4 - Statistiques sur le nouveau rôle d évaluation

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1 SOIRÉE D INFORMATION 1

2 1 - Présentation du professionnel 2 - Introduction à l évaluation municipale 3 - Résumé des 3 méthodes d évaluation 4 - Statistiques sur le nouveau rôle d évaluation 5 - Exemple de marché 6 - Informations et processus de révision 7 - Conclusion Période de question 2

3 - Monsieur Dominic Dufour, É.A. -Actionnaire de CÉVIMEC-BTF inc. -Membre de l Ordre des évaluateurs agréés du Québec -Plus de 30 ans d expérience en évaluation municipale -Signataire des rôles d évaluation -Monsieur Hugues Dufour, É.A. -Évaluateur agréé depuis Chez CÉVIMEC-BTF inc. depuis Impliqué dans la confection des rôles 3

4 Ce qui régit et encadre le travail de l évaluateur municipal est: - la Loi sur la fiscalité municipale du Québec (LFM) - le Manuel de l évaluation foncière du Québec -L article 46.1 de la Loi sur la fiscalité municipale du Québec exige que l on dresse un nouveau rôle d évaluation à tous les trois ans. L équilibration du rôle constitue l ensemble du processus d établissement des nouvelles valeurs. 4

5 2 SUITE Indépendance de l évaluateur - La Loi sur la fiscalité municipale protège l indépendance de l évaluateur. - Membre d un ordre professionnel, l évaluateur est soumis à un code de déontologie et à des normes de pratique qu il se doit de respecter. - Il exécute son travail sans influence politique. 5

6 RÔLE D ÉVALUATION DÉFINITION Le rôle d évaluation foncière est un résumé de l inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situés sur le territoire de la municipalité. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement, il donne la valeur réelle des immeubles, celleci reposant sur les calculs et analyses consignés dans les dossiers d évaluation RÔLE TRIENNAL Refait à tous les 3 ans, sauf pour les municipalités de moins de 5000 habitants où l on peut le faire aux 6 ans BUT DU RÔLE D ÉVALUATION Le rôle d évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle aux fins de la taxation municipale et scolaire. Il est également un outil de planification puisqu il contient des données pertinentes sur le parc immobilier de la municipalité La valeur d une propriété au rôle d évaluation est basée sur sa valeur marchande à une date donnée. Cette dernière constitue la date de référence et elle est fixée selon la LFM du Québec, c est-à-dire 1 an et demi avant l entrée en vigueur du rôle d évaluation MÉTHODES D ÉVALUATION Méthode du coût de remplacement déprécié Méthode de comparaison Méthode des revenus 6

7 2 SUITE Valeur réelle (valeur marchande) Article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale: La valeur réelle d une unité d évaluation est sa valeur d échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d une vente de gré à gré dans certaines conditions. 1. Le vendeur et l acheteur désirent respectivement vendre et acheter l unité d évaluation, mais n y sont pas obligés, et 2. Le vendeur et l acheteur sont raisonnablement informés de l état de l unité d évaluation, de l utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier. 7

8 2 SUITE Gestes à poser par l évaluateur - Examen du rôle d évaluation en vigueur - Analyse de l équité catégorielle - rôle vigueur - Révision des différentes unités de voisinage (divisions à l intérieur du territoire selon le zonage, les accès, les services, etc.) - Évaluation des terrains - Évaluation des bâtiments 8

9 2 SUITE Équilibration du rôle d évaluation -Analyse des transactions -Application des méthodes d évaluation -Conclusions Le but est d éliminer le plus possible les écarts (différences) entre la valeur réelle ou marchande et la valeur inscrite au rôle de chaque immeuble du territoire. 9

10 3.1 LA MÉTHODE DU COÛT DE REMPLACEMENT DÉPRÉCIÉE BRÈVE DÉFINITION : C'EST LE COÛT DE CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE À UNE DATE PRÉCISE ET AVEC LES MATÉRIAUX D'AUJOURD'HUI, MOINS UNE DÉPRÉCIATION DUE À L'ÂGE, À L'USURE, À SON EMPLACEMENT, À SON UTILISATION ET À D'AUTRES FACTEURS POUVANT AFFECTER NÉGATIVEMENT OU POSITIVEMENT LA VALEUR. QUAND L'UTILISE-T-ON? APPLIQUÉE À TOUS LES IMMEUBLES SUR LE TERRITOIRE, ELLE EST PARTICULIÈREMENT SIGNIFICATIVE DANS LES CAS SUIVANTS: LES BÂTIMENTS À USAGE UNIQUE OU LIMITÉ (USINES, ÉCOLES, HÔPITAUX, ETC.); LES BÂTIMENTS RELATIVEMENTS NEUFS; LES BÂTIMENTS POUR LESQUELS LA MÉTHODE DES REVENUS NE PEUT ÊTRE UTILISÉE; LES SECTEURS OÙ LA MÉTHODE DE COMPARAISON NE PEUT S APPLIQUER. 10

11 3.2- LA MÉTHODE PAR COMPARAISON (MODÉLISATION STATISTIQUE) BRÈVE DÉFINITION : C'EST UNE MÉTHODE QUI CONSISTE À DÉTERMINER LA VALEUR RÉELLE D'UNE PROPRIÉTÉ À PARTIR DES PRIX DE VENTES ET DES CARACTÉRISTIQUES DE PROPRIÉTÉS SEMBLABLES, AYANT ÉTÉ VENDUES RÉCEMMENT ET LOCALISÉES DANS LE MÊME SECTEUR QUE LE SUJET OU, DANS UN SECTEUR SIMILAIRE. CETTE MÉTHODE PERMET DE DÉTERMINER LA CONTRIBUTION DE DIFFÉRENTS ÉLÉMENTS D UN BÂTIMENT PAR RAPPORT À SON PRIX DE VENTE ET D ENSUITE APPLIQUER CES RÉSULTATS À L ENSEMBLE DES PROPRIÉTÉS ET D EN CONCLURE À UNE VALEUR. QUAND L'UTILISE-T-ON? ON DOIT L'UTILISER DANS TOUS LES CAS OÙ LE NOMBRE DE VENTES DE PROPRIÉTÉS COMPARABLES À LA PROPRIÉTÉ SUJETTE EST SIGNIFICATIF. 11

12 La méthode de comparaison a été principalement utilisée dans les secteurs suivants: 12

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16 3.3- LA MÉTHODE DES REVENUS BRÈVE DÉFINITION : C'EST LA VALEUR QU'UN INVESTISSEUR POTENTIEL SERAIT PRÊT À PAYER POUR DES REVENUS FUTURS GÉNÉRÉS PAR UN IMMEUBLE (RÉSIDENTIEL, COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU AUTRES). EN D'AUTRES MOTS, C'EST LA VALEUR, À UNE DATE DONNÉE, DES REVENUS FUTURS GÉNÉRÉS PAR L'IMMEUBLE EN TENANT COMPTE DU RISQUE ET DU TEMPS. QUAND L'UTILISE-T-ON? ON DOIT L'UTILISER DANS LES CAS OÙ LA PROPRIÉTÉ RAPPORTE DES REVENUS OU EST SUSCEPTIBLE D'EN RAPPORTER. PAR EXEMPLE ELLE EST UTILISEE POUR ÉVALUER UN CENTRE COMMERCIAL, UN MULTIPLEX, UN ÉDIFICE À BUREAU, ETC 16

17 - Date d évaluation : 1 er juillet Les ventes analysées sont principalement celles des années et (Ajustées en fonction du temps écoulé entre la vente et la date d évaluation) - Date d entrée en vigueur du rôle: 1 er janvier

18 La méthode du coût a été utilisée pour tous les dossiers sur le territoire. La méthode de comparaison (parité) a été utilisée principalement dans le secteur urbain de La Tuque (nombre de transactions suffisant), soit pour environ dossiers. La méthode du revenu a été utilisée principalement pour les immeubles de 4 logements et plus ainsi que les immeubles commerciaux. 18

19 * Valeurs imposables, rôle triennal 2015 par rapport à

20 Répartion des valeurs par catégories d'immeubles 10 - Résidentiels de 1 logement et plus 11- Chalets, maisons de villégiature 1% 3% 6% 12 - Maisons mobiles, roulottes 0% 2% 13% Autres immeubles résidentiels 0% 16% 59% Industries manufacturières 4 - Transports, Comm, Services publics 5 - Commerces 8 - Production agricole, Extr. Richesses naturelles 9 - Immeubles non exploités ( Terrains vagues ) 20

21 Variation des valeurs par catégorie d'immeuble 62,32% 47,53% 46,47% 30,84% 32,17% 21,26% 9,73% 16,45% -0,93% 21

23 Répartion des valeurs par catégories d'immeubles 10 - Résidentiels de 1 logement et plus 0% 0% 2% 1% 5% 0% 1% 7% 18% 11- Chalets, maisons de villégiature 12 - Maisons mobiles, roulottes Autres immeubles résidentiels 4 - Transports, Comm, Services publics 5 - Commerces 66% 6 - Services ( Immeubles à Bureaux ) 7 - Culturelle, Récréatice et de loisirs 8 - Production agricole, Extr. Richesses naturelles 9 - Immeubles non exploités ( Terrains vagues ) 23

24 Variation des valeurs par catégorie d'immeuble 32,40% 39,00% 34,90% 17,34% 24,88% 17,14% 22,71% 14,01% -8,44% -45,37% 24

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27 SECTEUR VARIATION VALEUR MOYENNE A1 URBAIN EX-LA TUQUE 12.98% $ A5 RIVE-OUEST EX-LA TUQUE 30.55% $ B2 URBAIN EX-HAUTE MAURICIE 12.98% $ B3 RURAL NORD EX-HAUTE MAURICIE 18.38% $ B4 RURAL SUD EX-HAUTE MAURICIE 17.51% $ B9 TNO BOSTONNAIS 49.49% $ C5 TNO CHAMPLAIN 41.31% $ L0 LA CROCHE 21.59% $ P0 PARENT 18.12% $ Q4 TNO QUÉBEC 38.05% $ T1 TNO ABITIBI 76.90% $ * Valeurs imposables, rôle triennal 2015 par rapport à

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29 ,17% VILLE DE LA TUQUE REPRÉSENTATION GRAPHIQUE DE LA VARIATION DES VALEURS LA CATÉGORIE D'IMMEUBLES RÉSIDENTIELS 52,72% 27,34% 1 À 3 Logements 4 Logements et + Chalets VALEUR AU RÔLE En millions de dollars

30 Répartion des valeurs par catégories d'immeubles 8 - Production agricole, 9 - Immeubles non 6 - Services ( Immeubles Extr. Richesses naturelles exploités ( Terrains à Bureaux ) 8% vagues ) 1% 2% 5 - Commerces 5% 4 - Transports, Comm, Services publics 4% Industries manufacturières 5% Autres immeubles résidentiels 3% 10 - Résidentiels de 1 logement et plus 50% 15 - Habitations en commun 1% 11- Chalets, maisons de villégiature 21% 12 - Maisons mobiles, roulottes 0% 30

31 Réservoir Blanc TNO Champlain Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Rue Roy La Tuque Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 31

32 Rue Laflèche La Tuque Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Rue des Chênes La Tuque Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 32

33 Rue Bostonnais (4 logements) La Tuque Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Rue Maisonneuve La Tuque Vendu octobre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 33

34 Lac la Clochette La Tuque Vendu octobre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Chemin de l Église La Tuque Vendu octobre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 34

35 Rue Louis-Hébert La Tuque Vendu en juin 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Rivière Pierriche TNO Champlain Vendu en octobre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 35

36 Rang Sud-Est La Bostonnais Vendu en octobre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Route 155 Nord La Bostonnais Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 36

37 Rue St-Pierre Lac-Édouard Vendu en décembre 2014: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ Baie-Bouleau Nord Lac-Édouard Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 37

38 Rue Commerciale Parent Prix demandé: $ Valeur 2015: $ Valeur 2012: $ 38

39 Premier contact: Service d évaluation de la Ville de La Tuque. Si le Service n est pas en mesure de répondre, le dossier sera référé à CÉVIMEC-BTF. Un évaluateur communiquera avec le contribuable dans les quinze (15) jours ouvrables suivant la réception du dossier. Une vérification du dossier sera effectuée ainsi que l analyse des ventes comparables dans un secteur similaire. Suite à cette analyse, l évaluateur donne sa réponse au contribuable et lui explique le dossier. Cela peut mener au maintien de la valeur à moins qu une correction ÉVIDENTE soit nécessaire. Dans ce cas, l évaluateur peut procéder à une correction d office (jusqu au 30 avril 2015). 39

40 Il est possible de faire une Demande de révision en tout temps. Date limite: 30 avril 2015 Le formulaire est disponible au Service d évaluation de la Ville de La Tuque ou au bureaux municipaux de La Bostonnais ou Lac-Édouard. Le formulaire de demande de révision doit être déposé à ces endroits ou envoyé par courrier recommandé et accompagné de la somme d argent déterminée. 40

41 ÉVALUATION MONTANT Moins de $ 40 $ $ à $ 60 $ $ à $ 75 $ $ à $ 150 $ $ à $ 300 $ $ à $ 500 $ $ et plus $ Note: Cette tarification administrative est non-remboursable. 41

42 1. Date limite pour déposer une Demande de révision administrative: 1 er avril Date limite pour que l évaluateur envoi une réponse à la Demande: 1 er septembre Suite à la réception de la réponse, le contribuable a trente (30) jours pour y répondre (conclusion de l entente) 4. Si le contribuable n est pas satisfait de la réponse de l évaluateur, il doit alors déposer un recours auprès du Tribunal administratif du Québec (TAQ), soit au plus tard soixante (60) jours suivants la réception de la réponse. 42

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47 NOUS SOMMES TOUJOURS DISPONIBLES POUR RÉPONDRE À TOUTES VOS QUESTIONS EN MATIÈRE D ÉVALUATION FONCIÈRE. 47