éaménagement de terrains à des fins résidentielles

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1 r contaminés éaménagement de terrains à des fins résidentielles Études de cas Projets réalisés LE COURS CHABOILLEZ Montréal, (Québec) L'emplacement est bordé par les rues de la Montagne, Saint-Jacques, Jean-d'Estrées et Notre-Dame. Résumé Situé dans le centre-ville de Montréal, l ancient site industriel de 4,9 ha (12,1 acres) était doté de rails ferroviaires, de hangars à marchandises, et de nombreuses installations industrielles; on est en train de le réaménager pour y implanter près de logements répartis dans plusieurs bâtiments, en plus de commerces au détail et un établissement institutionnel. L'emplacement, que l'on remet en état par l'intermédiaire d'une évaluation du risque adaptée au site et une subvention de 2,6 millions de dollars du programme Revi-Sols de la province de Québec, sera transformé en une collectivité de haute densité composée d'attrayants logements en copropriété offerts au prix du marché. Promoteur True North Properties Ltd. Date de mise en route Les travaux de construction ont débuté en mars 2003 sur trois bâtiments dans la phase sud (Terrasses Windsor). La construction commencera bientôt sur deux des bâtiments composant la phase nord (Jardins Windsor). Date d'achèvement Un des immeubles a été achevé en 2003, un deuxième en 2004 et un troisième en On prévoit terminer le quatrième en mars Figure 1 : Vue aérienne de l'ensemble Le Cours Chaboillez Gracieuseté :True North Properties Superficie de l'emplacement La superficie totale de l'emplacement est de 4,9 ha (12,1 acres): - 3,0 ha (7,4 acres) pour les 990 logements - 0,7 ha (1,7 acre) pour l'école de technologie supérieure de l'université du Québec - 1,2 ha (3,0 acres) sont toujours disponibles et zonés selon différents usages, y compris les hôtels, les bureaux, les commerces ou les collectifs d'habitation. Usages antérieurs Rails ferroviaires et hangars à marchandises, entreprise de peinture et de papier peint, garage de réparation et station-service, entrepôt de brasserie et de colis.

2 Nombre et types de logements Environ 990 appartements répartis dans neuf bâtiments, dont quatre dans la phase sud et cinq dans la phase nord. Trois des bâtiments de la phase sud sont terminés : - 93 appartements en copropriété dans un bâtiment de 10 étages appartements en copropriété dans un bâtiment de 8 étages - 91 appartements en copropriété dans un bâtiment de 12 étages On prévoit construire 12 maisons en bande en copropriété, c'est-à-dire six dans chacune des phases sud et nord de l'aménagement. Superficie habitable par logement 978 appartements dont des logements de 1 ch., de 1 ch. avec coin détente, de 2 ch. et de 2 ch. avec coin détente, qui varient en superficie de 54 à 97 m 2 (583 à pi 2 ) 12 maisons en bande de 147 m 2 (1 585 pi 2 ) Densité résidentielle brute 330 log./ha (134 log./acre) Hauteur maximale 20 étages (58 m/190 pi) Stationnement 389 espaces ou 0,4 espace par logement Espaces paysagés Environ 1,2 ha (3,0 acres) ou 40 % de l'emplacement est constitué d'espaces verts. Prix de vente à $ Espaces non résidentiels Commerces au détail au rez-de-chaussée des bâtiments résidentiels : m 2 ( pi 2 ) Aperçu L'emplacement de 4,9 ha (12,1 acres) est voisin de tours à bureaux, de bâtiments en copropriété de moyenne hauteur, de maisons en bande et d'hôtels. Il s'agit du plus important aménagement du centre-ville de Montréal. Aux environs de 1872, l'endroit hébergeait des activités industrielles et était desservi par un service ferroviaire. Les rails et les hangars à marchandises ont été enlevés vers 1975, et la plupart des bâtiments restants ont été démolis après En 2001, l'emplacement était toujours occupé par un immeuble industriel vétuste et un terrain de stationnement. Le terrain était la propriété de la Société immobilière du Canada limitée (SIC). Pendant plusieurs années, le terrain était voué à accueillir le futur stade au centre-ville du club de baseball des Expos de Montréal. Lorsque le club a laissé expirer son option sur le terrain en 2001, la SIC a lancé une demande de propositions pancanadienne pour des propositions d'achat et d'aménagement de la propriété. La proposition soumise par True North Properties, d Edmonton (Alberta), a été sélectionnée par la SIC et le terrain vendu à l'entreprise en La proposition de True North a été choisie en partie à cause de son caractère mixte d'usages résidentiels, commerciaux et de bureaux qui laissait supposer davantage de création d'emploi et de stimulation économique pour la collectivité 1. True North Properties a par la suite vendu 0,7 ha (1,7 acre) à l'université du Québec. Cette parcelle de terrain est maintenant occupée par la nouvelle École de technologie supérieure. La part la plus importante de l'emplacement (3 ha ou 7,4 acres) sera vouée à 990 logements répartis dans neuf bâtiments dont la hauteur varie de 3 à 20 étages. Trois des bâtiments comptant 380 logements dans le sud de l'emplacement sont achevés. La construction est sur le point de commencer sur deux autres bâtiments dans la partie nord du site. Environ 1,2 ha (3 acres) de l'emplacement est disponible pour différents usages 2. Au départ, le projet devait comprendre un hôtel et un centre des conventions de 100 millions de dollars, et de logements locatifs. À une certaine époque, le projet comprenait également un supermarché de m 2 ( pi 2 ). Le projet a subi de nombreuses révisions qui ont exigé plusieurs amendements et approbations du service d'urbanisme. En raison du coût lié à l'enlèvement et au transport hors de l'emplacement d'importantes quantités de sol contaminé, on a eu recours à une formule d'évaluation du risque adaptée au site, ce qui a engendré des coûts moindres de remise en état. 1 Citation paraphrasée de Sylvie Archambault, vice-présidente, secteur immobilier, Société immobilière du Canada, région de l'est, tel que rédigé par Warson,A. (2002), «From stadiums to supermarkets» dans le Globe and Mail du 8 janvier 2002, édition imprimée, page B18 2 Brisindi, C. (2003). «Local/Market News» dans la Gazette de Montréal, le 6 mai

3 La construction prévue d'un garage de stationnement souterrain a été abandonnée au profit d'un garage couvert hors-sol afin d'éviter à avoir à enlever le sol contaminé et à en disposer. On a dû également construire une nouvelle rue et en élargir plusieurs autres. Figure 2 : L'un des bâtiments résidentiels en construction sur la rue de la Montagne (faisant face au nord). Usage antérieur et état des lieux Les activités industrielles ont débuté dans la partie nord de l'emplacement aux environs de 1872 lors de la mise en place de rails de chemin de fer et de hangars à marchandises, et on a graduellement remplacé les bâtiments et les rues dans la partie sud. Les usages comprenaient un entrepôt de colis, un entrepôt de brasserie, un garage de réparation automobile et une station-service, et une entreprise de peinture et de papier peint. Les rails et les hangars ont été démantelés vers 1975, tandis que les autres bâtiments ont été démolis plus tard. Le terrain est demeuré inoccupé jusqu'à ce que True North Properties commence à y construire les ensembles résidentiels. Une évaluation environnementale du site a confirmé la présence d'un volume considérable de sol et d'eaux souterraines contaminés, alors que l'ensemble du site avait été recouvert de remblai, de détritus et de déchets. Le remblai était contaminé principalement par des métaux lourds et hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) sur une épaisseur moyenne de 2 à 3 m (6,5 à 9,8 pi). 3 Pour obtenir de plus amples informations sur le programme Revi-Sols, consultez le rapport de la SCHL intitulé, Études de cas sur la densification résidentielle, Initiatives municipales. On estime le coût total d'enlèvement et de transport hors du site du sol contaminé et des déchets à plus de $. Une évaluation du risque adaptée au site a été employée, cette dernière étant une formule de remise en état plus efficace sur le plan des coûts. Les coûts de remise en état de la phase sud s'élèvent à $, tandis qu'ils sont de $ pour l'ensemble du site - y compris les honoraires des consultants en environnement. Une subvention d'environ $ visant la phase sud seulement sera versée par l'intermédiaire du programme Revi-Sols. Ce programme prévoit une subvention qui atteint 50 % des coûts admissibles, lesquels comprennent : le traitement du sol et des eaux souterraines contaminés, l'excavation et le transport hors du site des matériaux contaminés, l'enlèvement d'un réservoir de stockage souterrain, des mesures d'atténuation afin de réduire l'exposition aux contaminants, et toutes les études requises connexes à ces activités 3. On remet le site en état parallèlement à la construction des bâtiments. Coûts d aménagement et de financement Le coût d'achat du terrain pour les 4,9 ha (12,1 acres) d'origine a été de $ en True North Properties a par suite vendu 0,7 ha (1,7 acre) au prix de $ en 2001 à l'université du Québec afin d'y construire le nouveau pavillon de m 2 ( pi 2 ) de l'école de technologie supérieure. Le coût de construction des 380 logements, y compris les permis de construire délivrés à ce jour, atteint $ ou environ $/m 2 (100 $/pi 2 ). Les honoraires de consultants en environnement se sont élevés à environ $. Les frais de viabilisation liés à la construction de la nouvelle rue (Jean-d'Estrées) et à l'installation des services d'égout et d'alimentation en eau ont coûté $. Des frais d'aménagement d'environ $ ont été versés pour convertir 0,4 ha (0,98 acre) d'espaces verts en parc. Les droits d'aménagement versés à ce jour à la municipalité s'élèvent $. Les frais de permis de construire payés à ce jour sont d'environ $. Le promoteur est admissible à une subvention de $ aux termes du programme Revi-Sols. 3

4 Abordabilité L'ensemble Le Cours Chaboillez est situé dans le centre-ville de Montréal. On vend les logements au prix du marché. L'initiative est assortie de plusieurs caractéristiques innovatrices en matière d'aménagement urbain : - Espaces de stationnement intérieurs hors-sol (les espaces souterrains ont été éliminés lorsque l'on s'est rendu compte que le coût d'élimination du sol contaminé serait prohibitif) - Balcons en retrait, éliminant du coup les balcons en porte-à-faux - Revêtements extérieurs en maçonnerie d'argile Une nouvelle rue (Jean-d'Estrées) a été aménagée par le promoteur afin de fournir un deuxième accès à l'emplacement. Deux rues avoisinantes (Notre-Dame et de la Montagne) ont été élargies. On peut accéder au site par transport en commun. Figure 3 : La construction du collectif d'habitation sur la rue Jean-d Estrées (faisant face au nord) est presque achevée. Planification La phase nord de l'emplacement a été zonée comme usage résidentiel, tandis que la phase sud a été zonée comme usage commercial. On a dû modifier le zonage pour permettre l'aménagement de locaux commerciaux au rez-de-chaussée et des logements aux étages sur l'ensemble de l'emplacement. Qui plus est, le zonage a été modifié de manière à permettre l'aménagement de parcs linéaires (promenades) et à augmenter la hauteur maximale permise des bâtiments de 23 à 58 m (75 à 190 pi), afin de pouvoir construire des tours d'habitation comportant 20 étages. Les approbations municipales étaient conditionnelles à la tenue de consultations publiques et à l'approbation du Conseil municipal. Il a fallu modifier le zonage à nouveau pour obtenir l'approbation découlant de cinq changements au concept d'aménagement d'origine. Une consultation publique a été tenue avant l'adoption de chacun de ces changements. Chaque changement aurait pu engendrer la tenue d'un processus référendaire, mais le public n'en a pas manifesté le souhait. Parmi les commentaires du public, notons une préférence pour un plus grand nombre de supports à bicyclette (par la réduction des espaces de stationnement). Figure 4 : Les bâtiments sur la rue Notre-Dame, orientés à l'est, avec des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et des logements en copropriété sur tous les autres étages. Avantages économiques et autres On estime que la valeur estimée du terrain passera de $ à $. Les recettes de taxes foncières ont plus que décuplé en passant de $ à environ $ par an. Leçons retenues La souplesse de conception a permis d'atténuer le coût des travaux de remise en état de l'emplacement. Le coût élevé d'élimination du sol et des matériaux contaminés a engendré la modification du concept, car on a dû éliminer les stationnements souterrains. Les places de stationnement ont été conçues pour s'intégrer à l'arrière du bâtiment, de sorte qu'elles ne sont pas visibles depuis la rue. 4

5 Un aménagement aussi important que celui-ci dans un emplacement urbain existant peut demander des modifications et des ajouts aux infrastructures en place. Le schéma des rues dans les environs de l'emplacement a nécessité l'élargissement des rues existantes et la construction d'une nouvelle rue. Il a fallu obtenir l'approbation du ministère de l'environnement du Québec à l'égard de l'évaluation environnementale adaptée au site pour obtenir la permission de laisser le sol contaminé en place. Cette demande a retardé l'obtention des approbations environnementales. Facteurs de réussite - Point de vue du promoteur Le promoteur attribue la réussite de l'initiative à un certain nombre de facteurs : choix de l'emplacement concept esthétiquement agréable création de logements au prix du marché au centre-ville de Montréal rapport qualité/prix des logements très concurrentiel aménagements de logements qui mettent en valeur l'espace au maximum, ce qui procure aux propriétaires une utilisation optimale de leur nouveau logement. RENSEIGNEMENTS Promoteur Francine Perrault True North Properties 550, rue Peel, bureau 101 Montréal (Québec) Tél. : (514) Courriel : fperrault@qc.aira.com Municipalité Serge Barbeau Ingénieur de section Ville de Montréal Service des travaux publics Montréal (Québec) Tél. : (514) Courriel : sbarbeau@ville.montreal.qc.ca Facteurs de réussite - Point de vue de la municipalité Le processus d'approbation souple a permis d'apporter des modifications au plan d'aménagement. Cet aménagement ajoutera presque logements de taille et de prix variés au centre-ville de Montréal. Les caractéristiques innovatrices de planification urbaine comme les places de stationnement intérieures, les balcons en retrait et le parement en maçonnerie d'argile en font un aménagement des plus attrayants NOTRE ADRESSE SUR LE WEB : Bien que ce produit d'information se fonde sur les connaissances actuelles des experts en habitation, il n'a pour but que d'offrir des renseignements d'ordre général. Les lecteurs assument la responsabilité des mesures ou décisions prises sur la foi des renseignements contenus dans le présent ouvrage. Il revient aux lecteurs de consulter les ressources documentaires pertinentes et les spécialistes du domaine concerné afin de déterminer si, dans leur cas, les renseignements, les matériaux et les techniques sont sécuritaires et conviennent à leurs besoins. La Société canadienne d hypothèques et de logement se dégage de toute responsabilité relativement aux conséquences résultant de l'utilisation des renseignements, des matériaux et des techniques contenus dans le présent ouvrage. 5