LE MARCHE D IMMOBILIER D ENTREPRISE PARIS-SACLAY

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1 L immobilier d entreprise au cœur des marchés LE MARCHE D IMMOBILIER D ENTREPRISE PARIS-SACLAY La volonté de développement du plateau de Saclay par le biais notamment d un cluster scientifique et technologique, a donné lieu à la création en 2009 d une Opération d Intérêt Nationale (OIN) pour mettre en œuvre ce projet. 49 communes réunies en 4 communautés d agglomération sur 2 départements (Yvelines et Essonne) sont concernées. 4 de nos territoires d étude (*) couvrent le territoire de l OIN Paris-Saclay, il nous a paru intéressant de les réunir au sein de ce document pour une analyse globale du marché. LES BUREAUX * Liste des communes composant les territoires : annexe page 10

2 CHIFFRES CLES 2 DONNEES GENERALES IDF ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY TOTAL TERRITOIRE * Chiffres INSEE Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE % en IDF TERRITOIRE (en Km²) ,7% 96 0,8% 72 0,6% 50 0,4% 351 2,9% NOMBRE DE COMMUNES ,8% 13 1,0% 11 0,9% 8 0,6% 50 3,9% NOMBRE D'HABITANTS ,3% ,9% ,7% ,7% ,9% POPULATION ACTIVE ,7% ,4% ,7% ,7% ,8% NOMBRE D'EMPLOIS ,7% ,3% ,5% ,9% ,8% NOMBRE D'ENTREPRISES ,5% ,2% ,1% ,5% ,6% * Y compris les 8 communes non comprises dans nos territoires d études (cf. page 10) Le territoire représente 2,9 % du territoire francilien, 5,9 % du nombre d habitants et 6,8 % de la population active. Il compte également 6,85 % des emplois et 3,6 % des entreprises d Ile de France. Le secteur de Vélizy / Versailles est prépondérant sur les critères retenus. DESSERTES ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY ROUTIER / AUTOROUTIER A12 / A13 / A86 / N118 / N12 / N10 A86 / A12 / A13 / N12 / N10 / N286 / N118 A6 / A10 / A86 / N20 / N118 / N7 A6 / A10 / A104 / N20 / N118 RER B / C C B / C / ORLYVAL B SNCF GARES MONTPARNASSE ET LA DEFENSE GARES ST LAZARE / MONTPARNASSE / LA DEFENSE AEROPORT PARIS-ORLY PARIS-ORLY PARIS-ORLY PARIS-ORLY TGV MASSY MASSY MASSY MASSY Dans le cadre des projets du Grand Paris en matière de transport, tous ces secteurs composant le territoire de Paris-Saclay seront desservis par la ligne 18 (Orly Nanterre). ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ENSEIGNEMENT SUPERIEUR POLES DE COMPETITIVITE ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY 3 UFR de l'université de Versailles SQY et 1 observatoire des sciences de l'univers System@tic, Mov'eo, Advancity, Finance Innovation, Cap Digital, Medicen, Cosmetic Valley Université de Versailles SQY, établissements d'enseignement supérieur (HEC, ISIPCA, ) et centres de recherche (INRA, INRETS, ) System@tic, ASTech, Medicen, Cap Digital, Mov'eo System@tic, ASTech, Medicen, Finance Innovation, Cap Digital, Advancity Université Paris-Sud System@tic, ASTech, Medicen, Mov'eo ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE OIN Paris-Saclay OIN Paris-Saclay OIN Paris-Saclay OIN Paris-Saclay GRANDS PROJETS Développement d'un cluster Développement d'un cluster scientifique scientifique Développement d'un cluster scientifique, aménagements de nouveaux quartiers à Massy, et projet Antonypole à Antony autour du pôle de compétitivité Medicen Développement d'un cluster scientifique

3 PARIS-SACLAY 3 TERRITOIRE DE PARIS-SACLAY 49 communes, 4 communautés d agglomération, 2 départements. LES ENJEUX Paris-Saclay est un projet scientifique et industriel générateur de croissance et d emplois. Il s agit d animer un «cluster» regroupant les acteurs de la recherche fondamentale et appliquée, et les entreprises de toutes tailles, permettant ainsi les échanges sur l innovation en interactivité. Le plateau de Saclay, au cœur de ce projet, réunit déjà universités, grandes écoles et grands centres de recherche. On y trouve également, ainsi que dans sa périphérie immédiate, une concentration d entreprises de technologie qui y ont installé leurs centres de recherche et de développement, des PME et des «startup», le tout animé par les pôles de compétitivité System@tic et Mov eo. La finalité des enjeux est de structurer le pôle universitaire, multiplier les échanges et les partenariats entre tous les acteurs de la formation et de la recherche, de l économie et de la société, aménager le territoire au service de la qualité de vie des habitants, des étudiants, des salariés. La coordination des actions est assurée par l Etablissement Public Paris-Saclay (EPPS). Source

4 PARIS-SACLAY 4 LES PROJETS Le développement est conduit autour des pôles majeurs suivants : Le campus urbain est un lieu d attraction et de créativité intellectuelle et industrielle. Il est construit autour de l université Paris-Sud, l Ecole Polytechnique, CEA, Supelec,, et autres acteurs scientifiques déjà présents. Il bénéficiera de 3 gares du Grand Paris Express (ligne 18) et d une ligne de bus en site propre (Massy St Quentin-en-Yvelines) en plus de sa desserte actuelle par le RER B. Le campus représentera à termes au total 1,740 millions de m² : Enseignement supérieur et recherche : m², Développement économique : m², Logements : m², Logements étudiants : m², Services, commerces et équipements publics : m², au travers de 2 ZAC situées sur Palaiseau et Saclay pour la 1 ère, et sur Gif-sur-Yvette, Orsay et St Aubin pour la seconde. Versailles-Satory, dont le cœur est le plateau de Satory à proximité de Versailles, héberge déjà des établissements de l Armée, des entreprises industrielles spécialisées dans les technologies des armements terrestres ou du sport automobile. Il sera desservi par une gare du Grand Paris Express (ligne 18). La vocation de ce territoire, en lien avec le pôle Mov eo et le «cluster», est d accueillir un ensemble à fort potentiel de développement centré sur la mobilité du futur. Ce pôle mobilité du futur a vocation à devenir un projet industriel majeur grâce à la proximité de la formation et de la recherche, avec en 2015 : implantations de l Institut Français des Sciences et Technologies des Transports, de l Aménagement et des Réseaux et de l institut VéDéCom, et arrivés à St Quentin-en-Yvelines, de l IFSTTAR, de l Université de Versailles-St-Quentin et de l ESTACA. Sur le territoire de la communauté d agglomération de St-Quentin-en-Yvelines, des études sont menées en vue de développement urbain à caractère stratégique ou pré-opérationnel : Étude du potentiel de développement du corridor ferroviaire sur les communes de la Verrière, Elancourt, Trappes et Montigny-le- Bretonneux, Etude de définitions des principes structurants d aménagement et de développement autour de la future gare du Grand Paris Express (ligne 18) à Guyancourt. Et bien d autres projets sont d ores et déjà initiés : Constructions de logements étudiants, Implantation de l AgroParis Tech et INRA (recherche en biologie), Implantation d un centre de nanosciences et nanotechnologies, Implantation d EDF (campus et centre de recherche et de développement, implantation de l Ecole Centrale Paris) Source

5 MARCHE BUREAUX 5 LE MARCHE DES BUREAUX L OFFRE Hégémonie de l Ouest du territoire M² CONSTRUITS (source ORIE 2013) 3% LES ULIS / ORSAY 12% ST QUENTIN EN YVELINES 35% OFFRE IMMEDIATE M² 0,16% LES ULIS / ORSAY 19% ST QUENTIN EN YVELINES 41% MASSY / MORANGIS 22% MASSY / MORANGIS 15% VELIZY / VERSAILLES 28% VELIZY / VERSAILLES 25% L offre disponible à 1 an à l échelle francilienne, en augmentation au 31 décembre 2013, atteint 5,28 millions de m². Le territoire de Paris-Saclay représente 8,3 % des m² construits en Ile de France ( m² - source ORIE 2013). St Quentin-en- Yvelines et le secteur de Vélizy/Versailles en constituent la majorité. Il représente 8,1 % de l offre disponible en Ile de France. L offre disponible est principalement concentrée sur St Quentin-en-Yvelines. Le taux de vacance est de 9,86 %. Il est plus élevé que le taux francilien. Il recouvre cependant des réalités différentes selon les secteurs avec des taux de vacance dépassant les 10 % sur St Quentin-en-Yvelines et Les Ulis / Orsay, et à l opposé, un taux de vacance inférieur à 7 % sur Massy/Morangis. Sur un an, l offre est en augmentation sur Massy/Morangis, les Ulis/Orsay, et Vélizy/Versailles, en baisse sur St Quentin-en-Yvelines. Les offres supérieures à m² se trouvent principalement sur St Quentin-en-Yvelines et Vélizy/Versailles. Ce sont sans conteste les 2 secteurs les plus tertiaires du territoire, et le marché s oriente davantage vers l Ouest du territoire dans les Yvelines. La partie essonnienne reste en retrait malgré un marché tertiaire en plein renouveau sur Massy autour de la gare TGV. M² CONSTRUITS (source ORIE 2013) OFFRE IMMEDIATE M² TAUX DE VACANCE OFFRE > A M² ST QUENTIN EN YVELINES ,83% VELIZY / VERSAILLES ,89% MASSY / MORANGIS ,16% LES ULIS / ORSAY ,52% ,62% - - TOTAL TERRITOIRE ,86%

6 MARCHE BUREAUX m² construits - source ORIE 2013 Sur le département des Yvelines, à l Ouest du territoire, les communes les plus construites en termes de bureaux sont Guyancourt, Montigny-le-Bretonneux, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Trappes et Elancourt, soit m² à elles 6 (50 % des m² construites du territoire). A l Est, en Essonne, ce sont les communes de Massy, Les Ulis, Villebonsur-Yvette et Palaiseau qui accueillent le plus de bureaux, soit m² (23 % des m² construits du territoire). Toutes ces communes comptent plus de m² de bureaux. En ce qui concerne l offre disponible, 2 des communes ayant le parc de bureaux le plus important : Vélizy-Villacoublay et Montigny-le-Bretonneux enregistrent et de loin l offre disponible la plus élevée, avec respectivement m² et m² m² disponibles au 31/12/2013 On trouve ensuite Guyancourt et les Ulis qui ont un stock disponible à fin 2013, de m² et m². Et Massy qui a une offre s élevant à m². 8 communes du territoire comptent entre 10 et m² disponibles : Villebon-sur- Yvette, St Aubin, Morangis, Palaiseau, Elancourt, Trappes, la Verrière et Voisinsle-Bretonneux. A noter que sur le secteur Vélizy/ Versailles, c est Vélizy-Villacoublay qui concentre la quasi-totalité des disponibilités.

7 MARCHE BUREAUX 7 L offre neuve est très faible sur ce territoire : elle représente 3,8 % du stock. Cependant, près de m² seront livrés à moins d un an principalement sur Massy (Green Valley et Brio) et Vélizy-Villacoublay (Néo). L offre future à plus d un an et en projet s élève à près de m², principalement sur Massy et Palaiseau en Essonne, et Vélizy-Villacoublay et Montigny-le-Bretonneux dans les Yvelines. Dans la conjoncture économique actuelle, les promoteurs lancent peu de programmes en blanc. C est cependant le cas sur Massy avec le Green Valley et Helios (pré-commercialisé en grande partie à Ericsson France après son lancement) et sur Vélizy-Villacoublay (Néo). L offre proposée à la vente représente 24 % des surfaces disponibles. Sa part est bien moins importante sur le secteur de St Quentin-en-Yvelines. OFFRE IMMEDIATE M² NEUF VENTE ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY TOTAL TERRITOIRE OFFRE A MOINS D'UN AN M² OFFRE FUTURE M² ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY TOTAL TERRITOIRE LE MARCHE DES BUREAUX LA DEMANDE PLACEE Une année difficile MASSY / MORANGIS 24% LES ULIS / ORSAY 8% M² PLACES 0,18% ST QUENTIN EN YVELINES 53% MASSY / MORANGIS 15% 101 TRANSACTIONS 2% LES ULIS / ORSAY 14% ST QUENTIN EN YVELINES 35% VELIZY / VERSAILLES 15% VELIZY / VERSAILLES 34% Le territoire de Paris-Saclay représente 3,9 % de la demande placée en Ile de France en Le secteur de St Quentin-en-Yvelines à lui seul représente 53 % du placement du territoire. Faute de grandes transactions en volume, le secteur de Vélizy/Versailles ne représente que 15 % des volumes placés. En nombre de transactions, comme pour le volume placé, St Quentin-en-Yvelines est le secteur ayant la part la plus importante avec Vélizy/Versailles. Leur nombre de transactions est très proche, cependant le placement moyen est beaucoup plus élevé sur St Quentin-en-Yvelines. A l opposé, le nombre le plus faible de transactions est enregistré à Massy/Morangis et Les Ulis/Orsay. On retrouve ici encore la dichotomie du territoire entre l Est et l Ouest (les Yvelines et l Essonne). La demande placée à l échelle francilienne en régression de 21 % au 31 décembre 2013 s élève à 1,28 millions de m². M² PLACES NBRE DE TRANSACTIONS PLACEMENT MOYEN ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY TOTAL TERRITOIRE Dans un placement en forte régression à l échelle francilienne, Vélizy/Versailles enregistre un recul de la demande placée (- 90 %), de même que Les Ulis/Orsay (- 42 %) et St Quentin-en-Yvelines (- 29 %). Seul le placement de Massy/Morangis est en hausse.

8 MARCHE BUREAUX m² placés en 2013 Dans un contexte de marché difficile, seules Guyancourt et Massy enregistrent un volume placé supérieur à m². Le marché y a été dynamisé par des clés en mains ou des transactions sur des surfaces en cours de construction. Ce sont également ces transactions qui dépassent les m² : Ericsson France à Massy ( m² à livrer dans Hélios), Crédit Agricole à Montigny-le- Bretonneux ( m² clés en mains), Baxter à Montigny-le Bretonneux (5 500 m² clés en mains). M² PLACES M² NEUF/A LIVRER NBRE DE TRANSACTIONS > A M² ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY TOTAL TERRITOIRE Les ratios taux de vacance et délai d écoulement du stock placent le secteur de Massy/Morangis dans la moyenne francilienne. C est le secteur des Ulis/Orsay qui est le plus en difficulté avec un taux de vacance et un délai d écoulement élevés DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK (MOIS) ET TAUX DE VACANCE (%) Taux de vacance IDF 7,5 % LES ULIS / ORSAY DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK EN MOIS ST QUENTIN EN YVELINES 39 VELIZY / VERSAILLES 29 MASSY / MORANGIS 23 LES ULIS / ORSAY 64 TERRITOIRE 34 NS MASSY / MORANGIS ST QUENTIN EN YVELINES PARIS-SACLAY VELIZY / VERSAILLES Délai moyen IDF 22 mois 0 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% Marché souffrant d une faiblesse de la demande Marché sur-offreur Marché opportuniste Marché à l équilibre

9 MARCHE BUREAUX 9 LE MARCHE DES BUREAUX LES VALEURS LOCATIVES Stabilité des valeurs Sur ces pôles les valeurs de présentation dépassent à peine les 250 /m². Elles sont globalement stables. Les valeurs moyennes sont les suivantes : Neuf St Quentin-en-Yvelines : 185 /m² Vélizy / Versailles : 190 /m² (1 référence) Les Ulis / Orsay : 170 /m² (2 références) Massy / Morangis : sans objet Second marché St Quentin-en-Yvelines : 111 /m² Vélizy/Versailles : 167 /m² Les Ulis/Orsay : 114 /m² Massy/Morangis : 145 /m² L hétérogénéité des surfaces de second marché notamment sur les secteurs de St Quentin-en-Yvelines et Les Ulis/Orsay conduit à des valeurs moyennes plus basses que les autres secteurs. Les fourchettes de valeurs sont cependant assez comparables notamment en valeurs basses. En valeurs hautes, seul le secteur Les Ulis/Orsay ne dépasse pas les 200 /m². Il a d ailleurs une amplitude de valeurs plus réduite que les autres secteurs. Fourchette valeurs neuf St Quentin-en-Yvelines : 165 à 220 /m² Vélizy/Versailles : non significatif Les Ulis/Orsay : 165 à 175 /m² Massy/Morangis : 80 à 265 /m² Fourchette valeurs second marché St Quentin-en-Yvelines : 80 à 220 /m² Vélizy/Versailles : 90 à 225 /m² Les Ulis/Orsay : 85 à 150 /m² Massy/Morangis : 80 à 265 /m² FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION NEUF ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MOR ANGIS LES ULIS / OR SAY FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION SECOND MARCHE ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MOR ANGIS LES ULIS / OR SAY A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent : St Quentin-en-Yvelines : 129 /m² Vélizy/Versailles : 177 /m² Les Ulis/Orsay : 114 /m² Massy/Morangis : 131 /m² (moyenne calculée uniquement sur des transactions < à 300 m²) Cependant, ces valeurs ne tiennent pas compte des avantages consentis par le bailleur (franchise de loyer, abattement, travaux, ).

10 ANNEXES 10 ANNEXE LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES TERRITOIRES ST QUENTIN EN YVELINES VELIZY / VERSAILLES MASSY / MORANGIS LES ULIS / ORSAY HORS ETUDES ELANCOURT BIEVRES ANTONY BURES SUR YVETTE BALLAINVILLIERS GUYANCOURT BOIS D'ARCY CHAMPLAN GIF SUR YVETTE LINAS MAGNY LES HAMEAUX BUC CHILLY MAZARIN GOMETZ LE CHATEL LONGPONT SUR ORGE MONTIGNY LE BRETONNEUX CHAVILLE EPINAY SUR ORGE ORSAY MARCOUSSIS TRAPPES FONTENAY LE FLEURY IGNY ST AUBIN MONTLHERY LA VERRIERE JOUY EN JOSAS LONGJUMEAU LES ULIS NOZAY VOISINS LE BRETONNEUX LE CHESNAY MASSY VILLEBON SUR YVETTE LA VILLE DU BOIS LES CLAYES SOUS BOIS LES LOGES EN JOSAS MORANGIS VILLEJUST ROCQUENCOURT CHAVENAY SACLAY PALAISEAU CHATEAUFORT ST CYR L'ECOLE SAULX LES CHARTREUX COIGNIERES VAUHALLAN SAVIGNY SUR ORGE DAVRON VELIZY VILLACOUBLAY VERRIERES LE BUISSON MAUREPAS VERSAILLES WISSOUS PLAISIR VIROFLAY ST REMY LES CHEVREUSES THIVERVAL GRIGNON TOUSSUS LE NOBLE VILLIERS LE BACLE Communes inclues dans nos études non parties prenantes de Paris-Saclay et dont les données ont été exclues des chiffres présentés ANNEXE LEXIQUE Bureau : lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration Délai théorique d'écoulement (du stock) : délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. Demande placée - transaction : ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Disponibilité future : se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Dynamique de placement : rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % Immeuble/programme restructuré : immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf : immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché : tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Loyer : prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" : moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne : moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation : transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme : immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Taux de vacance : rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % Utilisateur : personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser Valeur locative : voir loyer

11 L immobilier d entreprise au cœur des marchés REDACTEUR Département Etudes & Analyses 251 boulevard Pereire PARIS CEDEX 17 Directrice : Patricia VEVAUD CONTACTS PARIS 251 boulevard Péreire, PARIS CEDEX 17 T : paris@gemofis.com IDF OUEST / SUD Le Crystal, 6 rue Hélène Boucher, GUYANCOURT T : idf.ouest@gemofis.com IDF EST / SUD 56 boulevard de Courcerin, MARNE LA VALLEE CEDEX 2 T : idf.est@gemofis.com IDF NORD Parc des Nations, 358 rue de la Belle Etoile, BP Roissy en France, ROISSY EN FRANCE T : idf.nord@gemofis.com SIÈGE ET DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS : Investissement : Grands Comptes : Etudes & Analyses : Régions : 251 boulevard Pereire, PARIS CEDEX 17 T : investissement@gemofis.com grandscomptes@gemofis.com etudes@gemofis.com franchise@gemofis.com Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet Cliquez ici pour y accéder directement Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette étude ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source.