France T1 211 La reprise se veut toujours lente 2 avril 211 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 ()1 49 64 49 4 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 219 hans.vrensen@dtz.com Le marché français de l investissement en immobilier d entreprise entame l année 211 avec un volume d 1,9 milliard d euros investis, confirmant la lente reprise observée depuis maintenant 1 an. La suprématie de l Ile-de-France est de nouveau confirmée. Le poids des régions au sein des engagements français, en recul depuis fin 29, s est en effet de nouveau réduit, ne représentant que 14% des engagements des trois derniers mois. Concernant le type d actifs, les bureaux, dont la part avait diminué en 21 au profit des commerces, sont redevenus largement majoritaires au 1 er trimestre 211 avec près d 1, milliard investis, soit ¾ des engagements. Si la recherche d actifs sécurisés reste le maître mot en matière d investissement, quelques opérations en blanc ont eu lieu ce trimestre, notamment en Première Couronne. Après deux années marquées par une forte concentration des investissements dans Paris, la préférence géographique des investisseurs s est en effet à nouveau élargie à des actifs de qualité situés dans les autres pôles tertiaires d Ile-de-France. Le marché de l investissement français reste dominé par les investisseurs domestiques, avec plus d 1,6 milliard d euros engagés ce trimestre soit plus de 8 des investissements. Les compagnies d assurance sont demeurées les plus actives, suivies de près par les SCPI et OPCI. L inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant plus d un an, semble avoir pris fin en Ile-de-France. Les taux sont demeurés inchangés d un trimestre à l autre sur la quasi-totalité des marchés franciliens. Cette stabilité devrait laisser place à une remontée dans les mois à venir. Graphique 1 Investissement en France (glissement annuel) En milliards d' 3 2 2 1 1 T1 1999 T4 1999 T3 2 T2 21 T1 22 T4 22 T3 23 T2 24 T1 2 T4 2 T3 26 T2 27 T1 28 T4 28 T3 29 T2 21 T1 211 www.dtz.com 1
Près de 2 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, entrepôts, locaux d activité et commerces) en France au 1 er trimestre 211. Ce chiffre, très légèrement supérieur à la performance enregistrée au 1 er trimestre 21 (+%), confirme la lente reprise du marché de l investissement (graphique 2). Après une fin d année 21 marquée par de nombreuses transactions d envergure 16 transactions supérieures à 1 millions d euros au 4 ème trimestre représentant près de 2, milliards d euros, les opérations ont été plus rares sur ce segment au 1 er trimestre 211, avec seulement deux transactions pour un total à peine supérieur à 6 millions d euros. En termes de montant moyen, la préférence des investisseurs s est clairement portée sur des actifs compris entre 2 et millions d euros au cours du 1 er trimestre 211 (7 millions d euros soit 3% de l activité) (graphique 3). Concernant le type d actifs, les bureaux, qui avaient reculé en 21 au profit des commerces, sont redevenus largement majoritaires au 1 er trimestre 211 avec près d 1, milliard investis, soit ¾ des engagements. La logistique est, quant à elle, toujours à la peine, avec seulement 82 millions d euros engagés, et ce malgré la cession par GECINA de 21 plates-formes à CARVAL INVESTORS pour un montant proche de 2 millions d euros. Le poids des régions au sein des engagements français, en recul depuis fin 29, s est de nouveau réduit, ne représentant que 14% des engagements des trois derniers mois. La défiance des investisseurs vis-à-vis des marchés régionaux est encore forte, et les acquisitions d opérations spéculatives de bureaux, qui avaient fortement participé au dynamisme de ces marchés en 27 et 28, sont aujourd hui très rares. Graphique 2 Montant des investissements en France Milliards d'euros 3 2 2 1 1 T1 T2 T3 T4 Graphique 3 Investissement en France par tranche de montant 1 8 6 4 2 24 2 26 27 28 29 21 T1 211 Moins de 1 millions De 1 à 2 millions De 2 à millions De à 1 millions De 1 à 2 millions Plus de 2 millions www.dtz.com 2
Le marché de l investissement français reste largement dominé par les investisseurs français, avec plus d 1,6 milliard d euros engagés ce trimestre soit plus de 8 des investissements (graphique 4). Les compagnies d assurance sont restées les plus actives, avec près de millions d euros engagés, exclusivement sur des locaux tertiaires en Ile-de- France. Elles sont suivies de près par les OPCI et SCPI (42 millions), dont les investissements se sont portés majoritairement sur du bureau (2/3 des engagements), mais aussi sur du commerce (3), en province notamment (graphique ). Les investissements des SIIC ont porté sur plus de 166 millions d euros, majoritairement sur des actifs tertiaires (61%), après avoir acquis principalement des locaux commerciaux en 21. Avec seulement 46 millions d engagements sur le marché français, les investisseurs allemands ont, ce trimestre, cédé la seconde place du classement des investisseurs aux acteurs américains (14 millions d engagements). Parmi leurs transactions, on citera notamment l acquisition en VEFA par APOLLO de l immeuble «Le Skalen» à Châtillon (23 4 m²), pour un montant estimé à plus de 8 millions d euros. Perspectives 211 Avec un niveau d investissement supérieur de % à la performance enregistrée en 21 à la même période, la convalescence du marché de l investissement français se poursuit. Si quelques acquisitions en blanc ont été recensées ce trimestre, la prudence et la sélectivité des investisseurs restent de mise, tant au niveau géographique qu au niveau de la classe d actifs (actifs sécurisés). Toutefois, la meilleure tenue du marché locatif, tant en volume qu en valeurs, et des liquidités toujours plus importantes à destination du marché de l immobilier d entreprise devraient permettre d atteindre, en 211, un volume d investissement proche de 16 milliards d euros. Graphique 4 Investissement en France par nationalité (en valeurs) 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 T1 211 France Etats-Unis Allemagne Royaume-Uni Pays-Bas Espagne Fonds paneuropéens Autres pays européens Moyen-Orient Autres Graphique Investissement en France par type d investisseur (en valeurs) 1 9 8 7 6 4 3 2 1 26 27 28 29 21 T1 211 Institutions SIIC Autres foncières OPCI / SCPI / OEGF Autres fonds d'investissement Soc. d'invstt immobilier Investisseurs privés www.dtz.com 3
ILE-DE-FRANCE Avec plus d 1, milliard d euros engagés au 1 er trimestre 211, le marché de l investissement francilien démarre l année sur un volume d investissement supérieur de 3% à celui du 1 er trimestre 21 (graphique 6). Le redressement du marché de l investissement est donc nettement plus marqué dans la région capitale qu à l échelle nationale. L acquisition par GENERALI et PREDICA de la seconde tranche de l opération «Europe Avenue» à Bois-Colombes pour un montant de 4 millions d euros a fortement participé à cette performance (29% des engagements). Outre cette opération, une seule transaction supérieure à 1 millions d euros a été enregistrée : FONCIERE PARIS FRANCE a acquis la branche d'activité «Immobilier d'entreprise» de la SNI, soit 47 m² de bureaux et locaux d activités situés dans Paris, pour 16 millions d euros. Comme à l échelle française, le segment des transactions d un montant compris entre 2 et millions a concentré l essentiel du marché de l investissement francilien au cours du 1 er trimestre 211, avec 19 transactions pour un total de 6 millions d euros. L appétit des investisseurs pour les immeubles de bureaux ne se dément pas et ces acquisitions ont représenté 87% du volume investi en Ile-de-France au 1 er trimestre 211 (graphique 7). Si la recherche d actifs «prime» et sécurisés reste le cœur de cible en matière d investissement, les acquisitions en blanc réapparaissent. Ainsi, au cours des trois derniers mois, 3 opérations de ce type ont été recensées, représentant 17 millions d euros d engagements. Plusieurs transactions sur des actifs commerciaux ont également été enregistrées (137 millions d euros), la plus importante étant l acquisition par HAMMERSON du centre commercial «SQY Ouest» pour 38 millions d euros. La logistique n a, quant à elle, représenté que 2% des engagements via deux transactions, dont l acquisition par ARGAN d une plate-forme de 33 m² louée à DECATHLON à Ferrières-en-Brie pour 2 millions d euros. Graphique 6 Investissement en Ile-de-France Milliards d'euros 2 2 1 1 Graphique 7 Investissement en Ile-de-France par produit (en valeurs) 2 4 6 8 1 26 27 28 29 21 T1 211 Sources : Immostat / DTZ Research T1 T2 T3 T4 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Sources : Immostat / DTZ Research www.dtz.com 4
Après deux années marquées par la suprématie du marché parisien, la préférence géographique des investisseurs s est à nouveau élargie à des actifs de qualité situés dans les autres pôles tertiaires d Ile-de- France. Ainsi, le marché parisien n a représenté que 26% des engagements franciliens au 1 er trimestre 211 contre 7% en 29 et 3% en 21 (graphique 8). Paris QCA a recueilli la moitié de ces engagements. Dans une configuration de marché difficile du point de vue locatif (transactions en berne et forte augmentation de l offre immédiate), le marché de La Défense n a enregistré aucune transaction investissement au cours des 3 derniers mois. Le Croissant Ouest, fortement pénalisé par l absence d investissements sur des opérations en développement en 29 et en 21, est le grand vainqueur du 1 er trimestre 211 avec près de 6 millions d euros d engagements, notamment grâce à l opération «Europe Avenue» en Boucle Nord, mais aussi grâce à plusieurs transactions enregistrées en Péri Défense. En Première Couronne (226 millions d euros investis), on notera le retour des opérations en blanc avec, d une part, l acquisition par APOLLO de l immeuble «Le Skalen» à Châtillon, et celle par STE de m² livrables en 213 à Montrouge, près du campus «Evergreen», pour un montant de 2 millions d euros en Première Couronne Sud et, d autre part, l acquisition par WERELDHAVE de l opération «Urban Green» à Joinville-le-Pont en Première Couronne Est pour 67 millions d euros. Le taux de rendement attendu pour cette opération est de 7,%. En Deuxième Couronne, les investissements du 1 er trimestre se portent à 11 millions d euros, principalement grâce à des opérations enregistrées sur des locaux commerciaux et des montants inférieurs à 1 millions d euros. L inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant plus d un an, semble avoir pris fin en Ile-de-France. Ces taux sont dorénavant stables sur la quasi-totalité des marchés franciliens (graphique 9). Ainsi, à Paris QCA, le taux de rendement prime se positionne, au 1 er trimestre 211, à 4,7%. Cette stabilité devrait laisser place à une remontée dans les mois à venir, en réaction à la remontée des taux de la Banque Centrale Européenne. Graphique 8 Investissement en Ile-de-France par localisation (en valeurs) 1 8 6 Graphique 9 Taux de rendement bureaux prime 1 9% 8% 7% 6% 4 2 27 28 29 21 T1 211 % 4% 3% Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles Sources : Immostat / DTZ Research Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Sources : DTZ Research www.dtz.com
REGIONS Pénalisé par l absence de transactions d envergure sur des actifs commerciaux, le marché de l investissement en régions a connu un début d année 211 quasi atone avec moins de 3 millions d euros engagés, soit 6% de moins que l an passé à la même période (graphique 1). Ce trimestre, aucune transaction d un montant unitaire supérieur à 3 millions d euros n a été recensée. Ainsi, l opération la plus significative aura été la finalisation par REDEVCO de l achat de l'ancien siège du SUD OUEST (2 m² de locaux mixtes) à Bordeaux pour 26 millions d euros. Les actifs tertiaires ont représenté près de la moitié des engagements ce trimestre tandis que le commerce, particulièrement dynamique en régions l an passé, n a recueilli que 11 millions d euros d engagements, principalement au travers d opérations inférieures à 1 millions d euros (graphique 11). Le marché lyonnais arrive en tête des marchés régionaux avec plus de 32 millions d euros investis, majoritairement sur des actifs tertiaires. Il est suivi de près par les marchés bordelais et marseillais avec respectivement 29 et 26 millions d engagements. Sur ces deux marchés, seuls des actifs tertiaires ont changé de main. A Marseille, on notera l acquisition par DEKA IMMOBILIEN de l immeuble «Le Patio», 8 9 m² dans le 1 ème arrondissement pour un montant 26, millions d euros. Les marchés de régions demeurent le terrain de jeu privilégié des investisseurs privés et des SCPI au travers d acquisitions de taille modeste pouvant parfois atteindre 1 millions d euros. Stables en Ile-de-France, les taux de rendement prime ont de nouveau enregistré une correction sur les principaux marchés régionaux au 1 er trimestre 211. Ils se positionnent désormais à 6, à Lyon et 6,4 à Marseille. Ces taux devraient se maintenir durant les 6 mois à venir avant d évoluer de nouveau à la hausse. Graphique 1 Investissement en Régions (en valeurs) Milliards d'euros 6 4 3 2 1 Graphique 11 Investissement en Régions par produit (en valeurs) T1 211 21 29 28 27 26 23 24 2 26 27 28 29 21 T1 211 T1 T2 T3 T4 2 4 6 8 1 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Sources : DTZ Research Sources : DTZ Research www.dtz.com 6
Tableau 1 Transactions significatives du 1 er trimestre 211 Immeuble / Adresse Ville Vendeur Acquéreur Europe Avenue Bois-Colombes BEACON CAPITAL PARTNERS GENERALI / PREDICA 4 Portefeuille Paris SNI FONCIERE PARIS FRANCE 16 Le Skalen Châtillon BOUWFONDS MARIGNAN APOLLO 83 Portefeuille commerce Province - BNP REIM 8 Portefeuille logistique France GECINA CARVAL INVESTORS 2 Source: DTZ Research Prix (millions d ) Tableau 2 Le marché de l investissement en France Chiffres clés T1 21 T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 Evol. T/T Evol. A/A Montant global (en millions d euros) 1 899 2 344 2 98 23 1 991-62% +% Par type de bien Bureaux 948 1 2 27 3 467 1 489-7% +7% Commerces 793 611 429 1 271 34-72% -% Entrepôts / Logistique 74 198 116 293 82-72% +11% Locaux d activités 84 3 26 172 66-62% -21% Par localisation Ile-de-France 1 13 1 487 2 22 4 312 1-64% +3% Régions 84 81 33 83 284-67% -6% Portefeuilles nationaux 82 47 2 38 17 +313% +91% Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research.. DTZ Avril 211 www.dtz.com 7