République Française. Ville de Taverny. Programme local. Créa 2 11 Ville de Taverny Tome 1 Diagnostic

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1 République Française Ville de Taverny Programme local de l habitat Tome 1 Diagnostic Créa 2 11 Ville de Taverny Approuvé par le Conseil municipal en date du 16 décembre 2011

2 Sommaire Introduction (Annexes 1 à 2)...5 I. Contexte territorial et sociodémographique...7 A. Structure urbaine et positionnement territorial (Annexes 3 à 4) La commune de Taverny : une commune au centre du Val d Oise Un territoire relativement contraint qui explique une densité peu élevée Une présence des équipements dans l ensemble de la commune Synthèse MOFF : Structure urbaine...11 B. Contexte démographique (Annexes 5 à 13) Un ralentissement de la croissance démographique depuis Tendances et prospectives La taille des ménages et les compositions familiales Le desserrement des ménages Les prévisions à horizon Synthèse MOFF : Contexte démographique...15 C. Contexte socio-économique : revenus, professions et catégories sociales (Annexes 14 à 22) Les professions et catégories sociales Des ménages plus privilégiés que dans le Val d Oise Fiscalité et fragilité économique des ménages...17 D. Contexte socio-économique : habitat et emploi (Annexes 23 à 27) Le dynamisme économique de la commune de Taverny Les migrations pendulaires Synthèse MOFF : Contexte socio-économique...20 II. Portrait du secteur de l habitat de la commune de Taverny...21 A. Structure de l offre de logements (Annexes 28 à 33) Les caractéristiques du parc de la commune de Taverny Les statuts d occupation : une représentation importante des propriétaires occupants L ancienneté et le niveau de confort des logements La taille des logements Synthèse MOFF : Structure de l offre de logements

3 B. Parc privé : locatif et accession (Annexes 34 à 67) Les caractéristiques du parc privé et de ses occupants Les interventions dans le parc privé Les subventions ANAH Les loyers et les prix à l accession Les dynamiques du marché immobilier Les résidences secondaires Les logements vacants Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) Synthèse MOFF : Parc privé...36 C. Parc locatif social (Annexes 68 à 81) Les caractéristiques du parc social La gestion du parc social Les caractéristiques des occupants du parc social Les expulsions locatives La demande en logements sociaux Synthèse MOFF...43 III. Logement des publics spécifiques...44 A. Logement des personnes âgées (annexes 82 à 83) Le profil de la population âgée Le maintien à domicile des personnes âgées L accès à une structure spécialisée pour les personnes semi-valides ou en état de dépendance Synthèse MOFF...47 B. Logement des personnes handicapées Le profil de la population handicapée Le maintien à domicile des personnes souffrant d un handicap léger L accès à une structure spécialisée Synthèse MOFF...49 C. Logement des étudiants et des jeunes en insertion professionnelle (annexes 84 à 85) Le profil des étudiants et jeunes en insertion professionnelle Le logement autonome L accès à une structure spécialisée Synthèse MOFF

4 D. Logement des personnes défavorisées (Annexe 86) Un public difficile à quantifier Une offre diversifiée à destination des personnes défavorisées Synthèse MOFF...55 E. Accueil et logement des gens du voyage L offre d accueil à destination des gens du voyage semi-sédentaires L accueil à destination des gens du voyage sédentarisés Synthèse MOFF...57 IV. Dynamiques des marchés immobiliers et parcours résidentiels...58 A. Constructions neuves et transactions de logements (Annexes 87 à 93) Le développement de l offre de logements depuis Les transactions de logements...59 B. Parcours résidentiels Les principaux enjeux La réponse actuelle aux besoins des ménages Evaluation des disponibilités foncières et des potentiels de productions de logements (Annexe 94)...63 Conclusion

5 Introduction L élaboration du premier Programme Local de l Habitat de la commune de Taverny a été lancée en janvier 2010 à l initiative de la commune, suite à la délibération du Conseil Municipal du 25 septembre 2009, initiant le PLH. Le Porter à Connaissance de l Etat a été reçu en mars Le présent diagnostic constitue la première étape du PLH. Le diagnostic, partagé par l ensemble des partenaires, présente une synthèse de la situation du territoire en matière sociodémographique, dresse le bilan de la situation actuelle et des dynamiques en cours. Les politiques locales de l habitat et le fonctionnement des marchés immobilier et foncier y sont également étudiés. L objectif du diagnostic est de mettre en exergue les risques et les potentiels d évolution de la commune de Taverny. Par la suite, le document d orientations présentera les principes et les grands objectifs d une stratégie partenariale d intervention en matière d habitat. Enfin, le programme d actions précisera les objectifs quantifiés en matière de production et de localisation de l offre neuve, ainsi que les modalités d intervention dans le parc privé et social existant. Ce document visera également à consolider les compétences municipales en matière d habitat, à mettre en place les dispositifs de pilotage et à organiser l observation du secteur de l habitat et l évaluation du PLH. Le document d orientations et le programme d actions s appuieront tous deux sur les conclusions du présent diagnostic. Les enjeux de la démarche d élaboration du Programme Local de l Habitat pour la commune de Taverny Un PLH consiste à : Dégager une politique locale de l habitat avec l ensemble des acteurs du logement et formuler une stratégie d intervention partenariale à l échelle du territoire de la commune, Définir des objectifs concrets en matière de création et de requalification de logements pour mieux accompagner les parcours résidentiels des ménages dans la commune, Articuler la politique municipale en matière d habitat et le projet de ville défini dans le PLU, Affirmer l action publique en matière d habitat, en influant davantage sur l évolution de l offre de logements et en consolidant les compétences de pilotage dans le dispositif de mise en œuvre et d évaluation du PLH. 5

6 Les grands objectifs du PLH vis-à-vis du cadre législatif Le Programme Local de l Habitat doit permettre, conformément aux prescriptions du cadre législatif, et notamment de la loi du 25 mars 2009, de : Diversifier l offre de logements dans le souci d équilibres sociaux et territoriaux (développement de segments de l offre manquants ou à fort potentiel), Requalifier les parcs de logements et soutenir leur renouvellement en partenariat avec les propriétaires institutionnels et privés, Répondre aux besoins spécifiques en logement et en hébergement (personnes défavorisées, étudiants, jeunes en insertion professionnelle, personnes âgées ou handicapées, gens du voyage, ), Définir les modalités d observation du secteur de l habitat et d évaluation des objectifs du PLH à l échelle de la commune. (Article L et suivants du code de la construction et de l habitation) Avertissement de lecture : - Le texte renvoie aux annexes contenues dans le tome 2. - Les échelles de comparaison retenues sont les communes d Herblay, Franconville et Ermont, ainsi que le département du Val d Oise et la Région Ile-de-France. - Les matrices MOFF sont des outils de synthèse mettant en exergue les points saillants du diagnostic. Elles ponctuent chaque partie du rapport. 6

7 I. Contexte territorial et sociodémographique Le diagnostic résulte du croisement d analyses statistiques et d une démarche de consultation des acteurs locaux de l habitat ; en particulier : le Maire, les élus municipaux, les institutions (DDEA, CAF ), les acteurs et professionnels de l immobilier (bailleurs sociaux, promoteurs, agences immobilières, notaires ) et les associations œuvrant dans le champ du logement (PACT du Val d Oise, ADIL, associations spécialisées ). Cette partie du diagnostic repose spécifiquement sur le croisement entre : une analyse quantitative s appuyant sur les sources et bases de données suivantes : Filocom (1999 et 2007), Recensement Général de la Population de l INSEE (1999 et 2006), les données CAF ( ), une analyse documentaire basée sur les études suivantes : Projection tendancielle de la population du Val d Oise pour 2030 INSEE, Plan Local d Urbanisme de Taverny, Etude d impact de la ZAC du Parc d activités des Ecouardes. A. Structure urbaine et positionnement territorial (Annexes 3 à 4) 1. La commune de Taverny : une commune au centre du Val d Oise Le positionnement de la ville de Taverny au sein de son environnement régional et départemental La commune de Taverny est située au centre du Val d Oise, à 20 kilomètres au nordouest de Paris, dans la Vallée de Montmorency. 7

8 Le territoire est inséré dans un maillage d infrastructures : routières : il est en particulier desservi par l autoroute A115 qui permet de rejoindre l A15 à Sannois et la Francilienne à Méry-sur-Oise. Par ailleurs, la rue de Paris (RD 928) relie la commune à l ensemble de la Vallée de Montmorency. et de transports en commun : la desserte de Taverny s organise autour de deux lignes Transilien qui relient Paris Nord à Persan-Beaumont au nord du Val d Oise ainsi qu au RER C de Montigny-Beauchamp. La commune est également desservie par cinq lignes de bus (Cars Lacroix) qui circulent du lundi au samedi en journée. Source : PLU Le périmètre d étude du PLH : éléments de cadrage Le Programme Local de l Habitat porte sur la commune de Taverny et sur les échelles infracommunales suivantes : Le quartier du Centre-Ville/Les Coteaux (6 477 habitants) Le quartier des Lignières, Mermoz et les Ecouardes (6 691 habitants) Le quartier des Sarments, Vaucelles et Jean Bouin (6 646 habitants) Le quartier Verdun Carré Sainte Honorine (6 622 habitants) 8

9 La commune compte habitants en 2006 et logements (résidences principales, résidences secondaires et logements vacants) d après le Recensement Général de la Population de l INSEE en Un territoire relativement contraint Le territoire communal couvre 1048 hectares. L urbanisation de la commune de Taverny est relativement contrainte du fait de la présence : D une forêt, de bois et de terrains agricoles représentant 543 ha (51,8% du territoire), D une base aérienne militaire au nord-ouest de la commune, également implantée dans la commune de Bessancourt, D un monument classé : Eglise Notre-Dame de Taverny dans le quartier Centre-Ville/ les Coteaux, D une partie du territoire inclus dans la zone D du Plan d Exposition au Bruit de Roissy Charles de Gaulle (mesures d isolation acoustiques prévues à l article L du Code de l Urbanisme). 9

10 3. qui explique une densité peu élevée La commune de Taverny a une densité de 2 522,5 habitants / km², que l on peut qualifiée de peu élevée au regard des communes de comparaison : elle est plus de deux fois inférieure aux densités d Ermont et de Franconville (respectivement 6748 et 5329 habitants/km²), et équivalente à celle d Herblay (2027 habitants/km²). Néanmoins, au regard du département et de la région où les densités sont respectivement de 928 et 960 habitants/km², Taverny paraît dense. Les quartiers de Taverny apparaissent très disparates en termes de densité : le centre ancien a la densité la plus faible (27 habitants par hectare urbanisé et urbanisable) tandis que Les Sarments / Vaucelles et Jean Bouin a la plus forte densité (52 habitants par hectare urbanisé et urbanisable). Entre 1999 et 2006, la commune de Taverny s est densifiée de 2 % (4,7% dans le Val d Oise) Communes Surface (km²) Hab/km² 1999 Hab/km² 2006 Variation Taverny 10, ,9 2522,5 2,0% Ermont 4, ,3 6748,6 2,2% Herblay 12, , ,9% Franconville 6, ,7 5329,2-1,5% Val d'oise ,1 928,7 4,7% Ile de France ,7 960,1 5,3% Source INSEE-RGP Des disparités entre quartiers sont également à noter quant aux densités de logements par hectare urbanisé. En effet, le quartier Les Lignières / Mermoz/ les Ecouardes a la densité la plus faible avec 9,4 logements à l hectare urbanisé. Le centre est lui aussi peu dense avec 13,7 logements à l hectare urbanisé contrairement aux quartiers Sarments / Vaucelles, Verdun / Les pins / Sainte Honorine où cette densité dépasse les 18 logements à l hectare urbanisé. 4. Une présence des équipements dans l ensemble de la commune Les équipements sont présents de manière homogène dans l ensemble du territoire communal. Le niveau d équipement est en cohérence avec la taille de la population tabernacienne (Cf. étude d impact de la ZAC du Parc d activités des Ecouardes). La commune est particulièrement attractive pour les familles avec enfants du fait des nombreux équipements scolaires dans l ensemble des quartiers, et notamment du fait de l existence de deux collèges et de deux lycées. Sur le plan culturel, la ville est dotée d une médiathèque, d un centre culturel, d un conservatoire de musique et d un atelier d arts plastiques. De plus, sur le plan sportif, la ville est bien équipée (stades, gymnases et piscine). Enfin, à l horizon 2015 et au-delà, la ville compte procéder à la rénovation du complexe sportif Jean Bouin (6,5 ha). 10

11 5. Synthèse MOFF : Structure urbaine Forces Un territoire bien desservi par les transports en commun et les infrastructures routières Un cadre paysager de qualité Une commune très urbanisée Un bon niveau d équipement satisfaisant au regard de la population Faiblesses Une raréfaction des surfaces urbanisables Absence de bus en soirée, le dimanche et les jours fériés Opportunités Densifier les quartiers encore urbanisables Développer une urbanisation contrôlée des terrains restant à urbaniser Menaces Risque de saturation du développement de la commune 11

12 B. Contexte démographique (Annexes 5 à 13) 1. Un ralentissement de la croissance démographique depuis 1990 Evolution de la population à l échelle communale Entre 1968 et 2006, la population tabernacienne a doublé, passant de à habitants du fait d une urbanisation tardive et rapide. Cependant, la commune de Taverny connaît un net ralentissement du rythme de croissance dès 1990 : Ainsi, la commune affiche 0,3% de croissance par an entre 1990 et 2006, contre 2,3% par an entre 1982 et 1990, Alors que jusqu en 1990, la croissance de Taverny était plus importante que dans le Val d Oise, elle est inférieure à partir de 1990 (0,6% dans le département). Evolution de la population depuis Taverny % La population double en 20 ans Stabilisation Caractérisation de la population entre 1999 et 2006 L évolution de la population est analysée au regard de deux facteurs : le solde migratoire et le solde naturel. La croissance de la population est essentiellement due au solde naturel qui apparait positif : + 0,8%, Elle est amoindrie par un solde migratoire négatif : -0,5%. Cela peut avoir un double facteur explicatif : de nature économique (recherche d emploi, absence de pôle universitaire) ou relatif au logement (les jeunes décohabitants à la recherche de petits logements dans le secteur locatif privé qui sont deux segments du parc peu développé, une liste d attente importante pour les logements locatifs sociaux), Dans un contexte départemental peu attractif (solde migratoire de -0,3%), la commune de Taverny apparaît moins favorisée que le département. 12

13 2. Tendances et prospectives La pyramide des âges de la commune de Taverny met en évidence une classe d âge prédominante : les 30 à 44 ans en 2006 (22% de la population) Répartition de la population par tranche d'âge en ans ou plus Taverny ans Verdun, Carré Saint Honorine ans ans Les Sarments, Vaucelles, Jean Bouin Les lignières, Mermoz, Les Ecouardes Centre-Ville les Coteaux ans 0-14 ans 0% 5% 10% 15% 20% 25% La population de Taverny reste jeune avec un indice de jeunesse de 1,74 en 2006, mais moins jeune que le Val d Oise, qui est le deuxième département le plus jeune d Ile de France (1,98 dans le Val d Oise et 1,56 en Ile de France). On note cependant une diminution de cet indice depuis 1999 (1,97) qui se traduit par le vieillissement de la population tabernacienne. Des disparités importantes sont présentes entre les différents quartiers, faisant apparaître des quartiers vieillissants : Les quartiers du centre ancien (Est-Ouest et Vaucelles) ainsi que Verdun-Plaine et les Ecouardes sont composés de plus de 20% de personnes âgées de plus de 60 ans 13

14 3. La taille des ménages et les compositions familiales En 2006, la population tabernacienne est majoritairement constituée de ménages d une ou de deux personnes (55 %), moins représentés que dans les communes d Ermont et Franconville (61%) Par ailleurs, en 2006, la population des ménages présente les caractéristiques suivantes : Une forte représentation des familles avec enfants : 38,4% des ménages (32,4% à Ermont et 31,7% à Franconville), Les personnes seules résident dans le centre-ville/les Coteaux (33,9% contre 25,2% à l échelle communale), Les familles monoparentales sont plus représentées dans les quartiers des Sarments, Vaucelles et Jean Bouin (12,1% contre 10,7% à Taverny). 4. Le desserrement des ménages La commune de Taverny compte 2,64 personnes par ménage. De manière similaire aux observations réalisées au niveau national, on constate une tendance au desserrement des ménages depuis 1999 (-3,7% par rapport à 1999). Cette tendance peut trouver des facteurs explicatifs : Le vieillissement de la population L augmentation des familles monoparentales : + 21% entre 1999 et 2006 Des phénomènes sociologiques : allongement du célibat, séparations... 14

15 Evolution taille et nombre de ménages dans la ville de Taverny Communes Centre-ville, Les Coteaux Les Lignières, Mermoz, les Ecouardes Verdun, Carré Sainte Honorine Les Sarments, Vaucelles, Jean Bouin Population des ménages Nombre de ménages Taille moyenne des ménages Evolution Evolution Evolution , , , ,71 - Taverny ,3% ,5% 2,75 2,64-3,7% Ermont ,8% ,8% 2,51 2,44-2,8% Herblay ,5% ,3% 2,73 2,67-2,5% Franconville ,3% ,5% 2,54 2,40-5,6% Val-d'Oise ,9% ,5% 2,74 2,65-3,4% Ile-de-France ,3% ,1% 2,38 2,34-1,7% Sources : Insee, RP1999 et RP2006 exploitations principales et complémentaires. 5. Les prévisions à horizon 2030 Les projections tendancielles de la population réalisées par l INSEE à horizon 2030 font état de dynamiques départementales favorables : A l échelle du Val d Oise, l INSEE prévoit : Une croissance démographique importante, attendue de 11,7% soit le 3 ème rang de l accroissement de la population, derrière la Seine et Marne (+24,4%) et les Hauts de Seine (+15,8%) Un département qui resterait jeune avec un âge moyen en 2030 de 38,1 ans, occupant le 2ème rang derrière la Seine-Saint-Denis, Et un vieillissement notable avec la part des plus de 60 ans qui passerait de 14,2% à 21,4% 6. Synthèse MOFF : Contexte démographique Forces Une forte représentativité des familles Une dynamique démographique départementale favorable Une concentration de la population âgée en centre-ville : accès aux services, animation Opportunités Un potentiel d offres à créer pour les personnes âgées Redynamisation du centre-ville avec une offre de logements destinée aux familles Une croissance démographique importante dans le Val d Oise à horizon 2030 Faiblesses Un desserrement des ménages marqué, avec une augmentation des personnes vivant seules et des familles monoparentales Un solde migratoire négatif, faiblement compensé par le solde naturel Menaces Un risque de perte de dynamisme démographique avec le vieillissement de la population (particulièrement marqué en centre ville) et un solde migratoire négatif (départ des jeunes ménages) 15

16 C. Contexte socio-économique : revenus, professions et catégories sociales (Annexes 14 à 22) 1. Les professions et catégories sociales Les catégories sociales les plus représentées en 2006 sont les professions intermédiaires (20,6 %), les retraités (20,3%) et les employés (19,6%). Comparativement au département, la commune de Taverny se distingue par une surreprésentation des professions intermédiaires (20,6 % contre 17,6 %), et des cadres-professions intellectuelles supérieures (11,4 % contre 10,3 %) Inversement, les ouvriers sont moins représentés qu à l échelle du Val d Oise (9,9% contre 12,4%). Territorialement, les cadres et professions intermédiaires résident plutôt dans le centre ville (16,7%) et les ouvriers dans le quartier Lignières, Mermoz, Ecouardes et le quartier des Sarments, Vaucelles et Jean Bouin. 2. Des ménages plus privilégiés que dans le Val d Oise En 2007, les ménages ont des revenus plus élevés qu à l échelle départementale : 29,5% des ménages ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds PLUS, contre 36,4% dans le Val d Oise : 34,2% des ménages ont des revenus supérieurs au plafond PLUS, contre 29,8% dans le Val d Oise 16

17 Par ailleurs, on observe que les revenus sont fortement corrélés avec les statuts d occupation. Ainsi, en 2007 : 62,8 % de locataires du parc social ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds du PLUS. Le parc social remplit son rôle d accueil des personnes aux ressources modestes. 79,6 % des locataires privés ont des ressources inférieures à 100 % des plafonds PLUS Une part significative de locataires du secteur privé ont des ressources modestes. 44,9 % des propriétaires ont des ressources supérieures à 100 % des plafonds du PLUS. Ils apparaissent plus aisés que dans le Val d Oise (+ 3 points) mais moins qu à Ermont et Herblay (respectivement 49,5% et 48,6%) Revenus des ménages en 2007 par rapport aux plafonds PLUS par statut d occupation Ensemble des résidences principales occupées Taverny de 0 à 60% de 60 à 100%de 100 à 130% > 130% Total Locataires HLM 62,8% 29,9% 5,5% 1,6% 1757 Locataires du parc privé 40,5% 39,1% 11,7% 7,7% 1350 Propriétaires occupants 18,1% 36,7% 21,8% 23,1% 6506 Ensemble des RP 29,5% 35,9% 17,3% 16,9% Fiscalité et fragilité économique des ménages Une fragilité des ménages qui se ressent davantage parmi les locataires du parc social La fragilité économique des ménages se traduit par : 818 ménages considérés comme «pauvres» à Taverny (ressources inférieures à 30 % des plafonds PLUS), 15,7% des ménages ont des revenus inférieurs à en 2007; une proportion moindre que pour Ermont (20,9%) et Franconville (19,5%), Une concentration de ces situations parmi les locataires du parc social (23,4%) : des ménages plus fragiles économiquement que dans les communes de comparaison (20,6% à Franconville, 22,2% à Ermont). Le nombre de ménages «pauvres» est croissant depuis 1999 parmi les locataires du parc social (18,4% en 1999) et du parc privé (10,8% en 1999 et 12,7% en 2006). Les allocataires de la CAF La commune de Taverny compte allocataires d aides au logement en 2008, 758 dans le parc social et 353 dans le parc privé. Le nombre d allocataires est en hausse depuis 2005 (+2%). Les personnes isolées et les familles monoparentales représentent la majorité des allocataires. 17

18 Contrairement aux tendances départementales où l on constate une diminution du nombre d allocataires API et RMI, on observe à Taverny une situation inverse avec : + 15% en ce qui concerne les allocataires de l API, + 6% en ce qui concerne les allocataires du RMI. Le secteur locatif concentre les bénéficiaires d aides au logement : 81 % des allocataires au logement sont locataires (45 % dans le secteur social et 36 % dans le secteur privé), 84 % des allocataires au logement à bas revenus sont locataires (47 % dans le secteur social et 37 % dans le secteur privé). On note néanmoins que 138 ménages en particulier des familles avec enfants bénéficient de l allocation de logement familial pour l accession. Par ailleurs, tout comme à l échelle du Val d Oise, le nombre d allocataires à bas revenus a augmenté de façon importante, à savoir + 36 % entre 2005 et D. Contexte socio-économique : habitat et emploi (Annexes 23 à 27) 1. Le dynamisme économique de la commune de Taverny Les caractéristiques de l activité économique En 2006, la commune de Taverny compte emplois. Le secteur d activités prédominant est le tertiaire avec 75% des emplois. Les activités industrielles sont également représentées avec 13% des emplois. La comme a donc une vocation industrielle, avec une augmentation du nombre d emplois dans ce secteur (+20% par rapport à 1999). L activité économique de Taverny est principalement localisée dans une zone d activités économiques de 61 ha représentant au total 160 entreprises et comprenant : o o 3 zones d activités : la Parc; les Châtaigniers II et III, Une quatrième ZAC : le Chêne Bocquet (en cours de réalisation). Peu d entreprises de taille importante y sont implantées. Les plus gros employeurs sont SATURNE Service (500 salariés), Cadeau de naissance (265 salariés), SEGO (160 salariés), SYNCHRONY-BORZO-BEL (160 salariés). Environ 80% des entreprises ont moins de 30 salariés. Pour compléter cette offre, un parc d activités est en cours de lancement dans la Plaine des Ecouardes, qui aura pour vocation l accueil d activités économiques à haute valeur ajoutée, sur une surface cessible de 10,5 ha. L évolution de l emploi et du chômage Entre 1999 et 2006, la commune de Taverny a connu une hausse de l emploi salarié de + 13 % (pour un total de emplois en 2006). 18

19 Globalement, le territoire apparait générateur d emplois. Ainsi, en 2006, la commune de Taverny comptait actifs résidents pour emplois, soit un taux d emploi de 1,38 (1,18 pour le Val d Oise). Concernant les chiffres du chômage, en 2006, le taux de chômage de Taverny est de 9%, inférieur aux échelles de comparaison (11,4% dans le Val d Oise, 11% en Ile de France). Il est relativement stable depuis 1999 (9,1%). Des disparités importantes sont à signaler entre les quartiers : les quartiers Verdun, Carré Sainte Honorine et les Sarments Vaucelles Jean Bouin présentent un taux de chômage plus élevé que dans le reste de la commune (respectivement 10,2% et 9,8%). Taux de chômage en ,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Centre-ville Les Coteaux Les Lignières, Mermoz, les Ecouardes Verdun, Carré Sainte Honorine Les Sarments, Vaucelles, Jean Bouin Taverny Ermont Herblay Franconville Val d'oise Ile de France Source : INSEE, RGP Les migrations pendulaires En 2006, 21% des Tabernaciens travaillent à Taverny. Si les emplois de la commune profitent peu aux habitants, ils sont davantage représentés que dans les communes de comparaison (17% pour les habitants d Ermont et d Herblay). Les navettes quotidiennes des actifs ayant un emploi s exercent : 34% des actifs ayant un emploi travaillent dans une autre commune du Val d Oise, 44% des actifs ayant un emploi travaillent dans un autre département d Ile de France. L essentiel du trafic pendulaire s effectue entre Taverny et les communes d Argenteuil, Paris, Beauchamp et Cergy. En 2006, 60 % des actifs utilisent leur véhicule personnel pour se rendre à leur lieu de travail. Les transports en commun sont peu utilisés (28 %) au regard de l ensemble des échelles de comparaison (41% à Ermont, 33% dans le Val d Oise). 19

20 3. Synthèse MOFF : Contexte socio-économique Forces Une population assez privilégiée économiquement au regard des communes de comparaison Une politique foncière en faveur du développement économique Un taux de chômage stable et inférieur aux échelles de comparaison Faiblesses Des transports en commun peu utilisés pour l accès à l emploi Des CSP différemment représentées entre les quartiers Des emplois qui ne profitent pas prioritairement aux résidents Une précarité dans le parc social Opportunités Les Ecouardes : potentiel d emplois à développer, en lien avec le développement des transports en commun Menaces Un départ de populations à la recherche d emploi Une mixité sociale moins importante en centre-ville 20

21 II. Portrait du secteur de l habitat de la commune de Taverny Cette partie du diagnostic repose sur le croisement entre : une analyse quantitative s appuyant sur les sources et bases de données suivantes : Filocom (1999 et 2007), Recensement Général de la Population de l INSEE (1999 et 2006), Base BIEN de la chambre des notaires ( ), fichier logements vacants 2009 de la Direction Générale des Impôts, fichier parc privé de l ANAH (2005), fichier Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) 2005 de l ANAH, Inventaire SRU de la DDEA et fichier de demande de logements sociaux de la commune, une analyse documentaire basée sur les études suivantes : Plan Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne ( ), Contrat Urbain de Cohésion Sociale ( ), la réalisation d entretiens qualitatifs auprès des acteurs du parc privé (ANAH, ADIL, professionnels de l immobilier, PACT du Val d Oise ) et du parc social (les principaux bailleurs : OSICA, Valestis, I3F, OPIEVOY, Antin Résidences). A. Structure de l offre de logements (Annexes 28 à 33) 1. Les caractéristiques du parc de la commune de Taverny En 2006, la commune de Taverny compte un parc de logements, dont 96,1 % sont des résidences principales. Le taux de résidences secondaires (0,4 %) est inférieur à celui que l on observe à l échelle du département (1 %) et de la région (2,8 %). Le taux de logements vacants (3,6 %) est également inférieur à celui qu on trouve le département (4,1 %) ou la région (6,2 %). Le parc de logements de Taverny se caractérise par une égale répartition de l habitat individuel et de l habitat collectif, représentant chacun 49 % des résidences principales en A l échelle infracommunale, on observe des spécificités : Des quartiers à vocation pavillonnaire : Les Lignières, Mermoz, Les Ecouardes, équivalent à Herblay (60,1% d individuel), Des quartiers majoritairement composés de logements collectifs: Centre ville, les Coteaux et les Sarments, Vaucelles, Jean Bouin, Un quartier avec une égale répartition entre logements collectifs et logements individuels : Verdun, Carré Sainte Honorine. 21

22 2. Les statuts d occupation : une représentation importante des propriétaires occupants La commune de Taverny se distingue du département et de la région par une forte représentation des propriétaires occupants. Ainsi, en 2006, 66% des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, ce qui est supérieur à la moyenne départementale (58%) et régionale (47 %). Le taux de locataires privés (14%) et de locataires du parc social (20%) sont inférieurs à ceux rencontrés à l échelle départementale (respectivement 16% et 24%). On note néanmoins des spécialisations infracommunales : Une forte proportion de logements institutionnels dans le quartier de Verdun Saine Honorine (38 % de locataires du parc social), Une prédominance de logements occupés par leur propriétaire aux Lignières, Mermoz, les Ecouardes (75 % des résidences principales), Un parc locatif privé développé surtout en centre-ville (24%). 22

23 3. L ancienneté et le niveau de confort des logements L ancienneté du parc 14% du parc de résidences principales de la commune date d avant 1949, 38,6 % a été construit entre 1949 et 1974 et 38,4% après Le parc de logements anciens (avant 1949) est fortement présent dans le centre-ville/les Coteaux (33 % contre 14% à l échelle de la commune). L analyse de l ancienneté des logements à l échelle infracommunale permet d identifier des vagues successives de construction dans la commune : Plus de 50% du parc construit entre 1949 et 1974 aux Lignières, Mermoz, les Ecouardes, Plus de 60% du parc construit entre 1975 et 1989 dans le quartier des Sarments/Vaucelles/Jean Bouin, Un parc relativement récent, par rapport à celui du Val d Oise (47,4% contre 40% des résidences principales construites après 1974), Un développement significatif des résidences principales pour le centre ville à partir de 1990 (15,7 %) correspondant en partie à la ZAC Cœur de Ville. 23

24 Le confort des logements Il existe trois niveaux de confort : Les logements tout confort : présence des trois éléments de confort que sont la salle d eau, les toilettes intérieures et le chauffage central, Les logements au confort partiel : manque un à deux éléments de confort, Les logements sans confort-inconfortable : ne disposent ni de salle d eau, ni de toilettes intérieures, ni de chauffage central. En 2007, 0,7 % des résidences principales de la CA sont qualifiées de «sans confortinconfortable» et 5,5% de «confort partiel» (contre respectivement 2,5% et 7,8% dans le Val d Oise), soit un taux peu élevé. On note cependant que les locataires du parc privé sont les plus concernés par ces situations de «confort partiel» et de «sans confort» pour 10,8%. 4. La taille des logements La typologie du parc Le parc de résidences principales de la commune est composé : D une proportion faible de petits logements (T1/T2) : 12,5 %, répartis de façon très inégale entre les quartiers, avec une concentration en centre-ville (24,2 %), 24

25 De 24,3% de T3 (24,6% dans le Val d Oise), D une part significative de grands logements (T4 et plus) : 63,2 % (contre 58,5% dans le Val d Oise). Alors que le centre ancien est composé de moins de 50% de grands logements (T4 et plus), l offre en grands logements se concentre à Guynemer-Mermoz et à Vaucelles (plus de 70%) L adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages En 2006, l indicateur d adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages (nombre de ménage de X personnes/nombre de logement de X pièces correspondant à la taille du ménage) laisse apparaître : un taux d adéquation réelle de 62 %, une sous-occupation marquée de l ordre de 36 % dont 19 % dite de «accentuée». Ce taux peut s expliquer par le phénomène de vieillissement de la population qui induit la baisse du nombre de personnes par ménage, une sur-occupation marginale de l ordre de 2 %. 25

26 Type de ménage Indicateurs d'adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages à Taverny Type de ménage Type de logement 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et + Total 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes ou plus Total Source : Insee, RP2006 Exploitation principale. Type de ménage Indicateurs d'adéquation entre la taille des logements et la taille des ménages à Taverny Type de ménage Type de logement 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et + Total 1 personne 16% 21% 29% 22% 9% 4% 100% 2 personnes 2% 7% 30% 33% 19% 10% 100% 3 personnes 1% 3% 27% 38% 20% 11% 100% 4 personnes 0% 0% 14% 42% 26% 17% 100% 5 personnes 0% 0% 8% 35% 36% 20% 100% 6 personnes ou plus 0% 0% 5% 38% 26% 32% 100% Total 5% 8% 24% 33% 19% 11% 100% Source : Insee, RP2006 Exploitation principale. Adéquation Sous-occupation Sous-occupation "accentuée" Sur-occupation Sur-occupation "accentuée" % % % 173 2% 16 0% % L indice théorique d occupation, calculé en 2006, fait état de deux segments de l offre déséquilibrés : Une offre de T1/T2 très inférieure au volume des ménages de 1 ou 2 personnes : indice d occupation de 4,4, témoignant de la tension subie sur les petits logements, Une offre de T5 et plus supérieure au volume de ménages de 5 personnes et plus : indice d occupation de 0,3 correspondant à une sous-occupation théorique des grands logements. La commune de Taverny est donc confrontée à une insuffisance en petits logements : la tension qui en résulte se fait particulièrement ressentir pour les ménages ne disposant pas de ressources suffisantes pour accéder à un logement plus grand, en particulier les décohabitants et les jeunes ménages. 26

27 Indice théorique d occupation de l ensemble du parc de logements en 2006 Indice d'occupation 1-2 personnes T1-T2 3-4 personnes T3-T4 5-6 personnes T5 et plus Nbre % Nbre % Nbre % Logements ,6% ,3% ,1% Ménages ,5% ,7% 869 6,8% Demande/Offre 4,4 1,1 0,3 1,3 Source: INSEE, RGP 2006 Total 5. Synthèse MOFF : Structure de l offre de logements Forces Une part conséquente de propriétaires occupants Un parc récent et en bon état Opportunités Rééquilibrage de l offre (offre locative privée et publique) Renforcement de l attractivité du territoire auprès des bailleurs sociaux et des investisseurs dans le parc locatif privé Faiblesses Inadéquation entre la taille des ménages et la typologie des logements se traduisant par une forte sous-occupation des grands logements Insuffisance de l offre de petits logements (T1/T2) Un segment locatif pas assez développé, surtout dans le parc privé Menaces Un parc de logements relativement récent, qui peut nécessiter des réhabilitations et des ravalements Départ des jeunes ménages ne trouvant pas une solution de logement adaptée 27

28 B. Parc privé : locatif et accession (Annexes 34 à 67) 1. Les caractéristiques du parc privé et de ses occupants Les caractéristiques du parc privé Le parc privé se compose du parc des propriétaires occupants et des locataires du secteur privé. Il représente 80 % des résidences principales en 2007 : 66 % pour le segment accession, 14 % pour le segment locatif. Le parc privé ne présente pas les mêmes caractéristiques selon qu il s agit de logements loués ou occupés par les propriétaires. Le parc locatif privé concentre l offre en petits logements dans la commune avec 41,1% de T1 et de T2 (contre 14,8% des résidences principales). Il est présent majoritairement dans des immeubles collectifs (80,8% contre 51,3% des résidences principales). Ce segment du parc s est développé de manière relativement récente : 19,6% de logements ont été construits depuis Le parc occupé par les propriétaires, segment du parc le plus représenté à Taverny, concentre une offre conséquente en grands logements : 70,6% sont des T4 et plus. Contrairement au parc locatif privé, il est majoritairement composé de logements individuels (64,9% des logements). Ce segment du parc est moins récent : 48% du parc a été construit avant Si l indice théorique d occupation fait apparaître dans les deux cas une tension sur les petits logements, elle est moindre dans le parc locatif privé (1,6 ménages d une ou de deux personnes pour 1 logement de type T1/T2) que dans le parc des propriétaires occupants (6,8 ménages d une ou de deux personnes pour 1 logement de type T1/T2) Cette différence traduit la prédominance des petits logements dans le parc locatif privé, qui loge beaucoup de petits ménages aux revenus modestes, n ayant pas les moyens de louer un logement plus grand, et une plus grande sous-occupation des logements occupés par des propriétaires. Indice théorique d occupation des logements du parc locatif privé en 2007 Locataire Secteur Privé Communes 1 et 2 pers/t1 et T2 3 et 4 pers/t3 et T4 5 pers et plus/t5 et plus nb pers ,2% ,5% 75 5,6% Taverny nb pièces ,1% ,6% 112 8,3% demande/offre 1,6 0,5 0,7 Indice théorique d occupation des logements du parc des propriétaires occupants en 2007 propriétaire occupant Communes 1 et 2 pers/t1 et T2 3 et 4 pers/t3 et T4 5 pers et plus/t5 et plus nb pers ,1% ,4% 542 8,3% Taverny nb pièces 506 7,8% ,0% ,2% demande/offre 6,8 0,6 0,3 28

29 Les caractéristiques des occupants du parc Le «portrait» du locataire privé : une surreprésentation des petits ménages modestes en début et milieu de parcours résidentiel Les ménages d une ou de deux personnes représentent 67,2 % des locataires privés, et 78,8 % d entre eux sont âgés de 25 à 59 ans. Le segment locatif privé se distingue des autres segments du parc par l accueil de ménages en début et milieu de parcours résidentiel. Par ailleurs, on remarque que 40,5 % des locataires privés ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds PLUS (contre 29,5 % pour l ensemble des résidences principales). Ce taux est globalement inférieur à celui que l on observe à l échelle du département (49,9 %) mais semblable à celui de la région (40,7 %). Cependant, on assiste à une paupérisation des locataires du parc locatif privé depuis 1999 : 30% des locataires du parc privé avaient des ressources inférieures à 60% des plafonds PLUS (+7,6 points). Le segment locatif privé remplit une fonction d accueil social voire très social, faute d offre suffisante dans le parc institutionnel. Les locataires du parc privé sont plus mobiles que dans le Val d Oise : 57,9% occupent leur logement 2 ans et moins, contre 52,3% dans le Val d Oise. Le «portrait» du propriétaire occupant : des ménages de petite taille, globalement plus âgés et avec des ressources plus élevées que les locataires privés 53,1 % des propriétaires occupants sont des ménages d une ou de deux personnes, et 80,4 % sont âgés de plus de 40 ans. En termes de revenus, 44,9 % des propriétaires occupants ont des ressources supérieures à 100 % des plafonds PLUS (41,9% dans le Val d Oise) et 18,1% ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds PLUS (22% dans le Val d Oise). Les ressources des propriétaires occupants ont également tendance à diminuer depuis 1999 : 56% des propriétaires occupants avaient des ressources supérieures à 100 % des plafonds PLUS. 2. Les interventions dans le parc privé Plusieurs politiques publiques ont été menées dans le parc privé dont certaines sont encore en cours : Une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) a été réalisée par le PACT du Val d Oise entre 1998 et Elle a permis d identifier dans le centre-ville, dans un périmètre défini, des copropriétés datant d avant 1978 nécessitant une intervention renforcée. Ce dispositif a également eu un impact positif pour la réalisation de ravalement. L OPAH n a cependant pas atteint ses objectifs concernant la remise sur le marché de logements vacants, ni pour 29

30 impulser les travaux nécessaires dans les copropriétés dégradées. Ces dernières seront étudiées et traitées dans le cadre d un prochain dispositif d intervention. Un Plan Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne (PDLHI) a été mis en place pour la période 2007/2012, et comprend deux phases : Juin 2007 à Décembre 2008 : construire une connaissance commune de l habitat indigne dans le Val d Oise et mettre en synergie les différents partenaires pour mutualiser les outils mobilisables, Janvier 2009 à Décembre 2012 : assurer le suivi et le traitement des situations d habitat indigne et actions de repérage. A l échelle du département, le PLDHI a un objectif global ambitieux de traiter situations d habitat indigne pendant toute la durée du Plan, soit 5% des logements du PPPI. Taverny fait partie du territoire de la Vallée de Montmorency où la proportion de PPPI est inférieure à la moyenne départementale. Il s agit d un secteur considéré comme moins prioritaire, même si des actions sont à mener dans les communes dans lesquelles on trouve plus de 100 logements concernés (tel que Taverny). Le PACT du Val d Oise continue d intervenir en diffus : 65 ménages l ont sollicité entre 2005 et 2009, dont 68% de propriétaires occupants, mais la plupart des interventions (29%) concernent la réalisation de domobilans, état des lieux indispensable pour obtenir un prêt à taux zéro pour les logements de plus de 20 ans. La commune intervient également dans le parc privé à travers une veille sur les situations d insalubrité, qui sont rares dans la commune de Taverny. En effet, entre 2007 et 2009, ont été recensés : 18 logements présentant des infractions au Règlement Sanitaire Départemental. Il s'agit principalement de logements qui ont des problèmes d humidité liés à la suroccupation ou à un manque de moyens financiers pour occuper un logement plus grand. 1 logement concerné par un arrêté de péril. Par ailleurs, la ville a pris un arrêté municipal en 2010 pour la fermeture administrative de l hôtel Le Tavern yer, du fait du non-respect des normes incendie ; puis pour l hôtel-restaurant de la Plaine pour les mêmes raisons en mars Les subventions ANAH En direction des propriétaires occupants entre 2003 et % des propriétaires occupants de plus de 10 ans sont éligibles aux aides de l ANAH (contre 27 % dans le Val d Oise), dont 8,4 % de propriétaires occupants très sociaux (11% dans le Val d Oise). 10 propriétaires occupants dont 4 très sociaux ont effectivement bénéficiés d aides : annuellement, moins 1 % des propriétaires occupants éligibles ont été subventionnés. 30

31 En direction des propriétaires bailleurs entre 2003 et 2006 Aucun logement n a été conventionné, ni remis sur le marché On peut donc constater une très faible sollicitation des aides de l ANAH par les propriétaires occupants, inexistante parmi les propriétaires bailleurs Cette partie se base sur : 4. Les loyers et les prix à l accession Une observation des prix et loyers réalisée au printemps 2010 sur la base des annonces immobilières publiées dans le territoire d étude et d entretiens auprès d agences immobilières, Une analyse de la base BIEN délivrée par la Chambre des Notaires entre 1996 et 2009, Une analyse de la base des loyers CLAMEUR en , Une analyse réalisée par l OLAP au 1 er janvier Concernant la location, on constate que : Les loyers en par m² sont aussi élevés pour les petits et pour les grands logements: environ 18 par m² pour un T1 et pour un T4 et plus (source : Loyer CLAMEUR, peu fiable au regard de la réalité du marché immobilier), Les niveaux de loyers en /m² sont plus élevés à Taverny que dans les communes de comparaison ; un prix moyen de 16,10 /m² en 2009, d environ 13 /m² à Ermont et Franconville, et de 11 /m² à Herblay : Pour un studio : 500 /mois, Pour un T3 : 800 / mois, Pour un pavillon : / mois. 1 Dans le cadre de la consultation des agences immobilières réalisée par la commune de Taverny, les agences immobilières ont indiqué des prix du marché inférieurs à ceux mentionnés dans la base de données Loyer Clameur. 31

32 Niveau de loyer moyen en / m² en TAVERNY ERMONT FRANCONVILLE HERBLAY 0 Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Source : Loyer CLAMEUR Par ailleurs, l analyse du parc locatif privé dans la Vallée de Montmorency et les secteurs des Rives de Seine, réalisée par l Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne (OLAP) au 1 er janvier 2009, met en évidence un loyer moyen de 11,7 / m² de surface habitable pour l ensemble des locataires et de 13 / m² de surface habitable pour les ménages ayant emménagé en Cette source permet également de mettre en évidence des niveaux de loyer supérieurs à Taverny par rapport aux communes environnantes. Enfin, trois hôtels sont présents à Taverny : Hôtel Le Tavern yer, 64 rue de Paris-4 rue de la Tuyolle (fermé), Hôtel de la Plaine, 200 rue d Herblay (fermé), Hôtel Le Hoggar, 207 rue de Paris. Ils proposent au total 38 chambres à des niveaux de prix disproportionnés (entre 500 et 550 par mois pour une chambre de moins de 15 m²), mettant ainsi en évidence les difficultés rencontrées pour se loger dans le parc locatif privé tabernacien. L offre locative privée est peu développée et inadaptée aux revenus des ménages. Néanmoins, les agences immobilières ont mentionné une forte demande pour l offre locative privée et un marché tendu. Concernant les prix à l acquisition, on observe que : Les prix moyens sont en forte augmentation entre 1996 et 2008 pour tous les types de produits : o Les prix des appartements ont augmenté de +148%, passant de par m² en 1996 à par m² en o Les prix des maisons ont augmenté de %, passant d un prix moyen de en 1996 à en

33 Depuis 2008, les prix ont légèrement diminué : o En 2009, un prix moyen de 2500 /m² pour des appartements anciens, un prix de 3500 /m² pour les appartements neufs et de pour une maison Prix moyen HT des transactions des appartements entre 1996 et 2009 (en / m²) Appartements anciens Prix moyen HT des transactions de maisons anciennes entre 1996 et Maisons anciennes Eléments sur les prix des terrains : un prix moyen de 420 / m² de SHON (opération de Bouygues près de la gare et opération «Les Amaryllis» située rue Foch, en zone UA du Plan Local de l Urbanisme). Par ailleurs, une étude des Déclarations d Intention d Aliéner (DIA) a été réalisée par le service urbanisme, évaluant le marché des terrains non bâtis entre 2005 et 2009 à Taverny (Cf. Annexe). On constate : une augmentation des prix médians par m² entre 2006 et 2008, puis une baisse et une reprise de l augmentation à partir de 2010 (293 /m² en 2010), Des différences de niveaux de prix en fonction du zonage, Un coût du terrain supérieur en moyenne à ceux pratiqués en Ile de France. L augmentation des prix pourrait être due à une anticipation des ménages relative à la transformation du POS en PLU entre 2003 et Les prix pratiqués ne permettent pas aux primo-accédants de s installer dans le territoire, ce qui a entraîné le départ des jeunes de Taverny. 5. Les dynamiques du marché immobilier En 2009, l origine géographique des acquéreurs est à 32 % locale avec, généralement, un fort attachement à la commune d origine. La majeure partie des acquéreurs vient du Val d Oise (44%), et principalement d Argenteuil, de Franconville et de Saint Leu, à proximité de Taverny. Le marché de Taverny accueille également des acquéreurs provenant de la petite couronne ou de Paris (15% en 2009), recherchant des biens plus accessibles financièrement. Certains secteurs sont particulièrement attractifs, avec des prix plus élevés ; Vaucelles, le centre-ville, le Coteau, qui bénéficient des dernières constructions neuves livrées ou en cours. Le secteur de Sainte Honorine, moins attractif, est le moins demandé auprès des agences immobilières. En outre, le marché tabernacien est qualifié de «tendu» : il y a plus de demandes que d offres, ce qui est conforme aux tendances départementales et nationales. Il en va de 33