Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Evolutions contrastées entre le marché locatif et le marché de l investissement Un marché locatif en baisse de 18 qui atteint 960 000 m² placés au 1 er semestre, avec un repli des grandes transactions au 2 ème trimestre. Une offre disponible qui demeure stable en quantité et en qualité, avec près de 3,6 millions de m² de bureaux disponibles dont 24 de neuf. Un loyer prime qui s érode légèrement à 810 /m² (Paris 7 ème ), alors que le QCA reste stable à 770 /m². 4,8 milliards d euros ont été investis au 1 er semestre 2012, soit une hausse de 37 en un an. Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le marché au 2 ème trimestre. Les taux de rendement prime restent de nouveau stables, hormis pour les meilleures communes de la 1 ère couronne parisienne.
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 2 Ralentissement du marché locatif Si le début de l année s inscrivait dans l épure de fin 2011 avec plus de 530 000 m² loués, le 2 ème trimestre, lui, marque le pas : - 100 000 m² par rapport au 1 er trimestre. Le verdict est sans appel : le marché locatif est en net repli. Nette baisse de l activité locative En cumul, la demande placée atteint 960 000 m² au 1 er semestre contre 1 175 000 m² un an auparavant, soit -18. L aggravation de la crise financière en Europe et le ralentissement économique généralisé constaté depuis ce printemps ont fini par impacter le marché. Les preneurs se montrent plus hésitants et les bailleurs sont prêts à beaucoup de concessions pour conserver leurs locataires. Par ailleurs l activité a été également pénalisée par les ponts du mois de mai et par le contexte électoral. Repli des grandes transactions Un des principaux moteurs du marché locatif, le segment des grandes transactions (plus de 5 000 m²) avait connu un bon démarrage au 1 er trimestre avec un plus grand nombre d opérations enregistrées que l an passé, bien que de taille moins importante. Au 2ème trimestre ce segment de marché a calé. Les grandes transactions ne représentent plus que 26 des surfaces louées alors qu elles constituaient 39 du marché au 1 er trimestre. Au total depuis le début de l année, 27 grandes transactions ont été enregistrées en Ile-de-France contre 31 mi 2011, ce qui représente une baisse de 13. Au-delà ce sont plus globalement tous les segments de marché qui pâtissent du ralentissement de l activité (-21 par exemple pour le créneau des 1 000-5 000 m²). Les grands utilisateurs plébiscitent toujours les surfaces neuves ou restructurées puisque les deux tiers des grandes transactions actées depuis le début d année ont été conclues dans des immeubles de 1 ère main. Paris demeure le premier choix d implantation des entreprises Bien que l activité locative soit en baisse à Paris, faute essentiellement d offres disponibles, la capitale conforte sa position prédominante dans le marché avec 40 des mètres carrés consommés en Ile-de-France au 1 er semestre. Paris intra-muros est aujourd hui le seul secteur qui jouit d une demande spontanée encore importante, qui est extrêmement présente et active. Au 2 ème trimestre, la baisse des commercialisations déjà observée dans le Quartier Central des Affaires en début d année s accentue : -23 à fin juin (vs -19 à fin mars). Une seule grande transaction à noter ce trimestre : il s agit de l extension de la Banque de France dans l immeuble «Paris Bourse» qui étend son occupation à 10 000 m² dans le cadre d un nouveau bail long terme. Même scénario pour La Défense qui pâtit de l absence de transaction significative ce trimestre, la plus grande signature (Fiducial) dépassant juste les 5 000 m². Dans le Croissant Ouest on pourra retenir la bonne performance de la Boucle Sud alimentée par les grandes transactions du 1 er trimestre en raison de la qualité de l offre disponible et de l ajustement des valeurs locatives à la baisse (que ce soit en facial ou économique). Les marchés de 1 ère Couronne, bien que connaissant des fortunes diverses selon le niveau et la qualité de leur offre, enregistrent globalement une hausse de leur activité locative de plus de 30 par rapport à l année passée. La totalité des transactions de plus de 5 000 m² sont enregistrées dans des immeubles neufs (voire non livrés) à des niveaux de loyers compétitifs autour de 300 /m² ; l argument économique de ces marchés semble avoir porté ses fruits auprès des entreprises. La performance de la 1 ère Couronne Nord est à souligner suite à deux transactions de plus de 5 000 m² au 2 ème trimestre et à une bonne activité sur le segment des transactions de taille moyenne (7 transactions en 3 mois entre 1 000 et 5 000 m²). On citera à titre d exemples les prises à bail successives d ArcelorMittal (10 400 m²) et d Aperam (1 600 m²) dans le «Cézanne» à St Denis, immeuble certifié HQE et labellisé THPE, livré fin 2011. Le «Vivaldi» à Pantin (5 800 m²) a également trouvé preneur. La Cité Régionale de l Environnement d Ile-de France s implantera courant 2014 dans cet immeuble neuf conforme à ses valeurs environnementales puisque le bâtiment devrait être à énergie positive (Bepos).
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 3 Le stock d offres stagne : 1 m² neuf sur 4 disponibles en Ile-de- France Perspectives Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponibles en Ile-de- France se maintient à un niveau égal autour de 3,6 millions de m², ce qui représente à fin juin un taux de vacance de 6,8 pour la région. La part du neuf / restructuré dans l offre totale reste également quasi-stable à 24. A Paris, les surfaces de bureaux disponibles se raréfient : - 14 en deux ans. Le taux de vacance atteint un niveau particulièrement bas à 4,5 ce qui impacte le rythme des commercialisations et maintient une pression sur les valeurs locatives prime faciales. Paris Sud enregistre même une résorption de 29 de son stock depuis 2010. Le taux de vacance pour Paris 12/13 atteint fin juin 2,5, 3,3 pour Paris 5/6/7 et 4,9 pour Paris 14/15. A La Défense, l offre immédiate, en hausse constante depuis 2008, semble se stabiliser. Elle représente 222 000 m², soit un taux de vacance de 5,7 à fin juin. Au-delà, même scénario dans le Croissant Ouest où l offre immédiatement disponible a presque doublé en 4 ans. Les taux de vacance s échelonnent de 8,9 pour la Boucle Sud à 18,5 en Péri-Défense. Dans le reste de la 1 ère Couronne, le Sud enregistre une baisse constante de l offre disponible depuis 2009 (-33), tandis que dans le Nord les disponibilités n ont eu de cesse d augmenter. Evolution hétérogène des valeurs locatives prime faciales alors que les valeurs économiques sont chahutées Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse, passant de 820 /m² à 810 /m² ce trimestre dans le secteur de la Rive Gauche (Paris 5/6/7) alors que celui du QCA reste stable à 770 /m² (785 pour le Triangle d Or). A La Défense, le loyer prime est en baisse et se positionne désormais à 540, faute de grandes transactions enregistrées dans des immeubles neufs. La dernière en date était celle d Euler Hermès (20 800 m²) dans la «Tour First» il y a maintenant un an. Les mesures d accompagnement ont tendance à s accroitre. «Les propriétaires sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à consentir de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles, notamment ceux qui ont été livrés et restent vacants depuis de nombreux mois» déclare Jacques Bagge, Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle. A horizon fin 2012, en dépit de perspectives macro-économique ternes et d un 1 er semestre décevant, nous anticipons un volume total de demande placée de l ordre de 2 millions de m². En effet, l activité locative du 2 ème trimestre a été pénalisée par les ponts du mois de mai et par les élections présidentielles et législatives qui ont eu un impact sur les demandes publiques, gelées jusqu ici. Globalement, si la demande exprimée chez Jones Lang LaSalle est en hausse, nous avons observé qu un certain nombre de demandes se concluaient par des renégociations. Au second semestre, le marché devrait être alimenté par des transactions dont les conditions suspensives (comme la transaction de Thalès à Vélizy) seront levées. Elles représentent à elles seules plus de 100 000 m². Les hausses successives de l ICC (+ 4,05 au 1 er trimestre 2012 et +6,85 au 4ème trimestre 2011) pourraient également encourager certaines entreprises à déménager ou à défaut à renégocier leur bail. Dans l ensemble, les recherches d économies et la rationalisation des surfaces demeurent les principales motivations des entreprises. Certaines d entre elles profitent également d un marché qui leur est favorable pour se recentrer dans des immeubles neufs proches des transports en commun et directement connectés à la capitale. Les marchés de 1 ère couronne (y compris le Croissant Ouest) devraient tirer leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à des niveaux de loyers compétitifs, alors que Paris pâtira du manque d offre immédiatement disponible et devrait continuer à voir ralentir son activité d ici la fin d année. Les loyers (en facial et économique) seront toujours sous pression baissière, en particulier dans les secteurs où l offre disponible excède la demande ; dans Paris intra-muros, et dans le QCA en particulier, le manque d offre devrait maintenir élevés les valeurs prime et les loyers de seconde main des meilleurs produits. Le niveau de l offre disponible ne devrait pas évoluer de manière significative et la part des immeubles neufs ou de Grade A continuer à baisser, l essentiel des mètres carrés livrables en 2012 étant largement pré-commercialisé.
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 4 Marché de l investissement : un deuxième trimestre très international Les cessions de plus de 500 millions ont fortement impacté le marché au 2 ème trimestre Le marché de l investissement a été particulièrement dynamique au 2 ème trimestre 2012 avec près de 3,4 milliards d euros investis en immobilier d entreprise en Ile-de-France. Après un 1 er trimestre équivalent à celui de l année dernière, cette bonne performance apparaît comme une excellente nouvelle dans un contexte économique et financier perturbé. Ce sont ainsi plus de 4,8 milliards d euros qui ont été investis au 1 er semestre 2012, soit une hausse de 37 par rapport au 1 er semestre 2011. Au 2 ème trimestre, trois transactions de plus de 500 millions d euros ont dynamisé le marché. Ainsi les seules 3 plus grandes transactions du trimestre ont représenté près de la moitié du marché. Depuis le début de l année, 12 transactions supérieures à 100 millions d euros ont été enregistrées pour un volume total de 2,4 milliards d euros, soit la moitié du marché. Depuis le début d année, 81 transactions ont été enregistré sur le marché francilien, en baisse de 13 en un an. Les évolutions sont différenciées selon les segments de volume de transaction : «les cessions entre 50 et 150 millions d euros ont diminué faute de produits, notamment suite à la disparition de l avantage de l article 210-E» souligne Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Lang LaSalle. En revanche, les transactions de plus de 500 millions d euros ont fait leur réapparition. Le marché des transactions de taille moyenne reste le terrain de chasse favori des investisseurs français qui réalisent plus de 70 des transactions inférieures à 100 millions d euros. En revanche, les investisseurs allemands, historiquement actifs comme acquéreurs, ont jusqu à maintenant été absents du marché. Les fonds ouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles commencent à mettre sur le marché des actifs, comme l ont fait KANAM, AXA REIM ou PRAMERICA depuis le début de l année. Les 4 grands fonds ouverts (UNION, DEKA, COMMERZ REAL, et RREEF), tout comme l assureur ALLIANZ n ont pas encore réalisé d acquisition au 1 er semestre, confirmant de nouveau la position de «vendeurs-nets» des investisseurs allemands depuis un peu plus d un an. Les plus grandes opérations ont de nouveau été remportées par des acquéreurs en fonds propres, de type «fonds souverains», comme cela avait déjà été le cas l an passé avec les deux acquisitions de NORGES. On peut d ailleurs noter de nouvelles acquisitions par la banque norvégienne, qui a conclu il y a quelques jours, une joint-venture avec GENERALI pour investir dans des actifs «core» parisiens. «Paris a su conforter son image auprès des investisseurs internationaux qui se positionnent traditionnellement sur le marché londonien et qui cherchent à se diversifier sur le marché parisien», explique Stephan von Barczy, «en offrant à ces investisseurs particulièrement sélectifs des actifs correspondant à leurs critères en terme de localisation, taille, état locatif, et qualité d immeuble», poursuit-il. Ceci démontre que la présence d une offre attractive à Paris draine les fonds bien au-delà des frontières de l Europe. Forte présence des investisseurs étrangers Les capitaux internationaux investis sur le marché parisien se sont concentrés sur les plus grandes opérations emblématiques du marché et proviennent essentiellement d acteurs non européens : asiatiques et moyen-orientaux pour les 3 plus grandes transactions du marché.
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 5 Paris destination privilégiée des capitaux Alors que les volumes d investissement du 1 er trimestre étaient répartis de façon homogène sur l ensemble des marchés, à l exception de la Défense ; au 2 ème trimestre le Quartier Central des Affaires a drainé plus de 40 des investissements suite à l acquisition par des fonds souverains des opérations les plus emblématiques de l année. Hormis le QCA, c est le sud de Paris qui enregistre la plus forte progression de son activité ce semestre avec des volumes d investissement multipliés par quatre grâce à deux transactions importantes au 2 ème trimestre trimestre : la cession d «Avant Seine» (portefeuille Eurosic) et du «148 rue de l Université». Après un 1 er trimestre blanc, le marché de La Défense termine cette première moitié d année en hausse par rapport à 2011 suite à la vente par CORIO à ELYSEES PIERRE du «Balzac» (transaction Jones Lang LaSalle). Cependant, les performances du marché de l investissement sur le quartier d affaires restent bien inférieures aux volumes habituellement enregistrés à La Défense. Le volume unitaire des actifs ainsi que les performances du marché locatif en très nette baisse sur le quartier d affaires, conjugué à une pénurie de financement bancaire, expliquent le désaffection des investisseurs pour ce secteur. produits tirent parti de la concurrence que se font les investisseurs sur ce segment de marché. Ainsi dans le Triangle d Or, les taux prime à la fin du 2 ème trimestre 2012, se positionnent toujours dans une fourchette comprise entre 4,75 et 5,25. Perspectives Si le 1 er semestre termine sur une note très positive en termes de volumes d investissement, nous maintenons une prévision d un recul des volumes investis en Ile-de-France en 2012. En effet, l année passée, ce sont surtout les 3 ème et 4 ème trimestres qui avaient connu un pic d activité notable suite à la fin de l avantage fiscal 210-E. 2012 ne profitera pas de ce stimulant et, bien que l immobilier demeure une valeur sûre, le marché n offre pas autant d opportunités que l année passée. Ainsi, nous maintenons notre prévision d investissement dans une fourchette comprise entre 8 et 10 milliards d euros avec toutefois une probabilité forte d atteindre le haut de la fourchette. Ralentissement du marché des VEFA au 2ème trimestre Le 1 er trimestre avait été particulièrement actif sur le segment des VEFA en Ile-de-France qui avaient pesé pour plus du tiers du marché. Cette tendance s est infléchie au cours des trois derniers mois, avec seulement 2 transactions en VEFA enregistrée «Le Vivaldi» à Pantin, et «Kaleïdo» dans le 13 ème arrondissement parisien. On notera que la part des opérations en blanc sur ce marché, est passée de 70 des opérations en 2011, à 50 au 1er semestre 2012. Des taux de rendement stables pour les actifs «prime» Les taux de rendement prime restent de nouveau stables ce trimestre à l exception des secteurs de Neuilly-Levallois, de la Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) et de la Première Couronne Sud (Montrouge), pour lesquels la fourchette de taux diminue de 25 pb. En effet, ces marchés, établis et matures, offrant des actifs de qualité, sont capables d attirer les investisseurs se positionnant sur des actifs prime qui ne trouvent pas dans le QCA les produits qu ils recherchent. De nouveau les meilleurs
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 6 Les indicateurs clés de marché au 2 ème trimestre 2012 (Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat) Secteur Immostat Demande placée au 30 juin 2012 (m²) Evol. demande placée (1S2012/ 1S2011) Offre Immédiate (m²) Taux de vacance immédiat Loyer "prime" calculé ( /m²/an) Loyer moy. de 2nde main ( /m²/an) QCA 151 307-23 348 000 5,1 770 515 Paris Centre Ouest (hors QCA) 60 008 28 118 000 6,5 595 420 Total Paris Centre Ouest 211315-13 466 000 5,4 770 468 Paris 5/6/7 22 842-20 43 000 3,3 810 493 Paris 12/13 44 463-20 47 000 2,5 480 409 Paris 14/15 33 588-53 98 000 4,9 495 378 Total Paris Sud 100 893-35 188 000 3,6 810 427 Paris 3/4/10/11 28 571-31 49 000 3,0 460 346 Paris 18/19/20 39 668 11 49 000 4,0 325 276 Total Paris Nord Est 68 239-11 98 000 3,4 460 311 Total Paris Intra Muros 380447-20 752000 4,5 810 403 La Défense 40 872-45 222 000 5,7 540 422 Boucle Nord 14 994-90 266 000 15,5 360 176 Péri Défense 71 780-16 308 000 18,5 365 257 Neuilly / Levallois 37 586-16 139 000 9,7 545 371 Boucle Sud 114 885 57 236 000 8,9 455 341 Total Croissant Ouest 239 245-33 949 000 12,7 545 286 1ère Couronne Nord 54 794 130 259 000 11,0 305 185 1ère Couronne Est 26 704-12 122 000 7,9 315 215 1ère Couronne Sud 32 539 0 157 000 7,9 320 238 Total 1ère couronne 114 037 32 538 000 9,1 320 213 Pôle de Roissy 21 916 23 76 000 6,4 200 139 Saint-Quentin-en-Yvelines 32 772 19 161 000 11,3 235 123 Marne-la-Vallée 27 832 137 121 000 8,6 220 189 2ème Couronne Sud 51 031-12 345 000 9,9 245 149 Reste 2ème Couronne 51 885-21 433 000 3,9 255 138 Total 2ème couronne 185 436 2 1 136 000 6,1 255 148 Ile-de-France 960 037-18 3 597 000 6,8 810 320
On Point Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1 er semestre 2012 Page 7 Répartition des montants investis par secteur Immostat (Source : Jones Lang LaSalle/Immostat) Secteur Immostat au 30 juin 2008 au 30 juin 2009 au 30 juin 2010 au 30 juin 2011 au 30 juin 2012 Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 658 14 562 44 931 41 877 25 1 421 29 Paris Centre Ouest (Hors QCA) 77 2 7 1 41 2 207 6 54 1 Paris Sud 296 6 146 12 121 5 215 6 628 13 Paris Nord Est 14 0 47 4 22 1 121 3 159 3 La Défense 702 15 23 2 183 8 64 2 103 2 Croissant Ouest 1 091 24 230 18 265 12 1 262 36 417 9 Première Couronne 800 18 16 1 295 13 287 8 473 10 Deuxième Couronne 708 15 70 6 343 15 385 11 298 6 Portefeuille IDF 221 5 164 13 60 3 79 2 1 267 26 Total IDF 4 567 100 1 265 100 2 261 100 3 496 100 4 820 100 Répartition des montants investis par type d actifs (Source : Jones Lang LaSalle/Immostat) Secteur Immostat Taux de rendement «prime» (Source : Jones Lang LaSalle) au 30 juin 2008 au 30 juin 2009 au 30 juin 2010 au 30 juin 2011 au 30 juin 2012 Bureaux 4 386 96 925 73 2 013 89 3 126 89 3 883 81 Locaux d'activité / mixtes 62 1 99 8 28 1 56 2 65 1 Entrepôts 84 2 37 3 130 6 0 0 829 17 Commerce 35 1 205 16 91 4 314 9 43 1 Total IDF 4 567 100 1 265 100 2 261 100 3 496 100 4 820 100 Fourchette de taux de rendement prime au 2T 2009 () Fourchette de taux de rendement prime au 2T 2010 () Fourchette de taux de rendement prime au 2T 2011 () Fourchette de taux de rendement prime au 2T 2012 () Triangle d Or 5,75-6,25 5,75-6,25 4,75-5,25 4,75-5,25 g Cité Financière 6,00-6,50 5,50-6,00 5,00-5,50 5,00-5,50 g Paris 5/6/7 6,00-6,50 5,50-6,00 5,25-5,75 5,25-5,75 g Paris 12/13 6,25-6,75 5,75-6,25 5,25-5,75 5,50-6,00 k Paris 14/15 6,25-6,75 5,75-6,25 5,25-5,75 5,50-6,00 k Paris 3/4/10/11 6,25-6,75 5,75-6,25 5,50-6,00 5,75-6,25 k Paris 18/19/20 7,00-7,50 6,50-7,00 6,25-6,75 6,25-6,75 g La Défense 6,25-6,75 5,75-6,25 5,50-6,00 5,75-6,25 k Boucle Nord 7,00-7,50 6,50-7,00 6,25-6,75 6,25-6,75 g Péri Défense 7,00-7,50 6,50-7,00 6,25-6,75 6,25-6,75 g Neuilly-Levallois 6,50-7,00 6,00-6,50 5,75-6,25 5,50-6,00 m Boucle Sud 6,50-7,00 6,00-6,50 5,75-6,25 5,50-6,00 m Première Couronne Nord 7,00-7,50 6,50-7,00 6,25-6,75 6,25-6,75 g Première Couronne Est 7,25-7,75 6,75-7,25 6,50-7,00 6,50-7,00 g Evolution depuis 1 an Première Couronne Sud 7,00-7,50 6,50-7,00 6,25-6,75 6,00-6,50 m
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