SYNDICAT MIXTE POUR LE SCOTERS

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1 SYNDICAT MIXTE POUR LE SCOTERS PROCÈS- VERBAL DU BUREAU SYNDICAL DU 16 FÉVRIER 2015 À 10 HEURES Mairie d Illkirch- Graffenstaden Présents : M. Jacques BIGOT, M. Yves BUR, M. Eric KLÉTHI, M. Justin VOGEL, M. Jean- Marc WILLER, M. Etienne WOLF Absents excusés : M. Bernard FREUND, M. Alain JUND, M. Claude KERN, Mme Anne- Pernelle RICHARDOT Ordre du jour : Modification n 7 PLU de Truchtersheim Modification n 1 du PLU de Pfettisheim Modification n 11 du POS de Wolfisheim Modification n 6 du PLU de Fessenheim- le- Bas Modification simplifiée n 1 du POS de Dinsheim- sur- Bruche (commune voisine) Permis d aménager Lotissement Strasse2 Achenheim Permis d aménager lotissement Les Muehlmatten à Achenheim Permis d aménager Lotissement Flexbourg Permis d aménager allée du Château Surcy à Vendenheim Permis d aménager Oberfeld à Gerstheim Permis d aménager boulevard de Dresde à Strasbourg Permis de construire route de Lingolsheim à Geispolsheim Permis de construire rue du Fort à Geispolsheim ***** Modification n 7 PLU de Truchtersheim La commune de Truchtersheim a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le dossier de modification n 7 de son PLU. La modification n 7 du PLU de Truchtersheim vise à rendre possible la construction de logements, la réduction d un emplacement réservé et des ajustements de règlements. Elle porte sur 6 points : L ouverture partielle de 2,35 ha d une zone IIAU1 totalisant 4,7 ha afin de réaliser une opération d ensemble visant 25 % d habitat intermédiaire et une densité de 25 logements à l hectare. Les 2,35 ha sont reclassés en zone IAU1a. Un plan d aménagement d ensemble des 4,7 ha est à venir. Des OAP viennent préciser les circulations. L ouverture totale d une zone IIAU1 de 1,10 ha afin de réaliser une opération d ensemble visant 25 % d habitat intermédiaire et une densité de 25 logements à l hectare. Les 1,10 ha sont reclassés en zone IAU1b et viennent étendre la zone IAU1b existante. Des OAP viennent préciser les connexions de voieries. 1

2 L ouverture partielle de 32 ares d une zone IIAU1 de 17,20 ha et reclassement en UBa. Il s agit de créer 2 à 3 lots. Le reclassement en UBa d une zone IAU1a entièrement urbanisée. La réduction d un espace réservé pour l agrandissement du cimetière afin de réaliser une aire de traitement phytosanitaire destinée à l ensemble des agriculteurs de la commune. Les articles 1 et 2 du règlement de la zone UE sont modifiés afin de permettre la construction de cet équipement agricole. Des ajustements règlementaires en vu d assurer l instruction des permis de construire et d en assurer la solidité juridique. Ils consistent principalement à alléger certains articles : o Art 6 UA, UB : suppression de la possibilité de reconstruction dans le gabarit préexistant après sinistre : devenu superflu depuis la loi ALUR o Art 7 UA, UB, IAU1 : remplacement de la notion d annexe par la notion d abri de jardin de moins de 20 m2 d emprise au sol et dont la pente de toiture n excède pas 45 o Art 8 : suppression de toutes les dispositions sauf celles relatives à la lutte contre les incendies o Art 9 UA, UB, IAU : suite à plusieurs refus de permis visant des piscines motivés par le dépassement de l emprise au sol autorisée, il s agit de sortir les piscines de l emprise au sol des constructions s élevant à 80 % en UA, à 40 % en UB et IAU de la superficie du terrain o Art 12 UA, UB, 1AU1 : actualisation de normes définies au regard de la surface plancher o Art 10 1AU1 : simplification des dispositions et modification des modes de calcul des hauteurs Le projet au regard du SCOTERS La commune de Truchtersheim est un bourg centre du SCOTERS. Elle a vocation à ce titre à être un lieu privilégié de production de logements et à assurer les besoins en équipements et en services de son bassin de vie. A ce titre, les opérations réalisées sur la commune sont visées par les orientations du SCOTERS suivantes : produire 25 % d habitat intermédiaire, avoir une densité de 30 logements à l hectare, produire au moins 20% de logements locatifs aidés devront être réalisés dans l opération elle- même ou en contrepartie dans la commune, pour tout projet de plus de 12 logements. Analyse de la demande - - Concernant les zones IAU1a (20,35 ha) et IAU1b (1,10 ha), les OAP proposées devraient être complétées pour intégrer les dispositions du SCOTERS sur la production de logements. Le permis d aménager à venir devra fournir ces éléments. Concernant l ouverture partielle de 32 ares d une zone IIAU1 de 17,20 ha, le reclassement en UBa interroge sur la suite de l urbanisation de cette zone. Afin de répondre aux orientations du SCOTERS sur la production de logements, il conviendrait que la commune s engage, à travers cette modification, à assurer la suite de l urbanisation de cette zone par une ou des opérations d ensemble. Le permis d aménager à venir devra fournir ces éléments. 2

3 - Par ailleurs, les orientations du SCOTERS indiquent que les opérations d aménagement de plus de 5 000m2 de SHON doivent s accompagner d un effort de qualité sur l aspect architectural des constructions, l agencement et la réalisation des espaces publics. À cette fin, des mesures permettant d assurer la qualité des aménagements, celle des constructions comme celle des espaces extérieurs doivent être édictées en tenant compte du besoin d espaces paysagers, en assurant une bonne insertion des modes doux de déplacement et en veillant à l accessibilité des services et équipements par les personnes à mobilité réduite. Afin notamment de maîtriser l écoulement des eaux pluviales, toute nouvelle opération d aménagement doit également comporter des surfaces d espaces verts non imperméabilisés ou des espaces de stockage, en rapport avec sa taille. Ces éléments doivent paraître clairement dans les différentes pièces du permis. Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de modification n 7 du PLU de Truchtersheim appelle les remarques suivantes. Afin de garantir la mise en œuvre du SCOTERS : Les OAP visant l ouverture partielle de 2,35 ha de la zone IIAU1 et l ouverture totale de 1,10 ha de la zone IIAU1 doivent être complétées pour faire état des orientations du SCOTERS visant la réalisation de : o 25 % d habitat intermédiaire, o 20% de logements locatifs aidés pour toute opération de plus de 12 logements dans l opération elle- même ou en contrepartie dans la commune o une densité évitant de descendre en dessous de 30 logements à l hectare. Le projet d ouverture partielle de 32 ares d une zone IIAU1 totalisant 17,20 ha devra se concevoir dans le cadre d un projet d ensemble intégrant les orientations du SCOTERS sur le volet logements (diversification, logements aidés, densité). En conséquence, une OAP devrait être rédigée sur tout ou partie de la zone IIAU Les projets à venir devront prendre en compte les orientations du SCOTERS sur la qualité architecturale, les espaces publics, les modes de déplacements, la maîtrise de l écoulement des eaux pluviales Modification n 1 du PLU de Pfettisheim La commune de Pfettisheim a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le dossier de modification n 1 de son PLU. La modification n 1 du PLU de Pfettisheim vise notamment à rendre possible la construction de logements afin d offrir de l habitat pour des jeunes ménages. La modification porte sur 3 points : 3

4 1 - L ouverture à l urbanisation d une partie de la zone II AU1 : Ce projet concerne 1,8 ha de la zone IIAU1 qui en totalise 6. Le projet global sera réalisé en deux temps. Cette première phase prévoit 25 % d habitat intermédiaire et 22 logements à l hectare (Ce projet a été présenté lors de la commission compatibilité du 26 septembre 2014 : intégration de la zone UA proche et validation de 22 logements à l hectare). La modification ne prévoit pas d OAP pour cette zone reclassée en IAU. 2- Des ajustements règlementaires portant sur : Pour les zones UA, UB, IIAU : o Art 14 : suppression du COS en conséquence de la loi ALUR o Art 10 : ajustement, notamment pour permettre les toitures végétalisées o Art 12 : simplification par la diminution du nombre de catégorie de référence et du nombre de parkings par logement et pour les activités. Intégration de dispositions visant le stationnement des vélos o Art 11 : suppression de la réglementation visant la pente des toitures pour les constructions destinées aux équipements collectifs o Art 13 : suppression des dispositions visant à planter des arbres de haute tige pour les opérations de construction et de réhabilitation afin d alléger le règlement. Pour la zone UB : o L art 6 : réduction du recul par rapport à l alignement des voies en vu d optimiser le foncier. Il autorise également l alignement sur les voies afin de faciliter l implantation des carports. Pour la zone UE : o L art 13 supprime l obligation de planter des arbres à haute tige sur le parking dédié aux équipements afin de permettre l utilisation occasionnelle d un terrain de hand- ball comme lieu de stationnement d un équipement à venir. Pour la zone IIAU : Les conditions d urbanisation visées dans le règlement de la zone IIAU sont supprimées. Pour la zone A : o Art 2 : permet la réalisation de logements pour les salariés et les saisonniers des exploitations o Art 10 : lie la hauteur maximum autorisée à celle des ouvrages spéciaux à vocation agricole (silo, séchoirs à tabac, ), soit 12 m au faîtage. 3- La création d emplacements réservés : Agrandissement de l ER A3 visant la réalisation d un chemin piéton Mise en place de l ER A6 visant la création d une liaison piétonne et cycliste et dont la largeur est de 3 m Mise en place de l ER A7 visant à permettre une jonction piétonne et cycliste Mise en place de l ER A8 visant l amélioration du carrefour entre la rue principale et la rue du Houblon Le projet au regard du SCOTERS La commune de Pfettisheim est membre de la Communauté de communes du Kochersberg et de l Ackerland. C est une commune dont le développement doit se faire en rapport avec sa taille. A ce titre, elle doit : produire du logement à la hauteur des besoins de ses habitants, privilégier le renouvellement urbain, 4

5 limiter l extension des surfaces à urbaniser au regard de la taille de la commune, viser au moins 25 % d habitat intermédiaire (maisons individuelles denses, maisons accolées, maisons en bande, maisons jumelées, maisons de ville, petits collectifs) dans chaque opération, Participer à la production de logements aidés par une offre adaptée aux besoins des habitants. Analyse de la demande Des OAP sur la zone IAU, s imposant aux porteurs de projet, garantiraient la réalisation du projet de la commune et permettrait de répondre aux orientations du SCOTERS. De la même manière, le plan d aménagement d ensemble évoqué dans la notice de présentation, mais non présenté, devrait être intégré dans cette modification. Par ailleurs, la zone UA qui jouxte la zone IAU, comprend encore des capacités de constructions. Il conviendrait d intégrer cet élément dans la réflexion sur le projet d ensemble de la zone IAU afin de répondre à l objectif d optimisation du foncier. Le permis d aménager à venir devra fournir ces éléments pour garantir 25 % d habitat intermédiaire et une densité minimum de 22 logements à l hectare. Le maire s y est engagé en commission compatibilité. Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de modification n 1 du PLU de Pfettisheim appelle la remarque suivante, afin de ne pas compromettre la mise en oeuvre du SCOTERS : des OAP visant la zone IAU1 devraient être rédigées dans le cadre de cette modification. Elles permettraient d assurer l inscription de l urbanisation future de cette zone dans les orientations du SCOTERS visant la réalisation d une proportion minimum de 25 % d habitat intermédiaire et une densité de 22 logements à l ha. Le permis d aménager du projet devra reprendre ces éléments et intégrer dans la réflexion la zone UA située à proximité Modification n 11 du POS de Wolfisheim La commune de Wolfisheim a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le dossier de modification n 11 de son POS mis à l enquête publique du 9 février au 13 mars Cette modification vise à faciliter la réhabilitation et la densification dans le noyau ancien de la commune. Elle porte sur 3 points : 5

6 La dérogation à l application du COS dans le centre ancien (UA) afin de permettre toute réhabilitation s effectuant dans le volume existant La création d un emplacement réservé C10 au bénéfice de la CUS afin de créer une placette publique et une poche de stationnement d une quinzaine de places La prolongation de l emplacement réservé B10 au bénéfice de la CUS afin de permettre le déplacement en modes actifs La mise à jour des emplacements réservés Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de modification n 11 du POS de Wolfisheim n appelle pas de remarque particulière Modification n 6 du PLU de Fessenheim- le- Bas La commune de Fessenheim- le- Bas a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le dossier de modification n 6 de son PLU. Cette modification vise à permettre la réalisation de logements et à toiletter le règlement. La modification porte sur : L ouverture à l urbanisation d une partie d une zone IIAU1 totalisant 2 ha et sur la rédaction d OAP pour cette nouvelle zone IAU3 : l OAP ne représentant que le système viaire (une liaison douce, deux voies à créer et un espace de retournement). Le reclassement de la zone IAU2 en zone UB. Cette zone de 1,5 ha, partiellement bâtie, n a pas fait l objet d une opération d ensemble comme prévu dans le règlement. Le classement en zone UB permettra une évolution de ce site. Le reclassement de la zone IAU3 en zone UB : cette zone étant entièrement construite. La suppression d un emplacement réservé A2 réalisé. Les nouvelles dénominations des zones UB pour améliorer la lisibilité du plan de zonage La nouvelle dénomination des zones IIAU afin de rendre lisible le phasage de leur réalisation Des évolutions règlementaires qui visent essentiellement les articles 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10 11, 12, 13 et 14 de la zone UA et les articles 3, 6, 7, 8, 10, 11, 12 et 14 de la zone UB. Elles permettent notamment de densifier le centre urbain, de s adapter aux évolutions règlementaires récentes et de permettre l intégration paysagère des constructions présentant des volumes plus contemporains. Ces évolutions visent également l article 2 de la zone IAU. Elles permettent d urbaniser les secteurs inscrits en IAU par des opérations successives sous réserve de ne pas créer de délaissés inconstructibles. Le projet au regard du SCOTERS La commune de Fessenheim- Le- Bas est membre de la Communauté de communes du Kochersberg et de l Ackerland. C est une commune dont le développement doit se faire en rapport avec sa taille. A ce titre, elle doit : 6

7 produire du logement à la hauteur des besoins de ses habitants. privilégier le renouvellement urbain limiter l extension des surfaces à urbaniser au regard de la taille de la commune viser au moins 25 % d habitat intermédiaire (maisons individuelles denses, maisons accolées, maisons en bande, maisons jumelées, maisons de ville, petits collectifs, ) dans chaque opération participer à la production de logements aidés en fonction des besoins de ses habitants. avoir une densité par opération qui ne doit pas être inférieure à 20 logements à l hectare. Analyse du projet Les OAP visant la zone IAU3 devraient être complétées pour intégrer les orientations du SCOTERS visant la proportion de 25 % de logement intermédiaire et une densité de 20 logements à l'hectare. Afin de permettre l évolution de la zone IAU2 de 1,5 ha, partiellement bâtie et n ayant pas fait l objet d une opération d ensemble comme prévu dans le règlement, son reclassement en UB est proposé par la commune. Ce point interroge sur l urbanisation récente de la commune réalisée par à- coup et non selon une opération d ensemble. Dans le cadre de cette modification, il est proposé une évolution de l article 2 de la zone IAU comme suit : «La zone pourra être urbanisée par des opérations successives sous réserve de ne pas créer de délaissés inconstructibles.». Cette disposition tend à reproduire l urbanisation telle que réalisée sur la IAU2, à savoir au coup par coup, sans programme d ensemble et sans tenir compte de l OAP existante. Les OAP de la zone IAU1 devront être complétées afin d intégrer l urbanisation récente dans le projet et de prévoir 25% d habitat intermédiaire et une densité minimum de 20 logements à l hectare. Les permis d aménager des futurs projets devront reprendre ces éléments. Le maire s y est engagé en commission compatibilité. Un courrier a été adressé dans ce sens au syndicat mixte en date du 6 février Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de modification n 6 du PLU de Fessenheim- le- Bas appelle les remarques suivantes afin de ne pas compromettre la mise en œuvre du SCOTERS : les OAP visant la nouvelle zone IAU3 devraient être complétées dans le cadre de cette modification. Elles permettraient d assurer l inscription de l urbanisation future de cette zone dans les orientations du SCOTERS visant la réalisation d une proportion minimum de 25 % d habitat intermédiaire et une densité ne descendant pas au- dessous de 20 logements à l hectare ; la rédaction des OAP visant la zone IAU1 devrait venir intégrer l urbanisation récente en s inscrivant dans les orientations du SCOTERS visant la diversité de logements (25 % d habitat intermédiaire) et la gestion économe du foncier (20 logements à l hectare) ; 7

8 l évolution de l article 2 IAU devrait venir conforter la mise en œuvre des OAP existantes (IAU1) et améliorer celles présentées dans la présente modification (IAU3). Les permis d aménager des futurs projets devront reprendre ces éléments Modification simplifiée n 1 du POS de Dinsheim- sur- Bruche (commune voisine) La commune de Dinsheim- sur- Bruche a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le dossier de modification simplifiée n 1 de son POS. La modification simplifiée n 1 du POS de Dinsheim- sur- Bruche vise la suppression d emplacements réservés, soit parce qu ils ne font plus partie des projets de la commune, soit parce que le foncier a été racheté par la commune, soit parce que l objet ayant nécessité l inscription de l emplacement réservé a été réalisé. Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de modification simplifiée n 1 du POS de Dinsheim- sur- Bruche n appelle pas de remarque particulière Permis d aménager Lotissement Strasse2 Achenheim Le Service Départemental Aménagement, Urbanisme et Habitat du Conseil général du Bas- Rhin a transmis, pour avis, au Syndicat mixte pour le SCOTERS, une demande de permis d aménager RD45 Strasse à Achenheim. Le projet visé par cette demande de permis d aménager, porte sur la réalisation d un lotissement destiné à de l habitat et à de l activité. Le terrain d assiette est de m 2. La surface plancher s élève à m logements sont prévus dont : 20 logements individuels denses 30 logements intermédiaires 30 logements collectifs La densité s élève à 32,78 logements à l hectare Un secteur d une superficie de m 2 dédié aux activités professionnelles commerciales et tertiaires est prévu au Sud et donne sur la route de Strasbourg. Il s agit de la deuxième phase d un lotissement dont le terrain d assiette est de 4,47 ha. Le projet global vise la construction de 160 logements dont : 25 logements individuels denses 8

9 55 intermédiaires 80 logements collectifs La densité sur l ensemble du projet hors zone d activités s élève à 36,36 logements à l hectare. Le projet au regard du Scoters La commune d Achenheim est membre de la Communauté de communes Les Châteaux. Dans le SCOTERS, elle est identifiée comme une commune proche de l espace métropolitain. En ce sens, elle constitue un lieu privilégié pour développer l habitat. Elle doit viser dans les zones d urbanisation future 25 % d habitat intermédiaire et une densité devant se trouver dans une fourchette de 30 à 35 logements à l hectare. Au regard des orientations du SCOTERS, la demande de permis d aménager RD45 Strasse à Achenheim n appelle pas de remarque particulière Permis d aménager lotissement Les Muehlmatten à Achenheim Le Service Départemental Aménagement, Urbanisme et Habitat du Conseil général du Bas- Rhin a transmis, pour avis, au Syndicat mixte pour le SCOTERS, une demande de permis d aménager Les Muehlmatten à Achenheim portée par FONCIERE HUGUES AURELE. Le projet vise à produire de l habitat individuel groupé et de l habitat collectif destiné à des séniors. Le projet est situé en zone IAU4 et UA (pour l accès) sur l ancien terrain de foot. Le terrain d assiette a une surface de m2. La surface plancher est de m2. 17 lots maximum seront aménagés. Une partie du terrain est occupée par des bâtiments qui seront entièrement démolis. L hypothèse d implantation vise 15 logements individuels accolés et deux immeubles collectifs. Le projet au regard du Scoters La commune d Achenheim est membre de la Communauté de communes Les Châteaux. Dans le SCOTERS, elle est identifiée comme une commune proche de l espace métropolitain. En ce sens, elle constitue un lieu privilégié pour développer l habitat. Elle doit viser dans les zones d urbanisation future à : 25 % d habitat intermédiaire et densité de 30 à 35 logements à l hectare Analyse du projet Un échange avec le porteur de projet a donné le nombre total de logements prévus qui s élève à 25 (dont 15 logements individuels accolés et 10 en collectifs). Il a confirmé une densité située entre 27 et 28 logements à l hectare suivant les OAP visant cette zone. 9

10 Les deux permis d aménager sont lancés en même temps : l un des deux offrant une densité supérieure à ce qui est demandé dans les orientations du SCOTERS. Au regard des orientations du SCOTERS, la demande de permis d aménager Les Muehlmatten à Achenheim n appelle pas de remarque particulière, considérant que les deux permis d aménager (Strasse 2 et Muehlmatten) sont lancés de façon concomitante et que le permis d aménager du lotissement Strasse2, avec une densité de 36 logements à l hectare, peut compenser la densité de l opération Muehlmatten Permis d aménager Lotissement Flexbourg Les services de l État, ont transmis, pour avis, au Syndicat mixte pour le SCOTERS, une demande de permis d aménager pour le lotissement «Des jardins» dans la commune de Flexbourg déposé par la société SOVIA. Cette demande a pour objet de permettre la construction de logements en habitat individuel et intermédiaire. Le terrain d assiette a une superficie de m 2 en zone INA du POS. La surface plancher est de m lots maximum sont prévus. La surface des parcelles varie entre 434 m 2 et m 2. Le plan de composition compte 21 lots et crée deux accès bouclés pour desservir l opération. Le projet au regard du Scoters La commune de Flexbourg est membre de la Communauté de communes de la Porte du Vignoble. C est une commune dont le développement doit se faire en rapport avec sa taille. A ce titre, elle doit : produire du logement à la hauteur des besoins de ses habitants. privilégier le renouvellement urbain limiter l extension des surfaces à urbaniser au regard de la taille de la commune viser au moins 25 % d habitat intermédiaire (maisons individuelles denses, maisons accolées, maisons en bande, maisons jumelées, maisons de ville, petits collectifs, ) dans chaque opération participer à la production de logements aidés en fonction des besoins de ses habitants. avoir une densité par opération qui ne doit pas être inférieure à 20 logements à l hectare. Par ailleurs, les orientations du SCOTERS indiquent que les opérations d aménagement de plus de 5 000m2 de SHON doivent s accompagner d un effort de qualité sur l aspect architectural des constructions, l agencement et la réalisation des espaces publics. À cette fin, des mesures permettant d assurer la qualité des aménagements, celle des constructions comme celle des espaces extérieurs doivent être édictées en tenant compte du besoin d espaces paysagers, en assurant une bonne insertion des modes doux de déplacement et en veillant à l accessibilité des services et équipements par les personnes à mobilité réduite. 10

11 Afin notamment de maîtriser l écoulement des eaux pluviales, toute nouvelle opération d aménagement doit également comporter des surfaces d espaces verts non imperméabilisés ou des espaces de stockage, en rapport avec sa taille. Ces éléments doivent transparaître clairement dans les différentes pièces du permis. Analyse du projet Le nombre de logements n est pas indiqué dans le permis d aménager. Il n est donc pas possible de conclure que le projet s inscrit dans cette orientation du SCOTERS. A l occasion de la modification n 5 du POS (fév. 2014), le Syndicat mixte avait indiqué que «les conditions d'urbanisation qui encadrent la réalisation de cette zone, devraient également préciser que le projet qui fera l'objet d'une opération d'ensemble devra s'inscrire dans les orientations du SCOTERS (25 % d'habitat intermédiaire, 20 logements / ha et orientations qualitatives)». Un échange avec l aménageur indique que le projet permet de répondre aux orientations du SCOTERS visant l optimisation du foncier, mais sans pour autant pouvoir indiquer le nombre de logements total qui seront réalisés et la proportion réservée au logement intermédiaire. La commune de Flexbourg révise actuellement son POS en PLU. La réunion des personnes publiques associées avant l arrêt du projet s est tenue le 5 décembre Elle a été l occasion de discuter de ce projet de permis d aménager et des orientations d aménagement qui visent la zone du projet dans le PLU. La commune a confirmé avoir demandé à l aménageur d inscrire son projet dans les orientations des OAP. La discussion a porté sur la nécessité de retravailler les OAP afin que ce projet et ceux à venir s inscrivent dans les orientations du SCOTERS liées à l optimisation du foncier et à la diversité des logements pour répondre aux besoins des habitants et d y inscrire que la zone visera un minimum de 25 % d habitat intermédiaire et une densité minimum de 20 logements à l hectare. Lors de cette réunion, Il a été demandé : de revoir l accès de la zone IIAU (à l ouest) afin de répondre au bouclage prévu par les OAP et de ne pas compromettre l application à venir des orientations du SCOTERS. que la liaison douce vers le centre du village, prévue dans les OAP soit réalisée dans le cadre de ce permis d aménager. Le maire s y est engagé en commission compatibilité. Au regard des orientations du SCOTERS, la demande de permis d aménager pour le lotissement «Des jardins» à Flexbourg appelle les remarques suivantes afin de ne pas compromettre la mise en œuvre du SCOTERS, le permis d aménager doit : indiquer le nombre de logements prévus réserver une proportion de 25 % d habitat intermédiaire sur la totalité des logements 11

12 prévus éviter de descendre au- dessous de 20 logements à l hectare revoir l accès Ouest de la zone IIAU intégrer les déplacements doux en direction du centre du village Permis d aménager allée du Château Surcy à Vendenheim Le Service Police du Bâtiment de la CUS a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le projet de permis d aménager, allée du Château Surcy à Vendenheim déposé par la CUS. Le permis d aménager a pour objectif l aménagement d un parc d activités. Il s agit de créer les réseaux, les voieries et espaces verts collectifs, permettant de viabiliser les parcelles. Il comptera 4 lots de 30 à 80 ares. Dans la partie nord partiellement occupée, un seul lot sera créé et sera desservi par l allée du château Surcy. Le terrain d assiette est de m2. Il est classé en zone IAUX2 du PLU destinée à l activité économique tertiaire et artisanale. La surface plancher totale s élève à m2. Une partie du terrain (19,73 ares) est situé en zone inondable du fait du débordement du ruisseau le Neubaechel situé au sud du projet et des remontées de nappe phréatique. Le PPRI de la Zorn et Landgraben vise à préserver cet espace. Une zone humide pédologique de 71,32 ares est avérée en frange sud du projet. Ce dernier a fait l objet d un dossier loi sur l eau visant une compensation pour la zone humide. Dans la partie sud, le projet comptera 3 lots accessibles par une nouvelle voirie. Il viendra également remettre en état un chemin agricole existant qui desservira une parcelle publique aménagée comme espace de détente (bancs, tables de pique- nique, ). A l extrémité sud, un bassin paysager sera réalisé afin de compenser la zone humide au titre de la loi sur l eau. Analyse du projet Le projet vient palier l absence d un plan d aménagement d ensemble de cette zone d activités et assure une cohérence à l ensemble du site permettant une optimisation du foncier. Au regard de la compatibilité avec les orientations du SCOTERS, la demande de permis d aménager, allée du Château Surcy à Vendenheim n appelle pas de remarques particulières Permis d aménager Oberfeld à Gerstheim 12

13 Le Service Départemental Aménagement, Urbanisme et Habitat du Conseil général du Bas- Rhin a transmis, pour avis, au Syndicat mixte pour le SCOTERS, une demande de permis d aménager - Oberfeld à Gerstheim déposée par SARL SOVIA. Le projet visé par cette demande de permis d aménager, porte sur la création de voirie et de réseaux pour la réalisation d un lotissement de 35 lots maximum en prolongement d un lotissement existant «Bancalis». Le terrain d assiette est de m 2. La surface plancher s élève à m 2. Un cours d eau passe en limite sud du projet. Le plan de composition et la situation d implantation des bâtiments présentent 29 lots, dont : qui pourraient accueillir 23 logements intermédiaires. Ces lots étant exprimés au conditionnel, aucun n est expressément visé pour leur réalisation effective. 23 lots pour des maisons individuelles soit un total de 46 logements. La création de logements aidés n est pas évoquée. Le règlement du lotissement autorise la construction sur limite séparative sauf pour les parcelles situées en limite du lotissement Bancalis. Il prévoit un recul minimum de 6 mètres des berges du cours d eau pour les 3 lots qui sont concernés. Les axes de déplacement prennent en compte les modes doux : trottoirs et bande cyclable. Ils permettent de relier les lotissements. Le projet au regard du Scoters La commune de Gerstheim est membre de la Communauté de communes du Rhin. Dans le SCOTERS, elle figure parmi les bourgs centre. En ce sens, elle constitue un lieu privilégié pour développer l habitat. Elle doit viser dans les zones d urbanisation future : 25 % d habitat intermédiaire. une densité qui ne devrait pas être inférieure à 30 logements à l hectare. en tant que bourg centre, dans toute opération de plus de 12 logements, au moins 20% de logements locatifs aidés dans l opération elle- même ou en contrepartie dans la commune Par ailleurs, les grandes opérations d aménagement, qu elles concernent la mise en place d équipements et services, le développement de sites d activités ou celui de quartiers situés en entrée de ville, doivent s accompagner d un effort de qualité sur l aspect architectural des constructions, l agencement et la réalisation des espaces publics. A cette fin, des mesures permettant d assurer la qualité des aménagements, celle des constructions comme celle des espaces extérieurs, doivent être édictées en tenant compte du besoin d espaces paysagers, en assurant une bonne insertion des modes doux de déplacement et en veillant à l accessibilité des services et des équipements par les personnes à mobilité réduite. Afin notamment de maîtriser l écoulement des eaux pluviales, toute nouvelle opération d aménagement doit comporter des surfaces d espaces verts non imperméabilisés ou des espaces de stockage, en rapport avec sa taille. Analyse du projet 13

14 La rédaction du projet ne permet pas d estimer la proportion d habitat intermédiaire qui sera effectivement réalisée dans ce cadre. L habitat intermédiaire est indiqué au conditionnel. La création de logements aidés n est pas évoquée. La rédaction du projet ne permet pas d estimer la proportion de logements aidés liée à la réalisation de ce projet dans l opération elle- même ou en compensation sur le ban communal. Le projet tel que présenté ne permet pas de répondre à l objectif de densité de 30 logements à l hectare Un échange avec le porteur de projet est venu préciser que l absence de logement aidé était compensée dans d autres opérations sur la commune. Un échange avec Madame le maire est venu confirmer que la surface de plancher sera revue pour être inférieure à m2 afin de ne pas être soumis à une étude d impact. Elle confirme que le nombre de logements n en sera pas modifié par rapport au projet initial, soit 46 logements sur 29 lots dont 6 lots pour de l habitat intermédiaire (23 logements). Elle confirme la volonté de faire de proposer des lots pour l habitat intermédiaire. Un échange avec le bailleur SICI Astria nous indique que 16 logements locatifs sociaux ont été mis en location depuis avril Il s agit de maison accolée en triplex, des T 4 de 120 m2, avec jardin et terrasse. Ces logements sont situés rue de la Forêt Noire et rue des Vosges, sur le site de l ancienne cité EDF. Le maire s y est engagé en commission compatibilité. Au regard des orientations du SCOTERS, le projet de permis d aménager Oberfeld à Gerstheim appelle les remarques suivantes : Le nouveau projet (cf. surface plancher inférieure à m2) devra fournir les éléments (nombre de logements et répartition des typologies) permettant de garantir 25 % d habitat intermédiaire et une densité de 30 logements à l hectare. La production de logements locatifs aidés réalisée en contrepartie dans la commune devra être justifiée Permis d aménager boulevard de Dresde à Strasbourg Le Service Police du Bâtiment de la CUS a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le projet de permis d aménager, boulevard de Dresde déposé par la VILLE DE STRASBOURG. Le permis d aménager vise la première phase de réalisation du projet du quartier d affaires internationales au Wacken. Il s agit d un ensemble immobilier à vocation mixte (tertiaire, activités, logements et commerces). 14

15 Le projet est situé dans le «quartier européen» de Strasbourg. Il est bordé au nord par le boulevard de Dresde et au sud par l Allée du Printemps qui donne sur la cité jardin «Ungenmach». La ligne D du tram est accessible au nord. Le secteur est entièrement situé en zone inondable au PPRI qui impose de garder la transparence hydraulique. Le terrain d assiette du projet global est de m2. Il est actuellement occupé par l ancienne patinoire et les halles 9, 10 et 11 de la foire expo ainsi que par une garderie. Tous les bâtiments seront démolis. Le terrain sera divisé en 5 lots. L aménagement est prévu en 2 phases. Le programme global vise à la réalisation de : m2 dédiés au tertiaire m2 dédiés à 250 logements m2 dédiés à du commerce et des services en rez- de- chaussée des immeubles de bureau m2 dédiés à un équipement hôtelier La demande de permis d aménager porte sur 4 lots. Le terrain d assiette est de m2. La surface plancher s élève à m2 et se répartit entre le tertiaire, les logements, les commerces et services. Le projet au regard du Scoters Le SCOTERS vise à conforter les sites de développement métropolitain au titre desquels le quartier européen et tertiaire du Wacken. Au regard de la compatibilité avec les orientations du SCOTERS, la demande de permis d aménager boulevard de Dresde à Strasbourg n appelle pas de remarque particulière Permis de construire route de Lingolsheim à Geispolsheim Le Service Police du Bâtiment de la CUS a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le projet de permis de construire route de Lingolsheim à Geispolsheim déposé par GIMVEST. Le permis de construire vise la construction de deux ensembles constitués respectivement : d un bâtiment comprenant une cellule commerciale (vente d articles de stockage) et un restaurant ; de trois bâtiments reliés par des aires de livraisons destinés à recevoir des activités artisanales. Le terrain d assiette est de m 2. Il est situé dans la zone d activités AMETHYSTE. 15

16 La surface plancher totale s élève à m 2 et se répartie en m 2 dédiés au commerce (comprenant le restaurant) et m 2 à l artisanat. La surface de vente s élève à 935 m2. Le projet prévoit également un parking de 161 places de stationnement représentant une surface de m 2, des abris pour deux roues et des espaces verts avec des arbres à hautes tiges. Le projet au regard du Scoters Au regard des réflexions liées au volet commercial du SCOTERS, le projet entre dans la création ou le développement de commerces ou ensembles commerciaux isolés. Il n est pas rattaché à une centralité urbaine, ni situé dans une zone d'aménagement commercial. Aussi, les surfaces de vente supérieure à m² y sont interdites. Au regard de la compatibilité avec les orientations du SCOTERS, la demande de permis de construire route de Lingolsheim à Geispolsheim n appelle pas de remarques particulières Permis de construire rue du Fort à Geispolsheim Le Service Police du Bâtiment de la CUS a transmis au Syndicat mixte pour le SCOTERS le projet de permis de construire rue du fort à Geispolsheim déposé par HE INVEST SARL. Le projet vise la création d un ensemble commercial d une surface de vente de m2 autorisé par la CNAC du 6 mars Il s agira d accueillir l enseigne DECATHLON. Cette création se fait sur un espace accueillant précédemment une entreprise de distribution dont les bâtiments vont être entièrement démolis. Il s agit d une opération de requalification de friche. Le terrain d assiette est de m 2. La surface plancher totale s élève à m 2 et se répartie en 464 m 2 dédiés au tertiaire, 231 m2 à de l entrepôt et m 2 au commerce. Le projet prévoit également un parking de 383 places de stationnement représentant une surface de m 2. Les perspectives font apparaître des aménagements cyclables, ainsi que des éléments végétaux autour et sur les façades du bâtiment. L entrée et le parking se trouvent à l arrière du bâtiment. Nota : Le Syndicat mixte n a pas été informé de la CNAC du 6 mars Le projet au regard du Scoters Au regard des travaux sur le volet commercial du SCOTERS, le projet s inscrit dans une des zones d aménagement commercial liées au pôle structurant d agglomération «La Vigie Leclerc Ostwald et Geispolsheim». Ces travaux précisent que l'évolution de ces pôles doit se faire par densification, sans extension du périmètre actuel de ces zones. 16

17 A cette fin sont autorisés les seuls commerces de plus de 300 m² de vente à la double condition qu ils concourent à l amélioration de l aménagement et du fonctionnement de la zone, qu ils s accompagnent d une amélioration de la qualité urbaine (meilleure intégration urbaine et paysagère, qualité architecturale, efficacité énergétique, conditions de desserte) et qu ils ne portent pas atteinte au commerce de proximité des centralités urbaines. Au regard de la compatibilité avec les orientations du SCOTERS, la demande de permis de construire rue du fort à Geispolsheim n appelle pas de remarque particulière. Certifié exécutoire compte tenu de : La transmission à la Préfecture le La publication le Strasbourg, le Le Président Jacques BIGOT Ordre du jour : Modification n 7 PLU de Truchtersheim Modification n 1 du PLU de Pfettisheim Modification n 11 du POS de Wolfisheim Modification n 6 du PLU de Fessenheim- le- Bas Modification simplifiée n 1 du POS de Dinsheim- sur- Bruche (commune voisine) Permis d aménager Lotissement Strasse2 Achenheim Permis d aménager lotissement Les Muehlmatten à Achenheim Permis d aménager Lotissement Flexbourg Permis d aménager allée du Château Surcy à Vendenheim Permis d aménager Oberfeld à Gerstheim Permis d aménager boulevard de Dresde à Strasbourg Permis de construire route de Lingolsheim à Geispolsheim Permis de construire rue du Fort à Geispolsheim Présents : M. Jacques BIGOT, M. Yves BUR, M. Eric KLÉTHI, M. Justin VOGEL, M. Jean- Marc WILLER, M. Etienne WOLF 17

18 Absents excusés : M. Bernard FREUND, M. Alain JUND, M. Claude KERN, Mme Anne- Pernelle RICHARDOT 18