MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 3 ème Trimestre 2018 XXX «Vit sur ses acquis»

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse 3 03 Boucle Sud 5 04 Boucle Nord 7 05 Neuilly-Levallois 9 06 Péri-Défense Définitions & Sectorisation 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : en 2018 à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 CROISSANT OUEST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : reprise de souffle? La prise de vitesse du 1 er semestre a fait place à un net ralentissement au cours de l été sur le marché des bureaux du Croissant Ouest. Au terme d un 3 ème trimestre dans la fourchette basse de ses scores décennaux ( m²), la demande placée au cumul de l année totalise m², en repli de 4% comparé à la même période l an passé. A titre de nuance, ce volume d activité, qui survole encore largement sa moyenne décennale ( m²), prend pour point de comparaison une année 2017 record. Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, Accélération des mouvements de plus de m² La cyclicité des transactions d envergure joue à plein, mais plusieurs secteurs du Croissant Ouest bénéficient encore - à des degrés divers - de la tendance positive du 1 er semestre. C est surtout le cas de Péri-Défense (VINCI, TECHNIP, DANONE), et dans une moindre mesure de la Boucle Nord (NEXITY), tandis que le regroupement de NESTLE n aura pas suffi à maintenir la Boucle Sud en territoire positif. Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Ainsi, les moteurs historiques de la demande placée du Croissant Ouest connaissent des évolutions contrastées : +56% pour Péri-Défense ( m²) mais -41% pour la Boucle Sud ( m²). Neuilly-Levallois ( m²) est resté pénalisé par l absence de grandes transactions (-22%) quand une seule signature de ce type a placé la Boucle Nord ( m²) sur orbite basse. Dans ces conditions, le principal relais de l activité du Croissant Ouest a résidé dans les bureaux de taille intermédiaire, en net rebond d une année sur l autre à Péri-Défense (+48%), dans la Boucle Sud (+36%) et Neuilly-Levallois (+9%). Les tendances sont plus inquiétantes du côté des petites surfaces, un segment positivement orienté à Neuilly-Levallois uniquement. Moins de m² % -5% De à m² % +32% Plus de m² % -18% Surface totale % -4% Valeurs locatives de bureaux de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Loyers de 1 ère main : plus les choses changent La dichotomie entre les différents secteurs du Croissant Ouest est perceptible à travers l observation des loyers moyens de première main : Neuilly-Levallois (480 /m²/an) et la Boucle Sud (380 /m²/an) concentrent les valeurs hautes mais ont connu des évolutions inverses. Péri- Défense occupe une position intermédiaire avec une moyenne de 320 /m²/an tandis que la Boucle Nord ferme la marche à 250 /m²/an. En dépit d évolutions contrastées, les loyers de transaction pour des bureaux neufs et restructurés tendent à rejoindre leurs niveaux de , une trajectoire à confirmer en fin d année. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 CROISSANT OUEST OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE L offre immédiate se replie mais les grands gabarits d immeubles pèsent encore Malgré le ralentissement estival des transactions, l offre immédiatement disponible du Croissant Ouest a continué de s alléger (-6%) pour s établir à m² au 3 ème trimestre Depuis le pic de 2013 (plus d 1 million de m²), les disponibilités n ont eu de cesse de se replier. Audelà du volume, la composition des stocks fait ressortir un net rebond des grands gabarits d immeubles, qui approchent les m², et un fort allégement des tailles intermédiaires ( m²). La majorité des grands mouvements d entreprises ont porté sur des immeubles à construire, sans impact sur la baisse du stock vacant. Dans le même temps, les livraisons en Boucle Sud et Péri- Défense intervenues en 2018 ont fait basculer dans l offre immédiate plusieurs immeubles de grande taille. Taux de vacance : terres de contrastes Le taux de vacance du Croissant Ouest reste l un des plus élevés de l Ile-de-France, avec un ratio de 10,4% relevé à la fin du 3 ème trimestre 2018, en léger repli depuis fin 2017 mais près du double du niveau francilien (5,3%). La Boucle Nord (13,5%) et Péri Défense (13%) continuent d afficher les ratios les plus élevés, quand Neuilly-Levallois (5,9%) et la Boucle Sud (9,2%) ferment la marche. En dépit des forts contrastes qui caractérisent les micromarchés du Croissant Ouest, tous les secteurs affichent des baisses tendancielles de leurs taux de vacance depuis 5 ans. L abondance de l offre de plusieurs de ces marché soutient une certaine fluidité mais limite la progression des valeurs locatives. Production neuve : un peu plus de m² d offres en chantier jusqu en 2020 Après deux exercices très animés sur le front des livraisons (plus de m² chaque année), le rythme sera plus réduit en 2018, avec un peu plus de m² attendus. Sur ce volume, près de m² ont d ores-et-déjà été livrés, à Péri-Défense avec l immeuble «Workstation» ( m²) mais aussi dans la Boucle Sud avec «Be Issy» ( m²). Offre immédiate dans le Croissant Ouest, Taux de vacance dans le Croissant Ouest, Cushman & Wakefield Livraisons d'immeubles de plus de m² dans le Croissant Ouest, Sur les m² de bureaux en chantier pour 2019, les disponibilités totalisent encore m², notamment dans l immeuble «New Berkeley» ( m²) à Courbevoie mais aussi «City Life - Nework» à Nanterre. D ici 2020, le volume des développements totalise m² de bureaux disponibles, dont près de m² ont vu leurs grues s activer. Cushman & Wakefield 4

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : deux pas en avant. Après l accélération du 2 ème trimestre, le marché des bureaux de la Boucle Sud a fortement ralenti au cours de l été et les m² commercialisés correspondent à l un des 3 ème trimestres les plus bas de la décennie. La demande placée en Boucle Sud avoisine ainsi les m² au cumul en 9 mois, un volume qui dépasse néanmoins d une courte tête sa moyenne décennale ( m²). Demande placée de bureaux en Boucle Sud, Le recul de -41% du rythme d activité par rapport à l an passé mérite également d être relativisé au regard du score un pas en arrière Le contrecoup d un exercice précèdent rythmé par plusieurs mouvements d envergure est d autant plus brutal qu une seule transaction de ce type est intervenue en Boucle Sud depuis le début de l année. Malgré sa taille, la prise à bail de NESTLE dans l immeuble «Shift» ( m²), à Issy-les-Moulineaux aura légèrement atténué le fort repli des grandes transaction (-68% comparés au 9 premiers mois 2017). Le rythme d activité concernant les bureaux de taille intermédiaire présente un tableau beaucoup plus encourageant, en particulier à Boulogne-Billancourt, Sèvres et Meudon, communes animées par les signatures de l ANFA, COVAGE, NUXE et plus récemment de REGUS. Du côté des petites surfaces, segment de marché très dynamique au 1 er trimestre, le repli - certes moins marqué (-7%) - est également à l ordre du jour. Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - T1-T Tranche de surfaces M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -7% De à m² % +36% Plus de m² % -68% Surface totale % -41% Valeurs locatives : recul du loyer de première main Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an La faible activité transactionnelle du 3 ème trimestre n est pas de nature à inverser la tendance baissière observée depuis le début de l année. Le loyer moyen des transactions de bureaux de première main s établit à 380 /m²/an pour les signatures relevées au cumul de l année 2018, contre 430 /m²/an en Le loyer de seconde main conserve une trajectoire stable d une année sur l autre et se maintient à 330 /m²/an. Pour les transactions de l année 2018, le cœur des valeurs faciales s échelonne de 280 à 350 /m²/an, mais pour des surfaces récentes ou rénovées, le seuil des 400 /m²/an est régulièrement franchi. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : les grands gabarits pèsent dans le stock vacant Offre immédiate de bureaux en Boucle Sud, En phase avec le repli transactionnel du 3 ème trimestre, le stock de bureaux immédiatement disponibles de la Boucle Sud s est alourdi pour atteindre près de m² fin septembre Malgré ce rebond, le stock tertiaire vacant se résorbe par paliers depuis le pic de 2013 (près de m²) et approche des niveaux de Les tendances sont inégales selon les segments de surfaces considérés, sachant qu une partie des grandes transactions intervenues depuis 2017 ont puisé dans l offre future, laissant intacte les disponibilités immédiates pour cette importante poche d offres. La donne est inverse pour les bureaux de taille intermédiaire, passés de m² fin 2014 à m² au 3 ème trimestre Sur ce créneau pourvoyeur de 30% de la demande placée depuis 10 ans, le manque d offres pourrait inciter un certain nombre d utilisateurs à envisager des solutions dans le neuf, ou à se tourner vers des marchés alternatifs. Taux de vacance : rebond technique Taux de vacance La hausse des disponibilités s accompagne sans surprise d un rebond du taux de vacance de la Boucle Sud, qui reprend une trajectoire ascendante pour s établir à 9,2% au 3 ème trimestre 2018 (contre 8,7% relevés fin 2017). Malgré cette hausse, en partie imputable à la livraison de «Be Issy» ( m² disponibles), la Boucle Sud bénéficie de l un des taux de vacance les plus bas du Croissant Ouest (10,4%) après Neuilly-Levallois (5,9%). Offre future : reprise de souffle en 2019 Aux deux années 2016 et 2017 fortes de nombreuses livraisons - respectivement m² puis m² inaugurés - le rythme sera plus mesuré à horizon 2-3 ans. Après la pré commercialisation complète de «Quartz» auprès de COLAS et de «Shift» auprès de NESTLE, seuls «Be Issy», livré cet été et «Oxalis» ( m²) attendu fin 2018 proposent encore des disponibilités de classe A. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Sud, Après une année blanche en 2019, la production nouvelle reprendra en , avec plusieurs opérations de très grand gabarit, notamment le «Lot D5» de la ZAC Rives de Seine ( m²) et le «67 Quai Georges Gorse» ( m²), tous deux à Boulogne-Billancourt. Sur les m² de bureaux dotés d un permis de construire jusqu en 2021, un peu plus de m² sont d ores-et-déjà en chantier et font ressortir un taux de pré commercialisation proche de 50%. Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : une progression en trompe l œil Demande placée de bureaux en Boucle Nord, La demande placée en Boucle Nord au terme du 3 ème trimestre 2018 a totalisé m², un volume d activité en progression de 36% d une année sur l autre. Dès lors que l on examine plus en détail le profil d activité de ce marché, les signaux encourageants s estompent : la demande placée reste sous sa ligne de flottaison quinquennale ( m² au cumul des 9 premiers mois), après deux trimestres consécutifs parmi les plus atones de la décennie (respectivement m² au 2 ème trimestre puis m² au 3 ème ). La faiblesse des volumes commercialisés illustre la difficulté de la Boucle Nord, en dépit d un positionnement loyer attractif, à s imposer face aux marchés concurrents de Paris, de Péri-Défense ou de la Boucle Sud, qui disposent de d arguments de centralité cruciaux pour les grands utilisateurs. Signaux contradictoires! Sans la prise à bail au 1 er trimestre 2018 de NEXITY (9 100 m² dans l immeuble «New»), la plus grande signature de plus de m² depuis 2011, la Boucle Nord aurait enfoncé un plancher bas. Les prises à bail de bureaux de taille intermédiaire sont venues nuancer ce tableau inquiétant, au rythme d une transaction de ce type chaque trimestre, avec l INHI dans le «Parc des Barbanniers», GESTEN dans l immeuble «Le Starter» et plus récemment la signature de m² dans l immeuble «O2». Les petites surfaces affichent, quant à elles, un repli de 47% d une année sur l autre, sans signe tangible d une prise de vitesse depuis plusieurs trimestres. Valeurs locatives : calme plat ou presque Le loyer de première main reste inchangé depuis 2012, positionné à 250 /m²/an, un niveau de valeur confirmé par la signature de NEXITY au début de l année. Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % -47% De à m² % ND Plus de m² % +62% Surface totale % +36% Valeurs locatives de bureaux en Boucle Nord, /m²/an Le loyer moyen de seconde main a légèrement baissé (-5% en 9 mois) pour s établir à 180 /m²/an, avec de forts contrastes selon les communes et la qualité des surfaces considérées. S agissant des prises à bail intervenues depuis le début de l année, les loyers faciaux se sont échelonnés de 120 à 190 /m²/an, avec de ponctuels percées au-delà des 200 /m²/an. Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : repli des disponibilités L offre immédiate de bureaux de la Boucle Nord totalise un peu moins de m² à la fin du 3 ème trimestre 2018 (-14% en 9 mois). Compte tenu du contexte transactionnel peu animé sur ce marché depuis plusieurs années, cet allègement de l offre, qui concerne touts les segments de surface au-delà de m² est le bienvenu. Offre immédiate de bureaux en Boucle Nord, La composition des disponibilités fait ressortir une surreprésentation de grands gabarits immeubles de seconde main (70%), concentrés principalement à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers. Les standards de flexibilité, de confort, les prestations techniques et les performances énergétiques d une part importante de ces bureaux remettent en question toute idée de commercialisation rapide de ces immeubles. Taux de vacance : descente progressive Taux de vacance Après une brusque remontée à 15,7% en 2017, le taux de vacance de la Boucle Nord est retombé à 13,5% à la fin du 3 ème trimestre Bien que ce taux ferme la marche à l échelle du Croissant Ouest (10,9% en moyenne), le niveau de cet indicateur reste sans commune mesure avec ses plus-hauts historiques (près de 23% en 2009). Offre future : sur la pointe des pieds Dans le contexte de stagnation de l activité transactionnelle qui prévaut dans la Boucle Nord, les mises en chantier restent conditionnées par des pré commercialisations en tout ou partie des projets. A l important cycle de production tertiaire de 2007 à 2013 succède un calme prudent, renforcé par une offre déjà abondante de grands gabarits d immeubles. Dans ces conditions, promoteurs et investisseurs, sans perdre de vue ce secteur de marché, n en demeurent pas moins peu enclins à passer à l action. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Nord, Un peu moins de m² de bureaux sont dotés d un permis de construire et pourraient être livrés d ici 2021, à Asnières-sur-Seine essentiellement, avec l immeuble «Swift» (8 750 m²), livable en 2020, et New ( m²), attendu en Ces deux projets restent dans l attente d un niveau de commercialisation suffisant pour déclencher le démarrage de leur chantier. Cushman & Wakefield 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : rythme croissant La demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois va crescendo au fil de l année, et atteint m² au terme du 3 ème trimestre En dépit de cette accélération, le repli est de mise d une année sur l autre (-22%) et le volume transactionnel de 2017 (près de m²), difficilement accessible, nuance la correction d une année sur l autre. Demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois, D autant que la chute des disponibilités immédiates tend à brider l expression du marché, en particulier pour les bureaux de taille intermédiaire, un segment crucial qui concentre plus du tiers des volumes transactionnels depuis 10 ans. Les bureaux de taille intermédiaire tirent le marché Dans le prolongement de la tendance observée au cours des deux trimestres précédents, et après une année 2017 forte de 4 mouvements d envergure, Neuilly-Levallois reste pénalisé par l absence de transactions de plus de m². Dans ces conditions, les mouvements sur des surfaces de taille intermédiaire ont joué le premier rôle, à l origine de plus de 60% de la demande placée depuis le début de l année. Après un lent démarrage sur ce créneau, le 3 ème trimestre a concentré 11 signatures de ce type, plus que pour tout le 1 er semestre, avec une nette préférence pour Levallois-Perret. Plusieurs de ces transactions se situent d ailleurs dans la tranche haute de ce créneau de surfaces, à l image de SATEC (4 900 m²), ESTEE LAUDER (4 600 m²) ou encore de BATIGERE (4 300 m²). Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % +5% De à m² % +9% Plus de m² - 0% ND Surface totale % -22% Pressions haussières sur les valeurs locatives Valeurs locatives de bureaux à Neuilly-Levallois, /m²/an Les valeurs locatives de transaction suivent des trajectoires ascendantes sur le secteur de Neuilly- Levallois, positionnées respectivement à 480 /m²/an pour les bureaux de première main (+9% comparé au cumul de 2017) et 400 /m²/an pour les surfaces de seconde main (+5% en un an). Ces évolutions doivent être considérées avec précaution compte-tenu du faible volume des surfaces neuves et restructurées dans la demande placée. Du côté des bureaux de seconde main, et malgré l ascendant de Levallois-Perret dans l activité transactionnelle, plusieurs signatures au-delà de 500 /m²/an à Neuilly-sur-Seine ont alimenté ce mouvement haussier. Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Recul inédit des disponibilités immédiates depuis 2010 Offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois, L offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois totalise m² à la fin du 3 ème trimestre 2018, en recul de -23% en 9 mois (et après -23% entre 2016 et 2017). II faut remonter à 2010 pour retrouver, sur ce secteur, un volume de disponibilités aussi bas. La configuration du stock vacant est désormais ancrée sur un socle particulièrement faible de disponibilités, qui se limitent à 4 immeubles de grande taille, tous situés à Levallois-Perret. Indépendamment du mouvement de bascule qui fait peser davantage les bureaux de taille intermédiaire dans les disponibilités globales, leur volume touche un plancher depuis 5 ans. Compte tenu de la demande placée moyenne constatée au cours des 10 dernières années sur ce créneau, l offre immédiate de bureaux de taille intermédiaire représente désormais seulement 14 mois de commercialisation. Neuilly-Levallois : taux de vacance au plus bas depuis 2008 Taux de vacance à Neuilly-Levallois Le taux de vacance de Neuilly-Levallois prolonge sa descente initiée depuis 2014, positionné à 5,9% au 3 ème trimestre 2018, le niveau le plus bas de l ensemble du Croissant Ouest (10,4%). Au regard de cet indicateur, le grand écart est de mise entre Neuilly-sur-Seine (estimé autour de 3,2%) et Levallois-Perret (de l ordre de 7,2%). Levallois-Perret en 2019 ; pour Neuilly-sur- Seine, veuillez patienter! Après une série d années centrées sur Neuillysur-Seine, la production nouvelle s est reportée sur Levallois-Perret jusqu en Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, Pour la séquence , les m² de bureaux livrés en 2017 sur les immeubles «Ecowest», «Hub» et «Thaïs» ont fait ressortir un taux de précommercialisation de plus de 60%. Après les pré commercialisations complètes de «Kosmo» et de «Think» à Neuilly-sur-Seine, plus aucune surface en chantier et livrable n est disponible sur la commune jusqu en 2020 avec la livraison du «185 Avenue Charles de Gaulle» ( m²). Levallois-Perret prend donc le relais sur ce micromarché, avec les immeubles «Le Sémaphore» ( m²) et «Pablo Neruda» ( m²). Cushman & Wakefield 10

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : qui peut le plus La spectaculaire accélération du marché des bureaux de Péri-Défense au 1 er semestre 2018 a marqué un brutal coup d arrêt au 3 ème trimestre 2018 (seulement m² commercialisés). Malgré ce ralentissement estival, les m² de bureaux transactés sur le secteur de Péri- Défense affichent toujours - en seulement 3 trimestres - un record depuis Au-delà des volumes de commercialisation, la composition de la demande placée apporte quelques nuances à cet encourageant tableau d ensemble. Grandes transactions en première ligne Plus encore qu en 2017, les mouvements d envergure ont assuré une part considérable de la demande placée de bureaux en Péri-Défense. Le poids de ces grandes transactions a en effet grimpé de 55% en 2017 à 65% en Cette coloration XXL de l activité de Péri-Défense, épaulée par les transactions de taille intermédiaire (+48%) exprime à plein la cyclicité qui caractérise les grandes transactions d utilisateurs. En fait, un trio de tête de mouvements d envergure truste, à lui seul, plus d un mètre carré placé sur deux du secteur Péri-Défense : les regroupement de VINCI ( m²) à Nanterre dans le cadre d un compte-propre, de TECHNIP ( m²) dans l immeuble «Origin» et de DANONE ( m²) dans «Convergence» forment la tête de pont des 7 grandes transactions intervenues au cumul des 9 premiers mois de l année. Demande placée de bureaux à Péri-Défense, Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -5% De à m² % +48% Plus de m² % +86% Surface totale % +56% Ce profil d activité comprime le poids des petites surfaces, phénomène accentué par une baisse de régime (-5%) sur ce créneau. Jusqu en 2017, ce segment de marché représentait de 20 à 30 % du volume transactionnel, une part tombée à 14% en Valeurs locatives : retour à la normale Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an Le loyer moyen de première main s établit à 320 /m²/an au 3 ème trimestre 2018, et confirme sa reprise de niveau après son creux de Le loyer moyen de transactions pour des surfaces de seconde main a, quant à lui, conservé sa tendance baissière, positionné à 230 /m²/an au 3 ème trimestre 2018 contre 260 /m²/an au cumul de l année Localisation - proximité ou éloignement de La Défense - et qualité des surfaces font fortement varier les loyers faciaux des bureaux en Péri-Défense. Les propriétaires savent également faire preuve de flexibilité dans l octroi de mesures d accompagnement pour faciliter l occupation de leurs immeubles. Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Recul de l offre à presque tous les étages Offre immédiate de bureaux à Péri-Défense, Le repli de l offre immédiate observé au 1 er semestre 2018 s est accentué au cours des 3 derniers mois pour s établir à m² (-8%) disponibles à la fin du 3 ème trimestre. Cette contraction a d abord concerné les petites surfaces (-25%) et les bureaux de taille intermédiaire (-17%). L inverse prévaut pour les grands gabarits d immeubles (+9%), dont les disponibilités approchent les m² au 3 ème trimestre Les mouvements d utilisateurs effectués depuis 2 ans sur des surfaces neuves et restructurées (en chantier ou en projet), ont d ailleurs accentué le phénomène. Dans le même temps, sur la vingtaine d immeubles disponibles immédiatement, 6 proposent des bureaux neufs ou restructurés ( m²). Le solde se compose de surfaces de seconde main situées en majorité à Nanterre et compris entre et m². Taux de vacance : poursuite de la baisse Taux de vacance Le taux de vacance de Péri-Défense poursuit sa baisse pour se positionner à 13,0% au 3 ème trimestre Ce taux - l un des plus élevés du Croissant Ouest (10,4% en moyenne) - redescend progressivement depuis son sommet de 2013 (16,5%). L abondance structurelle de grand gabarit de seconde main et les livraisons à venir laissent envisager une possible remontée de cet indicateur à moyen terme. Offre future : valse de grues Près de m² de bureaux neufs ou restructurés sont annoncés sur le marché de Péri-Défense d ici 2021, dont m² sont d ores-et-déjà en chantier. La montée en charge de la production future initiée en 2017 (plus de m² livrés) se prolongera aussi bien en 2019 qu en 2020 (respectivement m² puis m² en chantier). Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Péri-Défense, Au titre des principales livraisons de 2018, citons «Workstation» à Courbevoie ( m²), le siège de FAURECIA ( m²) et l immeuble «Dreamview» (7 500 m²), ces deux derniers se situant à Nanterre. Nanterre restera sur le devant de la scène jusqu en 2020, avec d abord «City Life - Nework» ( m²) et «Spring A» ( m²) attendus pour 2019 suivis de «Upside» ( m²) en Courbevoie, moins présente, alternera la restructuration de «New Berkeley» ( m²) et la livraison de l immeuble neuf «Parallèle» ( m²). Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

15 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés