PLAN DEPARTEMENTAL DE L HABITAT DE SAVOIE

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1 Direction Départementale des Territoires de la Savoie Conseil Général de Savoie PLAN DEPARTEMENTAL DE L HABITAT DE SAVOIE DIAGNOSTIC 2009 Le Haut Val d Arly Bassin d Arlysère Sous bassin du Haut Val d Arly

2 SOMMAIRE 1 - PAYSAGE SOCIO-DEMOGRAPHIQUE IDENTITÉ ET FONCTIONNEMENT DU TERRITOIRE Identité du Haut Val d Arly Fonctionnement du territoire et relations avec les territoires extérieurs Données économiques PROFIL SOCIO-DÉMOGRAPHIQUE L évolution de la population Le profil des ménages LE PARC DE LOGEMENTS LA STRUCTURE DU PARC DE LOGEMENTS ET SON ÉVOLUTION LE PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALES ET SON OCCUPATION LE PARC INADAPTÉ : LE PARC POTENTIELLEMENT INDIGNE, LA VACANCE DE LONGUE DURÉE LA CONSTRUCTION NEUVE FONCTIONNEMENT DES MARCHÉS PRIVES ET DES PARCOURS RÉSIDENTIELS L ACCESSION PRIVÉE L offre foncière L offre immobilière...25

3 La demande LE MARCHÉ LOCATIF LES PARCOURS RÉSIDENTIELS FONCTIONNEMENT DU PARC AIDE (PUBLIC ET PRIVÉ) LE PARC AIDÉ PUBLIC Caractéristiques du parc Caractéristiques de la demande Réponse à la demande La programmation récente L accession sociale LE PARC SOCIAL PRIVÉ LES BESOINS SPÉCIFIQUES LE LOGEMENT DES PERSONNES ÂGÉES ET/OU HANDICAPÉES Des besoins grandissants d adaptation des logements aux problématiques liées à la perte de mobilité Une bonne prise en compte des besoins des personnes en perte d autonomie ou non autonomes LE LOGEMENT DES MÉNAGES DÉFAVORISÉS Caractéristiques des ménages en difficultés Solutions d'hébergement d urgence, d'insertion et de logement temporaire (situation au 01/01/2009) Des logements très sociaux difficiles à produire...46

4 5.3 - LE LOGEMENT DES JEUNES Un accès difficile au logement ordinaire Peu de logements spécifiques LE LOGEMENT DES SAISONNIERS Une demande spécifique en logement Une offre insuffisante LES GENS DU VOYAGE...49 BIBLIOGRAPHIE ENTRETIENS RÉALISÉS... 53

5 1 - PAYSAGE SOCIO-DEMOGRAPHIQUE Identité et fonctionnement du territoire Identité du Haut Val d Arly Situé en Savoie, à proximité de l agglomération d Albertville et à la frontière de la Haute Savoie (proche de Megève), le territoire du Haut Val d Arly se compose de six communes : Flumet, Saint-Nicolas-la- Chapelle, La Giettaz, Notre-Dame-de-Bellecombe, Crest-Voland et Cohennoz. Ces six communes forment 4 domaines skiables de «l Espace Diamant». Il s agit d un territoire rural peu dense qui dispose d un patrimoine paysager et naturel de très grande qualité. Le Haut Val d Arly appartient au bassin d habitat d Arlysère qui comprend en plus du territoire, la communauté de communes de la Région d Albertville, la communauté de communes du Beaufortain, la communauté de communes de la Haute Combe de Savoie et les communes de Bonvillard et de Sainte Hélène sur Isère. La zone d emploi de référence est celle de la Tarentaise qui comprend les bassins de l Arlysère, de la moyenne Tarentaise et de la Haute Tarentaise. Les 6 communes du Haut Val d Arly sont structurées par le SIVOM du Val d Arly avec les communes d Ugine et de Marthod. Les 6 communes du Haut Val d Arly font partie du syndicat mixte Arlysère (démarche du SCOT de l Arlysère en cours d élaboration). Territoires vécus Les aires urbaines de Savoie Haut Val d Arly IGN INSEE - Les zones d emplois de Savoie ZE Tarentaise INSEE INSEE Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 5

6 COUVERTURE DEPARTEMENTALE EN SCOT ET PLH (Arlysère, Avant Pays Savoyard et Tarentaise en cours d élaboration) Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 6

7 Fonctionnement du territoire et relations avec les territoires extérieurs Le Haut Val d Arly est un territoire situé en altitude, accessible exclusivement par voie routière. Deux grandes routes touristiques s y croisent : la RN 212 (nord-sud) qui permet de relier Chamonix à Albertville et la "route des Grandes Alpes" (ouest-est) qui va de La Clusaz à Bourg Saint Maurice par le col des Aravis, le col des Saisies, Beaufort et le cormet de Roselend. L accessibilité routière se révèle souvent difficile compte tenu des contraintes de relief et des conditions climatiques. La route reliant le territoire à Albertville est ainsi fréquemment fermée en raison d éboulements qui nécessitent des nombreuses périodes de travaux et d entretien. Aucune ligne départementale régulière de car ne dessert le territoire, l accès aux stations du diamant n est assuré qu en saison hivernale. Le Haut Val d Arly est un territoire à la fois tourné vers la Haute Savoie, en raison d une accessibilité historiquement difficile au reste du bassin de l Arlysère, et vers l agglomération d Albertville (et notamment Ugine qui jouxte le territoire) qui constitue l aire urbaine la plus proche. Megève se trouve à une vingtaine de minutes du territoire (15 minutes de Flumet) et Albertville se trouve entre 20 et 30 minutes selon la commune de départ. Les ménages du Haut Val d Arly utilisent ainsi de manière quotidienne les équipements du département limitrophe comme les services et commerces de l agglomération d Albertville. Dans le territoire, seule la commune de Flumet dispose de petits commerces et de services de proximité. Emplois en 1999 Actifs occupés en 1999 fonction territoriale* Actifs occupés travaillant dans leur commune de résidence Actifs occupés travaillant dans leur zone d'emploi de résidence** Haut Val d'arly ,3% 60% 20% Bassin d'arlysère ,5% 43% 44% Savoie ,0% 43% 44% Source : INSEE RGP 99 * <1 00% = fonction résidentielle majoritaire - ** hors commune de résidence Si le Haut Val d Arly a une fonction majoritairement résidentielle (89 emplois pour 100 actifs occupés), de nombreux actifs travaillent dans leur commune de résidence (60% contre 43% à l échelle départementale). Quelques actifs travaillent dans le bassin d Albertville mais la majorité dispose d un emploi dans le Haut Val d Arly ou en Haute Savoie, en stations l hiver et en tant qu agriculteurs ou artisans l été (double activité). 60% des actifs occupés en 1999 avaient ainsi un emploi dans leur commune de résidence. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 7

8 Répartition de l emploi salarié privé en Données économiques L agriculture et le tourisme constituent les principales ressources économiques du territoire. L agriculture (9.6% de l emploi total en 1999, contre 3.4% dans le bassin de l Arlysère et 2.7% au niveau départemental) est un secteur traditionnel du Haut Val d Arly. L agriculture du Haut Val d Arly est aujourd hui valorisée par les appellations contrôlées Reblochon et Beaufort, et par l existence d une coopérative fruitière à Flumet. Le tourisme représente le plus gros secteur d activité du territoire. La répartition de l emploi salarié privé en 2007 souligne le poids de secteur touristique à travers l importance des services et des transports qui forment près de 70% des emplois salariés privés du Haut Val d Arly, alors que l industrie est un secteur pratiquement inexistant. Le tourisme d hiver, ainsi que le tourisme d été, confèrent à l économie du territoire une dimension très marquée de saisonnalité (emplois liés aux remontées mécaniques, moniteurs de ski, hôtellerie, restauration, location de meublés, magasins de souvenirs, artisanat de service tel que maçons, charpentiers menuisiers, plombiers, électriciens, commerces alimentaires). Le Tableau de bord économique de la Mission Développement Prospective de Savoie indiquait au 1 er semestre 2008, un volume d emploi lié au tourisme en augmentation dans le Val d Arly-Beaufortain, avec emplois en stations (+6%) et emplois à orientation touristique (+7.3%). L économie du Haut Val d Arly n est pas très dynamique. L emploi salarié privé a augmenté de 7,5% (48 emplois supplémentaires) entre 1999 et 2007, notamment dans le tertiaire et le commerce, mais cette progression est nettement inférieure à celle de l emploi salarié privé dans la zone d emploi de la Tarentaise (+17,8%) et du département (+19%). De plus, l agriculture est aujourd hui, comme partout ailleurs en Savoie un secteur fragilisé. On recensait en chefs d exploitation sur le canton d Ugine (Haut Val d Arly + commune d Ugine et de Marthod), soit une diminution de 11,5% depuis Cette diminution reste néanmoins inférieure à celle du bassin d habitat de l Arlysère (- 15,5%) et du département (-15.7%). 100% 80% 60% 40% 20% 0% 27% 43% 1% 7% 6% 14% 1% Haut Val d'arly ZE Tarentaise Savoie Source : UNISTATIS Evolution de l emploi salarié privé (gain d emploi) Total Transports Tertiaire Industries Education, santé, action sociale Construction - Energie Commerce Administration Agriculture, sylviculture et pêche Transports Tertiaire, dont services aux particuliers et entreprises Industries Education, santé, action sociale Construction - Energie Commerce Administration Agriculture, sylviculture et pêche Source : UNISTATIS Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 8

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10 1.2 - Profil socio-démographique L évolution de la population Le Haut Val d Arly est un territoire peu dynamique sur le plan démographique. Entre 1999 et 2007, sa population a augmenté de manière non significative par rapport à l ensemble du bassin de l Arlysère et au département. Population en 1999 Population en 2006 Part dans la Savoie en 2006 Evolution annuelle Haut Val d'arly ,7% 0,23% CC du Beaufortain ,1% 1,44% Bassin d'arlysère ,2% 0,95% Pays du Mont Blanc (Haute Savoie) / 2,03% Savoie % 1,10% Source : INSEE RGP99 et recensement 2006 En 2006, le territoire comptait habitants (0.7 % de la population de la Savoie), soit une augmentation annuelle de 0,23 % contre 0.95 % dans le bassin de l Arlysère et 1.1 % dans le département. Population municipale 2006 Evolution annuelle FLUMET 864 1,68% NOTRE-DAME-DE-BELLECOMBE 498-0,34% LA GIETTAZ 458-0,90% SAINT-NICOLAS-LA-CHAPELLE 407-0,38% CREST-VOLAND 403-0,52% COHENNOZ 156 1,77% Source : INSEE RGP99 et recensements récents L évaluation de la population et de son évolution est réalisée d après le recensement de l INSEE qui coïncide avec les dernières tendances du territoire du Haut Val d Arly que nous avons recueillies lors des différents entretiens avec les acteurs du territoire. Les données FILOCOM semblent surévaluer le nombre d habitants qui atteindrait en 2007, personnes, soit une évolution annuelle de 2,16%. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 10

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12 Le profil des ménages La composition des ménages En 2007, le Haut Val d Arly comptait ménages. Nombre de ménages en 2007 Evolution annuelle des ménages Taille des ménages en 2007 Evolution de la Taille des ménages Haut Val d'arly ,07% 2,04 ns Bassin d'arlysère ,67% 2,29-5,4% Savoie ,80% 2,30-4,7% Source : FILO COM Répartition des ménages par taille en % 2% 2% 100% 90% 80% 31% 35% 35% 70% 60% 50% 34% 32% 31% 40% 30% 20% 32% 31% 33% 10% 0% Haut Val d'arly Bassin Arlysère Savoie La composition des ménages en 2007 souligne une forte présence d une population retraitée composant des ménages relativement petits : 25 % des ménages du territoire ont entre 60 et 74 ans et 66 % des ménages sont composés de 2 personnes au plus. La taille moyenne des ménages en 2007 estimée à 2.34 personnes est ainsi inférieure à celles du bassin de l Arlysère (2.41) et du département (2.37). L évaluation des ménages et de leur évolution est réalisée d après les données FILOCOM qui sont actuellement les seules disponibles en l attente des résultats des derniers recensements de l INSEE. Si les tendances coïncidentes avec le ressenti des acteurs du territoire, les chiffres correspondant aux volumes et aux évolutions sont à considérer avec précaution. 1 seule pers 2 pers 3-5 pers 6 pers et + Source : FILOCOM Répartition des ménages par tranches d âge en % 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1% 18% < 25 ans 25 et 39 ans 39% 40 et 59 ans 25% 60 et 74 ans 16% > 75 ans Haut Val d'arly Bassin d'arlysère Savoie Source : FILOCOM Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 12

13 Evolution de la taille des ménages (gain de ménages ) Evolution de l âge des ménages (gain de ménages ) seule pers 2 pers 3-5 pers 6 pers et + Source : FILOCOM < 25 ans 25 et 39 ans 40 et 59 ans 60 et 74 ans > 75 ans L évolution de la composition des ménages entre 1999 et 2007 souligne un apport des ménages actifs d âge mûr (40-59 ans) et des ménages de plus de 60 ans, ainsi qu un gain de petits ménages composés d une et 2 personnes exclusivement. On assiste ainsi à un vieillissement des ménages locaux, accentué par l arrivée d une population active d âge mûr et d une population âgée. Les familles et jeunes couples en début de parcours résidentiel et familial sont moins nombreux que dans l ensemble du bassin de l Arlysère et du département, et l évolution récente des ménages montre que les jeunes ménages viennent peu s installer sur le territoire (augmentation minime des ménages de moins de 40 ans et stagnation des ménages de 3 à 5 personnes). On observe en effet sur le territoire, le départ des «enfants du pays» diplômés de l enseignement supérieur et qui ne trouvent pas d emplois en lien avec leur formation dans le Haut Val d Arly, mais également des jeunes ménages travaillant sur le territoire qui ne trouvent pas de logement dans leur budget en raison des prix élevés sur le marché immobilier. L augmentation du nombre de ménages sur le territoire et à un rythme beaucoup plus élevé que sur le bassin de l Arlysère et le département alors même que la population du territoire évolue peu, traduit un desserrement important des ménages. L évolution de la taille des ménages entre 1999 et 2007, vient ainsi souligner l augmentation importante de petits ménages, qui, en 2007, sont devenus majoritaires. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 13

14 Les Revenus des ménages Les revenus 1 des ménages fiscaux du Haut Val d Arly sont en moyenne inférieurs à ceux des ménages du bassin d habitat et du département. En 2005, le revenu médian des ménages du Haut Val d Arly s élevait à nets/mois contre nets /mois dans l agglomération d Albertville pour une taille des ménages équivalente. Haut Val d'arly CC de la Région d'albertville CC beaufortain Savoie Source : DGI 2005 Revenu médian des ménages fiscaux en soit /mois Revenu moyen des ménages fiscaux en soit /mois soit /mois soit /mois , soit /mois soit /mois , soit /mois Taille des ménages en 2007 nc 2,34 2,34 2,51 2,37 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Répartition des ménages selon leurs revenus imposables en % 10% 10% < 30% plafonds HLM 25% 23% 22% 30-60% plafonds HLM 35% 36% 34% % plafonds HLM 28% 31% 34% > 100% plafonds HLM Source : FILOCOM Haut Val d'arly Bassin d'arlysère Savoie Cette infériorité des revenus des ménages du Haut Val d Arly se retrouve dans le poids des ménages aux revenus inférieurs aux plafonds HLM. En 2007, 72 % des ménages avaient des revenus inférieurs aux plafonds de revenus HLM, contre 66 % à l échelle du département, et 69 % dans le bassin de l Arlysère. Les ménages à bas revenus (< 30% aux plafonds HLM) sont également proportionnellement plus présents sur le territoire qu à l échelle du bassin d habitat et du département. Il s agit majoritairement de propriétaires occupants (102 ménages propriétaires occupants à bas revenus contre 10 locataires HLM et 25 locataires du parc privé). 1 Le revenu fiscal correspond à la somme des ressources déclarées par les contribuables sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. Il ne correspond pas au revenu disponible. Le «ménage fiscal» est un ménage ordinaire constitué par le regroupement des foyers fiscaux répertoriés dans un même logement. La médiane du revenu fiscal par ménage partage les ménages fiscaux en deux groupes : la moitié des ménages déclare un revenu inférieur à cette valeur et l'autre moitié un revenu supérieur. Seuil de diffusion : Zones de plus de 50 ménages Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 14

15 Part des allocataires dans la population totale dont bénéficiares de minima sociaux* (RMI, API, AAH) Part des minima sociaux dans les allocataires Part des minima sociaux dans la population Nombre de bénéfciaires du RMI pour 1000 habitants Haut Val d'arly 10,5% 25 7,4% 0,8% 3,8 Bassin d'arlysère 14,1% ,5% 2,1% 5,7 Source : données CAF Savoie 15,4% ,4% 1,9% 6,4 * Revenu Minimum d'insertion, Allocation Parent Isolé, Allocation Adulte Handicapé La Caisse d Allocation Familiale alloue 3 types d allocations : prestations familiales, prestations d aide au logement et prestations d insertion. L'allocataire est la personne qui perçoit les prestations familiales. Malgré des niveaux de revenus moins élevés, la population allocataire de la Caisse d Allocation Familiale est proportionnellement moins importante que dans le bassin d Arlysère et dans l ensemble du département. De même les personnes allocataires de minima sociaux ont un poids moins élevé dans le Haut Val d Arly. Ces deux tendances ne sont pas contradictoires. On observe traditionnellement un poids plus important des personnes en difficulté économique et ou sociale dans les territoires urbains où la présence de transports en commun et des services administratifs peut faciliter la vie quotidienne et l accès à l emploi. Dans les territoires ruraux et difficiles d accès, les personnes en difficulté peuvent rapidement se trouver en situation d isolement en cas de perte de travail et / ou si elles ne disposent pas de moyen de transport personnel. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 15

16 SYNTHESE ET ENJEUX Synthèse Enjeux DEMOGRAPHIE Evolution de la population : %/an habitants en 2006 Stagnation de la population du territoire, et recul démographique sur 4 des 6 communes (Notre Dame de Bellecombe, La Giettaz, Saint Nicolas La Chapelle, Crest Voland) qui s explique en partie par l isolement (relief) du territoire. Assurer le maintien de la population permanente sur le territoire. Développer et mutualiser les offres de services et d équipements Evolution de la taille des ménages : - 26% PROFIL DES MENAGES Ménages de 1 à 2 personnes : 66% Ménages de plus de 60 ans : 41% Revenus médians des ménages fiscaux en 2005 : /mois Ménages aux revenus < 60% des plafonds HLM : 37% ECONOMIE Nombre d emploi pour 100 actifs occupés en 1999 : 89 Evolution de l emploi salarié privé : 7.5% Poids de l agriculture dans l emploi total en 1999 : 9.6% Un desserrement important des ménages du territoire Un gain de petits ménages et de ménages d âge mûr sur la période , dû à un vieillissement de la population. Des revenus globalement plus bas que la moyenne départementale pour une taille de ménages équivalente. 37% de ménages aux revenus très modestes Une fonction résidentielle majoritaire, mais un fonctionnement interne du territoire relativement important. Dépendance du territoire aux bassins de vie et pôles de services extérieurs (Ugine, Albertville, Pays du Mont Blanc), générant de nombreux déplacements. Une économie basée sur le tourisme et une agriculture traditionnelle persistante. Un dynamisme économique modéré. Phénomène de double activité important (population locale). Faciliter le maintien de la population active locale sur le territoire, et notamment les jeunes et les familles. Prévenir les besoins de la population locale vieillissante Promouvoir l utilisation des modes de transports alternatifs à la voiture. e Maintenir une agriculture traditionnelle. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 16

17 2 - LE PARC DE LOGEMENTS La structure du parc de logements et son évolution Nombre total de logements en 2007 dont résidences principales dont résidences secondaires dont logements vacants Haut Val d'arly CC Beaufortain Bassin d'arlysère Savoie Source : FILOCOM Le parc de logements du Haut Val d Arly comprend logements. Il se caractérise par : Répartition du parc de logements en % 90% 29% 29% 80% 70% 44% 60% 67% 63% Un poids particulièrement faible des résidences principales, qui ne représentent que 29% du parc total, Un taux de résidences secondaires particulièrement élevé (63 %), qui vient souligner le caractère touristique du territoire. Un volume de logements vacants 2 modéré, qui représente 7% du parc, soit un poids équivalent à celui du département. 50% 40% 30% 20% 10% 0% résidences principales résidences secondaires logements vacants 63% 7% Haut Val d'arly 64% 6% CC Beaufortin 50% 6% SIVOM Mont Blanc 24% 8% Bassin d'arlysère 30% 7% Savoie Source : FILOCOM 2 Un taux de logement vacant de 6% est généralement admis pour assurer la fluidité des parcours résidentiels Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 17

18 Les évolutions récentes du parc montrent une augmentation du volume total de logements (+11 %) entre 1999 et 2006 selon un rythme équivalent à celui du parc total de la Savoie (+10.1 %) Le renouvellement du parc s est réalisé à travers l augmentation des résidences principales (+10.4%) et des résidences secondaires (+11.1%). L augmentation des résidences secondaires, qui représente près des deux tiers du parc de logements, traduit le maintien d une forte attractivité touristique sur le territoire. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 18

19 2.2 - Le parc de résidences principales et son occupation Le parc de résidences principales est relativement récent et les périodes de construction viennent souligner le développement de l activité touristique du Haut Val d Arly depuis le début des années % du parc de résidences principales date ainsi d après 1947 et 28% a été construit entre 1975 et En effet, la fin du dixneuvième siècle et la première partie du vingtième siècle ont été marquées par un exode rural vers les usines métallurgiques d'ugine et le Fayet, et vers les villes. Le Haut Val d'arly a alors perdu entre 45 et 60% de sa population, ce qui explique la faible représentation des logements construits entre 1915 et Le poids du parc de résidences potentiellement énergivore, c est-à-dire les résidences principales construites avant 1975 (date des premières règlementations thermiques), est néanmoins important : 52 % des résidences principales ont été construites avant 1975, soit un poids équivalent au parc potentiellement énergivore du département (54%). Source : FILOCOM Le modèle résidentiel dominant dans le Haut Val d Arly diffère du modèle résidentiel habituellement privilégié en Savoie et notamment dans les territoires ruraux. Si le statut de propriétaire occupant est majoritaire (76 % des résidences principales), comme on le rencontre souvent dans les territoires de faible densité urbaine, le type d habitat majoritaire est celui du logement collectif (63 % des résidences principales). Le poids du collectif est ici révélateur d un habitat de montagne dans un secteur très touristique. Le développement de l industrie touristique ainsi que les contraintes de relief ont induit la construction de nombreux logements collectifs, qui forment aujourd hui l essentiel du parc de résidences principales. L habitat traditionnel de montagne de type chalet persiste, mais est réservé à une clientèle occasionnelle pour de la résidence secondaire compte tenu des niveaux des prix actuellement pratiqués sur le territoire. après avant 1915 Age des résidences principales en (20%) 331 (28%) 265 (22%) 72 (6%) 290 (24%) 0 1 Propriétaires occupants 2 Locataires 3 HLM 4 5 Locataires parc privé Total des RP Nature des résidences principales en % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 37 % 63% Haut Val d'arly 52 % 48 % 3 3% 6 7% CC SIVOM Beaufo M o nt rtin Blanc 47% 53% Bassin d'arlys ère 43% 57% Savoie RP individuels RP collectifs Source : FILOCOM Statuts d occupation des résidences principales en % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Source : FILOCOM 20% 10% 0% 18% 6% 76% Haut Val d'arly 16% 7% 77% CC Beaufortin 27% 10% 63% SIVOM Mont Blanc 19% 19% 62% Bassin d'arlysère 21% 16% 62% Savoie Locataires parc privé Locataires HLM propriétaires occupants Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 19

20 La typologie des logements du territoire indique une inadéquation entre le parc de logement et la taille des ménages. Si les surfaces des résidences principales semblent correspondre à la taille des ménages, le parc de résidences secondaires et de logements vacants, est essentiellement composé de petites surfaces (< 35 m² et m², soit T1 et T2). Cette distinction très nette entre les typologies des résidences principales et celles des autres logements souligne l attractivité touristique du territoire lié à sa situation géographique en montagne. Un grand nombre de résidences secondaires sont ainsi des logements collectifs de petites surfaces, comprenant de nombreux couchages. Une grande partie du parc de résidences secondaires est ainsi inadapté à l habitat en résidence principale et est, de ce fait, très difficilement mis sur le marché de la revente et/ou locatif pour de l occupation permanente. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Taille des ménages en 2007 et typologie du parc de logements et de résidences principales en 2005 > 95 m² m² m² m² < 35 m² > 95m² 75-94m² m² m² < 35 m² 6 et + 5 pers 4 pers 3 pers 2 pers 1 pers Surfaces des res pr Surfaces des logements Taille des ménages Source : FILOCOM 2005 et Le parc inadapté : le parc potentiellement indigne, la vacance de longue durée Les logements vacants dans le Haut Val d Arly représentent 7.4% des résidences principales du territoire, soit un poids équivalent à ceux du département. Leur poids est particulièrement important dans les communes de Saint Nicolas la Chapelle (14.3% des logements), de La Giettaz (13.2%) et de Flumet (8.9%). Il s agit d anciennes résidences secondaires laissées vacantes depuis plusieurs années (83% des logements sont vacants depuis plus d un an contre 64% dans l ensemble de la Savoie). De plus, ces logements vacants sont généralement difficiles à mobiliser compte tenu des mentalités locales fortes de conservation des biens familiaux. Les logements vacants sont d autant plus difficiles à mobiliser pour de la résidence principale compte tenu des prix élevés de l immobilier qui privilégient la demande en résidences secondaires. Dans ce contexte, les dernières évolutions du parc vacant indiquent une augmentation du volume de logements vacants et notamment des logements vacants de longue durée. Logements vacants en 2007 Taux de vacance 2007 Evolution des logements vacants Evolution du taux de vacance Taux de vacance de longue durée 2005 Evolution des log vacants de longue durée Evolution du taux de vacance de longue durée Haut Val d'arly 353 7,4% 1,7% -9,2% 6,4% 3,2% -4,6% Beaufortain 429 6,3% -11,5% -22,4% 6,6% 12,1% 1,2% Savoie ,0% 1,8% -7,5% 4,7% -8,6% -14,8% Source : FILOCOM 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Evolution du taux de vacance de longue durée* dans le parc de logements (*> 1an) 6,7% 6,7% 6,6% 5,5% 5,4% 5,2% Source : FILOCOM Haut Val d'arly Savoie 6,4% 4,7% Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 20

21 On observe également un poids significatif des logements potentiellement indignes sur le territoire, à l image des territoires ruraux savoyards. Ils représentent entre 7,6% et 16,2% des résidences principales du parc privé, contre 5.3% au niveau départemental. Le poids du parc potentiellement indigne (PPPI 3 ) est particulièrement important dans le parc occupé par les propriétaires occupants (de 8,3% à 16,8% du parc occupé par des propriétaires occupants contre 4.7% au niveau départemental), mais également dans le parc privé locatif de St Nicolas la Chapelle (11,8%) et de la Giettaz (22.2%). Résidences principales du PPPI en 2005 Poids dans l'ensemble des RP du parc privé Taux de RP potentiellement indignes dans le parc de PO Ces problématiques d inconfort et d insalubrité se retrouvent généralement dans les logements traditionnels de montagne de fonds de vallée occupés par une population locale vieillissante, qui n a pas nécessairement conscience du peu de confort dans lequel elle vit. Les animateurs de l OPAH CORAL Haut Val d Arly ont ainsi été confrontés à des cas relevant de l indécence chez les propriétaires occupants. Plusieurs actions d amélioration de l habitat ont ainsi été menées sur le territoire: Taux de RP potentiellement indignes dans le parc privé locatif Part des RP d'avant 1949 dans le PPPI FLUMET 28 7,60% 8,30% 5,50% nd LA GIETTAZ 28 12,30% 12,60% 22,20% nd NOTRE-DAME-DE-BELLECOMBE 22 9,50% 10,60% 5,30% nd SAINT-NICOLAS-LA-CHAPELLE 32 16,20% 16,80% 11,80% nd Source : FILOCOM Savoie ,30% 4,70% 5,90% 85% Une OPAH (Opération Programmée d Amélioration de l habitat) sur le Canton d Ugine (Haut Val d Arly et communes d Ugine et de Marthod) terminée en Le bilan de l OPAH fait état de bons résultats en termes d amélioration des logements de propriétaires occupants et de propriétaires bailleurs sur les communes d Ugine et de Marthod. Dans les communes du Haut Val d Arly, les interventions ont essentiellement concerné l amélioration de logements de propriétaires occupants. Une OPAH est actuellement en cours sur le territoire de la communauté de communes de la Région d Albertville (CORAL) et sur les 6 communes du Haut Val d Arly depuis septembre Le bilan de la première année d OPAH fait état des difficultés rencontrées pour produire des logements conventionnés sur le territoire du Haut Val d Arly. Sur les dossiers de subventions en locatif, aucun ne concerne le Haut Val d Arly. Les dossiers de subventions ont jusqu à présent concerné des situations de maintien à domicile et d adaptabilité des logements de propriétaires occupants. Ces problématiques se retrouvent également dans le parc locatif privé, notamment en stations, mais ne font pas l objet de demandes de subventions auprès des animateurs de l OPAH. 3 PPPI : parc privé potentiellement indigne, estimation basée sur les données sur l habitat du fichier «Filocom» : parc de logements de qualité médiocre et très médiocre du classement cadastral, croisées avec des données concernant les revenus des occupants émanant des fichiers fiscaux. Ce pré-repérage permet de localiser des «gisements» où l on devra rechercher de façon prioritaire l habitat indigne, par un travail de terrain. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 21

22 2.4 - La construction neuve La construction neuve est très dynamique sur le Haut Val d Arly. Le poids de la construction neuve atteint 2.3 % de l activité en Savoie, alors que la population ne représente que 0.77 % de la Savoie Depuis 1999, on compte en moyenne 44 logements neufs / habitants, contre 14,2 dans l ensemble de la Savoie et 7 en moyenne à l échelle nationale. Une part non négligeable de la construction neuve est tournée vers la résidence secondaire. En effet seuls 26 % des logements autorisés ont une vocation d habitat en résidence principale. La construction neuve vient prolonger la forme d habitat dominante des logements collectifs. Près de 80 % des logements autorisés sont en collectif contre 62 % sur l ensemble de la Savoie. Volume de la construction entre moyenne annuelle Poids dans le département Dynamisme de la construction (logements neufs pour 1000 hab) Part du collectif Part de l'individuel groupé Part de l individuel pur Part des résidences principales Haut Val d'arly ,3% 43,8 79% 2% 19% 26% Bassin d'arlysère ,8% 15,6 64% 5% 31% 77% Savoie % 14,2 62% 6% 32% 71% Source : DRE SITADEL * à partir de deux logements autorisés sur un même terrain Gain démographique Le flux de logements autorisés montre cependant une diminution de l activité de construction neuve après avoir fortement augmenté à partir de 2003 et atteint 290 logements autorisés en Les flux des logements autorisés se maintiennent aujourd hui autour de 133 logements autorisés / an. Avec un point mort démographique, estimé à 59 logements sur la période , l activité de construction neuve de résidences principales a ainsi permis de maintenir la population en place, sans permettre une évolution démographique importante Total logements autorisés Point mort (59 log) Source : DRE SITADEL FILOCOM Résidences principales autorisées Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 22

23 Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 23

24 SYNTHESE ET ENJEUX Synthèse Enjeux LE PARC DE LOGEMENTS Taux de RP en collectif : 63% Taux de résidence secondaire : 63% Parc antérieur à 1915 : 24% LE PARC INADAPTE Taux de vacance en 2007 : 7.4% Logements vacants de longue durée en 2005 : 437 Taux de PPPI en 2005 : entre 7,6% (Flumet) et 16,2% (St Nicolas la Chapelle) OPAH Coral Haut Val d Arly en cours LA CONSTRUCTION NEUVE Logement neuf pour 1000 hab : 43.8 Taux de résidence principale dans la construction neuve : 26% Un modèle résidentiel de l habitat collectif en propriété. Une évolution importante des résidences principales sur la période récente. Une majorité de résidences secondaires, dont les caractéristiques sont souvent inadaptées à une occupation permanente (petites surfaces, nombreux couchages ). Une vacance de longue durée plus élevée que sur l ensemble de la Savoie et dont le volume est en augmentation contre une tendance départementale à la baisse. Des problématiques de confort importantes dans les logements de la population locale, notamment parmi la population vieillissante. Une activité d amélioration de l habitat qui est complexe dans les communes du territoire, où le marché immobilier est tendu. Quelques actions chez des propriétaires occupants âgés (adaptation aux problèmes de mobilité et isolation) Une construction neuve très dynamique, essentiellement tournée vers la construction de résidences secondaires. L activité de construction neuve a à peine permis de maintenir la population en place sur la période (faible part des RP). Favoriser une évolution du parc de logements en faveur des résidences principales. Proposer une offre de logements diversifiée pour s adapter aux différentes situations familiales Mobiliser le parc vacant de longue durée. Favoriser l amélioration des logements inconfortables et l adaptation des logements aux problématiques des personnes âgées et/ou handicapées en perte de mobilité. Favoriser la transformation des anciens logements locatifs saisonniers en logements locatifs permanents Prévoir des logements adaptés à l habitation «intergénérationnelle» Favoriser la construction neuve de logement pour de la résidence principale. Assurer une construction neuve suffisante pour maintenir la population permanente en place. Limiter le mitage du territoire en concentrant l habitat dans les hameaux et centrebourgs Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 24

25 3 - FONCTIONNEMENT DES MARCHES PRIVES ET DES PARCOURS RESIDENTIELS L accession privée L offre foncière Volume et caractéristiques de l offre L activité de construction de maisons individuelles est relativement restreinte dans le Haut Val d Arly. Les données issues des notaires font état d un faible volume de transactions de terrains à bâtir entre 2003 et 2008 (moins de 10 par an). Selon les agences immobilières contactées, l offre de terrains à bâtir est effectivement rare. Les terrains constructibles dans le Haut Val d Arly appartiennent à des ménages locaux qui mettent rarement leur bien foncier en vente et/ou ne souhaitent pas procéder à une division parcellaire. Niveaux de prix Du fait de la rareté des terrains à bâtir en vente, l offre existante se situe à des niveaux de prix élevés : Un terrain plat et viabilisé atteint facilement 200 /m² (160 /m² minimum), Un terrain en pente avec les réseaux en bordure est proposé autour de 80 /m², compte tenu du relief qui impose des coûts de terrassement et de fosse sceptique importants (60 K en moyenne). Les coûts de construction dans le Haut Val d Arly étant relativement élevés en raison du relief et de la situation en altitude (environ /m²), les prix de revient pour la construction d un chalet neuf de 100m² avec l achat du terrain débutent à 400 K L offre immobilière La promotion immobilière Sur le secteur du Haut Val d Arly, l activité de la promotion immobilière est très présente. Avec une centaine de mises en ventes annuelles entre 2005 et 2008, la promotion immobilière représente 55% des logements autorisés sur la même période. Mises en vente annuelles Ventes annuelles Stocks en 2008 Poids de l'individuel dans les ventes Haut Val d'arly % Bassin d'arlysère % Savoie % Source : DRE ECLN Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 25

26 L offre proposée par la promotion immobilière est composée de résidences touristiques en défiscalisation et de programmes haut de gamme pour des résidences secondaires. Il s agit exclusivement d une offre de logements collectifs. Les prix pratiqués dans le Haut Val d Arly sont particulièrement élevés. Ils se situent entre et /m² pour des logements en occupation libre et autour de /m² pour des logements de résidences de tourisme, en défiscalisation. Programme en cours Chalet des Evettes Chalet des Evettes Les Flocons Chalets les Sorbiers commune Flumet Flumet Crest-Voland Cohennoz opérateur PIC Promotion PIC Promotion opérateur local opérateur local type Logements collectif résidence de tourisme Logements collectifs en occupation libre Logements collectifs Logements collectifs Nombre de logements x 17 Typologies T2 au T4 T3 au T4 T2 au T4 T2 au T4 Budgets moyens (hors parking) - T2 28m² : 105 K - T3 37 m² : 138 K - T4 39m² : 144 K - T3 62 m² : 300 K - T4 74 m² : 360 K - T4 90 m² : 450 K - T3 47 m² : 310 K - T4 60 m² : 410 K - T3 52 m² : 346 K Prix/m² /m² entre 4500 et 5500 /m² entre 5000 et 7000 /m² entre 5000 et 7000 /m² Le marché de la revente Le volume de biens à vendre dans le Haut Val d Arly n est pas comparable à la masse disponible dans le reste du bassin de l Arlysère. L offre sur le marché de la revente du Haut Val d Arly est relativement réduite. Néanmoins, au regard de la taille du territoire (0.7% du département et 5% du bassin de l Arlysère), le poids des transactions de biens révèle le caractère recherché du territoire. En effet, de 2003 à 2008, les ventes du territoire ont représenté 14% des transactions de l ensemble du bassin d habitat de l Arlysère et 1.2% de celles du département. Evolution des ventes sur le marché de la revente moyenne annuelle Poids dans le département Haut Val d'arly ,7 1,2% Bassin Arlysère ,7% Source : PERVAL Savoie % Nature des ventes de logements anciens en maison ancienne 23% L offre de biens sur le marché de la revente se compose de 2 types de logements : Une majorité d appartements anciens de petites surfaces (T1 et T2 entre 25 et 40m²), Des chalets de différentes surfaces (à partir de 100 m²). Source : PERVAL appartement ancien 77% Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 26

27 En ancien, l offre est proposée à des niveaux de prix situés entre 100 K et 200 K pour les logements collectifs de petite surface (4 000 /m²) et entre 350 K et 500 K pour des chalets ou de grands appartements récents (6 000 /m²). Les prix pratiqués dans le Haut Val d Arly sont plus élevés que sur l ensemble du bassin de l Arlysère et que sur le département et témoignent du caractère recherché du territoire et de la forte demande en résidences secondaires. Les prix du Haut Val d Arly n atteignent cependant pas ceux pratiqués dans les communes touristiques proches situées en Haute Savoie (appartements anciens de à /m², de à /m² à Chamonix Mont Blanc). Mais ils sont plus élevés que ceux pratiqués dans les communes de Haute savoie situées en fonds de vallée (appartement anciens à Sallanches de à /m²). Prix des ventes Appartements anciens Appartements anciens (prix/m²) Maisons anciennes Haut Val d'arly K /m² K Bassin Arlysère K 2600 /m² 220 K Source : PERVAL Savoie 145 K 3200 /m² 250 K Comme sur l ensemble de la Savoie, le marché de la revente du Haut Val d Arly a subi une forte augmentation des prix. Cette augmentation a été accentuée par l afflux de demandes de biens pour de la résidence secondaire et par la taille réduite de l offre sur le marché de la revente. Entre 2003 et 2008, le prix moyen des ventes d appartements anciens a ainsi augmenté de 168% et ce de manière très régulière. Les prix des ventes de maisons anciennes ont également fortement augmenté (+ 89% entre 2003 et 2008), mais on observe depuis 2006 une diminution des prix moyens des ventes. Cette diminution est cependant à nuancer au regard du faible volume de transactions (10 à 15 par an), mais révèle néanmoins que les prix avaient atteint un niveau tel que le marché des maisons anciennes ne s adressait plus qu à une très mince partie de la demande Evolution des prix des ventes d'appartements anciens (base 100 en 2003) Haut Val d'arly Bassin Arlysère Savoie Evolution des prix des ventes de maisons anciennes (base 100 en 2003) Haut Val d'arly Bassin Arlysère Savoie Source : PERVAL Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 27

28 Les tendances récentes de l offre Dans le contexte actuel de crise économique et immobilière, le marché immobilier du Haut Val d Arly avait été, jusqu à récemment, relativement préservé par la baisse d activité que l on constate sur de nombreux autres territoires savoyards. Les agences immobilières contactées témoignent cependant aujourd hui d une légère baisse du volume des transactions et d un début de baisse des prix sur le secteur. L activité de promotion immobilière a été plus particulièrement touchée, notamment dans les ventes de produit en résidences de tourisme et des produits collectifs de petites surfaces. Les données sur la commercialisation des logements neufs soulignent une chute des ventes en 2008 alors que les stocks se sont maintenus à un niveau élevé atteint depuis Source : ECLN Evolution des ventes et des stocks de la promotion immobilière ventes mises en ventes stocks (fin de période) La demande La demande de terrains à bâtir et de biens anciens Les données issues des notaires dressent un tableau des ménages acquéreurs de terrains à bâtir et de biens anciens dans le haut Val d Arly en 2007 et On observe ainsi : La dominance des ménages extérieurs au département dans les transactions sur le marché de la revente. 67% des acquéreurs de maisons anciennes n habitent pas en Savoie ou en Haute Savoie, et jusqu à 85% pour les appartements anciens. La faible part des ménages locaux (Savoie et Haute Savoie) qui ne représente que 15% des acquisitions d appartements anciens et 43% des acquisition de maisons anciennes. L importance des ménages d âge mûr et retraités parmi les acquéreurs de biens anciens. 63% des acquéreurs d appartements anciens ont entre 40 et 60 ans et 27% ont plus de 60 ans (soit 90% des acquéreurs). 45% des acquéreurs de maisons anciennes ont entre 40 et 60 ans et 28% ont plus de 60 ans (soit 73% des acquéreurs) Un maintien des ménages actifs locaux sur le segment des terrains à bâtir. La totalité des terrains à bâtir ont ainsi été acquis par des ménages âgés de 30 à 60 ans (dont 43% âgés de 30 à 40 ans) et 58% d entre eux provient de Savoie ou de Haute Savoie. Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 28

29 Origine des acquéreurs de terrains à bâtir et des biens anciens Age des acquéreurs de terrains à bâtir et des biens anciens 60% 50% 51% appartements anciens maisons anciennes terrains à bâtir 60% 50% 43% 43% appartements anciens maisons anciennes terrains à bâtir 40% 40% 30% 20% 10% 0% 29%29% 11% Savoie Source : PERVAL 4% 14% Haute- Savoie 29% 11% 10% Reste de Rhône- Alpes 19% 14% 17% 14% IDF 29% Reste France 14% 6% 0% 0% Etrangers 30% 20% 17% 10% 11% 2% 0% 8% 0% < 30 ans 30 à 39 ans Source : PERVAL 33% 28% 40 à 49 ans 14% 30% 17% 50 à 59 ans 28% 21% 60 à 69 ans 0% 6%0%0% > 70 ans Ces données sont confirmées par les agences immobilières contactées qui comptent parmi leur clientèle : Des ménages extérieurs au département, français (Lyon et Paris essentiellement) ou étrangers qui recherchent une résidence secondaire haut de gamme. Cette demande se porte sur les terrains à bâtir, les logements neufs haut de gamme et les biens individuels de grande surface sur le marché de la revente. Leurs budgets vont de 350 à 700 K. Les ménages d âge mûr et retraités, extérieurs au département (Lyon et Paris essentiellement), qui recherchent une résidence secondaire en collectif «petit pied à terre» dans le Haut Val d Arly. Cette demande se porte sur les logements collectifs sur le marché de la revente ou sur le marché du neuf. Les budgets varient entre 100 et 150 K, voire jusqu à 200 K Les ménages locaux, primo-accédants ou avec une revente, qui recherchent une résidence principale dans le Haut Val d Arly, en construction neuve principalement et sur le marché de la revente. Le budget moyen des primo-accédants se situe autour de 150 K et autour de 250 K pour les ménages bénéficiant d une revente. Quelques ménages locaux aux revenus supérieurs bénéficient de budget plus conséquent autour de 350 K. Les ménages locaux aux revenus moyens forment une demande difficile à satisfaire. Les budgets n entrent pas dans les niveaux de prix de l offre proposée sur le secteur. De plus, la grande majorité de l offre n est pas adaptée à une occupation permanente (situation en pleine station, nombreux couchages, petits volumes ), l offre en T3 et T4 est ainsi pratiquement inexistante, hormis l offre haut de gamme en station. De nombreux ménages locaux, même s ils travaillent en Haute Savoie sont ainsi obligés de s installer dans l agglomération d Albertville, où l offre en résidence principale est majoritaire. Les quelques ménages locaux qui acquièrent un bien dans le secteur ont, soit des revenus conséquents qui leur permettent Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 29

30 d acheter au niveau de prix des résidences secondaires, soit bénéficié d une division parcellaire réalisée à leur profit par un membre de leur famille. Le cas échéant, les ménages locaux se reportent sur le marché de la revente de l agglomération d Albertville et notamment dans la commune d Ugine, même si leur lieu de travail se trouve en Haute Savoie. Les tendances récentes de la demande Depuis la fin de l année 2008, le marché immobilier du Haut Val d Arly est confronté à une baisse de la demande en résidences secondaires, notamment sur le marché du neuf. Les ménages français se sont raréfiés et semblent être dans une position d attentisme quant à une baisse plus conséquente des prix sur le secteur. La demande des ménages locaux est toujours régulière mais reste difficile à satisfaire, la baisse des prix n ayant pas encore été suffisante pour entrer dans leurs budgets Le marché locatif Le marché locatif dans le Haut Val d Arly est essentiellement tourné vers la location touristique à la semaine. Les locations permanentes sont en effet très rares. Une part importante des logements achetés en résidences secondaires sont ainsi mis en location durant la saison, ce qui permet aux propriétaires de rentabiliser une partie de leur investissement initial et/ou de couvrir les charges de copropriété. Quelques propriétaires locaux mettent des biens collectifs en location à des niveaux de loyers relativement élevés. De manière générale ils ne passent pas par les réseaux des agences immobilières pour offrir leur bien en location. Les jeunes décohabitants et les ménages locaux aux revenus moyens, qui forment l essentiel de la demande locative permanente, rencontrent ainsi de grandes difficultés à se loger dans le parc locatif privé, du fait de la rareté de l offre. Le parc locatif «abordable» dans le Haut Val d Arly se réduit pour l essentiel au parc public. Le plus souvent, les ménages se reportent sur l agglomération d Albertville, où l offre locative permanente est abondante (mise sur la marché de nombreux logements financés avec le dispositif De Robien). Loyers moyens /m²/mois (hors charges) Loyers mensuel HC T3 60 m² Haut Val d'arly* 12,5 750 Albertville - Ugine* 8,5 510 Chambéry Métropole* 11,0 660 CALB* 13,0 780 Cœur de Maurienne** 8,6 516 Source : CLAMEUR(**) et entretiens agences(*) Sémaphores Diagnostic Haut Val d Arly PDH Savoie Novembre 09 page 30