Idées reçues sur la notion de densité

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1 Di r ect i on t er r i t or i al e I l e- de- Fr ance Idées reçues sur la notion de densité Orléans, 5 octobre 2016 Grégoire Palierse Cerema Ile-de-France

2 Introduction Le Cerema Île-de-France assistance à maîtrise d ouvrage, production de documents méthodologiques et de retours d expérience sur la «densification» Les documents ressources : Travail mené par la Dter IdF avec la DDT77 : les apports de la densité 2

3 Introduction Objectifs : Comprendre le contexte Seine-et-Marnais, atypique en Île-de-France Mettre en lumière l intérêt de la densification pour répondre aux enjeux variés de ce territoire (habitat collectif, individuel diffus, centre-bourg...) Construire le document avec et pour la DDT77 3

4 Contexte Population concentrée sur l'ouest du département Présence de quelques pôles de centralité à l'est Desserte en transports en commun très inégale 4

5 Contexte Seine-et-Marnais Seul département d Île-de-France qui crée plus de logements en extension urbaine qu'en densification 5

6 Contexte Seine-et-Marnais Consommation d'espace pour le logement principalement causée par l'habitat individuel 6

7 Contexte Seine-et-Marnais Comment traiter de densité sans a priori, dans un territoire où les habitants sont originaires du cœur de l'agglomération et ont déménagé en périphérie? Comment développer une approche pertinente de la densité sur un territoire aussi varié? 7

8 1. «On densifie pour densifier» X U FA Répondre aux grands enjeux nationaux... Construire logements neufs par an Préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers En tirant parti du contexte local Type de commune Type de quartier 8

9 1. «On densifie pour densifier» préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers opportunité de créer du logement, en particulier social et/ou de petite taille (typologie T1/T2 déficitaire en Seine et Marne) limitation du ruissellement des eaux pluviales possibilité de diversifier les modes de déplacements et d'augmenter la part des modes actifs ("ville des courtes distances") réduction de certaines nuisances (pollutions atmosphériques...) et des émissions de GES 9

10 1. La densité : un moyen, pas un objectif Loger les ménages jeunes ou âgés, habitant déjà sur la commune dans des conditions inadaptées Répartition de la population par classes d'âges dans la commune de Lésigny (Seine-et-Marne), source : INSEE 10

11 1. La densité : un moyen, pas un objectif Pérenniser les équipements publics (école, gymnase ) Maintenir ou créer des petits commerces, pour limiter le phénomène de village-dortoir Limiter ainsi le recours à la voiture 11

12 2. «La densité implique de construire du collectif» X U FA Différentes formes urbaines pour une même densité résidentielle, source : IAU-IDF 12

13 2. La densité : une réponse adaptée au contexte local La prédominance d une filière répond à une stratégie économique des acteurs de la construction Prix de revient d un logement de 90 m² en fonction du coût du foncier et de l occupation du sol source : JC Castel, Etudes Foncières n 152,

14 2. La densité : une réponse adaptée au contexte local La densification ne sera acceptée que si elle s'insère dans le tissu urbain : En zone pavillonnaire, tirer parti des terrains sous-occupés Typologie des jardins de maisons individuelles à Montfermeil (SeineSaint-Denis), source : Cerema 14

15 2. La densité : une réponse adaptée au contexte local La densification ne sera acceptée que si elle s'insère dans le tissu urbain : En centre-bourg ou centre-ville, construire du logement, mais aussi des locaux commerciaux et profiter de l'opération pour requalifier les espaces publics environnants Projet de construction sur une dent creuse à Meaux (Seine-et-Marne), source : SOGEPROM 15

16 2. La densité : une réponse adaptée au contexte local La densification ne sera acceptée que si elle s'insère dans le tissu urbain : En secteur d'habitat collectif, la démolition-reconstruction est souvent l'occasion de produire plus de logements tout en limitant la hauteur des bâtiments grâce à une meilleure gestion de l espace Démolitionreconstruction à Meaux (Seine-etMarne), source : Cerema, ville de Meaux 16

17 3. «Les habitants ne veulent pas de la densification» X U FA La densification renvoie à une certaine image de la ville et notamment à ses nuisances (bruit, problèmes de circulation et de stationnement...) Mais les centres (des bourgs et des villes) sont plus denses que les extensions urbaines, et leur image est valorisée (petits commerces, lieux de rencontre...) 17

18 3. La densification est acceptable Logements locatifs en réhabilitation d un corps de ferme, source : PNR du Vexin, 2012 Maison en densification, source : les Cahiers de l IAU IdF, n 169, juin

19 4. «Densifier nuit au respect de l intimité des habitants» Réutilisation du parcellaire traditionnel pour gérer l'intimité X U FA Exemple de Montreuil (93), photographie Cerema 19

20 4. Densification et gestion des vues Réutilisation du parcellaire traditionnel pour gérer l'intimité Exemple de Saintes (17) Source : PNR Chevreuse,

21 5. «La maison individuelle est le logement préféré des Français et de mes administrés» I A VR... s i a,m Evolution des profils des acheteurs : Urbains plutôt que ruraux Fin de la «famille nucléaire» type Parcours résidentiel varié 21

22 6. «Densifier va supprimer des espaces verts» X U FA Création d une sente piétonne au Mesnil-Saint-Denis (78) Source : PNR Chevreuse,

23 6. Ouvrir des espaces verts publics grâce à la densification Création d une sente piétonne au Mesnil-SaintDenis (78) Source : PNR Chevreuse,

24 7. «Les habitants sont venus sur ma commune pour avoir un grand terrain»... R Û S S A P Volonté des acheteurs ou seule offre disponible? Beau petit jardin > grand terrain Habitat pavillonnaire renvoie surtout à l intimité Exemples de jardins à Montfermeil (Seine-Saint-Denis), source : google maps et Cerema 24

25 8. «Sans foncier, je ne peux pas densifier» X U FA Diverses façons de densifier en milieu déjà bâti : Division parcellaire ou construction sur parcelle déjà bâtie Résultat des consultations Bimby à Cernay la Ville, source : Cerema 25

26 8. «Sans foncier, je ne peux pas densifier» X U FA Diverses façons de densifier en milieu déjà bâti : Division pavillonnaire Maison divisée en trois appartements, source : Le Moniteur, sept

27 8. «Sans foncier, je ne peux pas densifier» Diverses façons de densifier en milieu déjà bâti : Réhabilitation voire démolition-reconstruction Exemple de démolition-reconstruction, source : IAU IdF, mai

28 9. «Densifier engendre des problèmes de stationnement et de circulation», I A. R V is.. ma Uniquement si la densification n est pas maîtrisée par la collectivité Création d un parking et d'un cheminement piéton pour accéder aux commerces du centre-bourg au Mesnil-SaintDenis (78) 28

29 10. «Densifier va bouleverser l image de ma commune» S A P... R Û S Saintes, source : PNR Chevreuse Colombes, projet pour l îlot 26, source : site internet de Colombes 29

30 10. «Densifier va bouleverser l image de ma commune» Saint-Rémy-lès-Chevreuse, source : PNR Chevreuse Le Tremblay-sur-Mauldre, source : PNR Chevreuse 30

31 11. «Construire en secteur urbanisé coûte plus cher»... R Û S S PA Coûts de gestion : pas de réelle différence entre les types de logements Investissement réduit en densification Moins de desserte Moins de réseaux Contraintes supplémentaires à prendre en compte Démolition et dépollution éventuelles Accès au chantier plus complexe 31

32 Conclusions de l étude Élaboration d'une typologie des communes de Seineet-Marne, pour offrir des informations contextualisées et synthétiser les apports potentiels de la densité en fonction des enjeux 32

33 Conclusions de l étude Apports de la densité pour gérer les problématiques de chaque type de communes 33

34 Conclusions de l étude La densification de l espace bâti peut se décliner dans toutes les collectivités, car elle répond à des problématiques différentes Elle doit cependant être organisée et maîtrisée par la collectivité, à travers les documents d urbanisme (règlement de PLU(i), OAP...) 34

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36 Réflexion sur la densité à l'échelle du quartier 36

37 Réflexion sur la densité à l'échelle du quartier 37

38 D irection territoriale I le-de- France Pour aller plus loin Plaquette «Idées reçues sur la densité» Guide «bonnes pratiques de division parcellaire» Fiches «écriture du règlement de PLU(i)» À paraître sur le site de la préfecture des Yvelines Contact : gregoire.palierse@cerema.fr