Projet de création d hôtel : Pôle d activités du Griffon (Laon) Mai 2008

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1 Projet de création d hôtel : Pôle d activités du Griffon (Laon) Mai 2008

2 Sommaire 1. Contexte géographique et économique 2. Marché hôtelier de l Aisne 3. Analyse du site 4. Hypothèses de développement 2

3 1. Contexte géographique et économique Positionnement stratégique : entre Ile-de-France et métropole Lilloise, au cœur du triangle Paris Londres Bruxelles, sur les grands axes européens. Economie industrielle en reconversion, vers du tertiaire de qualité. 3 pôles de compétitivité : Industries et agro-ressources I-trans Up tex Réseau routier de qualité facilitant les échanges commerciaux, et très fréquenté pour les flux touristiques Nord-Sud et Est-Ouest. Rayonnement de l aéroport Roissy Charles de Gaulle. Plusieurs filières touristiques : Tourisme vert, Tourisme culturel : monuments et sites de la Première Guerre Mondiale, châteaux Golf Proximité de sites à forte notoriété (Disneyland, Reims, Paris). Proximité de gros bassins émetteurs de clientèle (Paris, Ile-de-France, Lille, etc.) favorisant les courts séjours et une forte clientèle de transit. Focus sur Laon : Ville d Art et d Histoire La Cathédrale de Laon accueille chaque année plus de visiteurs Base de loisirs de Monampteuil à proximité A29 N2 N31 N3 D1 N44 D1 D1 A26 N44 A4 D1 N29 N2 N43 N44 N3 N31 N2 3

4 1. Contexte géographique et économique LA ZONE D EMPLOI DU LAONNOIS En 2007, le nombre d emplois salariés (estimations INSEE) était de (+4,4% par rapport à 1997). Tertiarisation d une économie jusque là fortement industrielle. En 10 ans, le secteur industriel a subi une baisse de près de 22% du nombre d emplois salariés alors que le tertiaire a augmenté de 10% (dont services et activités financières : + 43%, transports : +39%, commerces : +21%). Entre 2003 et 2007, créations d entreprises soit un taux de renouvellement de 47% (contre 46% en Picardie et 52% au niveau national). Au 3 ème trimestre 2008, la zone d emploi du Laonnois bénéficiait du 2 ème taux de chômage le plus bas du département derrière Château-Thierry (9,5% contre 8,6%). Ce niveau est supérieur au niveau national (7,3%), mais nettement inférieur à la moyenne axonaise (10,4%). Une zone d emploi dynamique. Une tertiarisation de l économie, davantage consommatrice de nuitées hôtelières. Un accès direct à l Ile-de-France facilitant les échanges commerciaux. 4 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

5 2. Marché hôtelier (1/5) Le parc hôtelier Au 1 er janvier 2007, l Aisne comptait chambres réparties dans 76 hôtels: Répartition des hôtels Répartition des chambres Aisne 25% 54% 17% 4% Aisne 28% 54% 15% 3% Province 20% 58% 19% 3% Province 17% 51% 27% 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0/1* 2* 3* 4* Un parc hôtelier à dominante économique: une prédominance de l hôtellerie 2* (54% des chambres) renforcée par une part élevée de l offre 0/1* (28%) totalisant ainsi 82% du parc hôtelier en nombre de chambres, contre 68% en moyenne en province hors Côte d Azur. L hôtellerie 3 étoiles est sous-représentée (15% de la capacité chambre contre 27% au niveau national) Seulement 3 établissements 4 étoiles dans l Aisne. Source: Ministère du Tourisme 5

6 2. Marché hôtelier (2/5) Une capacité moyenne peu élevée: 24 chambres par hôtel, ce qui implique la prédominance d indépendants, les hôtels de chaîne ayant une capacité plus élevée. En province hors Côte d Azur, la capacité moyenne s élève à 29 chambres par hôtel. La moyenne nationale s élève à 80 chambres pour les chaînes intégrées contre 25 chambres pour les indépendants. Louvre Hôtels et Accor sont les principales chaînes implantées sur le département. Une offre stable: entre 2003 et 2005, 24 chambres de plus et 1 hôtel de moins. Ce phénomène, courant dans toutes les régions, s explique par la fermeture d hôtels indépendants de petite capacité compensé par l ouverture ou l extension d hôtels de chaîne. Le parc 2* fluctue tout au long de la période étudiée, le parc 0/1* est stable jusqu en 2006 où 2 hôtels ferment. Seul le parc 3* et 4* demeure identique sur les 5 années observées. Un département dynamique: 3 projets de création d hôtels identifiés Création d un hôtel 3* de 70 chambres au Parc Gouraud à Soissons, à l étude, Création d un hôtel 3* de 65 chambres sur le site de l Abbaye Saint Vincent à Laon, à l étude, Création d un hôtel 2* Akena de 49 chambres à Chauny, en CDEC, Extension de l hôtel Marmotte (0/1*) à Laon, Ouverture du Center Parcs Lac de l Ailette 6

7 2. Marché hôtelier (3/5) Plusieurs pôles hôteliers se distinguent autour des principales villes de l Aisne: Saint-Quentin Laonnois Soissonnais Château-Thierry Chauny-Tergnier- La Fère Les 4 principales villes du département concentrent plus de 75% de l offre hôtelière. Chauny- Tergnier-La Fere 4% Château- Thierry 11% Reste du département 19% Soissonnais 15% Saint-Quentin 30% Laonnois 21% Le «reste du département» équivaut à tous les hôtels ne constituant pas un véritable pôle hôtelier mais plutôt une offre diffuse dans le département de l Aisne. 7

8 2. Marché hôtelier (4/5) La demande hôtelière Le département de l Aisne a enregistré prés de nuitées en 2006 (22% des nuitées régionales). Le nombre de nuitées est relativement stable par rapport à l année 2005 (-0,7%), comme celui de la moyenne nationale (-0,4%). Les caractéristiques de la fréquentation hôtelière dans l Aisne sont les suivantes : Une clientèle essentiellement nationale (72% des nuitées): le poids des clientèles étrangères s élève à 28%, contre 35% au niveau national ; Un taux d occupation de 57,2%: inférieur à la moyenne nationale (60,4%), mais en augmentation de 4% par rapport à 2005 ; Un poids élevé de la clientèle affaires (61,6%): la position stratégique près de l Ile-de-France, son environnement et son accessibilité en font une destination privilégiée pour le tourisme d affaires. A titre de comparaison, la part des nuitées affaires en France s élève à 43%. 8

9 2. Marché hôtelier (5/5) Fréquentation par agglomération : 80% Taux d occupation des hôtels de chaînes et indépendants de Laon : 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 0% 56% 64% 60% 63% 61% 61% 55% 56% 51% 40% 55% 57% Saint-Quentin Soissons Laon Ch.-Thierry Chauny/Tergnier Aisne 10% 0% 68,9% 52,3% 65,3% 55,4% Source: INSEE Chaînes Indépendants La demande est concentrée sur Soissons, Saint-Quentin et Laon. L analyse par agglomération révèle une tendance plutôt positive à l exception de Chauny-Tergnier. Le taux d occupation de Laon s est stabilisé entre 2005 et Il conserve cependant un très bon niveau (61%), supérieur à la moyenne départementale. A Laon, l hôtellerie de chaîne est plus performante. Elle bénéficie en effet d une notoriété et d une force commerciale plus importante. Notons cependant qu en 2006, l hôtellerie indépendante a gagné 3 points d occupation. 9

10 3. Analyse du site : Pôle d activités du Griffon (1/5) ZAC Localisation: Laon Axes routiers: A26, N2 Orientation: logistique, industrie lourde et légère, services/tertiaire et artisanat Entreprises: INRA, SEDA, ADA, laboratoire départemental de l Aisne Pôle d activités du Griffon Potentiel de développement: 110 ha 10

11 3. Analyse du site : Pôle d activités du Griffon (2/5) Pôle hôtelier Parc du Griffon Hôtels Capacité Catégorie Situation carte Le Welcome 12 0/1* 1 Hostellerie St Vincent 47 2* 2 Marmotte /1* 3 Première Classe 48 0/1* 4 Campanile 46 2* Ibis 72 2* 6 Le Commerce 22 2* 7 Capacité totale Extension prévue de 15 chambres, portant ainsi la capacité totale à 52 chambres. Notons qu à 15 km au nord de la zone, sur la N2, la commune de Marle compte deux hôtels 2 étoiles de 10 et 7 chambres. Ces établissements ne constituent pas une offre «naturelle» pour la zone du Griffon. 0/1 étoile 2 étoiles Performances commerciales Var. 07/05 Performances commerciales Var. 07/05 TO 79 à 84% 82 à 87 % 78 à 82% - 1,5 pt RMC 27 à à à ,3 % RevPAR 23 à à à % TO 60 à 65 % 55 à 60 % 65 à 70% + 5 pts RMC 45 à à à % RevPAR 27 à à à % 11

12 3. Analyse du site : Pôle d activités du Griffon (3/5) Site Localisation: bordure de ZAC Surface: m² au total, à définir selon les besoins Accessibilité + Visibilité + Environnement affaires + Environnement loisirs -- Potentiel transit + Notons que l emplacement prévu pour l hôtel est susceptible de changer en fonction de l occupation des terrains et des souhaits de l opérateur au moment du développement du projet Site hôtel 12

13 3. Analyse du site : Pôle d activités du Griffon (4/5) Proximité de Laon FORCES Potentiel pour capter de la clientèle de transit Situation au croisement de 2 axes majeurs : A26 : véhicules / jour à hauteur de Laon N2 : plus de véhicules / jour au sud de l échangeur à hauteur de la zone du Griffon. La sortie autoroutière au niveau de la zone est la 4 ème de la région ( sorties / mois) Excellente visibilité depuis la N2. OPPORTUNITES Une ZAC à fort potentiel à l échelle départementale. L hôtellerie économique de la zone est saturée Emplacement négociable selon disponibilités FAIBLESSES Aucune visibilité depuis l autoroute. Zone d activité éloignée du centre-ville Entreprises peu consommatrices de nuitées MENACES Peu de visibilité quant au développement de la zone à moyen terme Absence d animation sur site 13

14 3. Analyse du site : Pôle d activités du Griffon (5/5) Les très bonnes performances d occupation démontrent que le pôle hôtelier 0/1 étoile est saturé (entre 82% et 87% en 2006, hôtels remplis aussi bien en semaine qu en week-end impliquant des débordements et des reports de clientèles fréquents). Il existe donc un potentiel pour la création d une capacité supplémentaire en hôtellerie super économique. Après un recul en 2006, les hôtels 2 étoiles affichent de bonnes performances en Compte tenu de la nature du site, de la bonne desserte routière, et si le développement de la zone le permet, il existe un potentiel pour développer un nouvel établissement en 2 étoiles. Laon dispose d une politique évènementielle dynamique (concerts, évènements religieux dans la cathédrale), favorisant la fréquentation hôtelière. En période de forte activité, les hôtels économiques saturés sont contraints de renvoyer les touristes vers des établissements de catégorie supérieure et/ou des communes voisines. Actuellement, les entreprises implantées sur cette zone d activité ne généreront pas suffisamment de nuitées hôtelières, justifiant l implantation d un hôtel (logistique, services administratifs, etc.). Le site initialement prévu n est pas visible depuis l autoroute, mais uniquement depuis la N2. La visibilité et l accessibilité, facteurs clés de succès en hôtellerie économique, devront être renforcés par des panneaux et des totems depuis ces deux axes routiers. Cependant, la SEDA est prête à revoir l emplacement de l hôtel sur la zone selon les disponibilités foncières et la volonté de l opérateur. 14

15 4. Hypothèses de développement Développement d un hôtel 0/1* : 0/1* 2* Capacité 60 à 70 chambres 70 à 80 chambres Services Taux d occupation Salle de petit-déjeuner, Restaurant, Parking, Borne d accueil automatique si fermeture de la réception 65% à 70% potentiellement plus en fonction du développement de la ZAC Salle de petit-déjeuner, Restaurant, Parking, Environ 60% potentiellement plus en fonction du développement de la ZAC Forces Proximité avec des axes routiers très fréquentés ZAC d intérêt départemental Saturation de l offre économique sur la ville de Laon impliquant des débordements très fréquents Marché naturel de cueillette lié au transit Hôtel avec restaurant car pas d offre autour Faiblesses Peu de visibilité quant au développement de la zone à court terme Mauvaise visibilité depuis l autoroute 15 Absence d animation et de restauration pouvant pousser la clientèle à se rapprocher de Laon Le caractère excentré du site limitera le potentiel de progression du taux d occupation si l on souhaite maintenir une RMC au niveau 2 étoiles

16 Si vous souhaitez obtenir davantage d informations, n hésitez pas à contacter : Olivier Petit, Deloitte : ou ; opetit@deloitte.fr Yannick Roué, Deloitte : ; yroue@deloitte.fr 16

17 Deloitte Conseil Member of Deloitte Touche Tohmatsu