OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES

Transcription

1 Données 2014 Réunion avec les professionnels Agglomération Côte Basque-Adour Bayonne 3 juin 2015 OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES DE L'AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE-ADOUR

2 Eléments généraux Une 4ème collecte de données transactions du 1er janvier au 31 décembre 2014, stock au 1er janvier Un périmètre d analyse identique à 2013 : Agglomération Côte Basque-Adour + Communauté de communes Nive-Adour (Saint-Pierre-d Irube, Mouguerre, Lahonce et Villefranque) La participation au dispositif d une nouvelle agence immobilière, Tourny Meyer L intégration des données ACBA et Cré@ticité (Pavillon et Hôtels d entreprises à Izarbel) Une analyse plus poussée sur la géographie (secteur du centre-ville de Bayonne) et les types de transactions

3 Le marché des bureaux

4 Le marché des bureaux : les transactions

5 Le marché des bureaux Un niveau de transactions en recul Évolution du volume des transactions de bureaux (m²) % m² 79 biens +29% -31% m² 43 biens m² 51 biens m² 45 biens biens commercialisés en 2014 pour une surface de m² Un volume de transactions qui repart à la baisse (- 31 % par rapport à 2013) et qui reste très loin du niveau de 2011 Une transaction moyenne qui s établit à 84 m² 97 % des transactions réalisées sur le périmètre de l Agglomération

6 Le marché des bureaux Des situations très contrastées suivant les secteurs De nombreux secteurs avec peu de transactions Excepté les centres-villes, celui de Bayonne en particulier (205 m² en 2013), baisse générale du volume de transactions sur 1 an. Une baisse constante depuis 4 ans pour les «Cœur» et la «Ceinture d Agglo» Le secteur «Sud Agglo» dopé par Izarbel et l'intégration des nouvelles données

7 Le marché des bureaux Un focus sur le centre-ville 8 biens représentant 985 m² de seconde main ont été commercialisés sur les secteurs des Arènes- Paulmy, du Petit et du Grand Bayonne ; 2 ventes pour 530 m² dans les secteurs Arènes-Paulmy et Petit Bayonne Preuve qu un marché de centre-ville peut être recherché?

8 Le marché des bureaux Des types de transactions différenciées suivant les secteurs Transactions par secteur géographique et par type en 2014 CV Bayonne Cœur d'agglo Ceinture d'agglo Sud Agglo CV Biarritz Bd BAB / Hausquette Biarritz diffus St-Pierre-d'Irube Rive droite Nord Agglo 43 Estuaire-Port 5 cantons - ch d'amour 35 Loué neuf Loué 2nde main Vendu neuf Vendu 2nde main Des transactions largement portées par la location seconde main Bd du BAB / Hausquette et le Cœur d Agglo seuls secteurs à avoir bénéficié de trois types de transactions

9 Le marché des bureaux Des types de transactions différenciées suivant les secteurs Transactions par secteur géographique et par type entre 2011 et 2014 Cœur d'agglo Ceinture d'agglo Bd BAB / Hausquette CV Bayonne Sud Agglo cantons - ch d'amour Rive droite Nord Agglo CV Biarritz Estuaire-Port St-Pierre-d'Irube 110 Loué neuf Loué 2nde main Vendu neuf Vendu 2nde main * 2013 et 2014 pour St-Pierre-d Irube Des transactions majoritaires dans la location seconde main Bd du BAB / Hausquette, Ceinture et Cœur d Agglo seuls secteurs à avoir bénéficié des quatre types de transactions. Ces secteurs semblent être aussi privilégiés pour le neuf (vente et location)

10 Le marché des bureaux : le stock

11 Le marché des bureaux Un stock qui se maintient > 1 an < 1 an Immédiat % Évolution du volume du stock de bureaux (m²) % m² 30 biens 3% m² 12 biens m² 165 biens m² 248 biens m² 208 biens m² 221 biens er janv er janv er janv er janv biens disponibles au 1er janv pour une surface de m² 221 biens pour m² en disponibilité immédiate 12 biens pour m² disponibles à 1 an Une légère augmentation du stock (3 %) même si le nombre de biens disponibles diminue (-2 %) Un volume de stock immédiat particulièrement stable Seuls 5 % des biens en stock sont situés hors Agglomération

12 Le marché des bureaux Un stock toujours concentré sur 2 pôles 2 pôles majeurs de stock : «Cœur d agglo» et «Ceinture d agglo» (66 % du total). Le «Cœur» a enregistré une hausse de 17 % tandis que la «Ceinture» a connu une baisse de 20 % par rapport à m² de biens neufs en stock (23 %), m² par rapport à 2014

13 Le marché des bureaux Focus sur les pôles «Cœur» et «Ceinture d Agglo» 52 % du stock de ces deux pôles concentrés sur Forum, Aritxague, La Negresse-Moura-Iraty et Maignon Un stock neuf présent sur presque tous les secteurs géographiques

14 Le marché des bureaux Un délai d écoulement théorique qui augmente Évolution du volume des transactions et du stock de bureaux (m²) Transactions Stock Délai d écoulement 2,5 ans Délai d écoulement 5,75 ans Délai d écoulement 5 ans Délai d écoulement 7,75 ans Un taux d écoulement théorique qui s élève à près de 8 ans, en forte augmentation en 1 an. Il est de 5 ans et 3 mois si on se base sur la moyenne des 4 dernières années (rappel, un taux d écoulement «normal» se situe entre 1 et 2 ans)

15 Le marché des bureaux Le rapport entre transactions et stock par secteur géographique Une situation problématique de sur-offre sur presque l ensemble des secteurs, mais encore plus marquée pour Aritxague, La Négresse/Moura/Iraty ou bien Parme-Aéroport Une situation de sous-offre relative qui perdure pour «5 cantons - Chambre d Amour»

16 Le marché des bureaux Un délai d écoulement théorique toujours très haut Données clés du marché 2014 des bureaux dans des agglomérations françaises Transactions 2014 Evolution sur 1 an 2014 Stock Evolution sur 1 an Délais d'écoulement du stock (mois) (1) Chambéry % % 11 Annecy % % 18 Toulouse % % 19 Bordeaux % % 18 Besançon % % 21 Nancy % % 21 Nîmes % % 22 Mulhouse % % 35 Valence % % 36 Bayonne % % 62 Pau (2) % % 62 Total panel 4% 6% 22 (1) Délai lissé sur les 4 dernières années Source : Observatoires et CBRE (2) Données provisoires Une contraction marquée des transactions par rapport aux autres agglomérations Un délai théorique d écoulement équivalent à celui de Pau

17 Le marché des bureaux : la caractérisation du parc

18 Le marché des bureaux Caractérisation du parc Transactions par tranches de surface (en nb) 22% 9% 69% < 100 m² 100 à 200 m² 200 à 500 m² 500 à m² à m² > m² Stock par tranches de surface (en nb) 0,4% 0,4% 27% 8% 3% 61% Transaction par état du bien (en m²) Stock par état du bien (en m²) 24% neuf 22% 48% 1% restructuré récent 45% 3% 13% rénové ancien 23% 15% 6% Aucune transaction > 500 m² (1 en 2011 et 3 en 2013) Une part du neuf au plus haut dans les transactions (< 16 % les années précédentes)

19 Le marché des bureaux Une année plus conforme pour la vente? Transactions (en nb) Stock (en nb) vente - 16% vente - 17% location - 84% location - 83% La vente à un niveau moyen pour les transactions (35 % en 2011 et 2012, 8 % en 2013) 7 ventes réalisées en 2014 (1 255 m²), dont 1 à investisseurs (475 m²) Une bonne adéquation entre offre et demande pour 2014

20 Le marché des bureaux Une diminution des prix pour le locatif Prix de location en seconde main (en / HT / m² / an) Besancon Nimes Mulhouse Chambéry Valence Pau Bordeaux Nancy Annecy Bayonne Marseille Toulouse Lyon Source : Observatoires et CBRE Une baisse significative des prix locatifs en seconde main enregistrée entre 2013 et 2014, les 200 étaient dépassés les années précédentes Un positionnement qui demeure néanmoins élevé Pas assez de transactions significatives dans le neuf ( en 2013)

21 Le marché des bureaux et pour la vente Prix de vente en seconde main (en / HT / m² / an) Mulhouse Nimes Besancon Valence Chambéry Annecy Toulouse Bordeaux Bayonne Nancy Pau Marseille Lyon Source : Observatoires et CBRE Une baisse significative des prix de vente en seconde main enregistrée par rapport à 2011 et 2012 (un max. autour de ) Un positionnement qui reste élevé, comparable aux valeurs affichées à Toulouse et Bordeaux Pas assez de transactions significatives dans le neuf ( en 2012)

22 Le marché des entrepôts et locaux d activités

23 Le marché des entrepôts et locaux d activités : les transactions

24 Le marché des entrepôts/locaux d activités Un retour à une année «classique» Évolution du volume des transactions des entrepôts et locaux d'activités Hors ACBA ACBA % % m² 35 biens m² 34 biens m² 6 biens m² 18 biens 720 m² 2 biens m² 25 biens biens commercialisés en 2014 pour une surface de m² Un volume de transactions qui diminue de 59 % sur le périmètre d étude (lié à la transaction atypique enregistrée en 2013) mais qui augmente de 143 % sur le territoire de l ACBA Un niveau de transactions sur l ACBA comparable à 2011 et 2012 Une transaction moyenne qui s établit à 402 m² -54% +143%

25 Le marché des entrepôts/locaux d activités Une «relocalisation» sur l Agglomération 63 % des transactions concentrées sur Jorlis/Pontots/Forum et St-Frédéric/Bayonne Nord Jorlis/Pontots/Forum retrouve un volume comparable à tandis que St-Frédéric/Bayonne Nord enregistre plus de m² en 2014 que lors de la période Seules 2 transactions enregistrées sur le pôle Mouguerre-Lahonce

26 Le marché des entrepôts et locaux d activités : le stock

27 Le marché des entrepôts/locaux d activités Un stock en légère augmentation Évolution du volume du stock des entrepôts et locaux d'activités Hors ACBA ACBA 16% % -34% m² 24 biens 17% m² 23 biens m² 82 biens m² 91 biens m² 65 biens m² 69 biens 0 1er janv er janv er janv er janv biens disponibles au 1er janv pour une surface de m² 90 biens pour m² en disponibilité immédiate, 2 biens pour 530 m² disponible à 1 an Un volume total qui augmente de façon similaire sur l Agglo (+17 %) et hors Agglo (+16 %) La part de l Agglomération dans le stock s élève à 62 % et reste inchangée en 1 an

28 Le marché des entrepôts/locaux d activités Un stock présent dans chaque secteur hormis dans le «Sud» 5 pôles majeurs (> m²) - Mouguerre (CEF et ZI), St-Frédéric Bayonne Nord, Pontots-Forum et La Négresse-Moura-Iraty - représentent 70 % du stock

29 Le marché des entrepôts/locaux d activités Un délai d écoulement qui repart à la hausse Évolution du volume des transactions et du stock de entrepôts et locaux d'activités (m²) Transactions Stock Délai d écoulement 3,5 ans Délai d écoulement 4 ans Délai d écoulement 1,5 ans Délai d écoulement 4,25 ans Un délai d écoulement théorique qui s élève à 4 ans et 4 mois et retrouve son niveau de Il est de 3 ans et 3 mois si on se base sur la moyenne des 4 dernières années (poids de la transaction atypique de l an dernier)

30 Le marché des entrepôts/locaux d activités Le rapport entre transactions et stock par secteur géographique Un constat de sur-offre sur la majorité des secteurs géographiques, notamment Mouguerre-CEF, St-Frédéric/Bayonne Nord, La Négresse/Moura/Iraty et St-Etienne Une situation à l équilibre pour les Pontots, Lazaret-Redon et le centre-ville de Bayonne

31 Le marché des entrepôts/locaux d activités Un délai d écoulement élevé Données clés du marché 2014 des entrepôts/locaux d activité dans des agglomérations françaises Transactions 2014 Evolution sur 1 an 2014 Stock Evolution sur 1 an Délais d'écoulement du stock (mois) (1) Annecy % % 9 Chambéry % % 14 Toulouse % % 18 Bordeaux % % 20 Besançon % % 28 Mulhouse % % 28 Nîmes % % 33 Nancy % % 37 Bayonne % % 39 Valence % % 45 Pau( 2) % % 57 Total panel 10% 4% 24 (1) Délai lissé sur les 4 dernières années (2) Données provisoires Source : Observatoires et CBRE Une forte diminution des transactions pour Bayonne par rapport aux autres agglomérations due au poids de la transaction de m² de 2013 Un délai théorique d écoulement qui reste élevé

32 Le marché des entrepôts et locaux d activités : la caractérisation du parc

33 Le marché des entrepôts/locaux d activités Caractérisation du parc Transactions par tranche de surfaces (en nb) 11% 41% 11% 19% 19% < 100 m² 100 à 200 m² 200 à 500 m² 500 à m² à m² > m² Stock par tranche de surfaces (nb) 16% 3% 8% 32% 10% 32% Transactions par état du bien (en m²) 1% 0,5% 20% neuf restructuré 59% 19% récent rénové ancien Stock par état du bien (en m²) 9% 1% 25% 57% 8% Une majorité de transactions dans la tranche m² Une part de biens neufs, récents et rénovés relativement importante dans le stock

34 Le marché des entrepôts/locaux d activités Une année classique pour la vente? Transactions (en nb) Stock (en nb) vente - 22 % vente - 13% location - 78% location - 87% Une part de la location dans les transactions et le stock à un haut niveau comparable aux années précédentes 6 ventes réalisées en 2014 (4 885 m²), dont 2 à investisseurs (1 475 m²)

35 Le marché des entrepôts/locaux d activités Une diminution des prix pour le locatif Prix de location en seconde main (en / HT / m² / an) Besancon Lyon Nancy Nimes Mulhouse Chambéry Annecy Valence Toulouse Bordeaux Pau Marseille Bayonne Source : Observatoires et CBRE Une baisse des prix locatifs en seconde main entre 2013 et 2014 (max. à 139 en 2013) mais une valeur maximale toujours très élevée par rapport aux autres agglomérations Pas assez de transactions significatives dans le neuf (84 93 en 2012)

36 Le marché des entrepôts/locaux d activités Des prix stables pour la vente Prix de vente en seconde main (en / HT / m²) Mulhouse Pau Besancon Nimes Toulouse Chambéry Bordeaux Lyon Valence Marseille Bayonne Nancy Annecy Source : Observatoires et CBRE Une stabilisation de la fourchette haute (857 en 2013) La fourchette minimale est à relativiser car les valeurs 2014 semblent très homogènes (211 en 2013) Un positionnement très élevé (cf. Pau) Aucune transaction réalisée dans la vente en neuf (une seule en 2013)

37 Bilan et suites

38 Quel bilan? Une situation difficile pour le marché des bureaux Un stock qui se maintient mais un volume des transactions à un faible niveau Un stock neuf (immédiat et à venir) qui diminue de m² mais qui reste à un niveau élevé (près de m²) et qui aura du mal à s écouler rapidement Une très grande majorité des secteurs géographiques touchés par une situation de sur-offre Une baisse marquée des prix dans la seconde main mais qui ne semble pas encore suffisante

39 Quel bilan? Un «retour à la normale» pour le marché des entrepôts / locaux Un volume de transactions qui retrouve les niveaux de 2011 et 2012 après une année 2013 hors norme (effondrement des commercialisations sur l Agglomération et une transaction record à Mouguerre) Un volume de stock qui repart à la hausse, tant pour l Agglomération que pour le hors Agglomération Des prix en seconde main qui diminuent mais qui restent encore élevés en comparaison avec d autres agglomérations, surtout dans le locatif

40 Quelles suites? Un observatoire qui se consolide et évolue Une élaboration de la 3ème édition de la plaquette de communication Un élargissement du périmètre à la communauté de communes Errobi (Bassussarry, Arcangues) en 2015 Le développement de nouvelles analyses territoriales

41 OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES DE L'AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE - ADOUR