MÉTROPOLE D'AIX-MARSEILLE

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1 MÉTROPOLE D'AIX-MARSEILLE BILAN 215 MARCHÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

2 SOMMAIRE Chiffres-clés et tendances p. 3 La demande placée de bureaux p. 4 L offre de bureaux p. 5 Les valeurs locatives des bureaux p. 5 Les locaux d activités et la logistique p. 6 L investissement en immobilier d'entreprise p. 7 Zoom Euroméditerranée p. 8 CARTE DU TERRITOIRE Saint-Martin-de-Crau Salon-de-Provence Aix-en-Provence Fos-sur-Mer Vitrolles - Marignane Marseille ZFU Saumaty Séon Technopôle de Château Gombert Aubagne - La Ciotat ZFU du Canet Euroméditerranée Prado La Capelette Bonneveine Vallée Verte Principales zones d'activités tertiaires Principales zones d'activités logistiques Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION - FNAIM -Google Maps Carto.marseille.provence.fr.

3 CHIFFRES-CLÉS ET TENDANCES 215 BUREAUX 3,3 Mm² Parc de bureaux +17% avec 145 m² placés LOGISTIQUE, ACTIVITÉ +44% avec m² placés m² de demande placée d entrepôts 255 m² d offres à un an 265 /m² de loyer prime INVESTISSEMENT 285 M engagés en immobilier d entreprise FAITS MARQUANTS DE L'ANNÉE L'année 215 est caractérisée par de forts contrastes entre Marseille, où Le placement de bureaux est en baisse après une excellente année 214, et Aix-en-Provence qui a enregistré un volume transactérecord. En conséquence du dynamisme du marché, l offre neuve s amenuise, surtout à Aix-en-Provence, d'autant que la plupart des projets, à Aix comme d'ailleurs à Marseille, ne sont pas prévus avant Les loyers faciaux de transactions restent relativement stables et la valeur primeatteint 265 /m² à Marseille et 155 /m² à Aix-en-Provence. Plusieurs transactions de plus de 1 m² ont animé le marché des locaux d activités et la logistique enregistre un nouveau record suite à 2 méga-transactions. Après une année 214 à plus de 45 M, le marché de l investissement baisse d'un tiers en 215 en dépit d un intérêt exceptionnel pour les actifs logistiques.

4 LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX Évolution de la demande placée à Aix-Marseille Enm² Marseille Aix-en-Provence Moyenne de placement Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION - FNAIM - EUROMÉDITERRANÉE UN RECORD POUR AIX-EN-PROVENCE Le marché d Aix-Marseille enregistre pour la 3 ème année consécutive une belle progression, de l ordre de 16 %, avec 145 m² placés. Néanmoins, Marseille et Aix-en-Provence n évoluent pas de la même manière. Si Marseille connaît un retour à la normale après une excellente année 214, à Aix-en-Provence, le marché s est révélé très dynamique. Sur cette ville prisée, le nouveau record de 71 m² établi en 215 est nettement supérieur aux 45 m² placés en moyenne par an depuis 26. De grandes transactions expliquent notamment cette performance : par exemple, ERDF a loué 1 5 m² dans l immeuble restructuré Étoile Ampère. Typologie de locaux % du volume placé à Aix-Marseille 2nde main 55% 1ère main 45% Les transactions de grande taille sont cependant encore assez peu nombreuses sur l'agglomération d'aix-marseille, et la bonne tenue du marché en 215 est également liée aux transactions de petites surfaces, qui se sont globalement bien comportées, avec plus de 25 signatures inférieures à 5 m². L appétit des entreprises pour les bureaux neufs ou restructurés demeure très fort et 45% de la demande placée a porté sur cette typologie de locaux, alors que l offre de 2 nde main reste prédominante. Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION FNAIM - EUROMÉDITERRANÉE Sélection de transactions 215 Bâtiment Adresse Ville Type de locaux Surface Preneur ÉTOILE AMPÈRE 445 R ANDRÉ AMPÈRE AIX-EN-PROVENCE Bureaux restructurés 1 5 m² ERDF ORTEC 55 R PIERRE BERTHIER AIX-EN-PROVENCE Bureaux neufs m² SOPRA STERIA ASTROLABE BD DE DUNKERQUE MARSEILLE 2 Bureaux neufs m² MGEN ASTROLABE BD DE DUNKERQUE MARSEILLE 2 Bureaux neufs m² EPAEM APOGÉE AV LOUIS PHILIBERT AIX-EN-PROVENCE Bureaux anciens 2 96 m² SMART TRADE TECHNOLOGIES ALL BORELY MARSEILLE 8 Bureaux neufs 1 5 m² MUTUELLE DU SOLEIL ASTROLABE BD DE DUNKERQUE MARSEILLE 2 Bureaux neufs m² FIDAL Source : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION

5 L OFFRE DISPONIBLE DE BUREAUX Offre de bureaux à Aix-Marseille Enm² Marseille Aix-en-Provence Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION FNAIM EUROMÉDITERRANÉE UNE RARÉFACTION DE L'OFFRE NEUVE L offre baisse pour la 1 ère fois depuis de nombreuses années, grâce à une demande placée exceptionnelle en 215. Cet ajustement vient en quelque sorte confirmer le début d'un nouveau cycle immobilier. L offre neuve a notamment été absorbée par de nombreuses transactions. À Aix-en-Provence, la raréfaction est inquiétante avec moins de 1 m² désormais disponibles, ce qui sera sans doute un frein au marché en 216. En effet, les prochaines livraisons sont prévues pour comme par exemple : -14 m² dans l'immeuble Corail dans le 2 ème arrondissement de Marseille, attendus pour fin m² pour Les Carrés de l Enfant à Aix-en- Provence livrables pour 217 ou 218. LES LOYERS FACIAUX DE TRANSACTIONS A contrario, les stocks de locaux de 2 nde main restent très importants. Certains preneurs pourraient dès 216 reporter leur attention sur les meilleurs produits, rénovés ou offrant des prestations de bonne qualité, ce qui devrait fluidifier l'écoulement de ce stock quelque peu vieillissant. Transactions 215 par tranche de valeurs locatives faciales En HTHC/m²/an 7% 6% 5% 4% 3% 2% ERDF 1 5 m² DES LOYERS RELATIVEMENT STABLES Le loyer prime215 atteint 265 /m², niveau cohérent avec celui des années La valeur de 3 /m² n'a en effet été constatée que dans la tour La Marseillaise en 214 et reste donc hors-marché, cet immeuble neuf étant atypique. Au global, les deux tiers des surfaces se sont loués entre 125 et 175 /m². Cette fourchette de valeurs constitue un cœur de marché attractif. 1% % < > 275 Loyers de présentation En HTHC/m²/an Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION FNAIM -EUROMÉDITERRANÉE Marseille Aix-en-Provence Loyer de 1 ère main /m² /m² Loyer de 2 nde main /m² /m² Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION FNAIM -EUROMÉDITERRANÉE

6 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET LA LOGISTIQUE Placement de locaux d activités (< 5 m²) Enm² Moyenne annuelle Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION - FNAIM - OIP UN DYNAMISME RETROUVÉ Après 3 années de baisses consécutives, le marché des locaux d activités est en hausse de 44 %, sous l effet de plusieurs transactions supérieures à 1 m². Le placement 215 retrouve ainsi son niveau moyen annuel, soit 194 m². Géographiquement, de fortes disparités s installent : les transactions de locaux d activités sont situées pour moitié sur le secteur de Vitrolles alors qu à Marseille, le placement affiche une forte baisse. En supposant une évolution dans le temps comparable à celle de la décennie écoulée, il est possible que voient ce marché continuer à progresser. Certaines opportunités, liées de près ou de loin au e-commerceet à la net economy, viennent en effet stimuler les entreprises, petites ou grandes, qui cherchent à développer leurs activités. Placement logistique en région PACA (entrepôts > 5 m²) Enm² Moyenne annuelle Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION - FNAIM - OIP UN TRÈS BON CRU 215 À 32 m², la demande placée logistique 215 bat un nouveau record en région PACA. Plus que d'autres, ce marché est fortement marqué par des transactions de très grande taille : 4 des 1 plus importantes signatures en France ont eu lieu à Aix- Marseille au cours des 5 dernières années. En 2O15, 2 giga-transactions ont concentré à elles seules les deux-tiers de la demande placée : GIFI DISTRIBUTION avec une plateforme de 13 m² à Miramas et MAISONS DU MONDE avec une plateforme de 96 m² à Saint-Martin-de-Crau. Outre un emplacement géographique stratégique, les acteurs de la distribution et les chargeurs en général cherchent des locaux parfaitement adaptés à leurs besoins : sur les 7 mouvements enregistrés, 6 ont porté sur des entrepôts de classe A, flexibles et aux dernières normes environnementales et techniques. Les entrepôts d ancienne génération sont en revanche de plus en plus difficiles à écouler, comme partout en France.

7 L INVESTISSEMENT Montants investis en immobilier d'entreprise * (dépt 13) En Millions Source : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION * bureaux, commerces, logistique et locaux d'activités UN REGAIN D'ATTRACTIVITÉ DE LA LOGISTIQUE Après une très belle année 214, le marché de l investissement n atteint que 285 Millions d Euros en 215, ce qui est peu par rapport au volume national d'engagements de 23 Milliards d'euros. Ce montant pour Aix-Marseille s'entend hors estimation de la part régionale de certains portefeuilles nationaux de bureaux ou de logistique qui ont été cédés. En l'incluant, le marché local dépasserait 3 Millions d'euros pour l'immobilier d'entreprise *. Quelques opérations significatives se sont concrétisées, dont l acquisition par PITCH PROMOTION de 9 5 m² de bureaux neufs avenue Robert Schuman à Marseille. Pour les meilleurs actifs tertiaires, le taux primeatteint 5,5 à 6 %, loin devant les 3,25 % de Paris QCA. Alors que les acquéreurs domestiques étaient jusqu à présent majoritaires, cette année des investisseurs étrangers ont davantage su profiter d'opportunités locales, dans des marchés locatifs en reprise. Ils ont procédé à 3 acquisitions dans l'agglomération d'aix- Marseille. - VALAD PROPERTY GROUP, investisseur australien, a choisi des bureaux de 2 nde main rénovés de 1 6 m² - AMERICAN REALTY CAPITAL PROPERTIES a acquis 3 8 m² de bureaux neufs - PROLOGIS, acteur américain également, s'est porté acquéreur d'un portefeuille de 5 entrepôts Outre ce portefeuille, plusieurs transactions d envergure ont été recensées en logistique. Au vu de sa belle performance locative, ce marché est devenu très attractif aux yeux des investisseurs, qui y trouvent un produit de diversification sécurisé, alors que les bureaux tendent à devenir trop chers à l'acquisition. AEW EUROPE a par exemple acquis la plateforme de 1 m² louée à MAISON DU MONDE. Enfin, 2 opérations de commerces sur de petits centres commerciaux ont été signées : Grand V et Grand Littoral à 5,2 et 5 M.

8 ZOOM SUR EUROMÉDITERRANÉE LE PLUS GRAND QUARTIER D'AFFAIRES DE CENTRE-VILLE EN EUROPE DU SUD Opération d'intérêt national (OIN) lancée en 1995 Territoire : 48 hectares À horizon ce projet comprendra : -1 m² de bureaux et locaux d'activités - 2 m² d'équipements publics -2 m² de commerces -35 emplois entreprises Répartition de la demande placée de bureaux 215 Reste d'aix-marseille 79% Euroméditerranée 21% Sources : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION - FNAIM - EUROMÉDITERRANÉE - OIP ENTREPRISES DÉJÀ IMPLANTÉES Banques, Assurances, Services Financiers : MAIF, GMF, Société Générale, BNP Paribas, Natixis, Immobilier, Aménagement : Nexity, Bouygues Immobilier, Véolia, Constructa Services aux Entreprises : Deloitte, Sodexo, Regus, Monster, EDF, CapGemini Agences françaises internationales : IRD, Ubifrance, AFD Commerce International Transport : CMA CGM, Daher, NTK Logistics Tourisme, Loisirs : Expedia, Homeaway En 215, Euroméditerranée concentre plus de 2 % de la demande placée de la métropole d Aix-Marseille. Les nombreux développements de bureaux neufs de grande qualité attirent les entreprises et plusieurs transactions supérieures à 1 m² ont été recensées. L opération Astrolabe connaît un beau succès. CONTACTS NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION MARSEILLE Antoine COMBE Directeur 1 place de la Joliette, Les Docks, Atrium MARSEILLE Tél : + 33 () Port. : +33 () LIGNE RÉGIONS Guy DEFORGE Directeur Général Adjoint gdeforge@nexity.fr Isabelle ASSENS Directeur Études et Recherche Cindy EMOND Chargée d Études 43-47, avenue de la Grande Armée CS PARIS CEDEX 16 Tél : + 33 () Fax: + 33 () etudes-nct@nexity.fr Web: Crédits Photos : Euroméditerranée Document édité et diffusé par la Direction Études et Recherche de NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION. Tous droits de reproduction interdits, sauf accord de NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION.