HABITAT INDIGNE ET RENOUVELLEMENT UBRAIN

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1 HABITAT INDIGNE ET RENOUVELLEMENT UBRAIN La démarche partenariale Communauté d Agglomération de GHB Octobre 2006

2 Pourquoi mettre en œuvre un réseau partenarial spécifique au traitement de l habitat indigne? - EHI dossier complexe et difficile : puisqu il s agit de traiter de l habitat dégradé, des problématiques sociales et économiques, des solutions de relogement dans un marché tendu, de mettre en œuvre des procédures administratives ou judiciaires, d agir sur des patrimoines privés de bailleurs peu conciliants - la fonction de l opérateur est de construire des réponses adaptées mais son action déclenche des effets secondaires lourds de conséquences : détérioration des liens bailleurs-occupants, fragilisation du locataire par l engagement de procédures, pressions constantes, délais opérationnels (+ de 3ans de traitement) Le réseau a pour fonction de soutenir l action de l opérateur et de l occupant, de guider les choix entre partenaires d horizons diversifiés, d apporter des réponses globales à la situation locative et sociale - l existence de ce réseau rassure le bailleur volontaire qui trouve un cadre de soutien (relogement, financement, suivi social) qu il ne pourrait porter seul - le réseau est aussi une force de négociation, la démonstration qu un dispositif solide est en arrière plan de l action : fonction dissuasive

3 CONTEXTE LOCAL ET SYNTHESE DES OPERATIONS

4 1 LE CONTEXTE TERRITORIAL Territoire communautaire situé dans l est Marseillais, le long de la vallée de l Huveaune composé de 6 communes : + de habitants Une ville centre : Aubagne : habitants 5 communes membres à la morphologie urbaine de noyau villageois : un territoire attractif induisant une forte croissance démographique :

5 1 LE CONTEXTE TERRITORIAL Une trame urbaine dense classique des centres anciens provençaux Rues étroites, immeuble en R + 3, parcellaire profond et aveugle Des surfaces moyennes de 45m² : T2 essentiellement Des niveaux de loyers élevés Des désordres logements récurrents : 80 % - isolation, chauffage, ventilation

6 2 RAPPEL DES DISPOSITIFS 10 années de réhabilitation à l échelle intercommunale : OPAH Début 2000 : étude diagnostic globale dressant un bilan de l impact des opérations et des nouvelles orientations à suivre Identification d îlots sensibles en cœurs de ville : «les points durs» Juillet 2002 : protocole d accord EHI s appliquant à l ensemble du territoire et aux îlots sensibles Une réorientation de l action : fin de l OPAH «guichet», stratégie nouvelle : le logement indigne au cœur des dispositifs d intervention Une méthode : le réseau l enquête le

7 2 RAPPEL DES DISPOSITIFS Une complémentarité de dispositifs propres à l EHI : constitution d une équipe MOUS EHI : opérateur historiqu Mission simple : enquêter diagnostiquer - traiter Construire le dispositif d accompagnement : mise en place d une OPAH d accompagnement ciblan Indigne : - traitement de l insalubrité par la bonification des aides à la réhabilitation - production prioritaire de logements à loyers maîtrisés (LC-LI) - accompagnement de la propriété occupante impécunieuse, et de l accession sociale à la propriété Une règle d instruction : Les dossiers sont engagés si les travaux traitent de désordres relevant des caractéristiques du logement indigne. - Un portage politique fort : des objectifs EHI inscrits dans le PLH, Une délégation des compétences de l Etat fonctionnelle

8 3 QUELQUES CHIFFRES L opération MOUS EHI : 490 logements enquêtés en 2 ans 120 logements insalubres identifiés 245 logements indécents identifiés 71 situations d insalubrité traitées dont 29 logements présentés au CDH dont 2 irrémédiables 15 indécences lourdes Une intervention en secteurs denses et diffus Public concerné : sur 100 ménages enquêtés 30% revenus < à 700 /mois 44% revenus <> de 700 à 1500 /mois 27% revenus > à 1500 /mois + 70% en situation «précaire»

9 3 QUELQUES CHIFFRES OPAH : 37 logements conventionnés 23 logements intermédiaires 39 sorties de vacance 59 logements insalubres réhabilités Montant des travaux subventionnables : 3.9M dont 1.5 M propre au traitement de l insalubrité Montants de subventions engagées :

10 LA DEMARCHE PARTENARIALE Quel réseau? Quelles méthodes d intervention?

11 4 LE GROUPE DE TRAVAIL Les comités techniques de suivi animent le partenariat 1. Fonction : Associer l ensemble des partenaires identifiés lors des réunions de coordination : saempa DDASS, CCASS, Associations partenaires, services logements 2. Analyse des situations rencontrées : - avancement des projets de travaux - avancement des procédures engagées : - état de la situation locative (impayés, expulsion, relation conflictuelle bailleur-occupant) - avancement des relogements, solutions envisagées - avancement des dispositifs d accompagnement (ASELL)

12 SCHEMA GENERAL 3

13 5 L IDENTIFICATION DES SITUATIONS Deux entrées : 1. L enquête systématique de terrain : porte à porte dans des îlots identifiés 2. Le réseau d acteur : le signalement d une situation provenant des élus, CCAS, services logements, CAF, associations d accompagnement social. Réunions de coordination composées des acteurs du social et du logement, définition d une fiche navette : première évaluation des désordres et identification des familles

14 6 LE TRAITEMENT DE LA SITUATION 1. La fonction de l opérateur : Le diagnostic : 1. L opérateur réalise l enquête et le diagnostic suivant grille DDASS. Cotation du logement 2. Informe le bailleur des désordres existants Retour de l information au sein du groupe de travail : les CST 3. Négocie avec le bailleur le

15 6 LE TRAITEMENT DE LA SITUATION 2. Coordination des services fonciers, urbanisme : Fonction de vieille foncière : Maîtriser les mutations de patrimoine Maîtriser les réhabilitations pour ne pas produire du logement indigne (RDC, divisions de surfaces (petits logements). Accompagner le pétitionnaire dans les PC et DT : respect des ratios réglementaires des ouvertures, isolation, ventilation, éclairement Financer les programmes pour en maîtriser les travaux Préempter les biens insalubres si les projets présentés sont insuffisants aux regards des critères réglementaires ou présentent à terme un risque d occupation. 3 : Coordination avec les gestionnaires de biens immobiliers : Suivi des dossiers en relation avec les agences immobilières : en tant que mandataire l agent tient un rôle de médiateur, et de conseil auprès du bailleur

16 7 LES PROCEDURES 1. L intervention de la DDASS : Si blocage de la négociation et cotation suffisante : Intervention de la DDASS : - déroulement de la procédure L26. - rapport d enquête - CDH Interventions spécifiques : - saturnisme et monoxyde de carbone

17 7 LES PROCEDURES 2. Convention de partenariat : ADIL-saempa : Le droit des occupants : assister/conseiller les occupants et bailleurs sur leurs droits et obligations respectifs en parallèle des procédures engagées 3. La procédure civile : l intervention d un tiers Les assignations au TI portées par un avocat référent avec prise en charge suivant les cas par l A.J. Procédure aléatoire en raison des délais, des coûts financiers, des pressions, et de la capacité sociale et économique des occupants à poursuivre ces actions en justice

18 8 L ACCOMPAGNEMENT SOCIAL 1. Les services communaux, les élus : Impliqués car proches des familles : - enregistrement des demandes de logement - signalement lors d une pré visite du logement - relais nécessaire dans l accompagnement des familles, soit vers d autres structures adaptées (association de Tutelle, maison de la solidarité ) soit dans la prise en charge du relogement : demandes prioritaires 2. Les partenariats spécifiques : ADAI 13 Mise en place d un dispositif ASELL EHI : financement CG 13 PDALPD 8 mesures / an permettant d accompagner les familles issus de logements indignes dans leurs demandes de relogement (évaluation de la situation économique et sociale, évaluation des besoins, soutien au déménagement), accompagnement social (soutien aux démarches administratives ). Le bail glissant : relogement temporaire d une famille dans un logement privé avec convention de location bailleur privé/adai et suivi social adapté : répondre à l urgence, travailler sur le relogement en fin de bail.

19 8 L ACCOMPAGNEMENT SOCIAL 3. Les partenariats complémentaires : Sont associés à l ensemble du dispositif : Maison de la solidarité (DDISS CG 13) : accueil du public, suivi social propre Espace Habitat : accueil du public : plate forme d information Association de tutelle, AEMO : dispositif d accompagnement des enfants 4. Convention GHB/CAF : octobre 2006 Dispositif expérimental développé par la CAF 13 portant sur une dizaine de familles identifiées : - enquête logement : saempa - procédures de traitement engagées : saempa - information complémentaire du bailleur portant sur la suppression du 1/3 payant si non engagement des travaux : CAF 13 - groupe de travail EHI spécifique : composé de la CAF 13, DDASS 13, saempa : suivi évaluation des actions

20 9 LA DEMARCHE SANTE LOGEMENT 1. Le constat : Progressivement est apparue la nécessité de développer un outil d accompagnement des occupants dans une démarche santé (asthme, allergie, saturnisme, et autres pathologies). 2. Un assembleur : AVISEN - Convention DDASS AVISEN : saturnisme : Hôpital d Aubagne (Service pédiatrique) nomination d un infirmière, sessions d informations réalisées auprès des élus des affaires sociales et CCASS. - Convention GHB AVISEN : COSAL comité santé logement constitution d un réseau d acteurs distincts et complémentaires, en y associant le monde médical (Hôpital local, PMI, médecins libéraux, médecins scolaires ) : Insérer l occupant dans un réseau de prise en charge où il trouvera conseil et assistance. - connaître les bons acteurs - apporter une réponse rapide et une prise en charge efficace - être préventif

21 9 LA DEMARCHE SANTE LOGEMENT 3. Les partenaires associés de l action santé : Des outils d enquête et de diagnostics complémentaires : - Ecole de l asthme et Maison de l allergie : les diagnostics qualité de l environnement intérieur - ces diagnostics logement sont des éléments complémentaires importants dans la négociation : évaluation des pollutions intérieures, toxicité des moisissures, acariens, hygrométrie - éléments complémentaires des risques d occupation - conseil apporté aux occupants sur l usage des lieux : éclairement, aération - l occupant informe son médecin qui sollicite par ordonnance l intervention d une conseillère en environnement.

22 10 LES DELAIS DES PROCEDURES D ACTIONS EHI