dix ans plus tard et à en Des phases de construction marquées

Transcription

1 La construction neuve en Bretagne Depuis le milieu des années 70, la construction de logements a connu plusieurs phases assez distinctes liées à la politique du logement et aux conditions économiques. Si la maison individuelle garde la préférence des ménages bretons, le logement en collectif se développe en particulier en zone rurale et dans les petites villes. Le marché de la résidence secondaire tient une place importante dans l activité de ce secteur, puisqu il représente 9 % de la construction bretonne. 'e 1975 à 1997, il s est construit en Bretagne environ logements neufs, alors que le parc comptait à peine un million d unités au recensement de Durant cette période, le niveau de la construction a beaucoup fluctué, passant d une moyenne annuelle de logements autorisés à la fin des années 1970 à moins de logements dix ans plus tard et à en Des phases de construction marquées La vague de construction de la fin des années 70 est liée au développement de l accession à la propriété : création des prêts PAP et de l APL en janvier On connait l attachement du Breton à la pierre et à la maison individuelle ; le poids de cette dernière atteignait à cette période 80 % du total de la construction. Mais l impact de la réforme du financement s est réduit dès le début des années 1980 avec la forte croissance du chômage, la stagnation du pouvoir d achat, le niveau élevé des taux d intérêt réels et le désenga- 24 OCTANT n 77

2 La construction neuve en Bretagne Quelle que soit la période, la construction neuve s est concentrée autour des pôles urbains et sur le littoral, en particulier au sud de la région. Au cours de la période , la construction se répartit sur l ensemble du territoire breton hormis une petite zone au sud-ouest des Côtes d Armor. Sur la période suivante, qui a connu un net ralentissement de la construction, on voit une certaine concentration s opérer autour des villes et sur le littoral sud. Depuis 1990, le rythme de construction reste élevé dans la couronne rennaise avec une extension le long de la quatre-voies Rennes - Paris, mais aussi sur le Golfe du Morbihan et autour de Vannes ; il s agit, dans cette zone, à la fois de résidences principales et de résidences secondaires. Taux de construction : Rapport du nombre total de constructions à la population en début de période. OCTANT n 77 25

3 &RQVWUXFWLRQGHORJHPHQWVQHXIVHQ%UHWDJQH &RQVWUXFWLRQGHORJHPHQWVQHXIVSDUGpSDUWHPHQW 1998 : une année exceptionnelle en Bretagne En 1998, le bâtiment breton a pleinement profité de la reprise constatée au plan national. La Bretagne se classe 3ème région en termes de logements autorisés derrière l Île-de-France et Rhône-Alpes et première en termes d évolution annuelle. Elle pèse 7,8 % de la production nationale Avec près de logements autorisés sur le sol breton et commencés, 1998 est la meilleure année observée depuis le début des années 70. La hausse des autorisations atteint 48,5 % sur un an, celle des logements collectifs atteint même 70 %. Les promoteurs immobiliers ont stocké des autorisations en anticipant la fin de l amortissement "Périssol", l accélération s étant produite au cours du dernier trimestre. gement de l État. De 1984 à 1990, la construction neuve accompagne les mouvements conjoncturels de l économie comme la reprise de Le phénomène nouveau est la montée en puissance du collectif avec la création du dispositif "Méhaignerie" en 1986, accordant des avantages fiscaux aux acquéreurs de logements neufs destinés à la location. En 1991, pour la première fois dans la région, la part de la construction de logements en collectif est supérieure à celle de logements individuels. On assiste ainsi, à Rennes en particulier, au boom du logement étudiant qui durera jusqu en La période récente est marquée par une reprise, en particulier dans l individuel, à la faveur d un environnement économique et réglementaire particulièrement favorable : baisse des taux d intérêt, très faible inflation et création du prêt à taux zéro en octobre 1995 en remplacement du prêt PAP. L analyse comparée des courbes du nombre des logements autorisés en Bretagne et France entière met en évidence quelques spécificités de la région : en particulier une série régionale avec moins d à-coups qu au plan national et un maintien à un niveau plus élevé après La Bretagne se caractérise aussi par l importance de son parc de maisons individuelles. Sur l ensemble de la période , la part de l individuel varie entre 74 % et 49 %. Le collectif ne rattrape l individuel qu en 1991 et Au plan national, les parts collectif/individuel sont assez proches, le collectif prépondérant jusqu en 1995 est désormais dépassé par la maison individuelle. Aujourd hui, la construction en Bretagne représente plus de 6 % de la construction française, c est un peu plus que le poids démographique de la région dans l ensemble national. Des niveaux différents par département, mais une évolution proche Si l on rapporte pour chaque période, le volume total des constructions à la population en début de période, le "taux de 7DX[GHFRQVWUXFWLRQQHXYH DQQXHOSRXUKDELWDQWV Côtes-d Armor 8,1 4,7 5,1 Finistère 8,4 5,2 5,3 Ille-et-Vilaine 9,0 4,9 8,4 Morbihan 11,7 8,3 8,1 %UHWDJQH 26 OCTANT n 77

4 construction" obtenu est maximal au cours de la période Le Morbihan se classe largement en tête sur l ensemble de la période ; les trois autres départements bretons ont des ratios relativement proches entre 1975 et 1990 ; depuis 1990, le nombre de constructions s est accru en Ille-et- Vilaine qui devance désormais le Morbihan ; le pic des années est lié au succès des logements pour étudiants qui ont depuis fortement chuté, la demande étant jugée désormais satisfaite par les professionnels. Le marché de la maison individuelle Sur la période , constructions de maisons individuelles ont été "autorisées" en Bretagne dont , soit près de 90 %, au titre de résidences principales. Rapporté au parc des résidences principales bretonnes recensées en 1990, l effort de construction est en moyenne sur la période de près de 10 nouvelles maisons pour 100 existantes en Il est maximum en Ille-et-Vilaine qui pèse près du tiers de la construction de maisons individuelles sur la période alors que ce département représente moins du quart de l individuel breton. Durant cette période, la construction de maisons individuelles destinées à la résidence principale s est principalement concentrée autour du pôle urbain rennais et du littoral, en particulier dans le golfe du Morbihan. Le pôle rennais reflète le phénomène de péri-urbanisation. A titre d exemple, certaines communes, comme Bruz au sud de Rennes, ont accru leur parc de maisons individuelles de 60 % depuis Du fait de la pression démographique et de la pression foncière induite, la pénurie de terrains et la hausse des prix repoussent les candidats à la construction en deuxième, voire en troisième couronne. L urbanisation se développe le long des grands axes routiers Rennes - Saint- Malo, Rennes - Nantes et Rennes - Paris entre Châteaubourg et Vitré, le temps de trajet domicile-travail restant faible. L effort de construction est aussi marqué le long d un axe Auray-Vannes sur les communes littorales du golfe. Ce même phénomène se retrouve sur Quimper dont l urbanisation est aussi tournée vers la mer. En octobre 1995 un nouveau prêt à taux zéro est mis en place pour la construction de résidences principales. Ce prêt à vocation sociale a eu un fort impact en Bretagne, en particulier dans l individuel neuf qui constitue plus de 70 % des prêts distribués. Avec plus de prêts en 1996 et 1997, la Bretagne a "consommé" environ 5pVLGHQFHVSULQFLSDOHVLQGLYLGXHOOHV 5HFHQVHPHQW Les statistiques de la construction neuve sont issues de la base de données SI- CLONE (Système d Information sur la Construction des LOgements et LOcaux Neufs) qui recense l ensemble des autorisations d occupation du sol. La collecte de l information se fait dans le cadre de la procédure d instruction des permis de construire par les subdivisions des Directions Départementales de l Équipement et les mairies. Ces informations sont transmises mensuellement à la Direction Régionale de L Équipement, chargée de la gestion de cette base. Les trois événements principaux de la vie d un permis sont : &RQVWUXFWLRQV DXWRULVpHVÃ Note méthodologique $FFURLVVHPHQWÃ GXÃSDUF Côtes-d Armor ,4 Finistère ,0 Ille-et-Vilaine ,7 Morbihan ,5 %UHWDJQH Ã Ã ÃÃ - l autorisation de construire - l ouverture de chantier - l achèvement des travaux. Dans cet article toutes les données concernent les logements autorisés, c est-àdire ayant reçu un avis favorable après instruction du dossier par les services de l Équipement ou les mairies. Un logement collectif est un logement faisant partie d un bâtiment d au moins deux logements. Les résidences secondaires sont comptabilisées comme telles selon la déclaration faite au moment du dépôt du dossier. 7,7 % du total distribué France entière, ce qui rapporté à sa population, l amène à la première place à égalité avec les Pays de la Loire. La consommation par département est conforme à la structure départementale de la construction neuve. Le prêt à taux zéro a permis d enrayer la chute entamée en et de relancer l individuel fort prisé des Bretons. OCTANT n 77 27

5 La résidence secondaire : 9 % de la construction neuve L évolution du marché breton de la résidence secondaire est très différente de celle de l ensemble de la construction. En effet, la tendance est à la hausse sur la période pour les résidences secondaires contrairement à l ensemble de la construction et inversement depuis Sa part dans l ensemble des logements s établit sur la période à environ 9 % (contre moins de 6 % au plan national). Les constructions de résidences secondaires se situent principalement dans le Morbihan. Ce département concentre à lui seul 57 % de la construction bretonne de résidences secondaires, devant le Finistère et les Côtes-d Armor (respectivement 19 et 17 %), l Ille-et-Vilaine ne représentant que 7 % du marché. Ce marché est très concentré, les vingt premières communes réalisent 50 % des résidences secondaires et les dix premières, toutes situées dans le Morbihan, plus de 36 %. La maison individuelle est partout majoritaire, avec des disparités selon les départements : de 63 % dans le Morbihan à 92 % dans le Finistère. Le Morbihan, qui connaît une part plus importante d immobilier de loisir voué à la location, comprend une part plus importante de logements collectifs. &RQVWUXFWLRQGHORJHPHQWVVHFRQGDLUHVHQ%UHWDJQH &XPXOÃ 3DUWÃGHÃO LQGLYLGXHO Côtes-d Armor ,9 Finistère ,6 Ille-et-Vilaine ,8 Morbihan ,7 7RWDO Ã 5pVLGHQFHVVHFRQGDLUHVDXWRULVpHV 28 OCTANT n 77

6 /RJHPHQWVFROOHFWLIVDXWRULVpV 3RLGVGHVW\SHGDQVODFRQVWUXFWLRQQHXYHHQFROOHFWLI 3RLGVÃGHVÃÅW\SHÅ Côtes-d Armor 18,4 27,9 38,6 42,9 34,3 38,0 21,3 28,2 Finistère 29,1 52,4 32,7 27,0 26,8 31,1 27,4 21,0 Ille-et-Vilaine 18,0 47,0 34,9 41,2 41,1 33,3 20,1 16,2 Morbihan 16,5 41,1 42,6 43,8 15,5 18,9 17,6 12,7 %UHWDJQH Investissement locatif et boom du collectif depuis 1990 Le poids du collectif dans la construction neuve, était inférieur à 20 % à la fin des années En 1991, il devient majoritaire et depuis, logements collectifs ou plus sont autorisés chaque année. En cinq ans, entre 1991 et 1995, logements collectifs ont été construits soit pratiquement autant qu au cours des dix années précédentes. Rappelons que le dispositif "Méhaignerie" date de Celui qui lui a succédé, dit "Périssol", a eu moins d effets sur la construction, sauf au cours du dernier trimestre 1998 lors de l annonce de la fin du dispositif. Il a en particulier permis d écouler les stocks. Le marché morbihannais est actif jusqu au début des années 1990 : il concernait essentiellement l immobilier de loisir voué à la location. Sur les années 1993 à 1995, l Ille-et-Vilaine représente à lui seul plus de la moitié du collectif breton avec une offre très ciblée sur les petits logements principalement destinés aux étudiants. À cette période Rennes souffrait d un déficit de ce type de logement et devait faire face à l afflux des étudiants. Ce phénomène est concomitant avec une solvabilisation de la demande étudiante par la création d une allocation logement spécifique. A l heure actuelle, ce mouvement est terminé et on voit poindre une offre supérieure à la demande. Le poids des logements de "type 1" dans le collectif neuf qui a culminé en 1991 à plus de 45 %, est retombé à 17 % en Georges RIÉZOU Direction régionale de l équipement OCTANT n 77 29