Un prix du foncier qui reste modéré en 2013 en Franche-Comté, mais en forte progression

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1 DREAL Un prix du foncier qui reste modéré en 2013 en, mais en forte progression Décembre 2015 N 66 Synthèse : Enquête EPTB (prix à bâtir) En 2013, le prix à bâtir pour pavillons hors lotissement s établit en à 52 euros du m² en contre 73 euros en en France. Les prix sont supérieurs à la dans les zones les plus urbanisées. Il atteint 80 euros en dans la zone frontalière du Doubs, le Nord-Est et dans le SCOT de l agglomération bisontine et 60 euros dans le Haut-Jura. Le prix atteint 79 euros par m² dans le Territoire de Belfort et 70 euros dans le Doubs. Il est inférieur de près de 20 euros à la régionale dans le Jura et en Haute-Saône. Depuis 2008, le prix du foncier a progressé de 9 % par an, contre une hausse de 6 % en France entière. L écart de prix avec le niveau national s est ainsi réduit d un tiers en cinq ans. Cette forte hausse est pour moitié liée à la baisse de la superficie, le prix au m² d un terrain diminuant avec cette dernière. Entre 2008 et 2013, la superficie est ainsi passée de à m². Alors qu en 2010, 46 % projets prévoyaient de chauffer les logements uniquement à partir d énergies renouvelables ou en associant énergies renouvelables à un autre mode de chauffage, 64 % projets sont dans ce cas en En revanche, le recours au chauffage électrique a été divisé par deux en trois ans (un projet sur cinq en 2013 contre quatre sur dix en 2010). La maîtrise d œuvre est confiée dans un cas sur deux à un constructeur de individuelles et pour un tiers cas gardée en propre par les ménages. Le recours à un architecte, obligatoire pour les projets de plus de 170 m², est plus onéreux. Il n est utilisé que dans 5 % projets. Dans six cas sur dix, le pavillon est livré prêt à décorer. Plus de trois pétitionnaires sur quatre sont âgés de moins de 40 ans. Les employés, ouvriers et les cadres sont également surreprésentés par rapport à leur poids au sein ménages francs-comtois. Méthodologie de l enquête Champ de l enquête Le champ de l enquête sur le prix à bâtir est constitué permis délivrés dans l année N à particuliers pour la construction d une maison individuelle en secteur diffus (hors lotissement). Jusqu'en 2009, l'enquête était menée sur un échantillon de permis. Depuis 2010, elle est exhaustive sur son champ. Le questionnement a varié au cours du temps et ne permet pas toujours d'avoir données comparables sur l'ensemble de la période. Les questions porte sur le profil du pétitionnaire, la surface, la date d'achat du terrain et son prix, le projet et le coût prévisionnel de la maison. Seuls les achats réalisés dans l'année du dépôt du permis ont été retenus. En, cela concerne 57 % permis enquêtés en 2013 soit permis. Service Logement Bâtiment Énergie - Département Statistiques

2 2 Des moins chers en. En, ont été achetés au cours de l année 2013 pour projets de construction de individuelles hors lotissements. En 2013, le prix d'achat a atteint en 52 euros par m² dans la région, soit 29 % de moins qu'au niveau national (73 euros). Un projet sur deux a nécessité de débourser plus de 60 euros du m² et un sur quatre a vu le prix atteindre ou dépasser 85 euros. À l'inverse, un projet sur quatre a nécessité moins de 35 euros par m². Dans tous ces cas, les prix dans la région sont nettement inférieurs au niveau national (cf. tableau ci-sous). Enquête EPTB (prix à bâtir) La, avec sa faible densité de population et un marché du logement généralement détendu, dispose d'une offre foncière importante contrairement à ce que l'on observe dans la plupart zones denses en forte croissance démographique. L'écart de prix s'explique ainsi en grande partie par la faible armature urbaine de la région. année 2013 évolution depuis 2008 Nombre de Franche- Comté évolution en % France entière évolution en % médian en euros / m² 1er quartile du prix en euros / m² 3ème quartile du prix en euros / m² en euros / m² Surface en m² mais prix qui progressent plus vite qu'en au niveau national Entre 2008 et 2013, la hausse du prix du foncier a été plus forte en (+9 % par an) qu'en au niveau national (+6 %). L'écart entre le prix du foncier en France et en s'est ainsi réduit d'un tiers en cinq ans. Parallèlement à l'envolée du prix du foncier, la taille du terrain a diminué de près d'un quart sur cette période. La taille du terrain est passée en de m² en 2008 à m² en 2013, contre respectivement et m² France entière. L'écart entre la superficie au niveau régional et au niveau national est ainsi passé de 123 à 45 m² entre 2008 et En 2008, 46 % achetés pour projets hors lotissement faisaient au moins m² contre trois sur dix en Les de moins de m² représentent 41 % ventes en 2013 contre 29 % cinq ans plus tôt. Des de plus en plus souvent de petite taille en 2008 en 2013 en euros Service Logement Bâtiment Énergie - Département Statistiques

3 3 Surfaces de terrain plus petites : un prix d'achat contenu mais prix au m² plus élevés Ce repli de la taille a permis de modérer le poids du prix du terrain dans les projets ménages. En, le prix total d'achat du terrain a progressé de 3 % par an pour atteindre près de euros en C'est euros de moins qu'en France entière. Enquête EPTB (prix à bâtir) Cette baisse de la taille est un enjeu pour le développement durable territoires. Il permet notamment de limiter la consommation d espace agricole. Il pousse néanmoins les prix à la hausse. Plusieurs paramètres joue sur la valeur de vente d un terrain : sa viabilisation, la localisation géographique de la commune (zone urbaine, périurbaine, rurale, frontalière), l éloignement au centre de la commune, aux équipements et aux services... Le prix augmente lorsque la taille du terrain diminue. Ainsi, le prix de moins de 700 m² s établit à 90 euros du m² contre 53 pour ceux de à m² et 19 pour ceux de plus de m². Cette différence n est pas liée uniquement à un effet taille, les petits étant plus souvent situés en zone urbaine où les prix sont plus onéreux. L évolution du prix en fonction de la surface montre une évolution plus modérée du prix du foncier. Ainsi, alors que le prix a augmenté de 53 % sur l ensemble de la période , le prix a progressé de moins de 15 pour les de à m² et ceux de moins de 800 m². Ils sont restés stables entre et m². Les de 800 à m² enregistrent une progression d un tiers de leur prix de vente. Toute choses égales par ailleurs, la baisse de la taille influe pour moitié sur la hausse du prix du foncier. À surface équivalente, la hausse avoisine 4 % par an. De s prix plus élevés dans les départements urbains Le prix du foncier est plus fort dans les communes urbaines qu en zone rurale. Des plus petits, une offre foncière plus réduite, équipements à proximité sont autant d éléments qui poussent les prix à la hausse.

4 4 La zone frontalière, en forte croissance démographique et avec ménages aux revenus élevés a vu les prix du foncier s envoler. Dans l unité urbaine de Pontarlier, le prix atteint 128 euros du m², les ménages déboursant en euros pour l achat de leur terrain. Ce prix est supérieur à celui unités urbaines de Besançon, de Belfort et de Montbéliard avec respectivement 96, 91 et 76 euros par m². À l opposé, le prix est inférieur à la régionale sur Lons-le-Saunier et Dole (32 et 44 euros par m²). Il est dans la sur Vesoul. Le prix peu élévé sur Lons-le-Saunier s explique en partie par nettement plus grands que dans les autres unités urbaines. La surface atteint près de m² dans cette unité urbaine contre un peu plus de m² sur celles de Vesoul et de Dole et autour de 950 m² sur Besançon et Pontarlier. C est dans le Nord-Est, à forte densité de population, que la superficie est la plus faible (770 m² dans l»unité urbaine de Montbéliard et 666 sur celle de Belfort). Enquête EPTB (prix à bâtir) Données projets de 2012 et 2013 dans les Unités Urbaines de Dole Montbéliard Belfort Lons-le-Saunier Vesoul Besançon Pontarlier en /m² surface prix en Au niveau départemental, le prix du foncier s établit autour de 33 euros par m² en 2013 dans les deux départements ruraux de la région contre 70 euros dans le Doubs et 79 dans le Territoire de Belfort. Par rapport à 2008, la hausse du foncier a été portée par le département du Doubs où les prix ont progressé au même rythme que la régionale. Cette forte hausse s explique non seulement par un effet de la superficie mais aussi par un poids plus important projets dans la zone frontalière et sur le territoire du SCOT de l agglomération bisontine où les prix sont les plus élevés. C est dans le Territoire de Belfort que la hausse prix a été la plus faible +4,0 % en par an. L écart avec le département du Doubs qui atteignait en 19 euros par m² en 2008, n est plus que de 9 euros par m² en Dans ce département le plus urbanisé de la région, la taille était nettement plus faible en 2008 que dans les autres départements de la région et leur superficie est restée quasiment stable sur la période. prix médian année variation annuelle Doubs ,6 Jura ,8 Haute-Saône ,3 Territoire de Belfort , ,9

5 5 1er quartile variation année annuelle Doubs ,5 Jura ,6 Haute-Saône ,5 Territoire de Belfort , ,0 Enquête EPTB (prix à bâtir) 3ème quartile variation année annuelle Doubs ,4 Jura ,5 Haute-Saône ,3 Territoire de Belfort , ,5 prix année variation annuelle Doubs ,8 Jura ,6 Haute-Saône ,9 Territoire de Belfort , ,2 Maisons : les énergies renouvelables ont le vent en poupe Les réglementations thermiques de plus en plus contraignantes et l appui apporté par l État dans le développement énergies renouvelables dans le cadre engagements de la France pour lutter contre le réchauffement climatique sont autant d éléments favorisant l utilisation de ce mode de chauffage. Alors qu en 2008, 46 % projets prévoyaient de chauffer les logements uniquement à partir d énergies renouvelables ou en associant énergies renouvelables à un autre mode de chauffage, 64 % projets sont dans ce cas en Cette hausse est exclusivement portée par les projets utilisant uniquement énergies renouvelables. En revanche, le recours au chauffage électrique a été divisé par deux en trois ans avec un projet sur cinq en 2013 contre quatre sur dix en 2010 (cf graphique page suivante)

6 6 Répartition projets de individuelles selon le mode de chauffage entre 2010 et 2013 Enquête EPTB (prix à bâtir) Un projet sur deux mené par un constructeur de individuelles La maîtrise d œuvre est dans un cas sur deux confiée à un constructeur de individuelles. Le prix au m² atteint, dans ce cas, euros en Les constructeurs individuels sont le plus souvent sollicités pour les projets de petite superficie (122 m² en contre 134 en ). Dans un cas sur trois, les ménages conservent la maîtrise d œuvre, ce qui leur permet de bénéficier d un prix de revient inférieur de 250 euros par m² avec euros par m² en. Cette proportion reste relativement stable sur cinq ans. Le recours à un architecte est obligatoire pour les surfaces de plancher supérieures à 170 m². Ce recours a concerné 5 % projets individuels pour un coût à peine inférieur à euros du m². Maîtrise d œuvre et degré de finition Nombre de Surface de plancher année 2008 année 2013 de la maison en /m² maîtrise d'œuvre Architecte Constructeur de individuelles Entrepreneurs ou artisans Particuliers Autres cas Finition de la maison en Nombre de Surface de plancher de la maison en /m² de la maison en Totalement terminé Prêt à décorer Clos et couvert

7 7 Les ménages sont de plus en plus nombreux à garder travaux de finition de la maison. Les prêtes à décorer représentent six projets sur dix soit 4 points de plus en cinq ans. Parallèlement, la part totalement terminées diminue de cinq points à 34 %. Les projets clos et couverts restent peu présents (6 % projets).* Répartition projets de Maisons individuelles selon le degré de finition Répartition projets de individuelles selon le type de maîtrise d œuvre Enquête EPTB (prix à bâtir) Des ménages jeunes Les ménages ayant déposé un permis de construire pour une maison individuelle hors lotissement sont plus jeunes qu en dans la région. Ainsi, quatre ménages sur dix ont entre 30 et 40 ans et plus d un quart moins de 30 ans. Plus de trois pétitionnaires sur trois ont ainsi moins de 40 ans alors qu ils ne représentent qu un quart ménages francs-comtois. En revanche, à partir de 50 ans, les projets sont plus rares (16%), une proportion importante de ces ménages étant déjà propriétaire occupant. Construction de individuelles selon l âge du pétitionnaire

8 8 Si les retraités sont sous-représentés parmi les porteurs de projet, l analyse selon les catégories socio-professionnelles montre une forte variabilité selon les années. Ainsi, en 2013, 58 % projets étaient lancés par employés ou ouvriers soit 12 points de plus qu en Les cadres et professions intellectuelles supérieures et les agriculteurs exploitants sont également surreprésentés. Cadres et retraités sont ceux pour lesquels le prix au m² de la maison est le plus élevé avec plus de 1450 euros. Les premiers construisent également les de plus grande superficie. Le recours à un architecte est donc fréquent. En revanche, la surface de plancher dans le cas retraités est plus faible que la (122 m²). 77 % projets en secteur diffus sont situés en zone rurale en C est cinq points de moins qu en Enquête EPTB (prix à bâtir) Données en Nombre de année 2008 année 2013 de la Nombre Surface de maison de de la maison en plancher en /m² Surface de plancher de la maison en /m² de la maison en classe d'âge Moins de 30 ans à 39 ans à 49 ans à 59 ans ans ou plus classe socio-professionnelle Agriculteurs exploitants Artisans, commerçants, chefs d'entreprise Cadres et professions intellectuelles supérieures Professions intermédiaires Employés et ouvriers Retraités Autres personnes sans activité professionnelle taille agglomérations rural de à hab de à hab de à hab de à hab plus de habitants

9 9 De fortes disparités géographiques Pour analyser les disparités territoriales, le territoire franc-comtois a été divisé en 18 zone (cf carte ci-sous). Enquête EPTB (prix à bâtir)

10 10 Enquête EPTB (prix à bâtir) Entre 2008 et 2013, les disparités territoriales en termes de superficie s est réduite. Dans la plupart zones, la taille a diminué. La zone de Rioz-Montbozon et celle du Doubs central enregistrent certes une hausse de la taille, mais elle s explique plus par le faible niveau de 2008 que par une taille anormalement haute en La baisse est marquée dans le pays lédonien, le pays d Héricourt le Haut-Jura, le Graylois et les Vosges saônoises. Quatre zones se détachent pour le prix élevé du foncier. Il s agit du pays du Haut-Doubs, du pays Horloger, du SCOT de l agglomération bisontine et du Territoire de Belfort. Le prix a doublé dans le pays Horloger, le pays du Haut-Doubs et le pays d Héricourt. Dans ce dernier cas, le prix en 2008 était nettement plus faible qu en dans la région. Il a également progressé plus fortement dans le Haut-Jura qu en en. La hausse prix se situe dans la pour le SCOT Nord-Doubs et celui de l Agglomération bisontine. Dans toutes les autres zones, l évolution prix a été plus modérée. en /m² par zone bisontine en /m² par zone bisontine

11 11 Il existe peu de disparités en termes de prix au m² selon les zones. Le prix est un peu plus fort dans l ensemble du massif du Jura (1 500 euros par m²), ce qui s explique par le niveau élevé de revenus pétitionnaires qui construisent en de plus grande surface de planche et ont donc plus souvent recours à un architecte. Le coût total projets est ainsi plus élevé dans le pays horloger et le pays du Haut- Doubs ( euros en ) que dans les autres zones. Il atteint euros dans le Haut-Jura et s en approche dans le SCOT de l Agglomération bisontine, le SCOT Nord-Doubs et le Territoire de Belfort. Dans le reste de la région, le coût total projets est proche de euros. Enquête EPTB (prix à bâtir) au m² en par zone bisontine projets ( + ) en par zone bisontine

12 12 ANNEXES Enquête EPTB (prix à bâtir) 2013 taux permis par classe classe d'âge Moins de 30 ans à 39 ans à 49 ans à 59 ans ans ou plus classe socio-professionnelle Agriculteurs exploitants Artisans, commerçants, chefs d'entreprise Cadres et professions intellectuelles supérieures Professions intermédiaires Employés Ouvriers Retraités Autres personnes sans activité professionnelle taille agglomérations rural de à habitants de à habitants de à habitants plus de habitants part projets ( + ) en /m² surface part du terrain dans le prix prix en au m² de plancher projets (maison + terrain)

13 13 Enquête EPTB (prix à bâtir) Franche- Comté 2013 taux permis part projets ( + ) en /m² surface part du terrain dans le prix Fi ni ti on Totalement terminé Prêt à décorer Clos et couvert maîtrise d'oeuvre Architecte Constructeur de individuelles Entrepreneurs ou artisans Particuliers Autres cas énergies : chauffage prix en au m² de plancher projets (maison + terrain) Énergies renouvelables seules ou combinées entre elles Électricité et bois d'appoint Énergies renouvelables combinées à un autre mode Électricité seule Gaz Autres mo de chauffage ensemble FRANCE ENTIERE

14 14 Enquête EPTB (prix à bâtir) Année surface Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort prix en part dans le coût total (maison + terrain) Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort du projet (maison + terrain) nombre de achetés Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Année nombre de permis Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Surface de plancher en m² Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort Doubs Jura Haute-Saône Territoire de Belfort en /m²

15 15 Projets entre 2010 et 2013 par EPCI part achetés en /m² surface prix en prix en /m² de plancher prix part dans le coût total du projet (maison + terrain) Enquête EPTB (prix à bâtir) CA de l'agglomération Belfortaine CA de Vesoul CA du Grand Besançon CA du Grand Dole CA du Pays de Montbéliard CA Espace Communautaire Lons Agglomération (Ecla) CC Altitude CC Amancey-Loue-Lison CC Arbois, Vignes et Villages - Pays de Louis Pasteur CC Bresse Revermont CC Champagnole Porte du Haut Jura CC Comté de Grimont, Poligny CC Dame Blanche et Bussière CC de la Haute Comté CC de la Haute Vallée de l'ognon CC de la Plaine Jurassienne CC de la Région d'orgelet CC de la Station Rousses-Haut Jura CC de la Vallée du Rupt CC de Saint Hippolyte CC de Vaite Aigremont CC Balcons du Lomont CC Combes CC Coteaux de la Haute Seille CC Hauts du Doubs CC Hauts du Val de Saône CC Isles du Doubs CC Mille Etangs CC Monts de Gy CC Premiers Sapins CC Quatre Rivières CC Trois Cantons CC du Canton de Montbenoît CC du Canton de Quingey CC du Haut-Jura (Arcade) CC du Larmont CC du Mont d'or et Deux Lacs CC du Pays Baumois

16 16 Projets entre 2010 et 2013 par EPCI part achetés en /m² surface prix en prix en /m² de plancher prix part dans le coût total du projet (maison + terrain) Enquête EPTB (prix à bâtir) CC du Pays de Clerval CC du Pays de Lure CC du Pays de Luxeuil CC du Pays de Maîche CC du Pays de Montbozon et du Chanois CC du Pays de Pierrefontaine - Vercel CC du Pays de Pont de Roide CC du Pays de Rougemont CC du Pays de Saint- Amour CC du Pays de Salins- Les-Bains CC du Pays de Villersexel CC du Pays Lacs CC du Pays d'héricourt CC du Pays d'ornans CC du Pays Riolais CC du Pays Sous Vosgien CC du Plateau de Frasne et du Val de Drugeon (Cfd) CC du Plateau de Nozeroy CC du Plateau de Russey CC du Sud Revermont CC du Sud Territoire CC du Tilleul et de la Bourbeuse CC du Triangle Vert CC du Val d'amour CC du Val de Morteau CC du Val de Pesmes CC du Val de Sorne CC du Val Marnaysien CC du Val Saint-Vitois CC du Vallon de Sancey CC Entre Dessoubre et Barbeche CC Haut-Jura Saint- Claude CC Jura Nord CC Jura Sud CC la Grandvallière CC la Haute Savoureuse CC Nord Ouest Jura CC Petite Montagne CC Rahin et Cherimont CC Terres de Saône CC Val de Gray

17 17 L achat du terrain pèse plus dans le coût du projet dans les aires urbaines de Besançon et de Belfort-Montbéliard ainsi que dans la zone frontalière Enquête EPTB (prix à bâtir)

18 18 Enquête EPTB (prix à bâtir) Données projets de 2012 et 2013 dans les Unités Urbaines de Les sept principales Unités Urbaines de : en /m² surface Dole Montbéliard Belfort Lons-le-Saunier Vesoul Besançon Pontarlier prix et par Unité Urbaine principale sur les années cumulées 2012 et 2013 prix en part dans le coût total prix en /m² de plancher prix du projet (maison + terrain) Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Service Logement, Bâtiment Énergie Département Statistiques 17E rue Alain Savary BP Besançon cedex Directeur de la publication : Jean-Marie CARTEIRAC DREAL 2014