IMMOBILIER D ENTREPRISE

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1 IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2015 Conjoncture, environnement et enjeux 2016 AGGLOMÉRATION LYONNAISE 15 janvier 2016 FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE 1

2 MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS Présenté par : Olivier Durif -JLL 2015 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF LOCAUX INDUSTRIELS % 23% 21% 12% 11% 15% 17% 19% 11% 14% demande placée part du neuf 2

3 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE EN VOLUME ET EN NOMBRE m² 340 LOCAUX INDUSTRIELS m² m² m² m² m² m² m² m² m² ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE LOCAUX INDUSTRIELS 44% 56% 51% 49% 46% 44% 54% 56% 51% 49% 49% 51% 37% 63% 50% 50% 45% 55% 35% 65% location vente 3

4 RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 (EN M²) Grand NORD 10% CÔTIERE 6% LOCAUX INDUSTRIELS OUEST 11% NORD EST 19% EXTER. EST 9% AUTRES 9% SUD EST 32% NORD ISERE 4% RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 PAR TAILLE M² NOMBRE LOCAUX INDUSTRIELS 60% 50% 40% 30% 20% 10% 15% 50% 19% 24% 37% 21% 29% 5% 0% < ou = 500 m² De 500 à m² De à m² > à m² 4

5 QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU VIGNAL SYSTEMS m² CORBAS LOCAUX INDUSTRIELS DURAND SERVICES m² CHASSIEU FELIX TRANSPORT m² DECINES CHARPIEU BROSSETTE m² CORBAS CAPSA m² MEYZIEU HOTEL MEGASTORE m² ANSE PRATICDOSE m² REYRIEUX NEUVISTAC m² MONTLUEL SNC INEO RESEAUX m² SAINT QUENTIN FALLAVIER COURBIS THERMOFORMAGES m² MIRIBEL LES ECHETS EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) LOCAUX INDUSTRIELS loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 5

6 EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) LOCAUX INDUSTRIELS prix moyen seconde main prix moyen neuf OFFRE DE LOCAUX D ACTIVITÉ DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) LOCAUX INDUSTRIELS % 15% 12% 15% 10% 10% 12% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 Part du neuf 6

7 BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LA DEMANDE PLACÉE En dépit d un retrait marqué du volume placé, l année 2015 a été plus dynamique que les années précédentes avec un nombre de transactions proche du niveau historique de La proportion de demande placée sur les locaux neufs s est renforcée avec + de 20 % du volume global identique en valeur absolue Augmentation de la proportion de location en réponse à la demande croissante de flexibilité des entreprises LOCAUX INDUSTRIELS LES VALEURS Les valeurs moyennes se maintiennent dans l ancien et continuent d augmenter pour les locaux neufs Les valeurs dans le neuf sont tirées aussi par les transactions en locaux mixtes L OFFRE L offre en locaux anciens se maintient autour de 530/ m² et l offre dans le neuf à 6 mois devrait nous permettre de répondre aux attentes. Pénurie d offres en locaux mixtes pour répondre à la demande croissante de ce type de bien Toujours des difficultés pour trouver des sites de grande taille PERSPECTIVES 2016 Nous constatons un rallongement des délais de transactions. Ceci s explique non pas par un attentisme supérieur des décideurs mais par un durcissement du contexte réglementaire et juridique des prises ou bien encore acquisition Un marché qui devrait encore bon en transactions sur les locaux neufs pour les surfaces inférieures à 1500 m² Quelques belles implantations, à prévoir sur le premier trimestre, sont d ores et déjà signées En parallèle, l offre foncière à destination industrielle est insuffisante et plus particulièrement en première couronne MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Olivier Durif - JLL

8 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF LOGISTIQUE % % 56% 65% 39% 42% 29% 38% 33% 14% part du neuf ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% LOGISTIQUE 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% location vente 8

9 QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU BUT INTERNATIONAL m² PUSIGNAN XPO m² SATOLAS ET BONCE LOGISTIQUE SONEPAR m² SAINT VULBAS PROBIKESHOP m² CHAPONNAY CHARVIN m² SAINT QUENTIN FALLAVIER SPARTOO m² SAINT QUENTIN FALLAVIER ND LOGISTICS m² SAINT SORLIN EN BUGEY EASYDIS m² SAINT LAURENT DE MURE KÜHNE & NAGEL m² SATOLAS ET BONCE POMMONA m² SAINT QUENTIN FALLAVIER RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 (EN M²) PLAINE DE L AIN 22% LOGISTIQUE EXTER. EST 21% EXTER. SUD 8% SUD EST 8% NORD ISERE 41% 9

10 OFFRE LOGISTIQUE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) LOGISTIQUE fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin % 9% Part du neuf BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LOGISTIQUE LA DEMANDE PLACÉE Année très dynamique en volume et en nombre d implantations avec 24 transactions (2ème année la plus forte depuis 10 ans) Hausse de la demande placée de 28 %, proche du niveau de 2012 avec m². Demande orientée presque exclusivement sur le locatif: 1 seule transaction en acquisition. Une seule transaction supérieure à m² faute de disponibilités immobilières. Attractivité du pôle logistique de l Isle d Abeau s expliquant par les offres disponibles mais également par sa notoriété avérée (1 ère plateforme logistique France). Stabilité des valeurs locatives et réduction des mesures d accompagnement. La part du neuf est très faible : une seule transaction. Ceci s explique par l absence de lancement de nouvelles opérations sur L OFFRE Un niveau de disponibilité au plus bas: m² dont m² déjà contractés. Un seul et unique lancement d opérations neuves à St Quentin Fallavier livrable rapidement. Nécessité de lancer rapidement d autres développements pour répondre aux demandes exprimées. L offre de qualité est plus rare avec notamment plus aucune disponibilités sur la Plaine de l Ain. Quelques rares disponibilités sur la première couronne et une offre insuffisante sur St Quentin Fallavier. PERSPECTIVES 2016 Quelques transactions significatives sont déjà signées sur le premier trimestre. Le retour des 2 opérations en blanc (PROLOGIS et AVIVA) pour m² reste un évènement. L inadéquation entre offre et demande va s avérer encore plus flagrante en 2016, d autant plus que les bâtiments de très grande taille ( supérieurs à m²) sont quasi inexistants. Cela va profiter aux opérations alternatives plus lointaines ( nord de Lyon, valence ). 10

11 MARCHÉ DES Présenté par : Dominique Doutaz-Moine BNP PARIBAS REAL ESTATE 2015 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF % 41% % % % 39% % % % 52% % demande placée part du neuf 11

12 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU EDF SEPTEN m² GERLAND RTE m² GERLAND ADECCO m² CARRE DE SOIE UPIL m² VAISE CAPGEMINI m² GERLAND ICADE CIRMAD m² PART DIEU SUEZ ENVIRONNEMENT m² VAISE FIDUCIAL m² VAISE ECONOCOM m² TONKIN SANOFI m² GERLAND RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 PAR TAILLE M² NOMBRE 45% 40% 35% 40% 42% 38% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 7% 21% 13% 10% 7% 14% 3% 3% 2% 0% 12

13 ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 100% 90% 80% 28% 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 70% 60% 50% 40% 30% 72% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 20% 10% 0% location vente ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN VOLUME ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

14 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²) TECHLID 6% VAISE 12% PREQU ILE 3% CONFLUENCE 3% LYON 6 + TONKIN 10% PART DIEU 15% CARRE DE SOIE 10% GL EST 9% GERLAND 26% AUTRES INTRAMUROS: 4% AUTRES EXTERIEURS: 2% EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 14

15 COMPARAISON DES PERFORMANCES Demande placée (m²) Évolution 2014/2015 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Paris IDF % Francfort % Milan % Amsterdam % Barcelone % LYON % Marseille / Aix % Toulouse % Manchester % Lille % Sources: Jones Lang Lasalle / Bnp Paribas Real Estate OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% Part du neuf 15

16 VENTILATION DE L OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS % Ancien 71 % % % 31% Lyon intra muros 68% 32% Extérieur Neuf Ancien Neuf Lyon intra muros m m 2 Extérieur m m 2 TOTAL m m 2 BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LA DEMANDE PLACÉE Le 4 ème trimestre affiche un rattrapage spectaculaire propulsant 2015 comme l une des plus hautes performances de la décennie, au niveau de l année Avec m² placés, le volume de transactions est en hausse de 12% sur Les Bureaux Neufs qui répondent aux exigences incontournables de performances tant techniques qu environnementales et surtout d efficience des utilisateurs dominent le marché à 61% de la demande placée. Ce très beau résultat est imputable au retour des grandes transactions sur le marché : 12 opérations de plus de m² dont une seule en seconde main, pèsent pour m², soit près de 40% du volume, dont 3 deals de plus de m². La moitié de ces deals significatifs sont des clefs en main ou des comptes propres conçus spécifiquement pour l utilisateur et n ont pas consommé l offre existante. Le nombre des transactions est également en hausse très significative avec 501 mouvements contre 435 en L attractivité de Lyon et la maturité de son marché tertiaire désormais bien ancrées ont conduit de nombreuses sociétés de résonnance internationale à engager de nouvelles implantations phares : On peut citer : Un nouveau siège social d ADECCO France sur m² livrable en septembre au Carré de soie. Le regroupement des 5 entités du groupe CAPGEMINI sur un site unique de m² à Gerland (IVOIRE) 2 megadeals RTE et EDF SEPTEN qui ont choisi Gerland pour respectivement m² sur un site de la Poste et m² sur le site GECINA du 75 Gerland. Le marché tertiaire lyonnais s exprime désormais sur un marché beaucoup plus large avec un poids renforcé des secteurs alternatifs. En 2015, Gerland devient le premier secteur de l agglomération :avec 26% du volume placé le quartier est plébiscité par une société sur 2 dans le créneau des plus de m², par la qualité de son offre immobilière et de ses dessertes, avec des valeurs locatives offrant un bonus de 15 à 25% sur celles de la Part Dieu. La Part Dieu a capté 4 transactions de plus de m² en Neuf et notamment BPCE sur Equinox ainsi que le transfert des promoteurs ICADE et CIRMAD sur Sky 56 (7 000 m²) et reste le secteur le plus actif et recherché en seconde main (82 opérations pour m² ) avec une vraie profondeur de marché assurant le renouvellement des locations après libération à des valeurs qui restent soutenues pour les actifs de qualité (230 ) L OFFRE Le lancement en blanc d opérations réparties sur l ensemble des 4 grands secteurs majeurs atteste de la confiance des opérateurs et des investisseurs dans le dynamisme du marché : Sur la Part Dieu : TERRALTA ( m²) en cours de livraison et 3 nouvelles opérations sont en chantier SILEX 01 (10 500m²) La restructuration du 107 SERVIENT (5 600 m²) et le lancement du prochain IGH, SKY 56 Sur Carré de soie : VIEWONE proposera m² à partir de 2017 Sur Gerland : Le RUBIK arrive en livraison avec une pré-commercialisation à 95%, SEVEN et LINK préparent la relève. Enfin le lancement de la tranche 2 de Confluence est acté avec 3 opérations vendues à investisseurs : 2 immeubles sur l ilot Ynfluences Square (2 800 et 6800 m²) et la restructuration du King Charles (9 400m²) 16

17 BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LES VALEURS Malgré quelques réajustements nécessaires sur certains actifs où les investisseurs avaient tenté un positionnement de valeur ambitieux au-dessus du marché, les valeurs faciales de transactions sont dans l ensemble restées stables, gage d un marché raisonnable assurant une vraie visibilité aux utilisateurs et aux investisseurs. On notera le retour des signatures au loyer Prime Part Dieu qui s affiche à 250 /m². Les mesures d accompagnement restent élevées mais sans dérive, adaptées à chaque situation. PERSPECTIVES 2016 Un marché très maitrisé en terme d offres avec un développement très structuré en accord avec la Métropole sur les 4 secteurs tertiaires majeurs. La perspective d un marché équilibré entre Offres et Demandes en Un retour attendu du poids de la Part Dieu en 2016 avec le mega deal d ORANGE de m² sur leur site historique de Lacassagne. Les délais de négociation s allongent toujours quel que soit le seuil de surface avec un véritable décalage entre l intention exprimée d un transfert et sa validation définitive. On peut pointer la complexité des sujets immobiliers qui recouvrent des problématiques d engagements financiers, des autorisations ou formalités administratives accrues et le poids des consultations IRP. Dans ce contexte complexe, l expertise des conseils immobiliers permet de fluidifier la prise de décision avec un rôle de conseil de plus en plus marqué pour faciliter l ajustement entre les prétentions des offreurs et la pression forte des utilisateurs. INVESTISSEMENT Présenté par : Chloé Teixeira - CBRE

18 RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) Près de 1,3 milliards d euros investis: M 60 M 147 M INVESTISSEMENT 845 M 34 M 109 M 193 M 900 M 81 M 58 M 89 M 874 M 86,5 M 48,5 M 128 M 29 M 292 M 509 M 672 M 582 M 760 M COMMERCE LOGISTIQUE INDUS ET MIXTE SANTE TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS 2015 Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : 13% < 5 M INVESTISSEMENT 11% 23% 53% 5 à 15 M 15 à 30 M > 30 M 18

19 REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS 2015 Répartition du volume investit par secteur: 350 M 300 M 295 M INVESTISSEMENT 250 M 200 M 150 M 100 M 250 M 214 M 90 M 88 M 79 M 104 M 50 M 45 M 44 M 21 M 10 M 10 M 9 M M ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,0% 8,0% INVESTISSEMENT 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 6,8% 7,0% 6,5% < 5,0% 3,0% bureaux logistique 19

20 BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 INVESTISSEMENT ACTIVITÉ : 2015 est donc une année exceptionnelle pour l Investissement pour la Métropole de Lyon. Le dynamisme de l économie lyonnaise, La profondeur de marché, L offre immobilière de qualité L importance des capitaux disponibles, Lefaiblecoûtdel argent, La confiance des investisseurs français et étrangers dans notre marché, => Sont autant d'éléments qui ont permis d atteindre ces niveaux d investissement record, notamment en ce qui concerne la classe d actifs des Bureaux. SECTEURS : La Part Dieu reste le quartier central des affaires à Lyon mais connait actuellement une pénurie d offres tant sur le plan locatif qu à la vente. Ce qui profite à Gerland, excellente alternative aux yeux des utilisateurs comme des investisseurs. En effet, Gerland s est encore démarqué des autres secteurs tertiaires pour la deuxième année consécutive, en accueillant la plus importante demande placée et en actant le nouveau taux prime lyonnais. Les autres secteurs tertiaires comme Confluence et Carré de Soie sont également très appréciés et scrutés de près par les investisseurs. ACTEURS : Les grands acteurs de l investissement restent les institutionnels, à savoir essentiellement les SCPI, les assurances vie, les mutuelles, les fonds d investissement et les foncières. Du point de vue de l offre, on peut également souligner en 2015 le dynamisme des promoteurs, avec le lancement de nombreuses opérations en VEFA et de belles restructurations. TENDANCES: Tous les indicateurs cités plus haut restent au vert pour 2016 et laissent présager une nouvelle bonne année. Seule finalement la rareté des biens mis sur le marché pourrait impacter et relativiser les niveaux d investissement attendus. FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur ou sur 20