SOMMAIRE NOTICE NON TECHNIQUE PORTANT SUR LE PROJET DE

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1 SOMMAIRE NOTICE NON TECHNIQUE PORTANT SUR LE PROJET DE MODIFICATION DU REGLEMENT D AMENAGEMENT (RAZ) et PLAN D AMENAGEMENT (PAZ) DE LA ZONE D AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) DE CHAMPS-NOISIEL-TORCY. Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine Novembre 2014

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3 Communauté d agglomération De Marne la Vallée Val Maubuée Département Urbanisme - Foncier Affaire suivie par Delphine CURIONI Objet : Notice non technique portant sur la modification du Règlement d Aménagement de Zone (RAZ) et du Plan d Aménagement de Zone (PAZ) de la Zone d aménagement concerté (ZAC) de Champs-Noisiel-Torcy (CNT) pour les îlots A0, B0, B2, Q2. 1. Préambule 1.1 Etat des lieux Construit dans le cadre de la commande sur les villes nouvelles, le quartier du Luzard a été dessiné par Michel Macary en Son aménagement, conduit par l'etablissement Public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne la Vallée, l EPA Marne, a été réalisé de 1981 à 1985, guidé par la création de la gare RER de Noisiel. Quartier principalement d habitat et le plus peuplé de la Ville, il compte aujourd hui habitants, soit 30% de la population de Noisiel. C est en outre un des quartiers reconnus structurants de la Zone d Aménagement Concerté (ZAC) Champs-Noisiel-Torcy (CNT). Le quartier est doté de nombreux équipements de proximité (Maison Pour Tous, Mairie annexe, équipements sportifs, Maison de l enfance et de la famille, Maison de la Jeunesse, Police Municipale, etc..), intercommunaux (Bureau Information Jeunesse, Maison Intercommunale de la Justice et du Droit, Bureau d Accueil et de Service aux Entreprises, Conservatoire à Rayonnement Départemental ), ainsi que d une scène nationale, implantée dans le quartier limitrophe de la Ferme du Buisson. Le Luzard est aussi le principal quartier d activités de la Commune qui regroupe des sièges administratifs conséquents (Chambre Régionale des Comptes, Annexe de la Mairie, ) ainsi que de nombreux commerces de proximité auxquels s ajoute le marché qui se tient trois fois par semaine avec un fort rayonnement extramunicipal. Fig. 1 : Les équipements Le tissu est caractérisé par des îlots fermés. La densité et les gabarits sont importants (R+6), sauf à l est où se trouvent des maisons individuelles. Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 3

4 Desservi par le RER «A» et par de nombreuses lignes de bus, structuré autour de l Allée des Bois, le Luzard est un important nœud de circulation, aussi bien piétonne qu automobile. Le marché de plein air souffre également aujourd hui d une détérioration de l offre, se portant davantage sur les habits et accessoires peu chers que sur une offre alimentaire de qualité. Le constat établi est celui d un quartier fragile, qui reste à réhabiliter physiquement et socialement. Malgré toutes ces aménités, le quartier souffre depuis les années quatrevingt-dix de phénomènes de dégradation du cadre de vie et de paupérisation des habitants. La qualité du bâti et des espaces publics sont aujourd hui fortement dégradés. L appareil commercial est en perte de vitesse et tend à muter vers des commerces alimentaires peu qualitatifs. Fig 2 : Le quartier dans son contexte géographique Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 4

5 1.2 Les actions de requalification De par sa localisation, sa dotation en équipements et son importance en termes de nombre d habitants, le quartier du Luzard présente des atouts pouvant lui permettre de devenir une centralité du territoire du Val Maubuée. C est pourquoi de nombreux moyens de requalification ont vu le jour. En 2004/05, sous l impulsion de la ville de Noisiel des «ateliers de concertation», sont mis en place. Ces échanges avec les habitants, les professionnels et les usagers ont permis de confirmer le constat des dysfonctionnements au sein du quartier et de faire des propositions d'actions. Entre 2003 et 2007 et, reconduit jusqu à 2010, un Plan de Sauvegarde a permis de réhabiliter et résidentialiser environ 180 lots de copropriété privés. Sur le plan social, des actions ont aussi été mises en place comme la signature d un Contrat Urbain de Cohésion Sociale entre l Etat et la Ville, programmé entre 2007 et 2012 et reconduit jusqu en 2014, qui a permis d améliorer les relations entre les habitants, la Ville de Noisiel et les bailleurs sociaux. La Communauté d Agglomération du Val Maubuée (CAVM) a mené une réflexion dans le cadre d un Contrat de Pôle pour réaménager la gare RER et ses abords. La signature de ce contrat entre le STIF, l Etat, la Région, le Conseil Général, la Ville, L EPA Marne et la CAVM dans le cadre du Plan de Déplacement Urbain d Île de France, en 2012, fixe le début des travaux à la fin de cette année. En 2009, les élus du territoire ont décidé de mener, en parallèle de ces interventions ponctuelles, une étude globale sur le Luzard pour envisager sa requalification en articulant les domaines structurants (urbain, commercial, social) de la vie du quartier. Ainsi, le bureau d étude l Atelier AMAR est sélectionné en 2010 pour établir un diagnostic de ce territoire. Des habitants ont été associés à l élaboration de l étude. Le diagnostic souligne un fort potentiel urbain à valoriser en travaillant le repositionnement du quartier dans la commune, une meilleure gestion et domanialité des espaces et le désenclavement du quartier du reste de la ville. Les orientations ont par la suite été présentées à deux reprises en réunion publique au début de l année Cette démarche de concertation s inscrit au cœur de la réflexion sur la requalification du quartier et a vocation à se poursuivre. Afin de confirmer la faisabilité du projet de requalification du quartier du Luzard, la Ville de Noisiel, la CAVM et EPAMARNE organisent en 2011 une consultation en vue de désigner une équipe de maîtrise d œuvre urbaine pour mener les études indispensables à l émergence d un projet sur les bases d une coordination complexe, mais indispensable, et conduire les ateliers de concertation avec les habitants. C est dans ce cadre que le bureau d étude La Fabrique Urbaine est missionné. Il doit engager, après validation générale, la phase de réalisation des projets à mettre en œuvre sur le périmètre de restructuration urbaine. 5

6 Fig. 3 : Les périmètres du projet Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 6

7 2. Objectifs et nature du projet 2.1 Les prémices : Phase 1 Diagnostic En s appuyant sur le diagnostic de 2010 de l Atelier AMAR, la collecte et le traitement de données objectives et quantitatives déjà existantes, les enquêtes de terrain et entretiens effectués avec les différents acteurs locaux, le bureau d étude La Fabrique Urbaine accompagnée d une équipe pluridisciplinaire, apporte son expertise urbaine et sa vision d ensemble du projet. Tout au long de cette première phase, le bureau d étude organise des ateliers urbains participatifs. C est une stratégie ambitieuse et lisible qui est adoptée pour la requalification du Luzard. Elle vise à redonner une attractivité au quartier et à le transformer en «centre-ville», voire de l agglomération. De par sa localisation, ce secteur a en effet tous les ingrédients pour devenir «centre-ville» à condition de reconsidérer la qualité et la place de chacun dans une vision d avenir qui se donne comme objectif de redonner goût à l ensemble des habitants de Noisiel, voire des habitants de l agglomération, à venir fréquenter ce site. Ce qui est «en jeu» peut être résumé ainsi et se décline, en termes de restructuration urbaine, autour des principaux thèmes suivants : - le traitement des espaces publics majeurs du quartier, - la valorisation des commerces et du marché, - la construction de nouvelles opérations de logements, - la valorisation des nombreux équipements du quartier, - la mise en scène des éléments paysagers qualitatifs du quartier : Phase 2 Plan Général d Aménagement Le diagnostic débouche de Septembre 2012 à Avril 2013 sur une longue phase de consolidation du Plan Général d Aménagement prenant en compte les avis des riverains sur le projet. Afin de recadrer avec eux les premières orientations, deux réunions de concertation s articulant autour des espaces publics/mobilité et des programmes, ont lieu. Ces ateliers organisés par la ville de Noisiel prennent place dans le cadre du projet opérationnel de requalification du Luzard. Le projet envisage des actions à mener sur trois secteurs distincts : la «Pièce Urbaine», le «Trait d Union» et l «Entrée du Luzard» : Phase 3 Plan Cadre de référence En l étude aboutie à l élaboration d un Plan Cadre de Référence. Il s agit de préciser et détailler le programme et le plan général à l échelle du périmètre de restructuration, de définir des directives d aménagement, préciser le programme opérationnel par secteurs en fonction de scénario d aménagement (physiques, financiers, logiques de phasage) et ainsi de s assurer de la faisabilité juridique du projet par l adaptation des documents d urbanisme. Le projet, devenant de plus en plus fin acquiert alors une dimension opérationnelle qui amène aujourd hui des évolutions des documents d urbanisme. 7

8 Fig. 4 : Les secteurs du projet Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 8

9 2.2 Les secteurs du projet Le projet du Luzard proposé, envisage un renouvellement global du quartier à travers une multitude d actions dans différents secteurs. Or, ces actions s articulent dans des temporalités différentes, liées aussi bien à une certaine nécessité de réalisation qu à la complexité qu elles impliquent pour être mises en œuvre. Deux temporalités principales sont identifiées, une concernant le court terme, à amorcer aujourd hui pour une durée de dix ans environ et une, sur le long terme, dont la programmation est en cours de réflexion. Les actions à court terme : A. La Pièce Urbaine Premier lieu du Luzard, la Pièce Urbaine rassemble : la Place du Marché (place Gaston Defferre), le Luzard 2 et le parking relais. Ces éléments, potentiellement porteurs de l urbanité du quartier, sont aujourd hui dégradés et, c est pourquoi, leur requalification est un véritable enjeu pour engager une profonde transformation de ce territoire. En voici les orientations retenues : Fig. 5 : Programmation de «La Pièce Urbaine» Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 9

10 1. Place Gaston Defferre La Place du «marché», Place Gaston Defferre aujourd hui Programmation de la Place Gaston Defferre C est aujourd hui par la requalification de la Place Gaston Defferre, dite Place du Marché, que la première phase du projet est pensée. Il s agit donc d amorcer une régénération urbaine du quartier entier avec des premières actions visant à redonner à cet espace urbain dégradé sa fonctionnalité de place et sa centralité. La restructuration des coques commerciales, l aménagement qualitatif des espaces publics et cheminements ainsi que des programmations de logements, activités, services et équipements sont les actions à mener. En effet, dans ce lieu s insérant dans un cadre urbain dense, des mutations doivent permettre d engendrer un processus de renouvellement urbain. Afin de tendre vers une mixité fonctionnelle tout en menant des actions visant à revitaliser des bâtiments aujourd hui vétustes comme l actuelle Halle du Marché, ou potentiellement inoccupés à terme, notamment ceux du 91 et 60 Cours des Roches abritant aujourd hui les bureaux de la CASDEN dont le départ est prévu, de nouveaux programmes ont été envisagés en leur lieu et place. Il s agit, pour ces différents lots se trouvant à un rayon de moins de 200 m de la gare, d accueillir commerces, activités et services tout en répondant à une demande de logements qualitative. 10

11 2. Le Luzard 2 Programmation du bâtiment le Luzard 2 Cette partie du secteur de la «Pièce Urbaine» est aujourd hui vouée par le règlement en vigueur, à accueillir des établissements industriels, artisanaux et commerciaux. Intégré à proximité des quartiers d habitat, la reconversion de la parcelle où se trouve actuellement le bâtiment du «Luzard 2» soulève aujourd hui la question du type d occupation des sols. En effet, un programme de résidence étudiante en lieu du bâtiment actuel dégradé est envisagé. La création de surface destinée à accueillir la résidence étudiante, ne répond à ce jour pas au règlement en vigueur. 11

12 3. Le Parking relais Le «Parking relais» aujourd hui La «Pièce Urbaine» s étend jusqu au boulevard Salvador-Allende. Le cœur de ville se connecte donc à cette artère centrale de la ville. Aujourd hui entièrement destinée au parking RER, il est prévu sur cette parcelle, à l ouest du Boulevard S. Allende, d insérer un parking silo d une capacité permettant de restituer le nombre de places existantes, voire plus, et également de libérer du foncier pour réaliser plusieurs opérations mixtes comprenant logements et activités tertiaires. Programmation du «Parking relais» 12

13 Fig. 6 : Images du projet de la «Pièce Urbaine» La «Place du Marché» (a) La «Place du Marché» actuelle Le «Pôle gare» (b) Le «Pôle gare» actuel Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 13

14 B. Le Trait d Union Le «Trait d Union»aujourd hui Le Trait d Union suit le Cours des Roches, axe nord/sud structurant, de la trame urbaine. La dégradation de son espace public ainsi que des commerces en font un lieu peu qualitatif alors que central. Le réaménagement du Cours des Roches, la reconfiguration de la voirie et de son espace public vise à redonner un nouveau souffle à ce secteur. La restructuration du linéaire commercial existant, par la mise en avant des façades sur rue de la galerie, redéfinit l espace public tout en donnant une meilleure visibilité aux commerces. Au cœur du projet, la Place de l Horloge reconfigurée, vise à retrouver son rôle central et d articulation entre le quartier du Luzard et le nouveau centre-ville. Programmation de l «Opération Cosom» La restructuration des coques commerciales, l aménagement qualitatif des espaces polarisés autour de la Place du Marché et de la gare réhabilitée, la création de cheminements ainsi que des programmations de logements, activités, services et équipements sont les actions envisagées. L opération «COSOM» Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine Au nord, l «opération COSOM» prévoit des programmes de logements, d activités et de services répartis sur trois bâtiments permettent de créer un front bâti le long du Cours des Roches tout en s inscrivant dans une logique de requalification urbaine. 14

15 Fig. 7 : Les actions à long terme Source : Bureau d étude La Fabrique Urbaine 15

16 Si l ampleur des projets présentés ci-dessous ne permet pas aujourd hui de définir une programmation détaillée, l intention d amorcer un renouvellement urbain de ces secteurs est-elle envisagée. C. La «Clairière Habitée» Ce projet s inscrivant dans le secteur du «Trait d union» est encore en réflexion. Les intentions sont de proposer une offre de logements qualitative afin de redonner une nouvelle image au quartier. E. La Route de la Marne (D199) et la Route de la Brie (D499) Le périmètre élargit de l étude de restructuration du Luzard questionne le gabarit des infrastructures départementales. L intention de reconvertir l emprise de caractère autoroutier de la D199 en boulevard urbain permet de questionner le devenir des espaces qui les bordent et le potentiel caractère urbain. L intention est de retisser la ville et la liaison entre les quartiers. De même, ce boulevard urbain pourrait être le support d un transport collectif, objet d une étude d opportunité dont les conclusions devraient aboutir en D. L Entrée du Luzard Point charnière entre le Luzard et la partie Nord de Noisiel, le rond-point Salvador Allende, ne laisse aujourd hui place à aucune urbanité. Dès lors, il s agit de créer une réelle entrée du quartier du Luzard, par laquelle puisse aussi arriver piétons et cyclistes. L espace libéré permettrait d envisager une nouvelle opération de logements. Le Boulevard Salvador Allende se verrait désormais porteur de nouvelles façades, en écho avec l opération du parking relais. Le Cours du Luzard est restructuré pour équilibrer les rapports entre voitures, piétons et stationnement. 16

17 3. Réglementation Le projet est soumis au Plan d Aménagement de Zone (PAZ) et Règlement d Aménagement de Zone (RAZ) de la Zone d Aménagement Concerté de Champs-Noisiel-Torcy. La requalification urbaine nécessaire aujourd hui, nous amène à questionner PAZ et RAZ, modifiés il y a plus de dix ans et actuellement en vigueur, répondant à des problématiques aujourd hui dépassées. Les réflexions autour de la «Clairière habitée», l «Entrée du Luzard» et de la «D199/D499» sont encore aux prémices. Le temps opérationnel lointain, ne permet pas aujourd hui de préconiser la mise en place d outils réglementaires adéquats pour la réalisation de ces projets. Aujourd hui, l objet de la modification pour la requalification du quartier du Luzard concerne donc les secteurs de la «Pièce Urbaine» et du «Trait d union» se situant à cheval sur les îlots A0, B0, B2 et Q2. Des adaptations du règlement pour ces îlots sont indispensables pour la mise en œuvre du projet. Une modification du Plan d Aménagement de la Zone sur la parcelle du «Luzard 2» doit être envisagée. En effet, le zonage actuel en Q2 au Plan d Aménagement de la Zone ne permet pas la reconversion de ce bâtiment en résidence étudiante car elle est aujourd hui inscrite dans un secteur strictement réservé à de l activité, commerce et industrie. Par cohérence, la parcelle devra être intégrée à l îlot B0, destinée à accueillir des opérations mixtes, puisqu en continuité entre le parking relais et le quartier de la ferme du Buisson. Cela permettra, en effet, de reconvertir ce bâtiment proche du pôle gare et aujourd hui dégradé. Une modification du Règlement d Aménagement de la Zone est à réaliser afin d amorcer des actions de requalification, déclencheurs d une régénération urbaine plus globale. Deux articles, article 12 concernant le stationnement et l article 14 précisant la possibilité maximum d occupation des sols, doivent être modifiés. L article 12 concernant le stationnement, fixe actuellement comme règle la création d une place de stationnement pour studio et de 1,5 place à partir de logements de type T2 et supérieur. Or, vu la proximité avec la gare RER des nouveaux lots et la présence et l efficience du réseau actuel de transports en commun, ces normes sont aujourd hui questionnées vu le contexte urbain contraint. Il s agit ici d engager une modification de cet article sur un périmètre établi à moins de 200 m de la gare RER conféré page (plan). Les îlots A0, B0 et B2 sont en partie concernés. Ainsi, la création de trois nouveaux sous-secteurs A0a, B0a et B2a, où les normes de stationnement modifiées s appliqueront, doit être envisagée. Il s agit de fixer pour les studios et T2, une place de stationnement. Le ratio de 1,5 place pour les typologies de logements à partir du T3 est conservé. 17

18 Chaque îlot du Plan d Aménagement de Zone s est vu attribuer une nature d occupation du sol (logement, activités ) et un seuil de constructibilité maximum. L article 14 du Règlement d Aménagement de la ZAC (RAZ) concernant l îlot A0, secteur de la «Pièce urbaine», empêche la réalisation de tout programme puisqu il fixe un seuil de construction aujourd hui atteint. La réalisation des nouveaux programmes envisagés, nécessite alors de revoir ce seuil fixé en mutualisant la possibilité d occupation des sols avec les autres îlots où s inscrit le projet, B0 et B2, non saturés. Il s agit donc de mettre à disposition de l îlot A0 le reliquat restant des îlots B0 et B2, sans dépasser ainsi le total de constructibilité admis par le règlement. 18

19 Source : Service SIG, CAVM 19

20 Source : Service SIG, CAVM 20

21 Source : Service SIG, CAVM 21

22 Source : Service SIG, CAVM 22

23 Tableau récapitulatif des modifications 23