Sommaire Bail commercial et pratiques contractuelles Bernard Louveaux Introduction : loi ancienne mais problèmes actuels

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1 Table des matières Sommaire... 5 La rédaction du bail de résidence principale : les clauses relatives à la durée du contrat... 7 Isabelle Durant I. Les baux de résidence principale de neuf ans... 9 A. La durée initiale... 9 B. Les facultés de résiliation anticipée Les facultés offertes au bailleur Les facultés offertes au preneur II. Les baux de résidence principale de courte durée A. Rappel des principales règles B. Commentaires de clauses L adoption d une courte durée La prorogation du bail de courte durée insertion d une clause autorisant la résiliation unilatérale anticipée du contrat La durée du bail de droit commun : congé, fin anticipée, prorogation et tacite reconduction Gauthier Fiévet I. Généralités II. Le bail écrit A. Le bail écrit à durée déterminée Durée Congé Fin anticipée Prorogation Tacite reconduction B. Le bail écrit à durée indéterminée III. Le bail verbal A. Durée B. Congé C. Prorogation et tacite reconduction Bail commercial et pratiques contractuelles Bernard Louveaux Introduction : loi ancienne mais problèmes actuels... 85

2 294 Le bail dans la pratique I. Durée du bail commercial A. Durée initiale incompressible de neuf ans minimum Ce qui est certain : le principe Conséquences du principe Ce qui est inefficace ou inutile B. Durée des renouvellements Principe : neuf ans sauf accord des parties soumis à des conditions de forme habilitantes Ce qui est incertain : renouvellement à durée indéterminée Ce qui est à déconseiller : durée inférieure à dix-huit mois Ce qui est controversé C. Modification du bail commercial en cours de celui-ci Principe général : liberté des conventions L objet du bail La durée du bail D. La convention d occupation précaire Principe Pratique contractuelle à recommander II. La résiliation anticipée d un bail commercial A. L accord de résiliation anticipée Principes Nature de l intervention du notaire ou du tribunal Une protection au profit du seul locataire Y compris lorsque le bail n est pas exécuté Précautions contractuelles B. Facultés de résiliation anticipée Principe Au profit du preneur Les facultés de résiliation anticipée au profit du bailleur ou de l acquéreur III. Fin du bail commercial A. Fin du bail commercial avant épuisement de tous les droits au renouvellement B. Fin «naturelle» du bail commercial après épuisement des droits au renouvellement C. Fin du bail commercial : l article 19 alinéa 3 du Code judiciaire comme moyen de retarder une expulsion Caractère exécutoire Le cas d espèce La légitimité du maintien dans les lieux d un locataire commerçant qui conteste le préavis Le critère : la balance des intérêts des parties

3 Table des matières 295 IV. Le renouvellement A. Le droit à demander le renouvellement Bref rappel des principes B. La demande de renouvellement Les conditions de fond Hors du respect du formalisme strict de la loi, point de salut C. La reponse du bailleur Principes Un cas particulier : minorité d un bailleur D. Les accords anticipés de renouvellement Principe E. Les modalités de renouvellement F. La résiliation du bail comme solution d une négociation de renouvellement G. De l utilité et la difficulté de donner date certaine au renouvellement V. La tacite reconduction : un régime spécifique et plein d incertitudes en matière de baux commerciaux A. Principe B. Le locataire a omis de demander le renouvellement C. La demande de renouvellement a été faite mais ne répond pas à toutes les conditions légales L absence de réaction du bailleur à vue demande irrégulière Un exemple édifiant La glorieuse incertitude du prétoire D. La controverse fondamentale : sous le régime de la tacite reconduction, le bail relève-t-il encore de la loi sur les baux commerciaux? Exposé du problème Un régime hybride Conséquences pratiques Les clauses abusives dans le bail d immeuble conclu entre une entreprise et un consommateur Cécile Delforge Introduction I. Le champ d application de la théorie des clauses abusives II. Le régime des clauses abusives A. La liste noire de l article VI.83 du Code de droit économique Clauses relatives à la formation du contrat Clauses relatives à l exception d inexécution Clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité Clauses pénales

4 296 Le bail dans la pratique 5 Clauses relatives à la preuve Clauses excluant ou limitant de manière inappropriée les droits légaux du consommateur Clauses entravant le droit de consommateur de porter le litige en justice B. La norme générale de l article VI.82 du Code de droit économique III. Sanction des clauses abusives IV. Office du juge et renonciation A. Office du juge B. Renonciation Conclusion Le contrat de bail et le statut du couple Yves-Henri Leleu Introduction I. Mariage A. La résidence conjugale B. Domaine de la protection du logement du couple C. Appartenance conjointe du bail D. Sanctions II. Cohabitation de fait A. Absence de protection B. Résolution des crises III. Cohabitation légale A. Protection minimale précaire B. Protection du logement familial C. Mesures de crise et sanctions Le contrat de bail et ses aspects successoraux civils dans la famille (notamment le bail à vie) Caroline Burette Introduction I. Les articles 745bis, 3 et 745octies, 1 er, alinéa 2, du Code civil : protection du conjoint ou du cohabitant légal quant au bail existant A. Quels baux sont visés par ces dispositions? B. Que faut-il entendre par l expression «droit au bail»? Droits et obligations Quid de la garantie locative? C. Qu en est-il dans les situations particulières suivantes? Séparation de fait

5 Table des matières Déchéance de l autorité parentale Libéralité réalisée par le défunt ayant pour objet ce droit au bail? D. Exclusion du cohabitant de fait II. Le bail (à vie) dans le cadre d arrangements familiaux A. Les cas d application Le bail (à vie) concédé dans le cadre d un divorce par consentement mutuel Le bail (à vie) réservé par le vendeur Le bail (à vie) concédé au partenaire (conjoint, cohabitant légal ou cohabitant de fait) III. Conseils de rédaction d un bail à vie A. Droit applicable B. Formalités préalables Cadastre État hypothécaire Recherches urbanistiques Certificat PEB Recherches fiscales et sociales C. Examen de quelques points relatifs à la forme de la convention Écrit Transcription Enregistrement D. Examen de quelques points relatifs au fond de la convention Objet et destination Durée IV. Modèle de bail à vie Le contrat bail et la vente du bien : clauses de l acte et clauses du bail Matthieu Van Molle Introduction I. Droit commun du bail A. Liminaire : champ d application B. Régime du Code civil Principe de la continuité du bail Condition : la date certaine du bail Faculté d expulsion C. Questions particulières Baux de longue durée Garantie locative

6 298 Table des matières 3 État du bien à la fin du bail II. Régimes particuliers A. Bail de résidence principale Principe : subrogation de l acquéreur Protection limitée du bail sans date certaine Interdiction de la faculté d expulsion B. Bail commercial III. Clause d entretien du bail A. Contexte et opportunité B. Rédaction de la clause Conclusion