Chelles OPAC RAPPORT D ACTIVITÉ L OPAC PLUS PROCHE DE SES LOCATAIRES

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1 OPAC de 2007 Chelles RAPPORT D ACTIVITÉ L OPAC PLUS PROCHE DE SES LOCATAIRES

2 LE CONSEIL D ADMINISTRATION LES COMMISSIONS > Commission d Appel d Offres PRÉSIDENT : JEAN-PAUL PLANCHOU VICE PRÉSIDENT : ADMINISTRATEURS : ROBERT ZERMATI LYDIE AUTREUX PATRICE BUSSON HUBERT CAMMAN AGNÈS DUBACH VINCENT GASTAUD SERGE GOUTMANN LÉON JOUAN PATRICK KAMOUN PATRICK KEMP JACQUES LABUSSIERE SYLVIE LAFUENTE PHILIPPE LAVIGNE AUGUSTIN COSSI MIGNONDO JACQUES OUDOT MARIE-ANNICK PERROTEAU ANTOINE RODRIGUEZ DANIEL SIRERE PIERRE SOUCHET STÉPHANIE TROUSSELLE LE BUREAU DU CONSEIL D ADMINISTRATION PRÉSIDENT : JEAN-PAUL PLANCHOU HUBERT CAMMAN AGNÈS DUBACH AUGUSTIN COSSI MIGNONDO ROBERT ZERMATI DIRECTEUR GÉNÉRAL : MEMBRE TITULAIRE : SUPPLÉANT : MEMBRE TITULAIRE : SUPPLÉANT : JEAN-BAPTISTE PATURET ANTOINE RODRIGUEZ SERGE GOUTMANN PIERRE SOUCHET HUBERT CAMMAN M. LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA RÉPRESSION DES FRAUDES M. LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DE L'EQUIPEMENT > Commission d Attribution des Logements PRÉSIDENT : VICE PRÉSIDENT : HUBERT CAMMAN DANIEL SIRERE LYDIE AUTREUX LÉON JOUAN JACQUES LABUSSIERE MARIE-ANNICK PERROTEAU > Commission de Suivi des Travaux PRÉSIDENT : JEAN-PAUL PLANCHOU AGNÈS DUBACH AUGUSTIN COSSI MIGNONDO ANTOINE RODRIGUEZ ROBERT ZERMATI > Commission de Suivi Budgétaire PRÉSIDENT : JEAN-PAUL PLANCHOU HUBERT CAMMAN SERGE GOUTMANN LÉON JOUAN > Conseil de Concertation Locative JACQUES OUDOT LE DIRECTEUR GÉNÉRAL JEAN-BAPTISTE PATURET DIRECTEUR GÉNÉRAL : JEAN-BAPTISTE PATURET VINCENT GASTAUD AUGUSTIN COSSI MIGNONDO JACQUES LABUSSIERE LES COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES : JEAN CORMERY ET LAURENCE PERRON, [AUDIT ETOILE] SUPPLÉANT : PHILIPPE DE LA CELLE [ALPHA EXPERTS]

3 La baisse du pouvoir d achat est dans l esprit de tous, mais les mesures concrètes pour y remédier semblent, néanmoins, avoir du mal à émerger. Cette situation, partagée par de nombreux concitoyens, n exclut pas malheureusement les locataires de l OPAC. Le coût du logement est d ailleurs central, notamment en région Ile-de-France où se cumulent deux problématiques : le prix et la rareté des logements. Les pouvoirs publics, à tous les niveaux, devraient donc être mobilisés sur cette priorité, bien évidemment l Etat, garant de la solidarité nationale, la Région, le Département, les Villes et leurs organismes dédiés. L OPAC de Chelles contribue, selon ses capacités, à cet effort, en offrant un patrimoine attractif à faible coût (de l ordre de 4 /m²) alors que la moyenne du parc social en Seine-et-Marne se situe plutôt autour de 5 /m² et que le parc privé est, pour une large partie de ce territoire, supérieur à 12 /m² de surface habitable). En construisant des logements sociaux, voire des logements très sociaux, l OPAC aura livré 73 logements en 2007, ce qui porte à près de 500 le nombre de logements réalisés dans le cadre de la convention régionale de production signée en 2006 pour une période de 3 ans. Mais au-delà, c est également à partir d opérations innovantes d auto-construction (IGLOO) que notre OPAC joue pleinement son rôle, permettant à ses locataires, sans emploi, de pouvoir bénéficier d un toit et d une formation qualifiante par leur participation à la réalisation de ces chantiers. Dans ce panorama, il convient également d évoquer la situation des séniors, qui rencontrent, pour beaucoup, de réelles difficultés financières, accentuées par le fait que la reprise d une activité, lors de la retraite, pour «boucler les fins de mois» est souvent délicate, voire impossible. Là encore, notre OPAC a mis en place un dispositif les autorisant à disposer d un loyer le plus maîtrisé possible : un logement de plus petite taille, donc moins onéreux, leur est proposé et l avantage économique dont ils bénéficiaient au titre de leur ancienneté d occupation dans le logement qu ils quittent, est réappliqué sur leur nouveau loyer. Des solutions existent, il convient de se montrer innovant et dynamique ; c est ce que s efforce de faire l OPAC de Chelles et son personnel à partir des orientations données par son Conseil d Administration. 3

4 ADMINISTRATION GENERALE p 7 Conseil d Administration p 8 Mandats exercés par les Administrateurs p 10 Bureau du Conseil d Administration p 12 Commissions p 13 Directeur Général p 15 Commissaires aux Comptes p 15 GESTION ADMINISTRATIVE p 17 Ressources humaines : organigramme p 18 Evolution des effectifs p 20 Répartition du personnel p 21 Formation professionnelle p 22 Comité de direction p 22 Délégation unique du personnel p 22 CHSCT p 23 GESTION PATRIMONIALE p 25 Le patrimoine au p 26 Répartition par type de financement p 27 L entretien du patrimoine p 29 Travaux d amélioration p 30 Travaux «qualité de service» p 31 Divers p 31 Travaux de gros entretien p 32 Travaux d entretien dans l année p 33 Marchés négociés dans l année p 36 LE DÉVELOPPEMENT PATRIMONIAL p 43 Programmation 2007 p 44 Livraisons 2007 p 46 Livraisons 2008 p 47 Opérations lancées p 48 Projets divers en cours d études p 50 Réhabilitations p

5 GESTION LOCATIVE p 55 La location des logements p 56 Evolution du taux de rotation sur les 3 dernières années p 56 Nombre de dossiers présentés en Commission d attribution p 56 Les entrants 2007 p 57 Evolution du profil des entrants 2007 p 57 Catégories socioprofessionnelles du chef de famille des entrants p 58 Classement des entrées par catégorie de familles p 58 Vacance du parc p 59 Evolution des quittances locatives p 64 Evolution des charges locatives p 64 Le recouvrement des loyers p 65 Créances de moins de 3 mois p 65 Créances irrécouvrables p 65 Décomposition de la dette p 66 La provision pour créances douteuses p 66 Détail de l encaissement p 67 L occupation sociale p 68 Activité des locataires p 68 Structure par âge des locataires p 68 Composition des familles p 69 Ressources des ménages p 70 Répartition des ressources par quartier p 71 La proximité et la concertation p 72 La concertation locative p 72 Les amicales de locataires p 72 Les réclamations p 73 L enquête de satisfaction p 75 Le site internet p 76 Le journal des locataires p 76 GESTION FINANCIERE p 77 Rapport du Commissaire aux Comptes p 78 Bilan p 82 Compte de résultat p 84 Résultat sur les 5 derniers exercices p 86 5

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7 ADMINISTRATION GENERALE 7

8 Le Conseil d Administration est composé conformément au Code de la Construction et de l Habitation de 21 membres. 7 membres représentent la Municipalité, 5 la Préfecture, 3 sont élus par les locataires, 2 représentant les syndicats, 1 la Caisse d Epargne Ile-de-France Paris, 1 le C.I.L. 77, 1 la Caisse d Allocations Familiales et 1 l U.D.A.F.. 6 réunions ont eu lieu en Il est à noter que notre Conseil a été partiellement renouvelé en 2007 avec le départ de Madame MEDJAHED Fatiha, représentant la CFDT., remplacée par Monsieur LAVIGNE Philippe, représentant le même syndicat. 8

9 DESCRIPTION DU CONSEIL D ADMINISTRATION NOMS DATE DE NAISSANCE REPRESENTANT PROFESSION DATE D'ENTREE AU CONSEIL D'ADMINISTRATION AUTREUX Lydie 15/01/47 Municipalité Infirmière libérale 17/05/00 BUSSON Patrice 04/04/54 Caisse d Epargne IdF Directeur Départemental 01/12/03 Paris CAMMAN Hubert 10/09/28 Préfet Retraité 16/06/89 DUBACH Agnès 21/01/49 Municipalité Assistante commerciale 18/04/01 GASTAUD Vincent 12/05/58 Locataires Rédacteur 14/12/06 GOUTMANN Serge 23/09/53 Municipalité Architecte 17/05/00 JOUAN Léon 09/01/33 Préfet Retraité 17/05/00 KAMOUN Patrick 01/09/51 Préfet Conseiller 06/06/03 KEMP Patrick 21/02/50 CIL 77 PDG 19/07/85 LABUSSIERE Jacques 15/04/42 Locataires Pensionné 14/12/02 LAFUENTE Sylvie 28/09/53 CGT Directrice 17/05/00 LAVIGNE Philippe 22/05/59 CFDT Technicien 07/12/07 MIGNONDO Cossi Augustin 28/08/51 Locataires Technicien 21/06/96 OUDOT Jacques 18/05/46 Préfet Administrateur territorial 06/06/03 Directeur Général des services PERROTEAU Marie-Annick 07/10/45 Municipalité Retraitée 22/10/98 PLANCHOU Jean-Paul 22/04/48 Municipalité Maire 03/10/95 RODRIGUEZ Antoine 18/02/49 Municipalité Retraité 18/04/01 SIRERE Daniel 18/11/46 C.A.F. 77 Responsable de gestion 21/06/96 SOUCHET Pierre 05/02/23 Préfet Retraité 30/11/59 TROUSSELLE Stéphanie 19/09/74 UDAF Ingénieur des ventes 18/04/05 ZERMATI Robert 29/10/52 Municipalité Cadre territorial 23/05/92 9

10 AUTREUX Lydie BUSSON Patrice CAMMAN Hubert DUBACH Agnès GASTAUD Vincent GOUTMANN Serge JOUAN Léon KAMOUN Patrick KEMP Patrick Adjointe au Maire de Chelles chargée de la politique sociale et de la solidarité Conseillère communautaire de Marne et Chantereine Administrateur à l OPAC de Meaux Administrateur à l OPAC de Coulommiers Administrateur à la SAIEM de Meaux Administrateur à l OPDHLM de Melun Administrateur à l OPHLM de Montereau Président de l Association Aide à Dom Président de l U.N.A. 77 Administrateur de l U.N.A. France Administrateur de l Association La Joie de Vivre Adjointe au Maire chargée du Logement et de l Habitat Président de l Amicale des locataires de SCHLOSSER Gérant de la SCIC ECOSEVE Représentant de l OPAC de Chelles auprès de la SEML Chelles Avenir Adjoint au Maire de Chelles chargé de l urbanisme et de l environnement Conseiller Municipal chargé du Plan Local d Urbanisme Vice Président de la SEML Chelles Avenir Vice Président de Marne et Chantereine Vice Président du SIETREM Membre du C.L.A.C. (Association de quartier des Coudreaux) Conseiller à la Direction des Relations Institutionnelles et du Partenariat de l U.S.H. Secrétaire de l Instance de Concertation Nationale de l U.S.H. avec les Habitants Secrétaire du Conseil Social HLM Secrétaire du Conseil National du Mouvement HLM Membre de la Commission Nationale de Concertation Secrétaire Général du Programme Igloo France, les Toits de l insertion Membre du Conseil d Orientation de l UNAF Administrateur de la Fédération Nationale des Jardins Familiaux Administrateur de l Association CETAF sur les logements foyers Administrateur du C.I.L. 77 Membre du Bureau du MEDEF de Seine & Marne LABUSSIERE Jacques Président de l Amicale des Locataires de Buignet-Tournelles-Poncelet LAFUENTE Sylvie Présidente de l Association NICIPIT 10

11 LAVIGNE Philippe MIGNONDO Cossi Augustin OUDOT Jacques Délégué syndical CFDT Conseiller Municipal de Chelles Membre du Bureau de la Fédération Départementale du Logement (C.N.L.) Vice Président du SIETREM Administrateur du Syndicat Intercommunal d Assainissement Administrateur du Syndicat mixte de géothermie Conseiller communautaire de Marne et Chantereine Président de l Association d insertion par le logement (FREHA) Vice Président de la Fondation Abbé Pierre PERROTEAU Marie Annick Conseillère Municipale de Chelles déléguée à la Prévention Représentante de l OPAC de Chelles à la SEML Chelles Avenir, à l Association PHARE et au Syndicat Communal de la Géothermie Représentante au Syndicat Communal de la Géothermie Conseillère communautaire de Marne et Chantereine PLANCHOU Jean-Paul RODRIGUEZ Antoine SIRERE Daniel SOUCHET Pierre Maire de Chelles Conseiller Régional Président du Centre Communal d Action Sociale Président de la S.E.M. L. Chelles Avenir Président du Syndicat Intercommunal d Assainissement Conseiller communautaire de Marne et Chantereine Conseiller Municipal de Chelles Administrateur de la SEML Chelles Avenir Conseiller communautaire de Marne et Chantereine Délégué à la Commission Départementale de l Handicap et la petite enfance Elu à l Union Départementale Force Ouvrière Trésorier de la Coopérative Ile-de-France Administrateur de la Maison des Jeunes et de la Culture Commissaire aux Comptes de la Fédération Nationale des Retraités de la Poste et de France Télécom Président honoraire de la Mutuelle du Personnel de la Caisse d Allocations Familiales de la Région Parisienne Administrateur honoraire de la Fédération Mutualiste d Ile-de-France (F.M.P.) TROUSSELLE Stéphanie Administratrice de l Association «Jumeaux et plus» ZERMATI Robert Adjoint au Maire de Chelles chargé de la petite enfance, de l enfance et de la jeunesse Président de la Mission Locale pour l emploi du bassin chellois Conseiller communautaire de Marne et Chantereine 11

12 Président : Jean-Paul PLANCHOU Hubert CAMMAN Agnès DUBACH Augustin Cossi MIGNONDO Robert ZERMATI Les membres du bureau ont été élus par le Conseil d Administration le

13 COMMISSION D APPEL D OFFRES Président : Jean-Baptiste PATURET, Directeur Général Antoine RODRIGUEZ, membre titulaire Pierre SOUCHET, membre titulaire Serge GOUTMANN, suppléant d Antoine RODRIGUEZ Hubert CAMMAN, suppléant de Pierre SOUCHET Les membres de la Commission d Appel d Offres ont été élus par le Conseil d Administration le La Commission s est réunie 17 fois en COMMISSION D ATTRIBUTION DES LOGEMENTS Président : Vice Président : Hubert CAMMAN Daniel SIRERE Lydie AUTREUX Léon JOUAN Jacques LABUSSIERE Marie-Annick PERROTEAU La Commission d Attribution des Logements a été composée par le Conseil d Administration le , renouvelée le , le et le Elle s est réunie 22 fois en COMMISSION DE SUIVI DES TRAVAUX Président : Jean-Paul PLANCHOU Agnès DUBACH Augustin Cossi MIGNONDO Antoine RODRIGUEZ Robert ZERMATI La Commission de suivi des travaux a été créée par le Conseil d Administration le Cette Commission s est réunie 6 fois en

14 COMMISSION DE SUIVI BUDGETAIRE Président : Jean-Paul PLANCHOU Hubert CAMMAN Serge GOUTMANN Léon JOUAN Jacques OUDOT La Commission de suivi budgétaire a été composée par le Conseil d Administration le Elle ne s est pas réunie en CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE Jean-Baptiste PATURET, Directeur Général Vincent GASTAUD Augustin Cossi MIGNONDO Jacques LABUSSIERE Le Conseil de concertation locative a été créé par le Conseil d Administration le , renouvelé le et le Il s est réuni 4 fois en

15 Jean-Baptiste PATURET Jean-Baptiste PATURET a été nommé aux fonctions de Directeur Général de l OPAC, par le Conseil d Administration du 17 juin Commissaire aux comptes titulaire Le mandat du Cabinet AUDIT ETOILE, représenté par Monsieur Jean CORMERY et Madame Laurence PERRON, Commissaires aux comptes, a débuté le 6 juin 2007, date de la décision du Conseil d Administration, pour une mission de 6 ans. Commissaire aux comptes suppléant Le mandat du Cabinet ALPHA EXPERTS, représenté par Monsieur Philippe DE LA CELLE, a débuté le 6 juin 2007, date de la décision du Conseil d Administration, pour une durée de 6 ans. 15

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17 GESTION ADMINISTRATIVE 17

18 L année 2007 s est inscrite dans la continuité des actions mises en place en 2006 en ce qui concerne l externalisation du personnel de ménage et la réintégration du personnel de régie dans la Direction de la Gestion de Proximité, et la Direction du Patrimoine. La prime permettant de gratifier l ensemble du personnel en fonction du travail réalisé, a été maintenue avec, comme objectif partagé, de lutter contre l absentéisme. Cet accord, signé en 2006 et validé par le Centre de Gestion, avait reçu l approbation de l ensemble des partenaires sociaux. Il est à noter que le nombre de jours d absence est passé de en 2006, à pour l exercice Par ailleurs, de nouvelles actions ont été engagées, tant en direction des salariés que des locataires. Ainsi, l astreinte, limitée auparavant aux week-ends et jours fériés avec un seul agent, a été renforcée pour répondre aux urgences 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, par la mise en place d une plate-forme téléphonique pour gérer les appels, et d une équipe d intervention composée de 3 collaborateurs. Il est à signaler, également, l adhésion de l OPAC, à compter du 1er janvier 2007, à un contrat de prévoyance au bénéfice des salariés, qu ils soient de statut public ou privé. Enfin, l OPAC a renouvelé l expérience des «chantiers jeunes» durant la période estivale, en partenariat avec la Ville de Chelles, ainsi que les «stages d été» avec une préférence d embauche donnée aux enfants du personnel. 18

19 Najete ABBADI - congé parental Michelle BOUREAU - disponibilité Philippe BREUILLER - disponibilité Djamila GHENIMI - congé parental Borislaw VIJOROVIC - longue maladie EFFECTIF AU 31/12/

20 Evolution des effectifs L année 2007 a été marquée par 14 départs et par 17 embauches. Au 31 décembre 2007, sur ces 17 recrutements, 10 ont été embauchés en CDI, deux ne sont pas parvenus au terme de leur CDD et cinq ont quitté l OPAC. Ainsi, au 31 décembre 2007, l effectif de l OPAC de Chelles s élevait à 65 personnes (62,80 en équivalent temps plein). Récapitulatif des départs : Disponibilité 1 démissions 4 retraite 5 licenciements 4 Total 14 Par ailleurs, il est à noter l embauche et le départ de 21 CDD durant la période estivale. Depuis 2006, l OPAC a mis en place durant les vacances scolaires, d une part des chantiers jeunes réalisés en partenariat avec la Ville de Chelles, opération visant à fournir une activité aux jeunes ne partant pas en vacances (ceci a concerné 21 embauches en 2007 pour notre OPAC), et d autre part, a proposé aux enfants de notre personnel des stages afin de palier au sous-effectif de la période estivale (ceci a concerné 4 embauches). Répartition du personnel La diminution des effectifs commencée sur 2005, se poursuit sur Les effectifs de l OPAC sont passés de 69 agents en 2005, à 67 en 2006 et à 65 en Cette diminution s explique par des départs à la retraite d agents de ménage et de la régie non remplacés. a) Répartition par statut (public/privé) Statut public 11% Le personnel de l OPAC de Chelles se compose de 58 personnes de statut OPAC et de 7 personnes de statut fonction publique, le nombre de fonctionnaires étant structurellement en diminution puisque l OPAC ne peut plus embaucher suivant ce statut. Statut OPAC 89 % 20

21 b) Répartition par secteur d activité Gardiens et ménage 45% Administratifs 53% La répartition des salariés par secteur d activité est la suivante : - Administratifs 35 - Régie 1 - Gardiens et ménage 29 Régie 2% c) Répartition hommes/femmes Femmes 63% Hommes 37% L effectif de l OPAC est composé de 41 femmes et 24 hommes. Comme en 2006, le personnel féminin est supérieur en nombre au personnel masculin. d) Pyramide des âges Le graphique ci-contre, reprend la répartition par âge du personnel. Ainsi, Le rajeunissement observé au cours de l exercice 2006 se poursuit sur l année Il y a eu 5 embauches de moins de 30 ans. Il faut également signaler qu il y avait en 2006, 20 salariés âgés de plus de 51 ans. 0 De 20 à 30 ans de 31 à 40 ans de 41 à 50 ans de 51 à 60 ans Plus de 60 ans En 2007,ce chiffre passe à

22 Formation professionnelle Les formations suivantes ont été organisées sur l année 2007 : Services Techniques et Développement et Marché Public: Réforme des autorisations d urbanisme (un jour) Règles d urbanisme : les fondamentaux (trois jours) Le permis de construire (deux jours) Montage d opérations immobilières (deux jours) La conduite d opération (deux jours) Gestion Locative : Contentieux avec les locataires en place (un jour) Contentieux locatif : actualité et jurisprudence (un jour) Demande de logement (deux jours) Comptabilité : Elaboration de la liasse fiscale (un jour) Logiciel état des lieux (un jour) Patrimoine : Module réclamation/os/budget PATNEW (une demi-journée) NEWWEB (une demi-journée) Logiciel état des lieux (SOFTIBIS) (deux jours) Gestion de Proximité : Les techniques de constat EDL (un jour) Personnel : Congé WEB (un jour) Le nombre de jours de formation pour 2007 était de 32 jours. Pour 2006, il s élevait à 7,5 jours. Ce chiffre ne tient pas compte des formations assurées en interne lors de la mise en place de logiciels (gestion de la demande de logement, et gestion des réclamations). Le budget formation était de euros en 2007 contre euros en Comité de Direction Ce comité, réunissant autour du Directeur Général les responsables de service, a pour vocation de faciliter la circulation de l information et d assurer à la fois la coordination entre les différents services et un meilleur suivi des principaux dossiers et projets. Celui ci se réunit tous les 15 jours, ainsi, il y a eu 21 réunions en Délégation unique du personnel Elle regroupe les délégués du Comité d entreprise et les délégués du Personnel comme le prévoit le Code du Travail, article L Elle a été renouvelée à l issue des élections qui se sont déroulées le 13 juin

23 Composition de la Délégation Unique 1 er Collège Ouvriers Employés Titulaires Suppléant Véronique GUYON Patrick LOVAL Alexandra SCHLAFMUNTER Carole FERNANDEZ 2 ème Collège Maîtrise Cadres Titulaire Sylvie SCHWARTZ Suppléante Le Bureau Jean-Baptiste PATURET Membre et Président de Droit Sylvie SCHWARTZ Secrétaire Alexandra SCHLAFMUNTER - Trésorier Véronique GUYON Secrétaire Adjoint Comme chaque année plusieurs manifestations ont été organisées : arbre de Noël, repas de Noël, sortie de printemps qui a eu lieu au Fami Parc. C.H.S.C.T. Le Comité d Hygiène de Sécurité et des Conditions de Travail assure le rôle suivant : Protection des salariés, Amélioration des conditions de travail, Mission de contrôle, enquête (accident du travail). Il s est réuni 6 fois en Au terme des élections du 2 avril 2007, ses membres ont été renouvelés par la Délégation unique du personnel, il s agit de : Composition du CHSCT Membres et Président de Droit Jean-Baptiste PATURET 1 er Collège : Ouvriers Employés Véronique GUYON, CGT, Secrétaire Carole FERNANDEZ, CGT 2 ème Collège : Maîtrise Cadres Sylvie SCHWARTZ 23

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25 GESTION PATRIMONIALE 25

26 Ville Nom Résidence Etage le plus haut Nombre de logements Individuels Nombre de logements Collectifs Nombre total de logements au 31/12/2007 BROU SUR CHANTE- REINE PAVILLON CARNOT Total BROU SUR CHANTEREINE 1-1 CHELLES AULNOY EC -LES ROSEAUX CHELLES AULNOY FA -LES JONCS CHELLES AULNOY -LES NENUPHARS CHELLES BESSON CHELLES BUIGNET_TOURNELLES CHELLES CHANTEREINE CHELLES CHÂTEAU GAILLARD CHELLES CRESSONNIERES CHELLES ELIE - HEURES CLAIRES CHELLES FOLLEREAU- LAENNEC CHELLES GAY LUSSAC CHELLES GRANDE PRAIRIE CHELLES HAMEAU DE VALLIERES CHELLES LA FONTAINE CHELLES LE FORT CHELLES LE TIR (Caserne Pompiers) CHELLES MEUNIER CHELLES MONT CHALATS CHELLES NOUE BROSSARD CHELLES NOUE BROSSARD extension CHELLES PAVILLON BICHOT CHELLES PAVILLON PEAN CHELLES PAVILLON DES SAULES CHELLES PAVILLON LIBERTE CHELLES PAVILLON ORMES CHELLES PAVILLONS PONCELET CHELLES PAVILLONS TRINQUAND CHELLES PLAIN CHAMPS CHELLES PONCELET CHELLES PONT DE FOREST CHELLES RPA FLAMANT CHELLES RPA TRINQUAND CHELLES SCHLOSSER CHELLES SCHWEITZER-LAENNEC CHELLES SEMPIN Total CHELLES COURTRY PAVILLONS COURTRY Total COURTRY 4-4 LOGNES LOGNES-MANDINET Total LOGNES NOISIEL NOISIEL -COURS DU BUISSON NOISIEL PAVILLON FLANDRE Total NOISIEL TORCY TORCY COTEAUX DE MAUBUEE TORCY TORCY LES VIGNES TORCY TORCY VERLAINE Total TORCY Total PATRIMOINE Le patrimoine de l OPAC a augmenté sur l exercice 2007 de 68 logements, ceci en raison de l entrée dans notre parc de 73 nouveaux logements (40 logements pour les Nénuphars et 33 logements pour Meunier), mais également de la démolition du pavillon du 8, rue du 11 Novembre à Chelles et de la vente de 4 logements à Grande Prairie à Chelles. 26

27 REPARTITION PAR TYPE DE FINANCEMENT Type de Financement Total Conventionnés Logements Hors RPA Non Conventionnés Logements RPA Conventionnés Non Conventionnés Anciens Financements Autres Financements PLA PLUS PLA-TS 8 8 PLA-I PLALM Total A travers le graphique ci-dessous, nous pouvons observer que près de 40 % de notre patrimoine a été construit antérieurement aux années 70 et 60 % avant les années 80. Le patrimoine PLA représente près d un tiers de l ensemble (1977 à 1999). Par ailleurs, on notera que près de 10 % du parc a été acquis ou construit depuis A noter également la forte progression de notre parc sur les deux derniers exercices, avec une croissance de près de 18 %, et cela malgré la vente des opérations de Bussy et Magny en 2005/ Evolution du patrimoine de l'opac 100% 90% Nb de logements Année 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Pourcentage 27

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29 L entretien du patrimoine 29

30 L entretien du patrimoine 1 - TRAVAUX D AMELIORATION Vous est présenté, ci-dessous, l ensemble des travaux d amélioration réalisés par l OPAC en 2007, résidence par résidence. Les travaux d amélioration sont des travaux d investissement qui sont donc immobilisés. Chantereine La création d une allée piétonne commandée le 16 juillet 2007 a été réalisée par la Société GENERALE de LEVALLOIS courant octobre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Le remplacement des portes d accès aux caves commandée le 15 juin 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LEVAL- LOIS courant juillet 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande Gay-Lussac Les travaux de réfection de l étanchéité des toitures commencés début octobre 2007 par la Société DESCHAMPS ont été réceptionnés le 14 avril Buignet-Tournelles La Société GENERALE de LEVALLOIS a réalisé la création d une loge qui a été réceptionnée le 15 juin 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. La mise aux normes de 3 ascenseurs a été effectuée par la Société KONE et livrée courant décembre La réception est à effectuer. Noue Brossard Le remplacement des chaudières commandé le 28 juin 2007 a été effectué par la Société COURTEILLE courant septembre La création de sols d aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL courant avril 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Schweitzer-Laennec Le remplacement des chauffe-bains et chauffe-eau a été réalisé par la Société COURTEILLE sur le 3 ème et 4 ème trimestre 2007 et réceptionné le 2 février Le remplacement des boîtes aux lettres a été commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX et réceptionné le 23 juillet La 1 ère tranche du marché de mise aux normes électriques des logements passé avec la Société PERRIN à commencé début décembre 2007 et est en cours d achèvement. Schlosser Les travaux de réfection de l étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007 et sont en cours d achèvement. La mise en place d un anti-pass back sur les bornes des parkings de la résidence a été réalisée courant septembre Mise en place d un but de Basket Ball réalisée par la Société LUDOPARC et réceptionné le 22 octobre Pour création et mise à disposition de caves supplémentaires, le remplacement des serrures et béquillages des portes des anciens locaux vide-ordure d étages a été réalisé par la société générale de Levallois dans le cadre de son marché à bon de commande courant juillet 2007 Résidence Sempin Un audit a été réalisé par le Cabinet HI ARCHITECTURE le 16 mars 2007 Le remplacement des menuiseries extérieures commandé le 12 octobre 2007 à la Société GROSFILEX pour une pose en fin de 1 er trimestre Le ravalement des façades a été commandé le 12 octobre 2007 et les travaux sont en cours d achèvement. Les travaux de réfection de l étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début novembre 2007 et sont en cours d achèvement. Mont Chalat Le remplacement des chaudières a été réalisé par la Société COURTEILLE sur le 2 ème semestre 2007 et réceptionné le 2 février Résidence du Tir Le remplacement des pieds de colonne a été commandé le 22 décembre 2006, réalisés par la Société DALKIA le 22 mai 2007 et réceptionné le 6 septembre Réhabilitation des collecteurs des eaux usées a été commandée 22 décembre 2006, réalisés par la Société CIG et réceptionnée le 31 janvier Un audit a été réalisé par le Cabinet HI ARCHITECTURE le 16 février Hameau de Vallières Le remplacement des boîtes aux lettres commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX et réceptionné le 1 er octobre Réfection d une toiture au 10 allée des Eaux Bonnes réalisé par la Société DESCHAMPS dans le cadre de son marché à bons de commande et réceptionné le 24 juillet

31 Torcy Verlaine La sécurisation des accès parkings a été commandée à la Société THYSSENKRUPP est en cours d achèvement Torcy Grande Rue Le remplacement de l isolant des combles et la remise en état de la toiture a été commandée à la Société DESCHAMPS dans le cadre de son marché à bons de commande et réceptionné le 11 septembre 2007 ZAC de la Fontaine Les travaux de réfection de l étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007 et sont en cours d achèvement. Aulnoy EC La sécurisation des accès parkings a été commandée à la Société THYSSENKRUPP et réceptionné le 19 septembre RPA Trinquant Les travaux de réfection de l étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007 et sont en cours d achèvement. Torcy Victor Hugo Le remplacement des boîtes aux lettres a été commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX et receptionné le 15 novembre Le marché de mise en place d un système d interphonie avec remplacement des portes de hall signé avec la Société ADN Nord ont été réalisés courant juin 2007 et réceptionné le 22 novembre Lognes Le marché de mise en place d un système d interphonie signé avec la Société ADN Nord a été réalisée courant octobre 2007 et réceptionné le 22 novembre 2007 Siège Social Les travaux pour la mise en place d un système d air conditionné réalisé par la Société DL Réfrigération a été réceptionné en mai La mise aux normes de l ascenseur a été réalisée par la Société KONE et livré courant 2 - TRAVAUX QUALITE DE SERVICE Les travaux de qualité de service sont des travaux d investissement qui donne lieu à un financement spécifique. Chantereine La création de sols d aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL dans le cadre de son marché à bons de commande courant juillet Schweitzer-Laënnec La création de sols d aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL dans le cadre de son marché à bons de commande courant juillet DIVERS Les travaux divers sont des travaux non planifiés par l OPAC qui sont, en général, la résultante d un sinistre. Noue Brossard La réfection du pignon du 2 noue Brossard, endommagé suite à l incendie d un véhicule, a été réalisée par la société Générale de Levallois et réceptionné le 23 mars 2007 Aulnoy E.C La réfection partielle de l étanchéité par la société Deschamps et l application d un revêtement étanche sur les acrotères par la société SAPEC en toiture du 4 rue Maurice Abbes ont été réalisées courant juillet dans le cadre de la garantie décennale. 31

32 4 - TRAVAUX DE GROS ENTRETIEN Les travaux de gros entretien sont des travaux qui passent directement en exploitation. Chantereine Les peintures des cages d escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la société SEEF courant décembre 2007 et ont été réceptionnées le 4 janvier L élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la société MABILLON courant décembre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Gay- Lussac Les peintures des cages d escaliers commandées le 12 novembre 2007 ont été réalisées par la Société EMMER courant octobre 2007 et ont été réceptionnées le 31 octobre Poncelet Le remplacement des portes d accès aux caves commandé le 12 décembre 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LE- VALLOIS fin décembre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Mont Chalats Le remplacement des troènes commandé le 10 mai 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant 28 mai 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Schweitzer-Laennec Le chantier jeunes concernant le kiosque commandé le 9 mai 2007 a été réalisé par la Société AIPI courant mars 2007 et a été réceptionné le 2 mars Les peintures des cages d escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la Société SEEF courant octobre 2007 et ont réceptionnées le 31 octobre Sempin L élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant décembre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Hameau de Vallières Les peintures des tableaux et voussures commandées le 6 juillet 2007 ont été réalisées par la Société PEINTISOL courant septembre 2007 dans le cadre des son marché de commande. Aulnoy FA La mise en place de gravillons dans les espaces verts commandée le 23 avril 2007 a été réalisée par la Société SAUBAPARC courant mai 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. Le nettoyage des façades commandé le 19 avril 2007 a été réalisé par la Société INACCESS courant 29 mai 2007 et a été réceptionné le 10 aout Torcy Verlaine Les peintures des cages d escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la Société SEEF courant octobre 2007 et ont été réceptionnées le 5 novembre La condamnation de l accès au 6 ème étage commandée le 12 octobre 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LEVAL- LOIS courant février 2008 dans le cadre de son marché à bons de commande. Lognes L élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant novembre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande. 32

33 TRAVAUX D ENTRETIEN DANS L ANNEE BUDGETS IMMOBILISA- TION QUALITÉ DE SERVICE GROS ENTRETIEN DIVERS HT HT HT HT Torcy Verlaine Condamnation de l accès au 664 6ème étage Peinture cages d escaliers Chantereine Création d une allée piétonne Remplacement de portes accès caves Mise en place sol aires de jeux Peinture cages d escaliers Elagage et abattage d arbres Gay Lussac Etanchéité des toitures Peinture cages d escaliers Buignet Tournelles Poncelet Mise aux normes ascenseurs tranche 6 Création d une loge Remplacement de portes accès caves résidence du Poncelet Noue Brossard Remplacement Chaudières Mise en place sol aires de jeux Réfection pignon suite incendie véhicule Noisiel Elagage et abattage d arbres Résidence du Tir Maîtrise d œuvre Audit Remplacement pieds de colonnes Réhabilitation collecteurs EU Schlosser Sol aires de jeux Etanchéité des toitures Mise en place anti-pass back F&P but de basket Remplacement des serrures sur locaux VO Aulnoy FA Nettoyage façade Aménagement espaces verts par mise en place de gravillons

34 TRAVAUX D ENTRETIEN DANS L ANNEE (suite) BUDGETS IMMOBILISA- TION QUALITÉ DE SERVICE GROS ENTRETIEN DIVERS HT HT HT HT Aulnoy FA Nettoyage façade Aménagement espaces verts par mise en place de gravillons Aulnoy EC Sécurisation parking Reprise étanchéité Sinistre Décennal Lgt Jauneau Sempin Maîtrise d œuvre Audit Ravalement façades Etanchéité des toitures Elagage Schweitzer-Laënnec Remplacement chauffe-bains Mise aux normes électrique 1 T Remplacement boîtes aux lettres Mise en place sol aires de jeux Kiosque chantier jeunes Peinture cages d escaliers Hameau de Vallières Remplacement boîtes aux lettres Réfection toiture 10 allée des Eaux Bonnes Peinture tableaux et voussures RPA Trinquand Etanchéité des toitures ZAC de la Fontaine Etanchéité des toitures Mont Chalâts Remplacement chaudières Remplacement de troènes Création de 2 bancs Le Tir Elagage et abattage d arbres

35 TRAVAUX D ENTRETIEN DANS L ANNEE (suite) BUDGETS IMMOBILISA- TION QUALITÉ DE SERVICE GROS ENTRETIEN DIVERS HT HT HT HT Torcy les Vignes Remplacement de l isolant des combles et remise en état toiture Lognes «Tonnelles» Interphonie Elagage Torcy Victor Hugo Interphonie Remplacement boîtes aux lettres Siège Social Modernisation ascenseur Air conditionné Aménagement RDJ Diverses Résidences Travaux de remise en état dans tous logements TOTAL

36 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE Vous trouverez, ci-après, la liste des marchés réalisés par l OPAC en 2007, ventilés par service : PATRIMOINE : Marché Fourniture de produit d entretien Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum maximum : GAP VILLEPINTE Marché Fourniture de matériaux et matériel pour le personnel de l OPAC Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum maximum : Chantier des Coudreaux CHELLES Marché Mise en place d air conditionné au siège de l OPAC Durée du marché : 1 mois Montant du marché : : DL Réfrigération PONTAULT COMBAULT Marché Mise en place d un système anti pass-back sur les bornes du parking résidence Schlosser Durée du marché : 15 jours Montant du marché : : Thyssenkrupp LA PLAINE St DENIS Marché Fourniture et pose de portes de parking résidence Aulnoy EC Durée du marché : 2 mois Montant du marché : : Thyssenkrupp LA PLAINE St DENIS Marché pour le Remplacement de boîtes aux lettres Durée du marché : 2 mois Montant du marché : : Decayeux FEQUIERES EN VIMEU Marché Sécurisation des accès parkings résidence Paul Verlaine Durée du marché : 1 mois Montant du marché : : Thyssenkrupp LA PLAINE St DENIS Marché Remplacement de chaudières, chauffe-bains Durée du marché : 3 mois Montant du marché : : Courteille PARIS 36

37 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) Marché Diagnostic Performance Energétique Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum 00 maximum : GM diagnostics JOUET SUR L AUBOIS Marché Contrat d entretien de 8 ascenseurs résidence la Noue Brossard Durée du marché : 12 mois Montant du marché : : Manei Lift ARGENTEUIL Marché Location longue durée d un véhicule neuf Durée du marché : 24 mois Montant du marché : : Crédipar PARIS Marché Assistance à maitrîse d ouvrage pour le montage d un marché d exploisation, de chaufferies collectives Durée du marché : 6 ans Montant du marché : : HTC PARIS Marché Entretien des chaudières Durée du marché : 4 ans Montant du marché : : Courteille PARIS Marché Marché d exploitation de chauffage de type PFI Durée du marché : 8 ans Montant du marché : : Dalkia St ANDRE Marché Démoussage des façades de la résidence pour personnes âgées «Flamant» à Chelles Durée du marché : 1 mois Montant du marché : : Hydrogommage FRESSIES Marché Travaux de rénovation par nettoyage haute pression des façades de la résidence AULNOY les JONCS Durée du marché : 1 mois 1/2 Montant du marché : : Inacess St MAUR Marché Peinture de cages d escaliers résidence Gay-Lussac Durée du marché : 2 mois Montant du marché : : Emmer PARIS Marché Entretien et réparation de portes de parkings et garages du patrimoine immobilier de l OPAC de Chelles Durée du marché : 4 ans Montant du marché : Montant du marché à bons de commande : minimum 00 maximum : Sedde Coppex BOULOGNE BILLANCOURT 37 37

38 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) Marché Entretien et travaux des toitures-terrasses, toitures et des gouttières du patrimoine immobilier de l OPAC de Chelles Durée du marché : 3 ans Montant du marché : Montant du marché à bons de commande : minimum maximum : Deschamps AUBERVILLIERS Marché Création d interphonie à Torcy et Lognes Durée du marché : 1 mois Montant du marché : : ADN Nord AMIENS Marché Peinture de cages d escaliers à résidences Torcy Verlaine-Schweitzer-Laënnec et Chantereine Durée du marché : 2 mois Montant du marché : : SEEF CARRIERES SUR SEINE Marché Remplacement des menuiseries extérieures résidence Sempin Durée du marché : 2 mois Montant du marché : : Grosfilex OYONNAX Marché Menuiseries-Serrurerie Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum Maximum : Générale de Levallois LA COURNEUVE Marché Ravalement des façades Résidence Sempin Durée du marché : 3 mois Montant du marché : : Isolapeint BONDY Marché Entretien du patrimoine : peinture tenture revêtements muraux Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum Maximum : Peintisol BRIE COMPTE ROBERT Marché Réfection d étanchéités de terrasses résidences Semplin, Schlosser, Gay-Lussac, RPA Trinquand et Zac de la Fontaine Durée du marché : 3 mois Montant du marché : : Deschamps AUBERVILLIERS Marché Réfections et mises aux normes électriques des logements de la résidence Schweitzer Laennec Durée du marché : 8 mois Montant du marché : : Perrin ALENTON 38

39 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) Marché Ravalement de la résidence les Tonnelles à Lognes Durée du marché : 4 mois Montant du marché : : Isolapeint BONDY Marché AMO schéma directeur d accessibilité des personnes âgées Durée du marché : 12 mois Montant du marché : : Pact Arim LE MEE SUR SEINE DEVELOPPEMENT : Marché Coordination SPS réhabilitation des Cressonnières Montant du marché : : Véritas TORCY Marché Coordination SPS construction des Cressonnières Montant du marché : : BECS BOULOGNE Marché Coordination SPS construction 52 rue A Meunier Montant du marché : : BECS BOULOGNE Marché Coordination SPS construction Courtry Montant du marché : : Qualiconsult CHAMPS SUR MARNE Marché Coordination SPS réhabilitation Noue Brossard Montant du marché : : Corbice AZAY SUR CHER Marché Contrôle technique réhabilitation des Cressonnières Montant du marché : : Qualiconsult LOGNES Marché Contrôle technique construction 52 rue A Meunier Montant du marché : : Qualiconsult LOGNES Marché Contrôle technique construction Courtry Montant du marché : : Bati Plus CHAMPS SUR MARNE Marché Contrôle technique construction des Cressonnières Montant du marché : : Qualiconsult CHAMPS SUR MARNE 39 39

40 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) Marché Contrôle technique réhabilitation Noue Brossard Montant du marché : : BTP Consultant NOISY LE GRAND Marché Assurance dommages ouvrages et tous risques chantier IGLOO Montant du marché : : SMABTP CHARENTON LE PORT Marché Assurance dommages ouvrages ZAC Madeleine Montant du marché : : SMABTP CHARENTON LE PORT Marché Assurance dommages ouvrages Pont de Forest Montant du marché : : SMABTP CHARENTON LE PORT Marché Assurance dommages ouvrages Le Bouleur Montant du marché : : SMABTP CHARENTON LE PORT Marché Etude de sol 52 A Meunier Durée du marché : 3 semaines Montant du marché : : Geo Sigma SAULX LES CHARTREUX Marché Bilan patrimoine habitat Durée du marché : 1 mois Montant du marché : : Arcalia LES MUREAUX Marché AMO pour une démarche H&E et PH&E Montant du marché : : Prévention Consultant MONTIGNY LE BRETONNEUX Marché Duplication de plans et de DCE Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum maximum : Ateliers D les ALFORTVILLE Marché Maîtrise d oeuvre opération Castermant Montant du marché : : Aucane Architecte LA FERTE SOUS JOUARRE Marché Maîtrise d œuvre urbaine et sociale Durée du marché : 6 mois Montant du marché :

41 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) Marché Maîtrise d œuvre 52 A Meunier Montant du marché : : JAHEL IVRY SUR SEINE Marché Maîtrise d œuvre Courtry Montant du marché : : GUERIN PEDROZA PARIS Marché Maîtrise d œuvre construction Cressonnières Montant du marché : : BW VAUX LE PENIL Marché Maîtrise réhabilitation Noue Brossard Montant du marché : : Magendie PARIS Marché Construction IGLOO Durée du marché : 1 an Montant du marché : : COREDIF MONTFERMEIL Marché Construction ZAC de la Madeleine Durée du marché : 14 mois Montant du marché : : BALLESTRERO MELUN Marché Réhabilitation Pont de Forest Durée du marché : 11 mois Montant du marché : : EIFFAGE St CLOUD Marché Réhabilitation Le Bouleur Durée du marché : 12 mois Montant du marché : : GTM NOISY LE GRAND GESTION LOCATIVE : Marché Recouvrement des créances Durée du marché : 4 ans Montant du marché à bons de commande : minimum : maximum : SFNT Créances ARRAS 41

42 MARCHES NEGOCIES DANS L ANNEE (suite) PERSONNEL : Marché Prévoyance Durée du marché : 5 ans Montant du marché : : Dexia ORLEANS COMPTABILITE : Marché Commissaire aux comptes Durée du marché : 6 ans Montant du marché : : Audit Etoile PARIS 42

43 Le développement patrimonial 43

44 PROGRAMMATION 2007 L exercice 2007 a été marqué par la confirmation des tendances et événements observés en 2006 à savoir : Un resserrement des aides de l état pour la production nette de logements sociaux, Un renchérissement important des coûts de la construction lié notamment à l augmentation des coûts de la matière première et de la main d œuvre, l impact du décret relatif à l accessibilité handicapé et enfin, les surcoûts liés à la prise en compte du développement durable dans les programmes de construction et ce, sans aucune contrepartie ou aide spécifique des pouvoirs publics, Une pression immobilière accrue ayant induit la surchauffe du marché du foncier et donc une augmentation sensible du prix du m² constructible, Enfin, le relèvement du taux du livret A et donc celui des prêts distribués par la CDC pour le financement du logement social impactent de manière importante l équilibre précaire des programmes. Dans ce contexte, l OPAC de Chelles a maintenu la réalisation des objectifs fixés par le Conseil d administration et notamment ceux relatif au rythme de production. En effet, le contrat d objectif signé avec la Région d Ile de France (convention régionale de production) a été atteint à hauteur de 74% (1) sur la base de 478 logements prévus à fin Pour ce qui concerne le contrat d objectif conclu avec l état, 77% de l objectif a été réalisé sur la base de 455 (2) logements prévus à fin Enfin, le développement durable a été érigé en objectif prioritaire compte tenu de l impact direct sur la quittance des locataires, le confort et surtout l impact sur l environnement. Dans cette perspective, l OPAC de Chelles a conclu notamment une convention cadre avec l organisme CERQUAL engageant l OPAC à certifier respectivement en «HABITAT ET ENVIRONNEMENT» l ensemble de la production neuve et en «PATRIMOINE HABITAT ET ENVIRONNEMENT» pour ce qui concerne les programmes de réhabilitation. L OPAC de Chelles, a ainsi obtenu le premier certificat «PATRIMOINE HABITAT ET ENVIRONNE- MENT» en Ile de France dans le cadre de la réhabilitation de la résidence Pont de Forest. (1) Sur la base des programmes livrés, en cours de lancement et dont agrément et financement obtenus (2) Sur la base de programmes financés et agréés par l Etat - Cf. «contrat du plan de cohésion sociale» 44

45 PROGRAMMES LIVRES EN 2007 Département Commune Adresse Logts Conventionnement 77 CHELLES 9-11 rue Auguste Meunier 33 PLUS/PLAI 77 CHELLES rue Georges Trapletti 40 PLUS/PLAI PROGRAMMES PREVUS LIVRES EN 2008 Département Commune Adresse Logts Conventionnement 77 CHELLES ZAC Madeleine Ilot B II/Avenue de Claye 26 PLUS/PLAI 77 CHELLES Rue Laennec/rue René Levasseur 7 PLAI 77 BROU SUR CHANTE- REINE 2 rue le Bouleur 77 PLAI PROGRAMMES EN COURS Département Commune Adresse Logts Conventionnement 77 CHELLES Rue des Cressonnières/rue du Gué de l Abbaye 57 PLUS/PLAI 77 CHELLES 52 Rue Auguste Meunier 19 PLUS/PLAI 77 CHELLES 3 à 13 avenue François Mitterrand 26 PLUS/PLAI PROGRAMMES EN PROJET Département Commune Adresse Logts Conventionnement 77 TORCY 8 et Grande Rue 15 PLUS/PLAI 77 CHELLES 19 rue du Gendarme Castermant 3 PLAI 77 COURTRY Rue Désiré Lefèvre 35 PLUS/PLAI 77 VAIRES Avenue de la Liberté 30 PLUS/PLAI 77 VAIRES 53/68 rue de Torcy 34 PLUS/PLAI 77 CHELLES A l angle de l avenue Maréchal Foch et de l avenue 28 PLUS/PLAI du Général de Gaulle 77 CHELLES 26 rue Auguste Meunier 55 PLUS/PLAI 77 BROU SUR 66 avenue Jean Jaurès 12 PLUS/PLAI CHANTE- REINE 77 COURTRY Route de Montfermeil/2 rue Lamartine 5 PLUS/PLAI 45

46 Livraisons 2007 CHELLES 9/11 RUE AUGUSTE MEUNIER : L ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 33 logements et d un local d activité a été délivré le 3 novembre 2005 à l entreprise BALLESTRERO pour un montant s élevant à HT. La résidence Auguste Meunier comporte, outre une surface commerciale sur rue d environ 69 m², 33 logements répartis en 8 studios, 9 deux pièces, 11 trois pièces, 3 quatre pièces et 2 cinq pièces. Le bâtiment comprend 3 étages + combles, le rez-de-chaussée est occupé par 28 places de parking, 8 places de stationnement à l extérieur et un jardin seront aménagés au cœur de l îlot. Le 12 janvier 2007, il a été procédé à la réception définitive des travaux, soit environ 2,5 mois avant le délai contractuel. Un procès-verbal a été établi sans réserve et le certificat de conformité a été obtenu ainsi que la certification qualitel HPE 2000 CHELLES ZAC DE L AULNOY ILOT FA : L ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 40 logements et d un local d activité a été délivré le 6 février 2006 à l entreprise BALLESTRERO pour un montant s élevant à HT. La résidence située à l angle des rues Georges Trapletti et Félix Buchin comprend 40 logements collectifs répartis en 4 studios bis, 13 deux pièces, 17 trois pièces, 6 quatre pièces et un commerce d environ 173 m². La vente du local d activité a eu lieu le 23 février 2007 avec la société DOREMIS. Le prix de ce local en état futur d achèvement est de ,45 TTC. Le 15 mai 2007, il a été procédé à la réception définitive des travaux, soit deux mois avant le délai contractuel. Un procès-verbal a été établi sans réserve et le certificat de conformité a été obtenu ainsi que la certification qualitel HPE

47 Livraisons 2008 CHELLES ZAC DE LA MADELEINE : L ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 26 logements a été délivré le 15 février 2007 à l entreprise BALLESTRERO pour un montant s élevant à HT. Cette opération située 2, 4, 6, 8 rue du Grand Cocodrille et 169, 171, 173, 175 et 177 avenue de Claye comprend 26 logements dont 8 maisons individuelles de type R+2 répartis en 5 quatre pièces et 3 cinq pièces et un immeuble collectif de 18 logements répartis en 5 deux pièces, 10 trois pièces, 3 quatre pièces. Le 25 mars 2008, il a été procédé à la réception définitive des travaux. Toutefois, la livraison et l entrée des locataires ont été reportées au 18 avril 2008 compte tenu du retard accusé lors des travaux d aménagement de la ZAC. Les certificats qualitel THPE 2000 (créf-15%) ainsi que celui de «HABITAT ET ENVIRONNEMENT» ont été obtenus pour ce programme. CHELLES SCHWEITZER-LAENNEC (démarche IGLOO) : L ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 7 maisons individuelles a été délivré le 5 mars 2007 à l entreprise COREDIF pour un montant s élevant à ,53 HT. Cette opération située 41 et 45 avenue Chappe comprend 7 maisons individuelles répartis en 1 deux pièces de 48 m² habitable, 2 trois pièces de 64 m² habitable et 4 quatre pièces de 75 m². Chaque maison est dotée d un jardin privatif et d une place de parking (boxe ou garage intégré au logement). La réception des travaux est prévue le 15 avril Compte tenu de la nature de cette opération, les candidats IGLOO se sont vu attribués leur logement et 2 candidats ont été embauchés en contrat CDI. Les certificats qualitel THPE 2000 (créf-15%) ainsi que celui de «HABITAT ET ENVIRONNEMENT» sont attendus dans ce programme. BROU SUR CHANTEREINE 2 CHEMIN LE BOULEUR : L ordre de service de démarrage des travaux pour la réhabilitation d une résidence sociale de 77 logements a été délivré le 17 septembre 2007 à l entreprise GTM pour un montant s élevant à HT. Cette opération située 2 Chemin le Bouleur comprend 77 logements dont 50 logements sont destinés à une résidence sociale et 27 logements sont destinés à un centre d accueil pour demandeurs d asile. Ils sont répartis en 18 T1 de 13 m², 18 T1 de 18 m², 10 T1bis de 27 m² et 4 T2 de 42 m². La réception des travaux est prévue le 15 octobre

48 Opérations lancées RESIDENCE «LES CRESSONNIERES» : Le programme de renouvellement du quartier des Cressonnières est un projet d envergure, répondant aux critères de développement durable et qui a été conçu notamment pour : améliorer les conditions de vie des locataires par la création de logements de qualité (acoustique, thermique, équipements), maîtriser les charges d exploitations, désenclaver le quartier des cressonnières, améliorer les conditions de «vie de quartier». Ce projet est composé de 4 volets : Le volet numéro 1 consiste en une opération de construction de 57 logements répartis sur 3 îlots. Deux immeubles collectifs de 24 et 27 logements respectivement de niveau R+4 avec un sous-sol et 6 maisons individuelles. L ensemble des logements bénéficiera de la certification Habitat et Environnement et du label Qualitel THPE (créf -20% RT 2005). Le volet numéro 2 consiste en la réhabilitation de 146 logements répartis sur 3 bâtiments existants. Il s agit de travaux qui seront effectués à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives et qui comprennent également le traitement des espaces résidentiels immédiats. Ces logements bénéficieront de la certification Patrimoine Habitat et Environnement. Le volet numéro 3 consiste en la démolition de 47 logements. Les locataires concernés par la démolition seront relogés en priorité dans les nouveaux bâtiments, issus du volet 1 construction. L OPAC s est assistée d une Maîtrise d ouvre Urbaine et Sociale (MOUS) pour procéder au relogement de ces locataires dans les meilleures conditions possibles. Le volet numéro 4 consiste en l aménagement des espaces extérieurs permettant la création de voiries de désenclavement du quartier, des espaces résidentiels appropriés par les habitants et des espaces d usage commun (placette, aires de jeux et détente, stationnement et d espaces verts de qualités à l échelle du quartier). L arrêté de la déclaration de travaux relative à la réhabilitation a été obtenu le 18 décembre L arrêté du permis de démolir a été obtenu le 11 juin 2007 et celui du permis de construire le 8 octobre La consultation des entreprises pour ce projet a été lancée le 9 novembre 2007 en appel d offres ouvert et en un seul marché. Ce dernier comportait les quatre volets techniques interdépendants et phasés dans le temps. Le marché de travaux a été attribué au groupement BALLESTRERO, BREZILLON et SCREG pour un montant de ,48 HT. L ordre de service de démarrage des travaux devrait être délivré le 16 avril 2008 pour une fin de travaux prévue en avril

49 52 RUE AUGUSTE MEUNIER : Dans le cadre de la mise en œuvre du plan local de l habitat du bassin de la communauté de communes de Marne et Chantereine, la ville de Chelles a acquis un terrain sis 52, rue Auguste Meunier par voie de préemption et a demandé à l OPAC de Chelles de réaliser un programme de logements sociaux. Ledit terrain comporte un immeuble groupant deux pavillons contigus R+1. Sur ce terrain, il est prévu de procéder à la démolition des existants et de réaliser un programme de 15 logements collectifs avec 1 local d activité en rez-de-chaussée ainsi que 4 maisons individuelles. Cette opération sera exemplaire puisque l objectif visé, en terme de démarche environnementale, est la réalisation d un immeuble passif (immeuble à très basse consommation) avec une consommation énergétique inférieure à 65 kwh/m²/ an (Label Effinergie ou Bâtiment Basse Consommation.B.B.C). A cet effet, un avenant spécifique a été établi avec l organisme CERQUAL inscrivant cette opération pour l obtention du Label B.B.C. Le permis de démolir a été délivré le 26 juillet 2007 et l arrêté du permis de construire a été délivré le 18 décembre La consultation des entreprises pour la construction de 19 logements devrait être lancée en mai Les subventions et prêts demandés sont en quasi-totalité accordés par les différents partenaires financiers. RESIDENCE 3 A 13 AVENUE FRANCOIS MITTERRAND : La Société BOUYGUES IMMOBILIER envisage de réaliser un programme immobilier d environ 117 logements ainsi que des commerces en rez-de-chaussée sur le site actuel du garage RENAULT situé 3 à 13, avenue François Mitterrand et 10, rue du Docteur Douarre à CHELLES. L OPAC de Chelles a signé un contrat de réservation en V.E.F.A. (Vente en Etat Futur d Achèvement) pour le bâtiment A du programme prévu par BOUYGUES Immobilier, soit 26 logements et parkings, le 12 juillet 2007 pour un montant s élevant à TTC frais et droits compris. Ce programme sera situé dans le bâtiment A, à l angle de la rue du Docteur Douarre et Avenue François Mitterrand. Le programme sera conforme au cahier des charges techniques et environnemental de l OPAC de Chelles, notamment le programme sera certifié Habitat & environnement et THPE (Crèf -20 %). L ensemble des logements est prévu dans une même cage d escaliers avec des parkings en sous-sol situés sous l emprise du bâtiment de l OPAC. Les éléments communs avec la copropriété concerneront uniquement les parkings et espaces verts. La livraison est prévue en automne

50 PROJETS DIVERS EN COURS D ETUDES RESIDENCE «LA FERME PASQUIER» : La Ville de Torcy envisage de réaliser un projet important d aménagement dit de «l Ilot Central». Le périmètre du projet d aménagement jouxte la résidence du 14 à 18 Grande Rue dont l OPAC est propriétaire. L immeuble 14 à 18 Grande Rue fait l objet d un bail à réhabilitation en date du 26 mars 1987 pour une durée de 40 ans soit une durée restante à courir d environ 20 ans. L OPAC de Chelles a été sollicité par la Ville de Torcy pour accompagner ce projet en terme de cohérence urbaine par un programme de construction d environ 15 logements ainsi qu un programme de travaux de réhabilitation de l enveloppe et des parties communes de la résidence susmentionnée. A l issue des négociations menées avec la Ville de Torcy, le programme envisagé portera sur environ 15 logements de type PLUS et dans une faible proportion des logements de type PLAI. Les négociations sont toujours en cours avec les services de la Ville de Torcy pour arrêter les modalités juridiques, financières et techniques d intervention de l OPAC de Chelles. Toutefois, celles-ci ont permis d arrêter les éléments suivants : 1 L OPAC de Chelles est désigné comme l opérateur chargé de réaliser le programme de logements sociaux dans le cadre du projet d aménagement de la ville. 2 Le projet envisagé au 14 à 18 Grande Rue portera sur la réalisation d un programme d environ 15 logements de type maisons de ville. 3 Le montage envisagé sera de type PLUS avec une faible proportion de PLAI. 4 Le périmètre dans lequel est situé le programme fera l objet d un Programme d Aménagement d Ensemble (PAE) dont les modalités financières ne sont pas encore arrêtées. 5 Afin de permettre à l OPAC de Chelles de réaliser la réhabilitation et la restructuration du bâtiment existant, le principe de résiliation du bail et l acquisition de la pleine propriété en jouissance du terrain et du bâti est acquis. Les modalités financières seront fixées d un commun accord entre la Ville de Torcy et l OPAC de Chelles et tiendront compte de l impact du PAE, de la situation financière et juridique de l immeuble existant, d une part, ainsi que de la valorisation de la charge foncière et de la surcharge foncière que la Ville de Torcy pourrait verser à l OPAC, d autre part. 6 Le planning prévisionnel arrêté avec la Ville pour la réalisation du projet est comme suit : finalisation du montage administratif, juridique et financier et des études techniques comprenant notamment le dépôt des autorisations d urbanisme nécessaires et des dossiers de financement, courant de l année lancement des travaux courant 2009 avec une livraison début

51 RUE DU GENDARME CASTERMANT : L OPAC de Chelles est propriétaire d un terrain en friche situé sur l assiette foncière de l ensemble immobilier Château Gaillard, rues Bothorel et Casterman à Chelles. Sur ce terrain, il est envisagé de réaliser un programme de 3 maisons de ville dans le prolongement des pavillons existants appartenant à l OPAC, dans le cadre d une démarche HQE. L opération bénéficiera du label «Habitat et Environnement». Afin de réaliser ce programme, il est envisagé de démolir à terme le pavillon Casterman et d échanger des parties de parcelles de terrain avec le Conseil Général de Seine-et-Marne moyennant des acquisitions et ventes à l euro symbolique. Ces échanges pourront avoir lieu dès la finalisation du permis de construire. Le marché de maîtrise d œuvre a été attribué au cabinet AUCANE architectes pour un montant de HT. Les esquisses réalisées à ce jour par la Maîtrise d œuvre ne sont pas concluantes pour réaliser 3 logements. En effet, la structure du terrain d assiette nécessite des découpages parcellaires du terrain appartenant au Conseil Général de Seine & Marne, l établissement à minima d un contrat de cour commune et d accord du Conseil Général quant aux implantations des programmes (vues, jardins, étalonnement). Les études et les négociations avec les services de l urbanisme de la ville de Chelles, des services du Conseil Général de Seine & Marne se poursuivront afin d arrêter définitivement une position et les suites à donner à ce projet. RUE DESIRE LEFEVRE COURTRY : La Ville de Courtry a sollicité l OPAC de Chelles pour étudier la faisabilité de la réalisation d un programme de logements sociaux sur un terrain d un hectare situé rue Désiré Lefèvre et à l angle de la rue René Levasseur à COURTRY. Dans ce cadre, et en collaboration avec les services de la Ville de Courtry, l OPAC de Chelles a fait effectuer une étude de faisabilité technique portant sur 62 logements environ, sur un terrain de m2. Le programme serait donc composé majoritairement de maisons de ville et de 3 petits immeubles semi collectifs R+1+ combles. La ville de Courtry souhaite réaliser cette opération en plusieurs étapes et a demandé à l OPAC de travailler sur une première tranche d environ 27 logements. Des séances de travail et réunions publiques sont prévues à cet effet avec la Ville de Courtry. Une première réunion s est tenue le 3 septembre 2007 avec la mairie de Courtry et les riverains en présence de l architecte et du paysagiste au cours de laquelle a été présenté le résultat de l étude phytosanitaire, les riverains étant soucieux de la préservation forestière du site. Le rapport de l étude phytosanitaire a été transmis mi-octobre au Président de l Association des riverains de Courtry et a donné lieu à la tenue d une seconde réunion qui s est déroulée le 5 novembre courant. Lors de cette réunion, l association a fait part de ses observations sur le projet ainsi que de leurs souhaits. Une réunion de travail préalable s est tenue avec le Président de l Association de Protection de l Environnement du Quartier du Bois de l Etang, nom attribué à l Association de riverains de Courtry, pour entériner définitivement le projet. Ainsi, le projet devrait permettre de construire 33 logements (collectif + maisons individuelles). Le permis de construire devrait être déposé dans le courant du mois d avril. Le projet sera présenté aux partenaires et riverains avant le dépôt du permis de construire début avril. VAIRES AVENUE DE LA LIBERTE : La Ville de Vaires-sur-Marne souhaite développer un programme mixte de logements sur des terrains appartenant à la Ville et à France Telecom. Le programme envisagé porte sur 110 logements environ dont environ 30 logements sociaux et 80 logements en accession. L établissement public foncier régional pourrait intervenir pour assurer l acquisition, le portage foncier et la revente, par la suite, aux opérateurs privés et publics. L O- PAC de Chelles a été sollicité pour assurer la réalisation du programme de logements sociaux. Les négociations en vue de l acquisition du foncier auront lieu courant premier semestre 2008 avec l établissement public foncier régional et la communauté des communes Marne et Chantereine. 51

52 VAIRES 53/68 AVENUE DE TORCY : Dans le cadre d un programme immobilier envisagé par le promoteur immobilier COGEDIM, sur la Ville de Vaires-sur-Marne, celle-ci a sollicité l OPAC de Chelles afin d être l opérateur de la partie logement social exigée par la Ville pour le projet. Le terrain d assiette est situé rue de Torcy en bord de Marne actuellement occupé par des hangars, bureaux et locaux divers. Les contacts pris avec COGEDIM, il y a quelques mois, n ont pas été fructueux compte tenu de la rigidité de l opérateur privé quant aux conditions d intervention de l OPAC. La Ville de Vaires-sur-Marne a refusé le permis déposé par COGEDIM et a demandé à ce dernier de reprendre contact avec l OPAC de Chelles. Aujourd hui, des contacts ont repris avec ce promoteur à son initiative et notamment via son mandataire Interpromotion afin d étudier le montage adéquat et la faisabilité technique, financière et juridique à mettre en place avec l OPAC de Chelles pour l opération de logements sociaux d environ 30 unités. En date du 15 octobre, le promoteur COGEDIM a adressé à l OPAC de Chelles une proposition de vente en VEFA d un programme de m² (38 logements et 38 places de parking) au prix de K TTC (TVA à 5,5 %). Par courrier du 26 octobre dernier, l OPAC de Chelles a décliné cette offre tant en terme de prix qu en terme de consistance et de caractéristique du programme et a réaffirmé sa disponibilité pour trouver un compromis. Au travers des rencontres et des négociations avec la COGEDIM, le programme et la qualité des prestations ainsi que le prix ont été arrêté conformément au standard de qualité du produit logement de l OPAC d une part et au prix validé par le conseil d administration de l OPAC de Chelles d autre part. Le permis de construire déposé par la société COGEDIM a été refusé par la mairie de Vaires sur Marne. Aussi, le projet se trouve suspendu jusqu à l aboutissement des négociations engagées par la société COGEDIM et la Ville de Vaires sur Marne. VAIRES A L ANGLE DE L AVENUE MARECHAL FOCH ET DE L AVENUE DU GENERAL DE GAULLE : La ville de Chelles souhaite intervenir sur le secteur d entrée de ville où un périmètre d étude a été instauré par la communauté des communes Marne et Chantereine. Une importante réserve foncière de ce secteur appartient à EDF. Dans ce contexte, l établissement public foncier est sollicité pour assurer l acquisition et le portage foncier et le rétrocéder aux opérateurs dont l OPAC de Chelles pour la partie logement social. IL s agit d un rééquilibrage de ce secteur en terme de mixité de produits. Les négociations en vue de l acquisition du foncier auront lieu avec l établissement public foncier et la communauté des communes Marne et Chantereine courant du premier semestre CHELLES 26 RUE AUGUSTE MEUNIER : Un périmètre d étude a été instauré par la communauté des communes Marne et Chantereine sur ce secteur dont le foncier appartient à EDF. L établissement public foncier est sollicité pour assurer l acquisition et le portage foncier et le rétrocéder aux opérateurs dont l OPAC de Chelles pour la partie logement social. IL s agit d un rééquilibrage de ce secteur en terme de mixité de produits. Les négociations en vue de l acquisition du foncier auront lieu avec l établissement public foncier et la communauté des communes Marne et Chantereine courant du premier semestre

53 BROU SUR CHANTEREINE 66 AVENUE JEAN JAURES : La ville de Brou sur Chantereine a sollicité l OPAC de Chelles pour acquérir un immeuble et son terrain d assiette à usage d hôtel-bar et restaurant. Cet immeuble, situé sis 66 avenue Jean Jaurès à Brou sur Chantereine, a fait l objet d un arrêté préfectoral de fermeture pour insalubrité remédiable le 10 février 2006 et l immeuble a été vidé de ses occupants. Cet Immeuble, propriété indivise de particuliers, la famille MONTJARET, fait l objet également d un bail commercial (3x6x9) consenti par le propriétaire à la société «LY et Fils» actuellement en contentieux à l initiative des propriétaires contre l exploitant actuel. Une boutique à usage d épicerie en RDC, actuellement en activité, fait l objet également d un bail commercial en sous-location par l exploitant. Les échanges avec les propriétaires et leurs représentants sont à ce jour positifs et devraient permettre l acquisition par l OPAC du terrain et l immeuble. L OPAC de Chelles envisage l acquisition de l ensemble de l immeuble et du terrain d assiette cadastré section B numéro 691 d une superficie global de m² et la démolition de l existant en vue de la réalisation d un programme de logements sociaux. Le programme prévisionnel envisagé par l OPAC de Chelles porte sur environ 12 logements avec un commerce en RDC. La typologie définitive du programme sera arrêtée en concertation avec la ville de Brou sur Chantereine et en fonction de l équilibre financier du projet. L OPAC a entamé des négociations sur l acquisition de l immeuble et du terrain d assiette avec les propriétaires. Une première offre a été faite aux propriétaires pour un montant total de ,00 pour l acquisition de l immeuble et du terrain en toute propriété et en jouissance. Toutefois, compte tenu du contentieux existant entre les propriétaires et l exploitant, ces derniers ont demandé à l OPAC de faire une proposition d achat des biens dans l état où ils se trouvent, à savoir y compris la reprise du contentieux à l actif de l OPAC. La dernière rencontre entre l OPAC de Chelles et les propriétaires a abouti à fixer le prix d achat de l immeuble et du terrain y compris la reprise du bail commercial et les effets du contentieux à ce jour. Le prix arrêté est de ,00 euros, soit une distraction de ,00 euros par rapport à la première offre. Cette distraction représente le prix escompté de l indemnité d éviction que l OPAC serait amené à verser à l exploitant pour libérer les lieux. Les propriétaires de l immeuble devraient confirmer leur décision quant au prix de vente de ,00 euros proposé par l OPAC de Chelles. Dès signature du compromis de vente, l opération sera lancée en vue d un dépôt du permis de construire avant le 31 décembre COURTRY ROUTE DE MONTFERMEIL/2 RUE LAMARTINE : La Communauté de commune Marne et Chantereine envisage de préempter un terrain situé rue Lamartine à Courtry pour la réalisation d un programme de logements sociaux. La commune de Courtry entre dans la catégorie des villes dites «S.R.U», aussi, l OPAC de Chelles souhaite participer à l équilibre et à la mixité sociale dans cette ville en se portant acquéreur du terrain pour la réalisation d un programme de logements sociaux. Le terrain est situé à l angle de la rue Lamartine et de la route de Montfermeil à Courtry cadastré BI25 d une superficie de 657 m 2. Le prix de vente tel qu il figure dans la DIA est de ,00 euros. Le programme consisterait en la réalisation d environ 4 à 5 logements suivant la typologie qui sera arrêtée en concertation avec la ville de Courtry et l équilibre financier du projet. Il est envisagé de déposer un permis de construire avant le 31 décembre

54 REHABILITATIONS Réhabilitations livrées en 2007 RESIDENCE «PONT DE FOREST» - 90 logements : L ordre de service de démarrage des travaux pour la réhabilitation de la résidence Pont de Forest de 90 logements a été délivré le 5 mars 2007 à l entreprise EIFFAGE CONSTRUCTION pour un montant s élevant à ,48 HT. Cette opération située 110 avenue du Maréchal Foch comprend 90 logements répartis en 2 une pièce, 28 deux pièces, 46 trois pièces, 14 quatre pièces. Réhabilitations lancées RESIDENCE «NOUE BROSSARD» : La Résidence de la Noue Brossard comporte 280 logements répartis entre deux groupes d immeubles : 1 er groupe : 4 Tours (R+12) de 48 logements chacune situées allée de la Noue Brossard, soit 192 logements au total. 2 ème groupe : 4 bâtiments (R+3) de 88 logements au total et 88 boxes situés aux et 18 allée de la Noue Brossard. Le 1 er groupe d immeubles est le plus ancien (construit en 1967) et a fait l objet d une réhabilitation légère en 1985 concomitamment à la construction des logements du 2 ème groupe d immeubles. Dans le cadre de la politique de remise à niveau et la valorisation du patrimoine existant, l OPAC de Chelles envisage de réaliser un programme de réhabilitation et de résidentialisation de l ensemble de la résidence. Ce programme de travaux portera sur l enveloppe des bâtiments, les parties communes et privatives ainsi que les espaces extérieurs. Le permis de construire a été obtenu en date du 11 décembre La consultation pour choisir l entreprise a été lancée le 30 janvier 2008 en appel d offres ouvert. Le retour des offres est prévu pour le 11 avril prochain. La commission d appel d offres d attribution est fixée au 28 Avril prochain. RESIDENCE «Les CRESSONNIERES» : Dans le cadre du projet de Renouvellement urbain de la résidence les Cressonnière, il est prévu dans le volet 2 la réhabilitation de 146 logements de la résidence. Ce volet est traité dans le projet global décrit dans le chapitre «Opérations lancées» ci-avant. 54

55 GESTION LOCATIVE 55

56 Evolution du taux de rotation sur les 3 dernières années Taux de rotation Année Taux de rotation 7,65 6,66 6,78 7,6 Cette année encore nous observons un taux de rotation qui reste relativement bas par rapport au reste du département qui se situe en moyenne autour de 8,5%, et ce malgré la légère hausse observée par rapport à l année précédente. Cette légère hausse trouve son explication d une part à travers la politique de l OPAC de Chelles depuis 2006 qui réserve la totalité de son contingent aux demandes de mutations, d autre part en raison de la livraison des deux nouveaux programmes «les nénuphars» et «Meunier». La politique de mutation de l OPAC a eu en 2007 un fort impact sur la rotation, en effet, pour chaque logement libéré sur son contingent l OPAC a proposé un relogement à un de ses locataires en ayant fait la demande. Ainsi, près de 25% de la rotation s explique par cette mécanique qui a elle seule représente au global près de 2 points de rotation supplémentaires. Nombre de dossiers présentés en Commission d Attribution Années Nb de candidatures Nb de dossiers Nb entrées effectives On constate cette année que le nombre de dossiers présenté en commission d'attribution a augmenté, ceci lié vraisemblablement au contingent des logements libérés à cette période. Ainsi, il apparaît une proportion moindre de logements appartenant au 1% patronal au profit des logements réservés sur les contingents ville et préfecture pour lesquels trois candidatures sont systématiquement présentées. Parallèlement, nous constatons un nombre de dossiers de candidatures acceptés par la commission supérieur au nombre de candidats retenus en 1 ère position et entrés effectivement dans le logement. Ceci s'explique en partie par les désistements éventuels des candidats et le décalage entre la date de passage en commission et la date d'entrée effective (pour les commissions qui se sont déroulées en fin d'année les contrats n'ont été signés pour certains qu'en 2008). 56

57 Les entrants de 2007 Les deux tableaux ci-dessus donnent une répartition saisonnière du nombre d'entrées et sorties au cours de l'année 2007 Entrées effectives locataires 2007 Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total Le nombre d entrées total sur l année 2007 représente le nombre de locataires ayant signé leur contrat et donc entrés dans les lieux entre le 1 er Janvier 2007 et le 31 Décembre 2007, ce qui veut dire que certains d entre eux ont vu leur dossier passés en commission d attribution en fin d année Si l on compare avec l année précédente on constate une augmentation du nombre d entrées cette année. En effet, sur 2006, nous n avions comptabilisé que 198 entrées. Cette augmentation significative d explique principalement par la livraison des nouveaux programmes. Sorties effectives locataires 2007 Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total Sur le nombre de sorties effectives de nos locataires en 2007, nous constatons également une augmentation par rapport à l année précédente, ceci toujours en rapport avec l évolution du taux de rotation. Là encore, nous constatons clairement que la part des mutations dans le nombre de sorties global, représentant près de 1 sortie sur 4. Bien entendu, si de manière générale à chaque sortie sur notre parc correspond une entrée, il peut cependant y avoir des décalages liés aux délais de remise en état des logements. Evolution du nombre d entrants 2007 Evolution du nombre d'entrants et sortants 2007 Entrés en 2007 Nombre Sortis en 2007 Nombre Mars 27 Mars 17 Avril 16 Avril 14 Mai 11 Mai 13 Juin 40 Juin 10 Juillet 16 Juillet 19 Nombre Evolution des entrants et sortants 2007 Entrée en 2007 Sortie en 2007 Août 9 Août 17 Septembre 22 Septembre 9 Octobre 19 Octobre 16 Novembre 13 Novembre 15 Décembre 12 Décembre 17 Total 237 Total Janvier Avril Juillet Octobre L évolution du nombre d entrants indiqué précédemment est repris dans le tableau ci-dessus et illustré par le graphique. On peut constater ici deux augmentations significatives du nombre d entrants, une première en mars 2007 liée à la mise en location du programme Meunier et une seconde en Juin 2007 qui correspond à la mise en location de notre programme sur le secteur de l Aulnoy «les nénuphars». 57

58 Catégories socioprofessionnelles du chef de famille des entrants Artisans ouvriers employés étudiants emploi précaire RMI chômeurs invalides retraités Cadres et assimilés Fonctionnaires paramédical Associations total ,84% 0,84% 6,75% 2,10% 4,21% 60,75% 0,42% 3,79% 1,26% 6,75% 5,90% 3,79% 2,53% 100% Comme les années précédentes, nous observons que la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée est la catégorie " employés". Parallèlement, on peut voir dans le tableau ci-dessus une part importante d inactifs à savoir 24 % du total. Cette augmentation par rapport à l année précédente peut s expliquer par la livraison des nouvelles opérations. En effet, globalement sur les logements les plus sociaux réservés à une population particulièrement «captive», nous avons en général peu de rotation. A l inverse sur les opérations neuves le nombre de PLAI contribue à renverser la tendance et à augmenter la part des inactifs. En effet, pour exemple nous avons eu sur un de nos programmes de 40 logements 12 logements attribués en PLAI. D autre part, le nombre d inactifs entrés sur notre parc en 2007 s inscrit dans les objectifs fixés par les accords collectifs fixés par la Préfecture de Seine et Marne. Classement des entrées par catégorie de familles personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes et + Total T1 13% 1% 0% 0% 0% 14% T2 16% 7% 0% 0% 0% 23% T3 1% 14% 22% 3% 0% 40% T4 0% 0% 7% 7% 5% 19% T5 et + 0% 0% 0% 1% 3% 4% Total 30% 22% 29% 11% 8% 100% Cette année encore le manque de logements de grande taille se fait sentir, avec une part de 4 % sur les types 5 et +, de même sur les logements de petite taille, 52 % des locataires entrants sont des foyers composés de 1 ou 2 personnes alors que 37 % des logements sont de type 1 ou 2. Même si cette situation ne nous apparaît pas comme optimale, la tension reste plus exacerbée sur le manque de grands logements. En effet, conformément à l évolution sociale observée, beaucoup d entrants sont des personnes qui se retrouvent seules souvent après une procédure de séparation par exemple, qui conduit souvent à conserver une chambre pour des enfants qui ont un droit de visite, parallèlement les locataires âgés qui souhaitent un logement plus petit, veulent souvent conserver leurs meubles ou bien encore une chambre pour leurs enfants. Ainsi, même s ils apparaissent comme étant seuls, leur besoin en logement relève souvent d une typologie de logement supérieure. Par ailleurs, nous constatons une part importante de libération sur les logements de type 3 qui représentant 40% des logements réattribués en De manière générale c est en effet sur ce type de logement que nous constatons une rotation plus importante. 58

59 La vacance du parc L année 2007 était caractérisée par une légère hausse du taux de vacance. En effet, celui-ci était de 1,36% pour l année 2007, contre 0,92% pour l année Cependant, l année 2007 était une période riche d événements qui, compte tenu de leur importance, nous conduisent à les neutraliser, en vue de mieux illustrer leur impact sur la vacance du parc. Ces événements se distinguent notamment par les nouvelles livraisons des résidences Meunier et Les Nénuphars (tous les locataires ne rentrent pas le jour de la livraison de l immeuble ; ainsi, il faut près d un mois pour remplir complètement les nouvelles opérations, d où une vacance accrue), la préparation de la démolition d une partie des Cressonnières (en effet, 47 logements seront détruits à l horizon Il convient donc, pour l OPAC, de reloger les familles d où une source importante de vacance sur ces logements qui ne seront plus proposés à la relocation d ici leur démolition) et la mise en vente des logements de la Grande Prairie (en effet, les logements libérés sur le secteur de la Grande Prairie seront proposés à la vente) ; ainsi, pour chaque logement libéré, il faut bien entendu 3 mois minimum entre le départ du locataire et la vente définitive, en raison principalement de délais administratifs). Les tableaux et les graphiques ci-dessous retracent l évolution de la vacance exprimée, entre autres, par son volume, sa valeur, son taux et son coût financier pour l OPAC. Comprendre l évolution de ces grandeurs nécessite une analyse sous deux principaux angles : - une analyse d un point de vue conjoncturel en retraçant les évolutions saisonnière et annuelle de la vacance, - une analyse localisée par quartier. Dans chaque partie on distinguera : d une part, la vacance technique, qui provient du fait que les logements vacants sont en travaux de remise en état ou ont vocation à être réhabilités, démolis ou vendus, dans un laps de temps plus ou moins long. Cette période se caractérise par l impossibilité de proposer ces logements à la relocation, compte tenu de leur indisponibilité. d autre part, la vacance locative qui correspond au temps nécessaire à la relocation des logements disponibles, soit du fait des délais de transmission par les réservataires, des candidats locataires ou encore des délais administratifs qui s avèrent très longs dans certains cas. 59

60 EVOLUTION SAISONNIÈRE DE LA VACANCE Vacance du Parc Hors Nouvelles Livraisons, Vente, et Démolition Mois Vacance du parc exprimée en jours Vacance Technique Vacance Locative Vacance Globale Coût financier de la vacance en (Vacance Financière) Vacance Technique Vacance Locative Vacance Globale Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total Taux de vacance Hors Nouvelles Livraisons, Vente, et Démolition Taux de vacance lié uniquement aux Nouvelles Livraisons, Vente, et Démolition Taux de vacance Tous évènements confondus 0,76% 0,20% 0,96% 0,06% 0,36% 0,42% 0,80% 0,56% 1,36% Représente la perte de loyers augmentée des charges non récupérées du fait de la vacance. Sont comprises dans ces charges : - les provisions pour charges - les charges de chauffage, lorsqu'il est collectif; - les charges d'eau lorsque les compteurs sont collectifs. - les charges d'ascenseur lorsqu'il existe. - les locations de compteurs d'eau. - les locations annexes lorsqu'elles existent (garages et parking non compris). - taxes sur ordures ménagères 60 60

61 EVOLUTION SAISONNIÈRE DE LA VACANCE (SUITE) Livrais on Res. Meunier Livraison Res. Les Nénuphars Vacance du parc en nombre de jours sur l'année Vacance du parc tous événements cumulés Démolitions + Ve nte s Jours Vac anc e du parc ho rs nvlle s livrais o ns, vente, démo litio ns Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre En neutralisant l incidence des nouvelles livraisons, le graphique ci-dessus démontre la prédominance de la vacance technique, en raison principalement de la durée et de l importance des travaux de remise en état de logements vacants. Celle-ci est d autant plus élevée en période de vacances scolaires. En effet, ces périodes, sont caractérisées par une insuffisance manifeste de personnel, du fait des départs en congés (vacances de pâques, été, toussaint, début et fin d année civile). On observe également le glissement de la courbe de la vacance technique vers le haut, à compter de la mi-juin, du fait du début de la libération de logements destinés à la démolition sur le secteur des Cressonnières. La vacance locative a tendance à se stabiliser. Cependant, en intégrant les livraisons des résidences Meunier et Les Nénuphars, dont les dates correspondent respectivement aux 15 janvier et 15 mai 2007, la courbe de la vacance locative affiche deux pics, au niveau des périodes correspondant à ces dates. 61

62 EVOLUTION DE LA VACANCE DU PARC PAR QUARTIER Vacance du Parc, tous événements confondus Motif de la vacance (Tous) Vacance du parc exprimée en jours Coût financier de la vacance en (Vacance Financière) Quartier NB total de logts NB de logts vacants Vacance Vacance Technique Locative Vacance Globale Vacance Financière Technique Vacance Financière Locative Vacance Financière Globale Taux de vacance Centre ville ,57% Chantereine ,40% Chelles Sud ,79% Extérieur Chelles ,13% Les Coudreaux ,24% Noue Brossard / Le Fort ,42% Total ,36% 2,00% 1,80% 1,60% 2007 Tous événements confondus 2007 avec neutralisation des événements de l'année 2006 Dé m o litio n des Cressonnières Livraisons Meunier et Nénuphars Évolution du Taux de Vacance entre 2006 et Vente Grande Prairie 1,40% _ + 1,20% 1,00% ,80% 0,60% + 0,40% Intégration des Cressonnières Travaux de Réhab Pont de Forest 0,20% 0,00% Chantereine Les Coudreaux Extérieur Chelles Noue Brossard / Le Fort Centre ville Chelles Sud Ensemble du parc Quartiers 62

63 EVOLUTION DE LA VACANCE DU PARC PAR QUARTIER (SUITE) A l examen du tableau et du graphique ci-contre, on constate que le taux de vacance sur l ensemble du parc a globalement augmenté. Mais lorsqu on écarte les événements de l année 2007, on observe qu il a été plutôt stable entre 2006 et 2007, avec une vacance moyenne par logement de 50 jours sur l année Toutefois, il a évolué de manière inégale entre les différents secteurs. En effet, d un quartier à l autre la vacance n est pas homogène : On constate une forte augmentation dans certains quartiers, une stabilité, voire une baisse dans d autres. Le quartier Chantereine (résidences Chantereine, Hameau de Vallières et la Fontaine) a connu une baisse non négligeable du taux de vacance. Le quartier des Coudreaux (Groupes Schweitzer Laennec Follereau, Sempin, Gay Lussac et RPA Flamant) aussi a marqué une légère baisse, bien que le taux reste parmi les plus élevés. La vacance dans les groupes situés en dehors de la ville de Chelles, a été plutôt stable. Les quartiers Centre Ville, Chelles Sud et Noue Brossard ont connu d importantes augmentations de la vacance. Toutefois, concernant le quartier du Centre Ville, la hausse est due essentiellement aux livraisons des résidences Meunier et Les Nénuphars. Sur Chelles sud, la hausse est engendrée par la résidence Pont de Forest, en raison des travaux de réhabilitation. Les candidats locataires sont assez réticents à s installer dans une résidence en chantier. Sur ce secteur, une partie non négligeable de la vacance s explique par la mise en vente des logements vacants de la Grande Prairie, et ce, du fait des délais légaux de mise en publicité (2 mois minimum), les délais de sélection des candidats, les délais de recherche de crédits (3 à 4 mois) etc. Concernant le quartier Noue Brossard/ Le Fort, l accroissement est dû essentiellement à l intégration des Cressonnières dans le patrimoine de l OPAC, depuis fin 2006 et la préparation de la démolition d une partie de la résidence. 63

64 Evolution des quittances locatives Comparatif des provisions quittancées pour les charges des mois de Décembre 2006 et 2007 (en euros) DECEMBRE 2006 DECEMBRE 2007 CHARGES COURANTS IDR 2006 VACANTS TOTAL CHARGES COURANTS IDR 2006 VACANTS TOTAL DELTA COMMUNES COMMUNES AUTRES AUTRES CHAUFFAGE CHAUFFAGE TOTAL TOTAL Ces montants intègrent l'évolution de la vacance et les loyers à la relocation ainsi, ils ne reflètent pas la réalité de l'évolution des quittances de nos locataires. L'augmentation des loyers quant à elle, répond à l'orientation budgétaire prise par le Conseil d'administration à savoir une augmentation en 2 temps soit 1% en Janvier et 1,8% en Juillet Enfin, tout comme pour les charges, nous constatons une augmentation significative du montant des loyers qui correspond à la livraison de nos nouveaux programmes. Evolution des charges locatives Comparatif des mois de Décembre 2006 et Décembre 2007 (en euros) DECEMBRE 2006 DECEMBRE 2007 LOYERS COURANTS IDR VACANTS TOTAL LOYERS COURANTS IDR VACANTS TOTAL DELTA LOGTS LOGTS GARAGES GARAGES COMMERCES COMMERCES FOYERS FOYERS ANNEXES ANNEXES TOTAL TOTAL Nous constatons une augmentation générale des charges liée au plus grand nombre de logements en gestion. En effet, l OPAC a connu un accroissement de près de 10% de son parc entre 2006 et 2007, il est donc normal que nous retrouvions cet écart répercuté sur les charges. Cependant, nous notons une augmentation plus réduite du poste de chauffage par rapport à l'année précédente qui s explique par une année particulièrement clémente sur le plan climatique. 64

65 Le solde indiqué ici et arrêté au 31 Décembre 2007 paraît nettement supérieur au montant de l année précédente, cependant ceci s explique par un changement de méthode. En effet, auparavant les créances des débiteurs de plus de 2 ans apparaissent systématiquement en créances irrécouvrables et donc déduite du solde global or cette année en raison d un nouveau marché pour le recouvrement des locataires partis nous avons pris le parti de réintégrer ce montant sachant qu aujourd hui nous engageons toute procédure contentieuse et non plus amiable comme précédemment pour procéder au recouvrement de cette créance. Cette situation peut donc être qualifiée d atypique pour 2007 sachant qu en fonction des attestations de non recouvrement transmises par la société désignée, nous procèderons à l enregistrement de ces sommes en créances irrécouvrables au fur et à mesure. Créances de moins de 3 mois Solde au K Créances non douteuses et de - 3 mois Dettes moins de 3 mois K Douteuses K La dette soldes créditeurs - 70 K rbts sur SDTC - 7 K Total - 77 K Créances irrécouvrables Créances irrécouvrables 3 K Dettes 2007 avt irrecouvrable K 65

66 Décomposition de la dette 2006 en K 2007en K Différence en K dette provisionnée en K Taux de provision Dettes - 3 mois Dettes - 6 mois % Dettes - 1 an % Dettes + 1 an % Loc partis - 2 ans % Loc partis + 2 ans % Soldes créditeurs Total Dans le tableau ci-dessus nous vous présentons une décomposition de la dette en fonction des taux de provision comptable. Ainsi, sur la dette à moins de trois mois, nous constatons une augmentation significative par rapport à 2006 liée d une part à l accroissement de notre parc et d autre part à la fragilisation de la solvabilité des ménages. Enfin, cette augmentation est à rapprocher de notre travail sur les commerces initié en fin d année 2007 afin de réévaluer l ensemble des loyers de nos baux commerciaux. En parallèle, le montant de la créance pour les dettes à plus de 2 ans paraît important mais s explique par le nombre des expulsions réalisées chaque année. En effet, nous avons réalisé sur l année expulsions répercutant ainsi des montants de dettes importants sur les locataires partis. Provision pour créances douteuses Evolution par rapport à N K 1766 K Sur l évolution de la provision pour dette entre 2006 et 2007, on constate une augmentation. Cependant, si nous avions appliqué le même mode de calcul en gommant les dettes à plus de 2 ans, la provision pour dette serait alors ramenée à un montant global de 1263K soit un écart de -10% par rapport à 2006, ce qui rappelle une tendance globale à la baisse du montant de la dette illustrée par le graphique en page suivante. 66

67 Le graphique ci-dessous nous présente une évolution de la dette de Janvier 2001 à Décembre 2007 en distinguant les créances des locataires présents et partis. Sur les locataires présents nous constatons une diminution constante et régulière du montant de la dette. En ce qui concerne les locataires partis, nous entendons les locataires ayant donné congé de leur logement mais également les locataires partis à la cloche de bois ou expulsés, ce qui explique que nous ayons un niveau de créance relativement important sur cette catégorie Locataires présents et partis locataires partis locataires présents 0 Détail de l encaissement DETAIL DE L'ENCAISSEMENT K % Quittancement % Dont APL % Dont quittancement hors APL % Montant encaissé en 2007 (hors APL) % Montant encaissé total en % Afin de mieux appréhender le tableau ci-dessus, il faut rappeler que le quittancement correspond aux montants qui ont été demandés aux locataires (loyers, charges, cautions ) ce qui peut être différent de ce que l OPAC a encaissé. En effet, le montant total encaissé tient compte également des versement effectués, dans le cadre, de plans d apurement ce qui explique que cette somme soit supérieure au montant quittancé

68 Les données de l'occupation sociale sont issues de l'enquête annuelle sur le supplément de loyer Solidarité Il convient de rappeler que cette enquête ne porte que sur les locataires ne bénéficiant pas d'apl. En 2007 seules 1195 familles ont répondu à l'enquête "supplément de loyer solidarité" soit 53% des locataires ACTIVITE DES LOCATAIRES Selon l'enquête SLS Nombre de personnes ayant un emploi stable 53% Nombre de personnes ayant un emploi précaire 6% Nombre de demandeurs d'emploi 8% Nombre de majeurs sans emplois 33% Total 100% Bien que le pourcentage d'actifs représente la part la plus importante, il est intéressant de noter que la proportion de locataires ayant un emploi stable a perdu 10 points par rapport à l'an dernier, tandis que le nombre de locataires ayant un emploi précaire a quant à lui augmenté passant de 3 % en 2006 à 6 % cette année. De même confirmant la tendance, nous notons une augmentation de la population inactive passant de 34% à 41% en Toutes ces données illustrent bien une paupérisation croissante de la population en logement HLM. Une tendance que nous constatons depuis plusieurs années et qui tend à s aggraver. STRUCTURE PAR AGE Répartition par âge du chef de famille hors RPA et locaux loués à des associations Nombre Pourcentage inférieur ou égal à 30 ans 69 6% Compris entre 31 et 50 ans % compris entre 51 et 65 ans % compris entre 66 et 75 ans % compris entre 76 et 90 ans 92 8% supérieur ou égal à 91 ans 0 0% Total % Sur l'ensemble du parc 76% de nos locataires sont en âge de travailler, un chiffre qui reste identique à celui de l'année précédente Parallèlement, nous constatons une situation similaire à l année 2006 en ce qui concerne la part des locataires âgés de plus de 65 ans. Une tendance au vieillissement de la population qui se confirme avec près de 18% de locataires âgés de plus de 65 ans

69 COMPOSITION DES FAMILLES Occupation sociale du Parc hors RPA, logements de gardiens et vacants POURCENTAGE COLONNE (*) POURCENTAGE LIGNE (*) F1 F2 F3 F4 F5 et + TOTAL DES MENAGES PAR TYPE DE LOGEMENT TOTAL DES MENAGES SUR L ENSEMBLE DU PARC 1 - Ménages composés d'une seule personne 89% 16% 73% 31% 28% 27% 23% 21% 17% 4% 36% 100% 2 - Ménages composés de deux personnes 10% 3% 22% 14% 33% 46% 22% 30% 20% 8% 25% 100% 3 - Ménages composés de trois personnes 1% 0% 4% 4% 23% 47% 20% 39% 18% 10% 17% 100% 4 - Ménages composés de quatre personnes 0% 0% 1% 1% 10% 31% 19% 58% 12% 10% 11% 100% 5 - Ménages composés de cinq personnes et plus 0% 0% 0% 0% 5% 17% 16% 53% 33% 30% 10% 100% TOTAL DE LOGEMENTS SUR L ENSEMBLE DU PARC 7% 16% 34% 34% 9% 100% TOTAL LOGEMENTS PAR CATEGORIE DE MENAGES 100% 100% 100% 100% 100% 100% (*) Pourcentage ligne = répartition des ménages selon la typologie des logements (*) Pourcentage colonne = répartition des logements selon la composition des familles Le tableau ci-dessus nous présente la répartition des ménages par catégorie de logement. Il nous permet alors de mettre en avant les problèmes de sur ou sous-occupation sur notre parc. Cette année encore nous constatons un véritable problème de sous-occupation avec plus de 50% des personnes seules dans des logements de type 3 ou plus. Ce phénomène est essentiellement lié au vieillissement de la population. C'est pour cette raison et afin de trouver une solution que le Conseil d Administration de l OPAC de Chelles en lien avec le Ministère du Logement a envisagé un dispositif particulier afin de favoriser la mutation des personnes seules de + de 65 ans logées dans des grands logements afin qu elles puissent trouver des logements plus petits tout en limitant l'augmentation du loyer pratiqué. Une mesure qui pourrait peut être permettre à cette population de muter sur des logements plus en adéquation avec sa composition familiale et ainsi libérer des grands logements pour des familles avec des enfants

70 Composition du parc et des ménages F 5 ET + Pourcentage des logements par type 9% 10% Pourcentage des Ménages par catégorie Ménages composés de cinq personnes et plus F 4 34% 11% Ménages composés de quatre personnes F 3 34% 17% Ménages composés de trois personnes F 2 16% 25% Ménages composés de deux personnes F 1 7% 36% Ménages composés de Personne seule 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% Le graphique ci-dessus vient nous apporter une meilleure lecture du nombre de logements par type et des catégories de ménages. Ainsi, lorsque l on voit que 36% des ménages sont composés d une seule personne tandis qu en parallèle nous n avons que 7% de logements de type 1, nous comprenons ici, toute la difficulté à équilibrer l occupation sur notre parc. RESSOURCES DES MENAGES Situation par rapport au plafond de ressources effectif pourcentage jusqu'à 19,99% du plafond 68 6 de 20 à 39,99% du plafond de 40 à 59,99% du plafond de 60 à 79,99% du plafond de 80 à 99,99% du plafond de 100 à 119,99% du plafond 76 6 de 120 et plus 39 3 Total De manière générale les locataires en place se situent en dessous des plafonds de ressources, cependant nous pouvons constater qu il y a tout de même 10% des locataires qui dépassent ces plafonds de ressources. Un montant qui paraît important sachant que cette tendance risque de se confirmer à la hausse pour l année prochaine suite à la diminution du montant de ces plafonds décidée par le Gouvernement

71 REPARTITION DES RESSOURCES PAR QUARTIER 0 1à à à à au delà Coudreaux 0% 0% 2% 5% 3% 2% Chantereine 0% 0% 0% 2% 1% 1% Noue-Brossard 0% 0% 1% 3% 3% 1% Chelles centre 1% 1% 3% 30% 15% 11% Autres sites 0% 0% 1% 8% 5% 5% (Pourcentages exprimés sur la totalité des répondants) Le tableau ci-dessus présente la répartition des revenus en fonction des grands quartiers où l'opac de Chelles possède du patrimoine. Le faible taux représenté par les ressources les plus faibles s'explique par la source des données. En effet, l'ensemble des éléments ont pu être traités en fonction de l'enquête annuelle relative au supplément de loyer solidarité. Ainsi, seuls les ménages ne bénéficiant pas d'apl et par conséquent ayant des revenus ont été consultés. Nous pouvons également observer, par des données dont nous disposons par ailleurs, qu il existe une forte corrélation entre l âge de nos résidents et le revenu dont ils peuvent bénéficier. Ainsi, on remarque une forte concentration des locataires les plus solvables sur le centre ville puisque près de 50% des familles interrogées sont situées dans le centre ville. 71

72 La concertation locative L année 2007 a été marquée, comme chaque année maintenant, par un grand nombre de rencontres sur site et de manifestations diverses. Ainsi, l on pourra noter : Tenue de 46 réunions avec les locataires et leurs amicales durant l année 2007 Organisation, en mai 2007, de la participation de l OPAC à la manifestation nationale «La Fête des voisins» relayée par les amicales de locataires Réhabilitation de la résidence PONT DE FOREST en concertation avec l amicale des locataires (3 réunions) Préparation de la réhabilitation de la résidence NOUE-BROSSARD avec l amicale des locataires (4 réunions) Préparation de la requalification du quartier des CRESSONNIERES avec les locataires et les riverains (3 réunions) Lancement d une enquête de satisfaction en octobre 2007 Mise en place d une permanence pour les urgences 24 heures/24 et 7 jours/7 Mise en place de l avance de l Aide Personnalisée au Logement pour les nouveaux locataires Mise en place de cartes professionnelles pour les gardiens et les inspecteurs techniques de l OPAC Signature d un protocole d accord sur les états des lieux avec le Conseil de Concertation Locative Par ailleurs, en accord avec les représentants des locataires, un certain nombre d actions ont été initiées en Les Amicales de locataires Amicale de CHANTEREINE Madame GAUDRON Corinne - Présidente- 9, rue Turgot CHELLES Amicale de SCHLOSSER Monsieur GASTAUD Vincent - Président - 17, rue du Temple CHELLES Amicale de BUIGNET TOURNELLES PONCELET Monsieur LABUSSIERE Jacques - Président - 11, rue des Tournelles CHELLES Amicale de la NOUE-BROSSARD Madame ADOBET - Présidente - 9, allée de la Noue Brossard CHELLES Amicale LES VIGNERONS Monsieur AUREAL - Président - 16, Grande Rue TORCY Amicale de PONT DE FOREST Monsieur LESTIN Philippe - Président av. Foch CHELLES Amicale de CHATEAU-GAILLARD Monsieur FREMONT Patrick - Président - 16 rue du Dr P. Mouchet CHELLES Amicale du MONT-CHALATS Madame MICHEL Martine - Présidente - 9 allée de la Grande Pièce CHELLES Amicale de VERLAINE Mademoiselle NACERI Samia - Présidente - 2 Allée Paul Verlaine TORCY 72 72

73 Les réclamations Le logiciel des réclamations mis en place en 2006 permet d enregistrer l ensemble des demandes d interventions faites par nos locataires. En 2007, le nombre de demandes s élève à réclamations, ce qui fait une moyenne de 529 réclamations par mois auxquelles nous devons répondre. Il est présenté dans les graphiques ci-après, le nombre d interventions par corps d état et le nombre d interventions par résidence. INTERVENTIONS 2007 PAR CORPS D'ETAT Plomberie Peinture Menuiserie Electricité Chauffage Maçonnerie Serrurerie Nettoyage Entreprises Sinistre Ascenseur Interventions diverses Toiture Infiltration d'eau Revetement Relation voisinage Vitrerie Chauffe-eau /ballon eau-chaude Alimentation Gaz Ventilation Interphonie Dégorgement Vitrerie 73

74 MOYENNE D'INTERVENTIONS ANNUELLES PAR LOCATAIRES FOLLEREAU/LAENNEC/SCHWEITZER-332lgts SCHLOSSER-282lgts NOUE-BROSSARD-280lgts BUIGNET/TOURNELLES-267lgts LES CRESSONNIERES-193lgts CHANTEREINE - 148lgts CHATEAUGAILLARD - 92lgts GAY-LUSSAC - 85 lgts PONT DE FOREST-83lgts MONTCHALATSINDIVIDUELS-76 lgts LOGNES-MANDINET- 69 lgts RPATRINQUAND - 64lgts NOISIEL-62lgts RESIDENCEDU FORT - 54lgts LES JONCS - 52lgts MONT CHALATSCOLLECTIFS-43 lgts TORCY-MAUBUEE - 42lgts RUE DUTIR-42lgts LES ROSEAUX - 41lgts AULNOY FA PRIME-40lgts PONCELET-40lgts TORCYPAUL VERLAINE - 38lgts RESIDENCEELIE-36lgts 33LOGTS GRANDEPRAIRIE - 33lgts RESIDENCEMEUNIER-33lgts HAMEAUDEVALLIERES-32 lgts RESIDENCEDU SEMPIN-32lgts ZACDU PLAINCHAMPS-22 lgts LAFONTAINE - 20lgts PAVILLONS DIVERS - 11lgts TORCYLAVIGNE - 11lgts PAVILLONS PONCELET-7lgts LOGEMENTS A. BESSON - 6lgts 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,

75 L enquête de satisfaction En octobre 2007, l OPAC de Chelles, a lancé auprès de l ensemble de ses locataires, soit environ 2750, une enquête de satisfaction, portant sur des sujets très variés, tels que : la propreté dans les parties communes, le fonctionnement des équipement collectifs, les équipements du logement, les relations avec l OPAC de Chelles, l information et la communication, le cade de vie, les conditions d entrée dans les lieux Un locataire sur trois a répondu à cette enquête. Les résultats analysés en novembre 2007, ont permis de définir des actions concrètes à mettre en place afin d améliorer le service rendu aux locataires. Globalement, la satisfaction des locataires s est améliorée depuis l enquête réalisée en 2003, puisqu elle est passée de 59% à 79% en Cependant la satisfaction n est pas globale dans tous les domaines d interventions et l OPAC a élaboré un programme afin de progresser sur les points d insatisfactions. Ce programme tient en 9 engagements, présentés ciaprès : Parking : Evacuer les épaves rapidement pour dégager des places de parking et augmenter celles-ci sur les résidences. Entretien parties communes : Plus de contrôle des personnes chargées du nettoyage des parties communes, et notamment des entreprises sous contrat avec l OPAC. Entretien abords des habitations : Maintenir l effort réalisé auprès de nos entreprises d espaces verts. Maintenance des équipements : Mise en place d un nouveau marché pour l entretien des portes de parkings et des ascenseurs. Equipement du logement : Remise en état complète et nettoyage général du logement avant sa relocation. Information et communication : Un questionnaire de satisfaction sera adressé lors de la réalisation des contrats d entretien. L accueil : Etre à l écoute des locataires et réaménagement de l accueil de l OPAC. Conditions d entrée dans les lieux : Etablir un état des lieux plus clair afin de mieux identifier les travaux à la charge du locataire sortant. Traitement des réclamations : L OPAC s engage à répondre par écrit à chaque réclamation faite. L objectif de l OPAC est d obtenir une meilleure satisfaction de l ensemble de ses locataires. 75

76 Le site internet Le site internet de l OPAC a été lancé en avril 2006 pour faciliter les échanges avec les locataires. Il est visible à l adresse : Les locataires peuvent ainsi télécharger les formulaires et documents dont ils peuvent avoir besoin (imprimés de demande d échange de logement, de prélèvement automatique des loyers, guide du locataire, plan d accès de l OPAC, derniers journaux d information). Il leur est possible également d adresser un aux différentes directions de l OPAC ou déposer une demande d emploi. Un panorama du patrimoine de l OPAC leur est proposé et bien d autres renseignements utiles tels que les numéros de téléphone des gardiens, des principales administrations, des liens vers d autres sites, et un grand nombre d informations sur le fonctionnement de l OPAC visiteurs ont consulté, en 2007, le site de l OPAC, soit une moyenne journalière de 15 visites. Les consultations durent environ 5 minutes, ce qui représente environ 6 pages lues à chaque visite. Le journal des locataires Le journal des locataires est trimestriel. En 2007, il est donc paru 4 numéros en janvier, avril, juillet et octobre. Il a annoncé aux locataires les principaux évènements de l année (pour exemple : le budget 2007, la mise en place de l avance APL pour les nouveaux locataires, la mise en place d une permanence 24 heures/24 et 7 jours /7 pour les urgences, les résultats des élections des locataires, la participation de l OPAC à la manifestation nationale «la fête des voisins», la vente de logements aux locataires, les chantiers «jeunes» de l été, la mise en place de cartes professionnelles pour les gardiens et les inspecteurs techniques de l OPAC ). Sont systématiquement communiqués, dans ce journal, : - les dates des rencontres sur site, - l avancement des travaux d entretien (en cours et en projet), - les réhabilitations engagées, - les opérations de construction en chantier (MEUNIER livrée en mai 2007, AULNOY FA livrée en juin 2007, IGLOO livraison prévue en 2008) - Les projets de l OPAC (ZAC de la Madeleine, Résidence sociale de Brou, réaménagement urbain du quartier des Cressonnières ). Il comporte également une rubrique «conseils» qui a apporté à nos résidents des informations utiles sur les troubles de voisinage, l état des lieux, la permanence 24h/24 7 jours/7 pour les urgences et la carte professionnelle du personnel de l OPAC amené à intervenir dans les logements. En plus d être diffusé sous sa version papier, le journal des locataires peut être téléchargé sur le site internet de l OPAC : 76

77 La Gestion financière 77

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79 79

80 80 81

81 81

82 BILAN ACTIF 2006 en 2007 en PASSIF 2006 en 2007 en IMMOBILISATIONS INCORPORELLES NETTES , ,01 DOTATIONS ET RESERVES , ,65 IMMOBILISATIONS CORPORELLES NETTES , ,18 REPORT A NOUVEAU ,16 IMMOBILISATIONS EN COURS , ,02 RESULTAT DE L'EXERCICE , ,08 IMMOBILISATIONS FINANCIERES , ,80 SUBVENTION D'INVESTISSEMENT , ,86 STOCK EN COURS , ,54 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES , ,24 FOURNISSEURS DEBITEURS , ,11 DETTES FINANCIERES , ,50 CREANCES D'EXPLOITATION , ,85 LOCATAIRES ACQU ORG PAYEUR D'APL , ,39 CREANCES DIVERS , ,04 DETTES D'EXPLOITATION , ,27 VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT , ,53 DETTES DIVERSES , ,28 DISPONIBILITES , ,89 PRODUITS CONSTATES D'AVANCE , ,47 CHARGES CONSTATEES D'AVANCE , ,95 CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERCICES , ,82 TOTAL ACTIF EN , ,74 TOTAL PASSIF EN , ,74 82

83 Au niveau du bilan nous pouvons observer les éléments suivants : Côté actif : Malgré une diminution de notre actif liée à la vente de quatre logements de notre groupe de la Grande Prairie, nous pouvons constater une forte progression de nos immobilisations nettes, qui est marquée par la mise en service de nos opérations les nénuphars et Meunier ainsi que la fin de la réhabilitation de Schlosser. Des immobilisations en cours liées à nos nouvelles opérations de construction et de réhabilitation, qui restent stables en raison de la poursuite de notre développement. Des créances d exploitation en augmentation liées à l accroissement constant de notre activité. Enfin une forte progression de nos valeurs mobilières de placements. Côté passif : Des subventions d investissement en augmentation liées aux financements de nos opérations en cours Des dettes financières en hausse liées à notre forte activité de construction neuve et de réhabilitation Des dettes d exploitation qui restent constantes. Nous pouvons constater que la forte augmentation de nos immobilisations (côté actif) reste couverte par l augmentation de nos subventions et nos emprunts (côté passif). De plus, cette année, le report négatif ayant été soldé, le résultat sera ainsi entièrement affecté à l investissement. 83

84 COMPTE DE RESULTAT (en milliers d'euros) OPAC OPAC OPAC EUR/logt EUR/logt 2005 EUR/logt nombre de logements==> loyers logements autres loyers production immobilisée subvention d'exploitation autres produits total produits (hors récup. charges) charges récupérables dont salaires & chgs/taxes soc récupérables dont Impôts & Taxes récupérables récupération de charges régularisation de charges antérieures charges de l'exercice non récupérées taxes/salaires salaires, intéressement & accessoires charges sociales salaires & chgs+taxes sociales récupérables salaires & chgs soc non récupérables charges d'entretien & conso NR autres frais de fonctionnement autres charges non récupérables gros entretien gros entretien p3 (nouvelle règle comptable en 2005) autres charges non récupérables taxe fonciere autres impôts impots et taxes amortissements techniques (*) (pour information remboursements emprunts locatifs) (*) intérêts des emprunts annuites techniques + intérêts transferts de charges financières provisions locat et emprunteurs (*) créances irrécouvrables autres provisions (*) ch.d'exploit. à répartir autres dotations immo corporelles (*) provisions gros entretien (*) reprise prov. Gros entretien (*) autres reprises (*) total charges d'exploitation (y compris régularisation de charges antérieures) résultat d'exploitation produits financiers charges financières charge/produit financ.net prêts accession resultat financier résultat courant produits exceptionnels dont subv.d'investis.virées au résultat (*) dont cessions ventes dont sortie d'actif charges exceptionnelles dont sortie d'actif dont cessions ventes résultat exceptionnel Résultat (*) Impôt sur les Sociétés (2006) Resultat après impôt sur les sociétés Autofinancement (*) net Rembt. emprunts locatifs

85 Les produits de l OPAC pour l année 2007 sont en forte augmentation. Celle-ci est liée à la mise en service de nos nouvelles opérations Les Nénuphars et Auguste Meunier ainsi qu à la comptabilisation sur une année complète des groupes Cressonnières et Plain Champs. L augmentation des autres loyers correspond à la location de commerce situé dans le groupe des Cressonnières. Côté charges, il est à noter une augmentation des charges récupérables liée à la mise en service des nouveaux groupes. Nous constatons également la progression du poste salaires et charges non récupérables qui est due à la mise en place d une prévoyance pour l ensemble du personnel et des nouvelles créations de poste au service développement découlant de l augmentation de l activité de construction et de réhabilitation. Nous maintenons toujours nos efforts sur le gros entretien et l entretien non récupérable de nos logements libérés ce qui implique l augmentation de ces charges. De plus, il apparaît une augmentation de nos annuités d emprunts liée, d une part, aux nouveaux emprunts de nos opérations d immobilisation et, d autre part, à un effet de décalage des annuités dû à l allongement de la dette réalisée fin Il est à noter que, cette année, l OPAC a changé de société de recouvrement et que celle-ci gère en plus du recouvrement amiable, le contentieux. Ainsi cette modification a pour conséquence de changer notre méthode de travail. En effet, contrairement aux années précédentes, nous pouvons transférer toutes les dettes à cette société, en y incluant les dettes des locataires partis depuis plus de 2 ans. Antérieurement, celles-ci étaient abandonnées au 31 décembre de l année de clôture, ce qui génère pour cette année une baisse des abandons de créances. Le résultat d exploitation se situe à 163 K et est en progression par rapport à l exercice antérieur. Le résultat exceptionnel est en baisse, car était comptabilisée l année dernière la vente du groupe Magny le Hongre. Notre résultat exceptionnel inclut, pour cette année, la vente de quatre logements de la Grande Prairie ainsi que du commerce situé sur le Groupe des Nénuphars. Pour cette année, nous n avons pas, à proprement parler, d impôts sur les sociétés à payer. Par contre il ressort une plus-value fiscale sur la vente des logements de la Grande Prairie de 13 K. Au global, le résultat comptable de notre OPAC se situe, après impôts, sur plus-value à 607 K. 85

86 OPAC DE CHELLES RESULTAT EN K SUR LES 5 DERNIERS EXERCICES Résutat comptable -500 Résultat d'exploitation Produits - charges exceptionnels Montants en K 86 86

87 Le résultat comptable de l OPAC se maintient sur l exercice 2007 par rapport à l année antérieure. A noter, la progression régulière du résultat d exploitation qui, bien que fragile, traduit une activité mieux équilibrée. Notre résultat d exploitation reste en progression constante et se situe à 163 K. 87

88 OPACde Chelles 2 rue Wladislaw Pusz Chelles cedex - Tél. : Fax : [email protected]