Programme Canada-Ontario de logement abordable Guide sur le paiement d abordabilité Initiatives Bâtir pour l avenir et Nouveau programme

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1 Programme Canada-Ontario de logement abordable Guide sur le paiement d abordabilité Initiatives Bâtir pour l avenir et Nouveau programme Préparé par le ministère des Affaires municipales et du Logement octobre 2006

2 Préface Objet du guide Le présent guide décrit la structure et les conditions du paiement d abordabilité que le gouvernement de l Ontario verse aux promoteurs d ensembles de logements abordables conformément au volet Logement locatif et logement avec service de soutien du Programme de logement abordable. Le ministère peut actualiser le présent manuel de temps à autre. Documents régissant le Programme Le présent guide complète les règles et directives du Programme énoncées dans les documents suivants : Programme de logement abordable Entente Canada-Ontario sur le logement abordable 2005 Initiative Bâtir pour l avenir Lignes directrices de l initiative Bâtir pour l avenir Financement des ensembles en Entente d administration provinciale initiative Bâtir pour l avenir Entente de contribution provinciale initiative Bâtir pour l avenir Nouveau programme Lignes directrices du Nouveau programme Financement des ensembles en Entente d administration provinciale Nouveau programme Entente de contribution conclue avec les gestionnaires de services Nouveau programme Préparé par le ministère des Affaires municipales et du Logement octobre

3 Contexte Le gouvernement de l Ontario est résolu à faire en sorte que l ensemble de la population ontarienne ait accès à un logement sûr et abordable. Il vise un double objectif : d une part, aider les ménages dans le besoin à trouver un logement approprié et, d autre part, réduire les listes d attente relativement à l obtention d un logement social dans toutes les régions de la province. Le Programme Canada-Ontario de logement abordable aide le gouvernement à atteindre ces objectifs. En 2005, le gouvernement provincial a signé une nouvelle Entente Canada- Ontario sur le logement abordable avec le gouvernement fédéral. Cette entente faisait suite au besoin reconnu d un plus grand nombre de logements abordables en Ontario. Le Programme de logement abordable (PLA) est conçu de manière à permettre aux gouvernement fédéral et provincial de contribuer ensemble à la construction de quatre catégories distinctes de logements avec services de soutien dans la province, y compris logements locatifs et logements avec services de soutien (volet Logement locatif et logement avec services de soutien). Dans le cadre du volet Logement locatif et logement avec services de soutien du Programme de logement abordable, logements locatifs seront construits dans la province. Le volet Logement avec service de soutien prévoit la construction de logements locatifs abordables destinés tout particulièrement aux personnes vulnérables, dont les victimes de violence familiale, les personnes ayant une maladie mentale et les personnes faisant l objet d un diagnostic mixte. Mise en œuvre du Programme de logement abordable : initiatives Bâtir pour l avenir et Nouveau programme Le Programme de logement abordable a été mis en œuvre en deux temps pendant l exercice Même si les initiatives Bâtir pour l avenir et Nouveau programme du Programme de logement abordable relèvent toutes les deux du Programme de logement abordable, elles se distinguent par des structures administratives légèrement différentes. Initiative Bâtir pour l avenir L initiative Bâtir pour l avenir a été lancée peu de temps après la signature de la nouvelle entente relative au Programme de logement abordable en avril L initiative visait à accélérer le traitement des dossiers d ensembles de logements abordables dont la planification était avancée et qui pouvaient aller de l avant avant l instauration de la totalité des paramètres du PLA. Dans le cadre 3

4 de cette initiative, environ logements locatifs et logements avec services de soutien ont été approuvés à des fins de construction. Conformément aux règles applicables à l initiative Bâtir pour l avenir, le gouvernement provincial détient les contrats (ententes de contribution) conclus avec chacun des fournisseurs de services. Il est responsable de l affectation des fonds à la totalité des ensembles visés par cette initiative dans la province. Nouveau programme Programme de logement abordable Le Nouveau programme constitue la deuxième phase du Programme du logement abordable. Il vise la mise en place d une structure administrative simplifiée et l offre d options novatrices en matière de financement aux fournisseurs de services. Le Nouveau programme inclut le nouveau centre de ressources et de renseignements financiers qu est l Initiative ontarienne d hypothèques et de logement (IOHL). L IOHL est un mécanisme qui facilite le financement du logement abordable en Ontario en mettant à la disposition des promoteurs une Liste de prêteurs qualifiés, un processus simplifié d obtention d une assurance prêt hypothécaire et un centre de ressources en ligne sur le financement des ensembles. Dans le cadre du Nouveau programme, les gestionnaires de services détiennent le contrat applicable à un ensemble (ententes de contribution), sauf si d autres dispositions sont prises. Les gestionnaires de services exercent les responsabilités suivantes à l égard de chaque ensemble approuvé dans le cadre du PLA dans leur secteur respectif de compétence : production de rapports sur les ensembles, affectation des fonds et gestion de la conformité. Chaque année, les gestionnaires de services fournissent des rapports sur les ensembles au gouvernement provincial. À l exception des liens hiérarchiques et du mécanisme de financement des ensembles (l IOHL), la plupart des aspects des initiatives Bâtir pour l avenir et Nouveau programme sont identiques et les exigences applicables au paiement d abordabilité sont parallèles. En conséquence, les deux initiatives sont décrites ensemble dans le présent guide, sauf indication contraire. 4

5 Introduction au paiement d abordabilité du gouvernement provincial Le gouvernement de l Ontario participe au financement du volet Logement locatif et logement avec services de soutien du Programme de logement abordable au cours des 20 années de la période d abordabilité. Il commence à acheminer les aides financières prévues dès que les promoteurs d ensembles de logements ont pris des dispositions relativement à un prêt hypothécaire postconstruction avec un prêteur. L apport financier du gouvernement sur 20 ans au titre du volet Logement locatif et logement avec services de soutien du Programme de logement abordable s appelle paiement d abordabilité. Le paiement d abordabilité est acheminé aux promoteurs d ensembles de logements abordables chaque mois, compte tenu de l observation des critères prévus du programme. Ainsi, les aides financières du gouvernement sont affectées directement et uniquement aux logements conformes chaque année, sur une période de 20 ans, aux objectifs en matière de politiques du gouvernement. Le graphique ci-dessous illustre l acheminement des aides financières du gouvernement provincial aux ensembles de logements locatifs et de logements avec services de soutien dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir du Programme de logement abordable. 5

6 Diagramme A Paiement d abordabilité Bâtir pour l avenir : Acheminement des fonds du gouvernement de l Ontario au promoteur Ontario Rapports annuels de conformité Paiement d abordabilité Principal et intérêts mensuels Institution financière Paiement d abordabilité Paiement hypothécaire Promoteur Loyers + autres Locataire 6

7 Le diagramme suivant illustre l acheminement des aides financières du gouvernement provincial aux ensembles de logements abordables par l intermédiaire des gestionnaires de services dans le cadre de l initiative Nouveau programme du Programme de logement abordable. Diagramme B Paiement d abordabilité Nouveau programme : Acheminement des fonds du gestionnaire de services au promoteur Ontario Rapports annuels de conformité Paiement d abordabilité Principal et intérêts mensuels Gestionnaire de services Rapports annuels de conformité Paiement d abordabilité Principal et intérêts mensuels Prêteur qualifié IOHL Paiement d abordabilité Paiement hypothécaire Promoteur Loyers + autres Locataire 7

8 But du paiement d abordabilité Le paiement d abordabilité permet au gouvernement provincial d atteindre les grands objectifs suivants en matière de politiques gouvernementales et de responsabilité du programme : Harmonisation avec la méthode retenue par le gouvernement provincial pour financer ses investissements dans ses propres biens. Cette approche permet de financer chaque élément d actif pendant la durée de vie utile du programme, d où la prise de décisions plus uniformes en matière d immobilisations. Offre d avantages aux contribuables ontariens en accroissant le parc de logements abordables disponibles aujourd hui tout en payant ces logements pendant la durée de vie utile de l ensemble. Création d un cadre de responsabilisation les promoteurs ne recevront des aides financières que s ils observent les critères d abordabilité prévus. Appui d une structure de financement qui favorise une planification plus exacte tout en garantissant une offre stable de logements abordables et viables sur le plan financier à long terme. Création d un autre mécanisme hiérarchique et de production de rapports entre les gestionnaires de services et chacun des promoteurs afin d assurer la prestation à long terme du programme. Structure du paiement d abordabilité Le paiement d abordabilité est une aide au financement des immobilisations. Il sera versé pendant les 20 années au cours desquelles les logements locatifs et les logements avec services de soutien construits dans le cadre du Programme de logement abordable seront utilisés comme logements abordables. Dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir, le gouvernement provincial verse directement cette aide financière aux promoteurs d ensembles de logements abordables. Conformément à la demande d autonomie accrue des gestionnaires de services en ce qui concerne la prestation du Programme de logement abordable, le ministère a intégré au Nouveau programme un modèle de prestation axé sur le transfert d attributions. Grâce à ce modèle, les gestionnaires de services disposent d une plus grande marge de manœuvre et de responsabilités accrues en ce qui concerne la prestation du programme. Dans le cadre de ce nouveau modèle, l Ontario protège les intérêts du 8

9 gouvernement fédéral et ses propres intérêts en concluant des ententes d administration avec les gestionnaires de services. Avant de conclure une telle entente, les gestionnaires de services doivent communiquer au gouvernement provincial un plan de création de logements pour examen. Ce plan est une déclaration d intention aux fins de la communication des priorités du gestionnaire de services à la collectivité et aux promoteurs. Les gestionnaires de services choisissent les ensembles grâce à un processus ouvert conformément à l entente d administration. Le gouvernement provincial se fonde sur les recommandations des gestionnaires de services qu a avalisées le conseil pour approuver de façon définitive les aides financières devant être versées. Les gestionnaires de services concluent, dans le cadre de leurs nouvelles fonctions, des ententes de contribution avec les promoteurs et leur acheminent les aides financières prévues conformément au Programme de logement abordable. Dans le cadre du Nouveau programme, les aides financières du gouvernement fédéral sont acheminée aux promoteurs pendant la phase de construction de l ensemble, chaque fois que des étapes clés sont franchies. Modalités financières 1. Investissement du gouvernement provincial par logement : La contribution totale du gouvernement provincial sur la période prévue de 20 ans totalisera en moyenne $ plus les intérêts par logement. Dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir, le paiement d abordabilité est acheminé au promoteur sous forme de versements mensuels. Il est prévu que le calendrier des versements correspondra au calendrier des paiements hypothécaires mensuels du promoteur. Celui-ci peut céder directement le paiement d abordabilité à son institution financière. Le gestionnaire de services doit s assurer que le promoteur respecte les exigences financières applicables au paiement d abordabilité. 2. Investissement du gouvernement fédéral par logement : La contribution totale du gouvernement fédéral totalisera en moyenne $ par logement sous forme de mise de fonds initiale. Les contributions des deux paliers de gouvernement sont égales en tout à $ en moyenne par logement. 3. Calcul du versement mensuel du paiement d abordabilité : Le mode de calcul du paiement mensuel versé au promoteur est semblable au mode de calcul du remboursement d un prêt hypothécaire sur 20 ans au titre du financement d immobilisations par le gouvernement provincial aux coûts d emprunt du promoteur (l annexe A comprend un exemple). 9

10 4. Taux d intérêt (initiative Bâtir pour l avenir) : Le taux d intérêt qui sert au calcul du paiement d abordabilité est fixe pour la durée du terme du prêt. Le taux d intérêt qu utilise le gouvernement provincial aux fins de ses calculs est rajusté à la date de renouvellement du terme du prêt hypothécaire. Le taux d intérêt maximal applicable aux prêts hypothécaires postconstruction à long terme dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir est fixé à 5,5 pour 100. Le paiement d abordabilité réel est calculé en fonction du taux réel du prêt hypothécaire postconstruction à long terme jusqu à concurrence de 5,5 pour 100, ce qui est approprié compte tenu de la conjoncture actuelle du marché. Le promoteur qui ne peut obtenir un prêt à un taux égal ou inférieur à 5,5 pour 100 doit consulter le ministère. Au renouvellement du prêt hypothécaire, le promoteur peut obtenir un refinancement dans le cadre de l Initiative ontarienne d hypothèques et de logement. Le reste de la contribution du gouvernement provincial sera assujetti au taux en vigueur dans l IOHL. 5. Taux d intérêt (Nouveau programme) : Une fois que l IOHL sera mise en œuvre dans la province, le gouvernement provincial assujettira son aide au taux applicable dans le cadre de l IOHL. Ce taux sera rajusté à la date d entrée en vigueur du nouveau terme du prêt hypothécaire qu obtient le promoteur. 6. Premier versement : Le premier versement du paiement d abordabilité sera acheminé au promoteur de façon à coïncider avec le premier paiement du prêt hypothécaire postconstruction. 7. Assurance prêt hypothécaire : Tous les ensembles visés par le Programme de logement abordable volet Logement locatif et logement avec services de soutien doivent obtenir une assurance de la SCHL à l égard du premier prêt hypothécaire (il s agit là d une condition de financement aux termes de l Initiative ontarienne d hypothèques et de logement). Certaines exceptions sont prévues, par exemple si la municipalité fournit elle-même les fonds au titre du prêt à la construction et du prêt hypothécaire postconstruction. Les accords juridiques conclus dans le cadre du programme renferment des précisions sur les clauses d indemnisation. La SCHL peut accorder une assurance prêt hypothécaire à l égard des ensembles visés par le Programme de logement abordable en fonction des dépenses d immobilisation de ces ensembles. La SCHL supprimera les primes d assurance à l égard de tous les logements répondant aux critères de niveau 3 de l Initiative en matière de logement abordable. 10

11 Rôle de l Initiative ontarienne d hypothèques et de logement Raison d être Le gouvernement s est engagé à mettre sur pied l Initiative ontarienne d hypothèques et de logement (IOHL) afin que les promoteurs sans but lucratif, coopératifs et commerciaux puissent profiter de taux de financement concurrentiels pour la construction de logements locatifs en Ontario. L IOHL est le mécanisme qui permet de financer les ensembles de logements abordables en Ontario en fournissant aux promoteurs une liste de prêteurs éventuels, un processus simplifié d obtention d une assurance prêt hypothécaire et un centre de ressources en ligne offrant un complément d information sur le financement des ensembles. Lors des consultations qu il a tenues avec des municipalités, des fournisseurs de logements abordables commerciaux et sans but lucratif et d autres parties intéressées, le gouvernement a appris que l accès au financement constituait un obstacle majeur à la construction de logements abordables. Les personnes consultées ont mentionné, entre autres problèmes, des taux d intérêt élevés qui ne tiennent pas compte de l avantage que représente l assurance prêt hypothécaire de la SCHL, des frais excessifs, des délais dans l étude des dossiers et une pénurie de renseignements sur la marche à suivre et les documents nécessaires pour obtenir du financement. IOHL L IOHL facilite l accès des promoteurs approuvés d ensembles de logements abordables dans le cadre du Programme de logement abordable à du financement. Elle vise les projets financés dans le cadre de l initiative Nouveau programme du Programme de logement abordable. Rôles et exigences en matière de production de rapports Les versements du paiement d abordabilité sont fonction de l observation par le promoteur des critères du gouvernement provincial applicables au financement dans le cadre du volet Logement locatif et logement avec services de soutien du Programme de logement abordable. Les versements du paiement d abordabilité pendant la première année de la période d abordabilité sont fonction de la réalisation par le promoteur de la phase construction de l ensemble. Le promoteur doit aussi communiquer au ministère un rapport sur l occupation des logements. Les versements du paiement d abordabilité pendant la deuxième année (et les années subséquentes) de la période d abordabilité sont fonction de l observation par le promoteur des critères du programme pendant l année antérieure. 11

12 Pendant chacune des 20 années d existence du programme, le promoteur devra prouver que l ensemble respecte les critères suivants : maintien de taux de loyer abordables location des logements abordables aux clients cibles. D autres exigences de conformité sont prévues : présentation de rapports dans les délais convenus respect du calendrier de présentation de rapports fixé dans l entente de contribution pertinente. Il incombe au gestionnaire de services de surveiller de façon appropriée l observation par le promoteur de l ensemble des critères du gouvernement provincial. Le gestionnaire doit aussi maintenir des liens hiérarchiques avec les promoteurs en ce qui concerne la production de rapports pendant les 20 années de la période d abordabilité. Chaque année, le gestionnaire doit communiquer au ministère un rapport sur le statut de chaque ensemble. Le promoteur peut aussi être obligé de satisfaire d autres critères selon ce qu exige le gestionnaire de services. Finalement, le gestionnaire doit informer le ministère de tout risque pertinent, y compris toute modification importante de la structure de gestion du promoteur ou tout risque éventuel de faillite. Le promoteur, pour sa part, doit indiquer au gestionnaire de services si des considérations économiques, sociales, financières ou autres entravent sa capacité d observer les critères du gouvernement provincial en matière de financement. Le gestionnaire de services qui est informé de l existence de problèmes de ce genre doit alors élaborer avec le promoteur un plan visant à assurer à nouveau l observation des critères ou demander au ministère d élaborer un plan de conformité. Inobservation des critères prévus Si le ministère constate qu un promoteur n observe pas les critères de financement applicables au paiement d abordabilité, il suit les principes énoncés dans le protocole en cas d inobservation des critères prévus applicable à l initiative Bâtir pour l avenir (voir annexe B). Ce protocole vise aussi les ensembles construits dans le cadre du Nouveau programme. À cette étape, le ministère met sur pied une équipe d enquête et collabore avec le gestionnaire de services et le promoteur pour faire enquête et découvrir les motifs sous-tendant l inobservation des critères prévus. Avec le concours du gestionnaire de services et du promoteur, l équipe ministérielle élabore un plan détaillé de conformité, y compris des options en matière d observation et un calendrier. Elle suit les progrès de la mise en œuvre 12

13 de ce plan. Si le promoteur réussit à observer les critères de financement prévus, aucune autre mesure n est prise. Même si le ministère peut suspendre le versement du paiement d abordabilité au promoteur qui n observe pas les critères prévus, il ne prend pas cette mesure tant qu un plan de conformité n a pas été élaboré et mis en œuvre. Le ministère fait tous les efforts raisonnables nécessaires pour ne pas suspendre le paiement d abordabilité. Si le promoteur n observe pas les critères prévus dans les délais fixés dans le plan ou dans un délai raisonnable, le ministère délivre un avis de suspension du paiement d abordabilité et informe le promoteur que les versements futurs du paiement d abordabilité sont compromis. La lettre du ministère énonce une fois de plus les options prévues pour permettre au promoteur d observer l entente de financement. Une copie de la lettre est aussi envoyée à la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) et à l établissement de prêt qui a fourni le financement permanent. En cas d inobservation des critères prévus à l expiration du délai fixé dans la lettre d avertissement, le ministère donne un avis de suspension du versement du paiement d abordabilité de 20 jours ouvrables. Dernières observations Le paiement d abordabilité permet au gouvernement provincial de financer le Programme de logement abordable d une manière compatible avec ses autres dépenses d immobilisations. Il favorise aussi une meilleure reddition de comptes. Le paiement d abordabilité s applique à la fois aux ensembles visés par l initiative Bâtir pour l avenir et à ceux qui sont visés par le Nouveau programme. Ce mode de paiement est avantageux pour les gestionnaires de services et les promoteurs, car il assure la continuité du financement et des liens hiérarchiques et la production de rapports pendant la période d abordabilité. Si vous avez des questions, communiquez avec le ministère. 13

14 Pour un complément d information, communiquer avec les personnes et organismes suivants : Direction du logement à but lucratif 777, rue Bay, 14 e étage Toronto (Ontario) M5G 2E5 Renseignements généraux : Téléc. : Direction de la prestation des services 777, rue Bay, 2 e étage Renseignements généraux : Téléc. : Direction de la facilitation 777, rue Bay, 2 e étage Renseignements généraux : Téléc. : Bureau des services aux municipalités Région de l Est 8 Estate Lane Rockwood House Kingston (Ontario) K7M 9A8 Renseignements généraux : (613) Appel sans frais : Téléc. : (613) Personne-ressource : Donna Simmonds Régions servies : Northumberland, Peterborough, Kawartha Lakes, Ottawa, Kingston, Hastings, Lanark, Leeds & Grenville, Lennox & Addington, Prescott & Russell, Renfrew, Cornwall Bureau des services aux municipalités Région du Nord-Est 159, rue Cedar, bureau 401 Sudbury (Ontario) P3E 6A5 Renseignements généraux : (705) Appel sans frais : Téléc. : (705) Personne-ressource : Cindy Couillard Régions servies : Parry Sound, Sault Ste Marie, Algoma, Cochrane, Manitoulin, Nipissing, Sudbury, Timiskaming Bureau des services aux municipalités Région du Centre 777, rue Bay, 2 e étage Toronto (Ontario) M5G 2E5 Renseignements généraux : Appel sans frais : Téléc. : Personne-ressource : Ian Russell Régions servies : Toronto, Peel, Durham, Halton, York, Simcoe, Dufferin, Hamilton, Muskoka, Niagara Bureau des services aux municipalités Région du Sud-Ouest 659 Exeter Road 2 e étage London (Ontario) N6E 1L3 Renseignements généraux : (519) Appel sans frais : Téléc. : (519) Personne-ressource : Tony Brutto Régions servies : Waterloo, Wellington, Bruce, St. Thomas, Windsor, Grey, Huron, Chatham-Kent, Lambton, London, Oxford, Stratford, Norfolk, Brantford Bureau des services aux municipalités Région du Nord-Ouest 435, rue James, bureau 223 Thunder Bay (Ontario) P7E 6S7 Renseignements généraux : (807) Appel sans frais : Téléc. : (807) Personne-ressource : David Forester Régions servies : Kenora, Rainy River, Thunder Bay 14

15 Annexe A Prélèvements hypothécaires Voici un exemple d un tableau d amortissement qui illustre la contribution du gouvernement provincial au titre du paiement d abordabilité sur les 20 années de la période d abordabilité. Les données de cet exemple sont approximatives et ne servent qu à des fins d illustration. Scénario 1 : Coût d emprunt du promoteur : 5 pour 100 Période d amortissement : 20 ans Principal : $ Scénario 1 Période d abordabilité 20 ans Paiement (mois) Solde du principal (début de la période) Intérêts cumulatifs sur cinq ans Paiements cumulatifs sur cinq ans Solde dû (fin de la période) Années $ $ $ $ Années $ $ $ $ Années $ $ $ $ Années $ $ $ 0 $ Scénario 2 : Coût d emprunt du promoteur : 5 pour 100 Coût d emprunt du promoteur terme de 10 ans : 7 pour 100 Période d amortissement : 20 ans Principal : $ Scénario 2 Période d abordabilité 20 ans Paiement (mois) Solde du principal (début de la période) Intérêts cumulatifs sur cinq ans Paiements cumulatifs sur cinq ans Solde dû (fin de la période) Années $ $ $ $ Années $ $ $ $ Années $ $ $ $ Années $ $ $ 0 $ 15

16 Annexe B Protocole en cas d inobservation des critères prévus PROTOCOLE EN CAS D INOBSERVATION DES CONDITIONS PRÉVUES DANS LE CADRE DE L INITIATIVE BÂTIR POUR L AVENIR Protocole applicable à la suspension du versement du paiement d abordabilité conformément à l Annexe C, Protocole applicable aux logements locatifs, Entente de contribution provinciale, initiative Bâtir pour l avenir Contexte Dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir, l Entente de contribution provinciale est conclue entre, d une part, le promoteur et, d autre part, Sa Majesté la reine du chef de l Ontario, représentée par le ministre des Affaires municipales et du logement (le «Ministre»). Le ministère des Affaires municipales et du Logement (le «Ministère»), qui agit pour le compte du Ministre, administre l initiative Bâtir pour l avenir et veille à l observation des conditions dont est assortie l Entente de contribution provinciale (l «Entente»). Le Ministère doit notamment veiller à ce que les promoteurs observent les conditions prévues à l Annexe C de l Entente. Le présent protocole comprend deux parties. La Partie I décrit les directives opérationnelles du Ministère, qui ne font pas l objet d un accord entre le Ministère et la SCHL. La Partie II constitue l entente entre la SCHL et le Ministère et concerne l assurance par la SCHL des prêts au titre du financement permanent des immobilisations consentis par des prêteurs approuvés aux termes de la Loi nationale sur l habitation à l égard d ensembles construits dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir. Partie I INOBSERVATION Principes fondamentaux Le présent protocole ne remplace pas l Entente de contribution provinciale ou l entente d administration conclue avec le gestionnaire de services. Il doit être considéré comme une annexe descriptive à ces deux ententes. En cas d inobservation des conditions de l Entente de contribution provinciale, le Ministère ne suspend pas arbitrairement les versements du paiement d abordabilité sans avoir pris au préalable des mesures raisonnables pour assurer l observation de ces conditions. Le Ministère tient compte de l intérêt des locataires. 16

17 On entend ce qui suit par observation des conditions de l Entente de contribution provinciale : Le promoteur communique tous les rapports prévus sur les niveaux de loyers et les groupes de clients, par l intermédiaire du gestionnaire de services, dans les délais impartis à cette fin. Les rapports établissent l observation des conditions du programme. Les municipalités qui sont parties au nantissement du titre ne signalent aucun problème en ce qui concerne les conditions du nantissement. Le plan d action qui peut être mis en œuvre avant la suspension des versements du paiement d abordabilité englobe notamment les activités décrites ci-dessous. Étape 1 : Détermination du problème Si le Ministère se rend compte de l inobservation des conditions prévues après examen notamment d un rapport du gestionnaire de services, il met sur pied une équipe chargée de procéder à un examen préliminaire de la situation. S il appert que le promoteur n observe pas les conditions prévues, le gestionnaire de services au niveau local et la SCHL sont informés de la situation et invités à nommer des représentants au sein de l équipe d examen (qui peut comprendre le prêteur approuvé). La SCHL fixe ellemême son niveau de participation. La mission de l équipe est la suivante : examiner les mesures qu a prises le gestionnaire de services pour assurer l observation des conditions prévues collaborer avec le promoteur pour assurer l observation des conditions prévues faire d autres suggestions au promoteur pour assurer l observation continue des conditions prévues surveiller la situation faire des recommandations au Ministère en ce qui concerne toute autre mesure qui peut être prise, y compris la suspension des versements du paiement d abordabilité et les autres recours prévus à l article 10 de l Entente de contribution provinciale. Étape 2 : Enquête L équipe fait enquête sur la situation et demande au promoteur d attester par écrit qu il est en règle avec l Entente ou de préciser toute inobservation, conformément à l article de l Entente. 17

18 Étape 3 : Communication avec le promoteur Le Ministère envoie au promoteur, avec copie à la SCHL, un avis énumérant les inobservations constatées et demandant au promoteur d énoncer les mesures qu il entend prendre à cet égard et de fournir un calendrier applicable à l observation des conditions prévues. L équipe surveille ensuite les activités du promoteur. Une fois que celui-ci a observé toutes les conditions prévues dans l Entente de contribution provinciale, aucune autre mesure n est prévue. Si le promoteur refuse de prendre des mesures pour observer une condition essentielle, y compris notamment s il refuse de répondre au Ministère, ou si le Ministère a des motifs raisonnables de croire que le promoteur a délibérément enfreint les conditions de l Entente (indications de fraude, etc.), le Ministère, après avoir consulté la SCHL, peut sauter l Étape 4 et passer directement à l Étape 5. Étape 4 : Élaboration d options en vue de l observation des conditions prévues Si le promoteur a du mal à observer les conditions de l Entente, l équipe peut le rencontrer pour évaluer et examiner la situation. Elle peut aussi : faire des recommandations ou approuver des options dont la mise en œuvre permettra au promoteur d observer les conditions prévues; élaborer, avec le concours du promoteur, un plan pour l aider à observer les conditions prévues; surveiller les mesures que le promoteur prend pour mettre ce plan en œuvre. Si la gestion d un ensemble est cédée à un nouveau promoteur et que celui-ci entreprend d observer les conditions prévues, le Ministère ne retient pas déraisonnablement ni l approbation du nouveau promoteur, ni les versements du paiement d abordabilité à ce promoteur. Étape 5 : Avis de suspension des versements du paiement d abordabilité Si le promoteur ne prend pas les mesures fixées dans un délai raisonnable pour assurer l observation des conditions prévues, il reçoit une lettre l informant que les versements du paiement d abordabilité à venir sont compromis. Cette lettre énumère une fois de plus les options définies pour assurer l observation des conditions prévues. Elle stipule que le promoteur doit préciser dans sa réponse les mesures qu il envisage de prendre en vue de l observation de ces conditions. Une copie de cette lettre est envoyée à la SCHL et à l établissement de prêt qui a fourni le financement permanent. 18

19 En cas d inobservation continue des conditions prévues, le Ministère donne un préavis de suspension des versements du paiement d abordabilité de 20 jours ouvrables. Le Ministère informe la SCHL et l établissement de prêt de la suspension imminente de ces paiements. Le Ministère se prévaut de tous les recours énumérés à l article 10 de l Entente de contribution provinciale. Étape 6 : Suspension des versements du paiement d abordabilité Si les efforts raisonnables faits pour assurer l observation des conditions prévues ont été vains et que les mesures énoncées dans la Partie II du protocole ont été mises en œuvre, le Ministère suspend les versements du paiement d abordabilité. Si le promoteur observe les conditions prévues, les paiements d abordabilité sont rétablis. Le Ministère peut déposer les versements suspendus dans un compte de passif aux fins de leur remise à une date ultérieure. Les normes comptables ordinaires du gouvernement provincial s appliquent à la durée de conservation de ces fonds dans un tel compte et au pouvoir de faire des paiements rétroactifs. MANQUEMENT AUX OBLIGATIONS FINANCIÈRES Position du Ministère sur le manquement aux obligations financières L Entente de contribution provinciale est intrinsèquement souple afin de prévoir les augmentations de loyer permises durant la période d abordabilité. Le loyer initial des logements locatifs et des logements avec services de soutien doit être inférieur de 20 pour 100 au loyer moyen du marché selon la SCHL. Il peut aussi être égal au niveau fixé par le ministère à l égard des régions de la province qui ne sont pas visées par les données de la SCHL sur le loyer moyen du marché. Les augmentations de loyer permises dans le cadre du Programme de logement abordable (en vue d assurer l observation du Programme) sont les suivantes : loyer initial plus taux légal d augmentation annuelle prévu dans la Loi de 1997 sur la protection des locataires; loyer initial plus supplément de loyer (taux égal ou inférieur au loyer moyen du marché selon la SCHL) plus taux légal d augmentation annuelle prévu dans la Loi de 1997 sur la protection des locataires; loyer initial plus taux légal d augmentation annuelle prévu dans la Loi de 1997 sur la protection des locataires plus augmentation supérieure au 19

20 taux légal prévu à partir du début de la 11 e année de la période d abordabilité; loyer initial plus supplément de loyer (taux égal ou inférieur au loyer moyen du marché selon la SCHL) plus taux légal d augmentation annuelle prévue dans la Loi de 1997 sur la protection des locataires plus taux légal d augmentation à partir du début de la 11 e année de la période d abordabilité; possibilité de prévoir une augmentation de loyer à l égard des loyers vacants jusqu à hauteur du loyer moyen du marché entre la 1 re et la 15 e année de la période d abordabilité. Les promoteurs peuvent demander une augmentation de loyer supérieure au taux légal à partir de la 11 e année du programme. Ils doivent fournir une analyse de rentabilité au gestionnaire de services et la faire approuver par le Ministère. Cette analyse doit établir que la demande d augmentation de loyer est nécessaire soit en raison de réparations imprévisibles à des biens d équipement qui ne peuvent être payées à partir de la réserve établie dans le budget de l ensemble, soit en raison d augmentations excessives des dépenses énergétiques. PARTIE II Entente entre le Ministère et la SCHL L initiative Bâtir pour l avenir prévoit que l apport financier du gouvernement de l Ontario (le «paiement d abordabilité») dans le cadre de la contribution de la part d autres parties prévue dans l Entente sur le Programme de logement abordable SCHL Ontario, en date du 29 avril 2005 (appelée la «nouvelle entente PLA»), sera remis aux proposants sous forme de versements mensuels échelonnés sur une période de 20 ans. Cet apport financier est destiné au remboursement du principal et des intérêts du prêt au titre du financement permanent d un ensemble que le proposant a souscrit. Il ne s agit pas d une contribution initiale. Le Ministère a demandé que la SCHL fournisse une assurance aux prêteurs approuvés qui consentent des prêts au titre du financement permanent d ensembles construits dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir. En considération de l acceptation par la SCHL d assurer les prêts au titre du financement permanent d ensembles consentis par les prêteurs approuvés aux termes de la Loi nationale sur l habitation à l égard d ensembles construits dans le cadre de l initiative Bâtir pour l avenir, le Ministère et la SCHL conviennent de ce qui suit à l égard de chaque ensemble de ce genre : 20

21 1. Le Ministère accepte que le promoteur cède au prêteur ou à la SCHL (selon le cas), à titre de nantissement supplémentaire à l égard du prêt, l Entente de contribution provinciale. Il accepte aussi que le promoteur lui demande de faire les versements du paiement d abordabilité directement au prêteur ou à la SCHL en cas d inobservation par le promoteur des conditions du prêt hypothécaire assuré. Le Ministère agit raisonnablement en ce qui concerne l approbation de la forme de tout document relatif à la cession que présente le prêteur titulaire d une assurance pourvu qu en cas d incompatibilité entre la forme de la cession au prêteur et la Partie II du présent protocole, établi entre la SCHL et le Ministère, les conditions de la Partie II du protocole l emportent. La SCHL reconnaît que le gestionnaire de services peut obtenir la cession de l Entente de contribution provinciale en sa qualité de deuxième créancier hypothécaire. Cette cession est subordonnée au premier prêt hypothécaire, au nantissement et à la cession ayant fait l objet d un accord. 2. Le Ministère communique à la SCHL, dans un délai de 20 jours ouvrables, un avis écrit relatif à tout projet de réduction, de suspension ou d annulation des versements du paiement d abordabilité, ainsi qu une déclaration d inobservation et les motifs justifiant la mesure proposée. Le Ministère convient que même s il peut prendre d autres mesures à l encontre du promoteur en cas d inobservation par celui-ci des conditions prévues à l Entente de contribution provinciale, il n envisagera pas de réduire, de suspendre ou d annuler les versements du paiement d abordabilité pour inobservation de conditions non essentielles prévues dans l Entente. Le Ministère reconnaît que ces obligations non essentielles peuvent comprendre le défaut de fournir des rapports en temps utile et l inobservation des conditions applicables au nantissement ou des ententes conclues avec d autres parties, y compris les municipalités. 3. Le Ministère convient que durant la période d exécution, il ne réduira pas, ne suspendra pas ou n annulera pas les versements du paiement d abordabilité, sous réserve de l observation et de l exécution, par le gestionnaire de services, le prêteur approuvé ou la SCHL, dans toute la mesure du possible, des obligations du promoteur conformément à l Entente de contribution provinciale. La «période d exécution» désigne la période de temps raisonnable pendant laquelle on fait des efforts considérables pour remédier à toute inobservation, faire exécuter les droits du prêteur ou de la SCHL à l égard du prêt, élaborer et mettre en vigueur un arrangement à l égard de l ensemble, ou trouver et nommer un cessionnaire à l égard de l ensemble qui accepte de prendre en charge l Entente de contribution provinciale. Le prêteur, la SCHL et le cessionnaire ne sont pas : a) subordonnés à toute 21

22 demande de compensation ou aux moyens de défense que le Ministère peut faire valoir contre le promoteur; b) tenus de remédier à toute inobservation par le promoteur. 4. Le Ministère ne refuse pas déraisonnablement d approuver la cession de l Entente de contribution provinciale à tout cessionnaire de l ensemble qui découle de tout arrangement, de toute mesure d exécution ou de toute instance pourvu que le cessionnaire accepte de prendre en charge l Entente de contribution provinciale. 5. Le Ministère accepte la demande d augmentation du loyer des logements de l ensemble dans la mesure raisonnablement nécessaire que présente le prêteur ou la SCHL pour maintenir ou rétablir la viabilité financière de l ensemble pourvu que les conditions et modalités de l Entente de contribution provinciale soient respectées. 6. La SCHL respecte les normes suivantes applicables aux niveaux de services en ce qui concerne la souscription de l assurance prêt hypothécaire : a) La SCHL fournit sa réponse préliminaire à la demande d assurance prêt hypothécaire en ce qui concerne un ensemble visé par l initiative Bâtir pour l avenir dans les cinq jours ouvrables qui suivent la réception de la demande. b) La SCHL communique sa réponse complète à l auteur de la demande dans un délai de 25 jours ouvrables de la réception des documents de fond, dans 80 pour 100 des cas. c) La SCHL communique sa réponse complète à l auteur de la demande dans un délai de 35 jours ouvrables. 7. La présente entente s applique à la SCHL et au Ministre malgré tout droit que le Ministre peut faire valoir contre le promoteur. Les dirigeants dûment autorisés ont approuvé et signé la Partie II du présent protocole pour le compte de la SCHL et du Ministre le 4 mai

23 Société canadienne d hypothèques et de logement par Peter Friedmann directeur général (signataire autorisé) Sa majesté la reine du chef de la province de l Ontario représentée par le ministre des Affaires municipales et du logement par Doug Barnes sous-ministre adjoint Division du logement (conformément à la délégation de pouvoir) 23