Aperçu du marché de l investissement. Montréal S1 2014

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1 Aperçu du marché de l investissement Montréal S1 2014

2 Des données de marché pour l investisseur immobilier Aperçu du marché de l investissement S Page 2

3 Dans ce rapport Survol 4 Taux d actualisation 6 Multi-résidentiel 8 Bureaux 10 Industriel 12 Commerce de détail 14 Terrains 16 Tendances prévisionnelles 18 Aperçu du marché de l investissement S Page 3

4 Survol Comme en 2013, le marché de l investissement immobilier de la Grande région de Montréal (GRM) a connu un premier semestre inégal en Le premier trimestre de 2014 a été caractérisé par une croissance positive tandis que le deuxième trimestre a vu une baisse du nombre de transactions et de l activité d investissement à travers la plupart des classes d actifs. L année passée, le ralentissement était survenu en raison de l incertitude face à une éventuelle augmentation des taux d intérêt, ce qui a provoqué une baisse importante du cours des actions des fonds de placement immobilier (FPI), incitant les FPI à resserrer leurs stratégies d investissement. Cette année, une grande partie de la baisse survenue au deuxième trimestre peut être attribuée à l instabilité politique qui a précédé les élections provinciales au Québec en avril. Un total de 368 transactions ont été recensées au cours du S1 2014, représentant un peu plus de 1,9 milliards $ de ventes. Dans l ensemble, le volume a augmenté de 17 % par rapport à la même période de l an dernier, principalement en raison de la clôture de transactions qui avaient été reportées depuis la seconde moitié de Alors que les FPI reviennent sur le marché et que l élection provinciale est derrière nous, le marché de l immobilier commercial est prêt pour une solide performance au S2 2014, et au-delà. Avec le retour des FPI sur le marché et l élection provinciale derrière nous, le marché de l immobilier commercial est prêt pour une solide performance au S S vs S Volume de transactions ($) $ $ $ $ $ $ $ $ H vs H Sales Volume ($) H H Industriel Bureaux Commerce de détail Multi-résidentiel Terrains Volume de transactions par classe d actifs - S % 18% Industriel 20% Bureaux Commerce de détail 16% Multi-résidentiel Terrains 35% Source : Collette Plante Source : Collette Plante Profil des acheteurs Le ralentissement marqué du niveau de l investissement des FPI s est avéré avantageux pour les investisseurs privés, qui ont été, de loin, les acheteurs les plus actifs au cours de la première moitié de Excluant les ventes de terrains, les investisseurs privés ont compté pour environ 62 % du volume d investissement de la GRM au cours du S Les FPI arrivent loin derrière, ne comptant que pour 17 % des acquisitions totales, tandis que la part attribuable aux fonds institutionnels et aux développeurs a été de 14 % et de 6 %, respectivement. Profil des acheteurs - S % 17% 14% 63% Privé Fonds FPI Promoteur * excludes land sales Source : Collette Plante Aperçu du marché de l investissement S Page 4

5 Comparaison entre les rendements obligatoires et les rendements des FPI Rendement 10 Yr GOC des Bond obligation Yield 10 anss&p/tsx REIT L'indice Yield FPI (Weigted) S&P/TSX T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T1 Source : Banque du Canada Comparaison entre les rendements obligatoires et les rendements des FPI L ère des FPI canadiens et de leurs rendements exceptionnels ininterrompus tire peut-être à sa fin. Le spectre d une hausse des taux d intérêt signifie que les FPI devront se recentrer pour augmenter la valeur de leurs portefeuilles. L indice FPI S&P/TSX a chuté de 6 % en 2013, principalement en raison de la spéculation liée à la hausse des taux d intérêt, tandis que le rendement des obligations de 10 ans du Gouvernement du Canada a bondi de 96 points de base (pb) au cours de la même période. Par conséquent, l écart moyen entre les rendements des FPI et ceux des obligations gouvernementales canadiennes de 10 ans a chuté de 57 pb, pour atteindre 367 pb au-dessus de l indice de référence en Depuis son sommet historique, suite à la crise financière de 2008 (+835 pb), l écart diminuait de façon constante jusqu à très récemment. Au cours des derniers 12 à 18 mois, l écart de rendement a toujours oscillé entre 340 et 350 pb au-dessus du rendement des obligations du gouvernement canadien. L indice FPI s est progressivement redressé au cours du premier semestre de 2014, affichant une augmentation de 6,62 % depuis le début de l année. Alors que les rendements des FPI et des obligations demeurent relativement stables, l écart entre ceux-ci laisse prévoir une stabilité future. Tout indique que les FPI canadiens existants mettront en œuvre de nouvelles stratégies, se concentrant peut-être sur des stratégies de croissance basées sur la valeur ajoutée résultant d activités de développement et de réaménagement. Rendements obligatoires Rendements obligatoires 5 ans 10 ans Long terme Juin-14 1,50 % 2,26 % 2,82 % Juin-13 1,84 % 2,50 % 2,96 % Juin-12 1,21 % 1,72 % 2,32 % L écart de rendement des FPI s est stabilisé au cours des derniers 6 mois et oscille actuellement entre 340 et 350 points de base au-delà des rendements obligatoires. Aperçu du marché de l investissement S Page 5

6 Taux d actualisation Malgré la volatilité du marché au cours de la dernière année, les taux de capitalisation sont restés relativement stables, particulièrement pour les actifs principaux. La principale raison de cette stabilité est que la plupart des investisseurs ont réussi à conserver leurs actifs au cours de la période de volatilité du premier semestre de 2013/14 jusqu à ce que les prix et la demande soient de nouveau au rendez-vous. Les immeubles de bureaux de catégorie A et les immeubles multi-résidentiels de haute qualité affichent des taux d actualisation se rapprochant de leur creux historiques, oscillant en moyenne entre 5,50 % et 6.00 %, et entre 4,75 % et 5,25 % respectivement. Le secteur du commerce de détail a également été stable, les centres commerciaux régionaux et autres mégacentres dominants s étant transigés en moyenne à des taux d actualisation oscillant entre 5,0 % et entre 5,5 %, et 5,5 % et 6,0 % respectivement. Les immeubles industriels affichent les rendements les plus élevés parmi toutes les catégories d actifs immobiliers. Les immeubles industriels de catégorie A se négocient en moyenne à des taux d actualisation variant entre 6,5 % et 7,0 %, tandis que ceux de catégorie B se négocient à des taux se situant entre 7,5 % et 8,0 %. Les actifs de qualité inférieure ont commencé à afficher une légère hausse de leurs taux d actualisation, suggérant que les détenteurs de propriétés plus âgées pourraient devoir envisager le réaménagement de leurs immeubles et des stratégies de valeur ajoutée, un reflet d un marché locatif très compétitif. Malgré une certaine volatilité de marché au cours de la dernière année, les taux d actualisation sont demeurés stable et continuent de frôler leurs creux historiques Aperçu du marché de l investissement S Page 6

7 Taux d actualisation Déc Déc Déc Juin Sept Déc Mar Bureaux : Centre-ville : Centre-ville catégorie A 6,50 % 6,00 % 5,75 % 5,75 % 5,75 % 5,75 % 5,75 % Centre-ville catégorie B 7,25 % 6,75 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % Couronne centrale : Catégorie A 7,50 % 7,00 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % Catégorie B 8,00 % 7,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % Banlieues : Catégorie A 7,50 % 7,00 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % Catégorie B 8,25 % 7,75 % 7,50 % 7,50 % 7,50 % 7,50 % 7,50 % Commerce de détail : Centres commerciaux régionaux 6,00 % 5,25 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % Centres commerciaux sous-régionaux 7,75 % 6,75 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % Megacentres commerciaux : Megacentres commerciaux dominants 6,50 % 5,75 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % Autres megacentres commerciaux 8,50 % 7,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % Centres régionaux :Ce Centres 9,50 % 8,25 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % Centres régionaux 8,75 % 8,00 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % 7,75 % Multi-résidentiels : Appartements de haute qualité 6,00 % 5,25 % 5,00 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % Autres appartements 7,00 % 6,25 % 6,00 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % Résidences pour personnes âgées : Appartements 7,25 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % 6,75 % Chambre et pension 9,00 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % 8,25 % Industriel : Multi-locatif 8,25 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % 8,00 % Uni-locatif 7,75 % 7,50 % 7,25 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % 7,00 % Source : Desjarlais Prévost Aperçu du marché de l investissement S Page 7

8 Multi-résidentiel Le marché multi-résidentiel est demeuré relativement stable par rapport au trimestre précédent, avec environ 290 millions $ de ventes au cours du premier semestre de 2014, soit une moyenne de $ par logement. Bien qu il n y ait pas eu de différence significative dans le nombre de transactions, le volume des ventes a diminué par rapport à l année dernière. La transaction la plus marquante de cette année concerne un immeuble multi-résidentiel de 144 unités, à Laval, acheté par Les Appartements des Écores pour 11,4 millions $, ou $ par logement. Selon la SCHL, le taux d inoccupation du marché primaire des logements locatifs continuera d être stable, sur une base annuelle, à un taux de 2,8 %. Multi-résidentiel - Volume de transactions ($) Multi Residential - Sales Volume ($) $ $ $ $ $ $ L arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension affiche le plus faible loyer moyen de la GRM (621 $ pour un appartement de 2 chambres à coucher), tandis que le centre-ville enregistre le loyer moyen le plus élevé pour un appartement semblable (soit $). $ T T T T T T Source : Collette Plante Taux d actualisation Haute qualité S : 4,50 % - 4,75 % S : 4,50 % - 4,75 % Autres appartements S : 5,50 % - 5,75 % S : 5,50 % - 5,75 % Volume de transactions S : 426 M $ S : 290 M $ Nombre de transactions S : 115 S : 106 Les taux d inoccupation pour le marché primaire des logements locatifs continuera d être stable, sur une base annuelle, à un taux de 2,8 % Aperçu du marché de l investissement S Page 8

9 Transactions significatives , rue Cartier Est, Laval, QC Les Appartements des Ecores Québec Inc $ Renseignements additionnels : Numbre de logements : 144 Prix par logement : $ , avenue Campbell, Dorval, QC Les Appartements Campbell Inc. F.D.L. Compagnie Ltée $ Renseignements additionnels : Numbre de logements : 115 Prix par logement : $ 6595, Côte Saint-Luc, Montréal, QC Les Cours Cavendish Inc Canada Inc $ Renseignements additionnels : Numbre de logements : 80 Prix par logement : $ Aperçu du marché de l investissement S Page 9

10 Bureaux Le marché de l investissement des immeubles de bureaux est demeuré relativement stable tout au long de Environ 2,1 millions de pieds carrés d espaces de bureaux ont changé de propriétaires au cours de la première moitié de l année, représentant un peu plus de 350 millions $ de ventes. En comparaison, 2,3 millions de pieds carrés avaient trouvé preneur au cours du premier semestre de 2013, pour un total de 392 millions $ de ventes. Le prix moyen pondéré par pied carré a augmenté, passant de 166 $/pi2 l année dernière à 173 $/pi2 cette année. Au mois de janvier, Remdev a vendu au FPI Allied l immeuble de bureaux situé au 85, rue Saint-Paul Ouest, pour 23,5 millions $. Au mois de mai, Standard Life a vendu l immeuble de bureaux situé au 2045, rue Stanley à la Chambre des Notaires du Québec, pour la somme de 24,5 millions $. Également, le FPI Cominar a acquis un ensemble de 7 immeubles de bureaux à Saint-Laurent, du Groupe Redbourne, pour un total de 92,5 millions $. Suite à la fin du trimestre, Liberty Sites a vendu son portefeuille de 27 immeubles de bureaux à un partenariat de coentreprise formé de HOOPP, Forgestone Capital et Canderel. Bureaux - Volume de transactions ($) $ $ $ $ $ $ $ $ $ Office - Sales Voume ($) * comprend la transaction de la Place-Ville Marie T T T T T T Source : Collette Plante Taux d actualisation Centre-ville catégorie A S : 5,75 % S : 5,75 % Centre-ville catégorie B S : 6,50 % S : 6,50 % Volume de transactions S : 392 M $ S : 352 M $ Nombre de transactions S : 25 S : 40 Cominar continue d accroître sa présence de marché en acquérant un portefeuille de 7 immeubles de bureaux à Saint-Laurent Aperçu du marché de l investissement S Page 10

11 Transactions significatives Vente de portefeuille (7 propriétés) Cominar Groupe Redbourne $ 2045, rue Stanley, Montréal, QC Chambre des Notaires Standard Life $ 6300, avenue Auteuil, Brossard, QC Immocredit Desjardins $ Aperçu du marché de l investissement S Page 11

12 Industriel Il y a eu une diminution prononcée du volume des ventes de propriétés industrielles au premier semestre de 2014, qui a été d environ 215 millions $, représentant une baisse de 23 % par rapport au premier semestre de En tout, 54 propriétés industrielles de plus d 1 million $ ont été transigées au cours de la première moitié de 2014 (y compris les transactions effectuées par des usagers et celles concernant des sites vacants). Le nombre de transactions de cession-bail continue d augmenter, les entreprises cherchant à bénéficier des conditions du marché et de la rareté du produit industriel de qualité institutionnelle dans la GRM. L une des transactions industrielles les plus significatives a été la transaction de cession-bail de l immeuble d Excel Canada à Saint-Jean-sur-Richelieu ( pieds carrés), qui a été acquis par Fiera Immobilier pour $, ou 93 $/pi2. Une autre acquisition importante a été la transaction de cessionbail du siège social d Outdoor Gear Canada ( pieds carrés) dans l arrondissement de Saint-Laurent, qui a été vendu au Régime de retraite de Postes Canada pour la somme de 11,3 millions $, ou 93,50 $/pi2. Industriel - Volume de transactions ($) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Industrial - Sales Volume ($) T T T T T T Source : Collette Plante Taux d actualisation Uni-locatif S : 7,00 % S : 7,00 % Multi-locatif S : 8,00 % S : 8,00 % Volume de transactions S : 281 M $ S : 215 M $ Nombre de transactions S : 72 S : 54 Les opportunités de cession-bail continuent d être une alternative intéressante pour les entreprises et les investisseurs Aperçu du marché de l investissement S Page 12

13 Transactions significatives 760, rue Grand-Bernier, Saint-Jean-sur- Richelieu, QC Propriétés Fiera Excel Canada Ltée $ 10555, boulevard Henri Bourassa Ouest, Saint-Laurent, QC Fond de pensions de Postes Canada OGC Canada $ 2160, boulevard Dagenais Ouest, Laval, QC Canada Inc. Services de Gestion Cousillas Inc $ Aperçu du marché de l investissement S Page 13

14 Commerce de détail Le marché de l investissement dans le secteur des immeubles de commerce de détail a connu une recrudescence importante au cours de la première moitié de 2014, principalement attribuable à l acquisition de 50 % du Quartier Dix30 par Devimco, pour $, représentant un taux d actualisation de 5,4 %. Il y a eu un total de 107 transactions concernant la vente d immeubles de vente au détail au cours de la première moitié de 2014, soit un prix moyen pondéré de 191,70 $/pi2. Fait à noter, FPI Cominar a acquis le Carrefour Lachenaie à Terrebonne plus tôt cette année. Morguard a vendu ce centre commercial de pieds carrés pour un prix d achat de 28,2 millions $. Une autre transaction importante, cette année, a été la vente du 3600, boulevard de la Côte-Vertu (dont Rona est le locataire principal) à un investisseur privé, pour $, ou 112 $/pi2, représentant un taux d actualisation de 6,8 %. Plus tôt cette année, le promoteur immobilier Développements Kojem a vendu à APL une propriété commerciale nouvellement construite de pieds carrés à Boucherville, pour 9,8 millions $, représentant un taux d actualisation de 5,2%. CREIT a vendu son centre commercial de pieds carrés, situé au 90, boulevard Morgan, à Baie d Urfé, à First Capital Realty, pour la somme de $, ou 139 $/pi2. Commerce de détail - Volume de transactions ($) Retail - Sales Volume ($) $ $ * comprend la transaction Dix $ $ $ $ $ T T T T T T Source : Collette Plante Taux d actualisation Centres commerciaux régionaux S : 5,00 % S : 5,00 % Centres commerciaux sous-régionaux S : 6,50 % S : 6,50 % * comprend la transaction du Quartier Dix-30 Volume de transactions S : 299 M $ S : 661 M $ Nombre de transactions S : 79 S : 107 Le secteur du commerce de détail a connu un niveau important d activité, avec une augmentation de 26 % du nombre de transactions par Aperçu du marché de l investissement S Page 14

15 Transactions significatives , rue Clémenceau, Beauport, QC GWL RioCan $ , Montée des Pionniers, Terrebonne, QC Cominar REIT Morguard $ 3600, boulevard de la Côte Vertu, Saint- Laurent, QC Canada Inc. LaSalle Investment Management $ Aperçu du marché de l investissement S Page 15

16 Terrains Les transactions visant les terrains ont connu la plus forte croissance et ce, tant au niveau du nombre de transactions que du volume des ventes, par rapport à la première moitié de l année dernière. Cette augmentation des ventes est surtout attribuable à la vente, pour 97 millions $, d une centaine de terrains vacants et d environ 34,8 kilomètres de voies ferrées dans la région de Laval à l Agence métropolitaine de transport du Québec. Environ 23 millions de pieds carrés de terrain ont été négociés au cours de la première moitié de 2014, pour un total de 347 millions $. Fait à noter, la Société immobilière du Canada a vendu 2,5 millions de pieds carrés de terrain à Senneville à un promoteur privé pour 4,5 millions $. Ce terrain fera l objet d un changement de zonage pour des utilisations industrielles et résidentielles. Terrains - Volume de transactions ($) Land - Sales Volume ($) $ * comprend la transaction AMT $ $ $ $ $ T T T T T T Source : Collette Plante Volume de transactions S : 183 M $ S : 347 M $ Nombre de transactions S : 49 S : 61 Les ventes de terrains ont connu une forte croissance, celle-ci étant principalement attribuable à l acquisition de plus de 100 terrains par l AMT (Agence métropolitaine de transport) qui seront utilisés pour développer son réseau ferroviaire Aperçu du marché de l investissement S Page 16

17 Transactions significatives Boulevard Henri Bourassa Ouest, Montreal, QC Developpement Bois-Franc le Quartier Inc Québec Inc $ Autoroute Transcanadienne, Saint-Laurent, QC Montoni Group Shahmoon et al $ Senneville, QC Canada Inc. Canada Lands Corporation $ Aperçu du marché de l investissement S Page 17

18 Tendances prévisionnelles D un point de vue politique, les résultats des élections au Québec ont été concluants. Un gouvernement libéral majoritaire a pris le pouvoir au mois d avril, insufflant un élan positif substantiel au marché. Les investisseurs reviennent maintenant sur le marché avec un nouveau sentiment d optimisme et de confiance. Par conséquent, on s attend à ce que l activité d investissement augmente considérablement au Québec au cours des six prochains mois, et au-delà. Les taux d actualisation ont commencé à se détacher légèrement de leurs creux historiques. Les taux d intérêts demeurent stables, l expectative étant qu ils commenceront à augmenter progressivement à moyen terme, suivant l amélioration de l économie locale et mondiale. On peut donc s attendre à un changement dans les stratégies d investissement et au développement de nouvelles stratégies de croissance. On s attend également à ce que les FPI réorientent leurs stratégies d investissement se détournent des acquisitions à grande échelle, de telles acquisitions étant plutôt adaptées à un contexte de baisse des taux d intérêt. Les FPI devraient se tourner vers un modèle axé sur l expansion à valeur ajoutée, la gestion intensive d actifs et les opportunités de réaménagement. Aperçu du marché de l investissement S Page 18

19 Vous aidant à maximiser vos investissements immobiliers Aperçu du marché de l investissement S Page 19

20 Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec : Préparé par : Mark Sinnett Vice-président exécutif Courtier immobilier mark.sinnett@am.jll.com Robert A. MacDougall Premier vice-président Courtier immobilier agréé robert.macdougall@am.jll.com Scott Speirs Vice-président Courtier immobilier scott.speirs@am.jll.com Sebastien Gatti Associé Courtier immobilier commercial sebastien.gatti@am.jll.com Joseph von Maltzahn Vice-président associé Courtier immobilier joseph.vonmaltzahn@am.jll.com Armen Markarian Associé Courtier immobilier commercial armen.markarian@am.jll.com Jones Lang LaSalle Services Immobiliers Inc. Agence immobilière 1, place Ville Marie, Bureau 2121 Montréal (Québec) H3B 2C6 Tel Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter notre site web : À propos de JLL JLL (NYSE:JLL) est une société de services professionnels et de gestion des investissements offrant des services spécialisés en immobilier à des clients à la recherche de valeur en possédant, en occupant et en investissant dans l immobilier. Avec des revenus annuels de 4 milliards US$ et un revenue brut de 4,5 milliards US$, JLL compte plus de 200 bureaux corporatifs, opère à travers 75 pays dans le monde entier et possède un personnel global d environ employés. La société fournit des services de gestion et de sous-traitance immobilière pour un portefeuille immobilier de 3 milliards de pieds carrés, soit 280 millions de mètres carrés, pour le compte de ses clients et a complété 99 milliards US$ en transactions financières de vente et d acquisition en Sa division de gestion des investissements, LaSalle Investment Management, compte 50 milliards US$ d actifs gérés. JLL est le nom de marque et une marque déposée de Jones Lang LaSalle Inc. Pour de plus amples renseignements, consultez À propos de JLL Recherche L équipe de recherche de JLL fournit des données, des analyses et des prévisions grâce à des rapports et des services de pointe qui offrent une meilleure compréhension sur les dynamiques de l immobilier commercial tout en identifiant les défis et opportunités futurs. Nos 415 professionnelles de la recherche suivent et analysent les tendances économiques et offrent leurs prévisions sur les conditions futures dans plus de 70 pays en produisant des rapports de qualité au niveau local et global. Notre recherche et notre expertise, complémentées par de l information en temps réel et des perspectives innovantes à travers le monde, créent un avantage compétitif pour nos clients et les aident à établir avec succès des stratégies tout en optimisant les décisions immobilières. Pour de plus amples renseignements, consultez La reproduction de cette publication est interdite, que ce soit graphiquement, électroniquement, mécaniquement ou par tout autre moyen incluant sans réserve la photocopie ou l enregistrement sur bande magnétique, ou à travers un quelconque moyen de sauvegarde. La permission écrite de Jones Lang LaSalle IP, Inc. est requise. TOUS DROITS RÉSERVÉS JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014