Les Marchés des Régions IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan de l année 2005 et Perspectives 2006

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1 Les Marchés des Régions IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan de l année 2005 et Perspectives 2006

2 Organisation administrative et Population des principales agglomérations de la France métropolitaine Nombre de régions en métropole : 22 Nombre de départements en métropole : 96 Nombre de communes en métropole : *Commnune ou ensemble de communes comportant sur son territoire une zone bâtie d au moins habitants. Dpts Région Population communale (2004) Population de l Unité Urbaine* (1999) PACA Rhône-Alpes Nord - Pas-de-Calais Nice 06 PACA Midi-Pyrénées Bordeaux 33 Aquitaine Nantes 44 Pays de la Loire Toulon 83 PACA Strasbourg 67 Alsace Grenoble 38 Rhône-Alpes Saint-Etienne 42 Rhône-Alpes Languedoc-Roussillon Rennes 35 Bretagne Le Havre 76 Haute-Normandie Ile-de-France Marseille 13 Sources : Experian - INSEE Commune Paris

3 Sommaire Les réseaux de transport 2 L économie des régions 3 Les bureaux en régions 4 Les locaux d activités et la logisitique en régions 5 L investissement en régions 6 Zooms sur les marchés Marseille Bordeaux Nice Edito Dans un contexte de lente amélioration de la conjoncture économique, les marchés tertiaires en régions amorcent une reprise comparable à l embellie francilienne. Le volume des transactions, nourri de manière croissante par les ventes à utilisateurs, a progressé de 5 % en 2005, et son niveau approche celui de Les stocks de bureaux sont orientés en légère baisse pour une majorité de métropoles et les grandes offres neuves font parfois défaut. Surtout, les valeurs locatives ne reculent plus, les loyers d immeubles neufs tendant même à augmenter de manière modérée. La reprise ne semble pas aussi marquée pour les locaux d activités et la logistique : les volumes commercialisés, les stocks et les loyers demeurant globalement stables depuis Une part importante de l offre d activités, vieillissante, semble ne plus correspondre à la demande, pourtant soutenue. En matière d investissement, la raréfaction des offres, notamment en Ile de France, la volonté de diversification des investisseurs, la multiplication des ventes de portefeuilles, et la connaissance accrue des marchés de province, ont contribué à faire de 2005 une année record. Les montants engagés en régions, proches de 4,6 milliards d euros, ont triplé comparativement à l année INVESTISSEMENT précédente. Les acquisitions et lancements d opérations en blanc se généralisent sur les marchés les CONJONCTURE mieux identifiés comme ou, ce qui devrait contribuer à renouveler les parcs et à anilocaux D ACTIVITES mer le marché locatif. Compte tenu notamment de l amélioration du marché de l emploi en France et de la vigueur de la demande d investissement, ces tendances devraient se confirmer, voire s amplifier, au moins jusqu à fin LOGISTIQUE TRANSPORTS

4 Les réseaux de Transport Temps moyens de liaisons entre les principales métropoles régionales et européennnes Réseau autoroutier Paris Bordeaux 5h40 5h34 6h52 Grenoble 2h17 7h50 7h29 4h32 6h04 1h11 6h30 7h30 6h15 5h31 9h28 3h07 7h13 4h42 4h08 9h33 3h01 1h51 3h54 3h25 7h33 6h03 7h57 9h28 7h53 8h59 7h44 5h42 10h57 4h37 2h09 3h18 10h59 4h37 10h12 7h24 4h48 4h46 7h40 7h35 8h15 7h31 6h29 2h29 3h37 8h39 5h08 3h58 2h23 5h43 5h29 9h44 Marseille 5h03 10h36 13h54 2h52 8h40 11h38 11h29 8h49 13h09 5h51 11h28 10h05 6h26 13h48 12h15 6h03 4h53 3h19 9h18 6h24 10h41 3h47 14h43 10h10 15h44 0h36 8h20 11h39 14h31 14h23 13h57 13h03 7h23 16h32 6h57 17h26 3h03 8h36 8h12 1h15 6h54 9h51 9h43 6h49 11h22 4h06 9h26 2h12 12h46 7h36 Nantes 10h37 16h41 1h29 8h46 12h00 14h57 14h54 14h23 13h30 7h45 16h59 6h54 17h52 1h18 8h07 13h00 7h31 15h04 15h10 12h04 10h54 9h20 10h45 12h26 16h40 8h21 17h56 6h27 23h02 15h57 23h30 Nice 13h00 10h10 8h47 9h29 4h31 5h03 4h12 11h47 3h04 4h43 8h21 10h24 9h15 10h13 8h46 10h42 15h19 Strasbourg Amsterdam Barcelone Berlin Bruxelles Francfort Madrid Milan Réseau ferroviaire à très grande vitesse Paris 3h01 Bordeaux 2h59 7h25 Grenoble 1h04 5h17 4h37 1h54 5h45 1h14 3h01 3h00 5h58 2h36 4h51 1h44 Marseille 3h21 4h09 3h38 5h31 1h51 1h38 2h01 4h01 6h12 4h08 4h20 6h33 6h26 Nantes 5h28 8h48 5h14 7h33 4h20 2h45 4h46 8h46 Nice 3h59 8h15 6h56 5h42 4h40 7h03 7h24 7h14 10h05 5h16 2h03 5h04 7h24 4h13 3h45 2h42 6h15 6h11 9h36 4h11 8h41 8h30 3h37 6h51 8h35 8h21 7h06 10h30 8h14 14h45 11h52 9h30 9h30 13h54 7h04 6h40 4h20 14h5410h3116h47 4h48 14h49 9h06 9h06 15h2513h4814h3115h1915h1014h1818h05 9h08 18h36 5h48 Source : SNCF Strasbourg Amsterdam 0h00 sans changement 0h00 avec changement 1h25 5h21 5h14 0h36 4h05 5h21 5h42 4h20 7h44 4h32 7h35 2h39 14h15 7h49 6h20 10h2211h24 8h12 9h42 10h3211h37 9h42 13h40 2h11 16h12 3h34 2h35 6h37 5h58 1h29 4h03 6h25 6h07 5h24 8h57 6h59 8h41 5h03 14h49 Barcelone nécessite plus de 3 changements Berlin Bruxelles 3h53 3h08 Francfort 2h22 6h10 12h55 9h52 18h5915h0417h1915h5411h2214h55 18h3715h02 4h44 17h02 6h43 17h02 4h57 8h47 5h32 7h28 9h08 10h20 4h45 6h49 14h4213h24 Londres 11h07 Madrid Milan Transport aérien Paris Amsterdam Barcelone Berlin Bruxelles Francfort Londres Madrid Milan Zurich Paris 1h20 1h45 1h45 3h15 1h25 1h20 1h55 1h30 1h20 Bordeaux 1h20 1h55 1h10 4h10 1h35 3h10 3h00 1h15 2h35 2h55 2h45 3h17 3h05 3h50 3h15 3h09 3h09 3h05 2h50 3h05 1h05 1h45 1h20 3h40 1h25 1h30 3h10 1h45 55 mn 1h10 Marseille 1h20 2h05 1h00 4h00 3h00 3h15 3h20 2h45 1h25 2h50 Montpelllier 1h20 3h00 2h50 4h55 2h55 3h00 3h10 3h25 2h25 2h45 Nantes 1h05 3h15 2h25 4h15 2h30 3h10 3h25 2h35 1h35 2h55 Nice 1h25 2h05 2h50 4h05 2h50 3h15 3h15 3h25 1h05 3h05 Strasbourg 1h00 1h15 3h10 4h25 3h00 3h10 1h25 3h05 1h15 3h00 1h20 2h00 3h00 4h20 3h05 3h10 3h10 1h15 1h20 2h55 Trafi c passager en 2005 Source : Air France vols avec escale 2 Votre contact KEOPS Commerces :

5 L économie des régions Classement des 10 premières régions de France en PIB Classement des 10 premières régions de France en nombre d emplois Source: Experian Source: Experian C est dans le Languedoc Roussillon que l activité a le plus progressé avec un PIB en hausse de 2,6 % en 2005, et surtout de 3,3 % pour les services. Les évolutions de PIB sont également supérieures à la moyenne nationale dans les régions PACA et Midi Pyrénées. En matière d emploi dans les services, les plus fortes progressions se sont établies dans les Pays de Loire en pourcentage, en Ile de France, en Rhône-Alpes et PACA en valeur absolue. Classement des 10 premiers groupes urbains en PIB LES PRINCIPALES AGGLOMERATIONS Les économies les plus tertiarisées sont localisées dans les agglomérations du sud de la France et à Paris : l emploi est à 92 % tertiaire à Marseille, à 87 % à Nice Sophia Antipolis, à 88 % sur Paris et sa 1 ère couronne. Inversement les régions de l ouest de la France sont parmi les moins tertiarisées : 78 % à Nantes et 79 % à Rennes. Classement des 10 premiers groupes urbains en nombre d emplois Source: Experian Données des microzones étendues Source: Experian Données des microzones étendues Votre contact KEOPS Département Marketing & Etudes :

6 Les bureaux en régions Demande placée en hausse sensible La reprise de l activité tertiaire, amorcée fi n 2003, a été confi rmée en 2005 avec une progression du volume de transactions de près de 5 % sur les 10 principales métropoles régionales. Le marché des bureaux bénéfi cie de l amélioration des indicateurs économiques, de l emploi dans les services en particulier, mais aussi d une activité toujours très soutenue en matière de ventes à utilisateurs. En effet la part des acquisitions demeure importante sur la plupart des marchés : 24 % à, 40 % à, plus de la moitié des transactions à Bordeaux, Géographiquement, cette reprise a été particulièrement marquée sur, Nice, et. Sur cette dernière métropole, l effet «AIRBUS» nourrit toujours l activité, d importantes prises à bail de l industrie aéronautique ayant été constatées en Ainsi se hisse quasiment au niveau de placement de, le troisième marché en régions. Evolution de la demande placée et du PIB de dix grandes métropoles* Projection Offre : tendance à la baisse Le stock observé sur les dix principales métropoles est globalement en légère baisse, de 2,4 %. Cet indicateur masque toutefois d importantes disparités. Localement d une part, c est à Grenoble, et Marseille que l on constate les diminutions d offre les plus importantes. A l inverse, les stocks progressent respectivement de 10 % et 20 % sur et. D autre part, si l offre de bureaux anciens a diminué de 4 % en 2005, l offre d immeubles neufs et restructurés a quant à elle légèrement augmenté. Paradoxalement, un constat récurrent semble être le manque d offres de dernières générations et de grandes tailles sur un grand nombre d agglomérations. L offre en 2004 et 2005 sur 10 grandes métropoles régionales* * Bordeaux, Grenoble,,, Marseille,, Nantes, Nice, Stransbourg, Reprise des loyers pour les immeubles neufs Marseille - Aix Nice Strasbourg Bordeaux Nantes Grenoble Les loyers Bureaux neufs Bureaux anciens Comparativement à ce qui est observé en Ile de France, une légère hausse des loyers de bureaux récents ou neufs est perceptible en régions. Sur la plupart des marchés, l écart entre les valeurs du neuf et de la seconde main tend ainsi à augmenter. Sur, où les immeubles neufs les plus recherchés se situent à la Part Dieu et dans la Cité internationale, les loyers «prime» peuvent atteindre 210 / m². Ils atteignent des montants équivalents sur Marseille. A Nice le Conseil Général a pris au loyer facial de 217 / m² un immeuble neuf de m² avec parkings Promenade des Anglais. Sur les autres métropoles, les valeurs primes s établissent à des niveaux inférieurs, entre 140 et 170 / m². Compte tenu de la raréfaction des grandes surfaces de bureaux neufs et des perspectives d amélioration du marché de l emploi en France, cette tendance à la hausse devrait se poursuivre au moins jusqu à fi n Votre contact KEOPS Direction Grands Comptes :

7 Les locaux d activités et la logistique en régions Demande placée stable Près de m² ont été placés en locaux d activités et logistique en 2005 sur les 10 principales métropoles régionales. Ce chiffre est en très légère diminution comparativement à On observe sur, le premier marché régional, un recul de près de 28 % du volume de transactions : si les locaux d activités se maintiennent à près de m² placés, les transactions de logistique sont en net recul en l absence d implantations de plus de m². Inversement, à Nice et, le placement est en hausse de 40 % grâce à l augmentation du nombre et de la taille des transactions. La demande placée en locaux d activités et entrepôts en régions Evolution Offre d activités vieillissante Les loyers des locaux d activités en régions sont le plus souvent compris entre 35 et 75 / m² pour les bâtiments de seconde main, qui constituent plus des trois quarts de l offre. On remarque une augmentation générale de la demande de locaux d activités. Dans certains secteurs comme, Bordeaux ou Nice par exemple, l offre, dont une partie peut être qualifiée d obsolète, devient insuffisante pour satisfaire la demande. Il convient enfin de souligner le niveau très élevé des valeurs locatives niçoises, hissées par la pénurie de réserves foncières, et égalant celles de la première couronne parisienne. Nice Strasbourg Grenoble Marseille Bordeaux Nantes Les loyers des locaux d activités au 1 er trimestre Locaux d activités neufs Locaux d activités de 2 nde main Logistique : loyers stables et valeurs vénales en hausse Si les loyers de logistique restent globalement stables, on constate néanmoins une légère baisse des loyers des meilleurs entrepôts neufs. Concernant les ventes, la baisse continue des taux de rendement, consécutive à un contexte de marché très demandeur, impacte fortement les valeurs vénales. Ces hausses se répercutent sur les niveaux de prix des entrepôts vendus à des utilisateurs qui atteignent souvent 500 / m² dans le neuf, comme à ou à Marseille. Nice Marseille - Aix Strasbourg Bordeaux Nantes Grenoble Les loyers des entrepôts au 1 er trimestre Entrepôts neufs Entrepôts de 2 nde main Votre contact KEOPS Siège social - Paris :

8 L investissement en régions Montants d investissement record en 2005 Les investissements en immobilier d entreprise en régions ont représenté plus de 4,6 milliards d euros en 2005, soit un volume d investissement record. Parmi les transactions de portefeuilles les plus importantes dont une partie des actifs se situent en régions, on peut citer l acquisition d un portefeuille de 207 immeubles d activités à 47 % situé en région par Bail Investissement auprès de CGW pour 1,6 milliards d euros, la vente par Accor pour 1 milliard d euros de 128 hôtels dont 80 % des chambres sont situées en province, ou l achat par GE de la Foncière Ariane pour 320 M qui comprend des immeubles à, et Strasbourg. Ces trois opérations représentent à elles seules plus d un quart des montants investis en Régions.. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en Régions (en milliards d euros) Diversification des actifs L agglomération lyonnaise, en forte progression par rapport à 2004, domine très largement les autres régions en matière d investissement. Les grandes transactions de plus de 20 millions d euros, comme la Tour Oxygène, y ont été particulièrement présentes. se place en deuxième position, les acquéreurs allemands ayant été remplacés par les Français, Hollandais et Anglais qui se sont parfois positionnés sur des immeubles en blanc. Ce constat traduit également la diversification des allocations d investisseurs en régions. Globalement, ces acteurs n hésitent plus à engager des montants importants sur des marchés de taille moindre, dès lors qu ils s appuient sur un actif sécurisé correspondant à leurs attentes. Les investissements réalisés dans le domaine du commerce et de l hôtellerie progressent fortement, l externalisation du portefeuille hôtelier d ACCOR participant à cette tendance. Répartition des montants investis en Régions par zone géographique (en millions d euros) Baisse globale des taux Les différences de taux entre l Ile de France et les régions tendent de plus en plus à se réduire. On constate une diminution générale de près de 100 points de base sur les meilleurs actifs au cours des 12 derniers mois. A, les taux tendent à se rapprocher de ceux de la première périphérie parisienne. La rareté des produits neufs et sécurisés et l amélioration générale du marché locatif, expliquent une plus grande prise de risque de la part des acteurs et le retour des opérations en blanc, telles les acquisitions constatées cette année sur Euralille. Comme en région parisienne, on constate que l impact de la localisation sur le niveau des taux de rendement est en partie gommé par l approche fi nancière qui privilégie la qualité du locataire et la durée de l engagement ferme. Les taux de rendement de marché Bureaux Activités Neufs Anciens Neufs 6,5 % - 8,5 % 7,75 % - 10 % 7,5 % - 9,5 % 7 % - 9 % 9,25 % - 11 % 8,75 % - 10,5 % Nice 7,5 % - 8,5 % 8,25 % - 10 % 8,25 % - 10,5 % Marseille - Aix 6,75 % - 8,5 % 8,25 % - 11 % 8,25 % - 10,5 % Bordeaux 7,5 % - 8,25 % 8,75 % - 10 % 7,75 % - 10 % 7,75 % - 8,5 % 8,25 % - 10 % 8,75 % - 10,5 % Grenoble 7,75 % - 9 % 8,75 % - 10 % 8,75 % - 10,5 % Nantes 7,5 % - 9 % 8,75 % - 11 % 8,75 % - 10,5 % Strasbourg 7,25 % - 8,5 % 8,75 % - 10,5 % 8,25 % - 9,5 % 7,75 % - 9 % 9,25 % - 11 % 8,75 % - 10,5 % 6 Votre contact KEOPS Direction des Investissements :

9 Limonest Zoom sur les marchés en régions : Tassin-lademi-lune Bron Meyzieu LE GRAND LYON EN CHIFFRES INDICATEURS BUREAUX St Priest Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte Parc : 4,6 millions de m² Stock à moins de 6 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 6,7% Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 23 mois Sources : KEOPS - CECIM LE MARCHE DES BUREAUX Volume de transaction proche de m² La demande de bureaux placée dans l agglomération de a progressé de 18 % en Le marché reste très concentré sur la Part Dieu, qui totalise près d un quart du placement. Les utilisateurs continuent de privilégier les ensembles neufs : m², dont m² de comptes propres et clés en main ont été commercialisés au cours de l année passée. Ainsi, le stock d immeubles neufs ne représente plus qu un an de transactions. Les acquisitions de bureaux progressent et constituent 24 % du placement. Le marché des petites surfaces, de 0 à 500 m², demeure particulièrement animé.. Hausse continue des stocks Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de Evolution des stocks et du taux de vacance De 2000 à 2005, le volume d offres a triplé, passant d un niveau de pénurie avec m² à un stock de m². Paradoxalement, il persiste un nombre limité d offres neuves de grande taille, le stock étant composé à plus de 70 % d immeubles d ancienne génération, dont certains peuvent être qualifi és d obsolètes m² livrables en 2006 et plusieurs projets à plus long terme devraient palier ce manque. On peut citer Triangle Sud à la Part Dieu ( m²) ou Quatuor à Gerland, programme développant environ m². Loyers globalement stables Les loyers d immeubles anciens sont majoritairement compris entre 130 et 170 / m² à la Part Dieu et 90 à 130 / m² en périphérie. La transaction de m², réalisée dans le Danica, loué à la SNCF, illustre cette tendance. Les loyers d immeubles neufs se répartissent généralement entre 190 et 205 / m² à la Part Dieu et 130 à 145 / m² en périphérie. Ils peuvent atteindre 210 / m² pour le prime. A titre d exemple on peut citer deux transactions neuves à la Part Dieu, Atos qui a pris m² et Sell By Tel qui a loué m² dans le Dauphine Part Dieu. Répartition des loyers de transaction à en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Doublement des montants investis La Tour Oxygène acquise par Rodamco Plus de 960 millions d euros ont ainsi été investis dans la région lyonnaise, les ventes d importants portefeuilles régionaux et les grandes transactions de bureaux neufs en VEFA constituent l essentiel de ces cessions. Parmi les transactions majeures, on peut citer la Tour Oxygène de m² acquise par Rodamco auprès de Sogelym Steiner pour 121 millions d euros, ou l achat par Bail Investissement de deux immeubles en VEFA dans le quartier de Gerland pour 59 millions d euros. Votre contact KEOPS - SOPREC à :

10 Aix en Provence Zoom sur les marchés en régions : Marseille - Aix Vitrolles Gardanne Marseille Aubagne LE MARCHE DES BUREAUX MARSEILLE-AIX EN CHIFFRES Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte INDICATEURS BUREAUX Parc : 2,64 millions de m² Stock total : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 5 % Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 13 mois Sources : KEOPS - OIP Forte augmentation des transactions à Aix-en-Provence Le volume des transactions est globalement en hausse de 8 % en A Aix, la progression est de 60 % avec plus de m² placés, la raréfaction de l offre sur Marseille incitant les utilisateurs à se reporter sur ce marché. Cette année, la transaction la plus signifi cative a porté sur les m² de l immeuble Grand Horizon à Marseille pris par le Conseil Régional. Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur Marseille-Aix Baisse des stocks de plus de 14 % en 2005 L offre est en baisse continue depuis 2002 en raison de la raréfaction des bureaux neufs disponibles. Celle-ci est particulièrement marquée sur la ville de Marseille, où seulement m² de bureaux neufs sont proposés. Sur l ensemble du secteur, le stock de première main ne totalise que m². Dans ce contexte, les utilisateurs sont contraints de s orienter sur des immeubles d ancienne génération. Différents projets, dont Euroméditerranée Center qui développera m², devraient réalimenter le marché à terme. Enfi n, l offre à l acquisition, très demandée, demeure quasi-inexistante. Evolution des stocks et du taux de vacance Peu d évolution pour les loyers Compte tenu de la raréfaction des offres d immeubles neufs, les loyers de première main sont orientés en légère hausse à Marseille, globalement compris entre 150 et 190, et pouvant atteindre 210 pour les immeubles «prime». Les loyers de bureaux anciens se négocient le plus souvent entre 100 et 150. A Aix, les valeurs locatives sont plus stables et se situent généralement entre 120 et 140 / m² pour les bureaux neufs, 100 à 130 pour les bureaux de seconde main. Répartition des loyers de transaction à Marseille en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT L investissement en retrait Grand Horizon acquis par BNP PARIBAS Près de 210 millions d euros ont été investis sur Aix-Marseille cette année dont 25 % sur Aix en Provence. Ce volume, relativement faible au regard du dynamisme de l investissement en France, s explique par la rareté des offres neuves de bureaux notamment. On peut citer deux opérations majeures : l acquisition de l immeuble Grand Horizon, immeuble neuf de m² sur le périmètre d Euroméditerranée par BNP Paribas Assurance et l achat d Europrogramme, immeuble rénové de m² par ING Real Estate Investment Management auprès de Redilco. 8 Votre contact KEOPS - SOPREC à Marseille :

11 Armentières Tourcoing Roubaix Euralille Villeneuve d'ascq Zoom sur les marchés en régions : LILLE EN CHIFFRES LE MARCHE DES BUREAUX Placement d immeubles neufs en retrait Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Le volume des transactions est stable à un peu moins de m². Le principal constat est le faible niveau du placement de bureaux neufs. Dans une conjoncture économique atone, les utilisateurs ont favorisé les recherches d économies et ainsi privilégié les immeubles de seconde main récents ou répondant aux standards actuels et les localisations périphériques au profi t des Grands Boulevards et de la périphérie lilloise. Il convient enfi n de signaler que m² d opérations de construction pour comptes propres, ne fi gurant pas dans les statistiques offi cielles, ont été réalisées en 2005 : m² pour la Préfecture, m² pour COFIDIS, m² pour CMH,... Hausse continue des stocks Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte Les stocks augmentent de 8 % avec une progression marquée de la part des immeubles neufs. Il faut cependant nuancer ce constat en précisant que, d une part ces stocks livrables à 6 mois de 1 ère main ne représentent que 6 mois de commercialisation, d autre part cette progression est amplifi ée par le contexte du marché de l investissement, propre à motiver les lancements et acquisitions en blanc. L offre de bureaux anciens progresse, elle, de 15 %, mais son écoulement s améliore sensiblement grâce aux rénovations effectuées sur de nombreux immeubles. Seuls les ensembles IGH connaissent des taux de vacance conséquents : ils font l objet de mesures d accompagnement signifi catives. INDICATEURS BUREAUX Parc : 3,6 millions de m² Stock total à moins de 3 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 4,8 % Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 18 mois Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de Métropole Evolution des stocks et du taux de vacance Sources : KEOPS - OBM Loyers globalement stables Les loyers restent stables sur intra-muros : Les loyers de bureaux neufs restent compris entre 120 et 160 pour centre ville et entre 145 et 175 à Euralille. Les immeubles anciens se louent le plus souvent entre 90 et 140 / m². Sur les autres secteurs de l agglomération, la tendance est à une légère hausse sur les parcs tertiaires de Villeneuve d Ascq et des grands boulevards, avec des loyers d immeubles neufs compris généralement entre 110 et 125 / m², et à la stabilité sur Roubaix et Tourcoing, où les valeurs de 1 ère main sont ici comprises entre 90 et 120. Répartition des loyers de transaction à en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Volumes en hausse et rendements en baisse Crystal Europe acquis par le Crédit Agricole Nord de France Ce marché de l investissement est particulièrement animé avec un volume en progression de plus de 35 % à près de 290 millions d euros placés, dont 180 millions d euros sur des bureaux. La vigueur de la demande participe à la diminution sensible des taux de rendement, historiquement bas pour la région lilloise, de l ordre de 7 % pour certaines opérations. La principale transaction de l année porte sur m² de bureaux neufs achetés par le Crédit Agricole Nord de France de Crystal et Quartz Europe à Euralille pour environ 50 millions d euros. Votre contact KEOPS - SOPREC à :

12 Bordeaux Zoom sur les marchés en régions : Bordeaux Saint Médard en Jalles Mérignac Pessac LE MARCHE DES BUREAUX Bonne tenue du volume de transactions m² ont été commercialisés en 2005, soit un niveau stable depuis 2004, mais aussi proche des volumes de transactions des meilleures années 2000 et Le marché s est principalement porté, d une part sur les ventes de bureaux neufs pour comptes propres avec plus de m² placés, d autre part sur les locations de bureaux anciens pour un volume proche de m². Les locations de bureaux neufs sont quant à elles en net retrait. Enfi n notons la présence très marquée du public et parapublic, ce secteur concentrant 7 des 9 plus importantes transactions de l année : Le rectorat, le CEAN, le TGI, le pavillon de la mutualité, Plus d offres en périphérie BORDEAUX EN CHIFFRES Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte Le stock est en légère baisse à m², constitué pour près d un quart de bureaux neufs. Globalement, le taux de vacance avoisine 7 %. L offre a principalement progressé en raison de projets livrés ou en cours de livraison sur le secteur de Bordeaux Lac. A l inverse, les stocks reculent sensiblement sur le centre de Bordeaux même si le taux de vacance demeure relativement élevé à plus de 10 %. Les principaux programmes neufs disponibles à moins d un an se situent à Pessac (7 000 m²), Mérignac (6 000 m²) et Ravezies (5 000 m²), futur important centre d affaires. INDICATEURS BUREAUX Parc : 1,7 millions de m² Stock total à moins de 12 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 7,3 % Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 17 mois Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de la métropole bordelaise Evolution des stocks et du taux de vacance Sources : KEOPS - OIE Bordeaux Loyers : tendances contrastées En centre ville, les valeurs locatives sont comprises entre 130 et 160 / m² pour les immeubles neufs et 80 à 140 / m² pour des bureaux de seconde main. En périphérie, les bureaux neufs se louent généralement entre 105 et 125 / m², les bureaux anciens entre 65 et 110. Globalement, la tendance est à la sensible hausse pour les immeubles neufs, et à la stabilité pour les immeubles anciens, voire à la légère baisse sur Bordeaux centre. Répartition des loyers de transaction à Bordeaux en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Accélération des cessions Les Hangars des Quais centre commercial de m 2, comprenant m 2 de bureaux. 170 millions d euros ont été investis dans la métropole bordelaise soit un montant record. Les investissements ont été dominés par la transaction des Hangars des Quais, centre commercial et de loisirs de m² situé sur les Quais rive gauche, comprenant m² de bureaux et acheté par Affi ne et Banimmo France auprès d Eiffage Atlantique. On peut également citer l achat par Morgan Stanley et Foncière des Régions des implantations d IBM à Bordeaux, ou l acquisition par Grosvenor de près de m² de lots commerciaux situés dans le cœur du quartier commercial. Sur Bordeaux, les rendements sont également orientés à la baisse, les bureaux neufs pouvant s échanger sous le seuil des 8 %. 10 Votre contact KEOPS - SOPREC à Bordeaux :

13 Blagnac Colomiers Zoom sur les marchés en régions : Labège TOULOUSE EN CHIFFRES Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte INDICATEURS BUREAUX Parc : 2,3 millions de m² Stock à moins de 6 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 3,3 % Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 10 mois Sources : KEOPS - OTIE LE MARCHE DES BUREAUX Confirmation de la reprise En progression de 14 % en 2005, la demande placée évolue pour la 2 nde année consécutive. La diminution du volume de transactions de bureaux de seconde main a été largement compensée par les m² de bureaux neufs commercialisés. De même, si les ventes à utilisateurs ont été divisées par deux comparativement à 2004, les locations ont quant à elles fortement progressé. La commune de concentre les deux tiers du placement de l agglomération. Deux des transactions majeures de 2005 ont été la prise à bail par La Poste de m² rue Gabriel Peri, et m² dans Park Avenue 2 loués par Siemens. Stocks insuffisants L offre de bureaux a diminué de 16 % en 2005 pour atteindre m². Le taux de vacance est ainsi particulièrement faible à 3,3 %. Le stock de bureaux neufs fait particulièrement défaut, avec seulement m² répartis sur l ensemble de l agglomération : Colomiers, le centre ville et la zone tertiaire de Basso Combo. En outre, seulement m², soit 14 % du stock de seconde main, se rapportent à des immeubles récents. Pour combler cette insuffi sance, m² de bureaux neufs devraient être livrés au cours du premier semestre 2006 dont le Concordia sur m² et le Regent Park sur m². Loyers en hausse Dans ce contexte de raréfaction de l offre, pour les bureaux neufs notamment, la tendance est globalement à la hausse en matière de valeurs locatives. Les bureaux neufs se louent à des valeurs comprises entre 120 et 155 / m². La moyenne des loyers d immeubles anciens avoisine 105 / m² et elle se situe entre 110 et 125 / m² pour les immeubles les plus récents. Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de la métropole toulousaine Evolution des stocks et du taux de vacance Répartition des loyers de transaction à en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Bonne tenue des investissements Concordia acquis par Axa Reim Bien qu en baisse après une année 2004 exceptionnelle, et malgré l insuffi sance de l offre, 160 millions ont été investis dans la région toulousaine, ce qui constitue un bon niveau d engagements pour le secteur. Environ deux tiers de ces montants sont des éléments de portefeuilles d étendue nationale. Seul un tiers du montant porte sur des actifs isolés, parmi lesquels l achat en VEFA des m² du Concordia par AXA REIM à Blagnac, et, toujours en VEFA, l achat de m² à par UFG. Votre contact KEOPS à :

14 Nice Zoom sur les marchés en régions : Nice / Sophia -Antipolis Cannes Sophia Antipolis LE MARCHE DES BUREAUX Transactions significatives à Sophia-Antipolis La demande placée est de m² en 2005, soit une hausse de 12 % en un an. Cependant l absorption nette est faible en raison du nombre important de restructurations internes générant une demande endogène représentant 90 % des transactions. Les disparités géographiques demeurent importantes : à Sophia-Antipolis, le volume de transactions, proche de m², augmente fortement, et porte pour une grande partie sur des grandes surfaces. En revanche, en raison d une offre globalement inadaptée à la demande, le placement sur Nice est en net retrait. Vieillissement du parc à Nice NICE/SOPHIA ANTIPOLIS EN CHIFFRES Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte INDICATEURS BUREAUX Parc : 1,51 millions de m² Stock à moins de 6 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 9,1% Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 27 mois Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de Nice / Sophia-Antipolis / Cannes Evolution des stocks et du taux de vacance Sources : KEOPS -CCI Nice Côte d Azur L offre est globalement en légère baisse de 9 %, grâce à la sensible reprise de l activité. A Nice l offre neuve est devenue quasi inexistante, les disponibilités actuelles correspondent pour une grande part à des locaux anciens de petite ou moyenne surface, inadaptés à la demande exprimée. D importants projets à l horizon 2007/2008, comme Nice Plaza sur m² ou Azurea sur m² sur le secteur Arenas, devraient palier ce manque. Sur Sophia Antipolis, le stock demeure conséquent, à près de m², mais il est à 60 % constitué de surfaces neuves ou de très bonne qualité. Loyers en hausse Les valeurs locatives de bureaux progressent légèrement, quelque soit le secteur et la catégorie d immeuble. Sur Nice, les bureaux neufs se louent le plus souvent entre 160 et 200 / m², les bureaux anciens de 90 à 150 / m². A Sophia Antipolis, les loyers d immeubles neufs sont généralement compris entre 140 et 170 / m², ceux des immeubles de 2 nde main sont compris entre 100 et 140 / m². Il faut enfi n noter que les fourchettes hautes des valeurs de ces secteurs, et des secteurs du Littoral, sont parmi les valeurs les plus élevées observées sur les marchés en Régions ; la pénurie et l envolée des prix des réserves foncières en sont à l origine. LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Bonne tenue de l investissement Répartition des loyers de transaction à Nice Sophia - Antipolis en 2005 Noga Hilton acquis par Jesta Capital Les montants d investissement ont fortement augmenté sur le secteur, avec près de 120 millions d euros engagés en Toutes les catégories de biens ont par ailleurs progressé : bureaux, activités, hôtellerie, L une des transactions signifi catives de l année est l achat du Centre de Recherche et de Développement d IBM situé à La Gaude, par Matrix Securities pour un montant d environ 32 millions d euros, faisant ressortir un rendement de 8,25 %. Il faut enfi n noter que le chiffre arrêté a été diminué de 121 millions d euros dans la mesure où l achat des murs du Noga Hilton n a pas pu être confi rmé par l acquéreur pressenti en 2005 et, que c est fi nalement Jesta Capital qui a remporté les enchères début février 2006 pour 84,5 millions d euros. 12 Votre contact KEOPS à Nice :

15 Nord Zoom sur les marchés en régions : Ouest Sud Est LE MARCHE DES BUREAUX MONTPELLIER EN CHIFFRES Population : hab Emploi : PIB : millions d euros Estimation 2005 : Experian Données des microzones correspondant à la carte INDICATEURS BUREAUX Parc : 1,4 millions de m² Stock à moins de 12 mois : m² Dont stock neuf : m² Taux de vacance : 4,8 % Placement 2005 : m² Dont placement neuf : m² Délai théorique d écoulement : 7 mois Sources : KEOPS - OIFE Un marché animé par les acquisitions et les relocalisations m² ont été placé en 2005 soit un niveau en nette amélioration par rapport aux deux années précédentes, même si environ les deux tiers de ces mouvements correspondent à des relocalisations, pour partie motivées par la présence de nouveaux programmes neufs. Les acquisitions de bureaux demeurent très demandées, elles représentent 40 % du placement en Celles-ci sont réalisées pour les trois quart dans le centre de. Les locations sont quant à elles concentrées pour moitié dans l est de l agglomération. Deux des plus importantes prises à bail ont concerné des administrations, la SERM et la DRASS, sur des surfaces respectives de m² et m². Evolution de la Demande placée et du PIB sur le secteur de et de son agglomération Renouvellement du parc de bureaux En dépit du bon niveau de placement, l offre poursuit sa progression, à un rythme toutefois très modéré. La demande, essentiellement endogène n entraîne qu une faible absorption sur un marché où plusieurs programmes neufs seront en outre livrés d ici 2 ans, à l image d Arche Jacques Cœur, livrable en La tendance constatée en 2005 devrait se confi rmer en 2006 : une baisse de l offre de 2 nde main compensant sensiblement la hausse du stock de bureaux neufs. Evolution des stocks et du taux de vacance Loyers globalement stables Les valeurs locatives des immeubles neufs sont le plus souvent comprises entre 120 et 140. Les locations de bureaux anciens s effectuent essentiellement dans une fourchette de 95 à 120 / m² en périphérie de, et 120 à 130 / m² dans le centre. Ce différentiel entre loyers de bureaux neufs et loyers de bureaux anciens, d approximativement 20 %, est l un des plus faibles observés sur les marché français. Dans l hypothèse d une franche accélération de l activité, une hausse plus marquée des loyers de 1 ère main serait envisageable. Répartition des loyers de transaction à en 2005 (en % des surfaces) LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Investissement : absence d opération significative Stratégie Concept acquis par le Crédit Agricole 13 millions d euros ont été investis sur l agglomération de, essentiellement placés sur des immeubles de bureaux. Ce faible montant d engagement s explique par la rareté des offres et par la taille limitée des opérations observées. Pour preuve, l une des principales acquisitions recensées en 2005 est celle effectuée par le Crédit Agricole auprès de CFC DEVELOPPEMENT, portant sur m² de bureaux neufs dans Stratégie Concept, sur le secteur du Parc du Millénaire. Votre contact KEOPS - SOPREC à :

16 KEOPS en Ile de France KEOPS, acteur majeur du conseil en immobilier d entreprise, avec 145 collaborateurs en Ile de France, a participé à la commercialisation de m 2 de bureaux et m 2 d activités en 2005, soit une implantation sur six en Région Parisienne. KEOPS 160 bd Haussmann PARIS Tél. : Fax : Contact : info@keops.fr KEOPS et SOPREC en Régions SOPREC LYON ORPEC 99 rue Servient LYON SOPREC MARSEILLE cours Pierre Puget MARSEILLE SOPREC LILLE IMMO SEARCH «Le Trianon» 4 boulevard Louis XIV LILLE SOPREC BORDEAUX SOMECO 31 rue de la Marne MERIGNAC KEOPS TOULOUSE BG IMMOBILIER «Les Aravis» avenue de l Occitane BP LABEGE Cedex KEOPS NICE CAPITAL IMMOBILIER 2791 chemin de Saint-Bernard Porte VALLAURIS SOPHIA ANTIPOLIS SOPREC MONTPELLIER SITES L.R. Le Nobel 770 rue Alfred Nobel Parc du Millénaire MONTPELLIER