OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE : Les résultats au 1 er semestre 2012 pour le département du Var

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1 OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE : Les résultats au 1 er semestre 2012 pour le département du Var Présidée depuis mars denier par Gilles PERNOT, gérant de la société de promotion immobilière SEGEPRIM et vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence (FPI) en charge du territoire du Var depuis 2008, la délégation territoriale varoise de l OIP présente aujourd hui, à Saint-Raphaël, la conjoncture immobilière au 1 er semestre 2012 du département du Var marquée par une activité dans les métiers de l acte de bâtir en net recul par rapport à l exercice précédent. Cette rencontre est également l occasion de dévoiler, pour la première fois, la nouvelle identité visuelle de l OIP qui marque davantage le dynamisme de la structure et met en avant : v le domaine d activité de l association : les chiffres et les statistiques retranscris par le diagramme circulaire dit «camembert» v le territoire géographique : la Provence, la mer et des champs de lavandin retranscris par le biais des couleurs bleu ciel, bleu marine et le violine des champs de lavandin ; v l objet de l étude de l Observatoire : le logement et l immobilier d entreprise retranscris par l immeuble qui s érige en réserve par le bas. SYNTHESE DE LA CONJONCTURE IMMOBILIERE AU 1 ER SEMESTRE 2012 DANS LE VAR : Les résultats communiqués dans le cadre de la présentation publique des chiffres au 1 er semestre 2012 du baromètre de l immobilier de la Délégation territoriale varoise de l OIP marquent un net recul par rapport à 2011 avec : une transaction immobilière en retrait de -20% au niveau national et dans le Var, expliquée pour partie par les mesures fiscales sur les plus values et l abandon du PTZ+ sur l ancien un logement neuf en recul de 16 à 30% selon les régions et également en retrait de manière plus contrastée dans le département ; un secteur du bâtiment en baisse d activité de -15% dans le logement et de -12% dans les autres activités ; un marché de la maison individuelle préoccupant avec une baisse de -19% au niveau national et de -16% en Provence-Alpes-Côte d Azur ; l immobilier d entreprise en berne avec une baisse globale de -37%, plus marquée dans pour les locaux d activité par rapport aux bureaux et commerces ; des loyers qui ralentissent encore avec +0,6% sur un an au niveau national

2 A noter également que ce début d année est marqué également par des dispositions législatives et réglementaires et de nombreuses annonces consécutives à des promesses électorales ou pour répondre à la baisse d activité et à l objectif de créer annuellement logements dont logements sociaux. POUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE DANS L OUEST VAR : DE MAUVAIS CHIFFRES ET INDICATEURS Source : FNAIM du Var Le marché de l immobilier d entreprise au 1 er semestre est en berne avec une baisse globale d environ 37% on passe de m2 placés au 1 er semestre 2011 à m2 sur ce 1 er semestre. Si les résultats sont corrects en bureaux et commerces, ils sont mauvais en locaux d activités. Les grands projets avancent : sur Toulon, Ste-Musse (6 700 m2 de bureaux/commerces/servicehôtel, l AGPM ayant reçu le permis de construire) et sur l est du département : La Farlède Pôle agroalimentaire de m2 (pose de la 1ere pierre en mars 2012) ou sont bouclés : sur l est du département : La Garde (6 000 m2 de commerces). v Bureaux : La demande placée est de plus de m2. La demande exprimée par des entreprises désireuses de se redéployer dans le périmètre de Toulon est non satisfaite sur les surfaces de 500 m2 et m2.l offre neuve disponible à l ouest rencontre des difficultés à être commercialisée car elle est située dans un secteur mal placé et non desservi aujourd hui. v Commerces : Ce sont les enseignes alimentaires qui animent le marché à quasiment 65% avec des implantations à hauteur de m2 sur un totale de m2 (Grand Frais à La Garde et à la Seyne sur Mer, Chronodrive à La Garde). v Locaux activités : La demande placée a chuté de m2 au 1 er semestre 2010 et m2 au 1 er semestre Ces résultats s expliquent par la conjoncture d une demande inexistante de la part des «nationaux» et d un statu quo des entreprises locales. POUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE DANS L EST VAR Source : NFI Consulting Le marché de l immobilier d entreprise sur l Est Var reste soutenu avec des valeurs stables mais paradoxalement, un attentisme général se fait ressentir pour la prise de décision. Dans un contexte économique fragile, le marché locatif de bureaux de l Est Var est inexistant tout en conservant des valeurs locatives entre 150 et 200 /m2/an. POUR LE LOGEMENT LOCATIF DE L AIRE TOULONNAISE : UN MARCHE LOCATIF VAROIS QUI RESTE ACTIF Source UNIS Pour le 1 er semestre 2012, la tendance est à la hausse, avec une augmentation moyenne de 3,3% du prix des loyers mais cette tendance est à pondérer car on remarque, au fil des relocations, un fléchissement des loyers en ce début de second semestre.

3 Sur Toulon, le prix moyen mensuel des loyers s établit désormais à 11 / m2, en hausse de 4,4%. Sur l ensemble de l agglomération de Toulon Provence Méditerranée, le prix moyen mensuel des loyers atteint désormais à 11,6 / m2 ( en hausse de 3,3%). La structure du marché locatif reste stable avec 48,8% du marché locatif composé d appartements de moins de 3 pièces. Compte tenu de la conjoncture économique difficile, nous observons un temps d occupation moyen des locaux en légère augmentation à 55,5 mois soit environ 4,6 ans. POUR LE MARCHE LOCATIF PRIVE : DES LOYERS PLUS ELEVES SUR LE LITTORAL ET NOTAMMENT DANS LES SECTEURS TOURISTIQUES Source Adil 83 Dans les communes littorales qui connaissent les plus importantes fréquentations touristiques s opère sans doute un phénomène de concurrence entre deux marchés : celui de la location saisonnière et celui de la location en résidence principale. Parmi les 3 communes d agglomération du département, la CA de Fréjus/Saint-Raphaël est celle dont les prix de loyers sont les plus élevés, avec un prix médian de 11,7 / m2 pour un T3 à Saint- Raphaël et de 11,1 / m2 à Fréjus alors qu il était à 10 / m2 à Hyères, de 10,7 / m2 à la Crau, de 9,7 / m2 à La-Valette-du-Var, de 10,5 / m2 au Prade ainsi qu à la Seyne-sur-Mer, de 10,6 / m2 à Six-Fours-les-Plages, de 9,2 / m2 à Toulon et Draguignan. La proximité littorale et l orientation touristique des économies locales participent sans doute de manière variable aux mécanismes de fixation des prix des loyers du parc locatif privé. POUR LES TRANSACTIONS DANS L ANCIEN : UNE ANNEE DE TRANSITION? Source FNAIM du Var Le net rebond enregistré l année dernière n a pas été remis en cause au cours du 1 er semestre. Pourtant, à l exception de l est du département porté par la proximité de la Côte d Azur, l immobilier varois semble en train de marquer le pas. La hausse s est ralentie à Hyères et les prix toulonnais sont même légèrement repartis à la baisse. L évolution des prix moyens au m2 des appartements par secteur : v Toulon (appartements) : avec un prix moyen de 2919 / m2, Toulon est la seule des 3 villes étudiées à avoir enregistrée une baisse des prix (-2,5%) qui se maintient toutefois dans une fourchette haute. Phénomène nouveau, on constate également un resserrement de la fourchette. v Hyères (appartements) : Avec une hausse moyenne de 2,9% du début de l été 2011 à la fin du printemps 2012, la Cité des palmiers atteint les 4158 / m2 un niveau de prix moyen qu elle n avait jamais enregistré. Seuls les biens de 4 pièces et plus ne profitent pas de cette tendance. En revanche, preuve de l exigence accrue des acheteurs, les prix maximum des biens de 3 pièces et plus se sont parfois véritablement envolés. v Saint-Raphaël (appartements) : Le prix du m2 enregistre une progression de 9,1% pour s afficher bien au-dessus des moyennes constatées ailleurs dans le Var à plus de 5000 / m2.

4 POUR LA MAISON INDIVIDUELLE : BILAN DE LA MI-ANNEE 2012 : LA CRISE DU LOGEMENT SE POURSUIT Source : Union des maisons françaises Selon l indicateur Markemétron, à fin juin 2012, les ventes de maisons individuelles, sur le plan national ont enregistré une baisse de 19% au cours des 12 derniers mois par rapport aux 12 mois précédents. En Provence-Alpes-Côte d Azur, la baisse est de 16% et est un peu plus faible dans le département du Var. Les dépôts de permis dans le Var sont en hausse, et les ouvertures de chantier sont stables. L évolution du marché national reste préoccupante dans sa persistance négative depuis mars Plus inquiétante encore, la baisse de l accession sociale à la propriété. Dans le Var, seulement 31% contre 47% l an dernier ont acheté une maison à moins de TTC hors foncier, hors branchements. 35% contre 33% ont acheté une maison entre et TTC. A noter que le nombre d acquéreurs inférieurs à , pour des surfaces moyennes, tous segments confondus, de 134 m2 SHON et 1581 m2 de terrain est passé de 80% à 66%. POUR LE LOGEMENT SOCIAL : 2012 : ANNEE PLEINE D INTERROGATIONS Source : AR Hlm PACA & Corse Avec puis logements sociaux financés, le Var a connu en 2010 et 2011 deux années d activité exceptionnelles. Au printemps dernier, l Etat a fixé aux opérateurs sociaux varois et à leurs partenaires un objectif global de production de logements (426 PLA-I, PLUS et 166 PLS). Même si pour le logement social, la région Provence-Alpes-Côte d Azur est moins frappée que d autres par les restrictions budgétaires, cette ambition s avère d autant plus élevée qu elle impose une proportion conséquente de logements sociaux mobilisant davantage l aide de l Etat. POUR LE BATIMENT ET LES TRAVAUX PUBLICS Source : Fédération du BTP 83 Le chiffre annuel de la construction (Bâtiment et Travaux Publics) dans le Var est d environ 2,5 milliards d répartis comme suit : v 2 milliards d HT pour le Bâtiment v 500 millions d HT pour les Travaux Publics La répartition de ce chiffre se fait à parts égales entre travaux neufs et travaux d entretien/rénovation. Les constructions neuves dans le Bâtiment (environ 1 milliard d HT de travaux) se réalisent à raison de 60% pour le logement (individuel et collectif) et 40% pour le non résidentiel (bâtiments tertiaires, stockage).

5 La conjoncture : Le marché de l entretien/rénovation a basculé vers la négative au cours du 1 er trimestre 2012 par rapport à la même période en 2011 et la tendance se poursuit à la baisse. Dans le neuf, la tendance est à la baisse très nette dans le logement (-14,5% de logements commencés en France). Une tendance confirmée dans le Var. Du côté de la promotion privée, les ventes sont en baisse (-12%) et les stocks ne s écoulent plus (à fin 2011, logements restaient en stock comme un an auparavant). Au total, 2012 sera une année de net recul. Dans le Var, il y aura des conséquences en matière d emploi avec le BTP varois qui devrait passer durablement sous la barre des emplois. POUR LE LOGEMENT NEUF : RALENTISSEMENT PREOCCUPANT DE L ACTIIVITE Source : FPI Provence Sur le plan national, les ventes de logements neufs aux particuliers accusent un recul de -29% au 2 ème trimestre 2012, soit une baisse encore plus marquée que celle du 1 er trimestre de la même année (-25%). Les mises en vente diminuent, quant à elles, de -21% au 2 ème trimestre 2012 et de -16% au 1 er semestre 2012 par rapport aux mêmes périodes de l année L offre commerciale progresse en volume de +19% par rapport à l année précédente, pour représenter 13.1 mois de vente, soit logements. Le recul des ventes s explique au premier chef par l effondrement des ventes aux investisseurs individuels (-49% au 2 ème trimestre 2012 et -45% au cours du semestre, soit logements) mais aussi par la baisse des ventes en accession (-9% sur le trimestre et -8% pour le semestre, soit logements). En région Provence-Alpes-Côte d Azur, on note une certaine stabilité en terme de ventes et d offres nouvelles par rapport à la même période en 2011, le 1 er semestre étant généralement moins actif que le second : v Var ouest : o des mises à l offre au 1 er semestre 2012 (676) supérieures à celles de 2011 (575) pour la même période (+18%) et en retrait par rapport à la moyenne des mises en vente 2011 ; o des ventes (530) au même niveau que l an passé à la même époque, en retrait sur la moyenne des ventes de 2011 (-24%) ; o un stock (989) qui augmente (+17%) correspondant à 11 mois de commercialisation. v Var est : o des mises à l offre au 1 er semestre 2012 (771) qui progressent de +76% par rapport au 1 er semestre 2011 (438) et correspond à la production moyenne de 2011 ; o des ventes au 1 er semestre 2012 (453) qui progressent par rapport au 1 er semestre 2011 (338) de 34% mais demeurent en retrait sur la moyenne des ventes (670) de -32% ; o un stock (1 102) qui progresse correspondant à 14 mois de commercialisation. Enfin, les prix semblent se stabiliser et la part des produits entre et du m2 augmente dans l offre nouvelle à l ouest comme à l est du département. Les produits à plus de m2 du m2 sont en recul.

6 L AVIS DES EXPERTS FONCIERS ET AGRICOLES DE PROVENCE : LA PROVENCE NE FAIT PAS EXCEPTION Malgré une forte pression foncière liée à l attrait de notre région, celle-ci ne fait pas exception. Ainsi que nous l avons dit supra, le nombre des transactions est à nouveau en forte baisse (-20% en moyenne) mais paradoxalement, alors que les stocks de biens à la vente s accumulent, on constate encore des prises d options sur terrains à bâtir, par certains promoteurs, notamment sur des secteurs où le foncier est rare -Aix-en-Provence, par exemple- à des prix très élevés, parfois le double des prix pratiqués il y a encore 3 ou 4 ans, sur les terrains destinés à l habitat collectif Certains promoteurs bénéficiant encore du coup de pouce de la loi Scellier, continuent à augmenter leurs prix sur certaines niches, près des centres villes, par exemple, mais il existe, dorénavant, une forte incertitude quant au sort des levées des options à venir. Mais cela révèle néanmoins les incohérences et les soubresauts avant ajustement du marché. Par ailleurs, les agents immobiliers le constatent tous les jours, les immeubles qui se vendent doivent être indemnes de tout défaut et les vendeurs doivent accepter des offres en général bien en deçà des prix affichés. C est ainsi que de nombreux immeubles, notamment en périphéries des zones urbaines ou dans l arrière pays, par exemple, ne trouvent preneurs que si les vendeurs, en général pressés ou désireux de se sortir d indivisions après divorce ou successorales, acceptent de lourds sacrifices. Seuls sont encore à l abri, pour le moment, les produits d exception. Mais jusqu à quand? Car les investisseurs avisés ne sont pas dupes et regardent avec attention l évolution actuelle du marché.

7 ZOOM SUR LA DELEGATION TERRITORIALE VAROISE : Créée en octobre 2005, la Délégation Territoriale Varoise se consacre depuis le 1er janvier 2010 à l ensemble du département varois, traduisant ainsi la confiance des professionnels et la pertinence de production de statistiques sur les marchés du logement. Sa vocation est double : v mesurer l activité immobilière en Provence avec des instruments fiables reconnus par tous ; v être une chambre de réflexion, d analyse et de propositions pour les collectivités locales et administrations. Elle émane de l Observatoire Immobilier de Provence, présidé par Bernard Oliver, par ailleurs Président de l Association Régionale des Organismes Hlm des régions Provence-Alpes-Côte d Azur et Corse depuis 2001 qui regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l acte de bâtir, soit 19 membres associés qui se réunissent semestriellement en réunion publique pour présenter le Baromètre Immobilier qui reflète les marchés suivants : le logement neuf et ancien (individuel et collectif), le logement social, le Bâtiment et les travaux publics, les bureaux, le marché locatif et la maison individuelle en secteur diffus. Les publications varoises de l OIP : En réponse aux attentes des professionnels de l immobilier, l Observatoire Immobilier de Provence a conçu plusieurs outils stratégiques : v INFOPROM & Bulletin de conjoncture (publications trimestrielles) L Infoprom fournit l état des stocks des logements neufs à la vente dans l Aire Toulonnais, le Moyen Var et dans le Var Est ; Le Bulletin de Conjoncture analyse le marché des logements neufs dans l Aire Toulonnaise, le Moyen Var et dans le Var Est. v mais aussi le baromètre immobilier, évolution du marché par secteur (ancien, neuf, social ) édité semestriellement. POUR TOUT RENSEIGNEMENT SUR LA DELEGATION TERRITORIALE VAROISE DE L OIP Grand Large 7, Bd de Dunkerque MARSEILLE Tél :