Transcription

1

2 INTRODUCTION Les frontières traditionnelles disparaissent, de nouvelles émergent. Cela se reflète dans une accélération de la dynamique du marché selon le principe bien connu qui veut que tout changement recèle des opportunités et des risques. Notre métier est d en tirer le meilleur parti pour chacun de nos clients. Et l expérience que nous en retirons, nous encourage à reproduire ce succès à l avenir avec la même détermination. Alors même que l interaction croissante des facteurs économiques, réglementaires et fiscaux conduit à une altération de la perception des fondamentaux, notre objectif consiste à aller à l essentiel en faisant preuve en premier lieu de bon sens et de discernement. Pour se faire, nous veillons à prendre de la distance, acquérir une vue d ensemble, reconnaître l essentiel et en tirer les bonnes conclusions. Depuis près de dix ans, ce sont là des facteurs décisifs qui ont conduit nos clients à nous renouveler leur confiance dans nos quatre axes d expertise que sont : o L immobilier d investissement ; o L immobilier commercial ; o La gestion de processus de vente ; o La commercialisation "overseas". Page 2 / 16

3 UN SOCLE COMMUN : VALEURS & EXPERTISES En ces temps où les fusions/rapprochements se multiplient pour donner naissance à des entités de plus en plus vastes et impersonnelles conduisant aux excès que nous connaissons, il n est pas inutile de rappeler les valeurs et compétences que nous mettons en œuvre au service de nos clients : DEONTOLOGIE : Recherche d un alignement d intérêt avec nos clients, garantie de notre total engagement à leurs côtés pour la réussite de leur(s) projet(s) ; Respect d une éthique préservant des conflits d intérêt ; Adoption d une totale transparence basée notamment sur un reporting rigoureux et pertinent ; Garantie d une confidentialité absolue. SAVOIR-FAIRE : Développement d une approche fondée sur la modélisation des flux prévisionnels - cash flows visant à rationaliser les processus de prise de décision ; Connaissance approfondie des mécanismes régissant les différentes composantes du marché immobilier ; Expérience et méthodologie conformes aux standards et exigences des structures de type "institutionnel. RELATIONNEL : Ciblé et opérationnel, notre réseau nous permet une approche directe et privilégiée des principaux intervenants des secteurs immobiliers et bancaires (institutionnels, fonds d investissement, brokers, ), des gestions privées, ainsi que des réseaux majeurs de commercialisation d actifs. Page 3 / 16

4 IMMOBILIER D INVESTISSEMENT Nous avons créé il y a plusieurs années un multi-family office dédié à l immobilier sur la base d un double constat : L émergence d un nouveau contexte financier rendant sa primauté à l économie réelle, les marchés immobiliers devant dès lors connaître un afflux de liquidités en provenance des investisseurs à la recherche d une meilleure mutualisation de leur allocation d actifs ; Le déficit de structures existantes dédiées aux investisseurs privés, ces derniers étant le plus souvent livrés à eux-mêmes à la merci d intermédiaires peu scrupuleux ou de commercialisateurs privilégiant leurs courants d affaires avec les institutionnels. Notre département a acquis à date pour compte de tiers environ 100 millions d euros d actifs immobiliers essentiellement tertiaires et/ou commerciaux situés tant à Paris qu en région, patrimoine dont nous assurons l asset management pendant toute la phase de détention. Le conseil et le suivi de nos clients va au-delà de la simple mise en œuvre d un objectif de placement dont nous avons convenu ensemble. Nous définissons d abord les exigences et les besoins individuels de nos clients. Puis, ensemble, nous harmonisons pas à pas leurs attentes de rendement avec leur profil de risque. Ces paramètres évoluent généralement au cours d une relation de conseil. C est pourquoi il importe de prêter attention à la continuité du conseil également du point de vue du client. Simple et pourtant capital, nous concentrons notre action sur deux objectifs essentiels mais parfois oubliés : la préservation et la performance du patrimoine de nos clients privés. Nos missions sont implémentées, le cas échéant, en étroite collaboration avec les équipes (directeur financier, ) et/ou les conseils (notaire, avocat, ) de nos clients. Page 4 / 16

5 Dans ce cadre, nous avons développé une offre complète de services "dédiés & sur mesure" à même de répondre aux attentes de nos clients, s agissant notamment : AUDIT DE PATRIMOINE : Analyse de la performance d un patrimoine ou du degré stratégique des actifs au regard des objectifs de l investisseur (rentabilité, fongibilité, ) en vue de la mise en œuvre d une politique d arbitrage ou de l engagement d une stratégie d externalisation ; CONSEIL EN VALORISATION : Analyse approfondie des scenarii de développement et/ou recherche des upsides au travers de la situation administrative et/ou locative de l immeuble ; ACQUISITION : Elaboration de la stratégie d investissement ; Sourcing d opportunités «ciblées» : typologie, situation locative, rentabilité immédiate, potentiel de redévoppement, ; Réalisation d audits d acquisition pluridisciplinaires. FINANCEMENT : Qu il s agisse de l acquisition ou du refinancement d un actif ou d un patrimoine immobilier, mise en place de financements seniors, crédits baux, ou financements structurés (dette junior, mezzanine, ). Page 5 / 16

6 IMMOBILIER COMMERCIAL Nous intervenons dans ce domaine en plaçant au cœur des stratégies que nous implémentons, le précepte souvent énoncé mais souvent négligé : "Localisation 3 ". Ainsi, alors même que nous constatons une érosion des valeurs locatives et une rationalisation des surfaces de vente à l aune du ratio CA/m², nous considérons qu un processus de gravitation va s exercer conduisant à une concentration accrue du commerce au profit des zones les plus fortes, et ce au détriment des retail parks périphériques. Nous privilégions deux axes de développement : RECHERCHE D IMPLANTATIONS : Nous conseillons des enseignes de la distribution dans le cadre de leur problématique d implantation, notre plusvalue dans ce domaine très spécifique consistant à mixer : notre approche institutionnelle en termes de définition du cahier des charges de l enseigne, de connaissance des acteurs nationaux (promoteurs, bailleurs, ), d appréciation de la qualité des sites, d analyse des conditions financières et modalités juridiques des baux, ; une présence sur les zones ciblées qui, s agissant de territoires non couverts par les brokers nationaux, se caractérisent par une forte atomisation des intervenants agissant le plus souvent à l échelon local ou régional. Dans ce cadre, deux partenariats privilégiés ont été conclu avec les enseignes : Boulangerie Louise avec pour objectif l ouverture d une centaine de points de vente en région parisienne et en province (quart Nord-Ouest) à l horizon 2014 ; Carré des Halles qui vise une vingtaine d ouvertures sur les quatre prochaines années. Page 6 / 16

7 Notre mission consiste essentiellement à : Accroître la notoriété de l enseigne (concept, positionnement, emplois, ) auprès des intervenants du secteur (bailleurs, promoteurs, commercialisateurs, collectivités locales, ) ; Servir d interface afin de dynamiser et fluidifier le processus de sélection de sites conformes au cahier des charges de l enseigne : identification, sélection, élaboration des dossiers de présentation, assistance dans la phase de négociation, ; Etablir un "reporting" périodique des contacts en cours et de l avancement des dossiers "sourcés". MONTAGE D OPERATION : Notre forte implication dans ce secteur en perpétuel évolution, nous conduit également en amont à opérer en qualité de monteur d opérations au travers de l identification de terrains à forte commercialité ou de redéveloppement de cellules existantes bénéficiant d une forte zone de chalandise. Dans ce domaine, notre crédibilité et notre réactivité vis-à-vis des propriétaires et/ou des collectivités locales résultent, d une part de notre connaissance des stratégies de développement des enseignes, et d autre part de notre adossement à des investisseurs recherchant des opérations opportunistes à fort rendement. Page 7 / 16

8 GESTION DE PROCESSUS DE VENTE Les évolutions induites par l émergence d un nouveau modèle économique se traduisent par une spécialisation croissante des acteurs désireux de recentrer leurs ressources sur leur "core business". Dans ce cadre, nous avons assumé plusieurs missions consistant en une externalisation du processus de vente comprenant : ELABORATION DE LA STRATEGIE COMMERCIALE : Positionnement de la "gamme produits" ; Identification des marchés et sélection des canaux de commercialisation ; Définition de la stratégie de communication ; Elaboration des supports marketing et de l argumentaire de vente ; Finalisation de la documentation juridique, fiscale et financière ; COORDINATION DES VENTES : Implémentation de la stratégie commerciale ; Installation d une plateforme multimodale d information des prospects ; Traitement des contacts et suivi de la relation commerciale via une application informatique dédiée ; Centralisation des mouvements sur stock ; Reporting périodique. En fonction des attentes de notre Mandant, nos missions, qui sont bien entendu menées en étroite collaboration avec ses équipes, sont modulables et peuvent consister uniquement en une assistance ponctuelle portant sur certains aspects du processus. Page 8 / 16

9 Page 9 / 16

10 COMMERCIALISATION OVERSEAS Soucieux d accompagner nos clients en quête d une internationalisation de leur patrimoine, nous avons créé en 2005 un département spécialisé dans la vente de villas de luxe à l étranger dédié aux pays émergents. Notre singularité consiste à sélectionner scrupuleusement des promoteurs fiables que nous conseillons dès la phase de conception afin de s assurer de la pertinence et de la qualité des projets, approche à rebours de la stratégie commerciale répandue consistant pour les brokers à empiler les mandats puis à dénoncer des "leads". Appréhendant dès 2009 les risques d instabilité politique que recelaient certaines destinations ensoleillées, nous avons concentré nos mandats sur l île Maurice où, fort d une présence locale depuis 2006 qui nous permet d assister nos clients tout au long de leur processus d acquisition, Théma Properties est devenue le premier commercialisateur francophone en termes de nombre d unités vendues. Au fil de nos missions, nous avons tissé un réseau international en EUROPE (FRANCE, UK, BENELUX, SUISSE, ALLEMAGNE, ITALIE, ESPAGNE), AFRIQUE DU SUD et au MOYEN ORIENT composé de partenaires fiables spécialisés en immobilier résidentiel «haut de gamme» bénéficiant d une excellente notoriété sur leurs marchés nationaux respectifs. Page 10 / 16

11 CONTACT 73bis, rue du M l Foch VERSAILLES Tél. : +33 (0) SAS au capital de , avenue de Friedland PARIS Fax : +33 (0) RCS PARIS B contact@themapts.com Page 11 / 16

12 ANNEXES Page 12 / 16

13 BUSINESS PLAN Page 13 / 16

14 Page 14 / 16

15 EXEMPLE DE MISSION : ELABORATION D UNE POLITIQUE D ARBITRAGE ENJEU OBJECTIFS ACTIONS STRATEGIE DE DETENTION / ARBITRAGE DES ACTIFS ANALYSER LA PERFORMANCE DES ACTIFS DEFINIR LA STRATEGIE IMMOBILIERE METTRE EN ŒUVRE LES SOLUTIONS INDUITES Définition du plan d'action pour l'évaluation du portefeuille. Réalisation d expertises et de business plans par actif. Simulation dynamique du rendement futur du portefeuille modèle de cash flow. Bilan de rentabilité pour chaque actif. Prise en compte des équilibres bilantiels globaux de l entreprise. Détermination des objectifs de performance du pôle immobilier et fixation des critères d'arbitrage. Intégration des critères d arbitrage dans les modèles de cash flows et simulation. Identification et validation des arbitrages. Actifs conservés Analyse périodique de la performance des actifs. Elaboration du reporting et mise en place d outils de suivi. Optimisation des conditions de détention juridiques et financières. Actifs cédés Préparation des dossiers de cession des actifs. Commercialisation. Closing des opérations. Page 15 / 16

16 EXEMPLE DE MISSION : EXTERNALISATION DE PATRIMOINE ENJEU OBJECTIFS ACTIONS RECENTRAGE DES ACTIVITES OPTIMISATION DE LA GESTION DEFINIR LE TYPE ET LE NIVEAU DE L'EXTERNALISATION M ETTRE EN ŒUVRE L'EXTERNALISATION Définition de la stratégie immobilière de l'entreprise. Identification des actifs concernés par l'opération. Solution de type déconsolidation : Analyse des passifs de la transaction : respect des normes internationales, Elaboration du schéma optimal : CBI, sale & lease back, SPV tiers avec call, Minimisation des risques de reconsolidation : montant et durée des baux, nature et prix d exercice des options, Solution de type «facility management» : Identification du périmètre des services concernés. Elaboration du cahier des charges. Solution de type déconsolidation : Recherche des parties prenantes à l opération : investisseurs, banquier, éventuel réhausseur, Accompagnement dans la mise en œuvre : structuration de l opération, négociation avec les commissaires aux comptes, Solution de type «facility management» : Sélection du Facility Manager : appel d'offres, dépouillement, négociations et finalisation. Accompagnement dans la mise en œuvre : Planification, modalités et suivi du transfert des actifs, reporting. Page 16 / 16