VENTE IMMOBILIÈRE: LA PHASE PRÉALABLE ET SES ÉCUEILS

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1 VENTE IMMOBILIÈRE: LA PHASE PRÉALABLE ET SES ÉCUEILS Actes du colloque organisé le 26 avril 2012 par le Guide de droit immobilier et la Chambre de Conciliation, d Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière (C.C.A.I.) Avec les contributions de E. BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNARD, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS, C. ROELANTS, Textes mis à jour au 31 janvier 2012

2 Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk 2012, Wolters Kluwer Belgium SA Waterloo Office Park Drève Richelle, 161 L B-1410 Waterloo Tél.: contact@kluwer.be Hormis les exceptions expressément fixées par la Loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de données automatisé, ni diffusé, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse et préalable et écrite de l éditeur. ISBN D 2012/2664/021 BP/VENTIMO- BI12001

3 INTRODUCTION: LE COMPROMIS DE VENTE EN QUESTIONS par A. Deliège Section I Un contrat fondamental d une simplicité apparente Section II Du côté du vendeur Sous-section I Identification Sous-section II Titre de propriété Sous-section III Capacité Sous-section IV Aspects fiscaux Section III Du côté du bien Sous-section I Désignation de l immeuble Sous-section II Biens compris dans la vente Sous-section III Conditions particulières Sous-section IV Situation locative Sous-section V Droit de préférence Sous-section VI Situation hypothécaire Sous-section VII Créanciers non privilégiés Sous-section VIII Copropriété Sous-section IX Statut administratif Urbanisme Environnement-gestion du sol Dossier d intervention ultérieur Contrôle de l installation électrique Certificat de performance énergétique Réservoirs à mazout Section IV Du côté de l acquéreur Sous-section I Généralité Devoir d information Sous-section II Origine des fonds Sous-section III Financement de l acquisition Sous-section IV Destination du bien Sous-section V Avis favorable Sous-section VI Aspects fiscaux Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils V

4 Section V Une collaboration possible et souhaitable Sous-section I Des compétences spécifiques ou partagées Sous-section II Agents immobiliers et notaires PARTIE I APPROCHE THÉMATIQUE CHAPITRE I LA VENTE EST PARFAITE DÈS QU ON EST CONVENU DE LA CHOSE ET DU PRIX : UN PRINCIPE LÉGAL SIMPLE CACHANT CERTAINES COMPLEXITÉS par Y. Ninane Introduction Section I Rappel des principes Sous-section I L offre Notion Force obligatoire L offre conditionnelle Sous-section II L acceptation Principes Effets Sous-section III Le caractère consensuel de la vente immobilière et la nécessité de recourir à l acte authentique Section II Analyse d un cas d application: l arrêt de la cour d appel de Bruxelles du 23 juin Sous-section I Résumé des faits Sous-section II Décision de la cour Sous-section III Commentaire Les principes rappelés par l arrêt L exercice par la cour de son pouvoir d appréciation Conclusion Annexe: Bruxelles (7ème ch.), 23 juin VI Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer

5 CHAPITRE II LES INFORMATIONS URBANISTIQUES PRÉALABLES AU COMPROMIS DE VENTE «UN ACQUÉREUR AVERTI EN VAUT DEUX» par V. Pauwels Introduction Section I Les mentions obligatoires dans toute publicité relative à une vente Sous-section I Région wallonne Législation applicable Destinataires de cette obligation Type d informations Outils Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale Législation applicable Destinataires de cette obligation Type d informations Outils Section II Les mentions devant figurer dans l acte de vente Sous-section I Région wallonne La notion d acte de vente Type d informations Quels sont les destinataires de cette obligation? Les voies d accès à ces informations Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale La notion d acte de vente Type d informations Quels sont les destinataires? Voies d accès à ces informations Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils VII

6 Section III Les ventes particulières Sous-section I Bien inclus dans un périmètre de préemption Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale Sous-section II Bien grevé d une infraction Sous-section III Ventes de biens nécessitant l accomplissement de formalités urbanistiques préalables ou l octroi préalable de permis d urbanisme Section IV Les sanctions Sous-section I Sanctions civiles Responsabilité des pouvoirs publics Responsabilité du notaire Responsabilité de l agent immobilier Responsabilité du vendeur Sous-section II Sanctions pénales Section V Les voies d accès à l information urbanistique Sous-section I Droit d accès à l information «environnementale» Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale Sous-section II Bases de données et inventaires Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale Sous-section III Les certificats d urbanisme En Région wallonne En Région de Bruxelles-Capitale Effets communs aux certificats d urbanisme délivrés en Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale Conclusion VIII Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer

7 CHAPITRE III L INFORMATION ENVIRONNEMENTALE AU COURS DE LA PHASE PRÉCONTRACTUELLE D UNE VENTE IMMOBILIÈRE par. E. Orban de Xivry, P. Moërynck et C. Roelants Introduction Section I La Performance energetique des bâtiments Sous-section I Région wallonne Généralités Performance énergétique des bâtiments Le certificat PEB en tant qu information environnementale Réflexions finales Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale Introduction Qu est-ce qu un certificat? Le certificat porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment Contenu et validité du certificat D où provient le certificat? En cas de vente: un certificat pour la publicité et pour l acte Que se passe-t-il s il n y a pas de certificat disponible? Section II Les sols Sous-section I Région wallonne Généralités La banque de données de l état des sols Passage en revue des obligations découlant du décret Faits générateurs Titulaires des obligations Obligations d information Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale Introduction Information en cas de vente: quel enjeu? Principe et moyens d information en cas de vente: l attestation du sol Etendue de l information: contenu de l attestation du sol Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils IX

8 5 Provenance des informations: l inventaire de l état du sol Information en cas de vente: quelles sanctions? Section III La cession du permis d environnement et la cession d un bien couvert par un permis d environnement Sous-section I Région wallonne Généralités Formalités à respecter découlant de l article 60 du décret Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale Introduction Obligations Sanctions Section IV Les sites Natura Conclusion CHAPITRE IV LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN BELGIQUE: IMPÔTS INDIRECTS PERÇUS SUR LES TRANSMISSIONS À TITRE ONÉREUX DE BIENS IMMEUBLES par E. Bruyère Introduction Section I Droit d enregistrement (art. 44 et s.) Sous-section I Régionalisation de l impôt Sous-section II Obligation d enregistrement Sous-section III Les modalités de l opération juridique Le terme La condition résolutoire La condition suspensive Sous-section IV Conditions à la débition du droit de vente Sous-section V L élection de command Notion de déclaration de command X Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer

9 2 Régime de la déclaration de command (art. 159, 1 ) Règles particulières Partage et déclaration de command Sous-section VI Base imposable La valeur conventionnelle Base d imposition accessoire: la valeur vénale des immeubles transmis Contrôle et sanctions (l expertise de contrôle) Règles forfaitaires établissant la valeur vénale de l usufruit et de la nue-propriété Sous-section VII Régimes de faveur (art. 51 et 52, art. 53 à 61, art. 62 à 71). 196 Section II Regime T.V.A. pleine proprieté usufruit emphytéose superficie Sous-section I Aliénation de bâtiments neufs Conditions de fonds Conditions de forme Sous-section II Constitution, cession ou rétrocession de droits réels sur bâtiments neufs Conditions de fonds Conditions de forme Sous-section III Bâtiments transformés PARTIE II ANALYSE DE CAS PRATIQUES CHAPITRE I DE QUELQUES CAUSES D EXTINCTION D UN CONTRAT DE VENTE D IMMEUBLE ET DE LEURS CONSÉQUENCES FISCALES par R. Douny, M. Gustin et B. Kohl Décision: Comm. Huy, 26 mai Commentaire Section I Introduction Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils XI

10 Section II La fin de la relation contractuelle et ses incidences fiscales Sous-section I La résolution Aspects civils Aspects fiscaux Sous-section II La résiliation Aspects civils Aspects fiscaux Conclusion CHAPITRE II LE DEVOIR D INFORMATION DE L AGENT IMMOBILIER par C. De Ruyt Décision: Bruxelles (7ème ch.), 18 novembre Commentaire Section I Introduction: le statut de l agent immobilier Section II L arrêt commenté Section III L obligation d information de l agent immobilier Sous-section I L obligation d information et de conseil vis-à-vis de son client commettant: responsabilité contractuelle Sous-section II Obligation d information de l agent vis-à-vis des tiers L information sur l étendue des pouvoirs de l agent Information sur le prix Information sur les caractéristiques essentielles du bien Information sur le sort des offres reçues Information en cas de cession d un lot dans une copropriété Informations sur le caractère fiscal de l opération Informations sur la situation hypothécaire du bien Conclusion XII Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer

11 CHAPITRE III LA RESPONSABILITÉ CIVILE PROFESSIONNELLE DU NOTAIRE LORS DE LA PHASE PRÉALABLE À LA VENTE par J. Goemare Décision: Trib. Liège (7ème ch.), 6 octobre Commentaire Section I Rappel de quelques principes généraux Section II Cas pratique Sous-section I Le problème Sous-section II Le premier juge Sous-section III La cour d appel Sous-section IV La Cour de cassation Le fondement du pourvoi Au moment du compromis Après le compromis Sous-section V Que déduire de cette jurisprudence? Le devoir de conseil du notaire avant la vente Le lien causal Le dommage Conclusion CHAPITRE IV LE RECOURS À UN EXPERT ÉVALUATEUR ET LES VICES CACHÉS par P. Gougnard Décision: Trib. Charleroi (2 ème ch. civ.), 12 janvier Commentaire Section I Les faits Section II Arguments invoqués par l expert pour sa défense Section III La responsabilité des conseils techniques qui interviennent lors de l achat d immeuble pour conseiller ou du côté de l acquéreur Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils XIII