REFERENCES. Mars 2011 GROUPE DE RECHERCHE SUR L'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'AMENAGEMENT

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1 REFERENCES Mars 2011 GROUPE DE RECHERCHE SUR L'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'AMENAGEMENT 12, RUE HAMELIN PARIS - TEL. : FAX : S.A.S. CAPITAL Euros - RCS PARIS B

2 Créé en 1978 par Hugues KIRICHIAN et Claude OGIER, le GRECAM est une société d études et de conseil spécialisée dans l immobilier. Elle associe une large expertise des pratiques opérationnelles du secteur à une connaissance approfondie des marchés et de leurs acteurs, en se fondant, notamment, sur ses propres bases de données. En effet, le GRECAM a développé, et actualise depuis plus de 33 ans, un système d informations professionnelles, constamment enrichi, qui est devenu un outil de travail unique sur le marché immobilier français. Ses bases de données font référence, tant pour le logement que pour l immobilier d entreprise, auprès des promoteurs, investisseurs, asset-managers, aménageurs et responsables publics. En rejoignant, en 2007, CoStar Group, leader des systèmes d information sur l immobilier d entreprise aux États-Unis et en Grande-Bretagne, le GRECAM associe aujourd hui ses propres contenus et son expérience du marché français aux technologies et produits élaborés par son partenaire. Au-delà de ses bases de données, le GRECAM a acquis une large expérience dans les études et le conseil. Apportant, en toute impartialité, des réponses aux questions opérationnelles ou stratégiques, qui se posent aux professionnels, tant publics que privés, dans leurs décisions d aménager, de construire ou d investir, le GRECAM est devenu ainsi un partenaire dont le savoirfaire est reconnu dans les études de marché et de positionnement, dans les diagnostics de valorisation foncière et immobilière, la programmation urbaine et le conseil en développement local. 1

3 BASES DE DONNEES IMMOBILIERES L Observatoire Immobilier d Entreprise Seul outil riche d un historique de 33 ans, permettant d analyser la réalité du marché, tant de bureaux que de locaux d activités et d entrepôts, en alliant approches macro-économique (statistiques) et micro-économique (informations détaillées à l immeuble). 2

4 BASES DE DONNEES IMMOBILIERES L Observatoire Immobilier de l Habitat Seul outil permettant de suivre en permanence l avancement et la commercialisation de tous les programmes de logements neufs d appartements et de maisons individuelles de la Région Ile-de-France (avec outil de consultation géographique, chaque programme étant systématiquement géocodé). 3

5 DE LA PRODUCTION DE DONNEES A L ELABORATION DE TABLEAUX DE BORD Réalisation de tableaux de bord de l Immobilier d Entreprise à l échelle de départements, d intercommunalités Pour le compte de CCI et d Unités Territoriales (DRIEA-IF) dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de- Marne, l Essonne Afin d éclairer les décideurs publics dans leur action, le Grecam a élaboré et réalise, depuis 15 ans, des Tableaux de Bord Immobiliers, réactualisés chaque semestre, et qui permettent une lecture fine de la réalité des marchés (bureaux, locaux d activités, entrepôts), à l échelle la plus adaptée aux problématiques de chacun. Exploitation spécifique de la base de données de l Observatoire Immobilier d Entreprise du Grecam, veille documentaire permanente sur les territoires concernés, entretiens qualitatifs ciblés en fonction des thèmes annuels retenus par les commanditaires. Résultats - Notes de synthèses semestrielles à large diffusion, pour favoriser une meilleure connaissance de la réalité du marché, tant chez les responsables publics que chez les professionnels. - Étude annuelle avec des données détaillées par secteurs / tranches d âges de construction / taille de surfaces - Présentation publique annuelle lors de colloques ; aide à l organisation et à l animation de tables rondes permettant d ouvrir le débat public-privé sur des sujets d actualité concernant le territoire. 4

6 IMMOBILIER ET DEVELOPPEMENT LOCAL Étude sur l obsolescence du parc de bureaux dans les Hauts-de-Seine Pour le compte de l Unité Territoriale des Hauts-de-Seine (DRIEA-IF) Le développement économique et urbain apparaît de plus en plus lié à la capacité de renouvellement du parc immobilier d entreprise. Car ce parc doit répondre à l évolution des besoins et attentes des entreprises, autant qu aux exigences nouvelles liées à la prise en compte du développement durable. Comment se révèle et se traduit l obsolescence? Selon les différents types de territoires? Selon les produits immobiliers? Quelles problématiques entraînent les propriétaires à laisser se développer le phénomène? Quelles solutions alternatives s offrent à eux, et à quelles conditions peuvent-ils les envisager? Quels sont les territoires où les enjeux sont les plus déterminants pour les années à venir? Exploitation spécifique de la base de données de l Observatoire Immobilier d Entreprise du Grecam pour dégager une typologie du parc face au risque d obsolescence, et entretiens qualitatifs auprès de professionnels ciblés, pour étudier en profondeur un échantillon d immeubles concernés : analyse de la stratégie patrimoniale des propriétaires et des choix économiques qui la sous-tendent. Résultats - Mise en évidence des différentes problématiques de l obsolescence et de leurs enjeux, - Repérage des territoires et types de patrimoine les plus exposés, - Recommandations tant stratégiques qu urbanistiques. 5

7 IMMOBILIER ET PROGRAMMATION URBAINE Étude prospective du quartier d affaires de La Défense. Pour le compte de l EPAD (groupement ERNST & YOUNG GRECAM DEGW ISIS) Avec 3 millions de mètres carrés de bureaux, soit 17 % du parc d Ilede-France, La Défense s est imposée comme le 1 er quartier d affaires européen. Son développement, à partir des années 50, à l ouest de Paris, avait pour ambition initiale de donner une image de modernité économique de la France. Son évolution s est faite en plusieurs phases, toujours accompagnées de projets architecturaux ambitieux et forts, concourant à renforcer sa notoriété tant à l échelle nationale qu internationale. Son rayonnement et son importance dans le fonctionnement de l espace francillien lui ont permis d être au cœur des grands projets d infrastructures en matière de déplacement. Cependant, au début des années 2000, plusieurs signaux montraient la nécessité de redéfinir une nouvelle ambition pour ce quartier. Le taux de vacance du parc (10 % des bureaux) était anormalement élevé : vieillissement des tours, coûts excessifs, du fait de charges locatives importantes Malgré de lourdes restructurations techniques, certains bâtiments ne trouvaient plus preneurs. Aussi était-il nécessaire de repérer les contraintes juridiques, réglementaires et financières pesant sur les choix des acteurs de ce marché, et proposer des orientations nouvelles et des moyens d intervention efficaces pour relancer la dynamique de renouvellement de son offre. Résultats Cette étude est à l origine du Plan de Relance de La Défense, mis en œuvre depuis 2006, avec diverses mesures d ordre réglementaire et fiscal pour permettre : La rénovation des tours obsolètes grâce à une constructibilité supplémentaire de m 2. La construction de m 2 de bureaux neufs et de m 2 de logements. 6

8 IMMOBILIER ET PROGRAMMATION URBAINE Étude prospective économique et foncière de la zone des Guilleraies à Nanterre Pour le compte de la SEMNA Dans le cadre des mutations qui s opèrent sur le secteur des Guilleraies (forte pression foncière pour des projets tertiaires), la zone des Guilleraies constitue un territoire réellement stratégique pour le développement économique de la Ville de Nanterre. L objectif est de conforter l attractivité du site, tout en maîtrisant sa dynamique de développement. Le Grecam et l Agence d architecture TVK ont été sollicités afin de répondre à une série d enjeux (maintiens des activités économiques, anticiper l évolution du secteur des Groues, préfigurer le développement d un projet d avenir cohérent, proposer une politique foncière). Approche quantitative des immeubles existants à travers un travail de terrain (repérage sur place de chaque immeuble). Cette démarche a permis de réaliser un inventaire exhaustif des occupants, de l usage du site et des emplois existants (chaque parcelle a été photographiée) Approche qualitative et prospective, réalisée par des entretiens directs auprès des dirigeants (analyse des perspectives d évolution des entreprises et de leurs besoins en termes d équipements et de services). Résultats La création d un répertoire sur les entreprises des Guilleraies a permis, notamment, de fonder une stratégie foncière (réalisation d une carte du foncier cessible mutable), de prendre des positions sur les besoins des entreprises à court terme (extension, délocalisation), de relancer une offre immobilière adaptée aux PMI (Eco-industries, Économie sociale et solidaire). 7

9 IMMOBILIER ET PROGRAMMATION URBAINE Étude de renouvellement urbain du quartier Halvêque Beaujoire Haluchère à Nantes Pour le compte de la Ville de Nantes (groupement Atelier JAM + GRECAM + BERENICE + ALLEGRET) Bordant l Erdre et traversée par le boulevard périphérique, cette entrée de ville sur la route de Paris illustre toutes les évolutions de l économie nantaise et conserve de chaque étape des témoins qui font aujourd hui de cet espace une mosaïque sans grande cohérence fonctionnelle et urbaine. Entre le faubourg ancien et les développements récents de Saint-Joseph de la Porterie, la cité de la Halvêque pâtit de son isolement au milieu de grands équipements et d emprises d activités très hétérogènes. Or ce secteur bénéficie d une qualité de desserte qui va encore s améliorer avec la mise en service du Tram-train. Comment tirer parti de cet avantage, ainsi que de la présence d équipements structurants, pour redonner une nouvelle cohérence urbaine à cet espace? Quelles activités et quels concepts immobiliers peuvent le mieux permettre cette évolution? Composante d un diagnostic urbain approfondi de ce secteur et de son contexte, la démarche du GRECAM, associé à BERENICE, a été d analyser le tissu économique existant, ainsi que la dynamique qu imprime la politique d aménagement de l agglomération, pour repérer les potentialités à valoriser sur ce secteur et orienter les choix stratégiques, notamment au regard des fonciers mutables ou sous-utilisés. 8

10 IMMOBILIER ET PROGRAMMATION URBAINE Étude des potentialités commerciales, tertiaires et hôtelières du site des Atlantes à Saint-Pierre-des-Corps Pour le compte de Carrefour Property (en groupement avec BERENICE) Dans le cadre du projet d extension du centre commercial existant, et pour en améliorer l attractivité, Carrefour Property étudie l opportunité de s engager dans une opération plus large, sur 30 ha, en intégrant aux commerces d autres fonctions en termes d activités : bureaux, laboratoires, formation comme le souhaiterait la Ville. Comment tirer parti de cet avantage, ainsi que de la présence d équipements structurants, pour redonner une nouvelle cohérence urbaine à cet espace? Quelles activités et quels concepts immobiliers peuvent le mieux permettre cette évolution? Notre mission consistait à analyser les conditions de faisabilité d un développement urbain associé au centre commercial, compte tenu, tant du contexte du marché immobilier d entreprise de l Agglomération que du positionnement du site par rapport aux projets concurrents, existants et à venir. L agglomération tourangelle occupe, en effet, une position clé entre l aire d influence de Paris et celle de la façade Atlantique ; et celle-ci a été renforcée avec l arrivée du TGV (1990) et l ouverture de l autoroute A28. Mais Tours était jusqu ici davantage reconnue pour son positionnement universitaire et, naturellement, touristique, plus que par sa dynamique économique. Au-delà du constat, il s agissait de prendre la mesure des mutations à l œuvre et des perspectives à attendre en fonction des scenarii possibles en lien, notamment, aux projets de RFF sur les importants terrains qu il pourrait libérer. 9

11 EVALUATION ECONOMIQUE ET FAISABILITE DE PROJETS URBAINS Étude de faisabilité économique du projet de réaménagement du Quartier de la rue de la Loi à Bruxelles. Pour le compte du groupement Atelier Christian de Portzamparc Coteba, lauréat du concours international lancé par la Région Bruxelles-Capitale et la CEE Pour apprécier les conditions de faisabilité du projet de réaménagement conçu par le groupement lauréat du concours, le maître d ouvrage public souhaitait disposer d un outil d analyse de l impact des choix programmatiques sur la valeur économique des différents îlots concernés. Face au processus d obsolescence dans lequel était engagé ce quartier-phare de Bruxelles, concentrant l essentiel des Institutions Européennes, le projet vise à restaurer une véritable mixité urbaine, intégrant au pôle économique européen et international à renouveler, une dimension résidentielle et commerciale qui lui fait défaut.. => Réalisation d une étude de marché pour fonder des hypothèses de valeurs (coûts de construction, loyers, rendements par typologie de produits). => S appuyant sur un modèle de valorisation financière simplifié, inspiré de celui de la Valeur Actuelle Nette (projection des cash flow prévisionnels sur 10 ans), le Grecam a valorisé 10 îlots «en l état» et comparé ces valorisations avec les valeurs «projets», selon deux scénarios (optimiste / pessimiste). Résultats Ce travail a permis de conclure à la faisabilité du projet (avec des équilibre financiers tendus), et d identifier les îlots les plus performants économiquement, pouvant servir de «locomotive» à la zone, les îlots «limite», et les îlots «à problème» 10

12 EVALUATION ECONOMIQUE ET FAISABILITE DE PROJETS URBAINS Etude des potentialités du marché du logement d Hambourg, dans le cadre d un projet de 1000 logements à HafenCity Pour le compte d un promoteur européen Dans le cadre du vaste projet d aménagement engagé avec succès sur le port de Hambourg, la filiale allemande d un groupe immobilier français s interrogeait sur l opportunité et les conditions de faisabilité d un projet de logements, dans une optique de «go / no go»? Cadrage sur les spécificités du marché du logement en Allemagne, Analyse socio-démographique de l agglomération hambourgeoise, évaluation précise de la capacité d absorption du marché du logement, analyse du positionnement concurrentiel du site étudié, enquêtes approfondies sur les projets directement concurrents Résultats Conclusions précises en terme de phasage, de typologie de produit et de prix, en prenant en compte le contexte concurrentiel et les atouts / contraintes liés aux évolutions à court, moyen, et long terme de la zone étudiée. 11

13 EVALUATION ECONOMIQUE ET FAISABILITE DE PROJETS URBAINS Étude de valorisation d un site ferroviaire dans le cadre d un projet d éco-quartier à Reims Pour le compte de Réseau Ferré de France (RFF) Dans le cadre de la reconversion d un important site ferroviaire (22 ha), un projet d écoquartier a été élaboré en partenariat avec un pool de promoteurs rémois. Ce projet, soutenu par la Ville, répond à plusieurs enjeux urbains : densification de la ville intra-muros, restauration des continuités urbaines entre quartiers, notamment avec la ZAC de la Huselle, revalorisation de l image du secteur et diversification de l habitat (au profit de l accession à la propriété, dans une Ville où seulement 26% des résidents sont propriétaires de leur logement et où 42% sont en logement social). Sur quelles bases financières RFF peut-il négocier, compte tenu tant des caractéristiques et potentialités du site, que des capacités d absorption du marché et des niveaux de prix de vente envisageables? Analyse du site et du projet, en rapport avec son contexte socio-économique et urbain : une nouvelle dynamique urbaine a été déclenchée par l arrivée du TGV en 2007, mais l agglomération demeure de taille moyenne et le site est relativement excentré. Analyse du marché des logements neufs de l agglomération et de ses perspectives à moyen terme, afin d argumenter sur les prix de vente envisageables : alors qu il s écoulait environ 200 logements neufs par an depuis une dizaine d années, le marché s était fortement animé en (jusqu à dépasser les 500 logements en 2007). Dans quelle mesure, et dans quelles limites, le site du projet peut-il tirer parti de cette dynamique? Analyse critique des propositions financières avancées par les partenaires au regard des éléments d appréciation et des hypothèses envisageables, notamment en matière de coûts d aménagement à prendre en compte. 12

14 MARCHES IMMOBILIERS ET STRATEGIE D ACTEURS Étude prospective sur le marché de la promotion immobilière d une agglomération Études réalisées pour le compte de promoteurs nationaux (sur Orléans, Tours, Reims, Poitiers, Nantes, Bordeaux, Toulouse ) Dans le cadre de leur développement, les promoteurs sont amenés à s interroger sur la pertinence de leur présence sur certains marchés régionaux et de leur positionnement, plus ou moins ciblé sur une gamme de prix, sur des produits de «niche» comme les résidences-étudiants, les résidences-seniors Cela dépend autant de la dynamique de la demande que sous-tend la situation sociodémographique et économique de chaque territoire, que du contexte urbanistique et foncier dans lequel se développe l offre immobilière, des résultats qu elle obtient en termes de commercialisation et de la structure même de l environnement concurrentiel. Fort de sa connaissance du marché immobilier, de ses acteurs et de son fonctionnement, le GRECAM a élaboré des outils de veille et des méthodologies d enquêtes permettant de disposer des éléments-clés sur les fondamentaux de chaque marché et les potentialités qui s en dégagent, ainsi que sur les promoteurs intervenant sur ce marché et leur positionnement stratégique. 13