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1 33 NOVEMBRE / DECEMBRE 2010 RHÔNE-ALPES AUVERGNE ECONOMIE Comment optimiser la transmission d'un fonds de commerce JURIDIQUE Professionnels de l'immobilier commercial : attention aux clauses abusives dans vos contrats! NOUVEAU Découvrez nos annonces d'immobilier d'entreprises 50 entreprises à reprendre

2 2 ACTION REPRISE SOMMAIRE La diffusion ACTION REPRISE p.2 Côté Economie - Comment optimiser la transmission d'un fonds de commerce p.3 Cession TPE PME Annonces p.6 Immo. d'entreprises Annonces p.11 Côté Juridique - Professionnels de l'immobilier commercial : attention aux clauses abusives dans vos contrats!-p.12 L'avis de l'expert -Entrepreneur, donner sous pacte Dutreil : aujourd'hui mieux que demain p.14 CONFIDENTIALITE SAVOIR-FAIRE EFFICACITE La revue ACTION REPRISE paraît tous les deux mois Elle est habilitée à publier des annonces commerciales ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE Tél : Fax : Mail : infos@actionreprise.com Site internet : Directeur commercial : Loïc SABBAT Responsable de la publication : Xavier ALVARO Secrétaire de rédaction : Alexandre MELLADO Imprimeur : Imprimerie CHIRAT 744, rue de Sainte Colombe, Saint-Just-la-Pendue Crédit Photo : Business Art infographie : ACTION STUDIOCOM Pour diffuser votre annonce, joindre notre service commercial. prix d'un appel local Mail : infos@actionreprise.com ACTION REPRISE est diffusé : ACTION REPRISE est aussi diffusé à plus de chefs d entreprise et repreneurs potentiels de la région.

3 3 Côté Économie DOSSIER Comment optimiser la transmission d'un fonds de commerce Vendre son fonds de commerce est une chose. Bien s en tirer sur le plan fiscal en est une autre car la fiscalité en la matière est complexe. L objectif de cet article est, en essayant de présenter le plus simplement possible des dispositions ardues, d attirer l attention des cédants sur ce qu il faut connaître pour savoir tirer habilement son épingle du jeu. L étude concerne non seulement la cession d un fonds de commerce par un commerçant personne physique mais aussi la cession d un tel fonds de commerce par une société de personnes soumise à l impôt sur le revenu (IR) ou par une société soumise à l impôt sur les sociétés (IS) de plein droit ou sur option. Pour rappel, la plus value ou moins value correspond à la différence entre le prix de vente du fonds et la valeur nette du fonds (cette valeur correspond généralement à la valeur nette comptable ou la valeur fiscale lorsqu une partie des amortissements n a pu faire l objet d une déduction fiscale). Lorsqu une plus value de cession ne bénéficie pas d un régime d abattement ou d exonération, elle est imposable dans les conditions de droit commun. Ainsi, lorsqu elle est réalisée par un exploitant individuel ou une société soumise à l IR, il y a lieu de distinguer la partie de la plus value imposable au régime du court terme (taux progressif de l IR de l exploitant/associé) de la partie imposable au régime du long terme (taxation au taux réduit de 28,1%). Lorsque cette plus value est réalisée par une société soumise à l IS, la plus value est taxable comme un bénéfice ordinaire au taux de l IS applicable soit au taux de 15% jusqu à , et au taux de 33,1/3% au-delà. De nombreux régimes fiscaux permettent de réduire, totalement ou partiellement, les frottements fiscaux nés de la cession (1). L associé doit alors appréhender le produit de cession (2). 1. Cession inférieure à 500 k (238 quindecies du CGI) Peut bénéficier de l exonération la transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit : - d une entreprise individuelle commerciale, artisanale, libérale ou agricole relevant de l impôt sur le revenu ; - d une branche complète d activité, définie selon les critères en vigueur dans le cadre du régime de faveur des apports partiels d actifs pour les sociétés IR et IS. Dans le cas d une société IS l exonération ne peut s appliquer dans ce cas que si la société réunit les deux conditions suivantes (i) elle emploie moins de 250 salariés et soit réalise un chiffre d affaires annuel inférieur à 50 M, soit a un total de bilan inférieur à 43 M, (ii) son capital ou ses droits de vote ne sont pas détenus à hauteur de 25 % ou plus par une ou plusieurs entreprises ne remplissant pas les conditions d effectif ou de chiffre d affaires précitées. - de l intégralité des droits ou parts d une société de personnes relevant de l IR détenus par un associé exerçant son activité professionnelle dans le cadre de la société (ces titres sont légalement assimilés à une branche complète d activité). L exonération ne couvre pas le passif, les stocks et les créances clients, ou de la seule transmission d une clientèle libérale. Conditions à respecter L exonération dépend de la valeur des éléments transmis, totale si cette valeur est inférieure à , partielle si elle est comprise entre et Pour l appréciation de ces seuils, il est tenu compte : - soit de la valeur des éléments transmis servant d assiette aux droits d enregistrement - soit, en cas de transmission de l intégralité des droits ou parts d une société de personnes, de la valeur vénale de la participation transmise. Dans ce dernier cas, il est tenu compte non seulement de la valeur vénale des droits transmis susceptibles de bénéficier de l exonération, mais aussi, le cas échéant, de la valeur des droits transmis au cours des cinq années précédentes. - L absence de lien de contrôle entre le cédant et le cessionnaire (soit exerce la direction effective de l entreprise cessionnaire ; soit détient directement ou indirectement plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de cette entreprise). En cas de transmission à titre onéreux de parts de sociétés de personnes assimilées à une branche complète d activité, le cédant ne doit détenir, directement ou indirectement, aucun droit de vote ou droit aux bénéfices sociaux dans l entreprise cessionnaire. Ces conditions doivent être satisfaites de façon continue au cours des trois années qui suivent la cession, sous peine de remise en cause de l exonération des plus-values. Portée de l exonération L exonération concerne toutes les plus-values, à court terme ou à long terme, constatées sur les éléments d actif immobilisé à l occasion de la transmission, exception faite des plus-values immobilières qui restent imposables dans les conditions de

4 4 droit commun (ce qui signifie que l abattement pour durée de détention peut le cas échéant s appliquer). L exonération s étend également aux prélèvements sociaux. Le montant de l exonération est total lorsque la valeur des éléments transmis n excède pas Elle est partielle et dégressive lorsque la valeur de ces éléments est comprise entre et La fraction exonérée est obtenue en appliquant au montant de la plus-value réalisée un taux égal au rapport suivant : ( valeur des éléments transmis) / Côté Économie sans dépasser respectivement et Portée de l exonération Nature des opérations exonérées : lorsque ces conditions d application sont réunies, l exonération concerne toutes les transmissions à titre gratuit ou onéreux d éléments d actif immobilisé, à l exception des terrains à bâtir et des redevances de concession de brevets, réalisées en cours ou en fin d exploitation. L exonération ne s applique donc pas aux éléments de l actif circulant, tels que les stocks. Le cumul de ce dispositif avec les autres régimes d exonération ou de report des plus-values est interdit, exception faite de l exonération applicable en cas de départ en retraite et du régime prévu en faveur des plus-values immobilières à long terme. 2. Exonération en fonction des recettes (article 151 septies du CGI) Peuvent en bénéficier : - Les exploitants individuels ; - Les entreprises à l IR quelque soit leur régime d imposition ; - Les associés ou membre d une société de personnes ou d un groupement ; - Les sociétés ou groupement relevant du régime des sociétés de personnes ; Conditions d exonération Nature : L exonération est réservée aux plus-values réalisées dans le cadre d une activité agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale, exercée à titre professionnel, ce qui implique la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l accomplissement des actes nécessaires à l exploitation. Il peut s agir d une activité exercée dans une entreprise individuelle ou dans le cadre d une société de personnes relevant de l IR. Durée de l activité : L activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans décomptés à partir du début d activité, c est-à-dire à partir de la création ou de l acquisition de la clientèle ou du fonds par le contribuable, jusqu à la date de clôture de l exercice au titre duquel la plus-value est déterminée. Montant de recettes : selon le montant de recettes, l exonération des plus-values peut être totale ou partielle. Le régime d imposition de l entreprise (régime réel, micro ou forfait agricole) est indifférent. L exonération est totale si les recettes n excèdent pas : pour les entreprises industrielles et commerciales de vente, et les exploitants agricoles ; pour les prestataires de services. L exonération est partielle lorsque les recettes excèdent ces seuils Montant exonéré : l exonération, qui peut être totale ou partielle, porte sur les plus-values nettes, à court terme ou à long terme, déterminées après compensation avec les moins-values de même nature. Lorsque le seuil d exonération totale ( ou selon la nature de l activité) n est pas dépassé, les plus-values nettes ne supportent aucune taxation. Lorsque les recettes sont comprises dans la fourchette d exonération partielle ( / ou / selon le cas), les plus-values sont exonérées pour une fraction de leur montant et imposées de façon dégressive selon le régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme pour l autre fraction. Il s agit d une exonération partielle dégressive, la fraction de la plus-value imposée dans les conditions de droit commun (imposable suivant le régime du court terme ou du long terme, voir I-A et II-A) étant d autant plus élevée que les recettes sont proches de ou de La fraction exonérée est obtenue en appliquant au montant de la plus-value réalisée un taux égal au rapport suivant : - ( montant des recettes) / , dans les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logement et les exploitations agricoles dont les recettes sont comprises entre et ; - ( montant des recettes) / , chez les prestataires de services dont les recettes sont comprises entre et L exonération s étend également aux prélèvements sociaux. Le présent dispositif ne peut être cumulé avec l exonération des plus-values de cession de fonds de commerce en fonction de la valeur des éléments cédés. Les régimes de reports d imposition prévus en cas d apport en société d une activité professionnelle, de transmission à titre gratuit d une entreprise individuelle ne peuvent pas s appliquer à la fraction de la plus-value qui demeure imposable après application de l article 151 septies du CGI. (NB : Des précisions ont récemment été apportées par l Administration fiscale sur ce régime (BOI 5 k 1-09 du 13 mai 2009). Prochain numéro : «Comment optimiser la transmission d'un fonds de commerce»

5 5 Côté Économie Appréhension et imposition du produit de cession par l exploitant et Comment optimiser la cession des parts ou actions de la société propriétaire du fonds de commerce? Appréhension directe par l exploitant/société IR Dans le cas de la cession du fonds par l exploitant, l appréhension et l imposition du produit de la plus value de cession s effectue au niveau de ce dernier. Dans le cas d une société soumise à l IR, le produit de cession est encaissé par la société, toutefois l imposition est établie au nom des associés au prorata de leur quote-part, que le produit soit ou non distribué aux associés. En contrepartie, les associés ne subissent aucune imposition au moment où la société leur reverse leur quote part du revenu. Dans les deux cas, il n existe aucune imposition supplémentaire à celle de la cession elle-même. Appréhension via la société IS Dans cette hypothèse, le produit de cession et la trésorerie seront localisés dans l entité juridique. Dans le cas où l associé maintient l existence de la société, il pourra procéder à un remboursement de tout ou partie du compte courant d associé et/ou une distribution de dividendes. Une telle distribution sera imposée (i) soit au taux 30,1%, en ce compris les prélèvements sociaux de 12,1%, si l associé opte pour le prélèvement forfaitaire libératoire, (ii) soit au barème progressif de l IRPP après battement de 40% sur le montant brut du dividende versé par la société, auquel on ajoute les prélèvements sociaux liquidés sur le montant brut au taux de 12,1%. Dans le cas où l associé décide de ne pas poursuivre d activité, il procédera à une liquidation de la société après avoir ou non procédé à une distribution de l actif. Le boni de liquidation, égal à l excédent de l actif partagé sur la valeur des apports purs et simples, est alors taxé comme un dividende. En outre le droit de partage serait applicable seulement à la clôture de la liquidation de la société au taux de 1,10%, calculé sur la base du montant du boni liquidation. Comment optimiser la cession des parts ou actions de la société propriétaire du fonds de commerce? 1. Abattements et exonérations en cas de cession de parts de société de personnes La cession de parts d une société de personnes est susceptible de bénéficier des dispositifs d exonération/abattement dans les cas de cession inférieure à 500 k (article 238 quindecies du CGI), exonération en fonction des recettes (article 151 septies), et de départ à la retraite (article 151 septies A voir II A sur ce point). 2. Abattements et exonérations en cas de cession de titres IS Tel que nous l avons vu dans la première partie de l article, la plus value sur cession de titres IS correspond à la différence entre la valeur du prix de cession et la valeur du prix d acquisition ou la valeur de l apport, cette plus value est imposée à l IR au nom de l associé au taux de 18% pour l IR, auquel s ajoute les prélèvements sociaux de 12,1%. Pour la liquidation de l IR, le montant des plus-values de cession d actions ou de parts de sociétés passibles de l IS, est réduit d un abattement d un tiers par année de détention des titres au-delà de la cinquième, d où une exonération totale des plus-values réalisées sur les titres détenus depuis plus de huit ans. L abattement s appliquera au plus tôt aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2012, avec une possibilité d exonération totale des plus-values à partir de 2014, car la durée de détention des titres détenus avant le 1er janvier 2006 se décompte à partir de cette même date. Pour les titres acquis depuis 2006, la durée de détention sera décomptée à partir du 1er janvier de l année de leur acquisition ou souscription. Pour en bénéficier, il faut que : - Le siège de la société doit être situé sur le territoire d un Etat membre de la communauté européenne - La société doit en outre avoir exercé, de manière continue au cours des cinq années précédant la cession, une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, ou avoir eu pour objet exclusif de détenir des participations dans des sociétés exerçant l une de ces activités (société holding). L hypothèse est cette fois-ci celle de l associé cédant les parts ou actions de la société qui exploite le fonds. S il opte pour la cession de ces parts ou actions plutôt que pour la cession du fonds de commerce, il peut là encore bénéficier des régimes d exonération de droit commun (A). Par ailleurs, dans le cas où la cession des titres n est pas en elle-même éligible à un dispositif d exonération, l associé peut structurer la transmission de manière à en réduire notoirement les frottements fiscaux. A ce titre la cession de titres offre des choix d optimisation beaucoup plus variés et nombreux que la cession du fonds lui-même. L abattement s appliquera aux gains nets de cession, qu il s agisse de plus-values ou de moins-values. Il convient d attirer votre attention sur le fait que les prélèvements sociaux restent exigibles et sont liquidés sur le montant de la plus value avant abattement. Compte tenu du fait que l abattement ne s appliquera qu à compter de 2012, un dispositif transitoire a été mis en place pour le dirigeant partant à la retraite (article 150-O-D Ter du CGI). Service juridique

6 6 TPE / PME / FONDS Réf T DÉVELOPPEMENTS MACHINES SPÉCIALES Rhône-Alpes. Cession perspective retraite, bureau étude mécanique développant ses propres produits. Clientèle récurrente de grands comptes, secteur du nucléaire principalement. Export en développement. Rentabilité importante et en développement. CA : Effectif : < 5 personnes Structure juridique : SAS Locaux : 500 m² Loyer : 1500 /mois Prix souhaité : Réf 33060T - à définir URGENT FABRICATION MEUBLES SPÉCIFIQUES 69. Cession société de fabrication de mobiliers spécifiques. Ventes de produits propres. Clientèle de grands comptes. Savoir- faire reconnu. CA HT : 650 K Structure juridique : SARL Locaux : 2000 m² Loyer : 3000 / mois Repreneur : profil commercial Prix : à définir Effectif : 5 personnes FORMATION CONSEIL AUDIT 69 délocalisable. Cabinet de conseil/audit et formation sécurité des transports. Clientèle professionnelle récurrente. Visibilité importante, possibilité de développement. Accompagnement assuré. CA HT : > 500 K Prix souhaité : 400 K + earn out Réf 30073T Effectif : 3 + sous traitance Réf 32064T à définir SERRURERIE 69. Cession entreprise serrurerie, métallerie, menuiserie aluminium. Clientèle professionnelle, secteur de niche. Forte notoriété. Fabrication et pose. Savoir- faire important, personnel compétent. Carnet commandes ok. CA HT : < Effectif : 15 personnes Locaux : 1500 m² couvert, bureaux 200m² Repreneur : gestionnaire idéalement du métier Prix souhaité: à définir Réf 29067T AGENCE DE COMMUNICATION 69. Cession en perspective retraite agence de communication spécialisée dans le print. Notoriété importante. Equipe efficace. Idéal pour repreneur ou structure spécialisée web pour complémentarité. Accompagnement assuré. CA HT : Structure juridique : SARL Types cession : parts sociales Prix souhaité : Effectif : 3 personnes Réf : T MEÇANIQUE INDUSTRIELLE 01. Cause départ à la retraite, cession 100% parts sociales. Société de mécanique industrielle. Existence depuis plus de 20 ans. CA moyen sur les 5 derniers exercices. Outil de production à forte capacité, parc machines performant et de valeur (rapport d expertise pour justification). Partenariat avec clientèle industrielle de renommée. Savoir faire très important, salariés qualifiés et expérimentés. CA HT : / Effectif : moins de 10 Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Locaux : m² Loyer : annuel Prix souhaité : Réf 31066T à définir MENUISERIE BOIS 69. Cession perspective retraite menuiserie bois. Pose (bois + PVC) et fabrication sur mesure. Restauration. Clientèle de professionnels essentiellement (régies, architectes etc). Savoir faire important, forte notoriété. Bonne rentabilité. Accompagnement possible. CA HT : > Effectif : 6 personnes Type de cession : parts sociales Repreneur : personne physique ou morale du métier Prix souhaité : à définir Réf 33075T NETTOYAGE INDUSTRIEL Région lyonnaise. Cession société nettoyage industriel. Clientèle professionnelle uniquement, aucun appel d offre. Equipe très compétente et autonome, forte réactivité. CA HT : < Effectif : 75 personnes Repreneur : personne physique ou morale Prix souhaité : 1,5 millions d euros Réf T REPROGRAPHIE NUMÉRISATION 69. Cession cause retraite entreprise de reprographie, numérisation, micrographie. Clientèle de professionnels. Accompagnement possible. CA HT : Effectif : 3 personnes Type de cession : partielle ou totale Locaux : 300 m² en ZI. Cession possible Loyer : 3350 HT / mois Repreneur : indifférent Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

7 7 TPE / PME / FONDS Réf T - à définir CONSEIL EN R&D ET INNOVATION Rhône-Alpes. Cession cause retraite. Entreprise de conseil opérationnel en recherche et développement et innovation. Clientèle: grands groupes français et internationaux. Personnel très qualifié, savoir faire spécifique. CA HT : 800K Effectif : 10 personnes Type de cession : fonds ou titres Locaux : 135 m² de bureau pour un loyer de 2500 par mois Prix souhaité : à définir Réf 33073T - à définir ENTREPRISE DE FORMATION EN INFORMATIQUE Rhône Alpes. Cession entreprise de formation en informatique. B to B, clientèle grands comptes. CA HT : Effectif : 3pers+vacataires Type de cession : cession de titres Repreneur : personne morale ou physique Prix souhaité : à définir CONSEIL FORMATION Réf B Cession cause retraite entreprise sur secteur de niche. Clientèle récurrente, et possibilité de développement. Accompagnement possible. Nécessité compétences commerciales et de gestion. CA HT : Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Prix souhaité : Effectif : 5 personnes Réf 13074T RECHERCHE ENTREPRISE PEINTURE PLATRERIE CARRELAGE RENOVATION INTERIEUR Petite structure ( < 10 personnes) spécialiste dans rénovation recherche pour son développement une petite entreprise si possible structurée sur le rhône. Enveloppe jusqu à 500 K. Clientèle particuliers ou professionnels. Confidentialité assurée, signature engagement de confidentialité. Réf 31075T ENTREPRISE GÉNÉRALE DE BÂTIMENT 69. Cession cause santé entreprise générale de bâtiment. Spécialisée rénovation, second œuvre. Maçonnerie, plâtrerie peinture + sous-traitance. Salariés autonomes. Clientèle diversifiée : régies, entreprises, et particuliers (< 20 % du CA). CA HT : Type de cession : fonds ou parts Repreneur : indifférent Prix souhaité : Effectif : 5 personnes Réf 33077T - à définir BÊTON CIRÉ 69. Cession entreprise de décoration - bâtiment, spécialiste des bétons cirés. Très belle clientèle de particuliers et professionnels. Rendement 250 m2 de béton par mois. Capacité 400m² mensuel sans effectifs supplémentaires. Formation assurée pour le repreneur. Matériel récent et performant. CA HT: Effectif : 2 personnes Structure juridique : SARL Type de cession : fonds de commerce ou parts sociales Locaux : locaux neufs avec atelier de stockage, bureaux et show room Loyer : 1850 / mois Repreneur : indifférent, formation assurée Prix souhaité : Réf 31076T M TRANSPORT MARCHANDISES MESSAGERIE TP 69. Cession perspective retraite entreprise de transport régional, marchandises, TP et messagerie. Clientèle récurrente et rentabilité maintenue malgré la crise. Matériel : 14 moteurs (tracteurs + porteurs), 5 semi-remorques. Accompagnement assuré. CA HT : > Effectif : 13 personnes Locaux : 2700m² dont 110 m² bureau m² terrain + 9 quais niveleurs. Repreneur : indifférent Prix souhaité : 1 M murs inclus, possibilité vente séparée Réf 31079T à définir ÉTUDE CONSTRUCTION MACHINES SPÉCIALES 69. Cession en perspective retraite entreprise d étude et construction de machines spéciales. Plus de 20 ans d existence. Clientèle récurrente, secteur médical et automobile. Cession progressive possible. CA HT : Effectif : 8 personnes Type de cession : totalité ou partie des titres Locaux : 320m² atelier chauffé et climatisé+120 m² bureaux Repreneur : ingénieur mécanique ou personne morale Prix souhaité : à définir Réf 30075T AGENCE DE VOYAGE ASIE 69. Cession agence de voyage spécialisée Asie. Bonne rentabilité, clientèle récurrente. Agréments IATA, SNCF. Possibilité de développement. CA HT : Effectif : 2 personnes Structure juridique : SARL Type de cession : fonds de commerce Locaux : 65 m² Loyer : 600 / mois Repreneur : professionnel du secteur (souhaité) Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

8 8 TPE / PME / FONDS Réf 33081T - à définir Réf 33082B PROMOTION IMMOBILIERE Rhône-Alpes. Cession entreprise de promotion de petits logements collectifs et maisons. Equipe compétente, carnet de commande attractif. PLATRERIE PEINTURE 01. Cession entreprise plâtrerie peinture. Clientèle professionnelle (régies entre autres). Equipe très compétente. CA HT : Structure juridique : Société Prix souhaité : A définir Effectif : 6 personnes CA HT : Effectif : 5 personnes Structure juridique : nom propre Repreneur : personne morale ou physique du secteur Prix souhaité : Réf 42C PLATRERIE PEINTURE TRAITEMENT HUMIDITÉ 42 St Etienne. Cession cause retraite entreprise plâtrerie peinture, traitement humidité par assèchement des murs. Applicateur agréé. Clientèle de syndics, architectes et particuliers. Fichier client important. Activité stable. CA HT : Effectif : 1 salarié Structure juridique : EURL Type de cession : fonds de commerce Repreneur : connaissances techniques indispensables Prix : Réf 42C MAÇONNERIE GÉNÉRALE Plaine du Forez. Cession cause personnelle entreprise de très bonne notoriété. Bonne rentabilité. Clientèle locale, fichier 300 clients. Matériel complet. CA HT : Effectif : 1 personne Structure juridique : entreprise individuelle Type de cession : fonds de commerce Locaux : bâtiment neuf 380 m² Loyer : 800 / mois Repreneur : bon professionnel Prix : (matériel estimé à ) ARTICLES DE SPORT 01. Cession entreprise de production/négoce d articles de sport et jeux de plein air. Positionnement haut de gamme, clientèle internationale. Réf 33042B Réf 42C FERMETURES BÂTIMENT ET INDUSTRIE Plaine du Forez. Cession cause retraite. Clientèle de particuliers et de régies. Fichier de 2000 clients. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 4 personnes Type de cession : totalité des titres Prix souhaité : CA HT : Effectif : 1 personne Structure juridique : SARL Type de cession : fonds de commerce Locaux : atelier dépôt 25 m² Repreneur : bonnes connaissances indispensables Prix : ACTION REPRISE est en contact avec de nombreux repreneurs qualifiés. Si vous voulez vendre votre entreprise, contactez-nous! prix d'un appel local

9 9 TPE / PME / FONDS Réf 32099B - à définir Réf 13102T FABRICATION PRODUITS SPECIFIQUES Rhône-Alpes. Cession entreprise de fabrication de produits chaudronnés pour stockage d énergie. Personnel qualifié. CA HT : < 5 M Locaux : 3000 m² Prix souhaité : à définir Effectif : < 50 personnes RECHERCHE ENTREPRISE DE NETTOYAGE PME familiale pour croissance externe recherche entreprise de nettoyage en région Rhône-Alpes. Clientèle professionnelle. Idéalement, effectif 15/20 personnes, 300/400 K de CA annuel. Réf 30000T - 10 M FABRICATION STRUCTURES MÉTALLIQUES Auvergne. Cession cause retraite fabrication, location, vente structures métalliques pour la construction. Brevets. Forte rentabilité, fort potentiel de développement. CA HT : nc Effectif : nc Locaux : nc Loyer : nc Repreneur : indifférent Prix souhaité : 10 M Réf 31105T - à définir MÉCANIQUE GÉNÉRALE Rhône-Alpes. Cession cause retraite entreprise de mécanique générale de précision. Clientèle récurrente. Savoir faire important, salariés autonomes et compétents. Matériel performant. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 6 personnes Structure juridique : SARL Type de cession : parts sociales Locaux : 1000m² couvert, récent en ZI Repreneur : personne morale ou physique du secteur Prix souhaité : à définir Réf 31102T TABAC PRESSE LOTO 13. AIX EN PROVENCE. Cession cause retraite affaire existante plus de 20 ans. Proche centre, stationnement ok. Quartier en développement, réaménagement voté. Développement possible en cadeaux et papeterie. CA HT : 121 K dont 66 K de commissions Effectif : 2 Structure juridique : nom propre Type de cession : fonds de commerce Locaux : 105 m² dont 45 m² surface de vente Loyer : 514 / mois charges comprises Prix : Réf 28108T CONSTRUCTION MAISONS INDIVIDUELLES 38. Cession cause retraite entreprise construction maisons individuelles et promotion. Equipe efficace, forte notoriété. Bonne rentabilité. CA HT : 7 M Prix souhaité : 2 M Effectif : < 20 personnes CONSEIL INFORMATIQUE Réf B Réf T Auvergne. Cession entreprise de conseil en systèmes informatique (architecture de réseaux et contrats de maintenance). Clientèle : secteur public et privé. Niveau d expertise élevé. CA HT : Type de cession : totalité des titres Prix souhaité : effectif : 10 personnes RECHERCHE CONTRATS GAZ / FIOUL PME familiale pour croissance externe recherche entreprise ayant contrats entretien chaudières gaz et ou fioul. Possibilité de reprise de la société ou contrats uniquement. Secteur indifférent. Confidentialité assurée, signature engagement de confidentialité. Réf C BOUCHERIE 69. Lyon. Cession boucherie traditionnelle. Pas d investissements à prévoir. Cuisine séparée pour plats du jours. Belle affaire. CA HT : Effectif : 2 personnes Structure juridique : nom propre Type de cession : fonds de commerce Locaux : 45 m² Loyer : 500 /mois Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

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12 Côté Juridique DOSSIER Professionnels de l'immobilier commercial : attention aux clauses abusives dans vos contrats! La notion de «clause abusive» est parfois confondue avec celle d «abus de droit». Ce sont pourtant des notions distinctes qu il ne faut pas confondre. Si l abus de droit peut parfois concerner les professionnels de la transmission d entreprise et de l immobilier commercial, comme cela a été souligné dans ces colonnes, nous ne nous intéresserons ici qu à la notion de «clause abusive». I. La définition des clauses dites «abusives» Cette dernière est aujourd hui clairement définie par le Code de la consommation, dans son article L , alinéa 1er. Ce texte dispose en effet que «dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat». Une clause est par conséquent réputée abusive lorsque, insérée dans un contrat conclu entre professionnel et consommateur, elle a pour conséquence un déséquilibre contractuel préjudiciable au consommateur. Portant atteinte au plus «faible» des cocontractants, le droit de la consommation, que savent parfaitement utiliser les associations de consommateurs, tente de lutter contre ce type de clauses que l on retrouve aujourd hui dans de très nombreux contrats. Il est habituel de prendre comme exemple les clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité insérées dans les contrats de vente ou encore les clauses ayant pour objet de modifier unilatéralement le bien à livrer. Une liste blanche (non exhaustive) a également été élaborée par le législateur en annexe du Code de la consommation (cf Code de la consommation). Mais c est principalement au juge que revient le pouvoir de déclarer abusives des clauses qui ne seraient pas expressément désignées ainsi par la loi ou un décret. La sanction n est pas très sévère pour le professionnel puisque la clause déclarée abusive est, selon l alinéa 6 de l article L du Code précité, «réputée non écrite». Autrement dit le risque d invalidité du contrat est limité, tout se passant comme si la clause litigieuse n avait jamais existé. En d autres termes, la clause saute, le contrat reste (à de rares exceptions près). Force est ainsi de constater que le professionnel n encourt a priori que peu de risques en insérant de telles clauses dans son contrat le liant au consommateur, et ce d autant plus qu aucune sanction d ordre pénal n est par ailleurs prévue par le législateur. Ceci étant, le professionnel s abstiendra autant que possible de s aventurer à stipuler une telle clause abusive non seulement pour éviter une action individuelle de son cocontractant, mais surtout pour s épargner les foudres éventuelles, aux retombées médiatiques difficilement maîtrisables, des associations agréées de consommateurs. Ces dernières sont en effet autorisées depuis la loi n du 1er février 1995 à demander en justice la suppression de ces clauses dans les contrats «standards» proposés par les professionnels, tout secteur confondu. Ces actions, très souvent relayées par les médias sont en effet de véritables moyens de pression sur les agissements contractuels des professionnels auxquels s ajoutent bien souvent des demandes en réparation conséquentes du préjudice direct ou indirect causé à l intérêt collectif des consommateurs. II. La prévention des clauses abusives dans les contrats immobiliers A. Le contrat de bail commercial Le bail commercial est probablement l un de ceux dans lequel, du fait de la négociation entre les parties, l agent immobilier est le plus amené à s éloigner des formules types qui lui sont proposées. Certains, à la demande parfois de leurs clients bailleurs, se laissent même aller à une certaine logorrhée rédactionnelle, un peu à l image de la pratique anglo-saxonne. La question se pose donc de savoir si certaines de ces clauses peuvent être contestées par l une des parties comme étant abusive sur le fondement de l article L précité. Le risque est en effet que les locataires commerciaux évoquent alors de véritables contrats d'adhésion (hypothèse fréquente dans les centres commerciaux).et se plaignent du corps excessif des obligations mises à leur charge. Les décisions rendues par les tribunaux visent des clauses aussi variées que celles concernant la cession du bail, l exigence d une déclaration bancaire inconditionnelle réclamée par le bailleur, la résiliation ou le renouvellement du bail, la déchéance du terme, la révision du loyer, etc. Certaines clauses pénales peuvent également être abusives, qu elles aient trait au paiement du loyer ou à la nécessité du preneur à bail de ne pas quitter les lieux avant la fin de son bail. La crainte de l inexécution de ce type de clauses, pourtant traditionnelles en la matière, amène parfois les rédacteurs des baux commerciaux à prévoir des clauses disproportionnées préjudiciables au preneur à bail, d autant que la négociation peut en pratique s avérer déséquilibrée puisque le bail est souvent préalablement rédigé par le mandataire du bailleur détenant de ce fait une «longueur d avance» sur son locataire. Se pose alors la question de savoir si ce preneur commercial peut invoquer l article L du Code de la consommation et bénéficier ainsi du statut protecteur prévu par ledit article, en sus du statut déjà protecteur des baux commerciaux? Observons d abord que cet article devrait en principe être exclu lorsque le bailleur agit dans le cadre d une simple gestion de son patrimoine et qu a priori la question ne se pose que lorsqu il agit dans un cadre professionnel. Dans ce cas, le preneur peut il, de son côté, être considéré comme un «consommateur»? Le Code de la consommation ne donne 12

13 13 Côté Juridique pas de définition juridique du consommateur. Il convient par conséquent de s'appuyer sur la jurisprudence consumériste afin de déterminer les conditions devant être réunies pour bénéficier de cette qualité. Ainsi, en matière de clauses abusives, la Cour de cassation a dans un premier temps, de 1975 à 1993, utilisé le critère de la compétence professionnelle pour protéger un professionnel ayant conclu un contrat dont l'objet ne relève pas de sa spécialité. Les juges acceptaient alors d appliquer le droit de la consommation aux professionnels d'une autre spécialité, ce qui est fréquemment le cas en matière de baux commerciaux, le locataire commercial étant quasiment toujours d'une autre spécialité que le bailleur. Un locataire ayant conclu un bail commercial afin de développer une activité commerciale, industrielle ou artisanale sans rapport avec l activité du bailleur pouvait alors se prévaloir de la législation relative des clauses abusives. Puis, dans un second temps, pour la première fois dans un arrêt du24 janvier 1995 et régulièrement depuis, les juges sont revenus à une interprétation plus restrictive excluant du champ du Code de la consommation les transactions ayant un rapport direct avec l'activité professionnelle exercée par le professionnel revendiquant la protection du Code de la consommation. Ce critère relève, certes, de l'appréciation souveraine du juge, mais il convient de noter que sa substitution à celui de la compétence professionnelle rend désormais extrêmement difficile la possibilité d'assimiler le preneur dans un bail commercial à un consommateur profane. Il semblerait dès lors que, quelque soit l activité exercée par le locataire commercial, celui-ci doit être considéré comme un professionnel, par conséquent insusceptible d invoquer l article L Les bailleurs n ont donc que très peu de risque d être inquiétés sur ce fondement par le locataire commerçant ou artisan. Les preneurs bénéficient cependant, depuis la loi LME du 4 août 2008, de ce que certains ont pu considérer comme l équivalent de l article L dans le rapport professionnel à professionnel de l article L du Code de commerce. Ledit article prévoit en effet la possibilité entre professionnels d engager la responsabilité de celui qui soumet ou a tenté de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. L article est ainsi rédigé : «Engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers : ( ) 2 De soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties». Force est ainsi de constater le parallélisme avec l article L du Code de la consommation, permettant de protéger aujourd hui les «partenaires commerciaux» d éventuelles clauses abusives insérées dans leurs contrats les plus courant, tel le contrat de bail commercial, du moins lorsque la bailleur agit à titre professionnel. B. Le contrat de mandat de l agent immobilier La Commission des clauses abusives, compétente pour analyser les contrats types utilisés par les professionnels et pointer du doigt les clauses abusives y étant insérées, a stigmatisé le contenu de certains mandats, et notamment celui de l agent immobilier. Dans une recommandation en date du 12 mars 2003, elle a demandé en effet la suppression des clauses considérées comme abusives dans les mandats de vente, de location ou de recherches conclus par certains professionnels et épingle les agissements de certains agents immobiliers. Sont dénoncées en particulier les clauses de mandats proposés pour la vente, la location ou la recherche d un bien immobilier de nature à déséquilibrer les relations entre professionnels (en l occurrence les agents immobiliers mandataires) et les consommateurs (les mandants) au détriment de ces derniers.ces préconisations visent notamment certaines clauses relatives à la durée du mandat, aux modalités de métrage de la surface des biens, ainsi que des clauses pénales. La Commission a recommandé par exemple que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, par exemple en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ou d imposer au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués de lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d alternative et en laissant croire qu elles en résultent. Il est ainsi cité les "obligations" de faire procéder au calcul de la superficie avant la promesse de vente ou d achat ou d y faire procéder par un homme de l art, et le cas échéant, de lui demander une confirmation de ce calcul. Par ailleurs la Commission propose d éliminer la clause interdisant au mandant, à peine d avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite de manière raisonnable la durée de cette interdiction. Il n en demeure pas moins que cette recommandation n est dotée, comme toutes les recommandations émises par la commission des clauses abusives, d aucun pouvoir réglementaire ou juridictionnel. Autrement dit, elle est dépourvue de force obligatoire et donc de pouvoir réellement coercitif sur la relation mandant agent immobilier. Elle a cependant inspiré le législateur qui, toujours dans la loi de modernisation de l économie du 4 août 2008, a prévu, en son article 86, qu un décret déterminerait une liste des clauses présumées abusives dont le professionnel devrait apporter la preuve du caractère non abusif ainsi que les types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu elles portent à l équilibre du contrat, devraient être regardées, de manière irréfragable, comme abusives. Le décret d application est paru en Ses dispositions ont été insérées aux articles R , R et R du Code de la consommation et sont applicables aux mandats conclus entre les agents immobiliers ou administrateurs de biens et leurs clients non professionnels. Les dérogations ouvertes par l article R concernent principalement les mouvements financiers et autorisent également certaines adaptations contractuelles. Il est ainsi dérogé, pour les contrats à durée indéterminée, à l interdiction faite au professionnel de modifier le prix du service à rendre lorsque le consommateur a été averti dans un délai raisonnable pour être en mesure, le cas échéant, de résilier le contrat. Force est donc de constater qu en pratique, le terrain des clauses abusives en matière d immobilier commercial se trouve être très fertile, qu il s agisse du contrat de bail commercial ou du contrat de mandat de l agent immobilier. Terrain d autant plus fertile que les sanctions s avèrent relativement douces. La meilleure arme reste cependant, comme bien souvent en la matière, une négociation vigilante et éclairée afin de ne pas rompre l équilibre contractuel nécessaire à tout contrat, en particulier celui liant professionnel et consommateur.

14 L'avis de l'expert ENTREPRENEUR DONNER SOUS PACTE DUTREIL : AUJOURD HUI MIEUX QUE DEMAIN La France a amorcé un alourdissement général de la fiscalité auquel n échappe pas l entrepreneur. Même si la loi de finances pour 2011 n est pas encore complètement votée et si certaines mesures peuvent être écartées dans les arbitrages finaux, revenus et plus-values seront plus lourdement taxés en 2011 qu en D une manière générale, des dispositifs considérés comme des acquis du paysage fiscal pourraient se voir remis en cause totalement ou partiellement dans les mois et les années à venir. A ce stade, les mesures visant à faciliter la transmission de l entreprise ne sont pas touchées, mais elles pourraient l être demain. En la matière le dispositif «phare» est l engagement Dutreil Transmission prévu par les articles 787B (entreprise exploitée sous la forme sociétaire) et 787C (entreprise individuelle) du code général des impôts. Pour une transmission qui interviendrait aujourd hui, il permet de bénéficier d une réduction de 75 % de la base imposable aux droits de donation et aux droits de succession, ou dit autrement de n être taxé que sur ¼ de la valeur. En ce qui concerne la transmission par donation, il serait dommage de remettre à demain la réalisation d une stratégie de transmission familiale déjà décidée, au risque de voir la décote diminuer, pour revenir par exemple au taux initial de 50%. Cette hypothèse se traduirait donc par un doublement de la base imposable, qui rendrait plus onéreuse (ou pourrait remettre en cause) certaines opérations de transmission familiale. Ainsi par exemple la donation d une entreprise d une valeur de peut actuellement être opérée sur la base taxable de Si la donation est réalisée au profit des deux enfants de l entrepreneur, aucune taxation ne sera due, la part de chacun étant inférieure à l abattement entre parent et enfant ( pour 2010). Avec un passage de la base imposable à 50%, le coût de la donation passe à environ (en intégrant une réduction de droit de 50% pour une donation en pleine propriété) et atteint pour une transmission au décès, sans bénéfice d un pacte Dutreil (sans tenir compte d autres actifs dans le patrimoine du défunt). Pour une valeur de l entreprise de , l ampleur du phénomène est plus significative. Le coût de la donation en pleine propriété passerait d environ avec une exonération de 75% à avec une décote de 50% et à pour une transmission par décès sur une base imposable égale à la valeur de l entreprise. Pour une entreprise dont la valeur s établirait à le montant des droits de donation passerait de environ à avec une exonération limitée à 50% et à pour transmission par décès sur une base taxable sans décote. Ce qui est surprenant, c est que malgré l intérêt de ce dispositif pour assurer une protection de l entreprise en cas de décès, les entrepreneurs qui l ont mis en place sont relativement rares. C est sur la base de ce constat que les pouvoirs publics ont prévu une possibilité de le réputer acquis, ou de permettre aux héritiers du chef d entreprise d en signer un «post mortem» (voir encadré). En matière de donation en revanche, aucun schéma de rattrapage n est possible, et on ne peut qu encourager les entrepreneurs qui souhaitent transmettre au sein du cercle familial à analyser l opportunité de le faire aujourd hui plutôt que demain pour profiter des dispositifs en vigueur. En revanche, si une cession est envisagée dans un avenir relativement proche, il pourra s avérer préférable de ne transmettre que peu de temps avant la cession pour purger les plus-values dont la fiscalité va s accroitre. Pour éclairer la réflexion, un échange avec ses conseils habituels et la réalisation de quelques simulations constituent une démarche appropriée en cette période de tourmente fiscale débutante. RAPPEL DES GRANDES LIGNES DU DISPOSITIF DU PACTE DUTREIL TRANSMISSION Le dispositif DUTREIL ne concerne que les sociétés - soumise à l IR ou à l IS - qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les activités telles que la gestion du patrimoine privé des associés sont donc exclues. 1. LE DISPOSITIF «CLASSIQUE» POUR LES SOCIETES. Pour bénéficier du régime favorable il faut respecter les conditions suivantes : Caractère collectif de l engagement : Il doit être conclu sous la forme d un écrit ayant date certaine (acte notarié ou acte sous signature privée enregistré) par au moins 2 associés pour une durée minimale de 2 ans, et porter sur au moins 34% des titres (droits financiers et droits de vote) de la société. Le périmètre de l engagement doit rester inchangé pendant toute la durée de l engagement collectif. Toutefois, outre la transmission à titre gratuit qui reste toujours possible (à des signataires comme à des non signataires), les signataires peuvent réaliser des cessions entre eux, sans remettre en cause le pacte. * Fonction de direction : l un des signataires de l engagement collectif (ou l un des donataires, légataires ou héritiers en cas de transmission à titre gratuit) doit remplir une fonction de direction pendant toute la durée de l engagement collectif et pendant trois ans au moins à compter de la transmission à titre gratuit (donation ou transmission). * Engagement individuel : Les donataires souhaitant bénéficier du régime de faveur doivent prendre et respecter un engagement individuel de conservation des titres reçus, d une durée minimale de 4 ans à compter de la fin de l engagement collectif. 2. CAS PARTICULIERS : ENGAGEMENT REPUTE ACQUIS ET POSTHUME L engagement collectif peut être réputé acquis si les conditions suivantes sont réunies : - les actions sont détenues depuis au moins deux ans par le donateur ou le défunt, 14

15 L'avis de l'expert - le seuil de 20% ou 34% devant être respecté pendant cette période au niveau du foyer fiscal du contribuable (incluant son conjoint ou son partenaire pacsé), - le défunt ou le donateur (ou son conjoint ou son partenaire) doivent exercer dans la société depuis au moins deux ans l une des fonctions permettant de bénéficier de l exonération d ISF sur les biens professionnels, - Les titres doivent être détenus directement (sans société interposée), - Les donataires (ou héritiers) doivent prendre l engagement individuel de conserver les titres, et une fonction de direction doit être exercée par un des membres de cet engagement. Engagement à titre posthume Dans l hypothèse ou aucun engagement ne serait en vigueur au jour du décès ou ne pourrait être réputé acquis à cette date, les héritiers ou légataires peuvent (entre eux ou avec d autres associés) conclure dans les 6 mois du décès un engagement Dutreil, sous réserve d en remplir toutes les conditions. Il implique notamment le respect d une durée minimale de 6 ans (2 ans de période collective et 4 ans pour l engagement individuel). Solution «de secours» pour les imprévoyants, elle est souvent complexe à mettre en place lorsque l engagement doit être pris par d autres actionnaires que les héritiers. 3. PRECISIONS * En cas de donation avec réserve d usufruit : les droits de vote de 185X130_RepreneurCA l usufruitier (pour les titres 8/02/10 démembrés 16:48 ayant fait Page l objet 1de la donation placée sous le régime Dutreil) doivent être limités par les statuts aux décisions concernant l affectation des bénéfices. * Réductions en cas de donation : les réductions standard se cumulent avec l abattement de 75% pour les donations en pleine propriété ou en usufruit mais sont exclues pour les donations de nue-propriété. * Pendant la période d engagement individuel : - Le donataire ou héritier peut transmettre ses parts (par succession ou donation) sans remettre en cause l exonération partielle à condition que l engagement de conservation soit repris par les donataires, légataires ou héritiers et soit mené jusqu à son terme. - Il est possible d apporter les titres reçus par donation ou succession (détenus en direct) à une holding, sans remettre en cause le bénéfice du dispositif, si certaines conditions sont respectées. Couplé à une donation partage avec soulte, cette faculté peut permettre de faciliter la transmission familiale d une entreprise au profit de certains enfants repreneur en indemnisant les autres pour un coût attractif. * Holdings : si la société est une holding avec une exploitation directe, ou s il s agit d une holding «animatrice» de son groupe, elle peut bénéficier directement du dispositif. En revanche, si la holding détient simplement une participation dans la société d exploitation (simple niveau d interposition) ou une participation dans une société détenant une participation dans la société d exploitation (double niveau d interposition), ses parts ne peuvent bénéficier que d une exonération partielle au titre des participations détenues dans la société opérationnelle. Philippe REBATTET Et Jean-Philippe ANDRIOT Notaire à LYON Édité par Crédit Agricole S.A. - 91, bd Pasteur, Paris Capital social: RCS Paris. Crédit photo : Corbis Image. Comment reprendre une entreprise sans garanties personnelles? Prêt Repreneur du Crédit Agricole Empruntez jusqu à euros sans garanties personnelles. Conditions disponibles dans les agences du Crédit agricole Centre-est, prêteur et sur RCS LYON. 15

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