Panorama du marché tertiaire neuf

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1 Panorama du marché tertiaire neuf Advance Bilan 213 Ile-de-France texte 213, une année morose pour les VEFA et les lancements en «blanc» Plus d 1,1 milliard d euros ont été investis en VEFA, une baisse de 16% par rapport à 212. Près de la moitié des volumes investis porte sur des opérations entièrement pré-commercialisées. La production neuve certaine se maintient à plus de 2 millions de m² sur les 3 ans à venir.

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3 Editorial Marie Gilmas Responsable des projets en développement En préambule de notre étude, remettons les pendules à l heure. Certaines statistiques ou communications annoncent une forte vacance dans les immeubles neufs à venir, en s appuyant parfois sur des critères qui ne nous semblent pas les plus pertinents, notamment lorsqu elles portent sur les immeubles de plus de 1 m² et analysent la vacance au moment du dépôt de la demande de permis de construire. Il nous semble plus approprié d analyser le niveau de vacance ou de pré-commercialisation dans l offre à venir, à la fois sur les projets de plus de 5 m² lors du lancement des travaux, pour pouvoir ensuite le suivre en phase de travaux et jusqu à la livraison de l immeuble. En effet, le risque qui nous intéresse est le risque de suroffre et il n'a de sens que lorsque les immeubles sont de taille significative et ont un caractère certain matérialisé par leur mise en chantier. Ce sont les statistiques que JLL vous livre depuis une dizaine d années notamment dans ses études sur les VEFA et la production neuve, et qui sont complétées en 214 par une nouvelle approche, celle du délai d écoulement de l offre neuve. Entrons donc dans le vif du sujet! Si 213 a été une année «pétole» en matière de VEFA (9 signatures en Ile-de-France) et spécifiquement pour les VEFA en «blanc» (2 signatures), 214 devrait être l année d un retour de brise avec une dizaine de VEFA identifiées en début d année, dont la moitié en «blanc». Notons toutefois en 213 quelques très grandes transactions parmi ces 9 ventes, avec pour le promoteur NEXITY les deux plus imposantes signatures : «Eco- Campus» à Châtillon, en co-promotion avec INTERCONSTRUCTION, et «Nuovo» à Clichy. VINCI CONSTRUCTION tire aussi son épingle du jeu avec son doublet à Montrouge, rue d Arcueil et avenue Jean Jaurès. 213 a vu refleurir avec succès les consultations sur les grandes ZAC parisiennes (Batignolles, Lilas, Paris Rive Gauche). L année a aussi vu apparaître un nouveau montage de la part d un investisseur institutionnel : la vente d immeuble vide avec signature concomitante de son acquisition en état futur d achèvement, suivant un programme préétabli de démolition / reconstruction ou de restructuration lourde. Du côté des investisseurs, retenons LA FRANCAISE qui a acquis deux programmes, l un à Montrouge et l autre à Pantin («1-9 rue d Arcueil» et l extension des «Grands Moulins de Pantin»). Pour le podium 214, nous prévoyons encore des ventes axées sur des programmes rassurants parisiens ou de 1 ère Couronne, avec une très bonne desserte en transports ou précommercialisés. Si cette année devrait être plus active en VEFA, des freins macro-économiques ou financiers à l investissement en «blanc» demeurent néanmoins présents, essentiellement : - certaines incertitudes économiques, - et l inadéquation entre les bilans des vendeurs et les objectifs des acquéreurs résultant de leurs coûts de production (foncier, redevances, construction, et portage financier). La production neuve à 3 ans nous semble aujourd hui plus que raisonnable en volume global, freinée depuis plusieurs années par le peu de ventes ou lancements en «blanc» : - un niveau de 2,1 millions de m², - mais uniquement 8 m² disponibles à la location. Selon les secteurs, il est probable que nous revoyons fleurir dans les mois qui viennent quelques clés-en-main locatifs ou comptes propres, ainsi qu une meilleure stabilité des loyers sur les programmes en travaux, notamment parisiens. En 214 comme en 213, nous pensons qu'il sera opportun pour les investisseurs qui le souhaitent de prendre des positions sur des développements, en sélectionnant les meilleurs localisations et les meilleurs produits. Chers investisseurs, «il est plus que jamais temps d oser!». 3

4 La production de bureaux neufs en Ilede-France Davantage de bureaux neufs livrés en 213 La production neuve de bureaux repart en 213. Le cru de livraisons a été plus important avec 835 m² livrés pour l ensemble de l année. Il s agit du plus haut niveau enregistré depuis 29, qui avait marqué un coup d arrêt aux livraisons. Deux principales explications peuvent être avancées : Premièrement, d importants clés-en-main, signés en 211, comme ceux de SFR (Saint-Denis), Carrefour (Massy) ou encore Coface (Bois-Colombes), ont été livrés en 213. Ils représentent au total près de 38 m², soit 45% des surfaces livrées sur l année. Deuxièmement, un meilleur intérêt des investisseurs pour les VEFA en 211, notamment pour les opérations «en blanc» (12 projets pour ~24 m²), a pour conséquence directe un afflux de surfaces neuves sur le marché 2 ans après. Evolution des VEFA et des livraisons de bureaux neufs en Ile-de-France En m² Source : JLL Projets livrés VEFA En M A l issue de l année 213, plus de 6% des surfaces neuves livrées sont pré-louées. Il reste donc à ce moment près de 32 m² livrés en 213 à commercialiser, venant alimenter le stock disponible de l Ile-de-France. Sans grande surprise, la majeure partie de ces projets livrés vacants se situe à La Défense et dans le Croissant Ouest. A La Défense, on pourra citer les tours «Eqho», «Carpe Diem» et «Between» (~14 m²). Dans le Croissant Ouest, du Nord au Sud, on retiendra «West Plaza» à Colombes, «Le Pixel» et «Le Gaïa» à Nanterre, «In Out», «Ardeko» et «Kinetik» à Boulogne (soit au total ~12 m²). Malgré un marché locatif ralenti, ces immeubles devraient trouver preneur. En effet, l attrait des immeubles neufs, répondant aux derniers standards internationaux, ne faiblit pas. En moyenne, 6 grandes entreprises sur 1 font le choix de s implanter dans des locaux de 1 ère main. L immeuble de bureau est chaque jour davantage perçu comme un outil managérial pour ces grandes entreprises. Il apparait comme un levier stratégique en matière de productivité, d image, ou d attractivité. Même rythme de livraisons en 214, la moitié des surfaces restant encore à commercialiser Qu en est-il des livraisons à venir? Pour l heure, on recense 2,1 millions de m² en travaux en Ile-de-France livrables dans les 3 ans, dont plus de 6% sont pré-commercialisés. En 214, le rythme de livraisons est sensiblement le même qu en 213, avec près de 815 m² attendus. En revanche, les opérations développées en clé-en-main ne représentent plus que 25% des projets livrés cette année (vs 45% en 213). La moitié des projets est pré-louée. Près de 39 m² de bureaux actuellement en travaux sont à louer, soit un niveau proche de celui de 213 en début d année. La dichotomie du marché se poursuit ; les secteurs de la 1 ère périphérie Ouest concentrant toujours la majeure partie des développements disponibles. A La Défense, la livraison des tours «Majunga» et «D²» est attendue (~11 m²). Dans le Croissant Ouest, les communes de Neuilly-sur-Seine et de La Garenne-Colombes concentrent la majeure partie des projets encore disponibles livrés cette année (~75 m²). Dans la Boucle Sud, les opérations de bureaux du Trapèze à Boulogne touchent à leur fin, à l exception de ce qui sera développé ultérieurement sur l Ile Seguin, et du programme du lot D5. Depuis 28, près de 14 m² sont déjà sortis de terre. Les prochaines livraisons interviendront en 215. Il s agit des opérations «City Lights» et «In Situ». A contrario, dans le reste de la 1 ère Couronne, on ne recense que deux projets neufs disponibles, livrables en 214 : au Nord «Le Coruscant» à St Denis (~14 m²) et au Sud «Le Fairway» à Montrouge (~16 m²). Dans Paris, une dizaine de projets sont attendus cette année dont 9 sont disponibles à la commercialisation (~83 m²). Ils se répartissent essentiellement entre Paris Centre Ouest (QCA inclus) et Paris Rive Gauche. 4

5 215 : des livraisons toujours soutenues mais moins de chantiers en «blanc» Que nous réserve 215? Plus d 1 million de m², actuellement en construction, devraient sortir de terre. Le taux de pré-commercialisation est d ores et déjà élevé (63%). Plusieurs clés-en-main d envergure devraient alimenter la production neuve, à l instar de celui du Ministère de la Défense à Balard (135 m²), de France Télécom à Châtillon (~ 7 m²), de Sanofi à Gentilly (5 m²), de la Société Générale à Fontenay (1 ère phase), ou encore du Ministère de la Justice à Paris 19 ème (~3 m²). Il s agit principalement de transactions enregistrées en 212. En parallèle, les lancements en «blanc» d opérations se sont taris. Ils ne représentent plus que 35% des surfaces de bureaux mises en chantier et livrables en 215. Malgré les velléités des investisseurs, les VEFA ont été peu nombreuses en 213, voire quasi inexistantes pour les programmes en «blanc». La crainte du risque demeure très prégnante chez les investisseurs pour ce type d opération, qui plus est dans un contexte de marché ralenti sur le plan locatif. Les opérations lancées en «blanc», attendues en 215, se situent pour moitié dans le Sud de l Ile-de-France (15 ème arrondissement, Issy-les-Moulineaux, Montrouge, Bagneux, Massy, Orly et Rungis). Projets mis en chantier et disponibles dans Paris et en 1 ère Couronne à horizon 216 5

6 Un paramètre à prendre en compte : le poids de la redevance pour création de bureaux. Au-delà des déséquilibres entre territoires, une forte contrainte pèse désormais sur les opérations de bureaux, notamment pour les secteurs périphériques aux valeurs immobilières moindres. Le poids de la fiscalité freine énormément la réalisation d opérations tertiaires, qui ne sont plus toujours viables économiquement. D après la dernière étude de l ORIE sur les «Pôles tertiaires en Ile-de-France», le poids de la redevance dépasse 1% de la valeur immobilière des biens dans de nombreux secteurs périphériques. Si les secteurs centraux auront moins de difficultés à absorber ces augmentations, d autres secteurs risquent d être pénalisés dans leur développement, ce qui va à l encontre des volontés de rééquilibrages énoncées dans le SDRIF. En l état actuel des choses on observe un déséquilibre global du marché avec une suroffre à l Ouest accentuée par la concentration des projets, et un manque d offre neuve au Nord et à l Est alors qu il n y a aucun projet lancé en «blanc». 216, uniquement des lancements en «gris» pour le moment Pour 216, le carnet de commandes du neuf ou restructuré est encore léger, et devrait progressivement se remplir au cours de l année. En effet, près de 2 m² sont lancés et attendus en 216. Il s agit pour tous de projets lancés en «gris» ou de clés-enmain. 6

7 Délai d écoulement des opérations neuves de bureaux Prise de risque minimum pour les investisseurs Depuis 29, la production neuve de bureaux est repartie. Si les lancements d opérations ont été de plus en plus nombreux année après année, la prise de risque des investisseurs s est très nettement amoindrie. En 28, les lancements en «blanc» étaient prépondérants. Le ratio s est ensuite progressivement rééquilibré au profit des lancements en «gris». Mais depuis 212, la tendance s est totalement inversée : les opérations lancées en «blanc» sont devenues minoritaires ce qui pourraient induire d ici 2 ans une baisse notable de l offre neuve de bureaux sur certains marchés. Quelle prise de risque des investisseurs au moment du lancement du projet? En milliers de m² % 37% Source : JLL % 47% 58 58% 42% Pour l heure, il est vrai que le stock d offres est particulièrement bien fourni en Ile-de-France. Les bureaux neufs vacants, existants, représentent plus de 8 m². Il faut dire que les conditions de marché n ont pas été très porteuses en 213, et que 211 et 212 avaient été marquées par la signature d un grand nombre de clés-en-main. Les prises à bail d immeubles neufs existants n ont eu de cesse de diminuer depuis 21 au profit des précommercialisations et clés-en-main. En 213, ces locations représentaient à peine 25 m² sur les 7 m² commercialisés en neuf % 51% % 68% % 64% Lancement en gris (pré-loué en totalité ou en partie) Lancement en blanc Année de mise en chantier Allongement du temps de commercialisation Les délais de commercialisation s allongent sensiblement. Certains immeubles mettent plus d 1 an et demi à se remplir après leur livraison, ou parfois restent inoccupés un long moment sur le marché. Signal positif malgré tout en 213, le réajustement à la baisse des valeurs locatives a permis à certains immeubles neufs, vides depuis leur livraison en 29 / 21, de se louer à l image de «Tryalis» à Montreuil (livré en 21), d «Aristide» à Bagneux (livré en 29), d «Etik» à Boulogne (livré en 211) ou encore de «Front Office» à Asnières (livré en 29). Concernant les opérations dont la construction a démarré en 212 et 213 (hors clés-en-main et lancements de programmes pré-loués en totalité), il est encore trop tôt pour en tirer des conséquences solides ; ces projets n étant pas encore livrés. Comment se sont écoulées les surfaces disponibles mises en chantier? En milliers de m² Source : JLL Décryptage Pendant le chantier -6 mois 6-12 mois > 1 an > 1,5 an Toujours vacants au 31/12 Ce graphique a pour but d illustrer le délai d écoulement des surfaces neuves disponibles au moment de leur mise en chantier. Sur l ensemble des projets lancés en 28, 56 m² étaient disponibles au moment du démarrage des travaux. Parmi ces surfaces disponibles près de 1 m² ont été loués pendant la durée du chantier, 1 autres mètres carrés ont été loués moins de 6 mois après la livraison de l opération, et ainsi de suite. Outre ces commercialisations, des surfaces neuves lancées en 28 demeurent encore vacantes à ce jour (~9 m²) Année de mise en chantier A noter : Les projets lancés en 212 et 213 sont pour leur majorité toujours en cours en construction, ce qui explique un taux de commercialisation limité pour le moment. 7

8 Nous cherchons à comprendre pourquoi certains immeubles de bureaux neufs ont du mal à se commercialiser. Les principales raisons évoquées ne sont pas étonnantes. Elles mettent en avant l importance de la qualité de l outil immobilier pour les entreprises : La qualité de l environnement immédiat : un environnement peu attractif, non identifié comme tertiaire, dans le lequel il manque des services de proximité. Parfois il s agit de territoires à développer entièrement, sur lesquels les premiers immeubles de bureaux arrivent en pionniers alors que la ZAC n est pas très avancée ou que les équipements, commerces et services ne sont pas encore opérationnels. La qualité de la desserte en transports en commun : sites enclavés, peu accessibles et mal desservis par les transports en commun ferrés (nombre de lignes, fréquence de passage), entrainant souvent une mauvaise circulation sur les axes routiers les desservant. La qualité intrinsèque du bâtiment : la taille et la profondeur des plateaux trop faibles, l absence de RIE, une façade à l architecture controversée etc. La date de livraison, la valeur locative et la stratégie de commercialisation sont également à retenir. Sur ce dernier point, le bon sens doit souvent primer, ce qui consiste à saisir l opportunité locative lorsqu elle se présente. 8

9 Le marché des VEFA en 213 Préambule Dans ce chapitre, nous analysons les ventes en état futur d achèvement (VEFA) sur le marché de l investissement de «bureaux» de plus de 5 m² en Ile-de-France. Nous entendons par vente en état futur d achèvement, un contrat par lequel un développeur vend un programme de construction neuve ou restructuration lourde à réaliser par luimême et dont l acquéreur deviendra propriétaire au fur et à mesure de l avancement des travaux. Les VEFA à utilisateurs et les développements en direct réalisés sans VEFA préalable ne sont pas comptabilisés. Y sont néanmoins assimilés les montages en CPI (Contrat de Promotion Immobilière) avec acquisition de charge foncière concomitante. Il en est de même des opérations consistant à vendre un immeuble puis le racheter simultanément en VEFA. Un ralentissement du marché Le marché de l investissement francilien a surpris cette année par son dynamisme compte tenu de l environnement économique et de celui du marché locatif. Après un 3 ème trimestre tonique, le sprint «habituel» du 4 ème trimestre n a pas été observé cette année puisque «seulement» 2,9 milliards d euros ont été investis sur les trois derniers mois. Ainsi, plus de 11 milliards d euros ont été investis sur l ensemble de l année 213. Bien qu en recul de 9% par rapport à 212, le marché n en reste pas moins très actif et conforme à son niveau d activité de long terme. Quant au marché des VEFA, après une année 212 déjà difficile, il a encore perdu quelques couleurs en 213. Plus d 1,1 milliard d euros 1 ont été investis sur des bureaux à construire en Ile-de-France sur l ensemble de l année (-16% en un an). Part des VEFA dans le volume total investi en bureaux en Ile-de-France En M Sources : JLL / ImmoStat Une nouvelle fois, la performance annuelle du marché des VEFA demeure bien inférieure à la moyenne annuelle enregistrée entre 24 et 212 qui dépasse les 2 milliards d euros. Si l on exclut les performance exceptionnelles de 26 et 27, l année 213 s approche de la moyenne de long terme à près d 1,3 milliard d euros. Evolution du montant investi sur des VEFA en Ile-de-France En M Sources : JLL / ImmoStat % 15% 22% 34% 23% 221 5% 11% 18% 13% 12% Ventes Bureaux (hors VEFA) Moyenne annuelle M VEFA Bureaux T 3T 2T 1T Après un démarrage difficile en début d année 213 où à peine plus de 3 millions d euros ont été investis, des VEFA d envergure ont été finalisées au second semestre pour près de 8 millions d euros. 1 Le CPI signé sur «Panorama» dans le 13 ème arrondissement de Paris sera comptabilisé en 214 à la purge des recours sur le permis de construire. 2 La transaction sur «Ardeko» à Boulogne-Billancourt, bien qu initiée en 211, est comptabilisée en 213, en raison de son montage juridique spécifique. 9

10 Quatre grandes VEFA ont été conclues en 213 Quatre VEFA de plus 1 millions d euros ont été enregistrées en 213 : - le «Nuovo» à Clichy, vendu par NEXITY à CARDIF ASSURANCE VIE ET SOGECAP (186 millions d euros), et pré-commercialisé pour partie auprès de L OREAL. - «Eco Campus» à Châtillon, vendu par NEXITY et INTERCONSTRUCTION à PREDICA (38 millions d euros), ce programme est une nouvelle implantation significative d ORANGE dans le sud de Paris. - «Ardeko» 3 vendu en «blanc» par HINES à IVANHOE CAMBRIDGE (15 millions d euros). Elle a finalement été louée en partie à CLM BBDO à sa livraison au 4 ème trimestre. - et enfin «In Situ» vendu par NEXITY et VINCI IMMOBILIER à DeAWM pour un montant supérieur à 1 millions d euros. Il sera occupé pour partie par VINCI IMMOBILIER pour son siège social. Ces deux dernières VEFA portent sur des immeubles développés à Boulogne-Billancourt sur «le Trapèze», secteur qui a su séduire les deux seuls investisseurs étrangers en VEFA de l année. Evolution des VEFA en Ile-de-France par niveau de risque En nbre Sources : JLL / ImmoStat 19 Préco. partielle Préco. totale Blanc Sur les 9 VEFA enregistrées en 213, seulement 2 portent sur des développements 1% spéculatifs et 7 sur des programmes totalement ou partiellement pré-commercialisés. Les opérations en «blanc» diminuent d année en année, passant d un volume total d investissement de 377 millions d euros en 212 à 198 millions d euros en 213. Leur nombre a été divisé par trois en un an : ce qui nous ramène à un niveau très faible, comparable à celui de La transaction sur «Ardeko» à Boulogne-Billancourt, bien qu initiée en 211, est comptabilisée en 213, en raison de son montage juridique spécifique. 1

11 Les deux VEFA spéculatives de l année sont : - le projet situé «avenue Jean Jaurès» à Montrouge (1 9 m²) acquis par UNOFI auprès d ADIM pour près de 5 millions d euros, Une tendance de long terme qui se renforce Répartition géographique des VEFA en Ile-de-France (% en valeur) - et l immeuble «Ardeko» à Boulogne-Billancourt. Cette opération bien qu initiée en 211, n a été enregistrée qu en 213 en raison du montage juridique spécifique de la transaction % 44% 29% 18% 44% 41% 11% Notons, par ailleurs, qu un contrat de promotion immobilière (CPI) a été signé dans le 13 ème arrondissement de Paris sur l immeuble «Panorama». Le prise de position foncière avec signature du CPI est assimilable à une VEFA en «blanc». Elle n entre néanmoins pas dans les statistiques de l année 213, car elle sera comptabilisée à la purge des recours sur le permis de construire. Un marché composé presque exclusivement d investisseurs domestiques Nationalité des acquéreurs de VEFA en Ile-de-France En nombre En valeur Sources : JLL / ImmoStat 78% 77% 14% Les investisseurs français sont, comme à l accoutumé, les plus actifs sur le marché des VEFA avec des promoteurs de renom et des structures d investissement de type institutionnel. La part des investisseurs étrangers reste toujours aussi faible. Ils se sont positionnés uniquement sur 2 transactions en 213, sur des volumes supérieurs à 1 millions d euros. Il s agit des acquisitions boulonnaises d «Ardeko» par IVANHOE CAMBRIDGE et d «In Situ» par DEUTSCH BANK (DeAWM). 11% 11% % France 2% 4% Canada6% Allemagne 8% 1% 9% 211 6% 18% Sources : JLL / ImmoStat 29% 41% % Paris QCA 2% 4% 6% Reste de Paris 8% 1% La Défense Première Couronne Croissant Ouest Deuxième Couronne Si l on analyse la répartition géographique des VEFA, on s aperçoit que les investisseurs privilégient traditionnellement les opérations situées en 1ère Couronne parisienne et notamment celles développées dans le Croissant Ouest. Cela explique la part élevée d offre neuve dans ce secteur. Au total, sur près de 2 milliards d euros investis en VEFA en Ile-de-France depuis 24, 67% des capitaux engagés ont porté sur l ensemble de la 1 ère Couronne. Les utilisateurs bénéficient sur ces marchés des meilleures opportunités locatives (équilibre entre le loyer, la desserte, l environnement et la qualité des bâtiments). Le manque d offre en développement proposé à la vente sur le QCA explique à notre avis l absence de VEFA sur ce secteur. En 213, la 1 ère Couronne a su tirer son épingle du jeu avec près de 53 millions d euros investis. 6% Côté vendeur, nous retrouvons sans surprise certains leaders français de la promotion immobilière à l image de NEXITY, le GROUPE VINCI, BNP PARIBAS IMMOBILIER, ou encore EIFFAGE IMMOBILIER. «1-9 rue d Arcueil» - Montrouge (6 127 m²) Immeuble pré-loué en partie par VINCI CONSTRUTION Acquis par LA FRANCAISE auprès d IMMODIEZE 11

12 La 1 ère Couronne parisienne toujours autant plébiscitée Alors qu en 212 les VEFA s étaient éloignées du noyau parisien, en 213, exception faite de l acquisition par FONCIERE DES REGIONS et PREDICA du futur siège d EIFFAGE à Vélizy-Villacoublay, les VEFA sont toutes enregistrées en proche périphérie parisienne. Ainsi, 8 des 9 VEFA enregistrées sur l ensemble de l année sont localisées en 1 ère Couronne. C est plus particulièrement au sud que les programmes ont le plus séduit : 5 VEFA comptant pour plus des deux tiers des capitaux engagés. Localisation des VEFA de l année 213 «Respiro» Nanterre «In Situ» Boulogne-Billancourt «Le Nuovo» Clichy «Projet Elis» Pantin «Ardeko*» Boulogne-Billancourt «Projet Evéché» Montrouge 1-9 rue d Arcueil Montrouge «Campus Eiffage» Vélizy-Villacoublay «Eco Campus» Châtillon < Blanc Préco. partielle Préco. totale Source : JLL *La transaction sur l immeuble «Ardeko» à Boulogne-Billancourt, bien qu initiée en 211, est comptabilisée au 4 ème trimestre 213, en raison de son montage juridique spécifique. Période Acquéreurs Vendeurs Prix (en M ) Immeuble/Adresse Commune Surface (en m²) Type Locataires 4T 213 IVANHOE CAMBRIDGE HINES 15* «Ardeko» Boulogne-Billancourt 21 4 Blanc* - 4T 213 DeAWM NEXITY / VINCI IMMOBILIER 14 «In Situ» Boulogne-Billancourt Préco. partielle VINCI IMMOBILIER 4T 213 FONCIERE DES REGIONS / PREDICA EIFFAGE 9* «Campus Eiffage» Vélizy-Villacoublay 21 5 Préco. totale EIFFAGE 3T 213 PREDICA NEXITY / INTERCONSTRUCTION 38* «Eco Campus» Châtillon 69 1 Préco. totale FRANCE TELECOM 3T 213 LA FRANCAISE REM BNP PARIBAS REIM 7* «Projet Elis» Pantin Préco. partielle BNP PARIBAS 2T 213 CARDIF / SOGECAP NEXITY 19* «Le Nuovo» Clichy 35 Préco. partielle L OREAL 2T 213 FONCIERE DES REGIONS VINCI IMMOBILIER / ARCHON 51* «Respiro» Nanterre Préco. totale GTM 2T 212 UNOFI VINCI (ADIM) avenue Jean Jaurès Montrouge 1 9 Blanc - 1T 213 LA FRANCAISE AM VINCI (IMMODIEZE / ADIM) rue d Arcueil Montrouge Préco. partielle VINCI CONSTRUCTION Source : JLL 12

13 Focus sur les ventes à utilisateurs d immeubles à construire En 213, 8 VEFA à utilisateurs ont été finalisées, cumulant près de 13 m² de bureaux, majoritairement livrables sur les deux années à venir. Un seul immeuble est déjà livré, il s agit de «D-light» dans le 17 ème arrondissement. Le nombre de transactions a doublé par rapport à l an dernier, mais elles représentent globalement moins de surfaces de bureaux qu en 212. Rappelons à ce sujet qu une transaction exceptionnelle avait été comptabilisée en 212 : celle du «Projet Balard» pour le MINISTERE DE LA DEFENSE sur 135 m² dans le 15 ème arrondissement. Période Preneurs Immeuble/adresse Ville Surface (en m²) 3T 213 CETELEM BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE «Unicity» Lev allois-perret T 213 CONSEIL GENERAL DES HAUTS DE SEINE «Arena 92» Nanterre 31 1T 213 CREDIT AGRICOLE «Ev erwood - Bât. Alsace» Guyancourt 2 3 3T 213 EUROCOPTER RD 84 Dugny T 213 BOURSORAMA «You» Boulogne-Billancourt T 213 HACHETTE LIVRE «58 rue Jean Bleuzen» Vanv es T 213 OFI ASSET MANAGEMENT «D-light» Paris T 213 FONDS DE GARANTIE AUTOMOBILE (FGA) «Trio Daumesnil - Charolais Rotonde» Paris Source : JLL «You» - Boulogne-Billancourt (8 967m²) Immeuble acquis par BOURSORAMA 13

14 Stabilité des taux de rendement Sous l impulsion d une demande toujours forte pour les meilleurs produits et de coûts de financement en baisse, les taux de rendement prime des secteurs les plus établis en Ile-de-France connaissent une légère érosion. Ainsi, dans le QCA, le taux prime de référence en Ile-de- France passe d une fourchette de 4,5-5,% à 4,25-4,75% au 4 ème trimestre 213. A La Défense, ce taux s établit entre 6, et 6,5%, sur le Croissant Ouest, il se positionne entre 5,25% et 5,75%, et sur le reste de la 1 ère Couronne, les taux sont compris entre 6,% et 6,75% selon la localisation. Les taux de rendement prime des VEFA se situent pour les programmes pré-loués, selon la localisation et les volumes concernés, dans une fourchette de 25 à 5 points de base au-dessus du taux de rendement prime mentionné cidessus. Pour les programmes en «blanc», la fourchette va de 125 à plus de 2 points de base selon la proportion de financement bancaire et le levier prévu par les acquéreurs. Ainsi, une VEFA située dans le QCA au pied des transports, portant sur un programme prime labellisé de 1 m², préloué avec un engagement ferme de 6 ans au loyer de marché, et une livraison prévisionnelle à mois, permettrait un rendement prime aujourd hui compris entre 5,% et 5,5%. Le même produit en 1 ère Couronne parisienne dégagerait actuellement un taux de rendement prime de 5,75% à 6,25%. Pour une VEFA en «blanc», l écart de prix et de taux de rendement dépend de nombreux facteurs parmi lesquels on trouvera notamment l éventuel recours à la dette et sa proportion, la localisation et la qualité du programme, l analyse du risque commercial par l investisseur étroitement liée au loyer prévu à la livraison, les modalités de la vente, et la période de livraison de l immeuble. On peut néanmoins estimer qu un programme BBC de qualité, d environ 2 m², situé en 1 ère Couronne, vendu en blanc sans garantie locative mais avec un loyer prévisionnel pérenne, livrable sous 24 mois, se négocierait aujourd hui dans une fourchette de taux comprise entre 7,25% et 8,25%, selon sa localisation et sa desserte. Encore une fois, les taux mentionnés ci-dessus restent toujours à manier avec prudence : les taux de rendement de chaque opération en blanc sont étroitement liés aux modalités spécifiques de chaque VEFA (échéancier de paiement, rémunération des fonds, garantie locative ). «In Situ» - Boulogne-Billancourt ( m²) Immeuble pré-loué en partie par VINCI IMMOBILIER Acquis par DeAWM auprès de NEXITY et VINCI IMMOBILIER 14

15 Perspectives Qu en est-il pour 214? Malgré une volonté affichée des investisseurs de prendre un peu plus de risque, les VEFA ont été très peu nombreuses en 213, pour les programmes totalement spéculatifs. Néanmoins, notons que 6 VEFA sur 9 comportaient un risque locatif, relativisé dans 4 VEFA par une pré-commercialisation partielle significative. En matière de développement en «blanc», les investisseurs sont toujours très prudents sur tous les critères d investissements (valeur locative, estimation des mesures d accompagnement, desserte en transports en communs, environnement tertiaire et qualité du programme, taux de rendement etc ). Si un de ces critères n est pas satisfaisant à leurs yeux, les investisseurs ne se positionnent pas sur le développement spéculatif. Nombre d entre eux s orienteront alors plutôt sur un programme plus sécurisé, c est-à-dire au moins loué en partie et/ou parfois existant (en raison de la rareté des immeubles précommercialisés vendus en état futur d achèvement). Analyse des développements de plus de 5 m² à l horizon 216 En m² Sources : JLL / ImmoStat PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier Analyse des développements disponibles de plus de 5 m² à l horizon 216 En m² 2 5 Nous avons identifié une dizaine de VEFA en cours de négociation qui devraient se concrétiser en 214 avec la moitié en blanc, et le reste comportant une précommercialisation totale ou partielle. Elles représentent environ 1 milliard d euros pour 165 m². Serait-ce le signe d un timide retour sur les VEFA en «blanc»? La production neuve certaine se maintient à près de 2 millions de m² sur les trois ans à venir. Ces projets mis en chantier atteignent un taux de pré-commercialisation toujours exceptionnellement élevé de 62%. Autant de surfaces qui ne viendront pas alimenter le stock d offres de première main à horizon PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier Sources : JLL / ImmoStat En effet, fin 213, seuls 8 m² de bureaux sont en travaux et disponibles à la location dans les 3 ans qui viennent. Sans préjuger des VEFA et lancements en blanc de 214, les immeubles livrés en 214 et 215 disponibles seront peu nombreux, notamment sur certains marchés comme les secteurs des 18/19/2 èmes et 3/4/1/11 èmes arrondissements de Paris, la 1 ère Couronne Nord et Est ou la 2 ème Couronne Sud. Cette situation devrait permettre de soutenir les valeurs locatives (voire d exercer une pression à la hausse pour certains programmes) et renforcer la position des propriétaires qui auront eu l audace d investir en «blanc» depuis

16 Bureaux Jones Lang LaSalle Paris La Défense Saint-Denis Le Plessis-Robinson 4-42 rue La Boétie «Le Berkeley», 19-29, rue du 3 rue Jesse Owens «La Boursidière» - BP Paris Capitaine Guynemer 9321 Saint-Denis Le Plessis-Robinson Tél : +33 () Paris La Défense Cedex Tél : +33 () Tél : +33 () Fax : +33 () Tél : +33 () Fax : +33 () Fax : +33 () Fax : +33 () Lyon 55 avenue Foch 696 Lyon Tél : +33 () Fax : +33 () Manuela Moura Sophie Rozen-Benaïnous Marie Gilmas Stephan von Barczy Consultante Responsable Etudes Projets en développement Directeur du département Etudes & Recherche Etudes & Recherche Investissement Investissement Paris Paris Paris Paris +33 () () () () manuela.moura@eu.jll.com sophie.rozen@eu.jll.com marie.gilmas@eu.jll.com stephan.vonbarczy@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.