Le logement social en Bretagne

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1 Le logement social en Bretagne Repères 2015 Habitat 29 (locatif)

2 Un mouvement Hlm renforcé pour plus de proximité Sommaire L ARO Habitat Bretagne est une équipe de 8 personnes au service des organismes et des territoires en Afin de mieux répondre aux attentes des adhérents et des partenaires, l ARO, en lien avec les ADO et les interorganismes locaux, a revu son organisation et renforcé son équipe par le recrutement en 2015 de 3 chargé(e)s de missions territoriaux pour les territoires des Côtes d Armor, du Finistère et de la métropole rennaise, dont une partie des missions est affectée au territoire régional. 4 MISSIONS Représentation régionale du mouvement professionnel auprès des pouvoirs publics (Etat, collectivités locales) et des partenaires (Club Décentralisation et Habitat Bretagne, Caisse des Dépôts, Fédération Régionale du LES DOSSIERS PRIORITAIRES EN 2015 Mise en œuvre de la loi ALUR : élaboration des PPGD et adaptation des fichiers partagés Elaboration des Contrats de Ville dans le cadre de la nouvelle géographie prioritaire Bâtiment, Cellule Economique de Bretagne, Action Animation du Club logement, ADEME, FNARS, URHAJ, Conseil Régional de «Décentralisation & Habitat Bretagne» Concertation,...) Renforcement des partenariats avec Animation professionnelle : clubs métiers et thématiques, EDF (mutualisation des CEE), ErDF et formations, projets d intérêt collectif, études,... GrDF(procédures de raccordement des Appui infrarégional : soutien aux inter-organismes logements) et l URHAJ (logement des jeunes) locaux, liaison entre local et régional, soutien individuel aux organismes,... Interface avec les instances nationales, notamment l Union Sociale pour l Habitat et les fédérations d organismes d habitat social. 38 organismes employant près de salariés : 15 Offices Publics de l Habitat 8 Entreprises Sociales pour l Habitat 12 Coopératives Hlm 3 SACICAP Bretagne Sud Habitat (locatif) 1. Gestion locative et demande de logements sociaux attributions de logements en 2015 et demandeurs en fin d année Une vacance commerciale qui poursuit sa progression Un taux de rotation en léger recul Impayés de loyers : la situation des locataires est relativement stable 2. Production de logements locatifs... 8 Près de logements PLUS/PLAI programmés en 2016 Des mises en chantier qui se maintiennent à un niveau élevé 3. Promotion immobilière pour l accession sociale Plus de 900 logements mis en chantier en 2015 : un marché en progression La location-accession confirme son attractivité 4. Politique de la Ville et requalification du parc...11 Une politique de la ville recentrée Un investissement important pour l entretien du parc qui porte ses fruits 2 3

3 Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest Les Fichiers départementaux : des dispositifs partenariaux de gestion dynamique de la demande En poursuivant la dynamique amorcée par Rennes Métropole dès 2001, depuis 2005 les bailleurs sociaux, avec l appui de leurs partenaires (collectivités locales, Action Logement, Etat,...), ont progressivement mis en place des fichiers partagés de la demande sur les 4 départements bretons : les demandeurs peuvent ainsi déposer leur demande dans 230 lieux d enregistrement, ou la saisir, la modifier et la renouveler sur internet. Leur dossier est accessible à l ensemble des bailleurs susceptibles de satisfaire leur demande. L année 2015 a été marquée par le début de la mise en œuvre de la loi ALUR : mise en conformité des fichiers partagés et début de la réflexion pour l élaboration de plans partenariaux de gestion de la demande par les EPCI avec PLH exécutoire. Fin 2015 les 23 bailleurs sociaux de Bretagne (OPH, ESH et 1 Coopérative) gèrent : logements locatifs familiaux (dont 77 % en collectif), 650 résidences en hébergement collectif (résidences personnes âgées, résidences étudiantes, FJT, résidences sociales, foyers de personnes handicapées,...) représentant places, 640 logements pour le compte de tiers, essentiellement pour des collectivités locales, ainsi que 630 locaux commerciaux, 450 LCR et près de garages et parking demandes en cours fin 2015, dont 2/3 concernent des demandeurs non logés dans le parc Hlm Globalement sur la région, la pression de la demande externe est de deux demandes pour une attribution. 1. Gestion locative et demande de logements sociaux Demandes en cours fin Bretagne Demandes externes Demandes locataires Hlm Total demandes en cours Rappel parc locatif social au (RPLS) % demandes externes / parc Hlm 27,1 % 17,4 % 20,6 % 20,3 % 20,5 % en Bretagne Demandes externes satisfaites Demandes locataires Hlm satisfaites Total demandes satisfaites en Indicateur de pression de la demande externe (*) 2,51 1,67 2,14 2,03 2,03 (*) Demandes externes en cours fin 2015 / en 2015 DEMANDES LOCATAIRES HLM 8% 22% 32% Personnes seules 38% Familles monoparentales 9% DEMANDES EXTERNES 10% Plus de la moitié des demandeurs externes sont des personnes seules, 29 % sont des familles monoparentales, 9 % des couples sans enfant et 10 % des couples avec enfants. Les demandeurs déjà locataires Hlm ont un profil plus familial. Les demandeurs externes sont plutôt jeunes (30 % de moins de 30 ans et seulement 8 % de plus de 65 ans). Leur situation financière est très précaire : 72 % disposent de ressources inférieures à 60 % des plafonds Hlm PLUS et 35 % de ressources inférieures à 20 % des plafonds demandes, soit les 2/3 des demandes, portent sur des T2 et des T3 (2,8 demandes externes de T2 pour 1 attribution). L individuel est également très prisé (2,1 demandes externes pour 1 attribution et 3,5 demandes de locataires Hlm pour 1 attribution), de même que les grands logements (3 demandes de T5 et + pour 1 attribution). 8 % des ménages ont renseigné le formulaire Cerfa pour obtenir un logement adapté à un handicap. 29% 52% Couples sans enfant Couples avec enfants Des disparités significatives selon les départements : moins de pression dans le Finistère (1,7 demande externe pour 1 attribution) et davantage dans les Côtes d Armor (2,5 demandes externes pour 1 attribution). Le délai moyen d ancienneté est de 14,2 mois pour les demandes externes et de 19,1 mois pour les demandes de locataires Hlm (soit 16 mois pour l ensemble des demandes). 37 % des demandes externes ont moins de 6 mois, 31 % de 6 mois à 12 mois et 14 % des demandes externes ont plus de 2 ans. T1 T2 T3 T4 Type 5 et + Demandes locataires Hlm Demandes externes Vannes Golfe Habitat (locatif) 4 5 Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest

4 Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest Aiguillon Construction (locatif et PSLA) DÉLAI DE SATISFACTION DES DEMANDES en moins d'un an en 6 à 12 mois Demandes locataires Hlm en 1 à 2 ans attributions de logements en 2015, permettant de satisfaire 45 % des demandes enregistrées en début d année Compte tenu des nouvelles livraisons et des logements libérés en 2015, logements ont été attribués : 72 % d entre eux (soit logements) ont été attribués à des demandeurs externes et 28 % ont permis de satisfaire des demandes de mutation de locataires et de favoriser ainsi les parcours résidentiels. Les 3/4 des demandes ont été satisfaites en moins d un an : 56 % des demandes satisfaites (60 % des demandes externes et 44 % des demandes de locataires Hlm) avaient moins de 6 mois et 18 % de 6 à 12 mois. Seules 10 % des demandes (8 % des demandes externes et 17 % des demandes de locataires Hlm) avaient plus de 2 ans. Le délai moyen de satisfaction des demandes satisfaites était de 9,7 mois (8,4 mois pour les demandes externes et 13,1 mois pour les demandes de locataires Hlm). En moyenne près de 2 propositions ont été faites pour 1 attribution. 76 % des attributions externes ont été faites à des demandeurs disposant de ressources inférieures à 60 % des plafonds. 41 % de ces nouveaux locataires sont des personnes seules et 36 % des familles monoparentales. 36 % ont moins de 30 ans et seulement 6 % plus de 65 ans. en plus de 2 ans Demandes externes BSB (locatif) Une vacance commerciale qui poursuit sa progression logements sont vacants pour raison commerciale, soit 2,3 % du parc, contre 2,2 % fin C est 3,5 fois plus de logements qu en Le taux de vacance de la région reste cependant un des plus faibles de France, même s il se rapproche désormais de la moyenne nationale hors Ile-de-France. La vacance de plus de 3 mois, qui pourrait témoigner de l obsolescence d une partie du parc, ne représente que 40 % des logements vacants, soit 1 % du parc. En moyenne les pertes financières liées à la vacance s élèvent à près de 18 millions d en Un taux de rotation en léger recul logements ont été libérés en 2015, soit un taux de rotation de 12,3 % contre 12,7 % en Ce taux reste un des plus élevés de France (11 % en moyenne nationale hors Ile-de-France). ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS VACANTS Impayés de loyers : la situation des locataires est relativement stable Fin 2015 le taux des locataires présents en impayés ou retards de paiement diminue très légèrement par rapport à fin 2014 (16,5 % contre 17 %). Près d un tiers d entre eux sont en impayés de + de 3 mois. Après 2 années de progression, les restes à recouvrer auprès des locataires présents reculent à 2,6 % des produits locatifs contre 2,8 % l année précédente, et on retrouve ainsi le niveau de fin Les organismes assurent un suivi personnalisé des locataires en difficultés afin d éviter la dégradation de leur situation, de trouver des solutions adaptées et de prévenir les expulsions. Ce suivi permet d atteindre un taux de recouvrement élevé (près de 99 %) et dans la plupart des cas d assurer le maintien des ménages dans leur logement : des plans d apurement ont ainsi été négociés avec la moitié des locataires en impayés de + de 3 mois. Globalement, en tenant compte des locataires présents et partis, l impact financier pour les organismes est de plus de 9 millions d, dont près d un million de dettes effacées (soit + 40 % par rapport à 2014) pour les locataires présents. 6 7 Source : ARO Habitat Bretagne

5 2. Production de logements locatifs Des coûts maîtrisés logements PLUS/PLAI programmés en 2015 Le prix de revient moyen d un logement neuf PLUS/PLAI/PLS s établit autour de TTC* pour une surface utile (surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes) d environ 65 m². Après le fléchissement marqué en 2014, le nombre de logements financés repart à la hausse en Cette progression s explique cependant uniquement par une forte progression des PLS : agréments PLS ont été délivrés contre seulement 516 en Le nombre des logements PLUS/PLAI financés est quant à lui globalement stable : contre en Sources : ARO Habitat Bretagne et DREAL Bretagne Ces logements ont été financés par des prêts de la Caisse des Dépôts à hauteur de 75 %, par les fonds propres des organismes (16 %) et par des subventions des Collectivités (7 %), d Action Logement et de l Etat (2 % sans tenir compte des exonérations diverses). * Hors : logements foyers, VEFA, acquisitionamélioration, ANRU, Foncière, charge foncière à 0 2% 7% 16% Prêt CDC 75% Fonds propres organismes Subventions collectivités Subventions Etat et autres Globalement sur 5 ans, la programmation PLUS/PLAI se stabilise ainsi autour de logements agréés par an, la part de PLAI progressant de manière tendancielle pour répondre à la demande croissante des ménages. Les plus grosses variations sont liées aux agréments PLS, qui en 2015 se sont répartis entre les logements (69 % dont 60 % pour les bailleurs bretons) et les structures d hébergement (31 %) Des mises en chantier qui se maintiennent à un niveau élevé Près de logements ont été mis en chantier en 2015, soit un niveau équivalent à celui de La part des PLAI se stabilise à 30 % compte tenu des besoins liés à la précarisation des ménages. Plus de 530 millions d euros ont été investis en 2015 dans la construction neuve locative. ÉVOLUTION DES MISES EN CHANTIER Archipel Habitat (locatif) 8 9

6 3. Promotion immobilière pour l accession sociale 4. Politique de la Ville Source : ARO Habitat Bretagne Plus de 900 logements mis en chantier en 2015 : un marché en progression Après une légère baisse en 2014 en raison de la conjoncture économique, les mises en chantier progressent de 11 % en Cette activité s est largement réorientée ces dernières années vers la location-accession au détriment de l accession classique qui ne bénéfice pas des mêmes avantages fiscaux. Compte tenu des ventes de logements anciens (347 logements vendus en 2015 contre 221 en 2014) ce sont ainsi plus de ménages qui ont accédé à la propriété en 2015, directement ou après une phase locative (PSLA). Rappelons que la Bretagne est une des régions en France qui compte le plus de propriétaires : 67 % contre 57 % au niveau national. Depuis 15 ans, près de logements en accession sociale ont été construits en réponse aux enjeux de mixité et de diversité des politiques locales de l habitat. Mises en chantier Logements Lots Accession Ventes Logements Lots Accession Mises en chantier Logements PSLA Ventes Hlm OPH/ESH COOP SACICAP Total Rappel La location-accession confirme son attractivité Après une croissance importante puis une stabilisation des mises en chantier, la location-accession progresse à nouveau de près de 10 % en Cette tendance se confirme avec plus de PSLA financés en 2015, soit 15 % de la production nationale. Plus sécurisante que l accession classique, et permettant de bénéficier du taux de TVA réduit, elle est parfaitement adaptée en période de crise aux besoins des ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. NOMBRE DE PLSA MIS EN CHANTIER Réhabilitation et entretien du parc Pour réduire les charges, améliorer le confort des locataires et répondre aux objectifs du Grenelle de l environnement et des Conventions d Utilité Sociale, les organismes ont investi en 2015 plus de 180 millions d euros dans la réhabilitation et le gros entretien de leur patrimoine, financés principalement sur fonds propres. Ces travaux portent leurs fruits : 49 % des logements construits avant 1970 sont classés en C contre seulement 20 % au niveau national (Source RPLS au ). Les organismes ont également fait un effort important de remise en état des logements lors des changements de locataires : plus de de travaux/logement en moyenne à chaque départ. Certificat d économies d énergie (CEE) : une mutualisation interrégionale pour une efficacité renforcée Sur la 3ème période des CEE, l ARO Habitat Bretagne, l USH Pays de Loire et l AR Basse-Normandie ont signé le 1er janvier 2015 avec EDF un protocole partenarial pour la mutualisation des Certificats d Economie d Energie. Ce dispositif interrégional, d une durée de 3 ans, permet aux organismes d habitat social, membres de l ARO, de bénéficier d une meilleure valorisation de leurs CEE selon un barème financier négocié au niveau des 3 régions. Lors de la deuxième période, ce dispositif a permis la valorisation de 5 millions d euros sur 3 ans. Une politique de la ville recentrée Depuis 2014, année marquée par la réforme de la politique de la ville, la Bretagne compte 32 quartiers prioritaires (QPV) à la place des 20 ZUS correspondant à l ancienne géographie prioritaire. Parmi ces territoires, 4 quartiers d intérêt national et 8 quartiers d intérêt régional ont été retenus pour le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Les moyens mobilisables pour la mise en œuvre opérationnelle de ce programme ont été formalisés par une convention régionale conclue le 16 décembre 2015 entre l ANRU, l Etat, la Région Bretagne et la Caisse des Dépôts. 12 EPCI - 32 QUARTIERS HABITANTS Brest Quimper Concarneau Lorient QPV PRIN (quartier d intérêt national) QPV PRIR (quartier d intérêt régional) Autre QPV Lannion Saint-Brieuc Auray Vannes Dinan Saint-Malo Redon Rennes En 2015, les organismes d habitat social ont poursuivi leurs actions et contributions dans le cadre de l élaboration des Contrats de Ville, signés avant juin 2015, et des conventions annexées (convention d utilisation de l abattement de la TFPB, protocole de préfiguration pour les sites NPNRU). Sources : ARO Habitat Bretagne et cget 10 11

7 Création graphique : Pix N Graph : ARO Habitat Bretagne - 39, rue Jules Lallemand Rennes - Tél. : Pour plus d infos : Habitation Familiale (PSLA)