Monsieur le Directeur général,

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1 Objet : Observations définitives de la chambre régionale des comptes sur la gestion de l'office public d'aménagement et de construction de l'habitat drouais. Monsieur le Directeur général, En application de l'article L211-8 du code des juridictions financières, la chambre régionale des comptes du Centre a examiné la gestion de l'office public d'aménagement et de construction (OPAC) de l'habitat drouais que vous dirigez. Ses vérifications ont porté sur la gestion patrimoniale et financière de l'établissement. Elles ont donné lieu le 30 janvier 1997 à un entretien préalable avec le magistrat rapporteur. Dans sa séance des 25 novembre 1997 et 6 janvier 1998, la chambre a retenu des observations provisoires auxquelles votre prédécesseur a répondu par lettre du 12 juin 1998 et à propos desquelles il a été entendu à sa demande par la chambre le 20 octobre Lors de sa séance du 17 novembre 1998, la chambre a arrêté les observations définitives ci-après qu'elle me prie de vous communiquer. I - LA SITUATION PATRIMONIALE DE L'OFFICE Le parc de l'office, âgé en moyenne d'une trentaine d'années, paraît relativement ancien. Les logements construits avant 1980 représentent en effet 92,7 % (4.031) du total des logements construits par l'office (4.347). Le rythme de construction de logements neufs s'est sensiblement ralenti, puisque seulement 76 logements ont été construits durant la période allant de 1991 à 1995, contre 240 de 1980 à Le patrimoine de l'office, constitué de 87,5 % de logements collectifs et de 12,5 % de logements individuels, est conventionné en quasi-totalité depuis le 1er janvier 1992, à l'exception de 16 logements. Parmi les logements gérés par l'office, 212 ont été acquis à la S.A. de construction immobilière en 1990 et 600 à l'office départemental de HLM d'eure-et-loir en L'Etat a décidé d'engager en 1992 une opération lourde de réhabilitation sur cet ensemble de 812 logements, situés dans le quartier des Chamards.

2 L'OPAC de DREUX assurait, à la fin de 1995, la gestion d'un patrimoine de logements locatifs, représentant environ 40 % des logements de la commune. II - LA SITUATION FINANCIÈRE DE L'OFFICE La situation financière de l'opac de DREUX a été analysée à partir des comptes financiers des exercices 1992 à 1995, des éléments complémentaires ayant été fournis par les services de l'office. A - Analyse financière A Les résultats de la gestion et de la rentabilité La dégradation des résultats de l'office est due notamment à des facteurs conjoncturels, résultant en partie de l'opération d'acquisition et de réhabilitation de logements réalisée dans le quartier des Chamards. Malgré le dégagement d'une marge sur sa gestion locative, l'opac enregistre depuis 1992 des résultats en constante régression. Le résultat courant, après imputation du résultat financier, n'a cessé d'être déficitaire au cours de la période vérifiée et le résultat net de l'exercice apparaît négatif à la fin de l'exercice L'épargne nette, comme les résultats, est en diminution. Le résultat courant passe de - 0,4 million en 1992 à - 6 millions en L'office supporte en effet des charges d'intérêts importantes, résultant notamment des emprunts que l'opac a dû contracter dans le cadre de l'opération d'acquisition et de réhabilitation des logements du quartier des Chamards. Des emprunts ont continué d'être mobilisés en 1996 en fonction des besoins de trésorerie, afin de permettre le paiement des dépenses de réhabilitation. Néanmoins, la charge globale d'intérêts, compte tenu de l'opération des Chamards, représentait 23,82 % du produit des loyers en 1996, pourcentage inférieur à la moyenne nationale soit 28,89 %. Le résultat net, s'il apparaît légèrement excédentaire jusqu'en 1994, subit également, comme le résultat courant, une détérioration (2,23 millions en 1992, 1,27 million en 1993, 1,22 million en 1994). Il devient négatif en 1995 (- 0,99 million).

3 L'épargne nette, qui représente, selon la définition du ministère du Logement, la capacité d'autofinancement de l'office, diminuée de la totalité des remboursements d'emprunts, s'élevait à 2,1 millions en Rapportée au chiffre d'affaires, elle représentait alors un pourcentage de 2,47 %, plaçant l'opac de Dreux dans une position assez défavorable, la moyenne nationale relevée en 1995 étant de 5,64 %. A L'évolution des données du bilan Le fonds de roulement et la trésorerie paraissent d'un niveau insuffisant. L'OPAC a, en outre, enregistré dans ses fiches de situations financières et comptables des recettes de subventions dont le retard d'encaissement, imputable en partie à l'office, obère la trésorerie. L'analyse des postes du bilan montre une stabilité relative du fonds de roulement dont dispose l'opac : celui-ci est passé de 21,6 millions en 1992 à 21,9 millions en Toutefois, le niveau de ce fonds de roulement paraît relativement faible en comparaison de la taille de l'office. Apprécié en mois de dépenses, il représentait une durée de 1,82 mois en 1995, valeur inférieure à la moyenne nationale de 3,15 mois. La trésorerie de l'office, également insuffisante, diminue sensiblement au cours de la période examinée. Elle représentait un montant de 24,3 millions en 1995 (contre 30,1 millions en 1992). Les liquidités sont pour leur part d'un niveau très faible. Exprimées en mois de dépenses, elles représentaient en 1995 une durée de 0,58 mois seulement, contre 1,59 mois pour la moyenne nationale. Malgré le bas niveau des liquidités, les délais de règlement des fournisseurs sont, selon l'office, inférieurs en règle générale au délai réglementaire de 45 jours. L'insuffisance et la dégradation de la trésorerie paraissent encore plus manifestes à la lecture des fiches de situations financières et comptables de l'opac des exercices 1992 à Celles-ci montrent que le déficit de trésorerie des opérations d'investissement s'est globalement accru au cours de la période, passant de - 20,1 millions en 1992 à - 29,4 millions en Ce déficit, en augmentation de 5,8 millions pour les seuls exercices 1994 et 1995,

4 s'accentue par rapport aux années précédentes. Les fiches de situations financières et comptables montrent à cet égard, pour l'exercice 1995, que des subventions notifiées à hauteur de 12,3 millions pour des opérations terminées, incluses dans le montant global précité de 29,4 millions, n'avaient pas été encaissées pour leur solde au 31 décembre En effet, un certain nombre de dossiers n'ont pu être déposés à cette époque en vue d'obtenir les soldes de subventions. Le surcroît de travail des services de l'office, engendré par l'opération de réhabilitation du quartier des Chamards, ne paraît pas avoir facilité la mise en oeuvre de l'encaissement des subventions. Les problèmes générés par ces retards d'encaissement expliquent, pour une large part, l'insuffisance du niveau de la trésorerie dont disposait l'office à l'époque. La chambre relève néanmoins que le déficit de financement à terminaison des opérations a été ramené de 9 millions, fin 1997, à 4 millions (dont 0,3 million pour l'opération des Chamards) au 1er semestre de La dégradation de la situation financière de l'office peut s'expliquer d'une part, en raison de l'importance de la dette, due notamment aux emprunts que l'opac a souscrits dans le cadre de l'opération des Chamards, et au motif d'autre part de l'insuffisance des recettes et de l'évolution des dépenses de gestion durant la période examinée. B -L'importance de la dette constitue l'un des facteurs de la dégradation financière de l'office B L'état de la dette En ce qui concerne le remboursement des charges financières : bien que le taux des frais financiers rapportés aux loyers se situe, pour l'opac de Dreux, en-deçà de la moyenne nationale, les charges financières de l'office apparaissent en légère augmentation au cours des derniers exercices, leur proportion par rapport au total des charges passant de 14,3 % en 1992 à 14,5 % en La progression des charges financières au cours de cette période résulte, pour une très large part, des frais financiers engagés pour l'opération d'acquisition et de réhabilitation des logements du quartier des Chamards. Ainsi, la charge d'intérêts cumulée relative à cette opération s'élevait, au 31 décembre 1996, à 150,2 MF (103,2 MF et 47,0

5 MF, respectivement pour les programmes de logements SANCI I et SANCI II). Cette charge d'intérêts représentait 47,0 % du total des frais financiers supportés par l'office, d'un montant de 320,0 MF à la fin de En ce qui concerne le remboursement de sa dette en capital, l'opac de Dreux mène une politique d'amortissement, qui, si elle permet d'assurer la couverture des remboursements d'emprunts, devient davantage étroite au fil des ans. Le taux de couverture de ces remboursements diminue en effet de 1,25 en 1992 à 1,13 à la fin de 1995, époque à laquelle ce taux demeurait toutefois encore d'un niveau acceptable. Cette diminution de taux s'explique par l'importance de la dette contractée pour l'opération d'acquisition et de réhabilitation des logements du quartier des Chamards, qui s'élevait à 160,8 MF au 31 décembre 1996 (112,0 MF et 48,8 MF, respectivement pour les programmes de logements SANCI I et SANCI II). Cette dette représentait 33,6 % du total de la dette de l'opac, d'un montant de 478,6 MF à la fin de La quasi-totalité des emprunts de l'opac est garantie par la ville de Dreux, le reste étant garanti par le département d'eure-et-loir. B - 2 -Observations de nature comptable sur la gestion des amortissements La chambre a relevé qu'au cours de la période vérifiée, le calcul de la durée de certaines pratiques d'amortissement n'obéissait pas à la réglementation en vigueur. En effet, en ce qui concerne l'acquisition de nouvelles immobilisations, le calcul de la dotation aux amortissements n'a pas, contrairement aux principes de l'instruction comptable M 31, été opéré au prorata temporis, dès la date de mise en service des immobilisations, mais seulement en année pleine, à compter de l'exercice N + 1. La chambre prend cependant acte de la déclaration de l'office selon laquelle les immobilisations acquises en cours d'exercice font désormais l'objet d'un amortissement au prorata temporis. C -La dégradation de la situation financière de l'office peut être recherchée dans l'insuffisance des recettes et l'évolution des dépenses de la section d'exploitation

6 C L'évolution des recettes Les produits de gestion locative sont, sur la période, d'un niveau inférieur à celui relevé au plan national pour l'ensemble des offices de logements sociaux. Cette situation s'explique en particulier par le niveau important des impayés de loyers et le taux élevé des vacances de logements. Les produits de gestion représentaient 139 millions en 1995 et se sont accrus de 5,9 % en moyenne annuelle depuis Les produits relatifs à la gestion locative, qui représentaient 80,4 % des produits de gestion en 1995, ont augmenté en moyenne de 5,8 % par an. Le niveau moyen des loyers perçu sur l'ensemble des logements (vacants et occupés) est passé de 12,42 milliers de francs en 1992 à 14,82 milliers en 1995, l'office se plaçant en-deça de la moyenne nationale (14,30 milliers de francs en 1992 et 17,17 en 1995). La chambre a noté que la réhabilitation du quartier des Chamards avait entraîné une baisse temporaire des produits, en raison du départ forcé de locataires durant l'opération. Les taux d'occupation et de vacance des logements Selon les rapports d'activités de l'office, le taux global d'occupation des logements paraît, au cours de la période étudiée, relativement faible : il était, au 31 décembre 1992, de 92,45 %, avec 403 logements vacants et de 93,35 %, au 31 décembre 1995, avec 347 logements vacants dont 193 pour le quartier des Chamards (SANCI I et SANCI II). Nonobstant la vacance technique constatée à partir de 1992 et occasionnée par l'opération de réhabilitation du quartier des Chamards, il semble que s'instaure par ailleurs une vacance endémique liée aux problèmes sociaux existant dans certains quartiers. Ainsi, en dépit d'une forte demande de logements sociaux - celle-ci représentait près de 15 % du total des logements de l'office en le pourcentage des logements refusés par les candidats locataires à la suite des propositions qui leur sont faites est important (36,90 % en 1995) et concerne pour l'essentiel le quartier des Chamards. Les pertes imputables à la vacance peuvent être estimées à 6 millions en 1994 et 5,7 millions en 1995.

7 Les impayés de loyers Le niveau des créances douteuses est important. Le taux des impayés de loyers et des charges quittancées est plus élevé que la moyenne de l'ensemble des offices de logements sociaux. Il représentait ainsi 12,1 % des produits de gestion locative en 1995, dont 7,2 % concernaient des locataires partis. Les mesures de lutte à l'encontre des impayés de loyers La politique de suivi des impayés de loyers n'appelle pas d'observation sur le plan des poursuites engagées contre les locataires défaillants. En application de la circulaire du ministère de l'équipement et du logement du 18 avril 1988, concernant l'extension des aides aux ménages en difficulté et dont les dépenses de logement ne peuvent plus être assurées, l'opac de Dreux a instauré en 1991 un fonds d'aide aux impayés de loyers. Celui-ci est financé par l'etat et le département d'eure-et-loir. La caisse d'allocations familiales et la ville de Dreux apportent également leur contribution. Ce fonds de solidarité accorde des aides financières telles que cautions, prêts et garanties aux locataires en difficulté. Les cas sociaux sont examinés par le bureau du conseil d'administration de l'opac. Celui-ci décide plus particulièrement de remises partielles ou d'abandons de dettes de loyers. Toutefois, l'office n'a pas mis formellement en place de commission chargée de l'examen des situations de locataires en difficulté financière, afin de résoudre les problèmes très nombreux d'impayés de loyers. La chambre recommande l'instauration de ce dispositif, selon les modalités de la circulaire du ministère de l'équipement et du logement du 18 avril L'augmentation des loyers Pour les exercices sous revue, le rendement locatif moyen par logement de l'opac apparaît inférieur à la moyenne nationale. Cette situation, qui résulte en particulier de l'importance des impayés de loyers et des vacances de logements, ne paraît pas être la conséquence directe de la politique menée par l'office en matière d'augmentation de loyers.

8 L'OPAC de Dreux a pratiqué, entre 1992 à 1994, des hausses de loyers avoisinant le maximum autorisé. L'augmentation constatée est proche de la limite préconisée par voie de circulaire : la hausse appliquée a été 7,55 %, contre 8,0 % de hausse autorisée. Bien qu'aucune recommandation n'ait été prônée pour l'année 1995 par le ministère du logement, le conseil d'administration de l'opac, lors de sa séance du 20 avril 1995, a reconduit la hausse des loyers selon le taux adopté en 1994, soit 2,09 %. Le calcul du loyer d'équilibre La chambre prend note que l'opac établit un loyer d'équilibre dans le cadre de ses demandes de financement concernant ses nouveaux programmes de construction. L'équilibre interne de chaque opération peut ainsi être mis en rapport avec les prévisions, éventuellement réactualisées, établies lors de la programmation. Le supplément de loyer de solidarité Par délibération du 6 décembre 1996, le conseil d'administration de l'office a défini, en application de la loi n du 4 mars 1996, les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité. Ce mode de calcul est appliqué depuis le 1er janvier Dans l'attente de cette mesure, la chambre note que l'office avait antérieurement instauré le minimum légal du supplément de loyer, pour les locataires dont les ressources dépassaient les plafonds autorisés. C - 2 -L'évolution des dépenses Les dépenses de gestion locative ont progressé, sur la période, à un rythme plus rapide que les produits de même nature, en raison notamment de l'importance et de la progression des charges de personnel et de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Les charges de gestion s'élevaient à 140 millions en 1995 et ont progressé en moyenne annuelle de 6,9 % depuis Cette augmentation est, dès lors, supérieure d'un point à celle des produits. Pour leur part, les charges de gestion locative, (49,3 % du total) se sont accrues en moyenne de 6,3 % par an entre 1992 et 1995.

9 Les dépenses de personnel augmentent rapidement au cours de la période sous revue (+ 14,1 % de progression moyenne par an). Les charges de personnel, qui représentaient 2,38 milliers de francs par logement en 1993, sont passées à 3,09 milliers en La progression ainsi enregistrée en 1994 par rapport à 1993 (+ 29,5 %) s'explique par le recrutement de quinze agents travaillant auparavant dans les régies de quartier. Le transfert de ces personnels au siège de l'opac s'est traduit par la prise en charge consécutive, dans les comptes de l'office, des dépenses concernant leurs traitements. 52 personnes étaient, de ce fait, employées dans les régies de quartier à la fin de 1994, sur un total de 67 à l'origine. En dehors de leurs tâches de gestion locative proprement dites (gardiennage, surveillance, état des lieux), ces associations assurent également de menus travaux de remise en état des logements préalablement à leur relocation. Ces structures ont été mises en place afin de favoriser la réinsertion des personnes touchées par les difficultés économiques. Elles sont régies par des conventions qui ont été renouvelées au mois de mai La charge concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties a fortement progressé au cours des années les plus récentes. Elle s'élevait à 11,2 millions en 1995 (contre 6,7 millions en 1992). Le rythme d'augmentation de cette charge devrait se maintenir à un niveau encore élevé dans une période au minimum de deux ans, l'opac devant supporter une augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties, liée aux sorties des systèmes d'exonération à 25 ans et à 15 ans. Le coût de la gestion locative et sa couverture par les recettes locatives Les dépenses de gestion locative de l'opac représentent un coût supérieur à celui constaté au plan national, les produits de même nature en représentent un coût inférieur. Le coût moyen de gestion d'un logement locatif (exprimé en milliers de francs par logement) ressort, selon le mode de calcul habituel défini par le ministère du logement, à 5,34 en 1992 et 7,27 en 1995, en francs courants. La progression moyenne annuelle de ce coût, de 10,8 %, paraît dès lors largement supérieure à celle de l'inflation, de 2 % en moyenne, ainsi qu'à celle de l'indice du coût de la construction, de 0,4 % en

10 moyenne, au cours des exercices 1992 à Toutefois, le niveau élevé du coût de gestion par logement mérite, pour l'opac de Dreux, d'être relativisé en raison de la gestion de logements situés pour la plupart dans des quartiers difficiles. La contribution de solidarité L'OPAC de Dreux avait à la fin de 1996, en application de la loi de finances n du 30 décembre 1995, mis au point d'une façon non définitive les modalités de versement concernant la contribution de solidarité. La chambre relève que l'office a néanmoins réglé pour l'année 1996 cette contribution pour un montant de ,00 F. III - REMARQUES SPECIFIQUES CONCERNANT LES LOGEMENTS CONCEDES PAR UTILITE OU NECESSITE ABSOLUE DE SERVICE Certains agents de l'office apparaissent bénéficiaires de logements accordés par utilité ou nécessité absolue de service. Toutefois, la chambre n'observe pas que le conseil d'administration de l'office ait, dans une période récente, fixé la liste des emplois pour lesquels un logement de fonction est attribué. Cette situation ne semble pas permettre à l'opac d'avoir une connaissance précise des données relatives aux lieux et à la consistance des logements, et donc, de fixer les nouvelles modalités financières de paiement des loyers et de remboursement des charges locatives, dans le cas de logements occupés par utilité de service. La chambre souhaite, dans ces conditions, que le conseil d'administration délibère sur la liste et les conditions d'octroi réactualisées des logements de fonction concédés. Conformément à l'article L du code des juridictions financières, les observations définitives doivent être communiquées à l'assemblée délibérante, dès sa plus proche réunion. Elles devront faire l'objet d'une inscription à l'ordre du jour de celle-ci et être jointes à la convocation adressée à chacun de ses membres. Ces observations, qui sont transmises au préfet et au trésorier-payeur général du département, deviennent communicables aux tiers qui en font la demande, dès la tenue de la réunion susvisée. Je vous prie donc de

11 bien vouloir informer le greffe de la chambre de la date que vous retenez. Veuillez agréer, Monsieur le directeur général, l'expression de ma considération distinguée. Dominique MALEGAT-MELY Monsieur Henri LOUAIL Directeur général de l'office public d'aménagement et de construction de l'habitat drouais 7, rue Henri Dunant DREUX