MARKETBEAT IDF - LA DÉFENSE

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1 MARKETBEAT IDF - LA DÉFENSE 1 er Trimestre 2018 Bas régime

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, +19,8% en Ilede-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands ( au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique ( au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de postes sur l ensemble du 2 nd semestre Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : au ralenti Le marché des bureaux de La Défense commence l année 2018 tout en douceur, avec seulement m² commercialisés au cours du 1 er trimestre. Après un rythme 2017 crescendo, le quartier d'affaires renoue avec un démarrage à bas régime. Pour autant, sur ce marché dont la performance dépend fortement des grands mouvements d entreprise, La Défense est coutumière de ces phases d accélération et de ralentissement. D ailleurs, depuis 2014 ces baisses de régime s apparentent davantage à des reprises de souffle qu à des replis prolongés. Segments intermédiaires en renfort Derrière un nombre de transaction quasi équivalent d une année sur l autre (16 au cours du trimestre contre 15 l an passé), quelques tendances relevées depuis 2013 se prolongent. La progression régulière des transactions de taille intermédiaire notamment est le signe d une nouvelle appétence des entreprises de toute taille pour La Défense; ces mouvements ont été rendus possibles par la divisibilité des surfaces et la souplesse des propriétaires quant aux valeurs locatives attendues. Sur les 6 transactions de ce type relevées depuis le début de l année, 5 d entre elles ont ciblé des bureaux de seconde main compris entre et m² (tours Ariane, CBX, Pacific) et impliquent des entreprises dotées d une forte coloration Tech et Biotech. Ces gabarits de bureaux ont en tout cas offert un relais de croissance au marché de La Défense. Depuis 2 ans, les surfaces inférieures à m² suivent également une trajectoire ascendante, provisoirement contredite (-3%) dans le rythme transactionnel du 1 er trimestre Côté gabarit supérieur à m², le seul mouvement relevé au cours du trimestre a concerné m² de bureaux récents signés dans la tour CBX. Demande placée à La Défense, en milliers de m² Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense - Au 1 er trimestre 2018 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de m² % -3% De à m² % +54% Plus de m² % -71% Surface totale % -23% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Valeurs locatives : sursaut relatif Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main se positionne à 470 /m²/an en moyenne (+4% en 3 mois) et 430 /m²/an pour les bureaux de seconde main (+5%). Ce frémissement des valeurs mérite d être relativisé compte tenu du faible niveau d activité. L émergence de nouveaux immeubles très qualitatifs proposés entre 550 et 600 /m²/an devrait à moyen terme tirer vers le haut les loyers de première main. La valeur locative de seconde main pourrait aussi augmenter à la faveur du repositionnement de certains immeubles après leur rénovation. Pour pallier à l absence d offres neuves à court terme, quelques propriétaires ont anticipé cette tendance et présentent ainsi ces surfaces à des loyers compris entre 450 et 480 /m²/an. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : baisse continue L activité transactionnelle, essentiellement centrée sur le stock existant, continue d éroder les disponibilités de bureaux de La Défense; elles totalisent m² à la fin du 1 er trimestre Cette contraction observée depuis le sommet atteint en 2014 (plus de m²) s est essentiellement opérée sur le créneau des grands gabarits d immeubles. Au 1 er trimestre 2018, sur la quinzaine d immeubles de grande taille immédiatement disponibles, seuls «Between» et «Ampère E+» - tous deux restructurés - proposent des surfaces de première main (8 500 m² seulement). La quasi absence d offre immédiate de cette qualité depuis plusieurs années limite drastiquement les choix d implantation et orientent certaines entreprises vers l offre future ou des marchés alternatifs. Taux de vacance : un plancher depuis 2012 La résorption des disponibilités de plus de m² continue alimenter un recul spectaculaire du taux de vacance, tombé à 6,60% à la fin du 1 er trimestre Un tel niveau, proche de ceux observés avant le rebond de , creuse l écart avec Péri-Défense (13,9%) et l ensemble du Croissant Ouest (11,1%). Offre future : montée en puissance jusqu en 2020 Après une séquence calme en termes de livraisons (moins de m² chaque année), la production nouvelle de bureaux va graduellement monter en régime pour culminer en Sur les m² disponibles à cette date, m² sont actuellement en chantier, avec une année 2018 placée sous le signe des restructurations. Outre «Window» ( m²) et «Le Belvédère» ( m²), entièrement pré commercialisés, «Carré Michelet» et «Kupka C» proposent encore m² disponibles. Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Les années 2019 et 2020 verront, quant à elles, l achèvement de plusieurs immeubles de très grande taille : deux tours neuves «Alto» et «Trinity» ( m² chacun), mais aussi les restructurations de «Landscape» ou encore «Eria». Le renouvellement de l offre tertiaire du quartier d affaires, en phase avec l allégement prolongé de l offre immédiate de surfaces neuves de plus de m² promet trois années hautes en couleur pour La Défense. Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés