MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX 4 ème Trimestre 2017 Une fin d année flamboyante!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les société (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : l année 2017 se termine en beauté Le marché tertiaire de Paris QCA termine 2017 en beauté : le 4 ème trimestre aura vu la commercialisation de m² de bureaux -meilleur trimestre de l exercice- qui porte la demande placée à m² au cumul de l année. Paris QCA conserve donc sa dynamique haussière et signe pour la 4 ème année consécutive une performance au-delà des m² traités, confirmant son statut de locomotive du marché parisien mais aussi francilien. Environ 900 transactions (locations et ventes utilisateurs) ont été répertoriées en 2017; c est moins qu en 2016 mais la taille moyenne des surfaces, en hausse, corrige la baisse du nombre des réalisations. La contraction de l offre immédiate, perceptible depuis 2015, semble jusqu à présent sans effet sur la dynamique transactionnelle. L attraction du QCA est telle que les entreprises n hésitent pas à se positionner en amont des livraisons. Dans ce contexte, les perspectives 2018 restent positives. grâce aux grandes transactions La prise de vitesse des transactions supérieures à m² relevée sur le marché du QCA cet automne s est confirmée au 4 ème trimestre. Elle a porté la dynamique du marché sur ce créneau de surfaces à des niveaux historiquement élevés avec m² traités en 2017, à comparer à m² en 2016 et en moyenne sur les 10 dernières années. Dans le même temps, les petites surfaces affichent un recul de 7%, mais conservent leur rôle moteur dans la structuration des volumes placés. La seule ombre au tableau vient in fine des transactions de taille intermédiaire m² placés qui accusent une baisse de 19% en un an. Valeurs locatives : poussées haussières La valeur prime des transactions de bureaux s établit à /m²/an dans le QCA, alors que le loyer moyen de première main (surfaces restructurées), positionné à 660 /m²/an, reste stable d une année sur l autre. Dans le détail, les loyers de signature ont progressé à l Etoile, passant de 660 à 710 /m²/an en moyenne. Ils pourraient conserver cette tendance haussière en 2018, compte-tenu de la rareté de l offre de classe A et de l engouement des entreprises pour ce micromarché prestigieux. Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface En 2017 TRANCHE DE SURFACE Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -7% De à m² % -19% Plus de m² % +125% Surface totale % +7% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Les surfaces de seconde main ont, elles aussi, profité de cette tendance porteuse (+2% en un an) et se positionnent à 560 /m²/an en moyenne, un point haut historique depuis Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : au secours! Sans grande surprise, l offre immédiate de bureaux du QCA parisien a conservé sa tendance baissière au 4 ème trimestre 2017, pour passer sous la barre des m². L asséchement du stock vacant est impressionnant (-19% en un an) et concerne autant les petites surfaces que celles de taille intermédiaire. Coté grand gabarit de bureaux, le choix des entreprises est toujours aussi restreint ( m² répartis sur 5 immeubles) alors que les livraisons de bureaux n ont jamais été aussi élevées. Au rythme d écoulement observé au cours des 12 derniers mois, le stock de bureaux disponibles correspond à 6 mois seulement de commercialisation. Cette situation critique de l offre est surtout sensible sur le secteur de l Etoile (-21% en un an), tandis que les disponibilités immédiates sont quasi stables d une année sur l autre sur le Centre, pour un volume toujours très faible. Taux de vacance : QCA plus bas que Paris Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s établir à 2,7% fin 2017, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,9%). Il faut remonter à 2001 pour retrouver des taux aussi bas Le risque à de tels niveaux de vacance serait de brider l activité transactionnelle en 2018, si les restructurations de bureaux venaient à ralentir. Offre future : le marché va plus vite que les mises en chantier! Dans la continuité d une année 2017 déjà record en termes de livraisons ( m²), le QCA va créer l événement en 2018 avec plus de m² de bureaux en chantier et livrables cette année. Les entreprises se sont positionnées massivement sur ces nouveaux produits, et il ne reste à ce jour que m² à commercialiser, répartis à parts quasi égales entre l Etoile et le Centre. Des précommercialisations sont également venues entamer les livraisons de bureaux attendues en 2019 : m², dont m² restent à placer. La localisation de cette offre future de classe A fait la part belle au marché de l Etoile ( m²), un secteur fortement plébiscité en Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation à Paris Centre Ouest (aménagement de la ZAC des Batignolles entre autres) : m² en chantier et disponibles à horizon et m² dotés d une autorisation de construire. Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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