Baromètre de l investissement immobilier français

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1 Baromètre de l investissement immobilier français Un redémarrage fragile pour 2014 / Une embellie en ème édition - Mars 2014 ipd.com ipd.com

2 Principe du Baromètre Depuis plus de trois ans, les plus grandes sociétés d investissement présentes en France confient à IPD leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir du marché immobilier. Croissance française, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d accompagnement une vingtaine d indicateurs est passée au crible. Dans cette 14ème édition du Baromètre IPD, les panélistes ajustent leurs anticipations pour 2014 et nous font part pour la première fois de leurs anticipations pour 2015 dans un contexte de reprise fragile de la croissance. Les statistiques immobilières du quatrième trimestre en France viennent préciser les perspectives envisageables pour la demande placée et l investissement. Nous remercions tous nos panélistes pour leur éminente contribution, ainsi que Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre IPD d être largement diffusé sur la place immobilière française. Panel du Baromètre IPD Aerium, AEW Europe, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altaréa France, Amundi Immobilier, AXA Real Estate France, BNP Paribas REIM, Caisse des Dépôts, Cardif Assurance Vie, CBRE Global Investors, Foncières des Régions, Gecina, Generali Immobilier France, Invesco Real Estate, KanAm Grund, Klépierre, La Française REM, LaSalle Investment Management, Mercialys, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM Europe, Union Investment France, Valad et Viveris REIM. L ensemble de ces sociétés d investissement gère environ 100 milliards d euros d actifs immobiliers en France. En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier 2 Baromètre IPD Mars 2014

3 Economie Une reprise flottante Après un an et demi de récession, l économie française avait perçu une légère reprise avec une augmentation du PIB à +0,5% au deuxième trimestre, selon l INSEE. Cette reprise reste néanmoins fragile car partant d un niveau d activité bas. Ainsi au troisième trimestre, l activité a légèrement reculé de -0,1% du fait de la forte baisse des exportations de l industrie manufacturière et de la contraction régulière de l activité dans la construction. Le PIB de la zone euro a en revanche progressé de +0,1% au troisième trimestre 2013, croissance ralentie du fait de la baisse des exportations. En comparaison, l activité a augmenté de +0,9% aux Etats-Unis et de +0,8% au Royaume-Uni, confirmant une activité dynamique. En majorité les panélistes ont ajusté leurs prévisions sur la croissance française, avec +0,8% en Pour 2015, ils sont plus optimistes, puisque la majorité envisage une croissance supérieure à +1,1% du PIB, rejoignant les prévisions d Oxford Economics. Anticipation de la croissance française panélistes anticipent que cette inflation devrait rester faible, à +0,8% en 2014, un peu inférieure aux prévisions d Oxford Economics à +1,1%, soit toujours en dessous de 2%. Ce faible niveau d inflation devrait également se prolonger en 2015 selon nos panélistes, ce qui est en ligne avec le souhait de la Banque Centrale Européenne de garder une inflation basse pendant une période prolongée, tout en la contrôlant étroitement afin d éviter une situation de déflation. Dans ce contexte économique, après avoir ramené son taux directeur à 0,25% en novembre 2013, la BCE a ainsi décidé de le laisser inchangé, toujours dans le but de soutenir la reprise progressive de l activité économique. Atteignant un plancher à 1,7% le 2 mai 2013, l OAT 10 ans a augmenté doucement, atteignant 2,4% fin décembre. Les panélistes anticipent une très légère remontée de l OAT 10 ans en 2014, à 2,6%, qui se poursuivrait en 2015 pour atteindre 2,9%, en ligne avec les prévisions d Oxford Economics. Mario Draghi n a finalement pas confirmé début février les mesures envisagées en 2013 destinées à soutenir l activité de crédit en zone euro en attendant le retour de la croissance. Bureaux Source : Oxford Economics - Baromètre IPD Mais cette légère embellie reste dépendante d une amélioration plus concrète de la demande intérieure, de la mise en place de réformes structurelles des gouvernements et de la sortie de crise des pays émergents. Sous l effet conjugué de la légère baisse des produits manufacturés et de la hausse du prix des produits pétroliers et des produits frais, l inflation est restée faible à +0,9% en croissance annuelle à fin décembre selon l INSEE. Les Les prémices d une amélioration pour 2014 Le redémarrage de l investissement des entreprises reste toujours incertain du fait d un faible taux de marge et du recul des dépenses de construction. Dans un contexte de renforcement de la fiscalité, la demande intérieure reste toujours atone. Parallèlement, le climat des affaires est resté stable fin 2013 grâce notamment à l amélioration et au rebond de la production manufacturière. Ainsi, au troisième trimestre 2013, le taux de chômage s est stabilisé pour atteindre 10,9% selon les chiffres publiés par l INSEE, tendance qui devrait se poursuivre selon Oxford Economics. Cette fragilité du marché de l emploi se répercute sur les mauvais résultats de la demande placée en Ile-de-France, qui, selon IMMOSTAT, atteint 1,8 millions de m² en 2013, valeur la plus basse sur 10 ans, soit une baisse de 25% par rapport à Les entreprises ont en effet souvent préféré une renégociation de leur bail. Ces constats ont poussé les panélistes à rester prudents dans leurs anticipations pour 2014, en envisageant une amélioration lente de la demande placée en Ile-de-France en 2014, avec 2,0 millions de m² en Baromètre IPD Mars

4 Ile-de-France. Cette tendance se poursuivrait selon eux en 2015, mais restant toujours en dessous du niveau de la demande placée de 2,4 millions de m² atteint en Le marché locatif francilien, après une baisse en 2013, entrevoit les prémices d une amélioration lente et progressive en 2014, même si cette reprise reste complexe. Anticipation de la demande placée des bureaux en Ile-de-France, en millions de m² Source : Immostat - Baromètre IPD Une dégradation de la vacance en 2014 Cette morosité de la demande placée aura des répercussions sur la vacance. Alors que le taux de vacance dans le parc de bureaux franciliens augmente pour atteindre 7,0% fin 2013, d après CBRE, les membres du Baromètre IPD anticipent sa progression à 7,3% d ici fin Anticipation de la vacance des bureaux en Ile-de-France Ces anticipations cachent néanmoins des disparités géographiques fortes avec le secteur Croissant Ouest la Défense qui voit des livraisons et des libérations de locaux importantes. Selon les panélistes, ce taux de vacance devrait rester stable en Un poids stabilisé des mesures d accompagnement Mais cette augmentation de la vacance ne devrait pas, selon les membres du panel, augmenter le coût des renégociations de loyers et des mesures d accompagnement, qui restent néanmoins toujours aussi importantes. Ils anticipent ainsi qu à fin 2014 les loyers faciaux considérés prime dans Paris QCA s établiront autour de 765 /m², soit en dessous du loyer facial prime de référence s établissant, selon DTZ, à 800 /m², mais en augmentation par rapport à leurs précédentes prévisions. Selon les panélistes, ces loyers devraient légèrement augmenter en Le loyer facial des actifs de seconde main devrait rester stable dans Paris d ici fin 2014, s établissant à 505 /m². Quant aux mesures d accompagnement s appliquant dans Paris et dans la Boucle Sud, les réponses des investisseurs restent très dispersées, la remise variant de 10 à 25% dans Paris, et pouvant aller jusqu à 30% dans la Boucle Sud. Gamme des loyers et mesures d accompagnement Baromètre IPD Mars 2014

5 Commerces Une amélioration en demi-teinte Selon l INSEE, la consommation des ménages a augmenté au quatrième trimestre du fait de l accélération des dépenses en automobile, en équipement du logement et alimentaires, ainsi que de la moindre baisse des dépenses en énergie, après plusieurs trimestres de consommation atone. La faiblesse de l inflation en 2014 devrait permettre au pouvoir d achat des français de se maintenir. Avec 75% d avis à la stabilisation, et 25% d avis de légère amélioration, les panélistes perçoivent ainsi plutôt une embellie de la consommation des ménages pour Cette tendance se confirme pour 2015, car la perspective d une «légère amélioration» est envisagée par 71% d entre eux. Cette stabilisation risque de ne pas être suffisante pour pouvoir observer une réelle reprise de la fréquentation des centres commerciaux. Alors qu à l exception de juillet et août, la fréquentation est en baisse depuis plus d un an selon le CNCC, les avis des panélistes sont partagés entre baisse et stabilisation pour l année % d entre eux envisagent une légère dégradation. Ils sont néanmoins beaucoup plus optimistes pour 2015, puisque 53% d entre eux envisagent une légère amélioration de la fréquentation. Parallèlement, alors que la consommation était atone en 2013, le e-commerce a continué sa progression ; selon la Fevad, le montant des ventes en ligne a progressé de 12,5% sur un an, favorisé par la stratégie multicanal de certaines enseignes. Cette impression se reflète dans les anticipations des panélistes concernant la vacance. Ainsi, en 2014, 39% d entre eux envisagent une légère dégradation de la vacance, et 50% une stabilisation. Pour 2015, l amélioration de la fréquentation des centres commerciaux ne semble pas être suffisante puisque les panélistes sont encore plus pessimistes avec plus de 90% d anticipation d une dégradation de la vacance. Ces résultats sont à nuancer suivant l emplacement des centres commerciaux, et la typologie des secteurs d activité représentés dans les centres. Des loyers en baisse, contraints par les chiffres d affaires Fréquentation faible et consommation stagnante ne sont pas des indicateurs encourageants pour les chiffres d affaires des commerçants. Le panel, dans une large majorité, confirme cette tendance à une poursuite de la baisse du chiffre d affaires en Afin de desserrer le taux d effort et de conserver leurs locataires, un tiers des panélistes anticipent une baisse des loyers tandis que les autres pensent que les loyers resteront stables. En 2015, le panel entrevoit en revanche une stabilité des chiffres d affaires. Ils penchent toujours en majorité (près de 70%) pour un scenario de stabilisation des loyers. Tendances à venir pour les centres commerciaux Baromètre IPD Mars

6 Logistique Les marchés secondaires à la rescousse, épaulés par des livraisons initiées en a fait état d un marché à deux vitesses. D une part la dorsale Nord/Sud est à la peine, réduite à 55% des volumes commercialisés contre 68% en moyenne par le passé (selon CBRE). Si certaines métropoles comme Marseille et Lille - citons pour exemple le cas de Castorama ( m²) à St-Martin-de-Crau (13) ou encore GIFI à Sin-le-Noble (59) - ont dynamisé l axe Nord/ Sud, les pôles rhodanien et francilien ont vu leur activité diminuer de près de 33% (source DTZ). En effet faute d offres de qualité disponibles en particuliers sur ces secteurs, les utilisateurs se sont plus naturellement lancés dans des développements en blanc, ralentissant ainsi fortement l activité globale. Cette baisse significative poussait nos panélistes en décembre dernier à envisager une baisse du loyer prime des entrepôts en Ile-de-France pour D autre part, nous assistons à un nombre croissant de m² placés et de livraisons clés-en-mains (à la location et à la vente) en régions. Comme le souligne CBRE, certaines régions proches de l Ile de France, comme la Picardie ou la Bourgogne sont en effet préférées par les utilisateurs au détriment du bassin parisien, pénalisé par une fiscalité plus lourde. Dans ce contexte, la moitié de nos panélistes envisage une progression de la demande placée historiquement bas anticipant la livraison de nombreux développements initiés en La part des répondants, qui prévoient une baisse, continue, quant à elle, à diminuer pour s établir sous la barre des 10%. Pourtant à la rentrée, 2014 et 2015 sont vus sous un angle plus positif par nos panélistes, qui prévoient une croissance des loyers prime en Ile-de-France. Ces derniers devraient s établir respectivement à 51 et 52 /m². Fait remarquable, pour la première année depuis le lancement du Baromètre IPD, aucun investisseur n envisage un loyer prime en deçà du seuil des 50 /m² pour l exercice En effet, transporteurs et acteurs de la grande distribution guidés par une politique de rationalisation des flux logistiques devraient maintenir leur dynamisme et continuer à supporter le marché. Par ailleurs, les besoins des ménages et leurs façons de consommer continuent à sensiblement évoluer et de nouveaux enjeux logistiques apparaissent, relatifs aux développements des normes environnementales et au boom de l e-commerce. En pratique, nous assistons à une optimisation de la chaîne logistique qui requiert d importantes plateformes «ultra performantes» et facilement modulables aux spécificités d un nouvel utilisateur. Or, une grande proportion du parc français est composée d actifs de surface moyenne, désuets ou à rénover et de fait ne répond pas à ce cahier des charges. L écart se creuse alors entre les attentes des utilisateurs et l offre existante. Aussi, nos panélistes ne prévoient pas de diminution des mesures d accompagnement, qui devraient être maintenues à 16% sur Nos contributeurs tablent de fait sur un loyer économique à 43 /m² en Anticipation des loyers prime des entrepôts en Ile-de-France Source : Immostat - Baromètre IPD Investissement Le grand redémarrage : objectif 16Mds Si comme le souligne Ernst & Young, la France décroche des intentions d investissement par rapport au Royaume- Uni et à l Allemagne (cf. section Stratégie), notre pays devrait voir son attractivité croître, selon nos panélistes. Ainsi, le volume global de l investissement sur 2014 s élèverait, selon eux, à 16,3 milliards d euros avec à noter un fort consensus de nos répondants. S il est vrai que ce chiffre est mécaniquement gonflé par le report à 2014 de signatures prévues fin 2013, le marché français devrait pouvoir compter sur des capitaux solides et présents non investis en 2013 et l activité des investisseurs internationaux, déjà majoritaires au T % des acquisitions selon CBRE. 6 Baromètre IPD Mars 2014

7 Cet optimisme est raisonné par l interrogation quant à la disponibilité de l offre. Aussi, les prévisions du panel pour 2015 sont bien plus disparates, oscillant entre 14 et 20 milliards d euros. Comment comprendre cette hausse de 15% du volume global d investissement entre nos prévisions 2014 de fin d année et celles actuelles? Certes, ce volume est renforcé par l atonie du marché français à fin d année et le glissement sur 2014 de nombreuses transactions en particuliers en commerces et en logistique initialement prévues pour fin Nos panélistes confirment à ce titre que le marché devrait rester «tendu» sur les actifs sécurisés et bien localisés et que le tête-à-tête investisseur/ utilisateur devrait garder toute sa vivacité. Néanmoins, dans ce contexte sous tension, l immobilier devrait être épargné grâce à la faiblesse des rendements des autres classes d actifs (prenons pour exemple le rendement de l OAT 10 ans à 2,30%). Anticipation du volume global d investissement en France, en milliards d euros entamée. Dans la continuité de l internationalisation, Paris séduit les investisseurs américains. Leur part continue, doucement mais surement, à croître, depuis maintenant quatre éditions, pour s établir à 5% du volume global. Si nos panélistes envisagent un environnement économique moins morose et un début de rétablissement des utilisateurs, les investisseurs potentiels ne devraient, pour autant, pas corriger leur aversion au risque. Aussi, la prudence règne et les fonds opportunistes ferment la marche, ne récoltant que 2% des intentions d investissement. Les fonds allemands stagnent à 2%, continuant leur phase de liquidation. A ce titre, les 7 millions de m² d actifs en Europe restant à arbitrer devraient représenter de réelles opportunités pour 2014, notamment sur les marchés non core comme le BeNeLux, l Europe du Sud ou l Europe Centrale et de l Est, où les cessions devraient se réaliser à moindre prix. Les trois types d acteurs les plus actifs à l investissement A l image des précédentes éditions, les investisseurs en fonds propres, compagnies d assurances en tête, sont annoncés comme les plus actifs à l investissement pour Les SCPI et OPCI Retail, qui continuent à bénéficier de leur succès auprès des épargnants devraient peser pour plus de 1/5ème des investissements. Les OPCI Professionnels, à défaut de souffrir de la fin de l article 210-E, baissent dans les intentions de nos investisseurs, ne représentant désormais que 11% contre 15% au précédent Baromètre. Ils sont effet distancés par la remontée des investisseurs moyen-orientaux et asiatiques, qui devraient concrétiser leurs résolutions, la phase d apprentissage du marché européen désormais bien Freins à l investissement : rupture de stock? Maintes fois évoquée par nos panélistes, la disponibilité de l offre représente la principale pierre d achoppement à l investissement. Plaçant la rareté des actifs dits core en pole position et la concurrence sur ces derniers en troisième position, nos répondants estiment que le manque de profondeur du marché ralentira fortement son dynamisme. Baromètre IPD Mars

8 Malheureusement sans grande surprise, nous constatons une montée en puissance de la défiance face à la politique économique et fiscale menée en France. L attaque du Ministère Français des Finances, fin 2013, contre le «French Bashing» ne semble effectivement pas porter ses fruits, que les inquiétudes proviennent de l étranger ou de nos propres pairs. Cette défiance impacte directement le poids de certains freins notables, mis en avant dans les précédentes éditions du Baromètre. Aussi, les incertitudes pesant sur l environnement économique et le marché locatif restent un des principaux freins d investissement. Pour autant, leur poids dans les intentions de vote recule de 8%. Nous observons un repli similaire (-10%) de l appréhension de la fourchette Bid-Ask. L impact de la réglementation et de la fiscalité, frein incontournable en début d année dernière, en particulier suite à l annonce des directives AIFM, voit son poids qui continue à diminuer. Les freins actuels au redémarrage del investissement (cf. section Bureaux), 2014 devrait faire office de point d inflexion avec une remontée des taux à 4,4% prévue pour Débutée trois éditions auparavant, la compression des taux en Logistique continue pour acter un réel décrochage début En effet, à l image de Blackstone en 2012, ou d Apollo qui racheta 145 M à Icade cette année, nous devrions assister en 2014 à un regain d activité des investisseurs nord-américains qui souhaitent se positionner sur un marché où la compétition est faible et peu d investisseurs institutionnels sont acheteurs. Cette très probable hausse des engagements logistiques adossée à un contexte sous-offreur entraîne une nouvelle baisse des taux. Aussi, nos panélistes envisagent pour 2014 et 2015 des taux prime Logistique à 7,1%. Dans la lignée de notre précédent Baromètre, les centres commerciaux prime, eu égard à la rareté des actifs aujourd hui disponibles sur le marché, ont également vu leur taux prime baisser de 4,8% pour s établir à 4,4% en 2014, selon nos panélistes. A l instar des Bureaux Paris QCA, 2014 semble être le creux de la vague. Bien qu estimant une reprise de la consommation en 2014 et une hausse en 2015 (cf. section Commerces), nos panélistes prévoient une légère hausse du taux prime des centres commerciaux. Source : CBRE Baromètre IPD Compression des taux des Bureaux Paris QCA, ceux en Logistique et Commerces décrochent Pour la majorité des panélistes, l évolution des taux des Bureaux Paris QCA est au point mort depuis notre douzième Baromètre. Néanmoins pour cette édition, certains répondants envisagent des taux à 3,8%, réduisant leur estimation moyenne de 10 points de base. Avec une hausse des loyers prévue en 2015 par nos panélistes Quelles perspectives financières? A juin 2013, les indices semestriels IPD présentaient pour le secteur Bureaux un rendement global stable de 1,2% avec notamment une baisse significative des valeurs : -1,6% (rendement en capital sur 6 mois). Aux yeux de nos panélistes, Paris continuera de faire cavalier seul en En effet, malgré les résultats ternes de l année 2013, ces derniers envisagent un rendement en capital annuel de 0,7% sur Certes cette performance est moitié moindre que leur estimation pour 2014 à fin 2013, mais elle reste confortée par un net rebond (1,6%) anticipé pour La question portera donc sur la résilience du secteur Commerces : nos panélistes tablant sur une stabilisation des loyers et une hausse des taux prime des centres commerciaux pour 2015, devons-nous nous attendre à une baisse des valeurs? 8 Baromètre IPD Mars 2014

9 Anticipations des taux prime des bureaux Paris QCA Anticipations des taux prime des plateformes logistiques Anticipations des taux prime des centres commerciaux Stratégie Les Bureaux QCA ne séduisent plus, la 1ère Couronne et le Reste de Paris creusent l écart Si les préférences à l achat des investisseurs restent toujours centrées sur les Bureaux et les Commerces, deux évènements majeurs sont à souligner : - Sur le podium des cibles d investissement au cours des dix dernières éditions, les Bureaux Paris QCA ne sont désormais plus plébiscités par nos investisseurs et ne rassemblent que 8% des intentions. En effet, les avis quant à l évolution des prix au sein du secteur QCA sont très partagés, laissant planer une totale incertitude. Cette anticipation conforte le retrait déjà observé fin 2013, où nous affirmions que le niveau des valeurs dans le QCA était tel qu il devenait de plus en plus réservé aux acteurs originaires du Moyen-Orient. Paris intra-muros semble de plus en plus «délaissée» par les investisseurs institutionnels français au profit de la proche périphérie parisienne qui allie produits plus récents, à proximité immédiate des transports et rendements plus attractifs. - Longtemps simplement évoquées ou réservées à une catégorie d investisseurs initiés, les classes d actifs alternatifs, que sont la Santé et l Hôtellerie, devraient représenter une transaction sur dix. Centres commerciaux et Autres commerces, par leur résilience, couvrent à eux deux 21% des intentions de nos panélistes, à l instar du précédent Baromètre. Nous observons également un léger engouement pour les locaux d activités, qui totalisent 5% des intentions. En effet, CBRE souligne que, sur ce marché très hétérogène, les grandes surfaces, en «zones de 2ème couronne suroffreuses» commenceraient à voir leurs valeurs diminuer, avec en parallèle une hausse des franchises, présentant de belles opportunités d investissement. Le segment Croissant Ouest - la Défense semble quant à lui séduire à nouveau. Produits privilégiés en France à l achat Baromètre IPD Mars

10 Bien que les actifs à revenu sécurisé soient, trimestre après trimestre, de moins en moins courtisés, toujours suite au niveau des prix et à leur rareté, cette typologie reste la première cible d acquisition de nos panélistes. A l image des précédents Baromètres IPD, les investisseurs interrogés se tournent également vers des projets plus risqués comme les développements pré-commercialisés visés par 17% des répondants ou les actifs à restructurer pour 15% d entre eux. Malgré l incertitude du marché locatif, 13% de nos interrogés se disent même attirés par les actifs présentant de la vacance. De potentielles liquidations de portefeuilles font de leur acquisition une cible d investissement dont la part augmente de 8% à 12%. Les opérations de Sale & Lease Back ne ressortent pas encore comme favories. Types d actif à acheter en priorité fourchette Bid-Ask encore plus marquée. Le secteur Industriel représente 19% des intentions de cessions, ce qui permettrait de répondre en partie au potentiel appétit des investisseurs Nord-Américains. A contrario, les produits commerciaux et ceux alternatifs (Hôtels et Santé) continueront de rester rares malgré le fort niveau de demande. Il est également intéressant de soulever le net recul de la part des actifs Résidentiels dans les stratégies de désinvestissement de nos panélistes. Aussi l intérêt sera quasi nul sur 2014 pour cette classe d actifs à l acquisition comme à la vente. Concernant le type de produits cédés, priorité aux marchés liquides. En ligne avec les intentions d achats, les actifs sécurisés (42%) et ceux vacants (27%) seront les principales cibles. Pour autant, les investisseurs, en réponse aux stratégies d investissement, continueront à mettre sur le marché des actifs à restructurer (8%), mais ne cèderont pour autant aucun développement en blanc. Types d actif à céder en priorité Objectif d arbitrage : les Bureaux à revenu sécurisé Totalisant près de 70% des intentions de cession, le secteur Bureaux sera le principal produit en 2014 à être libéré sur le marché. Néanmoins, en détaillant le profil desdits produits, cette édition conforte l incertitude de nos panélistes. Les Bureaux en 1ère Couronne et Reste de Paris ne pèsent plus que 14% des intentions de cessions contre 22% au précédent Baromètre, profitant comme évoqué dans la section Intentions d Achat d un report vers le core+ au détriment du core devenu dur d accès. Le souhait des investisseurs de se désengager des secteurs Bureaux en Régions ne trouve pas d écho dans les intentions d achats des Investisseurs, annonçant une Investissement indirect : la dette immobilière embraye Longtemps au coude à coude avec les Fonds non cotés Core (23%) et les Foncières cotées (27%), la dette immobilière se détache nettement dans cette édition, engrangeant 41% des intentions d investissement dans des véhicules indirects. Entérinant le succès de leurs émissions obligataires courant 2013, les foncières cotées restent dans le trio de tête. 10 Baromètre IPD Mars 2014

11 Encore légèrement plébiscités dans les intentions d investissement de nos panélistes fin 2013, les fonds non cotés Core+ / Value Added n attirent plus au détriment du rachat de sociétés (avec effectif salarié) qui apparaît pour un investisseur sur dix comme sa cible d investissement indirect. Investissement à l étranger : l écart se creuse Totalisant déjà 63% des intentions d investissement à l étranger, l Allemagne (35%) et le Royaume-Uni (33%) confortent leur place de leaders. L Europe du Sud, fréquemment évoquée par les investisseurs, n apparaît pas comme étant une cible actuelle adéquate aux yeux de nos panélistes. L attrait de l Espagne recule. L Italie croît de façon non significative. Les faibles perspectives de croissance en zone Euro semblent affecter également le BeNeLux qui ne représentera que 6 centimes sur 1 euro investi par nos répondants. Dans la même veine, l Europe Centrale est totalement absente des investissements ciblés par les panélistes. Ainsi, malgré les opportunités dégagées par la liquidation des fonds Allemands, l Europe est loin de faire office de favorite. L aversion au risque des investisseurs institutionnels français n invite pas à promouvoir les marchés Américains (3%) et Asiatiques (1%) dont la connaissance des acteurs locaux semble encore assez faible. Choix d allocation des investisseurs par pays Baromètre IPD Mars

12 IPD 37, boulevard des Capucines Paris T : Crédit Foncier Immobilier 24, rue des Capucines Paris ipd.com