l immeuble) Gardien (logé) Nsp = ne sait pas 2 Caractéristiques du logement : décence/sécurité

4 GER2 - HABITAT INSALUBRE OU DANGEREUX En vue de lutter contre l habitat «indigne», appellation qui regroupe à la fois les immeubles insalubres, menaçant ruine et les établissements d hébergement dangereux, l article 122 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 autorisait le gouvernement à prendre par ordonnance, avant le 19 janvier 2006, des mesures notamment destinées à : - simplifier et harmoniser les divers régimes de police administrative ; - faciliter la réalisation des travaux ainsi que l'hébergement et le relogement des occupants ; - mieux préserver les droits des propriétaires et occupants de bonne foi ; - compléter et harmoniser le régime des sanctions pénales prévues ; - faciliter le traitement d'urgence des situations d'insalubrité ; - permettre l'application par le maire de la commune concernée des mesures d'urgence prises par le préfet afin d assurer le respect des règles d hygiène dans l habitat et le recouvrement des sommes ainsi engagées ; - accélérer l'expropriation des immeubles déclarés irrémédiablement insalubres. C est chose faite avec l ordonnance n du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l habitat insalubre ou dangereux, dont les dispositions entrent immédiatement en vigueur, à l exception de celles concernant la nouvelle procédure de péril, des décrets d application étant attendus avant le 1 er octobre Le dispositif mis en place par la loi SRU se trouve ainsi renforcé. INSALUBRITÉ Un immeuble est insalubre quand la santé ou l hygiène des occupants n est plus assurée (alors que c est la notion de danger qui caractérise un immeuble menaçant ruine). Il en est ainsi lorsque : - il est inhabitable par nature (notamment les caves, greniers, sous-sols, combles, pièces dépourvues d ouverture sur l extérieur ne peuvent servir à l habitation) ; - il est suroccupé (à condition que cette suroccupation soit le fait du propriétaire et non des occupants eux-mêmes, ces dispositions visent donc principalement les «marchands de sommeil) ; - son utilisation ou ses installations sont dangereuses pour la santé des occupants ; - il est compris dans un périmètre délimité par arrêté préfectoral. Dans les trois premiers cas, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire, dans un délai qu il fixe, de régulariser la situation caractérisant l insalubrité. Mais dans le dernier cas, l arrêté délimitant un périmètre d insalubrité vaut en lui-même interdiction d habiter et d utiliser les locaux et installations. Date du document : 02/2012

5 Si, en matière d insalubrité, c est le préfet qui est principalement compétent, le maire a cependant le pouvoir de procéder d office à l exécution des mesures d hygiène prescrites par le préfet sur la base du règlement sanitaire départemental. Par ailleurs, une distinction est établie selon que l insalubrité est irrémédiable ou non. Le caractère irrémédiable, défini de manière juridique et non technique, s entend de l absence de moyens techniques pour mettre fin à l insalubrité ou de l obligation d effectuer des travaux plus coûteux que la reconstruction de l immeuble (la situation doit donc être appréciée sur l ensemble de l immeuble, il n est pas possible de considérer que seule une partie de l immeuble est irrémédiablement insalubre). Dans ce cas, le préfet prononce une interdiction définitive d habiter et d utiliser les lieux applicable dans un délai maximum d un an, voire ordonne la démolition de l immeuble après autorisation du juge des référés. Seule une interdiction temporaire est prise lorsque le retour à la salubrité est possible, le préfet prescrivant alors les travaux à entreprendre, dans un délai qu il fixe. La nouveauté, en matière de salubrité, réside dans la possibilité pour le préfet, à l occasion des travaux qu il prescrit, d enjoindre au propriétaire de mettre le logement en conformité avec les normes de décence définies par le décret du 30 janvier Il est ainsi mis fin au paradoxe qui existait jusqu à présent : un propriétaire, après travaux, pouvait louer un logement redevenu salubre mais pas décent pour autant! Les travaux peuvent également avoir pour objet d éliminer les risques d accessibilité au plomb. IMMEUBLES MENAÇANT RUINE Dans les procédures de péril, les pouvoirs de police sont exercés par le maire. La dualité de régimes selon que le péril est imminent ou non est maintenue. Mais afin d accélérer la procédure en cas de péril imminent, l arrêté du maire est désormais immédiatement exécutoire, alors qu il devait auparavant être homologué par le tribunal administratif. PROTECTION ET RELOGEMENT DES OCCUPANTS Lorsque les mesures prescrites par le maire ou le préfet entraînent l évacuation de l immeuble ou son inhabitabilité, ou lorsqu un arrêté est assorti d une interdiction temporaire ou définitive d habiter, le propriétaire ou l exploitant de l immeuble est tenu de pourvoir au relogement des occupants. Les arrêtés de péril et d insalubrité indiquent le délai dans lequel le propriétaire ou l exploitant est tenu de faire part au préfet des offres qu il a faites aux occupants. Cette obligation de relogement est remplie dès qu un logement correspondant aux besoins et possibilités de l occupant est proposé. Une utile précision est apportée : l occupant ne dispose d aucun droit au maintien dans les lieux sur son logement temporaire. Est considéré comme occupant le «titulaire d un droit réel conférant l usage, le locataire, sous-locataire ou occupant de bonne foi des locaux à usage d habitation et de locaux d hébergement constituant son habitation principale». Dès qu un propriétaire ou exploitant se voit notifier par le préfet ou le maire une mise en demeure, le loyer et toute autre somme versée en contrepartie de l occupation cessent d être dus par l occupant jusqu au premier jour du mois suivant le constat de la réalisation des mesures prescrites. En cas de déclaration d insalubrité ou d arrêté de péril, le paiement de ces sommes cesse à compter du premier jour du mois suivant l envoi de la notification de l arrêté ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l immeuble et jusqu au premier jour du mois suivant la mainlevée. 2 Habitat insalubre et dangereux

6 Les sommes indûment perçues seront déduites des loyers encaissés par la suite. Le bail est suspendu dès la notification de la mesure de police, et pas uniquement en cas d interdiction d habiter. Si le preneur, quand le logement est inhabitable, dispose toujours de la faculté qui lui est offerte par l article 1724 du Code civil de demander la résiliation du bail, celui-ci n est pas résilié de plein droit. L ordonnance met ainsi fin à la jurisprudence fondée sur l article 1722 du Code civil qui autorisait la résiliation du bail en pareilles circonstances (Cass. 3 e civ. 20 janvier 1988), ce qui était juridiquement contestable, cet article étant uniquement applicable en cas de destruction de la chose. Le bailleur peut cependant demander la résiliation lorsque l occupant refuse trois offres de relogement. Notons toutefois que si le preneur demande la résiliation du bail, ou si ce dernier arrive à échéance entre la date de notification et la date d effet de l interdiction d habiter, le propriétaire est quand même tenu de pourvoir au relogement. Soulignons également une particularité en cas d insalubrité pour suroccupation manifeste des lieux : le propriétaire est tenu de reloger les occupants jusqu à la complète exécution de la mesure prescrite, mais il appartient par la suite au préfet d y pourvoir pour les occupants en surnombre. A défaut d offre de relogement, l occupant est considéré de bonne foi et ne peut être expulsé. Si l immeuble doit être évacué alors que les occupants n ont pas été relogés, le maire, ou le préfet selon le cas, pourra se substituer au propriétaire, aux frais de ce dernier, et pourvoir au relogement. En outre, le bailleur devra s acquitter, auprès de la personne qui a assuré le relogement, d une indemnité pouvant aller jusqu à un an de loyer. Il est important de remarquer que même en l absence d interdiction d habiter, les locaux vacants faisant l objet d un arrêté de péril ou d insalubrité ne peuvent être ni loués ni mis à disposition, à quelque titre et pour quelque usage que ce soit. En outre, lorsque l interdiction d habiter est définitive, le propriétaire ou l exploitant doit verser à l occupant évincé une indemnité couvrant ses frais de réinstallation, correspondant à trois mois de son nouveau loyer. EXÉCUTION D OFFICE DES MESURES PAR LE PRÉFET OU LE MAIRE Si, malgré une mise en demeure, le propriétaire de l immeuble n effectue pas dans le délai imparti les travaux prescrits par arrêté, le préfet, lorsque l immeuble est insalubre, et le maire, en cas de péril, peuvent les faire exécuter d office, pour le compte et aux frais du propriétaire défaillant. Il en va de même en cas de carence du propriétaire ou de l exploitant dans l exécution de leur obligation de relogement des occupants. Les compétences respectives du maire et du préfet en matière d hébergement temporaire sont d ailleurs clarifiées par la présente ordonnance. Attention : lorsque les travaux prescrits portent sur un immeuble en copropriété, l autorité administrative peut se substituer aux copropriétaires défaillants (mais pas au syndicat des copropriétaires, pour lequel il existe une autre procédure). L Etat est alors subrogé dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes versées. Par conséquent, il bénéficie du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. La créance née de ce droit de substitution est privilégiée et recouvrée comme en matière de contributions directes (le Trésor public a donc la faculté d inscrire une hypothèque légale sur l immeuble ou le lot de copropriété). 3 Habitat insalubre et dangereux

7 MISE EN ŒUVRE DES MESURES PRESCRITES La loi SRU du 13 décembre 2000 prohibait la division par appartement des immeubles frappés d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres. L ordonnance du 15 décembre 2005 apporte un tempérament à cette règle trop stricte qui empêchait la restauration de tels immeubles par plusieurs propriétaires ou investisseurs. Il est désormais possible de diviser l immeuble en vue de réaliser des travaux déclarés d utilité publique selon la procédure prévue par l article L du code de l urbanisme. De plus, l ordonnance confirme que les propriétaires ou exploitants peuvent exécuter les mesures prescrites en concluant un bail à réhabilitation, emphytéotique, ou une vente moyennant rente viagère, à charge pour le preneur ou le débit-rentier d exécuter les travaux et d assurer l hébergement des occupants. RENFORCEMENT DES SANCTIONS PÉNALES Outre l alourdissement des sanctions pénales afférentes à la violation des arrêtés d insalubrité et de péril, les «marchands de sommeil» voient leur responsabilité pénale élargie, notamment parce qu elle n est plus uniquement engagée sur le fondement de l article L du code pénal sanctionnant l hébergement indigne, mais également sur la simple violation des dispositions du code de la santé publique et du code de la construction et de l habitation relatives à l insalubrité et aux immeubles menaçant ruine. Notons enfin la création de peines complémentaires tel le placement sous administration judiciaire du fonds de commerce du contrevenant exploitant un établissement d hébergement. Les mesures contenues dans l ordonnance du 15 décembre 2005 seront sans doute complétées par une prochaine ordonnance (qui doit être prise avant le 19 juillet 2006) créant un séquestre immobilier spécial, prononcé par arrêté préfectoral, permettant de récupérer tout ou partie de la créance due à la collectivité publique qui a assuré les travaux d office ou supporté les dépenses d hébergement ou de relogement incombant aux propriétaires. 4 Habitat insalubre et dangereux

8 GER3 - PRISE DE MANDAT 1/ÉLÉMENTS NÉCESSAIRES À LA PRISE DE MANDAT TITRE DE PROPRIÉTÉ Identification du bailleur : - Personne physique - Personne morale : SCI type familial : autres sociétés : indivision : - baux de 3 ans - baux de 6 ans - baux de 3 ans - Règlement de copropriété et état descriptif de division - Diagnostics et ERNT - Vérification de la date d achèvement : DO et garanties décennales - entreprise biennale - nom assurance SCI Vérifier les pouvoirs du gérant et objet de la SCI RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ - Lot - Tantième - Affectation du lot : - habitation - mixte - commerciale - professionnelle Date du document : 02/2012

9 RÈGLEMENT INTÉRIEUR À JOINDRE AU CONTRAT DE LOCATION, GRILLE DE RÉPARTITION En cas de gestion d un immeuble entièrement locatif non soumis au régime de la copropriété, la grille de répartition des charges doit être jointe au futur contrat de location pour être opposable au locataire 2/LOYER FIXATION DU LOYER, VÉRIFIER L EXISTENCE DU RÉGIME FISCAL ÉVENTUEL CONVENTION- NEMENT CONDITIONS DE FINANCEMENT (PLS, PLAI ) Voir fiche n 3 Gestion du lot GARANTIE PAIEMENT DES LOYERS Voir fiche pratique assurances GLI/GRL RIB Pour le versement mensuel trimestriel Voir fiche n 4 Comptabilité Informatique ATTENTION MANDAT DE GESTION Vérifier option de reconduction du mandat de gérance (durée) et si besoin est, renouveler le mandat dans le cadre de la loi Chatel ASSURANCE DE L IMMEUBLE OU LOT DU BAILLEUR Voir les garanties du bailleur et proposer PNO/CNO Prise de mandat 2

10 GER4 - CANDIDAT LOCATAIRE : DOCUMENTS INTERDITS (à jour de la loi du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière) La liste des documents interdits en application de l article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations à usage d habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d habitation principale), désormais au nombre de dix-sept, est la suivante : - la photographie d identité ; - la carte d assuré social ; - la copie du relevé de compte bancaire ou postal ; - l attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; - l'attestation d'absence de crédit en cours ; - l'autorisation de prélèvement automatique ; - le jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : «Par ces motifs» ; - l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; - l'attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; - le contrat de mariage ; - le certificat de concubinage ; - un chèque de réservation de logement ; - le dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ; un extrait de casier judiciaire ; - la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome ; - la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants. - la production d une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l information de la non-inscription à ce fichier. N.B. : Le bailleur ou son mandataire est donc toujours en droit en revanche de demander au candidat à la location la photocopie de sa pièce justificative d identité, et donc entre autres la carte d identité de ce dernier. Date du document : 02/2012

11 GER5 - COMPARATIF GLI/GRL Logements concernés Plafond de loyer Bailleurs concernés GLI Situation géographique : se reporter au contrat Occupés à usage d habitation ou mixte. Location vide ou meublée Exclusions : - locations saisonnières - locaux commerciaux Plafond de loyer de à (suivant les assurances) Tous types de bailleurs (sauf cas particuliers suivant les différents contrats d assurance) GRL Situés sur le territoire français Occupés exclusivement à titre de résidence principale (en cas de bail mixte, la garantie porte sur la partie destinée à l habitation) Location vide ou meublée Exclusions : - sous-locations - baux commerciaux, ruraux, ou professionnels - logements n appartenant pas à des personnes physiques ou des SCI familiales - logements conventionnés, sauf si la convention est signée avec l Anah Plafond de loyer Personnes physiques ou SCI familiales (constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu au 4 e degré inclus) U Date du document : 02/2012

12 Locataires concernés Garanties accordées Montant des garanties Franchise Taux GLI Locataire avec un taux d effort maximum de 33 % en : - CDI confirmé - artisans, agriculteurs, entrepreneurs, - fonctionnaires titulaires - retraités - étudiants (avec caution solidaire) - locataires en place depuis plus de six mois sans incident de paiement (se reporter au contrat) 1) loyers + charges locatives + indemnités d occupation 2) détériorations immobilières 3) frais de contentieux 4) défense recours (option selon les contrats) 5) vacance locative (option) p/loyers + charges + contentieux (mais se reporter au contrat d assurance) p/ les détériorations immobilières (se reporter au contrat) En principe, pas de franchise (seul le montant du dépôt de garantie est déduit des indemnités, se reporter au contrat). Taux à voir suivant les différents contrats GRL Locataire avec un taux d effort de 0 % à 50 % maximum en : - CDI non confirmé - CDI confirmé dont le taux d effort est supérieur à 33 % et inférieur à 50 % - CDD - intérim - intermittents - apprentis - stagiaires rémunérés - titulaires d un contrat aidé - bénéficiaires des mimina sociaux (RSA) - bénéficiaires de l AAH - demandeurs d emploi indemnisés - étudiants non salariés, non boursiers - retraités dont le taux d effort est supérieur à 33 % et inférieur à 50 % - fonctionnaires - les professionnels non salariés en création dans l année en cours et n ayant pas encore de premier bilan annuel - pour les baux de plus de six mois à la date d adhésion, les locataires en place sont éligibles sous réserve qu il n y ait pas eu deux mois consécutifs ou non d impayé total ou partiel, au cours des six mois précédant la date d adhésion 1) loyers + charges locatives + indemnités d occupation 2) dégradations immobilière du fait du locataire 3) frais de contentieux 4) protection juridique (option) 5) garantie des charges de copropriété (option) 6) vacance locative (option) p/loyers, charges, contentieux p/dégradations locatives/ logements nus p/logements meublés Pas de franchise 2,18 % TTC 2 Comparatif GLI/GRL

13 Traitement du contentieux GLI Voir le contrat conclu avec l assureur. Les délais (maximums) recommandés sont les suivants : lettre de relance par courrier simple : 15 j. à compter du retard constaté en fonction de la date d échéance mentionnée dans le contrat de bail. lettre en recommandée avec AR dans un délai de 30 j. à compter du retard. commandement de payer (par exploit d huissier) entre 45 et 60 jours. Entre-temps, téléphoniques. relances Faire la déclaration d incident de paiement auprès de la compagnie d assurance selon les modalités prévues au contrat. GRL La gestion des contrats est totalement déléguée aux assureurs. La notion d impayé n existe que lorsque deux mois complets consécutifs ou non restent dus. Le sinistre en cas d impayé consécutif n est déclaré qu à 75 jours. Le gestionnaire doit à J + 35 envoyer une LR/AR de mise en demeure d avoir à régler l arriéré sous 8 jours. L APAGL réalise une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire et détermine éventuellement un traitement social. Elle prescrit à l assureur des modalités de recouvrement adaptées, soit à l amiable soit au contentieux. Si le locataire est considéré de «mauvaise foi», ou en cas de litige avec le bailleur, il n y a pas de traitement social, la procédure contentieuse de droit commun sera applicable. 3 Comparatif GLI/GRL

14 GER6 - COMMENT PASSER D UN CONTRAT D ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS A UN AUTRE? 1/EN GLI : COMMENT PASSER DU DUCROIRE EN POUR COMPTE? L administrateur de biens doit : - résilier «l annexe» au mandat de gérance - parallèlement, il doit proposer aux propriétaires bailleurs un nouveau contrat en signant un bulletin individuel d adhésion (BIA) Observation : En cas de sinistre, il faut attendre avant de changer de contrat. 2/COMMENT PASSER DE LA GRL 2 À LA GLI? L administrateur de biens doit : - être autorisé par le propriétaire bailleur - demander l autorisation à l assureur Une fois autorisé, le bailleur peut résilier son BIA à n importe quel moment par LR/AR et repasser en GLI en signant un nouveau BIA. 3/COMMENT PASSER DE LA GLI EN POUR COMPTE À LA GRL 2? L administrateur de biens doit : - avoir l autorisation préalable du propriétaire/bailleur pour éviter tout contentieux - faire résilier le BIA GLI - faire signer le BIA en GRL 2 Conditions différentes pour l assuré : le taux d assurance est différent (+ élevé) et la mise en œuvre est plus lourde pour le cabinet. Date du document : 02/2012

15 4/COMMENT PASSER DE LA GLI EN DUCROIRE (VERSALIS) À LA GLI EN POUR COMPTE? L administrateur de biens doit : - résilier l annexe au mandat de gérance - faire signer un BIA au propriétaire/bailleur N.B. : On ne peut plus passer de la GRL1 à la GRL 2 puisque la GRL 1 a pris fin définitivement le 31 décembre 2010, seule la GRL 2 étant active depuis cette date (mais les contrats souscrits en GRL 1 avant le 31 décembre 2010 restent valides). 5/QUEL EST LE SORT DE LA GRL EN CAS DE MUTATION DE LOT? Si aucun sinistre en cours : l ancien propriétaire résilie son BIA, le nouveau propriétaire signe un BIA et acquitte la prime et en pareil cas, LE TRANSFERT DE GARANTIE S OPÈRE SANS PROBLÈME. (Si le nouveau propriétaire ne signe pas le BIA, il ne peut prétendre à bénéficier de la GRL) Si sinistre en cours : le sinistre va continuer à être réglé puisque le locataire en place est éligible. Il faudra que le nouveau propriétaire signe à son tour un BIA (l ancien propriétaire l aura résilié). (En pratique, il est difficile d envisager que l on puisse vendre un bien immobilier loué, grevé d un sinistre en cours au titre des loyers impayés!) 2 Comment passer d un contrat d assurance loyers impayés à un autre?

16 GER7 - CAUTIONNEMENT ADOSSÉ A UN BAIL D HABITATION Cautionnement : engagement de (ou des) personnes à l effet de se substituer au locataire, en cas de défaillance de celui-ci quant au paiement de la dette locative (loyers, charges) Débiteur principal : le locataire Principe de la solidarité : le ou les caution(s) se substitue(nt) au locataire défaillant CONSÉQUENCES - la dette locative est due dans son intégralité, son universalité - la dette ne peut être ni partagée ni fractionnée - la ou les caution(s) ne peuvent remettre en question l engagement qu il(s) a/ont pris vis-à-vis du locataire et il(s) ne peu(ven)t demander au créancier (le bailleur) que les biens du locataire soient saisis avant les siens (ou les leurs). En conséquence, les biens personnels et les revenus de la /des caution(s) peuvent être saisis (à charge pour lui/eux de se retourner ensuite contre le locataire pour recouvrer le montant de sa (leur) créance. RESPECT DU FORMALISME Principe : - faire signer l engagement de caution à chaque caution qui doit détenir un exemplaire en original de l ensemble des documents signés par elle. Il est recommandé de faire intervenir la ou les caution(s) au contrat de bail. - cas des époux mariés sous le régime de la communauté qui se portent caution : faire intervenir ensemble les conjoints au contrat de bail et faire compléter et signer à chacune d eux son propre engagement de caution - cas de 2 cautions non parentes, chacune intervient au contrat de bail et détient un exemplaire (en original) et du contrat de bail et de l engagement de caution EN PRATIQUE : EXPLIQUER LA PORTÉE DE LA CAUTION AUPRÈS DE CELUI QUI S ENGAGE SANCTION EN CAS DE NON-RESPECT DU FORMALISME - nullité de l engagement de caution prononcée par les juges - mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du professionnel Date du document : 02/2012

17 GER8 - CHOIX D UN LOCATAIRE 1/CONSTITUTION DU DOSSIER DU LOCATAIRE CANDIDAT LOCATAIRE Il doit remplir une fiche de renseignements FNAIM. Il est interdit à ce stade de demander au candidat locataire une photo (loi de modernisation sociale 2002). Attention au risque de discrimination (sanction pénale). DOCUMENTS À DEMANDER POUR CONSTITUER LE DOSSIER DU LOCATAIRE - avis d imposition - quittance des 3 derniers mois et/ou à sa caution éventuelle - attestation employeur - se reporter à la fiche de renseignements FNAIM Vérifier si le logement bénéficie d un avantage fiscal au profit du bailleur et quelles sont les conditions de revenus pour le locataire (revenus/plafond du loyer/ascendant-descendant ) Vérifier que : - le bailleur concerné a souscrit une assurance garantie de loyers impayés - le locataire remplit les conditions d assurance prévues - les documents demandés correspondent à ceux exigés par l assurance loyers impayés 2/RÉDACTION DU BAIL Vérifier la qualité juridique du propriétaire bailleur (voir fiche «Prise de mandat») afin de connaître : - l identité du bailleur : personne physique, personne morale - la durée du bail 3/CAUTION La caution doit écrire à la main l engagement de cautionnement et le signer. Il est également conseillé de faire signer le contrat de bail à la caution. Quand la caution ne peut se déplacer dans votre agence, utilisez le réseau FNAIM pour vérifier le contenu et la qualité du signataire de l engagement de cautionnement. Vérifier les documents nécessaires en cas de biens assurés en garantie de loyers impayés. Se reporter à la fiche pratique «Le cautionnement». 4/ÉTAT DES LIEUX D ENTRÉE - veiller à ne donner les clés au locataire que s il est assuré avec une multirisque habitation (vérifier la date d effet du contrat - fournir au locataire un extrait du règlement intérieur et les rappels des règles de copropriété Date du document : 02/2012

18 GER9 - QUEL BAIL UTILISER? LES BAUX D HABITATION La loi n du 6 juillet 1989 dite loi Malandain-Mermaz, loi d ordre public, régit actuellement les baux à usage d habitation principale ou à usage mixte professionnel et d habitation principale. Sont concernés exclusivement par cette réglementation les locataires personnes physiques. En revanche, sont exclus les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l entreprise preneuse. L ensemble des bailleurs, personnes physiques ou morales, est soumis au dispositif légal avec certaines particularités pour les personnes morales de droit public. Sont concernés par le dispositif : les locations des locaux à usage d habitation principale, nus, vacants, neufs ou anciens ; les locaux accessoires (garages, caves, jardins, etc.) dépendant du local principal. Sont exclus principalement : Les locations de résidences secondaires ; Les locations ne portant pas sur un local d habitation (immeubles professionnels, commerciaux ou ruraux) ; Les locations saisonnières ; Les locations meublées ; Les logements de fonction ; Les logements-foyers. LES BAUX COMMERCIAUX Le statut des baux commerciaux, pour partie codifié aux articles L et suivants du code de commerce, s applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit au chef d une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (artisans), accomplissant ou non des actes de commerce. Date du document : 02/2012

19 LES BAUX RURAUX Le bail rural régi par les articles L et suivants du code rural est principalement le louage d un fonds rural en vue d en assurer l exploitation et de percevoir les fruits. LES BAUX PROFESSIONNELS Raisonnant par exclusion à défaut de définition légale, le bail professionnel réglementé par l article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée, concerne la location de locaux dans lesquels s exercent des activités économiques qui ne sont ni commerciales ni rurales. L activité intellectuelle qui peut être libérale, réglementée ou non, doit jouer le rôle principal dans l exercice de la profession. 2 Quel bail utiliser?

20 ACTIVITÉ RÉGIME JURIDIQUE OBSERVATIONS Administrateur de biens Bail commercial CA Paris 16 e civ. B 20/03/1997 Agence bancaire Bail commercial Cass. 31/10/1989, pourvoi n Agent d assurance Bail professionnel Cass. com. 7/06/1961, Ann. loyers 1962, 58 Agent de voyages Bail commercial Cass. 3 e civ. 21/10/1980, Ann. loyers 1981, p. 696 Agent immobilier Bail commercial Cass. 3 e civ. 19/04/1989, JCP G 1989, IV, p. 225 Architecte Bail professionnel Artisan Bail commercial Art. L c. com. Artiste Bail commercial Art. L c. com. Deux conditions : 1 /Admis à cotiser à la caisse de Sécurité sociale de la Maison des artistes 2 /Reconnu auteur d œuvres graphiques et plastiques Association Bail civil CA Paris 8/02/1963, Ann. loyers 1964, p. 444 Bail commercial si activité enseignement Atelier de fabrication Bail commercial Cass. 19/11/1975 A condition que l atelier soit indispensable à l exploitation du fonds Auto-école Bail commercial Cass. 3 e civ. 10/12/1997 Gaz. Pal. 1998, I, somm., p. 19 L enseignement doit être organisé et dispensé de façon permanente dans les lieux loués. Agrément administratif nécessaire (Cf. activité enseignement) Avocat Bail professionnel Biens du domaine public Convention d occupation Cass. 3 e civ. 28/02/1984 précaire Caisses d épargne et de prévoyance Bail commercial Art. L c. com. Carrières Contrat de fortage Cass. com. 10/05/1965 Si vente de matériaux à extraire mais bail commercial si location des installations immobilières et du matériel nécessaire à l exploitation Cass. com. 12/11/1956, Rev. Loyers 1957, p. 278 Casino Bail commercial Cass. com. 10/03/1966 Gaz. Pal. 1966, 1, p. 376 Cave viticole Bail rural Art. L c. rur. Cass. 3 e civ. 19/0/1993, RD rur. 1993, p. 501 Si immeuble à suage agricole en vue d une exploitation agricole Centre équestre Bail civil Cass. 3 e civ. 21/07/1999 Bail commercial lorsque l établissement prépare au brevet d éducateur sportif (cf. activité enseignement) Champignonnière Bail rural Art. L alinéa 1 e c. rur. Chasse Bail de chasse Art. L alinéa 2 c. rur. Cinéma Bail commercial Si autorisation ministérielle, application de l ordonnance du 13/10/1945 modifiée Cliniques Bail professionnel CA PARIS 8/07/ JCP G 1971, IV, 89 Si la clientèle appartient au médecin. Cass. civ. 1/02/ Bail commercial si la clientèle est propre à la clinique ou si l hébergement des malades est prédominant par rapport aux soins prodigués. 3 Quel bail utiliser?

21 ACTIVITÉ RÉGIME JURIDIQUE OBSERVATIONS Courtier d assurance Bail commercial Cass. com. 15/07/1959, Ann. loyers 1960, p. 53 Dentiste Bail professionnel CA Paris 9/05/1963, Rev. loyers 1963, 31 École de danse Bail commercial CA Paris 13/02/1959, D. 1959, somm., p. 51 (cf. activité enseignement) École de judo Bail commercial CA Lyon 16/04/1992, JCP E, pan., p. 79 École de tennis Bail commercial CA Versailles 12 e ch. 18/08/1999, Loyers et copr. 2000, comm. 42 École de yoga Bail commercial CA Versailles 12 e ch. 2 e sect. 23/11/2000, AJDI mai 2001, p. 427 Élevage et production hors sol Bail rural Art. L al. 1 er c. rur. Installations avicoles, élevage industriel Emplacement dans un centre commercial Convention de stand Cass. 20/02/1985, Rev. Loyers 1985, p. 338 Deux conditions : 1 /Absence de local clos et couvert 2 /Absence d autonomie de gestion Conventions de stand Cass. 5/07/1995 Absence de clientèle propre et autonome Emplacement dans un supermarché Emplacement de stationnement Bail civil CA Paris 7/05/1962, Ann. Loyers 1963, 397 bail commercial si atelier de réparation et poste d essence Enseignement Bail commercial Art. L er c. com. Trois conditions : 1 /Enseignement organisé (cours préétablis, présence de professeurs et de personnels d encadrement) 2 /Enseignement dispensé de manière permanente dans les lieux (exclusion de l enseignement à distance ou par correspondance) 3 /Autorisations administratives éventuelles Entrepôt hangar Bail civil Cass. 3 e civ. 9/10/1974, pourvoi n bail commercial si sa privation est de nature à compromettre l exploitation du fonds Cass. 3 e civ. 29/09/1999, JCP G 2000, II, Établissement horticole Bail rural Art. L alinéa 1 er c. rur. Étang Bail de pêche Art. L c. rur. Bail rural si élevage piscicole Expert-comptable Bail professionnel Activité de nature civile même si l activité est exploitée par une société commerciale Exploitation apicole Bail rural France Télécom (agence) Bail commercial CA Lyon 6 e ch. 22/03/2000 Garage automobile Bail commercial Cas. 5/02/1970 Garderie d enfants Bail civil CA Paris 16 e ch. B 24/03/1994 Géomètre Bail professionnel Groupement d intérêt Bail civil Art. L c. com. Bien que économique, l immatriculation du GIE au RCS n emporte pas présomption de commercialité, le statut des baux commerciaux s applique si le GIE, dont l objet est commercial, exploite et est propriétaire d un fonds de commerce Haras Bail rural Cass. 17/04/1985, JCP 1985, IV, p. 224 Élevage et reproduction 4 Quel bail utiliser?

22 ACTIVITÉ RÉGIME JURIDIQUE OBSERVATIONS Hôtel Bail commercial Cass. 3 e civ. 22/02/1992 Huissier Infirmière Bail professionnel Bail professionnel Intérim (agence) Bail commercial CA Paris 31/10/1991, Loyers 1991, n 475 Jardin d enfants Bail civil Cass. com. 13/12/1961, D. 1962, somm., p. 42 Jardins familiaux Bail ad hoc Art. L et s. c. rur. Exclusion du statut des baux ruraux Kiosque sur le domaine privé Bail commercial CA Versailles 4/11/1993, Ann. Loyers 1995, 928 Kiosque sur le domaine public Concession d occupation Art. L. 28 c. dom. Ét., art c. civ. précaire CA Paris 19/03/1963, D. 1963, somm. 101 La Poste (bureau) Bail commercial JO AN 29/11/1993, rép. min. 5702, p Maison de retraite Bail commercial CA Paris 16 e,ch. A 26/05/1999, Loyers et copr. 2000, n 10 Marais salants Bail rural Art. L alinéa 1 er c. rur. Médecin Bail professionnel Notaire Bail professionnel Cass. com. 10/06/1962, Bull. III, n 262 Panneau publicitaire Bail d enseigne Art. L c. env. Parti politique Bail civil Pharmacie Bail commercial JO AN 8/08/1994, Rép. min. n 14364, p Ski club Bail civil Cass. 3 e civ. 11/01/1989, pourvoi n Absence d enseignement à des personnes non adhérentes Station-service Bail commercial TGI Seine 13/01/1966, JCP G 1967,IV, p. 143 Bail civil à deux conditions : 1 /Clientèle de l exploitation non personnelle à l exploitant 2 /Appartenance à une grande marque Cass. 21/03/1996, Ann. Loyers 1996, p Terrain agricole Bail rural Art. L c. rur. Application art. L c. rur. pour les baux de petites parcelles dont les surfaces sont déterminées par arrêté préfectoral Terrain de camping Bail civil Tribunal civ. Toulon 27/02/1957, D. 1957, somm. 89 Sauf si aménagements particuliers ; Cass. civ. 13/04/1975 (cf. terrain nu) Terrain de tennis Bail civil Cass. civ. 17/10/1968 Si club-house bail commercial Cass. 3e civ. 1/02/1972 Terrain forestier Bail civil Art. L c. rur. Terrain golf Bail civil Cass. com. 9/02/1960 (cf. terrain nu) Terrain nu Bail civil Cass. 22/04/1971, pourvoi n Absence de construction solide et fixe Vente exclusive d herbe ou fruits de l exploitation Bail rural Art. L alinéa 2 c. rur. L acquéreur doit récolter ou faire recueillir les fruits Vitrine Bail civil Cass. com. 20/07/1954, JCP G 1954, IV, p. 141 Bail commercial si louée accessoirement au local principal 5 Quel bail utiliser?

23 GER10 - CONTRAT DE LOCATION : CE QU IL FAUT SAVOIR 1/CE QUE PRÉVOIT LE CONTRAT LOYER Le locataire paie son loyer au terme convenu même si l'avis d'échéance n a pas été reçu par celuici. Le non-paiement pourra entraîner la résiliation du bail. CHARGES Le bail peut prévoir une provision. Dans ce cas, les charges sont régularisées annuellement. En pareil cas, le locataire doit être dûment informé du mode de répartition des charges entre les occupants. TAXES LOCATIVES La taxe d'habitation est due par l'occupant en place au 1 er janvier de l'année en cours. Elle sera réclamée directement à celui-ci par les services fiscaux. Pensez à avertir l administration fiscale en cas de changement de locataire. RÉPARATIONS LOCATIVES Le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 (cf. annexe). Pour informer le locataire, pensez à annexer le décret. 2/ÉTAT DES LIEUX Le thème de l état des lieux ne laisse personne indifférent qu il s agisse de son élaboration, de son contenu ou de sa gestion. Le sujet, s il fait beaucoup parler, ne répond en droit qu à très peu de règles. Il peut être intéressant de les rappeler afin d éviter des erreurs synonymes de pertes de temps et d énergie. QU EST-CE QU UN ÉTAT DES LIEUX? Il n'existe pas de définition de l'état des lieux. On s'accorde à dire qu'il s'agit de la transcription écrite objective de l entrée et de la sortie des lieux du locataire (photographie du logement). Date du document : 02/2012

24 QUE CONTIENT-IL ET À QUOI SERT-IL? En sus de l'état général, l'état des lieux doit contenir une description précise : - de la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, etc.) et dépendances - de l état des matériaux et des supports (ex. : la peinture est un matériau, la fenêtre est le support / la peinture peut être écaillée mais le support, c'est-à-dire la fenêtre, en bon état) - l état des éléments d'équipements loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement dans l'état des lieux) Comme l état des lieux d entrée, l état des lieux de sortie doit être une photographie objective de l état des biens loués. Il va être comparé à l état des lieux d entrée s il existe, d où l importance de bien relever le maximum d informations. L état des lieux de sortie, comme celui d entrée, doit être établi contradictoirement et à défaut par huissier. QUAND DOIT-ON L ÉTABLIR? Avant l'emménagement et après le déménagement. L état des lieux de sortie, comme son nom l indique, est établi à la sortie du locataire qui doit normalement être concomitante avec la restitution des clés et la fin du bail. QUELLE DOIT ÊTRE SA FORME? Il paraît difficile que l'état des lieux soit dressé autrement que par écrit. Il doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire entre le propriétaire - ou son représentant - et le locataire, en double exemplaire sur papier libre, paraphé et signé des deux parties. Il peut également être fait par huissier. Dans ce cas, il n'est pas obligatoire que les deux parties soient présentes mais elles doivent être convoquées. L'état des lieux n'aura pas à être signé par les cocontractants car l'huissier est un officier ministériel. ATTENTION QUE SE PASSE-T-IL S IL N Y A PAS EU D ÉTAT DES LIEUX À L ENTRÉE? Il faut distinguer les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les autres. L'article 3 prévoit qu'un état des lieux est joint au contrat. Si l'une des parties s'oppose à l'établissement de l'état des lieux contradictoire, l'autre peut demander à un huissier d'intervenir. L'huissier convoque les deux parties par LR/AR au moins 7 jours à l'avance. Dans tous les baux, à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et il devra les rendre de même. QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DÉGRADATION À L ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE? Il faut être précis sur la description des dégradations constatées puis faire établir des devis. 2 Contrat de location : ce qu il faut savoir

25 GER11 - LOCATION MEUBLÉE 1/UN RÉGIME JURIDIQUE DIFFÉRENT DE LA LOCATION «NUE» Les baux d habitation portant sur des logements meublés ne sont pas régis par la loi n du 6 juillet Ainsi, à titre d exemple, les dispositions relatives au droit de préemption du locataire en cas de congé (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ne sont pas applicables. Les baux meublés sont régis par les dispositions du Code civil (art et s.). Une large part est ainsi laissée à la liberté contractuelle. En ce qui concerne les locations meublées à usage d habitation principale consenties à des locataires personnes physiques, celles-ci sont par ailleurs soumises à des règles d ordre public posées par le code de la construction et de l habitation (art. L ), règles auxquelles les parties ne peuvent déroger contractuellement. Outre des règles communes à l ensemble des baux meublés, ils se distinguent par un régime juridique différent suivant que l habitation constitue ou non la résidence principale du locataire. 2/LES RÈGLES COMMUNES À L ENSEMBLE DES BAUX MEUBLÉS (1) a) Le droit de préemption du locataire En location meublée, la loi n accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d un congé pour vente. Les dispositions visées à l article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont en effet ici inapplicables. Néanmoins, si un droit de préemption a été contractuellement prévu, il conviendra de le respecter. b) Les diagnostics obligatoires Un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de location et comprend : - le diagnostic de performance énergétique ; - le constat des risques d exposition au plomb lorsque l immeuble a été construit avant le 1 er janvier 1949 ; - l état des risques naturels et technologiques lorsque le bien est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en (1) La question de l application de ces droits de préemption au locataire profitant du logement «comme d un simple pied à terre» étant actuellement, en l absence de jurisprudence, discutée en doctrine (cf. Loyers et copropriété, septembre 2006, note VIAL-PEDROLETTI). Date du document : 02/2012

26 c) Le régime juridique des réparations et des charges locatives Les réparations locatives Les dispositions du Code civil relatives aux réparations locatives sont supplétives de volonté. Il est donc possible pour les parties de convenir dans le bail de modalités particulières en ce qui concerne la répartition des réparations entre les parties. A ce titre, rappelons que le décret n du 26 août 1987 n a pas vocation à s appliquer puisque ce décret est pris en application de la loi du 6 juillet Il est néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions de ce décret. Les charges récupérables En ce qui concerne la définition, dans le cadre d une location meublée, des charges récupérables sur le locataire, la liste fixée par le décret n du 26 août 1987 pris en application de la loi du 6 juillet 1989 n est pas applicable. Le Code civil n apporte pour sa part aucune précision relative à la définition des charges récupérables sur le locataire. Les parties doivent donc impérativement prévoir dans le bail quelles seront les charges récupérables sur le locataire. Il reste néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions du décret précité n du 26 août Enfin, les parties ne doivent pas oublier de préciser les modalités de paiement de ces charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle, forfait de charges, remboursement au fur et à mesure du paiement par le bailleur des charges locatives). d) Le montant du dépôt de garantie Son montant est libre. Rappelons néanmoins qu en vertu de l article 67 du décret d application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972, les loyers payés d avance entre les mains d'un mandataire, sous quelque forme et pour quelque cause que ce soit, à l occasion d'un louage de choses, ne peuvent excéder une somme correspondant au montant du loyer afférent à la période de location lorsqu'elle n'excède pas trois mois. Pour les locations d'une durée supérieure à trois mois, les sommes ainsi payées ne peuvent dépasser un montant qui excède trois mois de loyer pour les locaux d'habitation. e) Le cumul possible d un cautionnement avec une assurance loyers impayés Dans le cadre d une location meublée, il est possible pour le bailleur de cumuler un acte de cautionnement avec une assurance le garantissant contre les impayés de loyers. En effet, l interdiction du cumul «assurance-caution» ne s applique qu aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (art. 22-1). 3/LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX LOCATIONS MEUBLÉES NE CONSTITUANT PAS LA RÉSIDENCE DU LOCATAIRE Ces locations ne sont soumises à aucun régime juridique d ordre public. La liberté contractuelle est ici la règle. a) La durée du bail, les modalités de renouvellement et les règles de congé Lorsque le locataire n établit pas sa résidence principale dans les lieux loués, seules les dispositions, supplétives de volonté, du Code civil, ont vocation à s appliquer. Ainsi, la durée du bail, ses modalités de renouvellement et les règles de congé ne sont pas réglementées. Les parties peuvent ainsi conclure un bail pour la durée qu elles souhaitent, prévoir ou non la faculté pour l une ou l autre des parties de donner congé, inclure ou non une clause de tacite reconduction, etc. 2

27 b) L absence d application du décret sur la décence Les normes imposées par le décret relatif aux caractéristiques d un logement décent ne s appliquent pas lorsque le locataire n utilise pas les lieux à usage d habitation principale. c) La révision du loyer Les parties doivent prévoir contractuellement la révision du loyer. L indice de référence peut être librement choisi par les parties à condition d être un indice en lien avec l objet du bail. A ce titre, les parties peuvent dans la clause d indexation faire référence à l IRL ou à l indice du coût de la construction. 4/LES RÈGLES SPÉCIFIQUES AUX LOCATIONS CONSENTIES À USAGE D HABITATION PRINCIPALE Les locations meublées consenties à des locataires, personnes physiques, à usage d habitation principale, sont soumises à des dispositions d ordre public posées à l article L du code de la construction et de l habitation. a) La nécessaire mise à disposition d un mobilier suffisant La loi ne donne pas de définition légale de la location meublée. Plus exactement, il n existe pas de liste légale de meubles devant être mis à disposition du locataire dans le cadre d une location meublée. Cette question est cependant fondamentale car elle détermine les champs d application respectifs de la loi du 6 juillet 1989 et de l article L du code de la construction et de l habitation. En effet, en l absence de mobilier suffisant, le locataire est en droit de demander la requalification de son bail et d invoquer l application du régime juridique de la loi du 6 juillet En l absence de définition légale, la jurisprudence considère, de façon constante, que les meubles et équipements présents dans le logement doivent permettre au locataire une occupation normale du logement conforme aux exigences de la vie quotidienne (rangements, matériels de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, lit, table, chaises ). La qualification de location meublée est souverainement appréciée au cas par cas par les tribunaux. La preuve de la mise à disposition de ces meubles sera apportée par la signature par les deux parties d un inventaire. b) La notion de résidence principale La loi ne donne pas de définition de la résidence principale. La jurisprudence considère qu il s agit du lieu où le locataire réunit ses intérêts familiaux et professionnels (2). La durée et la régularité de l occupation peuvent aussi être prises en compte. S agissant d un bail consenti à un locataire étudiant, la jurisprudence considère que le régime des locations meublées posé par le code de la construction et de l habitation leur est applicable (3). c) Le droit de préemption du locataire Comme la location meublée qui n a pas été consentie à usage d habitation principale, la loi n accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d un congé pour vente. (2) Ex. Cass. 3 e civ. 16 juillet 1997, n (3) Cass. civ. 4 février 2009, n Fiche pratique : Location meublée