25 ème Colloque de l ORIE

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Benoît Garon
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1 25 ème Colloque de l ORIE 25 ans d analyses, 25 ans de projets 9 février 2012

2 25 ans d analyses, 25 ans de projets Louis-Baudouin Decaix Président de l ORIE

3 25 ans d analyses, 25 ans de projets Rétrospective Alain Béchade Directeur de l ICH, professeur au CNAM

4 L AGREMENT LES GRANDES DATES AGREMENT UTILISATEUR >2.000m² >2.000m² Suspension Suspension Suppression En blanc Néant Néant sauf en zone 1 redevance Néant sauf zones spécifiques >1.000m² >1.000m² AGREMENT CONSTRUCTEUR Affecté >2.000m² >2.000m² >2.000m² >1.000m² >1.000m² Exonération en ville nouvelle Exonération ZAC sur la base d un ratio habitat/ activités Exonération en ZFU -Transfert de compétence au préfet de département si convention d équilibre -Transfert au préfet de région si concurrentiel 4

5 L AGREMENT (constructeur) : OUTIL REGULATEUR? Sources : ORIE sur données DRIEA/MAA - INSEE Mm² Mm² 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Agréments constructions bureaux accordés 3 phases : OUEST (78-92) EST ( ) PIB Mises en chantier bureaux : explosion de la production de bureaux, particulièrement dans les Hautsde-Seine (nombreuses friches industrielles) : éclatement de la bulle immobilière, ralentissement net du marché, crise de suroffre : la mise en œuvre locale de la procédure d agrément au travers des conventions d équilibre semble atténuer le déséquilibre est-ouest 5

6 L AGREMENT OUTIL REGULATEUR? Evolution de la demande placée en IDF et du PIB Taille du parc : Mm² (estimation) Mm² (estimation) Mm² Mm² Mm² 3,0 2,5 Demande placée PIB PIB EN % 2, ,5 1 1, , Sources : ORIE, INSEE 0, Changement de volume : - de 1975 à 1992, 1Mm² en moyenne de demande placée ; - de 1993 à 2010, 2Mm² en moyenne de demande placée. 6-4

7 L AGREMENT OUTIL REGULATEUR? Evolution de la demande placée et des emplois tertiaires en IDF Taille du parc : Mm² (estimation) Mm² (estimation) Mm² Mm² Millions 3,0 2,5 2,0 Demande placée Emplois tertiaires (marchands et non marchands) Emplois industriels Milliers Emplois 1, , Sources : ORIE sur données INSEE et CBRE 0,5 0, Réponse à un besoin de mutation de l économie

8 25 ans d analyses, 25 ans de projets Témoignage Jean-Pierre Duport Ancien préfet de la région Ile-de-France

9 25 ans d analyses, 25 ans de projets Rétrospective Philippe Lemoine Directeur général, Silic

10 L EVOLUTION DU PARC DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE DE 1990 A 2009 Département Variation Variation Loyer moyen prime ( constants) Loyer moyen prime ( constants) Variation des loyers moyens prime ( constants) Paris % 9% % Hauts-de-Seine % 16% % Seine-Saint- Denis % 34% % Val-de-Marne % 16% % Seine-et-Marne % 15% % Yvelines % 20% % Essonne % 25% % Val d'oise % 24% % Total % 16% Sources : ORIE ; CBRE Parc de bureaux francilien : + 49 % entre 1990 et 2009 Rythme de progression du parc qui ralentit : 80% des emplois franciliens sont tertiaires 10

11 RETOUR SUR LES DYNAMIQUES PASSEES Sources : ORIE ; CBRE ; BNP PARIBAS REAL ESTATE Construction de bureaux entre 1991 et 2000 Principales opérations : Sites La Défense (Tours Société Générale (95) - Surfaces Loyers moyens ( constants 2010) T4 (98) - Tour m² 400 /m² Arcelor (92) - Tour GAN/CB21 (96)) Saint Denis - Landy - Pleyel Bercy - Immeuble Lumière (1994) m² 168 /m² m² 333 /m² 11

12 RETOUR SUR LES DYNAMIQUES PASSEES Sources : ORIE ; CBRE ; BNP PARIBAS REAL ESTATE Construction de bureaux entre 2001 et 2010 Principales opérations : Sites La Défense - Cœur Défense (2001) Bas Montreuil (Terra nova (2003) - Le Valmy (2006) - Arborial (2007)) Paris Rive Gauche (M1L (2002) Parc Avenue (2007)) Issy/Boulogne (Bords de Seine (2002) EOS (2007) Jazz B2 (2010)) Surfaces Loyers moyens ( constants 2010) m² 420 /m² m² 297 /m² m² 505 /m² m² 465 /m² 12

13 L EVOLUTION DU LOYER «PRIME» DANS LE QCA EN EUROS 2010 / m² / an Loyer facial moyen "prime" Paris QCA (Euros constant 2010) Loyer : en baisse Coûts de construction : en hausse Charges foncières : maintenues du fait des taux Fiscalité : variable d ajustement? Sources : BNP Paribas Real Estate T3 Difficulté à «surperformer «l inflation sauf à contre-cycle La baisse des taux a permis de maintenir un certain équilibre aujourd hui impossible 13

14 L EVOLUTION DU LOYER ECONOMIQUE MOYEN «PRIME» DANS LE QCA EN EUROS 2010 / m² / an Loyer économique moyen "prime" Paris QCA (Euros constant 2010) Sources : BNP Paribas Real Estate T3 14

15 ABSORPTION NETTE ET VARIATION DE L OFFRE IMMEDIATE Absorption nette Variation offre immédiate Surface (M m²) Année Sources : BNP Paribas Real Estate 15

16 25 ans d analyses, 25 ans de projets Rétrospective Alain Béchade Directeur de l ICH, professeur au CNAM

17 FISCALITE : REDEVANCE POUR CREATION DE BUREAUX Tarif redevance ( 2010 / m²) Mises en chantier Zone 1 Zone 2 Zone Mises en chantier (M m²) Année 0 Augmentation des tarifs de la redevance à contre-cycle (ex 1989) Entre 1972 et 1986, comme entre 1989 et 2011, pas de réévaluation : effet atténué de cet outil de régulation Nécessaire indexation régulière pour limiter les chocs sur l industrie immobilière (coûts de production) Sources : ORIE 17

18 FISCALITE : TAXE ANNUELLE BUREAUX (TABIF) Tarif taxe annuelle ( 2010 / m²) 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Zone 1 15,0 Zone 2 Zone 3 15,9 8,9 4,3 9,4 4, Année En euros constants, les tarifs de la taxe annuelle sur les bureaux sont les mêmes en 2011 qu en 1992 Affectation de la recette reste en débat Sources : ORIE Quid de la taxe foncière sur les propriétés bâties ( ) 18

19 CONCLUSION Passage d un marché de flux de constructions nouvelles à un marché de parc : nécessite de travailler sur l existant et notamment sur les questions d obsolescence, L efficacité des mesures réglementaires repose sur leur lisibilité, leur accessibilité, leur stabilité et leur réalisme face aux évolutions économiques et sociétales, Fiscalité : nécessité de lisser dans la durée les modifications de taux pour éviter des chocs trop violents sur l industrie immobilière. 19

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